Loi DUFLOT pour l'accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR)

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1 Loi DUFLOT pour l'accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) Le projet de loi pour l Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) vient d être adopté en première lecture à l Assemblée Nationale. Il balaye un nombre important de sujets ayant trait au logement : relation bailleurs privés et locataires, règles des professions de l immobilier, droit au logement opposable, participation des employeurs à l effort de construction Nous en présentons ci-dessous les principales mesures. Les relations Bailleurs / Locataires Convaincus que la crise du logement handicape la compétitivité de la France, ses défenseurs affirment que ce texte a pour objectif de rassurer à la fois les propriétaires et les locataires. Est-ce vraiment le cas? Article 1 : il prévoit la prise en charge exclusive par le bailleur privé des frais liés à la mise en location (alors que les frais sont actuellement partagés). Les frais de réalisation de l état des lieux et du bail échappent néanmoins à cette règle et sont pris en charge à part égale entre bailleur et locataire. Pour ces derniers, ils seront désormais plafonnés règlementairement afin d éviter les abus. L article 1 prévoit également la création de modèle type pour la réalisation de l état des lieux d entrée et de sortie et un parallélisme plus important entre l entrée et la sortie. Cet article est globalement positif puisqu il fixe un cadre dans la facturation de frais et vulgarise les modalités et outils de l état des lieux. Article 2 : Il prévoit une réduction du délai de préavis (pour les locataires) de trois à un mois dans les zones d urbanisation de plus de habitants où existe un déséquilibre marqué entre l offre et la demande de logements. En réduisant le préavis, cet article permettra au locataire de jouer la concurrence sans être tenu à payer un double loyer et dissuadera les propriétaires à pratiquer des loyers exorbitants s car en règle générale les délais de recherches et d entrée dans les lieux sont de 45 jours dans le privé. Par contre, pour le logement social, ce délai sera extrêmement court au vu du temps nécessaire pour assurer le lien CIL ESH et rechercher de candidats avec un passage en commission d attribution. Là aussi, un délai de deux mois est parfois nécessaire et le risque de loyer impayé pour vacance risque d augmenter. Dès lors, une proposition à deux mois aurait été plus réaliste, tout le monde n est pas dans une situation de marché tendu. Page 1/5

2 Article 3 : il prévoit les modalités de création, d agrément et les missions des observatoires locaux. Il prévoit également la fixation, dans les zones d urbanisation de plus de habitants où existe un déséquilibre marqué entre l offre et la demande de logements, par arrêté annuel de trois indicateurs de loyers : - un loyer médian de référence - un loyer médian de référence majoré - un loyer médian de référence minoré Sur le territoire couvert par l observatoire des loyers (en dehors des zones dites tendues, la fixation des loyers reste libre), les loyers fixés pour les nouvelles locations ou les relocations ne pourront excéder le loyer médian majoré correspondant aux caractéristiques du logement. Il s agit donc de fixer un plafond de loyer par zone et par type de logement. L article 3 prévoit toutefois la possibilité de verser un complément de loyer exceptionnel pour certains logements avec des caractéristiques particulières. Les propriétaires ont également la possibilité lors de la relocation de réévaluer le loyer en dehors du cadre légal classique si le loyer est inférieur au loyer médian minoré. Pouvoir enfin avoir des données économiques fiables sur les loyers comme le demande depuis longtemps la CFE CGC constitue une véritable avancée, le loyer étant un poste budgétaire contraint majeur pour tous les français. Toutefois, en créant cet observatoire uniquement pour les «zones tendues», il en devient discriminant car opposant la France des villes avec la France des champs. Plus largement, sur le principe de l encadrement des loyers, la CFE CGC considère qu il s agit là d un mauvais signal en direction des investisseurs qui pourrait les amener à ne plus investir dans le parc locatif privé. Même si l introduction d une plus grande régulation du marché du logement peut permettre de corriger les excès du marché, l excès de régulation qui pourrait résulter d un dispositif mal calibré ferait basculer le secteur du logement dans l économie administrée et présenterait le risque majeur de décourager l investissement et donc la production de logements. Ce risque a d ailleurs été pointé par de nombreux observateurs, considérant que ce dispositif traitait la conséquence du problème (les prix du logement) sans en traiter la cause (l inadéquation de l offre). En outre, quid de la réalité de l impact de cette mesure sur la baisse des loyers? Quid du risque de hausse des loyers qui sont aujourd hui inférieurs au seuil du médian, au risque de pénaliser les ménages modestes ou les classes moyennes? Autant de questions qui restent entières alors que pour la CFE CGC continue de considérer que seule une offre massive de nouveaux logements peut réguler le marché. Cette offre devra se composer de construction de logements neufs, de remise en état de logements anciens vacants, et de transformation de bureaux vacants en logements. La CFE- CGC regrette donc que cette dimension, centrale pour répondre à la problématique du logement en France, soit si peu présente dans ce projet de loi ALUR. Article 8 : il prévoit les conditions de création de la Garantie Universelle des Loyers (GUL) avec pour objectif une mise en œuvre pour les baux conclus à partir du 1 er janvier Page 2/5

3 Sans être clairement définie dans le projet de loi, la GUL est présentée comme un dispositif ayant pour objet de couvrir les bailleurs contre les risques d impayés de loyer et de favoriser l accès au logement. Pour cela, l article 8 prévoit la création d un établissement public administratif de l Etat avant le 1 er octobre Chargé de la mise en place de la Garantie Universelle des Loyers, il sera dirigé par un conseil d administration composé de 5 représentants de l Etat, de 2 représentants de l UESL et de deux personnalités qualifiées. L article 8 prévoit également que cet établissement public (nommé agence de la GUL) pourra bénéficier des ressources d Action Logement pour financer la GUL. La CFE CGC, tout en reconnaissant la nécessité de légiférer, regrette que sa suggestion d une assurance obligatoire du risque locatif n ait pas été retenue. Dans son articulation, le texte ne lève d ailleurs pas le voile sur le financement de la GUL, renvoyant à une future loi de finances la détermination du montant de la taxe permettant son financement et touchant les locataires comme les propriétaires. Cette nouvelle taxe n est d ailleurs pas cohérente avec la «pause fiscale» revendiquée par nombre de français. Ce flou est tout aussi prégnant quant au coût de ce dispositif dont personne aujourd hui ne peut assurer la maîtrise, ni celle du risque pour les finances publiques. Quant aux précisions sur les contributions respectives entre locataires et propriétaires, elles se font elles-aussi attendre. Même s il reste flou sur bien des points, le texte flèche par contre une future contribution d Action Logement au financement de la GUL, sans pour autant préciser le devenir de la GRL financée aujourd hui par le même 1% Logement. Pour la CFE CGC, Action Logement doit mobiliser ses ressources pour la production de logements, il n a donc pas la capacité de financer les deux dispositifs que sont la GUL et la GRL. Les professions de l immobilier Le projet de loi consacre également une partie à la règlementation des professions de l immobilier. Si l enjeu peut apparaître de moindre importance pour les salariés, nous pouvons lister quelques unes des mesures envisagées. Ainsi, le projet de loi : - revoit la liste des professions soumise à la loi Hoguet 1. L activité de marchand de listes est ainsi supprimée des activités régies par la loi Hoguet, et donc interdite. - soumet les titulaires de la carte professionnelle et les personnes habilitées par ces derniers à négocier (en gros le directeur d une agence immobilière et ses agents immobiliers) à une obligation de formation continue. - prévoit pour les syndics de copropriétés, l obligation de créer des comptes séparés pour chaque copropriété dont le syndic a la gérance. - prévoit la création d un registre national des copropriétés à l horizon 2018 afin de lutter contre l habitat indigne et les copropriétés dégradées. 1 Loi n 70-9 du 2 janvier 1970 qui règlemente les professions immobilières. Page 3/5

4 Pour la CFE CGC, la fin de l existence de marchands de listes est positive. Il en est de même de tout ce qui concoure à la formation des acteurs de l immobilier. La création de comptes séparés permettra une totale transparence et apaisera les relations entre copropriétaires et syndic. Enfin, si la création d un registre national des copropriétés semble intéressante, l utilisation de ce fichier et les mesures de lutte contre l habitat indigne ainsi que les copropriétés dégradées risquent de se heurter à la réalité économique et au laxisme des Maires qui hésitent souvent à prendre des mesures contre les marchands de sommeil. L habitat participatif Article 22 : il crée un cadre légal pour l habitat participatif en créant les sociétés d habitat participatif. Ce cadre permet désormais à des personnes ou des ménages de se regrouper, afin de participer à la définition et à la conception de leurs logements et des espaces destinés à un usage commun, de construire ou d acquérir un ou plusieurs immeubles destinés à leur habitation et, éventuellement, d assurer la gestion ultérieure de ces immeubles. La CFE CGC adhère à cet article qui permettra une nouvelle approche participative dans la définition des besoins des futurs propriétaires occupants. La conclusion de la CFE-CGC Encadrer les loyers, instaurer une garantie universelle des loyers (GUL) la loi ALUR ne manque pas en effet d allure : elle vise en effet à corriger, en le régulant, un marché du logement que beaucoup considèrent défaillant. Mais est-ce vraiment en faisant basculer le secteur du logement dans l économie administrée que l on apportera de véritables réponses à la crise du logement? Cette nouvelle économie administrée risque fort en effet de détourner les investisseurs privés de l investissement locatif. Quant au secteur public, il pourrait devoir prendre le relais pour soutenir l effort de construction avec les risques de dérives des finances publiques que cela implique, si du moins elles le permettent. Or c est bien, pour la CFE-CGC, en construisant des logements que l on remédiera aux problèmes. Si l emploi est une priorité nationale, l accès au logement se révèle bien souvent la condition de l accès à l emploi : les projets de mobilité professionnelle voire de recherche ou de reprise d emploi sont en effet parfois rendus impossibles par la difficulté d obtenir un logement. Le marché du logement privé se révèle peu accessible en termes de coût dans certains bassins d emploi et le parc social l est tout autant du fait de la diminution de son taux de rotation. Dès lors, seule la production de logements permettra de remédier à la crise du logement. Dans cette perspective, la CFE-CGC considère qu Action Logement doit consacrer ses ressources à la production de logements et aux parcours résidentiels des salariés plutôt Page 4/5

5 qu au financement d une «sécurité sociale» du logement et autres politiques publiques sans lien avec la problématique du logement des salariés, l ANRU hier ou la GUL demain. Bref, autant de questions que la loi Duflot laisse entières alors que les priorités pour résoudre la crise du logement sont ailleurs. Le sujet est d autant plus d importance que pour la CFE-CGC, le logement constitue un enjeu majeur pour la compétitivité du pays et par conséquence pour l emploi. Page 5/5