GUIDE IMMOBILIER COMMERCIAL LAVALLOIS

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1 GUIDE IMMOBILIER COMMERCIAL LAVALLOIS

2 GUIDE IMMOBILIER COMMERCIAL LAVALLOIS

3 «Au fil des années, Laval est devenue un centre régional d activité économique structuré et diversifié.» «Continuer à bâtir Laval, c est donc voir plus loin, c est cette volonté de faire plus et différemment et de repousser les limites.» MARC DEMERS MAIRE DE LAVAL DAVID DE COTIS PRÉSIDENT-DIRECTEUR GÉNÉRAL PAR INTÉRIM MOT DU MAIRE C est avec plaisir que nous vous présentons l édition du Guide immobilier commercial lavallois. En 2015, Laval fêtera ses 50 ans et son histoire est celle d une collectivité, d entreprises et aussi de bâtisseurs qui font de cette ville un endroit unique où travailler et habiter. Au fil des années, Laval est devenue un centre régional d activité économique structuré et diversifié. Laval Technopole réalise cette deuxième édition du guide afin de répondre aux questions de bon nombre d entrepreneurs sur l implantation ou la relocalisation de leur entreprise. Les informations et les statistiques compilées à l intérieur de ce guide leur permettront de prendre des décisions éclairées. Laval offre un choix de sites exceptionnels près de tous les services avec un important bassin de main-d œuvre qualifiée. D ailleurs, la région de Laval possède tous les atouts nécessaires pour contribuer à leur succès. Cette année, Laval a accueilli l entreprise Lumen, le leader québécois dans le domaine de la distribution de produits électriques. Il s agit de l un des plus importants investissements industriels de l histoire de Laval. Vous trouverez un profil de cette entreprise dans le guide. Je vous invite à consulter ce guide où vous découvrirez que l offre de Laval est diversifiée, dynamique et à valeur ajoutée sur le plan de la capacité d accueil, de la qualité des milieux de vie et de l environnement économique. L administration municipale et l équipe de Laval Technopole demeurent à votre disposition pour tout renseignement ou pour vous assister dans vos projets. MOT DU PRÉSIDENT-DIRECTEUR GÉNÉRAL PAR INTÉRIM LE NOUVEAU MODÈLE D AFFAIRES EN DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE ET RÉORGANISATION DES TERRITOIRES Laval est en pleine mutation, se transforme et innove en définissant un nouveau modèle d affaires. Le développement économique ne se fera plus de la même manière et misera sur un développement des territoires orienté sur la densité. Ainsi, Laval Technopole revoit sa stratégie en matière de développement économique à cause d une nouvelle réalité, celle de la densification du territoire. Cela donnera une toute nouvelle dimension à notre produit économique. Cette nouvelle réalité nous lance certains défis, notamment l attraction de sièges sociaux et la progression importante des activités dans le secteur tertiaire moteur, mais aussi l implantation d importantes masses critiques d entreprises dans le secteur des technologies de l information et de l économie scientifique. C est pourquoi nous mettons en place des infrastructures d accueil diversifiées qui répondront à cette nouvelle réalité. Le Guide immobilier commercial lavallois est incontestablement un outil de développement formidable car il fait la démonstration que notre paysage urbain se transforme. Bravo à l équipe! MARC DEMERS, MAIRE DE LAVAL DAVID DE COTIS, PRÉSIDENT-DIRECTEUR EUR GÉNÉRAL PAR INTÉRIM GUIDE IMMOBILIER COMMERCIAL LAVALLOIS 3

4 TABLE DES MATIÈRES PRÉSENTATION DU GUIDE... 5 LAVAL, UNE VILLE UNIQUE!... 6 SURVOL ÉCONOMIQUE... 8 S ÉTABLIR À LAVAL Construire, acquérir ou louer ses installations...11 Des sites de qualité disponibles à la Cité de la Biotech...11 Parcs industriels CONSTRUIRE SES INSTALLATIONS Loyer économique requis pour rentabiliser la construction d un édifice Loyer économique Édifices industriels Loyer économique Édifices de bureaux Développement durable LEED PROJET RÉCENT D INVESTISSEMENT ACHETER UN IMMEUBLE Survol des conditions du marché de l investissement immobilier...21 Transactions récentes Marché des édifices de bureaux...21 Transactions récentes Marché des édifices à vocation industrielle OPTIONS IMMOBILIÈRES SUR LE MARCHÉ LOCATIF Édifices de bureaux Inventaire Principaux portefeuilles d édifices de bureaux à Laval Disponibilité et inoccupation Les grandes superficies contiguës disponibles Loyers Marché des édifices à vocation industrielle Inventaire Principaux portefeuilles locatifs industriels de Laval Disponibilité et inoccupation sur le marché industriel Inoccupation par secteurs et types d édifices...31 Loyers NOUVEAUX PROJETS Projets terminés en Projets en cours de réalisation Projets planifiés en phase de prélocation MARCHÉ DES CENTRES COMMERCIAUX Dépenses à la consommation des ménages lavallois CONCLUSION GLOSSAIRE TABLE DES MATIÈRES 4 GUIDE IMMOBILIER COMMERCIAL LAVALLOIS

5 PRÉSENTATION DU GUIDE Ce guide vise à offrir aux gens d affaires les données essentielles à une prise de décision éclairée en ce qui a trait au marché immobilier commercial lavallois. Il expose tant les options sur le marché locatif que les coûts de construction ou d acquisition de nouvelles installations. Produit en collaboration avec le Groupe Altus et sa division de recherche Altus InSite, le portrait du marché immobilier présenté dans les pages qui suivent renseignera également les investisseurs immobiliers sur les conditions du marché immobilier commercial de Laval. Les données des marchés immobiliers industriels et de bureaux sont issues d enquêtes de terrain. Ces dernières recensent l inventaire et les locaux disponibles sur le territoire de Laval. Les données servant aux analyses d autres paramètres de marché tels que les loyers économiques et marchands, les prix de vente au pied carré et le coût des terrains proviennent de sources jugées fiables. Altus Recherche marketing, division du Groupe Altus, a fourni les données sur les dépenses à la consommation de la section sur les centres commerciaux. Plusieurs autres informations provenant de sources diverses viennent compléter ce portrait du marché immobilier. Toutes les données sur les conditions du marché immobilier présentées par le Groupe Altus ont été compilées et analysées avec le plus grand soin. Seules les sources fiables ont été retenues. En raison de l amplitude du marché à couvrir, il n est pas totalement exclu que les données ne soient pas entièrement exactes ou complètes et le Groupe Altus ne peut être tenu responsable de toute erreur ou omission. Une fois portée à notre attention, toute donnée erronée ou incomplète sera corrigée ou complétée dans les meilleurs délais. GUIDE IMMOBILIER COMMERCIAL LAVALLOIS 5 PRÉSENTATION DU GUIDE

6 LAVAL, UNE VILLE UNIQUE!

7 Laval est la 3 e plus grande ville du Québec et la 13 e au Canada, avec une population qui dépasse personnes. C est une des régions du Québec où le taux de nouveaux arrivants provenant de diverses communautés culturelles connaît une importante augmentation. Laval occupe le 2 e rang des 10 principales municipalités du Québec en termes de croissance annuelle, et ce, depuis plus de 10 ans. Durant cette période, sa population a grimpé deux fois plus rapidement que celle enregistrée pour l ensemble du Québec. LES AVANTAGES DE VIVRE À LAVAL Laval offre un parfait équilibre entre secteurs commerciaux, espaces verts et quartiers résidentiels. C est un lieu de rassemblement où le divertissement, le commerce et l art de vivre se côtoient parfaitement pour assurer aux habitants une qualité de vie exceptionnelle. Laval c est aussi : pi 2 d espaces de congrès, d expositions et de réunions, dont 4 centres de congrès 75 attraits touristiques Plus de 450 restaurants De nombreux développements immobiliers résidentiels UN SYSTÈME D INFRASTRUCTURES DE TRANSPORT EFFICACE Les entreprises lavalloises sont situées à proximité de grands axes routiers (5 autoroutes et 4 routes majeures) et aériens. Laval offre en plus un système de transport en commun qui compte notamment 3 stations de métro et qui permet la mobilité de la main-d œuvre. Les travailleurs de talent aiment vivre dans cette ville jeune et dynamique où ils ont également accès à plus de 325 km de pistes cyclables. LA COTE DE CRÉDIT DE LA VILLE DE LAVAL 30 MINUTES DU CENTRE-VILLE DE MONTRÉAL Toronto (35 min) LAVAL New York (36 min) Boston (31 min) La firme de notation financière Standard & Poor s révise la perspective de la cote de crédit décernée à la Ville de Laval, la faisant passer de «AA stable» à «AA POSITIVE». Standard & Poor s base son analyse sur un ensemble de facteurs économiques et budgétaires qui l ont convaincue de la qualité exceptionnelle du crédit de la Ville de Laval. Laval : AA AVEC PERSPECTIVE POSITIVE Montréal : A+ AVEC PERSPECTIVE STABLE Hydro-Québec : A+ Gouvernement du Québec : A+/STABLE/A-1+ Gouvernement du Canada : AAA/STABLE/A-1+ Source : GUIDE IMMOBILIER COMMERCIAL LAVALLOIS 7 LAVAL, UNE VILLE UNIQUE!

8 SURVOL ÉCONOMIQUE

9 FAITS SAILLANTS DE L ÉCONOMIE LAVALLOISE Bilan des investissements de l année 2013 Des investissements totaux qui atteignent $ en dollars courants. L année 2013 s inscrit parmi les bonnes années de Laval. Avec 80,5 % des investissements globaux, ce sont les secteurs industriel et résidentiel qui soutiennent les résultats de cette année. Toujours en 2013, la valeur déclarée des permis de construction délivrés par la municipalité s élève à plus de 735,5 M$. Au total, 598 permis de constructions nouvelles et permis d améliorations ont été délivrés durant l année. Implantations nouvelles Une moyenne de 35 nouvelles entreprises industrielles s implantent à Laval chaque année depuis les 10 dernières années. En 2013, Laval demeure un pôle d attraction toujours plus fort avec 29 projets de nouvelles implantations. Ceux-ci génèrent 73 M$ d investissements et la création de 447 nouveaux emplois. L emploi à Laval Selon les estimations du Consortium de la CMM, on comptait en 2013 plus de emplois sur le territoire lavallois, une croissance de 21 % depuis L économie québécoise est dominée par le secteur tertiaire et Laval fait partie des régions où cette sectorisation est la plus avancée. NOMBRE D EMPLACEMENTS ET ESTIMATION DE L EMPLOI, PAR CODE SCIAN, LAVAL, 2013 Secteurs d activité SCIAN Nombre d emplacements Nombre d emplois SECTEUR DE LA PRODUCTION DE BIENS ,6 % ,9 % Agriculture, foresterie, pêche et chasse ,7 % 330 0,2 % Extraction minière, pétrole, gaz ,1 % 520 0,3 % Services publics ,03 % ,7 % Construction ,5 % ,2 % Fabrication ,3 % ,5 % SECTEUR DES SERVICES ,4 % ,1 % Commerce de gros ,7 % ,5 % Commerce de détail ,6 % ,5 % Transport et entreposage ,2 % ,2 % Industrie de l information et culturelle ,8 % ,8 % Finance et assurances ,4 % ,2 % Services immobiliers, de location et de location à bail ,5 % ,1 % Services professionnels, scientifiques et techniques ,8 % ,2 % Gestion de sociétés et d entreprises % 146 0,1 % Services administratifs, de soutien, etc ,7 % ,4 % Services d enseignement ,8 % ,6 % Soins de santé et assistance sociale ,9 % ,9 % Arts, spectacles et loisirs % ,5 % Hébergement et restauration ,1 % ,7 % Autres services, sauf administration publique ,6 % ,5 % Administrations publiques ,1 % % TOTAL % % Les totaux peuvent ne pas correspondre à la somme des éléments en raison de l'arrondissement des chiffres. Source : Nombre d emplacements Registraire des entreprises, Statistique Canada, décembre Compilation Consortium de la CMM pour l emploi local et Laval Technopole GUIDE IMMOBILIER COMMERCIAL LAVALLOIS 9 SURVOL ÉCONOMIQUE

10 S ÉTABLIR À LAVAL

11 CONSTRUIRE, ACQUÉRIR OU LOUER SES INSTALLATIONS Laval offre diverses options d implantation pour les entreprises. Plusieurs terrains y sont disponibles pour celles qui souhaitent emménager dans un immeuble construit sur mesure pour leurs besoins. Le marché locatif offre également plusieurs choix d emplacements de qualité pour les locataires de bureaux, industriels ou commerciaux. Il est également possible d acquérir un édifice existant, comme en témoigne l activité de transaction cette année. Un répertoire des édifices à vendre et à louer est accessible sur le site dans la section S établir à Laval Offre immobilière. Le répertoire compte plus de 200 édifices à vocation industrielle ou commerciale actuellement sur le marché de la vente ou de la location. L accès au répertoire est gratuit et il est possible d y inscrire sans frais un local à louer ou un immeuble à vendre en communiquant avec Laval Technopole. DES SITES DE QUALITÉ DISPONIBLES À LA CITÉ DE LA BIOTECH Créée en 2001, la Cité de la Biotech est la grappe des entreprises des sciences de la vie à Laval, où il est possible d exécuter toutes les phases de développement des médicaments et d autres produits, depuis la recherche, la preuve de concept, les essais précliniques et cliniques jusqu à la production et la commercialisation. C est un centre exceptionnel de collaboration entre universités et entreprises, notamment grâce à la présence de l INRS-Institut Armand-Frappier, du Centre de biologie expérimentale et d un incubateur d entreprises. La Cité de la Biotech regroupe près de 90 entreprises et instituts qui emploient quelque personnes. Elle propose aussi des terrains stratégiquement localisés et destinés aux entreprises désirant s y implanter. On y retrouve une importante communauté d affaires scientifique avec plusieurs chefs de file mondiaux, notamment : Sanofi-Aventis, GlaxoSmithKline (GSK), Servier Canada, Roche Diagnostics et Valeant. La Cité de la Biotech est située à proximité de Montréal et des aéroports internationaux Pierre-Elliott-Trudeau et Mirabel, et profite d un réseau de transport intégré (métro, gares modales, etc.). LA CITÉ DE LA BIOTECH TOUTES LES ÉTAPES DE DÉVELOPPEMENT AU MÊME ENDROIT GUIDE IMMOBILIER COMMERCIAL LAVALLOIS 11 S ÉTABLIR À LAVAL

12 PARCS INDUSTRIELS Superficie totale (pi 2 ) Superficie disponible % d occupation PARCS PUBLICS Parc industriel Centre ,5 % Parc industriel Est % Parc industriel autoroute 25 (A) ,4 % Parc industriel autoroute 25 (B) ,4 % Cité de la Biotech ,2 % PARCS PRIVÉS Autoroute 13 Centre corporatif Laval II (Groupe Montoni) ,8 % Centre corporatif Laval IV (Groupe Montoni) ,5 % Centre corporatif Laval VI (Groupe Montoni) ,3 % Centre corporatif Laval X (Groupe Montoni) ,7 % Autoroute 15 Centre corporatif Laval I (Groupe Montoni) % Centre corporatif Laval III (Groupe Montoni) ,1 % Centre corporatif Laval V (Groupe Montoni) % Centre corporatif Laval IX (Groupe Montoni) % Autoroute 440 Centre corporatif Laval VIII (Groupe Montoni) % Impact % Monit A % Autres sites disponibles (Loracon Cosoltec) % Autoroute 25 Impact ,6 % Gimmelin ,7 % PARC INDUSTRIEL CENTRE Centre corporatif Laval VII (Groupe Montoni) ,8 % ZONES PRIVÉES Zone industrielle Sainte-Rose % Zone industrielle Fabreville % Zone industrielle Vimont % Zone industrielle Laval-des-Rapides ,8 % Zone industrielle Masson % TOTAL ,2 % Source : Laval Technopole Dernière mise à jour : S ÉTABLIR À LAVAL 12 GUIDE IMMOBILIER COMMERCIAL LAVALLOIS

13 LOCALISATION DES PARCS INDUSTRIELS LAVAL 2014 SECTEUR EST : Parc industriel autoroute 25 Impact 25 Parc industriel Est Monit A-440 SECTEUR CENTRE : SECTEUR OUEST : Parc industriel Centre Centre corporatif Laval I Centre corporatif Laval III Cité de la Biotech Centre corporatif Laval II Centre corporatif Laval IV Impact 440 Mégapole GUIDE IMMOBILIER COMMERCIAL LAVALLOIS 13 S ÉTABLIR À LAVAL

14 CONSTRUIRE SES INSTALLATIONS

15 Pour l entreprise qui souhaite construire des installations sur mesure, il est possible d acquérir un terrain disponible ou de confier la tâche à un promoteur déjà propriétaire du site. Plusieurs terrains à vendre à Laval sont actuellement détenus par des intérêts privés. Des données sur des transactions récentes permettent de dégager des fourchettes de prix pour l acquisition d un terrain sur le marché privé dans le but de construire un édifice à vocation industrielle ou commerciale (incluant à vocation de bureaux). VILLE DE LAVAL VALEUR DES TERRAINS 2014 (SELON LE SECTEUR) Échelle de valeurs ($/pi 2 ) Marché privé En bordure de l autoroute Superficie moyenne du terrain (pi 2 ) Tendance du marché INDUSTRIEL Centre 5 $ à 7 $ 7 $ à 8 $ Stabilité Est 4 $ à 6 $ Stabilité Ouest 4 $ à 6 $ 7 $ à 8 $ Stabilité COMMERCIAL Centre 25 $ à 40 $ Stabilité Est 15 $ à 25 $ Stabilité Ouest 15 $ à 25 $ Stabilité Compilation et analyse des transactions, Groupe Altus, septembre 2014 LOYER ÉCONOMIQUE REQUIS POUR RENTABILISER LA CONSTRUCTION D UN ÉDIFICE Le loyer économique est le loyer qui permet à un propriétaire de rentabiliser son investissement dans le développement d une propriété et d attirer les différents facteurs de production dans cette entreprise. En d autres mots, c est le loyer minimum requis pour rentabiliser la construction d un immeuble. Ce loyer permet non seulement à un investisseur de mesurer le potentiel de rentabilité d un édifice construit dans le but d être loué, mais aussi aux occupants de comparer les coûts d être propriétaire ou locataire d un immeuble neuf ou existant. La décision de louer, d acheter pour occuper ou de construire un édifice pour ses propres besoins dépend de la stratégie immobilière et financière de chaque entreprise. GUIDE IMMOBILIER COMMERCIAL LAVALLOIS 15 CONSTRUIRE SES INSTALLATIONS

16 LOYER ÉCONOMIQUE ÉDIFICES INDUSTRIELS Les estimations de loyers économiques présentées dans les tableaux suivants le sont à titre indicatif seulement, et ce, pour la construction d un édifice type. Le coût peut varier selon chaque projet. Dans le cas d un édifice à vocation industrielle, le coût peut varier notamment selon le pourcentage de la superficie allouée aux espaces de bureaux, la présence de systèmes de réfrigération, les niveaux de sécurité requis et la hauteur libre. Le tableau suivant peut cependant servir de repère pour estimer le coût de construction d un entrepôt type construit pour un locataire unique. ESTIMATION DU LOYER ÉCONOMIQUE MODÈLE DE CONSTRUCTION ÉDIFICE À LOCATAIRE UNIQUE Terrain : parcelle peu stratégique ; 5 $ le pi 2 x 2,5 12,50 $ Coût de construction d un bâtiment pour entreposage de 28 pi de hauteur libre, à locataire unique 75 $ FRAIS DIRECTS Commission (aucune) 0 $ Absorption (espace préloué) 0 $ SOUS-TOTAL 0 $ 0 $ Sommes des coûts avant profit, risques et contingences 87,50 $ Taux global d actualisation 6,75 % Rendement requis (revenu net) 5,91 $ DÉPENSES DU PROPRIÉTAIRE Inoccupation : (6,75 $ + 3,45 $)* x 3 % 0,31 $ Frais de gestion de l actif : (6,75 $ + 3,45 $) x 1,50 % 0,15 $ Réserve pour réparations majeures : (6,75 $ + 3,45 $) x 0 % 0 $ SOUS-TOTAL 0,46 $ 0,46 $ Loyer économique requis (net, par pied carré) 6,37 $ arrondi à 6,35 $ * Loyer marchand de 6,75 $ et loyer additionnel de 3,45 $/pi 2 x 3 % d inoccupation Calcul et analyse : Groupe Altus, septembre 2014 LOYER ÉCONOMIQUE ÉDIFICES DE BUREAUX Afin de rentabiliser la construction d un édifice de bureaux de catégorie A à Laval, le loyer net généré par l immeuble doit atteindre un peu plus de 20 $ le pied carré par année. À titre de comparaison, ce loyer est estimé à 25,50 $ pour un édifice de catégorie A au centre-ville de Montréal. En ajoutant au loyer net les autres coûts (taxes foncières, frais d exploitation et coûts énergétiques), le loyer brut total requis est de près de 55 $ pour le centre-ville comparativement à environ 31,50 $ brut le pied carré pour Laval. Un édifice de bureaux de catégorie A est un édifice comportant une très bonne qualité de conception, matériaux, mixité de locataires, âge, taille, emplacement et services. Un édifice de bureaux de catégorie B est un édifice de qualité raisonnable en termes de conception, matériaux, mixité de locataires, âge, taille, emplacement et services. Un édifice de bureaux de catégorie AA compte parmi les meilleurs de la catégorie A et se trouve essentiellement au centre-ville des grandes métropoles. CONSTRUIRE SES INSTALLATIONS 16 GUIDE IMMOBILIER COMMERCIAL LAVALLOIS

17 ESTIMATION DU LOYER REQUIS POUR LA CONSTRUCTION D UN ÉDIFICE DE CATÉGORIE A À LAVAL ÉDIFICE À 80 % PRÉLOUÉ Coût du terrain 25 $ par pi 2, ratio de 1:1 25 $ 1 Construction Stationnement extérieur, ratio de 0,8:1 4,40 $ 2 Superstructure 148,40 $ Mise en marché Publicité, promotion et commissions (4 %) 5,94 $ Incitations diverses 15 $ Loyer brut gratuit (0 mois de loyer gratuit) 0 $ Intérêt 25 $ + 173,74 $/2 à 8 % d intérêt, financement sur une période de 10 mois 7,46 $ Frais du promoteur 3 % des coûts de construction (à 152,80 $) 4,58 $ Capitalisation des pertes de revenu Capitalisation des ½ de 20 % de l espace 2,11 $ 7,50 % de vacance pour un an à 33,75 $ par pi 2 MISE EN MARCHÉ APRÈS AVANT Total, excluant une prime de 5 à 10 % pour certification «Édifice vert» 212,89 $ 191,95 $ Total réparti sur l espace louable brut de bureaux (97 %) 219,47 $ 202,05 $ Facteur de rendement constant sur le développement 8,75 % 8,75 % Loyer requis 19,20 $ 17,68 $ Plus inoccupation de 7,50 % 20,64 $ 19,01 $ Moins les revenus de stationnement 0 $ 0 $ Loyer requis typique Net 20,64 $ Net effectif 19,01 $ 1 ISP = Indice de superficie de plancher ou le rapport superficie de bâtiment / superficie de terrain. 2 La moitié d un espace de voiture de 400 pi² brut par pi 2 de bâtiment. Calcul et analyse : Groupe Altus, septembre 2014 DÉVELOPPEMENT DURABLE LEED Depuis 2002, LEED Canada a redéfini les façons de concevoir les espaces de vie au travail. LEED, qui signifie Leadership in Energy and Environmental Design, est un programme de certification de tiers ainsi qu une norme de comparaison acceptée à l échelle internationale pour la conception, la construction et l exploitation de bâtiments écologiques à haut rendement. LEED encourage une approche holistique envers la durabilité en reconnaissant le rendement dans cinq secteurs clés de la santé humaine et environnementale comprenant notamment l aménagement écologique des sites, la gestion efficace de l eau, l efficacité énergétique, le choix des matériaux et la qualité des environnements intérieurs. La certification LEED est basée sur le nombre total de points obtenus dans ces cinq catégories après un examen indépendant. Il y a quatre niveaux de certification (Certifié, Argent, Or et Platine). LES AVANTAGES POUR LE LOCATAIRE 1. Créer un environnement plus sain et plus propre, ce qui accroît la satisfaction des employés. 2. Améliorer l image en tant qu entreprise soucieuse de l environnement. 3. Diminuer les coûts d exploitation puisqu il y aura des économies d énergie, d eau et d autres ressources, en plus de réduire votre empreinte de carbone. Source : Conseil du bâtiment durable du Canada, LES AVANTAGES POUR LE PROPRIÉTAIRE DU BÂTIMENT OU L EXPLOITANT 1. Assurer une meilleure gestion sur le rendement du bâtiment. 2. Vous démarquer de vos concurrents et posséder un avantage concurrentiel les bâtiments écologiques sont très attirants pour un nombre croissant d entreprises soucieuses de leur image et de leur empreinte environnementale. GUIDE IMMOBILIER COMMERCIAL LAVALLOIS 17 CONSTRUIRE SES INSTALLATIONS

18 PROJET RÉCENT D INVESTISSEMENT

19 LUMEN A CHOISI LAVAL POUR RELOCALISER SON SIÈGE SOCIAL ET SON CENTRE DE DISTRIBUTION Lumen, le leader québécois dans le domaine de la distribution de produits électriques, a décidé d aménager son nouveau siège social et son centre de distribution à Laval. La fin des travaux est prévue pour avril 2015 et Lumen occupera un bâtiment LEED de pieds carrés sur un site de près d un million de pieds carrés. En fait, il s agit de l un des plus importants investissements industriels de l histoire de Laval. Ce nouvel espace, au carrefour des autoroutes 440 et 13, disposera de vastes locaux pour l ensemble de ses opérations et ses quelque 230 employés. LA PUISSANCE D UN RÉSEAU Fondée à Saint-Eustache en 1962, Lumen est depuis 1984 membre du Groupe Sonepar, le plus important distributeur de matériel électrique au monde. La puissance de ce réseau international permet à Lumen d offrir non seulement la gamme de produits la plus complète de l industrie, mais aussi les plus récentes innovations technologiques. Lumen, c est un réseau de 30 succursales réparties à l échelle de la province. Lumen a choisi Laval pour répondre à son besoin de croissance afin d offrir un plus large éventail de produits, accroître les services offerts à sa clientèle et augmenter sa capacité de livraison pour demeurer la référence dans l industrie. Éventuellement, la société pourra agrandir son Centre de distribution de près de pieds carrés additionnels afin d augmenter sa capacité. L investissement de 100 M$ de Lumen représente d importantes retombées économiques pour la région, et l entreprise s ajoute à la centaine de sièges sociaux de Laval. Ce qui distingue Lumen par-dessus tout, c est la passion du personnel à servir quotidiennement les clients. Cette valeur est le fondement de l identité de Lumen. Les projets sont nombreux pour cette entreprise et nul doute que l avenir lui réserve de belles perspectives. POUR EN SAVOIR DAVANTAGE Veuillez communiquer avec Martin Fournier, gestionnaire de projets, Lumen au ou par courriel à martin.fournier@sonepar.ca GUIDE IMMOBILIER COMMERCIAL LAVALLOIS 19 PROJET RÉCENT D INVESTISSEMENT

20 ACHETER UN IMMEUBLE

21 SURVOL DES CONDITIONS DU MARCHÉ DE L INVESTISSEMENT IMMOBILIER Les conditions du marché de l investissement sont favorables depuis quelques années, car les taux d intérêt sont bas et le financement est facilement disponible pour l immobilier. Par ailleurs, les valeurs des propriétés à revenus ont augmenté considérablement au cours des cinq dernières années. Pour certaines entreprises, la décision d acquérir un immeuble au lieu de louer ses locaux peut s avérer une option avantageuse. L analyse de transactions récentes a permis de dégager des fourchettes de prix de vente au pied carré d édifices de bureaux et de bâtisses à vocation industrielle. TRANSACTIONS RÉCENTES MARCHÉ DES ÉDIFICES DE BUREAUX 400, BOULEVARD SAINT-MARTIN OUEST Prix de vente 7,3 M$ (163 $/pi 2 ) Date de vente mai 2014 Superficie approximative pi 2 Place Prestige est un édifice de bureaux à locataires multiples de catégorie B sis au 400, boulevard Saint-Martin Ouest. 1867, RUE BERLIER Prix de vente 2,35 M$ (92 $/pi 2 ) Date de vente avril 2014 Superficie approximative pi 2 Cet édifice de type «flex», a été entièrement rénové en 2011 selon les standards LEED. Il compte 86 cases de stationnement. Vendu vacant. PLACE VAL-DES-ARBRES, TOUR B 1600, BOULEVARD SAINT-MARTIN EST Prix de vente 7,3 M$ (90 $/pi 2 ) Date de vente avril 2014 Superficie approximative pi 2 Cet immeuble avec locataire majeur à long terme dispose d un terrain excédentaire offrant une possibilité de développement additionnelle. GUIDE IMMOBILIER COMMERCIAL LAVALLOIS 21 ACHETER UN IMMEUBLE

22 , RUE MONTMORENCY Prix de vente 1,5 M$ (162 $/pi 2 ) Date de vente juin 2013 Superficie approximative 9222 pi 2 L édifice du Centre jeunesse de Laval est situé à l angle de la rue Montmorency et de l avenue Laval. TRANSACTIONS RÉCENTES MARCHÉ DES ÉDIFICES À VOCATION INDUSTRIELLE PORTEFEUILLE DE 4 IMMEUBLES INDUSTRIELS , autoroute Chomedey, Laval 3055, rue Jules-Brillant, Laval 1085, rue des Cheminots, Terrebonne 4555, rue Ambroise-Lafortune, Boisbriand Prix de vente du portefeuille 29,2 M$ (88 $/pi 2 ) Date de vente juin 2014 Superficie approximative pi 2 Construit en 2008, le 3055 Jules-Brillant est un édifice industriel à locataire unique de pieds carrés et d une hauteur libre de 28 pieds. Zonage IA-54 Construit en 2007, le autoroute Chomedey est un édifice industriel à locataire unique d une superficie de pieds carrés et d une hauteur libre de 28 pieds. Zonage IA , RUE JULES-BRILLANT Prix de vente 3,2 M$ (92 $/pi 2 ) Date de vente juin 2013 Superficie approximative pi 2 Cet édifice à locataire unique avec mezzanine a été construit en Il offre une hauteur libre de 24 pieds, 2 quais de chargement et une porte de garage. Près de 25 % de superficie de bureaux. ACHETER UN IMMEUBLE 22 GUIDE IMMOBILIER COMMERCIAL LAVALLOIS

23 2400, RUE DE LIERRE Prix de vente 4,0 M$ (105 $/pi 2 ) Date de vente mars 2014 Superficie approximative pi 2 Cet édifice à locataire unique avec mezzanine a été construit en 1998, avec une hauteur libre de 35 pieds. L aire réservée aux bureaux est de moins de 4 %. 2785, AVENUE FRANCIS-HUGHES Prix de vente 5,5 M$ (38 $/pi 2 ) Date de vente février 2014 Superficie approximative pi 2 Cet édifice à locataire unique a aménagé 9,5 % de sa superficie pour des espaces de bureaux. L espace d entreposage offre 22 pieds de hauteur libre. 2160, BOULEVARD DAGENAIS Prix de vente 5,8 M$ (76 $/pi 2 ) Date de vente janvier 2014 Superficie approximative pi 2 Cet édifice à locataire unique avec mezzanine a été construit en 2000 et 20 % de sa superficie est aménagée pour des espaces de bureaux. L espace d entreposage offre 24 pieds de hauteur libre. PORTEFEUILLE , AVENUE FRANCIS-HUGHES Prix de vente 6,5 M$ (69 $/pi 2 ) Date de vente décembre 2013 Superficie approximative pi 2 Situé sur l avenue Francis-Hughes, ce portefeuille est constitué d un immeuble à locataire unique et d un immeuble à locataires multiples, construits respectivement en 1976 et en 1987, qui offrent une hauteur libre de 16 pieds. GUIDE IMMOBILIER COMMERCIAL LAVALLOIS 23 ACHETER UN IMMEUBLE

24 OPTIONS IMMOBILIÈRES SUR LE MARCHÉ LOCATIF

25 Le marché locatif de Laval offre plusieurs options de location à des coûts comparables aux autres marchés immobiliers de la banlieue métropolitaine. La forte activité de construction sur le territoire au cours des cinq dernières années a bonifié l offre de locaux disponibles, tant sur le marché des édifices de bureaux que sur celui des édifices à vocation industrielle. Laval compte ainsi une forte proportion de locaux neufs ou récents. ÉDIFICES DE BUREAUX Le marché des édifices de bureaux de Laval compte un peu plus de 4,2 millions de pieds carrés, dont une forte proportion d espaces de catégorie A. L inventaire des édifices de bureaux de Laval est relativement récent si l on compare à l inventaire du marché sur l île de Montréal. D une part, la ville s est développée beaucoup plus tard que les quartiers centraux de Montréal et d autre part, la disponibilité et le coût moindre des terrains facilitent la construction d édifices. En fait, environ le tiers de la superficie locative a été développée depuis INVENTAIRE MARCHÉ DES ÉDIFICES DE BUREAUX Inventaire total des bureaux (pi 2 ) Taux de disponibilité (%) Taux d inoccupation (%) Édifices en construction Superficie totale des édifices en construction (pi 2 ) LAVAL ,7 16, Catégorie A , Catégorie B ,8 17,6 0 0 Catégorie C Source : Altus InSite, 3 e trimestre 2014 INVENTAIRE PAR ANNÉE DE CONSTRUCTION 13 % 19 % 13 % 55 % 31 % 17 % 52 % AVANT À À 1999 DEPUIS 2000 ÎLE DE MONTRÉAL LAVAL PRINCIPAUX PORTEFEUILLES D ÉDIFICES DE BUREAUX À LAVAL Gestionnaire Superficie du portefeuille Nombre d édifices Responsable de la location FPI Cominar Trillion Groupe Petra ltée Jean-Philippe Giroux Groupe Montoni Mike Jager Bentall Kennedy Bernard Charland Landmark Properties Inc Élise Gauvreau Source : Altus InSite GUIDE IMMOBILIER COMMERCIAL LAVALLOIS 25 OPTIONS IMMOBILIÈRES SUR LE MARCHÉ LOCATIF

26 Pour plus de détails sur chaque édifice, consultez la section S établir à Laval Offre immobilière du site DISPONIBILITÉ ET INOCCUPATION Le taux d inoccupation des espaces de bureaux, soit le pourcentage de la superficie totale vacante divisée par l inventaire locatif total, a augmenté au cours de la dernière année à Laval, résultat d une activité de construction soutenue et de la livraison de projets d envergure, dont le nouvel édifice du 3055, boulevard Saint-Martin Ouest et une cinquième tour à Place Laval. À eux seuls, ces deux projets ajoutent près de nouveaux pieds carrés, soit presque 10 % de l inventaire total. Si 5, Place Laval est entièrement loué, les relocalisations vers ce nouveau projet auront un impact sur l inoccupation d autres immeubles existants. Ainsi, entre le 3 e trimestre 2013 et le 3 e trimestre 2014, le taux d inoccupation global est passé de 13,4 % à 16,4 %. Notons que depuis un an, l absorption, qui est un bon indicateur de la demande pour des locaux, a été négative à Laval, accentuant l inoccupation. Par contre, de nombreuses ententes de location sont en cours et on s attend à un resserrement du marché. En analysant la donnée de plus près, on constate que deux immeubles entièrement vacants comptent pour 4 % de toute l inoccupation, laquelle se situerait davantage autour de 12,5 % si on les excluait. Quoiqu élevé, le taux d inoccupation devrait se résorber au cours des prochains trimestres, dans la mesure où d autres projets ne viennent pas gonfler l offre davantage. Or, aucun projet d édifice de bureaux multilocatif d envergure pour l année 2015 n a été annoncé récemment. Le taux d inoccupation a augmenté plus fortement sur le marché des édifices de catégorie A, puisque c est dans ce segment de marché que l on retrouve les nouveaux projets. Entre le 3 e trimestre 2013 et le 3 e trimestre 2014, l inoccupation a grimpé de 11,2 % à 16,0 %. La hausse sur le marché des édifices de catégorie B est moins importante au cours de la même période, soit de 16,7 % à 17,6 %. L inventaire de catégorie B n a pas bougé depuis un an, mais l absorption a aussi reculé dans ce segment de marché au cours de la même période. Si on observe des taux d inoccupation similaires selon le secteur, soulignons que le taux d inoccupation a baissé dans le secteur Est, passant de 15 % à 12,3 %. L augmentation est plus forte dans le secteur du centre-ville/ouest, concentré autour du Carrefour Laval, où l inoccupation a atteint 19,9 %. ÉVOLUTION DU TAUX D INOCCUPATION PAR CATÉGORIES D ÉDIFICES TAUX D INOCCUPATION (%) T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T LAVAL CATÉGORIE A CATÉGORIE B OPTIONS IMMOBILIÈRES SUR LE MARCHÉ LOCATIF 26 GUIDE IMMOBILIER COMMERCIAL LAVALLOIS

27 ÉVOLUTION DU TAUX D INOCCUPATION PAR SECTEURS TAUX D INOCCUPATION (%) T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T LAVAL LAVAL CENTRE-VILLE ET OUEST LAVAL EST LES GRANDES SUPERFICIES CONTIGUËS DISPONIBLES Les grandes superficies contiguës disponibles (qu elles soient actuellement vacantes ou à louer pour occupation future) sont nombreuses dans la catégorie « pieds carrés et plus», mais on ne compte que trois édifices pouvant accommoder un locataire nécessitant au moins pieds carrés contigus. Deux de ces trois édifices, soit le 705 du Trait-Carré et le 2100 rue Cunard, sont entièrement à louer et à vendre, selon le besoin du futur occupant. Pour le nouvel édifice du 3055 Saint-Martin, 25 % de la superficie totale est louée au moment d écrire ces lignes. Plusieurs autres négociations pour des baux additionnels sont en cours et devraient permettre d augmenter le taux d occupation de cet immeuble. Les locataires ont néanmoins plusieurs options sur le marché de la location de Laval. Plus grandes superficies contiguës disponibles Adresse Espace contigu maximal (pi 2 ) 2100 rue Cunard 2100, rue Cunard du Trait-Carré 705, chemin du Trait-Carré Saint-Martin 3055, boulevard Saint-Martin O Complexe Technoval 400AF 400, boulevard Armand-Frappier Le Corbusier 1699, boulevard Le Corbusier Saint-Martin , boulevard Saint-Martin O boulevard Le Corbusier 3000, boulevard Le Corbusier L Espace A 3131, boulevard Saint-Martin O Jules-Brillant 2955, rue Jules-Brillant Tour Dessau II 1700, boulevard Laval Complexe Daniel Johnson II 3224, avenue Jean-Béraud Place Laval II 2, Place Laval Édifice Toronto Dominion 3080, boulevard Le Carrefour Agence du Revenu du Canada 3400, avenue Jean-Béraud Complexe Daniel-Johnson I 2550, boulevard Daniel-Johnson B Saint-Martin 1600, boulevard Saint-Martin E rue Jaffa 1410, rue Jaffa Source : Altus InSite, septembre 2014 GUIDE IMMOBILIER COMMERCIAL LAVALLOIS 27 OPTIONS IMMOBILIÈRES SUR LE MARCHÉ LOCATIF

28 LOYERS Les loyers marchands des édifices de bureaux de Laval sont comparables à ceux des autres banlieues de la métropole et nettement plus abordables que les loyers du centre-ville. Les loyers nets demandés et les frais additionnels sont demeurés stables sur le marché des édifices de bureaux de Laval entre 2009 et Ils varient le plus souvent entre 23 $ et 27 $ brut le pied carré. Comme l indique le tableau suivant, le coût des taxes foncières représente pratiquement la moitié du coût moyen équivalent pour un édifice de catégorie A au centre-ville de Montréal 1. ÉVOLUTION DES LOYERS DEMANDÉS À LAVAL TOUTES LES CATÉGORIES D IMMEUBLES 30 $ 25 $ 20 $ 15 $ 10 $ 5 $ 0 $ T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T LOYER NET DEMANDÉ LOYER ADDITIONNEL COMPARAISON DES COÛTS D OCCUPATION ÉDIFICES DE BUREAU DE CATÉGORIE A RIVE-SUD 3,15 $ OUEST-DE-L ÎLE 6,25 $ LAVAL 5,47 $ MONTRÉAL CENTRE-VILLE 9,30 $ 0 $ 5 $ 10 $ 15 $ 20 $ 25 $ 30 $ 35 $ 40 $ 45 $ Source : Altus InSite, 3 e trimestre 2014 LOYER NET FRAIS D EXPLOITATION TAXES FONCIÈRES ÉNERGIE DÉFINITIONS DU LOYER DEMANDÉ Loyer net demandé : loyer net (et non négocié) pour un local à louer, excluant les frais d exploitation et les taxes foncières demandés. Loyer brut demandé : loyer net demandé auquel on ajoute le loyer additionnel. Loyer additionnel : tous les frais qui ne sont pas inclus dans le loyer net tels que les frais d exploitation (entretien des espaces communs, frais de gestion, etc.), coûts d énergie et taxes foncières. 1 Tendance moyenne basée sur un échantillon variant entre 9 et 20 immeubles, selon l année. OPTIONS IMMOBILIÈRES SUR LE MARCHÉ LOCATIF 28 GUIDE IMMOBILIER COMMERCIAL LAVALLOIS

29 MARCHÉ DES ÉDIFICES À VOCATION INDUSTRIELLE La région métropolitaine de recensement de Montréal (RMR) possède le 2 e plus grand parc industriel au Canada. Il compte plus de immeubles industriels légers totalisant près de 350 millions de pieds carrés. C est un parc dynamique qui effectue présentement la transition des secteurs traditionnels vers les industries de pointe. Montréal est un pivot en termes de transport et de distribution. Au fil des années, l activité industrielle de Montréal a pris de l expansion vers les banlieues, le long des axes routiers majeurs. Stratégiquement situés le long des autoroutes, les parcs industriels de Laval se sont développés dans le créneau de la biotechnologie, de la distribution et de la fabrication. La disponibilité et l abordabilité des terrains ont favorisé la construction d édifices modernes, et souvent de type «flex», pouvant accommoder plusieurs usages incluant une forte proportion de l espace aménagée en bureaux. Selon la plus récente compilation de l inventaire effectuée par Altus InSite au 3 e trimestre 2014, le marché locatif industriel de Laval comptait près de 17 millions de pieds carrés et un peu plus de 330 édifices 1. La moitié de cet inventaire est composée d édifices à locataires multiples. Les édifices détenus et entièrement occupés par le propriétaire sont exclus de l inventaire locatif. Sur les quelque 330 édifices recensés, un peu plus de 80 sont de construction récente, c est-à-dire de 15 ans ou moins. INVENTAIRE Marché industriel locatif Inventaire total industriel (pi 2 ) Taux de disponibilité (%) % de l inventaire total Superficie totale Édifices en construction (pi 2 ) LAVAL INDUSTRIEL LOCATIF (INDUSTRIEL LÉGER) ,3 100 % Condominium ,4 3 % 0 Mini-entrepôt % 0 Édifice à locataires multiples ,6 46 % 0 Édifice à locataire unique ,3 50 % LAVAL ,3 100 % Laval Centre ,3 74 % 0 Laval Ouest ,7 17 % Laval Est ,1 9 % 0 Source : Altus InSite, 3 e trimestre 2014 PRINCIPAUX PORTEFEUILLES LOCATIFS INDUSTRIELS DE LAVAL Gestionnaire Superficie du portefeuille Nombre d édifices Responsable de la location Cominar Christian J.-St-Amand Dream Industrial Management Isabelle Barter Bentall Kennedy Robert Giglio Groupe Montoni Mike Jager Triovest Realty Advisors Matthew Virgini Tous les édifices occupés par leurs propriétaires ne sont pas inclus dans l inventaire de marché locatif compilé par Altus InSite. GUIDE IMMOBILIER COMMERCIAL LAVALLOIS 29 OPTIONS IMMOBILIÈRES SUR LE MARCHÉ LOCATIF

30 DISPONIBILITÉ ET INOCCUPATION SUR LE MARCHÉ INDUSTRIEL Le taux d inoccupation, soit le pourcentage de la superficie totale vacante divisée par l inventaire total, a diminué au cours de la dernière année à Laval. L absorption a été positive pour 3 des 4 derniers trimestres et le nombre de pieds carrés vacants a diminué de près de au cours de la même période. HISTORIQUE ET PROJECTION DE L ABSORPTION DE MILLIERS DE PIEDS CARRÉS T T T T T T T T T T T T T T T % 13 % 10 % 8 % 5 % 3 % 0 % - 3 % - 5 % - 8 % - 10 % - 13 % - 15 % NOUVELLE OFFRE ABSORPTION INOCCUPATION Le taux d inoccupation pour la région de Laval est passé de 12,0 % à 7,9 % en comparant le 3 e trimestre 2014 au même trimestre de l année précédente. Au cours de la dernière année, le taux d inoccupation a baissé de 8,8 % à 6,9 % dans les parcs industriels Centre, de 11,3 % à 7,3 % dans les parcs du secteur Ouest et de 25,6 % à 17,4 % dans le secteur Est. En termes de types de bâtiment, le marché des édifices à locataires multiples a vu son taux d inoccupation chuter de 13 % à 10,1 % depuis le 3 e trimestre Le marché des édifices à locataire unique a suivi une tendance similaire, avec une baisse du taux d inoccupation de 10,3 % à seulement 5,2 % au cours de la même période. OPTIONS IMMOBILIÈRES SUR LE MARCHÉ LOCATIF 30 GUIDE IMMOBILIER COMMERCIAL LAVALLOIS

31 INOCCUPATION PAR SECTEURS ET TYPES D ÉDIFICES Nombre d édifices Superficie totale (pi 2 ) Superficie vacante à louer (pi 2 ) Superficie vacante en sous-location (pi 2 ) Superficie vacante totale (pi 2 ) Taux d inoccupation (%) LAVAL ,9 Condominium ,3 Mini-entrepôt Édifice à locataires multiples ,1 Édifice à locataire unique ,9 LAVAL CENTRE ,9 Condominium ,5 Mini-entrepôt Édifice à locataires multiples Édifice à locataire unique ,8 LAVAL OUEST ,3 Condominium ,5 Mini-entrepôt Édifice à locataires multiples ,5 Édifice à locataire unique LAVAL EST ,4 Condominium ,5 Mini-entrepôt Édifice à locataires multiples ,8 Édifice à locataire unique ,6 Source : Altus InSite, 3 e trimestre 2014 Une soixantaine de bâtiments industriels ont actuellement des locaux à louer sur le territoire de Laval, dont 38 immeubles à locataires multiples, 21 destinés à un locataire unique et 7 options en copropriété. Les options sont variées et comprennent des locaux dont la superficie varie de 2000 à pieds carrés contigus. Par contre, seulement deux options pour des sites de plus de pieds carrés contigus ont été recensées. Les entreprises à vocation industrielle recherchant de vastes superficies peuvent toujours considérer l option d une construction sur mesure pour leurs opérations. Pour les entreprises actives dans le secteur de l entreposage et de la distribution, une hauteur libre de plus de 24 pieds est souhaitable puisqu elle permet de maximiser l utilisation de chaque pied carré. Les options sont toutefois rares dans ce créneau. Les deux locaux offrant 32 pieds de hauteur libre disponibles l an dernier ne le sont plus. Et le nombre d options dans le créneau 24 à 28 pieds a diminué de moitié, passant de 29 à 12 cette année. Un répertoire à jour des locaux industriels disponibles est publié dans la section S établir à Laval Offre immobilière du site GUIDE IMMOBILIER COMMERCIAL LAVALLOIS 31 OPTIONS IMMOBILIÈRES SUR LE MARCHÉ LOCATIF

32 Nombre d options pour un local de pi 2 ou plus Nombre d options pour un local de pi 2 ou plus LAVAL 2 5 Laval Centre 1 2 Laval Ouest 0 2 Laval Est 1 1 Adresse Type Locaux de pi 2 contigus minimum 875, montée Saint-François Locataires multiples , rue Cunard Locataires multiples Source : Altus InSite, 3 e trimestre 2014 NOMBRE D OPTIONS DE LOCAUX SELON LA HAUTEUR LIBRE 18 PIEDS ET MOINS 18 À 24 PIEDS 24 À 28 PIEDS 28 À 32 PIEDS PLUS DE 32 PIEDS LOCATAIRES MULTIPLES LOCATAIRE UNIQUE Plus de 32 pieds 28 à 32 pieds 24 à 28 pieds 18 à 24 pieds 18 pieds et moins Locataire unique Locataires multiples ESPACE DISPONIBLE SELON LA HAUTEUR LIBRE LAVAL VS GRAND MONTRÉAL 3 % 5 % 7 % 6 % 31 % 48 % 13 % 63 % 24 % PLUS DE 32 PIEDS 28 À 32 PIEDS 24 À 28 PIEDS 18 À 24 PIEDS 18 PIEDS ET MOINS GRAND MONTRÉAL LAVAL OPTIONS IMMOBILIÈRES SUR LE MARCHÉ LOCATIF 32 GUIDE IMMOBILIER COMMERCIAL LAVALLOIS

33 LOYERS Les loyers demandés sont demeurés relativement stables au cours des trois dernières années. Notons cependant que les loyers peuvent varier énormément sur le marché industriel en fonction de la hauteur libre, de l année de construction, de la proportion réservée pour usage de bureaux, de la visibilité, de l accès à une autoroute et de bien d autres facteurs. Si le loyer moyen pour les 19 immeubles de notre échantillon frôle les 10,00 $ brut le pied carré (6,54 $ net auquel on ajoute un loyer additionnel moyen de 3,50 $), les variations sont énormes selon le bâtiment. En fait, on peut louer des locaux pour seulement 4,00 $ net tandis que des immeubles modernes, bien situés et comportant une forte proportion d espace de bureaux (quand ce n est pas la majorité de la superficie), affichent des loyers au-dessus de 10,00 $ net par pied carré. Selon nos observations sur les édifices à locataires multiples pour lesquels des taux de location sont affichés, les loyers nets demandés pour les édifices de moins de 18 à 24 pieds de hauteur libre sur le marché de Laval varient le plus souvent de 3,75 $ à 6,50 $ le pied carré (les frais additionnels oscillent entre 2,00 $ et 5,25 $/pi 2 ). Pour les édifices avec hauteur libre de plus de 24 pieds, les loyers nets demandés varient entre 4,50 $ et 6,50 $/pi 2 (avec des frais oscillant entre 2,50 $ et 5,00 $/pi 2 ). Pour les édifices offrant une forte proportion de locaux pour bureaux (plus de 40 %), les loyers peuvent être aussi chers que pour un bureau de catégorie C. ÉVOLUTION DES LOYERS DEMANDÉS À LAVAL ÉDIFICES LOCATIFS INDUSTRIELS 12 $ 10 $ 8 $ 6 $ 4 $ 2 $ 0 $ T T T T T T T T T T T T T T T LOYER NET DEMANDÉ LOYER ADDITIONNEL MOYEN COMPARAISON DES LOYERS DEMANDÉS IMMEUBLES À LOCATAIRES MULTIPLES LAVAL LONGUEUIL SAINT-LAURENT LACHINE EST DE MONTRÉAL 0 $ 2 $ 4 $ 6 $ 8 $ 10 $ 12 $ LOYER NET LOYER ADDITIONNEL GUIDE IMMOBILIER COMMERCIAL LAVALLOIS 33 OPTIONS IMMOBILIÈRES SUR LE MARCHÉ LOCATIF

34 NOUVEAUX PROJETS

35 Plusieurs projets de qualité ont été livrés sur le territoire de Laval au cours de l année 2014, notamment sur le marché des édifices de bureaux. Suite à ces livraisons, l activité de construction a ralenti et on compte peu de projets actuellement en cours de réalisation. Or, plusieurs projets sont planifiés et sont en phase de prélocation, c est-à-dire que le chantier sera lancé dès que le promoteur aura trouvé des locataires pour son projet. Avis aux intéressés! PROJETS TERMINÉS EN , BOULEVARD SAINT-MARTIN Le 3055 Saint-Martin est une adresse de prestige dans le développement de Centropolis. Le bâtiment de 6 étages horssol occupant pieds carrés locatifs pour espaces de bureaux et commerciaux en plein cœur du centre-ville de Laval a été conceptualisé de façon à viser le niveau de certification LEED-NE Or. Il est muni d une marquise verte dont l eau de ruissellement s écoule dans un bassin aménagé qui assure la gestion des eaux pluviales et présente une coulée verte dans un paysage exceptionnel. Locaux disponibles pour occupation immédiate. Propriétaire : Cominar PLACE LAVAL 5 À l angle des boulevards des Laurentides et Saint-Martin et facilement accessible de l autoroute 440, Place Laval est le plus important complexe de bureaux de Laval. Il comprendra cinq tours de bureaux reliées par un corridor commun. Le complexe est doté de fibre optique et on y trouve une multitude de services tels que : banques, garderie, nettoyeur, restaurant, café bistro, clinique médicale, bureau de change et de passeport et station de métro De la Concorde à proximité. La phase 5 du complexe (photo) est entièrement louée. Propriétaire : Cominar 1410, RUE JAFFA Cet édifice de catégorie A sur trois étages de pieds carrés du secteur Sainte-Rose à Laval bénéficie d une bonne visibilité en bordure de l autoroute 15 et de la sortie 16. Très facile d accès. Près des grands axes routiers, A-15, A-440, A-13. Locaux disponibles pour occupation immédiate. Location : Groupe Lacombe / NAI Commercial GUIDE IMMOBILIER COMMERCIAL LAVALLOIS 35 NOUVEAUX PROJETS