Rapport semestriel (non révisé)

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1 ISIN CH Rapport semestriel (non révisé) SOCIETE POUR LA GESTION DE PLACEMENTS COLLECTIFS GEP SA RUE DU MAUPAS LAUSANNE TEL FAX

2 Sommaire Organes... 3 Chiffres essentiels (non révisé)... 4 Communications aux investisseurs... 5 Compte de fortune (non révisé)... 8 Compte de résultats (non révisé) Inventaire de la fortune (non révisé) Sociétés immobilières du fonds Liste des achats, des ventes et autres opérations Hypothèques et autres crédits en cours p. 2

3 ORGANES DIRECTION DU FONDS Société pour la gestion de placements collectifs GEP SA Rue du Maupas 2, 1004 Lausanne CONSEIL D'ADMINISTRATION Stefan Bichsel, Directeur général à la Banque Cantonale Vaudoise, Lausanne, Président Bruno de Siebenthal, Administrateur de sociétés, Chavornay, Vice-Président Guido Sutter, Avocat, Saint-Gall Claudine Amstein, Directrice à la Chambre vaudoise du commerce et de l industrie, Lausanne Bertrand Sager, Directeur général à la Banque Cantonale Vaudoise, Lausanne DIRECTEUR GENERAL Sandro De Pari SOUS-DIRECTEUR Damien Oswald FONDEE DE POUVOIR Monique Dubois BANQUE DEPOSITAIRE Banque Cantonale Vaudoise, Lausanne EXPERTS Danilo Mondada, Lausanne Architecte EPFL/SIA Laurent Vago, Corsier Ingénieur HES et expert immobilier diplômé Donato Scognamiglio, Zurich (CIFI/IAZI)* Docteur ès sciences économiques Beat Salzmann, Zurich (CIFI/IAZI)* Docteur ès sciences, Architecte ETHZ REVISEUR PricewaterhouseCoopers SA, Lausanne * MM. Donato Scognamiglio et Beat Salzmann sont associés, respectivement employés, du Centre d Information et de Formation Immobilières SA à Zurich (CIFI/IAZI). p. 3

4 CHIFFRES ESSENTIELS (non révisé) FORTUNE Fortune totale 1'044'634' '011'900' Immeubles à la valeur vénale 1'033'374' '001'685' Fortune nette 791'151' '360' IMMEUBLES (constructions terminées) Nombre de logements 3'626 3'568 Nombre d'immeubles Loyers encaissés 1) 32'541' '981' INDICES DES FONDS IMMOBILIERS (calculés selon directives de la SFAMA) 2) Taux de perte sur loyers 3) 1.70% 2.18% Coefficient d endettement 14.45% 14.29% Marge de bénéfice d exploitation (EBIT) 53.08% 51.91% Quote-part des charges d exploitation (TER) (fortune brute) (6 mois) 0.37% 0.37% Quote-part des charges d exploitation (TER) (fortune nette) (6 mois) 0.49% 0.49% Rendement des fonds propres (ROE) (6mois) 3.70% 3.54% Rendement sur distribution 2.36% 2.68% Coefficient de distribution (payout ratio) n.a. n.a. Coefficient de distribution avec amortissement (payout ratio) n.a. n.a. Agio au % 19.87% Performance du au ) 17.93% -1.29% Performance SWX Immofonds (SWIIT) (Benchmark) 14.99% -2.73% Rendement de placement 4) (6 mois) 2.57% 3.53% PARTS EN CIRCULATION Situation au 1 er juillet 6'434'434 6'434'434 Rachetées pendant la période - - Emises pendant la période - - Situation au 31 décembre 6'434'434 6'434'434 INFORMATIONS PAR PART Valeur d inventaire Valeur de rachat 5) Dernière distribution Cours à fin décembre ) Aucun locataire ne représente 5% ou plus des loyers encaissés. 2) Swiss Funds & Asset Management Association. 3) Le taux de perte sur loyers tient compte des effets liés à la commercialisation des nouvelles constructions, aux vacants pour travaux et aux contentieux. 4) Les performances passées n offrent aucune garantie pour l évolution future. Elles ne tiennent pas compte des commissions et frais perçus lors de l émission et du rachat de parts. 5) Commission de rachat calculée à 4% (taux maximum 4%). p. 4

5 COMMUNICATIONS AUX INVESTISSEURS Commission de gestion Pour la gestion du fonds et des sociétés immobilières, la direction du fonds a prélevé une commission de gestion trimestrielle de 0,25% (taux maximum 1%) sur la fortune totale moyenne du fonds. Aucune rémunération (commission, rétrocession ou autres) n a été versée durant l exercice. Rapport d activités Durant la période allant du 1 er janvier au 31 décembre 2014, nous avons notamment procédé à l acquisition de 2 immeubles d une valeur de 7 mio. très bien situés en Ville de Lausanne (Porchat 2 et Porchat 4) et achevé les travaux de construction de l immeuble France 32 à Sierre. Les 22 logements de cet immeuble ont été mis en exploitation avec effet au 1 er novembre A ce jour, tous les appartements sont loués ou en cours de location. Nous avons, dans le même temps, poursuivi nos efforts de rénovation des immeubles existants avec un focus particulier sur les mises en conformité des installations de chauffage, dans le cadre des dispositions de la norme OPair (Ordonnance sur la protection de l air), le remplacemnt des fenêtres à simple vitrage par des verres isolants et la rénovation intérieure de 48 logements à la suite de mutations de locataires. Enfin, les sociétés immobilières Chemin Porchat 2 SA et Chemin Porchat 4 SA ont été fusionnées dans FIR VD SA avec effet au Au 31 décembre, les projets suivants sont en cours de réalisation ou en phase de conception / planification : Date de mise en exploitation prévue *** Lieu Aubonne II (partie Nord) Lyon 73 à Genève *** Cour 83 Projet Volume total en mio Volume investi au en mio 40 logements 10.9* 8.4 Projet de surélévation avec création de 14 logements Démolition et reconstruction d un nouvel immeuble de 23 logements 5** - 11** - Total * hors terrain ** estimation *** sous réserve des autorisations à obtenir Des études sont actuellement menées en vue de la rénovation d autres immeubles, ceci en fonction notamment de leur état de vétusté et de la qualité de leur implantation. Nous analysons également de manière systématique toutes les améliorations possibles sur le portefeuille existant (surélévations, aménagements de combles, exploitation de droits à bâtir supplémentaires). p. 5

6 Marché des parts Depuis l annonce faite le 15 janvier 2015 par la BNS d abolir le taux plancher entre le franc suisse et l euro, le cours des parts a augmenté de manière significative générant ainsi un agio élevé. Il s agit d un phénomène qui touche la majorité des fonds immobiliers cotés en bourse. Cette situation a pour conséquence d augmenter les risques de fluctuation de la valeur des parts (volatilité). Cadre réglementaire / Adaptations de la LPCC Contrat de fonds La FINMA a prolongé le délai jusqu au pour déposer les contrats de fonds adaptés selon les nouvelles dispositions LPCC/OPCC et OPC-FINMA. Nous sommes toujours dans l attente des documents-modèles qui doivent être établis par la SFAMA. Dématérialisation des parts L émission de titres au porteur n est plus possible depuis l entrée en vigueur de la nouvelle Ordonnance sur les placements collectifs de capitaux (OPCC). Un délai transitoire au est donné aux directions de fonds afin de procéder à l échange de tous les titres physiques en circulation contre des droits-valeurs tenus de manière comptable. Les détenteurs de parts physiques sont dès lors invités à les présenter dès que possible à leur banque ou à la banque dépositaire (BCV) afin de procéder à l échange. Les parts physiques non échangées feront l objet d une procédure de rachat forcé au plus tard dès le , ceci en application des dispositions en la matière. Précisions sur l estimation de la valeur vénale Conformément à l art. 64 al.1 LPCC, l art. 88, al. 2 LPCC, aux art. 92 et 93 OPCC et aux directives concernant les fonds immobiliers de la SFAMA (lien : les immeubles du Fonds sont estimés régulièrement par des experts indépendants accrédités par l autorité de surveillance, sur la base d une méthode dynamique de valeur de rendement. Les placements sont évalués au prix qui pourrait en être obtenu s ils étaient vendus avec soin au moment de l évaluation. Lors de l acquisition ou de l aliénation de biens-fonds dans la fortune du fonds ainsi qu à la clôture de chaque exercice, la valeur vénale doit être vérifiée par les experts chargés des estimations. La valeur vénale de chaque immeuble représente le prix probablement réalisable en présence d un flux d affaires normal et en supposant un comportement raisonnable en matière d achat et de vente. De cas en cas, notamment lors de l achat et de la vente d immeubles du fonds, d éventuelles opportunités se présentant sont exploitées au mieux dans l intérêt du fonds. Il peut dès lors en résulter des différences par rapport aux évaluations. Les immeubles sont évalués selon une méthode de rendement dynamique DCF (discounted cash flows). L évaluation est établie selon le principe de la continuité d exploitation actuelle, c est-à-dire qu elle ne prend pas en compte les éventuels changements d affectation, surélévations, densifications ou autres. Les recettes et dépenses futures de chaque immeuble font l objet d une étude prévisionnelle sur 10 ans. Les investissements futurs sont basés sur des scénarios d intervention moyens fondés sur un principe de continuité d exploitation et sur une appréciation du marché. Les flux nets ainsi que la valeur résiduelle sont actualisés et la somme de ces montants correspond à la valeur vénale selon la méthode DCF. p. 6

7 Au 30 juin 2014, le CIFI/IAZI a été chargé d établir l estimation de chacun des immeubles sur la base des informations fournies par les autres membres du Collège d experts chargés des visites d immeubles et de déterminer les taux d actualisation selon son modèle économétrique basé sur les transactions immobilières effectuées en Suisse. Les taux d actualisation ainsi calculés varient entre 3.98% et 5.75% avec une moyenne à 4.63%. Les immeubles en construction et les objets acquis en cours d exercice sont évalués selon la méthode du prix de revient et, respectivement, du prix d achat. Lausanne, le 06 février 2015 p. 7

8 COMPTE DE FORTUNE (non révisé) valeur vénale valeur vénale Actif Caisse, avoirs en banque à vue, y compris les placements fiduciaires auprès de banques tierces 9'321' '158' Immeubles - Immeubles d habitation 817'153' '323' dont en droit de superficie 2'449' '460' Immeubles à usage commercial 33'142' '749' Immeubles à usage mixte 174'716' '425' Terrains à bâtir, y compris les bâtiments à démolir et les immeubles en construction 8'363' '188' Autres actifs 1'939' '056' Fortune totale du fonds 1'044'634' '011'900' Dont à déduire Hypothèques et autres engagements garantis par des hypothèques 149'311' '145' Autres engagements 16'071' '891' FORTUNE NETTE AVANT ESTIMATION DES IMPOTS DUS EN CAS DE LIQUIDATION 879'252' '864' Estimation des impôts dus en cas de liquidation 88'101' '503' FORTUNE NETTE DU FONDS 791'151' '360' NOMBRE DE PARTS EN CIRCULATION 6' ' VALEUR D INVENTAIRE PAR PART (VNI) VARIATION DE LA FORTUNE NETTE DU FONDS Fortune nette au début de la période 801'602' '479' Distributions -25'094' '772' Solde des mouvements de parts - - RESULTAT TOTAL 14'642' '653' FORTUNE NETTE A LA FIN DE LA PERIODE 791'151' '360' p. 8

9 valeur vénale valeur vénale INFORMATIONS SUR LE BILAN ET SUR LES PARTS PRESENTEES AU RACHAT Montant du compte d amortissement des immeubles 74'654' '473' Montant des provisions pour réparations futures 65'900' '540' Nombre de parts présentées au rachat pour la fin de l exercice suivant - - NOMBRE DE PARTS EN CIRCULATION Situation au 1 er juillet 6'434'434 6'434'434 Rachetées pendant l exercice - - Emises pendant l exercice - - Situation au 31 décembre 6'434'434 6'434'434 INFORMATIONS CONCERNANT LES ANNEES PRECEDENTES Fortune nette VNI Perf. annuelle au Perf. SWIIT (benchmark) '151' % 14.99% '360' % -2.73% '053' % 6.24% '165' % 6.8% '843' % 5.7% '597' % 19.6% '489' % 0.5% Les performances passées n offrent aucune garantie pour l évolution future. Elles ne tiennent pas compte des commissions et frais perçus lors de l émission et du rachat de parts. p. 9

10 COMPTE DE RESULTATS (non révisé) au au REVENUS Produits des avoirs en banque 3' ' Loyers 32'541' '981' Autres revenus 180' ' Provisions réparations futures (dissolutions) 65' ' Provisions débiteurs douteux (dissolutions) 80' ' Total des revenus 32'871' '308' DEPENSES Intérêts hypothécaires et autres intérêts passifs garantis par hypothèque 1'078' '047' Entretien et réparations - Ordinaires 2'207' '281' Extraordinaires 3'183' '760' Administration des immeubles - Conciergerie, eau, électricité, assurances et divers 1'975' '998' Impôts immobiliers 1'073' '062' Impôts sur le bénéfice et capital 3'403' '136' Frais d administration 2'233' '181' Frais d évaluation et de révision 129' ' Amortissement sur immeubles 1) 2'906' '441' Provisions réparations futures (attributions) 274' ' Provisions débiteurs douteux (attributions) 74' ' Rémunérations réglementaires à la direction 1'300' '258' Rémunérations réglementaires à la banque dépositaire 170' ' Autres charges 22' ' Total des déductions 20'032' '860' RESULTAT NET 12'838' '448' Gains et pertes de capital réalisés - - RESULTAT REALISE 12'838' '448' Gains et pertes de capital non réalisés 1'804' '205' RESULTAT TOTAL 14'642' '653' ) Application d un amortissement indirect linéaire de 1% sur la valeur comptable des immeubles. p. 10

11 INVENTAIRE DE LA FORTUNE (non révisé) Lieu Rue Prix de revient Valeur vénale Produits bruts Terrains à bâtir (y compris les bâtiments à démolir) et constructions commencées AUBONNE Aubonne (Nord) 8'362' '363' Immeubles d'habitation Total 8'362' '363' AUBONNE Clos '992' '529' ' BUSSIGNY Industrie '605' '800' ' Roséaz 24 2'292' '441' ' Roséaz 16 1'369' '738' ' CHAVANNES Epenex '847' '605' ' CHESEAUX Grands-Champs 3 507' '672' ' Grands-Champs 1 826' '004' ' CLARENS Collège 2-4 1'423' '471' ' ECUBLENS Forêt 5A-5B 1'320' '359' ' EPALINGES Le Grand-Chemin '601' '469' ' ESTAVAYER Prairie 6-8 5'627' '751' ' FRIBOURG Beaumont 1-7 5'720' '543' ' Botzet 3-5 6'681' '299' ' Beaumont 3-7 6'350' '293' ' LAUSANNE St-Roch 1-3 1'842' '098' ' St-Roch 5 1'040' '829' ' Vermont ' '870' ' Vermont ' '473' ' Aubépines 16 1'445' '218' ' Victor-Ruffy ' '334' ' Victor-Ruffy 30B 1'007' '045' ' Fleurettes / Mont d'or 32 / Fontenay 7 bis 4'877' '104' ' Bonne-Espérance ' '117' ' Bonne-Espérance ' '273' ' Clochatte 11 3'363' '480' ' Délices 1 / Dapples 7 8'737' '248' ' Morges 17 1'683' '042' ' France '022' '429' ' Yverdon 2-4 3'216' '829' ' Entrebois '937' '449' ' Signal 19 2'182' '610' ' Passerose 15 3'224' '384' ' Bonne-Espérance 28 5'063' '519' ' Montchoisi 27 12'009' '090' ' Jurigoz 9 2'207' '118' ' Chandieu 4 2'356' '823' ' Chandieu 2 2'208' '411' ' Figuiers 31 5'697' '823' ' Porchat 2 3'481' '500' ' Porchat 4 3'506' '500' ' p. 11

12 Lieu Rue Prix de revient Valeur vénale Produits bruts LAUSANNE Crêtes 5 2'317' '886' ' Berne '778' '744' ' Montelly 29 B 2'281' '337' ' Vermont 18 5'655' '397' ' Pierrefleur 22 3'722' '333' ' Jurigoz 17 / Montolivet 20 5'540' '051' ' Mousquines 38 5'028' '972' ' Pontaise 49 / Mont-Blanc 1 8'375' '999' ' Plaines-du-Loup 44 1'704' '240' ' Bois-Gentil '744' '407' ' Entrebois '596' '573' ' Muveran 5 1'580' '300' ' Fleurettes 28 bis 956' '157' ' Cour 83 2'096' '350' ' Renens 26 bis 1'673' '800' ' A.-Fauquex '019' '423' ' Risoux 21 2'071' '239' ' Renens '073' '331' ' Renens 28 1'748' '004' ' Grey ' '867' ' Cassinette 1-3 1'968' '323' ' MARTIGNY Maladière 8 2'165' '276' ' MEYRIN Livron '657' '003' ' Livron '541' '871' ' MONTHEY Gare '549' '173' ' MORGES Lonay 20 1'332' '864' ' Lonay ' '164' ' Grosse-Pierre 3 5'862' '337' ' NEUCHATEL Parcs 129 2'388' '100' ' Charmettes '585' '815' ' NYON St-Cergue 24-24B 5'117' '441' ' St-Cergue 52-52B-54 4'776' '054' ' St-Cergue 54B 1'831' '749' ' ORBE Sous-le-Château 2-4 1'454' '348' ' PAUDEX Simplon 31 4'634' '904' ' PENTHAZ Vaux 23-23B 4'313' '793' ' PRILLY Suettaz '231' '940' ' Floréal 27 4'119' '123' ' PULLY C.-F. Ramuz 7 951' '829' ' Fontanettaz 25 1'463' '191' ' Rosiaz 7 1'192' '120' ' Collèges 39 1'555' '439' ' Forêt 45 2'465' '163' ' Forêt 47 2'020' '413' ' Roches 5 3'152' '245' ' Fontanettaz 14 2'027' '153' ' Fontanettaz 18 2'008' '165' ' Guillemin 4 2'377' '099' ' C.-F. Ramuz 26 2'138' '767' ' Désertes 21 2'924' '371' ' Forêt 1 A 1'345' '696' ' Forêt 1 2'088' '324' ' Liseron 9 2'039' '532' ' p. 12

13 Lieu Rue Prix de revient Valeur vénale Produits bruts RENENS Gare 12 4'582' '618' ' Janvier 7 3'381' '272' ' RENENS Saugiaz 15 2'050' '867' ' Pépinières 11 4'074' '223' ' ROLLE Auguste-Matringe 11 à 25 22'020' '311' ' ROLLE Auguste-Matringe 1 à 34 36'459' '491' '274' SIERRE France 32 6'163' '164' ' St-Georges 25 à 31 19'124' '285' ' SION Chanoine-Berchtold '579' '882' ' Condémines 22 / Matze '815' '851' ' Tourbillon '362' '644' ' TOUR-DE-PEILZ Perrausaz ' '614' ' Baumes 8 1'481' '882' ' VEVEY Midi '275' '545' ' Nestlé '426' '769' ' Moulins / Chocolaterie 1-3 / Ateliers '791' '384' ' Moulins / Chocolaterie 2-4 / 35'791' '218' ' Pont-de-Danse 1-3 Moulins / Pont-de-Danse '601' '703' ' YVERDON Pins 1 2'528' '838' ' Pins 3 2'068' '807' ' Immeubles à usage mixte Total 532'938' '153' '849' BULLE Gare 7-9 / Nicolas-Glasson 3 4'436' '202' ' CUGY Bottens 1A-1B-1C 23'602' '149' ' ECHALLENS Champs 1-3 / Lausanne 31 10'020' '304' ' GENEVE Grand-Pré 27 1'771' '191' ' Richemont 16 1'249' '308' ' Lyon 73 3'103' '068' ' Rothschild 39 5'944' '280' ' LAUSANNE Croix-Rouges / Tivoli '247' '952' ' Maupas 10 4'668' '810' ' MONTREUX Alpes 27 / Grand-Rue 46 2'854' '608' ' Alpes 2 7bis 1'966' '229' ' PAYERNE Yverdon 23 2'156' '916' ' PRILLY Rapille 12 2'453' '470' ' SION Cèdres 2 / Gare 18 4'721' '417' ' VALLORBE Boulangerie 2 / Grand-Rue 2 2'985' '006' ' VEVEY Deux-Marchés 15 2'044' '789' ' Moulins '733' '017' ' Total 111'962' '716' '724' p. 13

14 Lieu Rue Prix de revient Valeur vénale Produits bruts Immeubles à usage commercial GENEVE Richemont 10 1'967' '161' ' LAUSANNE Rasude 2 / Ouchy 3 3'426' '874' ' Rumine 35 5'286' '320' ' Rumine 3 6'918' '787' ' Total 17'598' '142' ' Récapitulation Immeubles d'habitation ordinaires 532'938' '153' '849' Immeubles à usage mixte 111'962' '716' '724' Immeubles à usage commercial 17'598' '142' ' Terrains à bâtir (y compris les bâtiments à démolir) et constructions commencées 8'362' '363' Total 670'862' '033'374' '541' La valeur globale d assurance des immeubles est de 922'503' (hors immeubles en construction). La valeur d assurance incendie de l immeuble récemment terminé à Sierre (France 32) est en cours de détermination. La gérance des immeubles est déléguée à Cogestim SA, Golay Immobilier SA, Naef Immobilier Lausanne SA, Régie Braun SA et Régie Marmillod SA à Lausanne, Gerim gérance immobilière SA à Prilly, Régie de la Couronne SA à Vevey, Duc, Sarrasin & Cie SA à Sierre, Optigestion Services Immobilier SA à Peseux, Weck, Aeby & Cie SA à Fribourg, Roduit-Bourban Immobilier et Gérances SA à Sion. Les modalités exactes d exécution sont réglées dans des mandats séparés. SOCIETES IMMOBILIERES DU FONDS FIR VD SA FIR GE SA FIR FR SA FIR NE SA FIR VS SA S.I. Tour d Entrebois A SA Le capital-actions de toutes les sociétés immobilières appartient à 100% au FIR. Le fonds détient également 5 immeubles en propriété directe. p. 14

15 LISTE DES ACHATS, DES VENTES ET AUTRES OPERATIONS IMMEUBLES Achats Néant Ventes Néant PAPIERS-VALEURS Achats Néant Ventes Néant TRANSACTIONS ENTRE FONDS Néant Conformément aux directives de la Swiss Funds & Asset Management Association SFAMA, la direction du fonds confirme qu aucune valeur immobilière n a été cédée à des personnes proches et que les autres affaires avec des personnes proches ont été effectuées aux conditions usuelles du marché. HYPOTHEQUES ET AUTRES CREDITS EN COURS Echéance Genre de crédit Solde au Montant Taux de à ATF '000' % - ATF '000' % - ATF '000' % - ATF '000' % - ATF '000' % - ATF '000' % - ATF '000' % 82'000' Hypothèque à taux fixe ' % - Hypothèque à taux fixe ' % - Hypothèque à taux fixe ' % 1'876' Hypothèque à taux fixe '000' % 65'000' Hypothèque à taux variable 435' % 435' TOTAL 149'311' p. 15