Régionaliser le droit des baux à loyer

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1 Régionaliser le droit des baux à loyer Economies d énergie pour les locataires bruxellois obstacles et solutions juridiques Bernard Lanssens Coordinateur logement à Schaerbeek

2 Table des matières Kyoto et le logement en Région bruxellois Le tiers investisseur, avantages et limites Via le locataire Via le propriétaire Le bail à rénovation, avantages et limites Une piste: le tiers intervenant

3 Kyoto et le logement En Région bruxelloise

4 Objectifs de Kyoto pour Bruxelles 2004, le logement = 41% de la consommation d énergie de la Région, + 15% par référence à 1990 L objectif de Kyoto: + 11,3% pour ,47% pour Pour atteindre ces objectifs, il faudra fortement diminuer la consommation d énergie dans le logement.

5 Part du logement locatif en Région bruxelloise Secteur locatif privé = 45,3% Logements sociaux = 8,4% Secteur locatif public = 1,8% Le secteur locatif représente donc plus de la moitié ( 55,5% ) des logements bruxellois (Julie Charles, Rapport final , structure de la propriété sur le ( bruxellois marché du logement locatif privé

6 34% des ménages bruxellois sont «sociaux de fait» 10% bénéficient d'un logement social ou assimilé reste 24% de ces ménages qui doivent trouver à se loger sur le marché privé, soit acquisitif soit plus probablement locatif. Pour ce groupe social la question des économies d énergie est cruciale: Ces ménages occupent les logements les plus anciens et les plus énergivores, ces ménages sont les moins à même de faire face à ces dépenses.

7 Le bilan est négatif Sur le plan social Sur le plan climatique Comment encourager les propriétaires à investir dans la performance énergétique des logements locatifs? S'ils n'en retirent pas un supplément de loyer immédiat quel sera leur intérêt? Et comment imaginer qu'un locataire investisse luimême sans certitude de rester à long terme?

8 La solution du tiers investissement Solution miracle? Pas vraiment. Principe : un tiers investisseur réalise le projet de rénovation à la place du gestionnaire qui se fait rembourser via les économies générées. Après 5 ans (par exemple), l'investisseur est remboursé et les économies réalisées ensuite sont au bénéfice du gestionnaire.

9 Le tiers investisseur Avantages et limites

10 Le locataire en tant que gestionnaire... Exemple : il remplace une installation de chauffage. Compte tenu de sa consommation moyenne, l'économie réalisée permet de rembourser le tiers investisseur en 5 ou 7 ans A supposer que: L étude, le contrat et les travaux prennent 1 an Le tiers investisseur se rembourse en 5 ans Le bail est de 9 ans Il reste 3 ans de bail garanti au locataire pour récolter les bénéfices de l opération. Au terme, le bailleur peut reprendre le bien et le relouer à un prix plus élevé vu les travaux réalisés.

11 Le propriétaire en tant que gestionnaire... L opération doit générer un retour sur investissement à l avantage du propriétaire. Mais comment? si les consommations sont individuelles : le locataire bénéficie seul des économies. si les consommations sont collectives, seuls les coûts des consommations peuvent être à charge. Le propriétaire peut négocier avec le locataire un accroissement de loyer. Le locataire perd en loyer ce qu il gagne en économie d énergie, au mieux il gagne en confort

12 Sans garantie sur la durée du bail... Aucune opération de tiers investissement n est intéressante pour un locataire, puisqu elle aboutit à valoriser le capital du propriétaire qui peut choisir d en tirer seul l avantage. Elle l'est d'autant moins quand les investissements deviennent coûteux et demandent un long temps de retour.

13 Propriétaire et locataire cofinancent Ils conviennent de cofinancer l'investissement sur une période déterminée sans toucher au loyer. Le propriétaire gagne de pouvoir financer à moindre coût des travaux de rénovations indispensables. Le locataire bénéficie d'une réduction partielle de ses coûts en consommation d'énergie et de la réduction totale à terme. Et si le locataire veut partir avant terme? Et si le tiers investissement porte sur une période plus longue que 9 ans?

14 Le bail à rénovation Avantages et limites

15 Le bail à rénovation, la solution? Avantages Inconvénients Le bail peut être conclu pour une longue durée. Le bail est juridiquement plus difficile à élaborer Le locataire peut bénéficier des avantages de son investissement. Le loyer tient compte des travaux réalisés par le locataire. Les travaux doivent être clairement définis Le loyer doit être assez modéré pour permettre au locataire d y trouver un avantage

16 Les limites du bail à rénovation Des associations d insertion par le logement utilisent ce bail pour développer du logement qu elles confient ensuite en gestion à des AIS. L expérience des Uls, à Bruxelles, est mitigée. Les biens sont souvent très délabrés et l'investissement important. Peu de propriétaires s engagent sur une aussi longue durée à un loyer bas. Comme l'amortissement se faire que sur des loyers assez bas, l équilibre est difficile à atteindre malgré les primes diverses au détriment de la PEB.

17 Le tiers interventant Une piste à suivre...

18 Les limites des locataires Quelle que soit la formule juridique choisie pour le locataire, il subsistera toujours deux obstacles essentiels: la capacité de négocier dans un rapport de force équilibré, surtout s'il fait partie des ménages les plus défavorisés, la nécessaire stabilité dans le temps. Une solution : un tiers intervenant c'est ce que font déjà les AIS