LA FISCALITÉ IMMOBILIÈRE VENTE ET MISE À DISPOSITION D IMMEUBLES : LES PIÈGES À ÉVITER EN FISCALITÉ INDIRECTE

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1 LA FISCALITÉ IMMOBILIÈRE VENTE ET MISE À DISPOSITION D IMMEUBLES : LES PIÈGES À ÉVITER EN FISCALITÉ INDIRECTE Vincent Sepulchre!

2 Plan de l exposé Les biens immobiliers et la T.V.A. Les biens immobiliers et les droits d enregistrement Les biens immobiliers et les impôts sur les revenus Et en pra>que? 2

3 Aspect T.V.A. 1. T.V.A. si Livraison de bien ou presta>on de service, fournie à >tre onéreux, par un assujeg, agissant en tant que tel. Ä dans ce cas: voir le lieu de taxa>on (art. 2 C.TVA) 3

4 Aspect T.V.A. 1. Les livraisons de biens immeubles en T.V.A.: L opéra>on a pour objet un bien corporel, immeuble dans le cas présent L opéra>on transfère le pouvoir de disposer du bien comme un propriétaire, à un >ers, sous la forme d un contrat 4

5 Aspect T.V.A. 2. L opéralon est effectuée par un vendeur assujeq à la T.V.A. soit un assujeg acheteurconstructeurrevendeur immobilier habituel (promoteur immobilier); soit un assujeg exerçant une autre ac>vité économique qu immobilière; soit une personne n exerçant pas d ac>vité économique, mais optant pour la qualité d assujeg occasionnel. 3. Le bien doit être fourni à Ltre onéreux Existence d une contrepar>e ayant un lien avec le bien ou le service ATTENTION: assimila>on à un >tre onéreux pour un promoteur immobilier, à la fin du délai de revente du bâ>ment neuf (art. 12, 2, C.TVA) + en cas d affecta>on à des fins hors TVA (art. 12, 1 er, 3, C.TVA) + dona>on et affecta>on à des fins privées (art. 12, 1 er, 1 et 2, C.TVA) 5

6 Aspect T.V.A. 4. L exemplon TVA des livraisons de biens immeubles : ð est exemptée, la livraison d un bâ>ment et du terrain y a_enant (depuis le 1 er janvier 2011): soit qui a lieu après l écoulement d un certain délai (après le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de première occupa>on/u>lisa>on de l immeuble en cause); soit qui est un bâ>ment neuf, mais qui est cédé par un assujeg avec une ac>vité économique autre qu immobilière et qui n a pas opté pour la taxa>on; soit qui est un bâ>ment neuf, mais qui est cédé par une personne n exerçant pas d ac>vité économique et qui n a pas opté pour l assujegssement occasionnel; soit qui n a pas été acquis avec applica>on de la taxe. 6

7 Aspect T.V.A. ð est soumise à la T.V.A., la livraison d un bâ>ment et du terrain y a_enant (depuis le 1 er janvier 2011), acquis avec applica>on de la T.V.A., ET qui a lieu dans un certain délai (après le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de première occupa>on/u>lisa>on de l immeuble en cause), ET soit qui est cédé par un assujeg acheteurconstructeurrevendeur immobilier habituel; soit qui est cédé par un assujeg exerçant une autre ac>vité économique qu immobilière et qui a opté pour la taxa>on soit qui est cédé par une personne n exerçant pas d ac>vité économique et qui a opté pour l assujegssement occasionnel 7

8 Aspect T.V.A. Ce_e op>on est soumise aux condi>ons suivantes (art. 1er de l A.R. n 14) : 1 avant la conclusion de l'opéra>on, dépôt à l'office de contrôle de la TVA dont il relève, d une déclara>on établie en double exemplaire, dans laquelle il manifeste son inten>on de céder un bâ>ment ou une frac>on de bâ>ment et le sol y a_enant, de cons>tuer un droit réel sur un tel bien immeuble, de céder ou rétrocéder un tel droit réel, avec applica>on de la taxe; 2 informa>on par cet assujeg, de son cocontractant, concernant son inten>on d'effectuer l'opéra>on avec applica>on de ce_e taxe, par une men>on insérée dans le premier acte qui forme, entre eux, >tre de la cession de bâ>ment ou de frac>on de bâ>ment et du sol y a_enant, de la cons>tu>on d'un droit réel sur un tel bien immeuble ou de la cession ou rétrocession d'un tel droit réel. A noter que la circonstance qu une déclara>on a été déposée n a pas pour conséquence que la cession doit nécessairement et effec>vement avoir lieu avec applica>on de la T.V.A. ; le cédant reste libre au moment de la conven>on de laisser celleci sous le régime des droits d enregistrement (circ. n 76/70, n 24). 8

9 Aspect T.V.A. Délai de cession sous régime T.V.A. depuis 2002: Un bâ>ment peut être cédé avec T.V.A. jusqu au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupa>on ou la première u>lisa>on de ce bâ>ment Fin délai: 31/12/2014 Constr. 1ère Pr. Imm. occup. (le cas échéant) 9

10 Aspect droits d enregistrement Actes soumis à l enregistrement (art. 19 C. enr.): les actes de notaires belges ; les exploits et procèsverbaux des huissiers de jus>ce belges ; les arrêts et jugements des cours et tribunaux belges, qui con>ennent des disposi>ons assujeges à un droit propor>onnel ; - les actes sous seing privé ou les actes notariés passés à l'étranger, transla>fs ou déclara>fs de propriété ou d'usufruit d'immeubles situés en Belgique, ou portant bail, sousbail ou cession de bail de tels biens; les procèsverbaux de vente publique d'objets mobiliers corporels dressés en Belgique; les actes sous seing privé et les actes notariés passés à l'étranger contenant l'apport de biens meubles ou immeubles à des sociétés belges possédant la personnalité juridique. 10

11 Aspect droits d enregistrement Droits propor>onnels ou droit fixe général de 25 (jusqu au 30 juin 2013) et de 50 (à par>r du 1 er juillet 2013; tolérance administra>ve jusqu au 2 juillet 2013) Tarifs dis>ncts des droits propor>onnels pour: les transmissions à >tre onéreux de biens immobiliers (pleine propriété ou usufruit) (5 %, 6 %, 10 % ou 12,5 %); les partages de biens immeubles (1 %); les apports en société (0 %) (sauf habita>on transmise par une personne physique); les baux (y compris les droits de superficie et d emphytéose) (0,2 %, 0,5 % et 2 %); les dona>ons (0 % à 80 %; a_en>on à la défini>on des liens de parenté!) 11

12 Aspect droits d enregistrement AssujeGssement au droit fixe général des droits, pour les aliéna>ons transla>ves ou déclara>ves de propriété d immeubles, dans la mesure où l opéra>on est soumise à la taxe sur la valeur ajoutée (art. 159, 8, C. enr.) 12

13 Aspect droits d enregistrement Res>tu>on des droits (art. 62 à 71 C. enr.): possibilité de res>tu>on par>elle des droits d enregistrement (trois cinquièmes en Région wallonne et en Région flamande; 36 % en Région de BruxellesCapitale): 1 une acquisi>on par acte authen>que; 2 une acquisi>on de biens immeubles ayant subi le droit ordinaire fixé à l'ar>cle 44 C. enr. (droit de 10 % ou de 12,5 %, selon les régions) ; 3 une revente totale ou par>elle du bien acquis (peu importe le régime fiscal de ce_e revente); 4 une revente faite par l'acquéreur ou ses ayants droits; la res>tu>on est cependant possible si la revente est effectuée par les ayants cause à >tre universel ou à >tre par>culier (héri>er, légataire, donataire ou acheteur) de cet acquéreur ; 5 une revente constatée par un acte authen>que ; il n'est cependant pas exigé que l'acte de revente ait donné lieu à la percep>on du droit fixé par l'ar>cle 44 C. enr. ; 6 une revente constatée par acte authen>que dans les deux ans de la date de l'acte authen>que d'acquisi>on. 13

14 Aspect droits d enregistrement Droit de partage: a_en>on aux indivisions originaires Droit d apport: a_en>on aux habita>ons apportées par des personnes physiques Droit de bail: a_en>on au récent changement de taux pour l emphytéose et la superficie, de 0,2 % à 2 %, sauf 0,5 % si en faveur d une ASBL 14

15 Aspects I.S.R. Champ de l impôt des personnes morales (art. 220 C.I.R. 92: personnes morales non visées par l impôt des sociétés 1er groupe: Etat, Communautés, Régions, provinces, aggloméra>ons, fédéra>ons de communes, communes, CPAS, CPAS intercommunaux ainsi que établissements cultuels publics: Ä revenu cadastral + revenus de capitaux et de biens mobiliers 15

16 Aspects I.S.R. 2ème groupe: personnes morales exclues de l Isoc par l'art. 180 C.I.R. 92 (intercommunales, ports autonomes, sociétés régionales de transport et sociétés d exploita>on, ): Ä revenu cadastral + revenus de capitaux et de biens mobiliers + dépenses de commissions, courtages, honoraires, rémunéra>ons non jus>fiées + co>sa>ons patronales d assurance complémentaire + avantages financiers dans le cadre d une corrup>on 3ème groupe: autres personnes morales non soumises à l Isoc: Ä revenu cadastral + revenus de capitaux et de biens mobiliers + dépenses de commissions, courtages, honoraires, rémunéra>ons non jus>fiés + co>sa>ons patronales d assurance complémentaire + + avantages financiers dans le cadre d une corrup>on + revenus des biens immobiliers situés à l étranger + loyers excédant le RC + cons>tu>on d emphytéose et superficie + plusvalues immobilières et sur par>cipa>ons importantes 16

17 Il était une fois CAS N 1 JOSEPH Par>culier, assujeg occasionnel qui a opté pour la vente avec TVA auprès de l administra>on Vente en mars 2013, d un immeuble construit en 2010 avec TVA à Bruxelles et occupé pour la première fois en février 2012 Le compromis et/ou l acte notarié ne men>onnent pas l applica>on de la TVA FIRMIN Consultant fiscal indépendant, assujeg à la TVA 17

18 Il était une fois CAS N 2 Mars 2013 S.A. JOSEPH Promoteur immobilier qui a rénové profondément un immeuble pour le revendre, en changeant sa nature Vente en mars 2013, d un immeuble construit en 2010 avec TVA à Bruxelles et occupé pour la première fois en février 2012 Le compromis et l acte notarié ne men>onnent pas l applica>on de la TVA ISABELLE Consultant indépendante en marke>ng, assujege à la TVA FIRMIN Consultant indépendant en fiscalité, assujeg à la TVA 18

19 Il était une fois CAS N 2 Juin 2013 S.A. JOSEPH Promoteur immobilier qui a rénové profondément un immeuble pour le revendre, en changeant sa nature Vente en mars 2013, d un immeuble construit en 2010 avec TVA à Bruxelles et occupé pour la première fois en février 2012 Le compromis et l acte notarié ne men>onnent pas l applica>on de la TVA ISABELLE Consultant indépendante en marke>ng, assujege à la TVA Pas d op>on pour la TVA pour le partage FIRMIN Consultant indépendant en fiscalité, assujeg à la TVA Partage en juin 2013 Le compromis et l acte notarié ne men>onnent pas l applica>on de la TVA 19

20 Il était une fois CAS N 2 Octobre 2013 S.A. JOSEPH Promoteur immobilier qui a rénové profondément un immeuble pour le revendre, en changeant sa nature Vente en mars 2013, d un immeuble construit en 2010 avec TVA à Bruxelles et occupé pour la première fois en février 2012 Le compromis et l acte notarié ne men>onnent pas l applica>on de la TVA ISABELLE Consultant indépendante en marke>ng, assujege à la TVA Pas d op>on pour la TVA pour le partage FIRMIN Consultant indépendant en fiscalité, assujeg à la TVA Op>on pour la TVA pour la vente Vente en octobre 2013 Le compromis et l acte notarié men>onnent l applica>on de la TVA 20 Partage en juin 2013 Le compromis et l acte notarié ne men>onnent pas l applica>on de la TVA CECILE Epicière indépendante, assujege à la TVA

21 Il était une fois CAS N 3 ASBL JOSEPH Ac>vités d enseignement secondaire Octroi d un droit d emphytéose sur une cours de récréa>on, pour la construc>on d un nouvel auditoire ASBL SUPERIEUR JOSEPH Ac>vités d enseignement supérieur 21

22 Il était une fois CAS N 4 JOSEPH Par>culier Apport en société de trois habita>ons SCA JOSEPH Loca>on d immeubles 22

23 Merci pour votre attention 23