Logement abordable et itinérance : tendances et enjeux

Transcription

1 FÉDÉRATION CANADIENNE DES MUNICIPALITÉS LA QUALITÉ DE VIE DANS LES MUNICIPALITÉS CANADIENNES Logement abordable et itinérance : tendances et enjeux RAPPORT THÉMATIQUE N O 4 FCM Federation of Canadian Municipalities Fédération canadienne des municipalités

2 MESSAGE D APPUI CH2M HILL CH2M HILL CANADA MISE D ABORD SUR UNE approche sensée pour amé - liorer la qualité de vie au travail comme à la maison. En réalité, notre engagement à l égard du développement dura ble et d une qualité de vie élevée dans nos collectivités est la suite logique de nos valeurs fondamentales. Nous nous employons à ajouter de la valeur dans les collectivités où nous vivons et travaillons en intégrant les principes de développement durable dans nos projets. Nous collaborons également avec les collectivités, les associations professionnelles et les organismes gouvernementaux et non gouvernementaux afin d aider à énoncer, à enseigner et à promouvoir les principes de la viabilité. En tant qu entreprise consciente de ses responsabilités sociales, CH2M HILL Canada appuie activement une gamme d initiatives importantes. Notre intention d aider les collectivités est réelle et notre aide est tout aussi réelle. Par exemple, nous sommes fiers d être un commanditaire fondateur des Prix des collectivités viables FCM-CH2M HILL avec la Fédération canadienne des municipalités. Depuis 2000, nous avons mis en relief et salué le leadership dont fait preuve le milieu municipal dans le développement des collectivités viables et dans la promotion des meilleures pratiques pour s attaquer aux enjeux environnementaux liés aux activités municipales. CH2M HILL veut aussi aider au maintien d une qualité de vie élevée dans nos collectivités, et est donc heureu se d avoir contribué au financement du quatrième Rap port thématique du Système de rapports sur la quali té de vie de la FCM. Notre entreprise est fermement résolue à trouver des moyens d explorer, d élaborer et de soutenir des méthodes qui permettront de confronter les tendances observées aux chapitres du logement et de l itinérance. Nous sommes fiers de contribuer au développement durable et à la qualité de vie élevée de nos collectivités, car la viabilité est très importante pour le renforcement des capacités de nos collectivités canadiennes. Nous sommes fiers parce que, en fin de compte, nous travaillons ainsi à améliorer votre univers et que c est une façon stimulante de faire notre marque. Peter Nicol, président CH2M HILL Canada Limited

3 MESSAGE DU PRÉSIDENT Être sans abri l hiver LORSQUE LE TEMPS DEVIENT GLACIAL ET QUE LE MERCURE PLONGE, les refuges de toutes les grandes villes canadien nes se remplissent à capacité. Les organismes sociaux et les employés municipaux travaillent alors sans répit afin de trouver des gîtes pour les dizaines de personnes qui dorment normalement dans la rue. Ils doivent parfois noliser des autobus pour recueillir les sans-abri dans les rues et transformer des bâtiments vides en refuges d urgence. L hiver au Canada est une dure saison pour ceux qui n ont pas de toit. Leur situation se transforme alors en problème urgent, et leur trouver un gîte convenable devient une question de vie ou de mort. En hiver, on comprend facilement qu un toit convenable est un besoin de première nécessité et pas un luxe. Mais les sans-abri ne sont pas les seuls confrontés à un problème de logement. Comme le montre le rapport, de nombreux résidents des grandes villes canadiennes éprouvent énormément de difficultés à se trouver un logis salubre et abordable lorsqu ils quittent la rue, les refuges d urgence ou les maisons de transition à court terme. Les à sans-abri que compte le Canada, selon les évaluations, ne sont que la pointe de l iceberg. Un nombre beaucoup plus grand de personnes et de ménages à faibles revenus risquent de se retrouver à la rue. D après certaines estimations, quelque ménages des diverses régions du Canada dépensent plus de la moitié de leur revenu pour se loger et sont donc très vulnérables à l itinérance, tandis que de à personnes, dont un grand nombre d enfants, vivent dans des logements inadéquats ou inacceptables. Les municipalités doivent composer avec les conséquences immédiates des problèmes de logement et de l itinérance. Ils sont forcés de plus en plus souvent de puiser dans leurs maigres ressources pour aider les personnes seules et les familles qui n arrivent pas à trouver un logis convenable. Les gouvernements municipaux se sont dotés de programmes et de stratégies pour aider les gens qui ont un besoin de logement, mais ils n ont pas assez de ressources pour résoudre le problème du logement proprement dit. Il faut pour cela la coopération et le soutien de tous les ordres de gouvernement. Comme l a affirmé la mairesse de London (Ontario), Anne Marie DeCicco-Best, «Le problème existe partout au pays; il faut donc mettre de l avant une stratégie nationale, en coopération avec le gouvernement fédéral et chacun des gouvernements provinciaux». Pour amorcer le processus, la mairesse DeCicco-Best et le maire de Vancouver, Sam Sullivan, coprésident un groupe de travail du Caucus des maires des grandes villes de la FCM afin d élaborer une stratégie nationale de logement. Leur objectif est de mobiliser le gouvernement fédéral, les gouvernements provinciaux et territoriaux, de même que les groupes communautaires et le secteur privé en vue d une stratégie nationale de logement coordonnée et à long terme. Le temps presse. Les villes et les collectivités sont très inquiètes de la fin prochaine de tous les programmes fédéraux de logement, en mars 2009, et des compressions soutenues dans les fonds fédéraux à mesure qu expirent les subventions de fonctionnement à long terme. Nous avons besoin d une stratégie nationale de logement cohérente et de longue durée, qui permette d atténuer l itinérance de façon mesurable et d améliorer l abordabilité des logements. Nous en avons besoin très rapidement. Nous désirons remercier les personnes suivantes qui ont soutenu ou facilité l élaboration du présent rapport : Brenda Hogg, présidente du Comité permanent du développement socioéconomique de la FCM et principale porte-parole de la FCM pour le rapport; les membres de l équipe technique du Système de rapports sur la qualité de vie; les 22 gouvernements municipaux participants; et l équipe d experts-conseils d Acacia Consulting & Research dirigée par Michel Frojmovic. Gord Steeves, président Fédération canadienne des municipalités Rapport thématique n 4 Logement abordable et itinérance : tendances et enjeux

4 TABLE DES MATIÈRES Contexte...i Sommaire et conclusions...ii Partie 1 Tendances sur le marché de l habitation : vers l accession à la propriété...1 Une croissance démographique positive, mais inégale...1 Accession à la copropriété Tendances...2 La montée de la copropriété...3 Des taux d inoccupation imprévisibles...4 Léger changement des loyers annuels...5 Partie 2 Les défis du marché de l habitation...7 Jeunes familles et population vieillissante...7 Des revenus en croissance, mais pas pour tous...8 Hausse du ratio des prix des maisons neuves par rapport au revenu...9 Logements locatifs achevés...11 Partie 3 Populations vulnérables et itinérance...13 Changement dans la répartition des revenus...14 L écart d abordabilité avec un revenu d aide sociale...14 L écart d abordabilité avec un faible salaire...15 Itinérance : le problème persiste...15 Partie 4 Renouvellement du parc de logements locatifs...20 Investissements limités dans les logements sociaux...20 Listes d attente de logements sociaux...21 Vieillissement du parc de logements locatifs...23 Les logements les plus abordables affichent des taux d inoccupation plus élevés...23 Indicateurs du SRQDV de la FCM...27 Sources des données...29 Des annexes techniques et des graphiques supplémentaires se rapportant au présent rapport peuvent être consultés dans la section sur le Système de rapports sur la qualité de vie du site Web de la FCM, à Annexe 1 Membres du groupe de travail ayant participé au Rapport thématique n o 4 sur la qualité de vie Annexe 2 Sources de référence des graphiques Annexe 3 Glossaire des termes Annexe 4 Guide sur la géographie dans le Système de rapports sur la qualité de vie Annexe 5 Carte de chacune des collectivités participantes au SRQDV Système de rapports sur la qualité de vie de la FCM

5 CONTEXTE Le présent document, le quatrième d une série de rapports thématiques publiés par la Fédération canadienne des municipalités (FCM) dans le cadre de son Système de rapports sur la qualité de vie (SRQDV), porte sur les tendances relevées dans les domaines du logement et de l itinérance dans les 22 collectivités participantes au SRQDV; celles-ci regroupent des municipalités grandes et moyennes et des régions urbaines du Canada. La période visée s échelonne de 2000 à 2006, mais référence est parfois faite aux tendances qui prévalaient au cours d années antérieures et certaines comparaisons remontent jusqu à Tout comme les autres publications du SRQDV, le présent rapport a été préparé dans les objectifs suivants : cibler les questions et les défis stratégiques auxquels sont confrontées les villes canadiennes aux chapitres du logement et de l itinérance; illustrer les tendances dans ces domaines à l aide de données statistiques; faire état des données les plus récentes et les plus fiables publiées; décrire les mesures prises par les municipalités canadiennes pour relever ces défis. L information contenue dans le présent rapport se fonde sur les constatations tirées d un précédent rapport préparé par la FCM en 2004, intitulé Revenus, logement et nécessités de la vie (Rapport thématique n o 1); le premier d une série de rapports traitant de la qualité de vie et se fondant sur différents indicateurs du SRQDV pour démontrer les changements survenus entre 1991 et Globalement, le rapport de 2004 permet de constater qu alors que la plupart ont connu une période plutôt prospère pendant les 10 ans examinés, certains se sont appauvris, frappés durement par la poussée des frais de logement qui ont englouti des revenus qui auraient dû servir à d autres besoins fondamentaux. La vaste majorité des personnes seules et des familles vivant dans les collectivités participantes ont eu des revenus amplement suffisants pour satisfaire leurs besoins fondamentaux. Parallèlement, le rôle du filet de sécurité sociale tant l aide sociale que le logement social a échu de plus en plus aux refuges d urgence et aux banques alimentaires, ou a complètement disparu. La marginalisation de plusieurs groupes économiquement faibles dont les nouveaux immigrants a continué de progresser. Le rapport faisait état de plusieurs tendances inquiétantes qui se sont dessinées entre 1991 et 2001 dans les collectivités urbaines participantes au SRQDV : selon cinq des sept indicateurs utilisés pour mesurer le risque d itinérance, la situation s était détériorée dans les 20 collectivités participantes; la proportion des ménages locataires qui consacrent plus de 30 pour cent de leur revenu au logement dans les 20 collectivités examinées était passée de 35 à 41 pour cent; le coût des logements à loyer modique avait augmenté de 20 pour cent de plus que le revenu des personnes à revenu modeste. Il ressortait également de Revenus, logement et nécessités de la vie que toutes les municipalités étaient touchées quoique de façon différente par ces tendances. Il existait certes des écarts importants entre les niveaux de pauvreté globale, les taux d emploi, les revenus et l abordabilité des logements parmi les collectivités participantes au SRQDV, mais aucune n avait réussi à échapper à toutes les tendances. Par le passé, le financement nécessaire à la création de logements abordables et à la prestation de revenus convenables aux groupes les plus dans le besoin provenait des gouvernements fédéral, provinciaux et territoriaux. Or, au cours des deux dernières décennies, les provinces ont diminué de façon considérable leurs investissements dans ces domaines. Les dépenses des gouvernements locaux dans ce secteur ont certes augmenté au cours de cette période, mais les municipalités ne peuvent tout simplement pas assumer à elles seules le rôle joué auparavant par les autres ordres de gouvernement. En bout de ligne, le rapport faisait état de l urgence d élaborer une stratégie globale sur le logement et l itinérance qui permette de relever les défis communs à toutes les municipalités du pays. Une stratégie nationale à long terme sur le logement et l itinérance est devenue essentielle pour éliminer les graves inégalités présentes dans le secteur de l habitation et garantir à tous les Canadiens l accès à un logement approprié et abordable. Pour obtenir plus d information sur le SRQDV et consulter tous les rapports antérieurs, veuillez aller à 1 FCM, 2004, Système de rapports sur la qualité de vie, Revenus, logement et besoins fondamentaux, Ottawa; FCM, 2004, Système de rapports sur la qualité ede vie, Rapport sur les faits saillants 2004, Ottawa Rapport thématique n 4 Logement abordable et itinérance : tendances et enjeux i

6 SOMMAIRE ET CONCLUSIONS Hausse de l accession à la propriété et croissance modeste du secteur locatif Publié en 2004 par la FCM, le rapport Revenus, logement et nécessités de la vie faisait état d un virage généralisé vers l accession à la propriété assorti d une offre insuffisante de logements locatifs neufs, privés et hors marché. Les données pour la période de 2000 à 2006 semblent indiquer un prolongement de ces tendances dans les 22 collectivités participantes au SRQDV. En conséquence, une importante proportion de la population, principalement les couples et les familles biparentales, a pu tirer avantage d un accroissement de l accession à la propriété. Soutenue par des taux d intérêt ayant atteint des creux historiques, cette tendance s est accompagnée d une rapide croissance démographique, d une hausse des revenus et d un virage vers la construction d immeubles en copropriété et de maisons en rangée d un coût relativement moins élevé. Alors que l accession à la propriété était à la hausse, le secteur locatif faisait face à une situation beaucoup moins dynamique. À l opposé de la période , les taux d inoccupation étaient plus équilibrés et les hausses de loyer plus modestes. Croissance démographique et stagnation du marché de l habitation exercent des pressions sur les gouvernements municipaux Dans le contexte d une forte croissance démographique et d une accession dynamique à la propriété, plusieurs tendances laissent entrevoir de sérieux défis pour les gouvernements municipaux dans les grands centres urbains du Canada. Il s agit, entre autres, du double défi posé aux collectivités participantes au SRQDV par une population vieillissante et la croissance soutenue du nombre de jeunes familles. En outre, la hausse du prix des maisons a pris une avance considérable sur la croissance des revenus, même pour les couples et les familles biparentales, qui bénéficient toutefois d une relative prospérité. La croissance des revenus a été beaucoup plus lente chez les familles monoparentales et les personnes seules, lesquelles ont dû faire face à des obstacles sérieux et croissants à l accession à une propriété abordable. Bien que la location demeure une solution de rechange à l accession à la propriété, la construction de nouveaux logements locatifs piétine, loin derrière les niveaux historiques. Même si un tiers des ménages sont locataires, moins de 9 pour cent de tous les logements construits dans les grandes villes canadiennes entre 2001 et 2006 étaient des logements locatifs. Trouver un logement abordable demeure un défi pour les groupes les plus vulnérables Les avantages du virage dynamique vers l accession à la propriété et des modestes hausses de loyers n ont d aucune façon été partagés de manière égale, et il existe toujours des sans-abri dans toutes les régions du Canada. En 2006, même les petites municipalités et la plupart des municipalités de banlieue participantes au Système de rapports sur la qualité de vie (SRQDV) avaient besoin de refuges d urgence. Selon les données du Système d information sur les personnes et les familles sans abri (SISA) de la Stratégie de partenariats de lutte contre l itinérance, il existait plus de lits en refuges permanents dans les 22 collectivités participantes. Alors que les couples et les familles biparentales s en tiraient relativement bien, les plus vulnérables étaient encore exclus du marché de l habitation par suite des tendances évidentes au cours de la période 2001 à La demande non satisfaite de logements ii Système de rapports sur la qualité de vie de la FCM

7 était fortement liée à l insuffisance des revenus. Les secteurs de la population exclus du marché privé de l habitation regroupaient, encore une fois, les familles à faible revenu, les familles monoparentales et les personnes seules, ainsi que les bénéficiaires de l aide sociale. Bien que les hausses du salaire minimum aient amélioré la situation pour de nombreux travailleurs à faible revenu le salaire minimum se situant maintenant aux environs de huit dollars l heure dans toutes les provinces canadiennes les personnes seules et les familles monoparentales de ce secteur de population ont continué de se débattre pour faire face au coût élevé du loyer. Nécessité de renouveler le parc de logements locatifs Selon le Recensement de 2006, 10 pour cent de tous les logements locatifs ont besoin de réparations majeures 2, et les immeubles dans lesquels sont situés les logements locatifs du premier quartile ont en moyenne 50 ans. Parallèlement, le parc de logements sociaux se détériore rapidement en raison du manque chronique de financement pour soutenir l entretien et la modernisation. Par ailleurs, le fait que les taux d inoccupation des logements locatifs les plus abordables soient relativement élevés alors que les listes d attente de logements sociaux sont longues indique que le marché locatif privé n est pas en mesure de répondre aux besoins des ménages les plus vulnérables. Il est donc urgent de réinvestir dans le parc de logements locatifs et le parc de logements sociaux. 2 Statistique Canada, Division de recensement, 2006, Tableaux sur les modes d occupation et l état des logements Rapport thématique n 4 Logement abordable et itinérance : tendances et enjeux iii

8 iv Système de rapports sur la qualité de vie de la FCM

9 PARTIE 1 TENDANCES SUR LE MARCHÉ DE L HABITATION : VERS L ACCESSION À LA PROPRIÉTÉ Publié en 2004 par la FCM, le rapport Revenus, logement et nécessités de la vie faisait état d un virage généralisé vers l accession à la propriété assorti d une offre insuffisante de logements locatifs neufs, privés et hors marché. Les données pour la période de 2000 à 2006 semblent indiquer un prolongement de ces tendances dans les 22 collectivités participantes au SRQDV. En conséquence, une importante proportion de la population, principalement les couples et les familles biparentales, a pu tirer avantage d un accroissement de l accession à la propriété. Soutenue par des taux d intérêt ayant atteint des creux historiques, cette tendance s est accompagnée d une rapide croissance démographique, d une hausse des revenus et d un virage vers la construction d immeubles en copropriété et de maisons en rangée d un coût relativement moins élevé. Alors que l accession à la propriété était à la hausse, le secteur locatif faisait face à une situation beaucoup moins dynamique. À l opposé de la période , les taux d inoccupation étaient plus équilibrés et les hausses de loyer plus modestes. Une croissance démographique positive, mais inégale 3 Entre 2001 et 2006, la croissance démographique du Canada a été la plus élevée parmi les pays du G8 4. Le graphique 1 donne à penser que cette croissance a été en grande partie centrée dans les 22 collectivités % Croissance Graphique 1 : Croissance démographique % 20 % 15 % 10 % * Contrairement aux autres collectivités participantes au SRQDV, la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM) n est ni un gouvernement municipal ni une municipalité régionale. Elle est un organe de planification, de coordination et de financement desservant 82 municipalités investi de pouvoirs dans plusieurs domaines, dont celui du logement social et abordable. Avec une population de 3,6 millions de citoyens répartis sur plus de kilomètres carrés, elle est de loin la plus importante collectivité participante au SRQDV, tant par la taille de sa population que par l étendue de son territoire. Étant donné que la CMM a un statut bien particulier parmi les collectivités participantes au SRQDV et que Laval (Québec) membre du SRQDV est située dans les limites de la CMM, dans tous les tableaux, les données pour cette dernière sont présentées isolément de celles des autres collectivités participantes. 5 % 0 % Toutes SRQDV Non-SRQDV Vancouver Calgary Edmonton Saskatoon Regina Winnipeg London Sudbury Waterloo Niagara Hamilton Halton Peel York Toronto Collectivités participantes au SRQDV Durham Ottawa Gatineau Laval CMQ Halifax CMM * Source : Statistique Canada, Recensements de 2001, Voir la section Sources des données du présent document pour des explications sur les sources des données, les enjeux et les limitations. 4 Portrait de la population canadienne en 2006, Recensement de 2006, Chiffres de population et des logements, Recensement de 2006, n o au catalogue : XIE. 5 Plusieurs collectivités participantes au SRQDV, dont Toronto, contestent les données démographiques du Recensement de 2006 en raison d un dénombrement incomplet. Cette question est décrite plus en détail dans la section Sources des données du présent rapport. Rapport thématique n 4 Logement abordable et itinérance : tendances et enjeux 1

10 100 % Graphique 2 : Mode d occupation des logements dans les collectivités participantes au SRQDV, 2001 et 2006 % de ménages propriétaires-occupants 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % Canada Toutes SRQDV Vancouver Calgary Edmonton Saskatoon Regina Winnipeg London Sudbury Waterloo Niagara Hamilton Halton Peel York Toronto Collectivités participantes au SRQDV Durham Ottawa Gatineau Laval CMQ Halifax CMM Source : Statistique Canada, Recensements de 2001, 2006 participantes au SRQDV. En fait, dans les grands centres urbains du Canada représentés par le SRQDV, la croissance démographique a été près de huit fois plus rapide que la croissance enregistrée dans les collectivités ne participant pas au SRQDV. Parallèlement, la croissance de la population dans le Canada urbain n était pas répartie également. Alors que la population de Calgary et des collectivités entourant Toronto augmentait de 10 à 25 pour cent au cours de cette période, certaines des autres collectivités participantes au SRQDV présentaient une croissance démographique égale ou inférieure à la moyenne des collectivités ne participant pas au SRQDV. Accession à la propriété Tendances Le rapport du SRQDV Revenus, logement et nécessités de la vie publié en 2004 par la FCM faisait ressortir une hausse de l accession à la propriété dans toutes les collectivités participantes au SRQDV. Cette tendance s est maintenue avec une égale intensité entre 2001 et 2006, même dans les marchés du logement plus coûteux, comme Vancouver et Toronto. Une période soutenue de faibles taux d intérêt hypothécaire, le succès des régimes d assistance hypothécaire de la SCHL et la nouvelle vogue des immeubles en copropriété et des maisons en rangée en milieu urbain ont tous contribué à l augmentation des niveaux d accession à la propriété et à la baisse correspondante de la proportion des ménages locataires. Parallèlement, les 2 Système de rapports sur la qualité de vie de la FCM

11 Graphique 3 : Nouveaux logements achevés, par type d habitation, Logements achevés Toutes SRQDV Maisons individuelles et jumelées Maisons en rangée et appartements Non SRQDV Source : Société canadienne d hypothèques et de logement, Relevés des mises en chantier et des achèvements, ménages dans les collectivités participantes au SRQDV ont continué de faire davantage appel au logement locatif que dans le reste du Canada, bien que cet écart se soit aminci par suite des changements survenus depuis La montée de la copropriété Le graphique 3 montre la différence entre une nouvelle composante bâtie en milieu urbain au Canada, comparativement au reste du Canada. On constate à l évidence une tendance générale vers l occupation de maisons en rangée et d habitations en copropriété à plus forte densité dans les collectivités participantes et non participantes au SRQDV. Toutefois, la vitesse du changement est beaucoup plus marquée dans les collectivités participantes au SRQDV. En 2001, les ensembles résidentiels à plus forte densité constituaient grosso modo le tiers des nouvelles habitations dans les collectivités participantes au SRQDV. Dès 2006, ce type de logement représentait environ la moitié des maisons neuves. À l opposé, en 2006, le tiers seulement des logements achevés dans les collectivités ne participant pas au SRQDV se retrouvaient dans les catégories des habitations à plus forte densité. La croissance de ces types de logements à plus forte densité est l un des facteurs ayant contribué à la transition vers l accession à la propriété. Le prix d achat des nouveaux logements en copropriété et des nouvelles maisons en rangée est généralement moins élevé que celui des logements unifamiliaux. Rapport thématique n 4 Logement abordable et itinérance : tendances et enjeux 3

12 10 % 9 % 8 % Graphique 4 : Taux d inoccupation moyen déclaré des logements locatifs et taux d inoccupation minimums et maximums pour la période % 6 % 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % Canada Vancouver Calgary Edmonton Saskatoon Regina Winnipeg London Sudbury Waterloo Niagara Hamilton Halton Peel York Toronto Durham Ottawa Gatineau Laval CMQ Halifax CMM Collectivités participantes au SRQDV Taux d inoccupation moyen Taux d inoccupation d équilibre Source : Adapté de la Société canadienne d hypothèques et de logement, Enquête sur les logements locatifs, Par conséquent, ces formes d accession à la propriété ont incité une nouvelle génération de ménages à quitter le secteur du logement locatif. Des taux d inoccupation imprévisibles De 2001 à 2006, les taux d inoccupation des logements locatifs étaient de l ordre de 3 pour cent dans les collectivités participantes au SRQDV, ce qui semble indiquer un niveau d équilibre dans le marché locatif et de moins fortes pressions sur les loyers 6. Bien que les taux d inoccupation du secteur locatif se soient resserrés dans les collectivités participantes au SRQDV entre 1991 et 2001, la période de 2001 à 2006 s est généralement caractérisée par une hausse des taux d inoccupation. Même parmi les collectivités qui présentaient de très faibles taux d inoccupation, on a constaté de façon manifeste un mouvement vers une hausse de ces taux. Toutefois, comme l indique le graphique 4, ces moyennes cachaient d importantes variations au fil du temps et parmi les collectivités participantes au SRQDV. Les marchés locatifs se sont comportés de manière très différente au sein des collectivités parti-cipantes au SRQDV. Certaines collectivités ont connu d importantes fluctuations des taux d inoccupation au cours de la période de six ans, tandis que d autres n ont constaté que très peu de changements. Alors que les taux d inoccupation dépassaient les 3 pour cent dans des collectivités comme Saskatoon, Sudbury, Hamilton, Peel et Toronto, la moyenne pour la même période était près de ou inférieure à 1 pour cent à Vancouver, York, Laval et dans la CMQ. 4 6 Un taux d inoccupation de 3 pour cent est généralement considéré comme un niveau d équilibre, laissant supposer qu aucune pression à la hausse ou à la baisse ne s exerce sur les loyers. Système de rapports sur la qualité de vie de la FCM

13 1 400 $ Graphique 5 : Loyer moyen d un logement à deux chambres dans les collectivités participantes au SRQDV, 2001 et 2006 (en dollars historiques) $ $ 800 $ 600 $ 400 $ 200 $ 0 $ Canada Vancouver Calgary Edmonton Saskatoon Regina Winnipeg London Sudbury Waterloo Niagara Hamilton Halton Peel York Toronto Durham Ottawa Gatineau Laval CMQ Halifax CMM Collectivités participantes au SRQDV Source : Société canadienne d hypothèques et de logement, Enquête sur les logements locatifs, 2001 à 2006 À un niveau aussi faible, les taux d inoccupation exercent des pressions à la hausse sur les loyers et témoignent d une compétition accrue entre les locataires pour un moins grand nombre de logements. Des données plus récentes publiées pour 2007 semblent indiquer une tendance vers une diminution rapide des taux d inoccupation dans les deux plus grandes villes de la Saskatchewan, faisant ainsi écho aux récents changements survenus à Vancouver et à Calgary où les taux d inoccupation ont connu une tendance à la baisse. À Regina, le taux d inoccupation des logements a chuté de façon spectaculaire, passant de 3,3 pour cent en 2006 à 1,7 pour cent en octobre En conséquence, les loyers moyens d un logement de deux chambres ont bondi de 619 $ à 661 $ au cours de la même période. Dans le même ordre d idées, les taux d inoccupation à Saskatoon ont chuté de 3,2 pour cent à 0,6 pour cent au cours de cette même période, tout en étant assorti d une hausse encore plus importante des loyers moyens. Les revenus des ménages et les programmes sociaux ne peuvent suivre le rythme de ces énormes changements qui touchent le marché locatif. Léger changement des loyers mensuels À l opposé de la période et reflétant la hausse des taux d inoccupation, le taux d augmentation des loyers exigés dans les collectivités participantes au SRQDV a été plus lent entre 2001 et 2006 (graphique 5). Comme l indique le graphique 6, les loyers exigés pour les logements du quartile inférieur les 25 pour cent les moins coûteux du marché locatif ont augmenté de 12 pour cent entre 2001 et 2006, sans rajustement en fonction de l inflation. Cela est inférieur à la moyenne nationale de Rapport thématique n 4 Logement abordable et itinérance : tendances et enjeux 5

14 30 % Graphique 6 : Variation du loyer mensuel par quartile dans les collectivités participantes au SRQDV, (en dollars historiques) 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % * Canada Toutes SRQDV Vancouver Calgary Edmonton Saskatoon Regina Winnipeg London Collectivités participantes au SRQDV 25 e centile 50 e centile 75 e centile Sudbury Waterloo Niagara Hamilton Halton Peel York Toronto Durham Ottawa Gatineau Laval CMQ Halifax CMM Source : Adapté de la Société canadienne d hypothèques et de logement, Enquête sur les logements locatifs, 2001 à 2006 * Deux des trois barres ne figurent pas en raison de l absence de changement dans les loyers mensuels des 50 e et 75 e centiles à Ottawa. Les données sources sont accessibles dans l annexe technique, à 18,3 pour cent pour le même segment du marché locatif, quoique légèrement supérieur aux augmentations appliquées dans la catégorie médiane des loyers dans les collectivités participantes au SRQDV. Néanmoins, comme nous le précisons plus loin dans ce rapport, même ces légères hausses des loyers ont pris une avance considérable sur la croissance du revenu au sein des populations les plus vulnérables. Tout comme dans le cas des taux d inoccupation, les changements touchant les loyers n ont pas été uniformes dans toutes les collectivités participantes au SRQDV. Des collectivités du Québec et de l Alberta ont connu des hausses de loyer bien supérieures à la moyenne nationale, alors que des collectivités de l Ontario et de la Saskatchewan ont généralement connu des augmentations inférieures à la moyenne. Malgré d importantes hausses en pourcentage, les loyers moyens dans les collectivités du Québec sont demeurés parmi les plus bas des collectivités participantes au SRQDV. 6 Système de rapports sur la qualité de vie de la FCM

15 PARTIE 2 LES DÉFIS DU MARCHÉ Dans le contexte d une forte croissance démographique et d une accession dynamique à la propriété, plusieurs tendances laissent entrevoir de sérieux défis pour les gouvernements municipaux dans les grands centres urbains du Canada. Il s agit, entre autres, du double défi posé aux collectivités participantes au SRQDV par une population vieillissante et la croissance soutenue du nombre de jeunes familles. La hausse du prix des maisons a pris une avance considérable sur la croissance des revenus, même pour les couples et les familles biparentales. La croissance des revenus a été beaucoup plus lente chez les familles monoparentales et les personnes seules, lesquelles ont dû faire face à des obstacles sérieux et croissants à l accession à une propriété abordable. DE L HABITATION Bien que la location demeure une solution de rechange à l accession à la propriété, la construction de nouveaux logements locatifs piétine, loin derrière les niveaux historiques. Jeunes familles et population vieillissante Tant les collectivités participantes que non participantes au SRQDV ont connu une hausse de population dans les catégories d âge de 44 ans et plus, à cause du vieillissement de la génération du babyboom. Toutefois, on remarque une importante différence entre les collectivités participantes au SRQDV et le reste du Canada dans les groupes d âge de moins de 44 ans. Contrairement au reste du Canada, les collectivités participantes au SRQDV Graphique 7 : Pyramide des âges (sexes confondus), 2001 et Groupes d âges Population (en milliers) Toutes SRQDV Population (en milliers) Non SRQDV Source : Statistique Canada, Recensements de 2001, 2006 Rapport thématique n 4 Logement abordable et itinérance : tendances et enjeux 7

16 ENCADRÉ 1 LOGER UNE POPULATION VIEILLISSANTE La population des villes canadiennes vieillit rapidement et le parcours de cette population vieillissante en matière de logement représente des coûts importants. Certaines villes éprouvent déjà un besoin marqué et croissant de logements sociaux pour les personnes âgées. Ces dernières se retrouvent sur des listes d attente pour les logements sociaux et courent le risque de l itinérance. Outre les logements abordables, fournir les services adaptés requis aux personnes âgées constitue un enjeu crucial connexe pour les collectivités canadiennes. Ainsi, dans la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM), les occupants des logements sociaux deviennent de plus en plus vulnérables, tandis que les personnes âgées exigent davantage de soins. Par exemple, de ces ménages incluent des personnes de 60 ans et plus, dont 40 pour cent ont au moins 75 ans 7. Voici des exemples de mesures adoptées pour une population vieillissante ayant de plus en plus besoin d assistance en matière de logement : L Alberta offre des subventions d investissement uniques, ne dépassant pas 70 pour cent du coût en capital requis, afin de soutenir un ensemble de logements offerts au loyer du marché et sous le loyer du marché aux personnes âgées et aux personnes ayant des besoins particuliers 8. L organisme Independent Living BC (ILBC) offre des services aux personnes âgées et aux personnes atteintes d invalidité qui ont besoin d un certain soutien, mais qui ne nécessitent pas de soins en établissement 24 heures sur 24; selon les prévisions, plus de logements seront construits dans toute la province 9. Le programme provincial de construction de logements de la Colombie-Britannique offre également des logements subventionnés aux personnes âgées de santé fragile. Plus de 760 logements combineront logement et services de soutien aux personnes âgées, tandis que plus de assureront un logement d urgence et à long terme aux personnes courant le risque de l itinérance 10. La province de la Nouvelle-Écosse offre un programme d aide aux personnes âgées à faible revenu leur accordant jusqu à $ pour des travaux de réparation liées à la santé et à la sécurité 11 ainsi qu un programme accordant $ aux personnes âgées pour des travaux d adaptation de leur maison, en vue de favoriser leur autonomie affichent des gains, non seulement dans le nombre de personnes âgées, mais également dans les groupes d âge de moins de 34 ans. Cette tendance continuera de mettre à l épreuve les collectivités qui s efforcent de répondre aux besoins des jeunes ménages et des ménages plus âgés (Voir l encadré 1). Des revenus en croissance, mais pas pour tous Après rajustement pour tenir compte de l inflation, Système de rapports sur la qualité de vie de la FCM le revenu moyen après impôts de tous les types de familles des collectivités du SRQDV n a que légèrement augmenté entre 2001 et Ce sont les familles biparentales qui ont connu, et de loin, les hausses les plus importantes, suivies, dans cet ordre, par les familles monoparentales et les personnes seules 13. Toutefois, cette hausse a été sensiblement moindre que dans le reste du Canada et n a pas été uniformément répartie dans les 22 collectivités, plusieurs collectivités de l Ontario ayant subi une nette contraction des revenus. 7 Communauté métropolitaine de Montréal (2005), L Accès à un logement de qualité pour chaque ménage de la Communauté métropolitaine de Montréal. Orientations de la Communauté métropolitaine de Montréal en matière de logement social et abordable, p Province of Alberta, Municipal Affairs and Housing (2007), Housing-Request for Proposals for Alberta Affordable Housing Task Force. 9 BC Housing (2007). BC Housing Activities and About us Pages BC Housing (2007). BC Housing Activities and About us Pages Halifax Regional Municipality (2005), Affordable Housing Handbook: Affordable Housing Programs in the Halifax, p Halifax Regional Municipality (2005), Affordable Housing Handbook: Affordable Housing Programs in the Halifax, p Selon les données sur les déclarants d impôt sur le revenu fournies par la Division des données régionales et administratives de Statistique Canada, 52 pour cent des familles vivant dans les collectivités participantes au SRQDV étaient des familles biparentales, 38 pour cent étaient des personnes hors famille (personnes seules) et 10 pour cent étaient des familles monoparentales.

17 20 % Graphique 8 : Évolution du revenu moyen (après impôts), par type de famille, (en dollars de 2002) Collectivités participantes au SRQDV 15 % 10 % 5 % 0 % -5 % -10 % Canada Toutes SRQDV Non-SRQDV Vancouver Calgary Edmonton Saskatoon Regina Winnipeg London Sudbury Waterloo Niagara Hamilton Halton Peel York Toronto Collectivités participantes au SRQDV Durham Ottawa Gatineau Laval CMQ Halifax CMM Familles biparentales Familles mono-parentales Personnes seules Source : Statistique Canada, Division des données régionales et administratives, Comme l indique le graphique 9, ces hausses ont été beaucoup moins élevées que la hausse du coût d accession à la propriété. Malgré des gains relativement modestes quant à la croissance du revenu, les revenus des familles biparentales au sein des collectivités participantes au SRQDV sont demeurés plus élevés que dans le reste du Canada. À l opposé, en 2005, les revenus moyens des familles monoparentales et des personnes seules étaient moins élevés dans les collectivités participantes au SRQDV que dans les collectivités correspondantes du reste du Canada. Hausse du ratio des prix des maisons neuves par rapport au revenu Bien qu il n y ait pas de point de référence officiel, des études ont établi qu un ratio de 4 à 1 du prix des maisons neuves par rapport au revenu constituait un ratio «sain». Le graphique 9 indique que ce ratio est en hausse dans tout le Canada, mais à un niveau Rapport thématique n 4 Logement abordable et itinérance : tendances et enjeux 9

18 Graphique 9 : Ratio prix des maisons neuves : revenu après impôts, 2001 et 2006, en dollars de 2002 Ratio Canada Toutes SRQDV Canada Toutes SRQDV Canada Toutes SRQDV Familles biparentales Familles monoparentales Personnes seules 2000/ /2006 Source : Adapté de la Société canadienne d hypothèques et de logement, Relevé des mises en chantier et des achèvements, ; Statistique Canada, Division des données régionales et administratives, 2000 et 2005 moindre dans les collectivités du SRQDV, en raison de revenus relativement importants dans le Canada urbain. Apparaît également de façon manifeste l écart substantiel d abordabilité selon trois types de famille : les familles biparentales, les familles monoparentales et les personnes hors famille (personnes seules). Les familles biparentales dans les collectivités participantes au SRQDV ont maintenu une position relativement forte, même face aux coûts accrus du logement. À l opposé, les familles monoparentales et les personnes seules ont été aux prises avec de sérieux problèmes d abordabilité avec des ratios supérieurs à 8:1 et 11:1, respectivement. L encadré 2 donne plusieurs exemples d initiatives lancées par des gouvernements municipaux en vue de favoriser une accession à la propriété à prix plus abordable parmi leurs résidents. 10 Système de rapports sur la qualité de vie de la FCM

19 ENCADRÉ 2 INITIATIVES MUNICIPALES À L APPUI D UNE ACCESSION À LA PROPRIÉTÉ À PRIX ABORD- Partout au Canada, les collectivités de tout le Canada ont imaginé diverses mesures incitatives afin de permettre une accession à la propriété à prix abordable et de maintenir une telle offre. Voici une liste de quelques initiatives mises en place dans les collectivités participantes au SRQDV : Stratégies visant l utilisation du sol et le zonage : l affranchissement de la densité permet aux promoteurs d augmenter les densités des immeubles d habitation en échange de logements abordables ou d autres agréments avantageux pour la collectivité 14. Stratégie de fiducie foncière : le Saskatoon Housing Initiatives Partnership (SHIP) a créé une fiducie foncière. Il s agit d un fonds d actions renouvelable, financé par de grandes sociétés, des fondations et le gouvernement. Le fonds peut consentir des prêts sous forme d hypo-thèques de second rang pour la construction de logements abordables. Cette formule répartit le risque et améliore les chances de succès des mesures incitatives mises en œuvre dans le secteur du développement résidentiel. Ce modèle s inspire de la VanCity Credit Union de Vancouver, laquelle possède actuellement 4 millions de dollars en dépôt (1 pour cent de son portefeuille) qui génèrent $ à des fins de développement communautaire 15. Règlements et politiques d inclusion touchant le logement abordable : le nouveau plan officiel de Toronto impose aux nouveaux lotissements résidentiels de plus de cinq hectares nécessitant un changement de zonage qu ils incluent un minimum de 20 pour cent de logements abordables. Ottawa a des politiques visant à faire en sorte que tous les projets de développement incluent 25 pour cent de logements abordables. Programmes d achat pour les ménages à faible revenu : la Ville de Saskatoon vient en aide aux locataires à faible revenu qui ont besoin d une assistance minimale pour acheter une maison (par ex., subventions de contrepartie pour le versement initial). Politique du logement d abord : la Ville d Edmonton a établi une politique en vertu de laquelle les propriétés appartenant à la Ville et qui sont en excédent par rapport aux besoins de la collectivité feront l objet d études pour leur éventuelle utilisation pour le logement abordable, avant toute autre utilisation. Logements locatifs achevés Pour ce qui est de la construction de nouveaux logements locatifs, le Canada urbain compte deux types de collectivités : celles qui construisent des logements locatifs et celles qui n en construisent pas. De 2001 à 2006, dans les collectivités participantes au SRQDV, 9,1 pour cent en moyenne de tous les logements achevés ont été conçus pour le marché locatif. Cette moyenne était ou bien largement dépassée, notamment à Vancouver, Winnipeg, dans la CMM et la Communauté métropolitaine de Québec (CMQ) ou, dans le cas de collectivités comme Sudbury, Halton, Peel et York, à peu près égale à zéro. Cette tendance était aussi manifeste entre 1991 et À l opposé, en 1991, près de 30 pour cent des nouvelles constructions domiciliaires se retrouvaient dans le secteur des logements locatifs. L absence soutenue de construction de nouveaux logements locatifs pourrait ralentir la capacité du marché locatif d une ville de répondre promptement à la demande future de logements locatifs. 14 Regional Municipality of Waterloo (2005), Waterloo Region in the 21st Century: A Community Action Plan for Housing, p Saskatoon Housing Initiatives Partnership (SHIP) Current Initiatives Page. Rapport thématique n 4 Logement abordable et itinérance : tendances et enjeux 11

20 Graphique 10 : Nouveaux logements destinés au marché locatif par rapport à tous les logements achevés, moyenne de six ans, % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % Toutes SRQDV Non-SRQDV Vancouver Calgary Edmonton Saskatoon Regina Winnipeg London Sudbury Waterloo Niagara Hamilton Halton Peel York Toronto Collectivités participantes au SRQDV Durham Ottawa Gatineau Laval CMQ Halifax CMM Source : Société canadienne d hypothèques et de logement, Relevés des mises en chantier et des achèvements, Comme il s agit de données tirées de l Enquête sur les logements locatifs de la SCHL, il faut noter que seuls sont dénombrés les logements construits pour le marché locatif et qui se trouvaient dans des ensembles de trois logements ou plus. 12 Système de rapports sur la qualité de vie de la FCM

21 PARTIE 3 POPULATIONS VULNÉRABLES ET ITINÉRANCE Le rapport Revenus, logement et nécessités de la vie publié en 2004 par la FCM concluait que le filet de sécurité sociale était insuffisant pour une portion de plus en plus grande de la population. La détérioration régulière de la valeur des prestations d assistance sociale (après rajustement en fonction de l inflation), combinée à l absence de nouveaux logements subventionnés avaient réduit encore plus les choix des familles à faible revenu et des personnes seules. Elles se trouvaient donc aux prises avec de graves défis à cause de la pénurie de logements abordables et des longues listes d attente pour les logements sociaux. Alors qu un moins grand nombre de familles recevaient des prestations d assistance sociale et autres transferts gouvernementaux, d autres indicateurs laissaient entrevoir une augmentation du nombre de travailleurs à faible salaire. Cette tendance s est poursuivie au cours de la période de 2001 à En conséquence, les avantages d un virage dynamique vers l accession à la propriété et des modestes hausses de loyers n ont d aucune façon été partagés de manière égale, certains signes pointant même vers une hausse continue des niveaux d utilisation des refuges et de l itinérance. Alors que les couples et les familles biparentales s en tiraient relativement bien, les plus vulnérables étaient encore exclus du marché de l habitation par suite des tendances évidentes au cours de la période 2001 à La demande non satisfaite de logements était fortement liée à l insuffisance des revenus. Les secteurs de la population encore une fois exclus du marché privé de l habitation étaient les familles à faible revenu, les familles monoparentales et les personnes seules, ainsi que les bénéficiaires de l aide sociale. Bien que les hausses du salaire minimum aient amélioré la situation pour de nombreux travailleurs à faible revenu, les personnes seules et les familles de ce secteur de population ont continué de se débattre pour faire face au coût élevé du loyer. 15 % 10 % 5 % 0 % -5 % -10 % -15 % -20 % Graphique 11 : Variation du revenu réel après impôt, par décile, par type de famille, (en dollars de 2002) -25 % 1 er 2 e 3 e 4 e 5 e 6 e 7 e 8 e 9 e Familles biparentales Décile Familles monoparentales Personnes seules Source : Statistique Canada, Division des données régionales et administratives, 2000 et 2005 Rapport thématique n 4 Logement abordable et itinérance : tendances et enjeux 13

22 Changement dans la répartition des revenus Les données sur la répartition des revenus tiennent compte des différences relatives à la croissance des revenus entre les salariés à faible revenu et à revenu élevé et divisent les familles en 10 groupes égaux appelés déciles. Chez les familles biparentales, la croissance des revenus a été la plus solide, de telle sorte que l écart de revenu rajusté en fonction de l inflation entre les familles biparentales les plus riches et les plus pauvres s est réduit entre 2000 et Dans les collectivités participantes au SRQDV, les familles monoparentales n ont pas aussi bien tiré leur épingle du jeu, compte tenu d un écart grandissant entre les familles les plus riches et les plus pauvres ainsi que d une réelle baisse des revenus chez les salariés à faible revenu dans les trois premiers déciles. On a également constaté, chez les personnes seules, un écart grandissant entre les salariés à faible revenu et à revenu élevé. L écart d abordabilité avec un revenu d aide sociale En 2005, un peu plus d un chef de famille monoparentale sur cinq vivant dans les collectivités participantes au SRQDV comptait sur l aide sociale, le revenu total d aide social, d un parent unique avec un enfant se situant entre $ et $ par mois. Parallèlement, les loyers mensuels moyens des logements à deux chambres les moins chers (premier quartile de 25 pour cent) dans les collectivités participantes au SRQDV n étaient pas inférieurs à 510 $ et dépassaient les 900 $ dans plusieurs villes. Par conséquent, il n y avait aucune collectivité du SRQDV 100 $ Graphique 12 : Écart entre le revenu mensuel déclaré par les familles monoparentales vivant d aide sociale et le revenu requis pour la location d un logement de deux chambres dans le premier quartile des loyers, 2001 et 2006 (en dollars historiques) -400 $ -900 $ $ $ $ Canada Vancouver Calgary Edmonton Saskatoon Regina Winnipeg London Sudbury Waterloo Niagara Hamilton Halton Peel York Toronto Durham Ottawa Gatineau Laval CMQ Halifax CMM 2000/ /2006 Collectivités participantes au SRQDV Source : Conseil national du bien-être social, Feuillet d information n o 3; Société canadienne d hypothèques et de logement, Enquête sur les logements locatifs, Système de rapports sur la qualité de vie de la FCM