ELABORATION DU PROGRAMME LOCAL DE L HABITAT

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1 ELABORATION DU PROGRAMME LOCAL DE L HABITAT Diagnostic juin 2008

2 Sommaire 1. Données de cadrage du Territoire... p Situation de la communauté de communes du Rabastinois... p Phénomènes structurels de croissance... p Une aire sous influence : les facteurs locaux de croissance... p Le cadre législatif et méthodologique d élaboration du PLH... p Le cadre législatif... p Le cadre méthodologique et temporel... p Cadres institutionnels et territoriaux de la mise en œuvre des politiques locales de l habitat... p Le Porter à Connaissance de l Etat... p Petit tour de l existant au niveau départemental... p.9 Les documents d urbanismes généraux... p.9 Les documents d urbanismes à destination des publics spécifiques... p Démographie du Territoire... p Une démographie générale à la hausse pour un territoire «jeune»... p Mais des profils locaux diversifiés... p Soldes naturels et migratoires... p L habitat dans la Cora : éléments de cadrage... p Une situation de l habitat à nuancer... p Le statut des occupants... p Les propriétaires... p Les locataires... p Eléments de synthèse sur le statut des occupants... p Démographie et Habitat : le point d équilibre... p Descriptif de la situation de l habitat dans la CORA... p Une production de logements dominée par l habitat neuf... p Caractéristiques sociales et environnementales de l habitat individuel... p Un parc locatif social très faible... p Une demande forte et très ciblée... p Le locatif privé : une issue obligée?... p Projets et inquiétudes des communes en matière locative... p Le logement communal... p Habitat spécifique... p Personnes handicapées et personnes âgées : des problématiques récentes dans les PLH... p Les gens du voyage... p L habitat insalubre... p Marché Immobilier et foncier... p Les niveaux des prix du marché : tendances générales... p Le marché locatif... p Les prix de la vente : un contexte défavorable aux ménages locaux?... p Occupation de l espace et consommation foncière... p.52 Page 2

3 1. Donnéesdecadrageduterritoire 1.1SituationdelacommunautédecommunesduRabastinois Page 3 LasituationgéographiquedelaCORA:undoublemécanismededépendance:unedépendanceaux grandesairesgéographiquesd inscriptionduterritoiremaisaussiunedépendanced hyperproximité Phénomènesstructurelsdecroissance Si le territoire de la CORA bénéficie d un fort développement c est qu il s inscrit dans un espace que structuredepuislongtempsdéjàdefortsphénomènesdecroissance.larégionmidi Pyrénéesconstitue eneffetunedesdeuxrégionslesplusattractivesdefrancemarquéeprofondémentparlephénomènede métropolisationqueconnaîtlavilledetoulouse. Figure1EvolutiondesménagesenFrancedepuis1999(source:Atlasdel'habitatprivé,ANAH) ProgrammeLocaldel HabitatdelaCommunautédeCommunesduRabastinois(CORA)

4 La carte suivante illustrant les projections démographiques pour la région à l horizon 2030 montre bien que le gain démographique des espaces environnant l aire urbaine toulousaine ne constitue pas une variable simplement conjoncturelle : Page 4 Figure 2 Projection de la population à horizon 2030 (source: Insee)

5 1.1.2 Une aire sous influence : les facteurs locaux de croissance La communauté de commune du Rabastinois située dans l ouest Tarnais, se trouve en plein cœur des zones d attraction toulousaine et albigeoise. Cette petite communauté de communes regroupant 7 communes pour une population de 8531 habitants, se trouve géographiquement parlant dans une zone fortement attractive. Elle bénéficie à ce titre des effets dynamisant des infrastructures de transport qui desservent la région. Sa proximité avec l A68, le fait qu elle soit traversée par une des voies ferrées les plus actives de la région Midi Pyrénées 1, font de ce territoire un espace aisément accessible. Page Le Cadre législatif et méthodologique d élaboration du PLH Le cadre législatif Le PLH constitue le principal dispositif en matière de politique du logement au niveau local. Il s agit d un document essentiel d'observation, de définition et de programmation des investissements et des actions en matière de politique du logement à l'échelle du territoire. Défini pour une durée au moins égale à six ans, il fixe les objectifs et les principes d'une politique visant à : répondre aux besoins en logements et en hébergement, favoriser le renouvellement urbain et la mixité sociale, améliorer l'accessibilité du cadre bâti aux personnes en situation de handicap Il a tout autant vocation d'assurer entre les communes et entre les quartiers d'une même commune une répartition équilibrée et diversifiée de l'offre de logements. Ces objectifs et ces principes tiennent compte de l'évolution démographique et économique, de l'évaluation des besoins des habitants actuels et futurs, de la desserte en transports et des options d'aménagement déterminées par le schéma directeur ou le schéma de secteur, lorsqu'ils existent, ainsi que des dispositions du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées. 1 La voie ferrée Toulouse Saint Sulpice constitue en effet une des voies monorail les plus fréquentée au niveau européen.

6 Tout PLH doit en effet être compatible avec les grandes orientations définies par le Schéma de Cohérence Territorial. Il doit de surcroît prendre en compte le Plan de déplacements urbains (PDU) ainsi que le Projet d aménagement et de développement durable (PADD) Le cadre méthodologique & temporel Page 6 L élaboration d un Plan Local de l Habitat se déroule en trois phases : La réalisation d un diagnostic territorial. Il s agit d une synthèse de l existant en matière d habitat visant à dégager les principales pistes d actions Une phase d orientation, qui détermine la politique du PLH Une phase programmatique qui rend effective la stratégie adoptée pour l élaboration du PLH Ce premier document constitue le diagnostic du territoire. Il s appuie sur Des premiers entretiens réalisés auprès d élus et de techniciens locaux ainsi que la tenue d un comité de pilotage (Etat, Conseil Général, Pays, etc.). Une visite de chaque commune du territoire (rencontre avec les élus, techniciens ), résumée dans l atlas communal. Une analyse des documents déjà produits et d actions conduites sur le territoire et concernant l habitat. Des données statistiques récentes récoltées chez les partenaires et/ou les acteurs locaux. Ce document est la base de travail des comités de travail qui se mettent en place pour l élaboration du PLH. Il a vocation à être débattu, amendé et augmenté. Encart 1 Qu'est ce qu'un diagnostic

7 1.3 Cadres institutionnels et territoriaux de la mise en œuvre des politiques locales de l Habitat Toute action ou toute politique locale habitat vient s inscrire dans un cadre complexe de multiples référents institutionnels et territoriaux. Ce chapitre rend compte, au niveau local, de ce «jeu d échelles». Il y a en effet toute une histoire législative mais aussi un contexte pragmatique de mise en œuvre des instruments d action publique 2 à l égard de l habitat que les styles locaux de gouvernance ne peuvent ignorer. Ces textes de lois, documents officiels et/ou informatifs d urbanisme et d aménagement, sont en ce sens plus à voir comme des points d appuis pour la mise en œuvre d une politique cohérente et effective que comme des cadres «seulement» injonctifs. Page Le Porter à connaissance de l Etat Les enjeux de l Etat sont retranscrits dans le Porter A Connaissance, en application des articles L et R du Code de la Construction et de l Habitation. Ainsi le Préfet a transmis ce Porter A Connaissance en juillet Au delà d informations réglementaires et statistiques, le porté à connaissance expose les attentes de l'etat en matière de politique de l'habitat.. Ainsi le programme doit comporter des réponses aux attentes suivantes: 1. Agir pour créer du logement locatif social Le parc locatif public doit être mieux réparti sur l'ensemble du territoire et accroitre sa représentativité: l'objectif de réalisation «de logements sociaux publics à hauteur de 25% de la production globale de logements pourra utilement être mis en œuvre pour l ensemble de la CORA compte tenu du parc social public très réduit et de la faiblesse du relais du parc conventionné privé». Le parc locatif social privé doit quand à lui «favoriser la mise sur le marché de logements conventionnés.» 2. Agir pour diversifier et rendre attractif le parc de logements privés, lutter contre l'insalubrité, le logement indécent, le logement indigne et lutter contre la précarité énergétique Le parc privé du territoire est perçu comme peu adapté aux besoins actuels, il est donc nécessaire de le rendre attractif le parc de logement privé et lutter contre toute forme de «mal» logement. 3. Un espace compétitif et attractif : Coordonner politique foncière et habitat La communauté de communes peut s'appuyer sur la mise en place d'un établissement public foncier et par l'exploitation de la fiscalité locale. 2 Réaliser une petite fiche technique : qu est ce qu un «instrument d action publique» ou I.A.P? cf. LASCOUMES & LE GALLES

8 4. Promouvoir le Développement Durable du Territoire et intégrer le Grenelle de l'environnement Cette action transversale s'appuie non seulement sur les outils classiques en faveur de l'amélioration de l'habitat (OPAH) mais aussi sur la capacité du territoire à produire un habitat neuf respectant les principes de du développement durable (habitat dense, ville durable...) 5. Prendre en compte les populations spécifiques : Les gens du voyage Page 8 L'EPCI doit être en mesure de proposer des conditions d'accueil adapté au gens du voyage de passage sur le territoire et des terrains de sédentarisation pour certains. 6. Prendre en compte les populations spécifiques : Les personnes défavorisées Cette prise en compte passe par la mise en place d'une politique habitat des plus défavorisés à l'échelle du territoire coordonnée aux différents dispositifs existants (PDLAPD notamment). 7. Prendre en compte les populations spécifiques : Les personnes handicapées La prise en compte des personnes handicapées passe par une meilleure connaissance de l'offre en logements adaptés du territoire pour ainsi mieux répondre aux besoins. 8. Prendre en compte les populations spécifiques : Les personnes âgées Le territoire doit être en capacité de connaître l'offre existante en matière de logements des personnes âgées de façon à apporter des réponses adaptées aux besoins spécifique de cette population. 9. Prendre en compte les populations spécifiques : Les jeunes Le programme doit apporter des possibilités d'enrichir les informations relatives aux besoins des jeunes : nécessité d'un foyer, niveau des prix du marché du logement La satisfaction de la demande dans sa diversité : coordonner urbanisme et habitat Cette action transversale vise à inciter la collectivité à user de l'ensemble des outils (réglementaire, procédures...) à sa disposition pour répondre aux objectifs d'une politique habitat. 11. Une ville accessible : coordonner transports, déplacements et habitat La question du transport sera traitée dans le cadre du SCoT et au niveau de certains PLU, il est toutefois important que le programme local de l'habitat intègre des mesures de maitrise des déplacements (proximité domicile/travail...). 12. Animation : conduire la politique de l'habitat de la CORA Pour conduire sa politique habitat la CORA doit: mettre en place un observatoire pour récolter l'information assurer le conseil aux communes favoriser les relations avec les acteurs du territoire

9 Le programme local de l'habitat doit répondre aux besoins des populations en matière de logement (public, privé, locatif, très social...) mais aussi s'intégrer dans une réflexion plus large de développement durable du territoire Petit tour d horizon sur l existant au niveau départemental Page 9 Les documents d urbanisme généraux LA CHARTE EN MATIERE D URBANISME En 2001 a été signé la «Charte en matière d urbanisme» pour le département du Tarn par l Association des maires et des élus locaux du Tarn, la Préfecture ainsi que la Chambre d agriculture. Cette dernière a reçu en avril 2008 un complément donnant suite aux récentes évolutions législatives en termes d urbanisme. Ce document, loin de constituer un cadre injonctif ou prescriptif pour les politiques locales, constitue néanmoins un instrument incitatif dont l objectif reste de «( ) créer les conditions d une meilleure compréhension du contexte et des problématiques liés à l exercice de la compétence en matière d urbanisme», désireux de «( ) répondre à un besoin d équité dans le traitement des décisions d urbanisme entre les différents territoire tarnais». C est l affirmation d une nécessité à fédérer au niveau départemental réflexion, ressources et besoins, qui semble constituer le cœur de ce texte. La Charte relève quatre grands items pertinents répondant aux évolutions économiques et sociales du Tarn : La nécessité d endiguer le mitage résidentiel notamment en privilégiant des logiques programmatiques au profit d un urbanisme régit par des logiques d opportunités ; en s efforçant de favoriser une offre de logement plus adaptée aux moyens et aux besoins des diverses populations. Cette nécessité traduit bien le fait que le foncier constitue dans le Tarn un marché très «tendu», au risque de devenir pour les communes un bien rare. La volonté d économiser l énergie dans la conception des zones d urbanisation future ainsi que leur desserte ; dans la réalisation des bâtiments L affirmation forte de la préservation des espaces agricoles La protection de l environnement 3. 3 Que le PADD reprend notamment

10 LE SCOT DU PAYS Certains instruments d action publique constituent au niveau local des cadres plus ou moins injonctifs pour la réalisation des PLH. C est le cas notamment des SCOT schémas de cohérence territoriaux, qui fixent sur un territoire donné les grandes options politiques et stratégiques en termes d aménagement du territoire. Le schéma suivant synthétise à ce titre les liens de dépendance d un document à l autre : Page 10 Le Schéma de Cohérence Territorial impose ses orientations Aux documents de planification sectorielles PLH, PDU (plans de déplacements urbains), Schémas de Développement Commercial. Aux documents d'urbanisme Schéma de secteur, PLU (plan local d'urbanisme), Cartes communales, Plans de sauvegarde et de mises en valeur A certaines opérations ZAD, ZAC, Opérations de lotissements, Constructions >5000m 2, Autorisations commerciales, La constitution de réserves foncières >5ha, etc. En termes d habitat, le SCOT du Pays vignobles Gaillacois, Bastides et Val Dadou, a produit une réflexion intéressante motivée par la volonté d affirmer une identité territoriale qui ne soit pas menacée par les zones d attraction urbaine qui encadrent le territoire (Toulouse, Albi, Montauban). En termes d habitat cela se traduit par la nécessité, comme le rappelle le rapport de présentation du SCOT, de«( ) développer la fonction «territoire à vivre»» par rapport à une fonction qui ne serait que «résidentielle». Les communes de la CORA de par leur situation géographique aux frontières ouest du Tarns inscrivent complètement dans cette réflexion sur le territoire. Le diagnostic habitat porté par le rapport de présentation du SCOT (février 2008) relevait au niveau du pays un certain nombre de points clefs que nous résumons ici au travers de quatre grands constats : (a) Une croissance des résidences principales supérieures à celle de la population. Ce «décrochage» entre l augmentation du nombre de résidences principales et l augmentation de la population s expliquant par deux phénomènes importants : le constant desserrement des ménages, la forte attractivité résidentielle du territoire Corrélé à ce premier point, la diminution du parc de résidences secondaires (b) Une situation du logement à certains égards alarmantes lorsqu on prête attention à l augmentation des situations de vacances qui gagnent certaines petites communes rurales, ainsi qu au grand nombre de logements potentiellement indignes.

11 (c) Une faiblesse indiscutable du parc social, ce dernier se concentrant essentiellement dans certaines zones urbaines (d) Un rythme de construction et d urbanisation constant jusqu alors non maîtrisé et qui pose un certain nombre de problèmes. Page 11 LE PROJET D AMENAGEMENT ET DE DEVELOPPEMENT DURABLE PADD Dans le cadre du SCOT un Projet d Aménagement et de Développement Durable a été arrêté. Il s agit avant tout d un document politique dont l objectif est de fonder le projet de la collectivité locale en matière de développement économique et social, d environnement et d urbanisme à l horizon de 10/20 ans. Dans sa version arrêtée de février 2008, le PADD du Pays «Vignoble Gaillacois, Bastides et Val Dadou» est conçu comme un outil permettant «( ) la mise en œuvre d un aménagement équilibré du territoire ( )» prenant en compte «( ) les éléments fondamentaux d un développement durable». Les engagements qui y sont pris possèdent de réelles conséquences en matière d habitat. C est le cas notamment de la volonté qui s y trouve manifestée d organiser le territoire à partir de ses qualités paysagères, lesquelles peuvent, à certains égards, entrer en contradiction avec les nouvelles formes urbaines issues de l accroissement démographique et urbain soutenu de certaines communes. De façon similaire, la lutte contre l émission des gaz à effet de serre, qui constitue un des points forts de ce PADD, possède en termes d habitat un certain nombre d incidences qui ont d ailleurs été listée comme l amélioration de l efficacité énergique des bâtiments, le développement d une urbanisation à proximité des lignes de transports collectifs, la limitation de l étalement urbain et du mitage parcellaire, etc. Ce Projet d Aménagement et de Développement Durable possède autrement un volet habitat spécifique pour lequel des objectifs relativement précis ont été arrêté. Les attentes démographiques et résidentielles ont, en effet, été quantifiés : habitants pour 2025 soit de plus qu en 2005 pour un besoin de production de résidences principales prévues à d ici vingt ans. Ces chiffres correspondent par ailleurs à une croissance et une attractivité qui ne devrait pas excéder celle connue durant les huit dernières années. Une volonté forte s exprime au travers de ce volet et de ces calculs, d une maîtrise et d un équilibrage de l urbanisation du pays : «cette croissance démographique doit être répartie sur l ensemble du territoire et ne doit pas à être à l origine d une nouvelle structuration du pays» (p.9). En sus de cette intention de maintenir la cohérence structurelle du territoire trois problématiques habitat ont été relevé par le PADD : Une problématique sociale qui s exprime au travers du souhait de doubler le taux de logements sociaux d ici 20 ans (de façon plus parlante cela signifie que 17 à 24%de la production de résidences principales devra être consacrée à du logement locatif social). Une problématique structurelle que traduit l encouragement au renouvellement urbain et à la lutte contre la vacance, mais qui plus généralement s ancre dans le constat d une nécessaire réflexion à mener sur les nouvelles formes urbaines issues de la forte croissance que connait le territoire. Une problématique foncière enfin, dont l objectif est de limiter l emprise de l individuel pur sur le foncier agricole. Les objectifs, pour 2025, sont chiffrés dans cette perspective à une taille

12 moyenne des parcelles de 750m2 pour une consommation foncière moyenne à destination de l habitat de 700ha. Les documents d urbanisme à destination des publics spécifiques Page 12 Le PDALPD Les politiques d habitat mises en œuvre localement doivent tenir compte des orientations du Plan Département d Action pour le Logement des Personnes Défavorisées 4. Ce plan est piloté par le Conseil Général du Tarn ainsi que le Préfet. Rappelons par ailleurs que les dispositifs d aides à la pierre relèvent désormais de la compétence des départements. Dans ce cadre, il est tout à fait pertinent qu un dialogue construit soit élaboré avec la Communauté de Communes, qu elle soit délégataire ou non à terme des aides au logement. La méthodologie générale du PDALPD du Tarn reprend celle préconisée par les textes officiels : Réalisation d une «évaluation territorialisée, quantitative et qualitative des besoins en logement des personnes et des familles défavorisées» 5 Enonciation des différents enjeux du territoire et des objectifs à poursuivre Opérationnalisation du PDALPD. Sans entrer dans le détail de la gestion de la phase d opérationnalisation du PDALP, on notera cependant la volonté de coordination avec les différentes instances territoriales, EPCI et autres acteurs, qui s exprime dans la composition même des instances de pilotage. La mise en place du PDALP est en effet assurée par un «comité responsable du plan» dont font partie au moins un maire, un représentant de chaque EPCI du territoire ayant récupéré la gestion de l aide à la pierre, un représentant des bailleurs publics, privés, des organismes payeurs (CAF, MSA), etc. De surcroît, sur le modèle de ce comité de pilotage des instances locales d information et de mise en œuvre sont crées. Elles comprennent dans leur organisation même les principaux acteurs de l habitat local : maires, EPCI, représentants associatifs, etc. Pour l heure nous disposons essentiellement de l évaluation du PDALPD (2004) qui a servi à l élaboration du nouveau plan. Nous faisons notre le constat, relevé dans le diagnostic du document, de l existence bien réelle d une population de plus en plus précaire. Sur l ensemble du département 11% des ménages ont un revenu inférieur au seuil de précarité. Or si la majorité d entre eux se situent dans les grands pôles urbains du département les zones rurales ne sont par ailleurs pas en reste. La carte des densités de populations précaires rend bien visible bien ce phénomène : 4 Références législatives : «Loi Besson» du 31 Mai 1990 rendant obligatoire pour chaque Département la constitution d un PDALPD Articles 2 à 5, Loi dite ENL «Engagement National pour le Logement»du 16 juillet 200 Article 60 Décret n du 29 Novembre 2007 relatif aux plans départementaux d action pour le logement des personnes défavorisées 5 L ensemble de la méthodologie est décrite sur le site

13 Le poids de la frange Ouest du département avait d ailleurs déjà été noté par ce document d évaluation qui faisait par ailleurs remarquer l absence chronique de log ements accessibles dans les communes rurales. Rappelons à ce titre que l ensemble des logements collectifs sociaux (23) de la Communauté de Commu ne se situent dans le chef lieu de canton, Rabastens. Page 13 Nombre de bénéficiaires des minima sociaux pour 100 ménages 9,9-12,9 (7) 7,3-9,9 (9) 5,8-7,3 (12) 4,4-5,8 (12) 2-4,4 (7) Sources: CAF du Tarn au 31/12/ INSEE RGP99 Figure 3 Part des ménages pauvres dans le département (Source Conseil Général) Madinfo Le diagnostic relevait d autre part quelques freins s tructurels à la production d habitat social : Une certaine mentalité «nimby» 6, Un faible soutien de la part des communes Un équilibre financier de plus en plus difficile à trouver du fait de l augmentation constante du foncier. Le faible dynamisme des opérations de réhabilitation de logeme nts anciens ou vacants a été aussi affiché par cette évaluation du PDALPD comme un des facteurs de limitation à la production de logement social. Ce point mérite d être noté. En effet, au cours de nos enquêtes sur le terrain une demande relativement forte de la part des élus en termes d opérations de réhabilitation a été soulignée. De surcroît, le parc existant se révèle être de moins en moins accessible aux personnes les plus défavorisées. L augmentation des prix du marché, du coût de la vie, semble avoir actionné des mécanismes de concurrence des populations quant à l accès au logement. Ainsi, les ménages en cours de sédentarisation ou en pleine trajectoire résidentielle se trouveraient pénalisés. Parmi les nombreuses préconisations affichées dans le cadre de ce document d évaluation, celles concernant la réalisation de partenariats et l amélioration de la coordination entre les différents acteurs du territoire dont, au premier chef, les instances intercommunales, doivent attirer notre attention. Cette volonté de créer autour de la problématique habitat de véritables synergies d acteurs, ne peut cependant s exercer sans une meilleure connaissance des populations cibles. Le développement d outils de médiation et de connaissances des publics est ainsi appelé de tous vœux par l évaluation du PDALPD, ainsi qu une circulation plus fluide et directe des informations à disposition de l ensemble des opérateurs de l habitat. Le Schéma Départemental du Tarn de l accueil des gens du voyage 6 Acronyme venant de l anglais et signifiant «Not In My Back Yard», littéralement : «pas de cela chez moi». Ce terme a servi initialement à désigner le combat d associations de riverains créées pour défendre leur environnement local, sans tenir compte de l intérêt général. Par extension, ces associations elles mêmes sont nommées nimby. Le terme se retrouve dans la littérature sociologique francophone, on parle parfois de «syndrome nimby».

14 2. Démographie du territoire 2.1Une démographie générale à la hausse pour un territoire «jeune» 7 La photographie démographique du territoire rend bien compte de l attractivité que peut connaître ce dernier depuis les années 80 90, attractivité qui constitue une des raisons ayant motivé la communauté de communes pour l établissement d un PLH : Page 14 Communes éva2006 COUFFOULEUX GIROUSSENS GRAZAC LOUPIAC MEZENS RABASTENS ROQUEMAURE Territoire Figure 4 L'évolution démographique dans le territoire Le gain de population du territoire s est essentiellement fait par l adjonction puis la sédentarisation de populations originellement extérieures à la CORA. Les deux histogrammes suivants rendent bien compte de l effet cumulatif de ces deux phénomènes démographiques, en visibilisant d une part, l augmentation de l afflux extérieur d habitants, et d autre part le renversement démographique des soldes naturels, témoins de la sédentarisation des «ex» néo arrivants : Evolution des soldes migratoires du territoire SM75/82 SM82/90 SM90/99 SM 99/06 Territoire Figure 5 Soldes migratoires du territoire (source: E&D) 7 A nuancer avec les cartes du SCOT

15 Evolution du solde naturel du territoire Page SN75/82 SN82/90 SN90/99 SN 99/06 Territoire Figure 6 Solde naturel du territoire (source E&D) Le renversement du solde naturel du territoire lié à l installation pérenne d habitants issus des aires urbaines de proximité du territoire aura eu pour effet de véritablement rajeunir le profil démographique de la région qui, jusque dans les années 90, se trouvait plutôt marquée, comme nombres d espaces ruraux français, par un vieillissement inquiétant de la population. L illustration suivante, rendant compte de la répartition de la population par tranches d âges en 1999, offre en effet l image d un territoire relativement jeune puisque près de la moitié de sa population (46%) se situent en dessous de la barre des 39 ans : Répartition par tranche d'âge sur l'ensemble du territoire 60 à 74 17% 75 ans ou plus 10% 0 à 19 22% 40 à 59 28% 20 à 39 24% Figure 7 Répartition par tranches d'âges sur le territoire

16 2.2 Mais des profils locaux diversifiés Cependant ce modèle démographique général laisse entrevoir des profils locaux distincts. 4 profils de croissance apparaissent en effet très clairement au sein de la CORA, comme le montre le graphique suivant : Page Comparaison de l'évolution démographique des communes de la CORA COUFOULEUX GIROUSSENS GRAZAC LOUPIAC MEZENS RABASTENS ROQUEMAURE éva2006 Figure 8 Profils démographiques des communes de la CORA (source : E&D) Contrairement à ce que l on aurait pu croire les deux pôles urbains du territoire ne s inscrivent pas dans un même type de croissance démographique et doivent, de ce fait, être distingués. Rabastens et Couffouleux ont en effet connu une évolution démographique quasiment inversée. Ainsi, si Rabastens traversait jusque dans les années 90 une phase de décroissance relativement marquée, Couffouleux gagnait inversement en population. La tendance s inversera cependant dans le milieu des années 90 ; période qui initie pour le principal pôle urbain du territoire une nouvelle phase de croissance démographique alors que l accroissement de la population de Couffouleux semble entrer dans une phase plus douce. Fait notable, les communes des coteaux, pour reprendre une des grandes distinctions géomorphologiques marquant le territoire, connaissent en termes démographiques une évolution similaire. Depuis la fin des années 80, ces communes connaissent en effet un regain de croissance démographique très visible géographiquement parlant dans les extensions récentes du bâti que l on peut observer sur le terrain. La commune de Giroussens quant à elle connaît une évolution quelque peu différente des trois profils mentionnés précédemment. Visuellement parlant, la courbe de population de la commune constitue l image inversée presque parfaite de celle de Couffouleux. La Commune de Couffouleux perdait en effet des effectifs jusqu à l aube de l an Les années 1999 marquent en effet un très net renversement de cette tendance à la décroissance, puisque la commune a gagné en moins de 7 ans 20% de population, soit une croissance annuelle avoisinant les 3%!

17 2.3 Les soldes naturels et migratoires Les quatre profils démographiques relevés plus haut se retrouvent au niveau des soldes naturels et migratoires qui permettent d en affiner la lecture : Evolution des soldes naturels des communes Page SN75/82 SN82/90 SN90/99 SN 99/ Evolution des soldes migratoires des communes SM75/82 SM82/90 SM90/99 SM 99/ Figure 9 & 9 bis : Soldes naturels et migratoires des communes (source: E&D)

18 Le gain de population de la commune de Couffouleux s est effectué essentiellement par l apport de populations exogènes à la commune comme le montrent les soldes migratoires nettement positifs jusqu en Dernièrement, c est cependant la sédentarisation des anciens néo arrivants qui a constitué le principal moteur de la croissance de la commune. L installation de ces derniers s est en effet traduite par un très net rehaussement des soldes naturels qui, négatifs jusque dans les années 90, ont connu depuis les années 99 un accroissement recors (près de 300%!). La commune de Rabastens accroît sa population par un apport constant d habitants extérieurs. Les soldes naturels de la commune n ont pas connu, à l inverse de la commune de Couffouleux, de redressement. De façon similaire, si les soldes migratoires de Couffouleux ont connu depuis un très net ralentissement, ceux de Rabastens continuent de croître et d alimenter de ce fait la croissance démographique de la commune. Plusieurs hypothèses seraient susceptibles d expliquer un tel phénomène. On pourrait se demander s il ne s agit pas là d un décalage temporel en termes de comportement démographique qui s expliquerait par la force d inertie que développe l effet masse de la plus grosse commune du territoire. On pourrait autrement avancer l hypothèse que Rabastens joue, au sein de la CORA, un rôle de zone tampon, absorbant et redistribuant la population au sein du territoire. Cette seconde hypothèse semble plus vraisemblable au regard du fait que Rabastens constitue le bourg centre de la communauté de communes. A ce titre, des phénomènes comme ceux de l arrivée de personnes vieillissantes sur la commune la plus urbaine du territoire, s installant en «ville» pour être au plus proche des services sociaux et médicosociaux, ou encore la «fuite» bien connue des jeunes ménages cherchant à la périphérie du centre bourg des terrains plus accessibles à construire, seraient en mesure d étayer cette hypothèse d une commune diffusant dans la CORA les populations qu elle a précédemment accueillie. La commune de Giroussens confirme quant à elle sa phase récente d accroissement démographique par un gain de population qui se fait aussi bien sur les soldes naturels de la commune que sur ses soldes migratoires. Les petites communes de Loupiac, Grazac, Mézens et Roquemaure, confirment elles aussi leur croissance par des soldes naturels et migratoires positifs. Page 18

19 3. L habitat dans la CORA : éléments de cadrage La photographie de l habitat issue des données des différents recensements INSEE, des fichiers Filocom ainsi que d autres sources, nous donne à voir un territoire dont l évolution du parc total de logements reste forte et relativement constante : Page 19 Données Logement Territoire éva 2006 Résidences principales Résidences Secondaires Vacants Total Parc Population Tableau 1 Décomposition du parc de logements (source E&D) Ce processus continue de croissance, si l on se fie aux seuls chiffres du territoire, ne semble en effet pas connaître de pics spectaculaires d augmentation du rythme de la production. Qu il s agisse du parc total de logements, du nombre de résidences principales ou encore du poids des résidences secondaires et de la vacance dans le parc de logements, l évolution paraît relativement constante pour chaque période renseignée. Ainsi le parc total de logement n a été multiplié que par 1.5 de 1975 à La part des résidences principales pour l ensemble du parc de logements passe en 1975 de 80 à 88%. Les résidences secondaires sont en constante diminution, de même que la vacance. 3.1 Une situation de l habitat à nuancer Ce portrait statistique relativement monotone prend cependant plus de relief lorsqu on le compare aux données du Pays «Vignoble Gaillacois, Bastides et Val Dadou» : Ev. pop. Eléments de comparaison Pays/CORA de 1990 à 1999 Ev. Parc RP Ev. Parc RS Ev. Parc lgmt. Tot. CORA 6,40% 14,90% 38% 6,90% PAYS 2,60% 11,90% 7% 7,80% Tableau 2 Comparaison pays/territoire (source E&D) La Communauté de Communes connaît, pour la période sur laquelle nous possédons des données comparatives, des taux d évolution plus élevés en ce qui concerne sa population, le parc des résidences principales ou secondaires. Seule le parc total de logements semble en dessus des scores du pays, mais un tel écart s explique essentiellement par le fait que le territoire du pays comporte plusieurs grandes communes à l inverse de la CORA.

20 De façon plus évocatrice, la représentation graphique de l évolution du parc des résidences principales, secondaires comme de la vacance, permet d avoir une image de la situation de l habitat plus précise pour la Communauté de Communes : Page Résidences principales Résidences Secondaires Vacants Population éva 2006 Figure 10 Evolution de la population et du parc de logements (source E&D)

21 Cet histogramme permet de différencier trois périodes, trois profils d évolution du parc de logements au regard de l évolution démographique du territoire que confirme le tableau comparatif suivant : Pop 1% 6% 6,00% 13,00% R.P 6% 13,00% 15% 19% Ramené/an Pop 0,14% 0,80% 0,70% 1,85% R.P 0,85% 1,60% 1,70% 2,70% Tableau 3 Comparaison des taux de croissance démographique et des résidences principales Page 21 3,00% 2,50% 2,00% 1,50% 1,00% Pop Rp 0,50% 0,00% 0,50% Figure 11 Comparaison des taux de croissance démographique et des résidences principales (source E&D) : Constitue une tranche temporelle durant laquelle la part des résidences principales évolue constamment mais sans connaître à proprement parler de véritable accélération (une croissance de moins d un point par an). C est aussi durant cette période que la part des résidences secondaires par rapport au parc total de logements atteindra son maximum. La vacance quant à elle diminuera sensiblement au cours des quinze années de cette tranche : Semble constituer un profil de transition. La tendance à la hausse de la part des résidences principales s affirme avec un taux record de presque 89% en 1999, et un rythme de croissance ramené à l année, de presque 2 points, tandis que la part des résidences secondaires tend à diminuer de même que la vacance. Cette dernière atteint d ailleurs en 1999 un taux de 5%, très proche des seuils habituellement considérés comme incompressibles des 3 à 4% de vacance («turnover» entre deux locataires, vacance pour travaux, etc.) : amorce une nouvelle période de changement marquée par la hausse très nette du nombre de résidences principales qui représentent presque 90% du parc de logements en Ce poids ne diminuera par ailleurs que deux points en Le rythme d accroissement du nombre des résidences principales est ainsi des plus élevés (presque 3% par an sur la période 99 06) alors que le poids des résidences secondaires dans le parc total de logements continue de

22 chuter ( 2points par rapport à 1999). D autre part, une légère tendance à la hausse de la vacance peut être remarquée (+2 point par rapport à 1999). Reste que ces données de cadrage, sil elles nous permettent d av oir une image globale de la situation de l habitat dans le Rabastinois, ne rendent pas compte des effets induits par l hétérogénéité des communes du territoire. Page RP 99 RP 06 RS99 RS06 VA99 VA06 Figure 12 Evolution comparée de la structure du parc de logements Les taux de vacance de Couffouleux et Rabastens se détachent très nettement dans cet histogramme du reste des communes du territoire. Ceux ci expliquent en grande partie la hausse générale du poids de la vacance dans le parc total de logements remarquée précédemment. L impact de ces deux communes sur l ensemble des données statistiques logement constitue en effet une variable non négligeable à prendre systématiquement en compte. La représentation cartographique de la part de vacance issue du SCOT du Pays, visibilise cet «effet masse»:

23 Page 23 Figure 13 Poids de la vacance dans le pays (source: SCOT) Plusieurs constats sont à tirer de ces quelques remarques. Dans ce territoire qui gagne constamment des habitants, le parc de logements semble avoir été optimisé : les parcs des résidences secondaires et de logements vacants ont fournis un stock non négligeable au parc des résidences principales. Cependant, aux vues des taux bas du parc de résidences secondaires et de logements vacants, la croissance constante du Rabastinois 8 nécessite que la production de logement soit soutenue. De ce fait, c est essentiellement par le biais de la production d habitat neuf que le territoire continuera de se développer dans les années à venir. L hétérogénéité des rythmes de croissance aussi bien démographique qu au niveau de l évolution du parc de logements des communes, invite cependant à la réalisation d un diagnostic nuancé comme à l élaboration d enjeux et d opérations respectueux de ces différences. 8 Laquelle, il convient de le rappeler n est pas transitoire, mais constitue un effet structurel de la situation géographique du territoire.

24 3.2 Le statut des occupants La grande majorité des ménages du territoire est composée de propriétaires (72%en 2005). 23% seulement sont locataires tandis que la part de ceux qui sont hébergés ne cesse de chuter (5% en 2005). Les graphiques suivant rendent temporellement compte de cette tendance structurelle de l habitat à une augmentation de l accession à la propriété : Page 24 Statut des occupan ts sur l'ensemble du territoire en % Statut des l'ensemble du 7% occupants sur territoire en % Propriétaire 24% Propriétaire 70% Locataire 69% Locataire Hébergé Hébergé Décomposition des ménages occupants en 2006 Propriétaire Locataire Hébergé 3% 24% 73% Figure 14 Décomposition des ménages occupants sur trois périodes

25 3.2.1 Les Propriétaires Cette prépondérance des propriétaires sur les autres modes d habitat se traduit inévitablement dans le type de logement produit. En effet, de 1999 à 2006, la CORA a agrandit son parc total de logements de 765 nouvelles unités 9. Or, lorsqu on prête attention à la nature de l habitat produit, il apparaît de façon très nette que la majorité des logements produits concerne de l individuel pur (97% des logements commencés entre 1999 et 2006). Page 25 Une autre caractéristique majeure de ces ménages de propriétaires concerne leur grand nombre à avoir bénéficié d un prêt à taux zéro. Si l on considère en effet, sur la période , l ensemble des résidences commencées au regard de l ensemble des PTZ accordés, ce sont en moyenne près de 44% (43,62%) des ménages qui ont bénéficié de ce type de mesure : Communes Constructions autorisées Nbre PTZ COUFFOULEUX ,84% GIROUSSENS ,22% GRAZAC ,84% LOUPIAC ,03% MEZENS ,00% RABASTENS ,14% ROQUEMAURE ,15% Tableau 4 Les Prêts à taux zéro sur la CORA La répartition par commune de ce type de prêt semble par ailleurs relativement uniforme exception faite peut être de la commune de Grazac qui se situe en dessous de la barre des 40%. Enfin, comme le laissaient entrevoir les données issues du décompte des soldes migratoires des communes, ces propriétaires semblent en majorité être «originaires» du territoire. Part Figure 15 Origine des ménages ayant déposé une autorisation de construire en 2006 (source: Observatoire de l'habitat DDE) Les enquêtes communales ainsi que les réunions des acteurs nous ont cependant alerté sur les phénomènes récents de paupérisation qui touchent les ménages du territoire et contrarie fortement cette origine locale des propriétaires. Les ratios revenu/marché, comme en témoignait au cours d une entrevue la Banque Populaire, sont déstructurés ce qui amène les organismes prêteurs à refuser de plus en plus de dossier à des demandeurs locaux. 9 Données SITADEL de la DRE

26 3.2.2 Les locataires Les locataires comme les graphiques précédents l illustraient, représentent une très faible part des ménages de la communauté de communes. Communes éva2006 Locataires Part en % COUFFOULEUX , GIROUSSENS , GRAZAC , LOUPIAC , MEZENS , RABASTENS , ROQUEMAURE , Territoire , Décomposition des ménages occupants en 2006 Propriétaire Locataire Hébergé 24% 3% 73% Page 26 Figure 16 et Tableau détail du parc locatif (privé & public) Depuis deux décennies, le poids des locataires sur l ensemble des ménages se maintien autour des 20%. En 2005, selon les données FILOCOM, seuls 888 ménages étaient concernés par ce statut d habitation pour un parc total de résidences principales de 3892 logements (soit 23%du parc). De plus, ce chiffre se doit d être relativisé en fonction de la localisation des logements. Sur les sept communes que compte la CORA, Couffouleux et Rabastens concentrent en effet l essentiel, pour ne pas dire l écrasante majorité, du parc locati f social aussi bien que privé. Ce parc locatif est d ailleurs marqué par un nombre très faible de logements sociaux. Ces derniers en 2005 ne représentent que 2.6% de l ensemble du parc locatif. Ils se situent tous sur la commune de Rabastens qui dénombre 23 logements HLM de type collectif. Cette même commune concentre par ailleurs la grande majorité du parc conventionné privé Eléments de synthèses sur le statut des occupants Le croisement des données statistiques les plus récentes avec les questionnaires communaux issus du SCOT et du présent travail, nous permettent d amener cependant quelques éléments transversaux. Les propriétaires, comme les locataires, s ils proviennent d autres destinations géographiques, investissent cependant le territoire dans la longue durée. Certaines communes ne possèdent plus, à l heure actuelle, de logements à la location ou à la vente. En ce qui concerne les logements sociaux, les taux de rotation sont très bas, tandis que la demande ne cesse de s accroître. D autre part, il semblerait, bien qu il ne s agisse là que d un phénomène tendanciel, que les descendants de ces ménages d actifs font preuve d une certaine volonté de rester dans le territoire.

27 3.3 Démographie et habitat : le point d équilibre L objectif du calcul du point d équilibre est de mesurer le besoin en production de logements pour satisfaire à une demande démographique donnée. En d autres termes on cherche à savoir de combien de logements le territoire pe ut avoir besoin pour pouvoir faire face à ses objectifs de peuplement (stabilisation de la population, hausse de X % ). Page 27 La réponse à cette ques tion nécessite qu e l on analyse les évolutions subies par le territoire sur une période inter censitaire écoulée. En ce qui nous concerne, il s agit de la période 1990 à 1999 qui nous permet de bénéficier des comptabilisati ons statistiques des deux derniers recensements de population de l INSEE, et à laquelle nous ajoutons nos propres éléments d actualisation. Il serait en effet vain de se limiter à 1999 tant les pro gressions ont été spectaculaires depuis. Le raisonnement tenu se décompos e en 4 étapes successives : Etape n 1 : Analyse de l évolution quantitative du parc de logements entre 1999 et 2006 : 1. Logements apparus sur la période : Il s agit des logements nouveaux déclarés en 2006 et qui, de ce fait, ont été «produits» entre 1999 et 2006 : 765 logements 2. Variation totale du parc : il s agit de la différence numérique entre le parc de logements de 1999 et celui de logements 3. La différence entre les logements apparus et l évolution globale du parc nous donne le nombre de logements nouveaux affectés au remplacement des logements disparus. 19 logements 4. Variation du vacant et du secondaire : cette dernière variable nous permet de quantifier la part de logements qui à un moment donné sortent du circuit des résidences principales utilisées. 97 logements

28 Etape n 2 : Evaluation du taux de «desserrement» : Par delà le nombre de logements réellement disponibles (cf. étape n 1), il importe ensuite de connaître la façon dont ils sont occupés. En quelque sorte, leur coefficient de remplissage. En effet un petit logement occupé par une personne a un effet démographique qui n a rien à voir avec une maison individuelle occupée par un ménage avec 5 enfants. Page 28 On sait qu'au plan national, statistiquement, et ce depuis des dizaines d années le nombre moyen d occupants par logement diminue régulièrement, ce qui de fait tend à nécessiter toujours plus de logements pour un même nombre d habitants. Cette donnée est, on va le comprendre, relativement forte sur la communauté de communes. La population des ménages, ramenée au nombre de résidences principales permet de connaître l évolution du nombre moyen d occupants par logement. Comme dit plus haut, celui ci est fortement à la baisse. Il passe en une génération de 3,6 à 2,9 personnes par ménage, soit une baisse de 20%. Les répercussions sur la production de logements vont donc être significatives. Taille des Ménages EVA2006 3,18 2,96 2,79 2,59 2,45 Tableau 5 Le desserrement des ménages Cela signifie que sur la période 1999 à 2006, 181 logements ont juste servi à compenser cette diminution du taux d occupation. Etape n 3 : Calcul du point d équilibre : Il résulte des étapes précédentes et permet, comme son nom le laisse entendre, d évaluer quantitativement le nombre de logements qui ont été nécessaires sur la dernière période analysée pour uniquement compenser les phénomènes de «contraction» du marché. Dit autrement, ce point d équilibre va nous permettre de comptabiliser les logements effectivement utilisés mais n ayant aucun effet démographique (accueil d habitants supplémentaires ou pertes d habitants). 297 logements ont été nécessaires entre 1999 et 2006 dans la communauté de communes à ce seul effet.

29 Etape n 4 : Production à effet de hausse démographique : C est l autre partie du parc apparu entre 1999 et 2006 c est à dire celui qui a effectivement participé à la hausse démographique. Page logements A titre comparatif, la synthèse du point d équilibre sur les 2 périodes observées donne les tableaux suivants: 300 Répartition de la production de 460 Résidences Principales équilibre démographie 50 0 Figure 17 Répartition par poste de la production d habitat Pour la période , 263 logements, soit 57% de la production, servent à maintenir l équilibre de population (remplacement de logements disparus, remplacement de logements affectés à la résidence secondaire ou devenus vacants, etc.), tandis que les 197 autres logements, soit 43% de la production, absorbent la progression démographique.

30 500 Répartition de la Production de 765 Résidences Principales Page remplacement vacant secondaire desserrement démographie Figure 18 Répartition de la production d'habitat en 2006 Pour la période aux alentours de 61% de la production sont utilisés pour compenser les effets de la croissance démographique, ce qui constitue au regard de la situation de la période une amélioration conséquente du contexte de la production. Les parcs vacant et secondaire ne jouent pas de rôle régulateur dans ce système productif, leur variation globale étant faible. Contrepoint: A titre comparatif, une communauté de communes en région Aquitaine, en première couronne d une agglomération, arrive à consacrer 68% de sa production à l accueil de population. Ce type d intercommunalité relevant les paris d une périurbanisation accélérée devra par ailleurs faire face aux conséquences de c e type de processus. Encart 2 Contrepoint