Guide de l immobilier et du foncier d entreprise 2009

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1 Guide de l immobilier et du foncier d entreprise 29 FONCIER BUREAUX LOCAUX D ACTIVITES ENTREPÔts

2 Le guide de l immobilier Le guide 29 de l immobilier d entreprise en Essonne, issu du partenariat entre la Chambre de Commerce et d Industrie, l Agence pour l Economie en Essonne et la Direction Départementale de l Equipement et de l Agriculture, se fait l écho d une préoccupation majeure des professionnels et des investisseurs institutionnels : détenir une information fiable, garante de la transparence des marchés de l immobilier dans le département. L Essonne n a pas échappé à la dégradation de la conjoncture immobilière nationale : selon les données GRECAM sur le marché des bureaux, la demande placée dans le neuf a chuté de 94 % sur un an par rapport à 28 et les mises en chantier reculent, elles, de 62 %. Côté investissements, on constate en 28 un renforcement des SCPI au détriment des foncières cotées. Les taux de rendement locatifs pour les bureaux ont, quant à eux, progressé de +,6 point dès 28 pour s établir à 9,7 %, soit un taux bien plus élevé qu à Paris ou en petite couronne. Cette augmentation des taux est intervenue alors même que les valeurs vénales commençaient à se déprécier dans un mouvement général à la baisse. Parallèlement, les taux de vacance sont restés particulièrement bas en comparaison de ceux enregistrés en 1 re couronne de l agglomération parisienne, reflétant le ralentissement des mises en chantier et un retrait des investisseurs dans le blanc. Il apparaît toutefois que certains pôles comme Massy ou Courtabœuf se sont plutôt bien comportés en 29 avec l arrivée de grandes entreprises comme SAGEM, la livraison prochaine de l immeuble qu occupera SANOFI AVENTIS dans le quartier Massy Atlantis ou encore le LFB (Laboratoire français des Biotechnologies) qui s installe dans un bâtiment certifié THQE «Très Haute Qualité Environnementale» de 1 2 m² à Courtabœuf. A cet égard, l intégration croissante du développement durable en immobilier d entreprise -thème abordé dans ce 1 er guide- a non plus seulement pour objet de rendre les immeubles moins consommateurs d énergie et plus respectueux de l environnement, mais également d anticiper les besoins des entreprises et de répondre à leurs attentes en termes de fonctionnalités et d équipements. La livraison d immeubles neufs bénéficiant de ces dernières applications a toutefois pour conséquence d accélérer le cycle de l obsolescence. D où l urgence de réfléchir dès à présent aux moyens à mettre en œuvre pour inciter les entreprises à se lancer dans une démarche de requalification, voire d envisager les possibilités de reconversion pour certains sites disqualifiés. Un enjeu majeur à relever pour les prochaines années. Sommaire 2 FONCIER 3 L offre foncière dans les zones d activités économiques au 1 er janvier 28 Immobilier d ENTREPRISE 4 Eléments de synthèse15 L investissement BUREAUX 5 Le marché des bureaux en Île-de-France 6 Le marché des bureaux en Essonne 7 Analyse par pôles, entretien LOCAUX D ACTIVITES 8 Le marché des locaux d activités en Essonne 9 Analyse par secteurs, entretien ENTREPÔts 1 Le marché des entrepôts en Essonne 11 Analyse par secteurs, entretien le developpement DURABLE 12,13 Le développement durable appliqué à l immobilier d entreprise : enjeux, perspectives 14 Le grenelle de l environnement, cadre général L investissement 15 L immobilier d investissement en Essonne en 28 : des indicateurs positifs dans un contexte difficile, opinion des commercialisateurs

3 foncier L offre foncière dans les zones d Activités Economiques au 1 er janvier 28 stock de terrains Commercialisation et stock de terrains ZAE en Stock en ha Moins de 5 De 5 à 1 De 1 à 15 De 15 à 25 De 25 à 45 PALAISEAU Plus de 1 /m² De 5 à 1 /m² GRIGNY N7 TIGERY L Essonne a montré un regain de dynamisme pour la commercialisation de ses Zones d Activités Economiques. C est ainsi que 72 hectares de terrains d activités ont été commercialisés durant l année 27 contre 55 hectares l année précédente. Cette commercialisation s est essentiellement concentrée dans le nord du département, sur le secteur de Massy-Saclay et à proximité de l emprise aéroportuaire d Orly sur Chilly-Mazarin. A1 BRUYÈRES- LE-CHATEL SAINT-GERMAIN- LÈS-ARPAJON N14 LISSES ÉCHARCON VILLABÉ Les prix fonciers sont restés stables ; ils se situent dans une fourchette allant de dix à plus de cent euros selon que l on se rapproche de Paris et de la petite couronne. N2 De 2 à 49 /m² ÉTAMPES ÉTRECHY D191 A6 Moins de 2 /m² Kilomètres ZAE en Projet Source : DDE 91, Bilan 27 Réalisation : CCI Essonne, en Service ha Aménagement et Études, 29 Moins de 5 De 5 à 1 Les projets de zones d activités représentaient De 1 à 15 au 1 er janvier 28 environ 325 hectares contre 427 en De 15 à Toutefois, si l on rajoute les 3 hectares de terrains en stock, on peut considérer que De 25 l Essonne à 45 disposait encore, au 1 er janvier 28, d un potentiel d environ 625 hectares de terrains, soit huit Plus de 45 à douze années de réserves foncières destinées aux activités LES MOLIERES (au regard du rythme moyen de commercialisation constaté les précédentes années soit 64 ha/an). On remarque que la plupart de ces projets se situent au nord-ouest du département, DOURDANdans le secteur de Massy-Saclay, à l exception d une centaine d hectares, situés au Coudray-Montceaux et à Mennecy (les Haies Blanches et Montvrain II), qui semblent apporter une réponse à l affaiblissement d une offre ne pouvant que difficilement se ANGERVILLE renouveler sur le pôle d Evry. N2 A1 N ÉTAMPES Le stock de terrains d activités commercialisables s est quelque peu reconstitué. Au 1 er janvier 28, il avoisinait les 3 hectares contre 26 l année précédente. Les secteurs de Massy-Saclay et d Orly ainsi que les axes routiers et autoroutiers (A6, N2 et Francilienne) constituent les principales réserves pour l accueil et le développement des entreprises. Projets Projets ZAE en Projet en ha PALAISEAU Moins de 5 De 5 à 1 De 1 à 15 De 15 à 25 De 25 à 45 Plus de 45 N2 A1 AVRAINVILLE DOURDAN LE COUDRAY- AVRAINVILLE MONTCEAUX LES MOLIERES EPINAY- SUR-ORGE D191 N14 ANGERVILLE N7 MENNECY PALAISEAU ÉTAMPES Kilomètres A6 Projets Source : DDE 91, Bilan 27 Réalisation : CCI Essonne, Service Aménagement et Études, 29 N EPINAY- SUR-ORGE D191 N14 N7 MENNECY LE COUDRAY- MONTCEAUX Kilomètres Source : DDE 91, Bilan 27 Réalisation : CCI Essonne, Service Aménagement et Études, 29 A6 N 3

4 Immobilier d entreprise Eléments de synthèse le tableau de bord de l immobilier d entreprise Ce document se fonde sur une exploitation spécifique de l Observatoire Immobilier d Entreprise du GRECAM, base de données que cette société d études indépendante a créée en Cette base de données, réactualisée en permanence depuis lors, suit l état d occupation, bâtiment par bâtiment, de l ensemble du parc «marchand» de bureaux, locaux d activités et entrepôts d Île-de-France, à partir d enquêtes systématiques auprès des promoteurs, propriétaires et commercialisateurs. Pour les locaux d activités, seules les transactions à l achat entre utilisateurs ne sont pas prises en compte, de même que les constructions en compte propre. le marché du neuf en panne Alors qu en 27 et 28, le marché des bureaux en Essonne avait été soutenu par quelques grandes transactions dans le neuf, à Massy, aucune commercialisation de première main n a été enregistrée au premier semestre 29. L offre neuve immédiatement disponible s est gonflée suite à des livraisons d immeubles non précommercialisés, mais aucune nouvelle opération n a été lancée au premier semestre 29, très rares étant aujourd hui les promoteurs encore prêts à lancer des opérations en blanc... locaux d activités L offre neuve éprouve toujours des difficultés Les secteurs à d'étude en Essonne s écouler, ce qui témoigne d une inadéquation du SACLAY marché avec les besoins du tissu de PMI. Loc. activités 1er sem 29 Evolution* Offre disponible % en chantier 8 4 Ns livrée (stock vacant) % % *Evolution constatée par rapport au second semestre 28. Ns : non significatif. SACLAY Bureaux 1er sem 29 Evolution* Offre disponible % en chantier % livrée (stock vacant) % 1ère main % 2nde main % % 1ère main Ns dont précom Ns 2nde main % Libérations % Loyers moyens 1ère main 189 e - 5 % 2nde main 121 e - 4 % *Evolution constatée par rapport au second semestre 28. Ns : non significatif. Les secteurs d'étude en Essonne Les secteurs d'étude en Essonne les secteurs d étude en Essonne BRETIGNY- SUR-ORGE MORANGIS SACLAY MORANGIS STE-GENEVIEVE- DES-BOIS BRETIGNY- STE-GENEVIEVE- SUR-ORGE DES-BOIS EVRY EVRY BRETIGNY- SUR-ORGE MORANGIS STE-GENEVIEVE- DES-BOIS EVRY 4 DOURDAN entrepôts : un marché en essor DOURDAN La commercialisation, auprès de Norbert Dentressangle, de 58 m² au sein du parc logistique des Haies Blanches, au Coudray- Montceaux, confirme l attractivité de l Essonne sur ce marché en pleine mutation. Entrepôts 1er sem 29 Evolution* Offre disponible Ns 1 3 Ns *Evolution constatée par rapport au second semestre 28. Ns : non significatif. ETAMPES ETAMPES DOURDAN Les surfaces sont en m² utiles et les loyers (valeurs affichées) sont en /m²/an HC HT HD. Source : Observatoire Immobilier d Entreprise du GRECAM. ETAMPES Secteurs d'étude Diffus Secteur Dif Secteurs d'étude Francilienne-RN 2 DiffusMassy-Saclay-Courtaboeuf Orly Rive droite Francilienne-RN 2 N Massy-Saclay-Courtaboeuf Orly Rive droite Evr Fra Ma Or N Kilomètres Réalisation : CCI Essonne, Service Am Réalisation : CCI Essonne, Service Aménagement et Études, Kilomètres Réalisation : CCI Essonne, Service Aménagement et Études, 29

5 BUREAUX Le marché des bureaux en Île-de-France Avec m² de bureaux placés au premier semestre 29, le marché francilien enregistre sa plus mauvaise performance depuis 23. La demande s est rétractée de 25 % en un an, le marché du neuf étant impacté dans les mêmes proportions que celui de la seconde main. Le seul segment de marché à afficher une légère progression est celui des très grandes surfaces (>2 m²). Aussi, l offre immédiatement disponible continue-t-elle de s accroître : elle dépassait, fin septembre 29, les 3 millions de m², en hausse de 25 % sur un an. C est que l offre de bureaux neufs a considérablement augmenté, du fait de l abondance de livraisons non précommercialisées ; le stock neuf vacant a presque doublé (926 1 m² contre 482 m² un an plus tôt). Anticipant cette sur-offre annoncée, les promoteurs ont donc repoussé leurs projets. Seuls deux lancements «en blanc» ont été enregistrés au cours du premier semestre 29 : Landy 2 à Saint-Denis et Rue Blanche à Paris. Ainsi les disponibilités dans l offre en chantier ont-elles diminué de moitié en un an, passant de m² à m² un an plus tard. Quant à l offre de seconde main, elle demeure stable car les libérations se sont ralenties du fait de la moindre mobilité des entreprises. Face à une conjoncture difficile et aux incertitudes de la reprise, beaucoup d entreprises, plutôt que de déménager, renégocient leur loyer. Or, dans le contexte actuel d abondance d offres, les propriétaires préfèrent accorder des baisses de loyers parfois substantielles plutôt que d affronter les problèmes liés à la rénovation de certains immeubles vieillissants. Département 1er sem 29 + chantiers 1ère main Loyers 2nde main E 121 E E 13 E E 15 E E 135 E PC E 31 E TOTAL IDF E 27 E Les surfaces sont en m 2 utiles et les loyers (valeurs affichées) sont en e/m 2 /an HC HT HD COMMERCIALISATIONS ère main 1ère main dont précom dont précom nde main 2nde main Total Total STOCK STOCK VACANT VACANT ET LOYERS ET LOYERS Stock 2nde Stock main 2nde main Stock 1ère Stock main 1ère main Stock en Stock chantier en chantier Loyer 1ère Loyer main 1ère main Loyer 2nde Loyer main 2nde main 5 4 en /m /an HT HC HD en /m /an HT HC HD Source : Observatoire Immobilier d Entreprise du GRECAM. 5

6 BUREAUX Le marché des bureaux en Essonne Le marché des bureaux s est nettement ralenti au premier semestre 29, du fait de l absence de commercialisations de première main qui avaient porté le marché en 27 et 28. L offre neuve livrée est pourtant en augmentation, mais trop dispersée (Massy, Wissous, Orsay et Saint-Aubin). Aucune opération n ayant été lancée au cours du premier semestre 29, les disponibilités dans les opérations en chantier se concentrent aujourd hui dans la seule opération Carnot Plaza, de Lazard, à Massy. Le marché des bureaux de seconde main a, lui aussi, marqué le pas depuis le début 29. En tendance annuelle, les commercialisations sont stables, mais demeurent insuffisantes pour résorber un stock relativement important (93 3 m², soit près de 2 ans de commercialisations au rythme actuel), et qui se concentre à plus de 7 % entre l agglomération d Evry (36 %) et le parc d activités de Courtabœuf (37 %) Les secteurs d'étude en Essonne Francilienne-RN 2 : Gnr* Francilienne-RN 2 SACLAY : Gnr* BRETIGNY- SUR-ORGE MORANGIS STE-GENEVIEVE- DES-BOIS 1 EVRY Le marché de l Essonne est aujourd hui confronté à plusieurs défis : poursuivre le développement du pôle de Massy (en élargissant le profil d une clientèle aujourd hui presqu exclusivement constituée d industriels historiquement présents dans ce secteur), et entamer le difficile processus de rénovation / reconversion de son parc ancien, notamment à Evry. Les principales transactions du premier semestre 29 2NDE MAIN : SAGEM a pris à bail en l état (avec travaux de rénovation à sa charge) l intégralité d un immeuble (1 5 m²) situé au 31 avenue Carnot, à Massy, auparavant loué par France Telecom. 2NDE MAIN : MONO CORRECT DATA a loué 74 m² au sein de Burospace, sur la base de 1 /m²/an HT/HC. 2NDE MAIN : AREO CONSEIL a loué 243 m² dans l opération les Conquérants, sur la base d un loyer de 15 /m²/an HT/HC COMMERCIALISATIONS ère main dont précom nde main Total DOURDAN COMMERCIALISATIONS 5 25 Secteurs d'étude Diffus 3 Francilienne-RN 2 STOCK VACANT ET LOYERS 5 8 Francilienne-RN 2 : Gnr* Stock livré ETAMPES Comm. Libérations Massy-Saclay-Courtaboeuf 25 Orly Rive droite N Kilomètres Réalisation : CCI Essonne, 1 Service Aménagement et Études, en /m /an HT HC HD La teinte la plus sombre correspond au second semestre 28, la teinte la plus claire correspond au premier 1ère mainsemestre 29. 2nde main Les surfaces sont en m 2 utiles. dont précom Total Source : Observatoire Immobilier d Entreprise du GRECAM. *Gnr : graphique non représentatif Stock 2nde main Stock 1ère main Stock en chantier Loyer 1ère main Loyer 2nde main 29 Source : Observatoire Immobilier d Entreprise du GRECAM.

7 Analyse par pôles Le pôle Massy/Gares demeure le plus attractif du département, bien qu aucune transaction de bureaux neufs n ait été conclue au premier semestre 29. C est ce secteur qui enregistre néanmoins la transaction la plus importante de ces six derniers mois sur le marché de la seconde main : les 1 5 m² du 31 avenue Carnot à Massy, loués en l état par SAGEM. Massy concentre toujours la moitié des disponibilités dans l offre neuve, essentiellement dans l Iliade (16 25 m²). Et si près de 13 m² sont en projet, aucun lancement en blanc n est envisagé aujourd hui. Malgré un niveau de loyers attractif, Massy peine encore à élargir sa cible de clientèle et à attirer des entreprises de services. Sur le secteur Orly, pourtant proche, l opération Air Park de Wissous, ne parvient toujours pas à commercialiser sa première tranche de m², livrée en 26, et dont le loyer a été revu à la baisse (de 2 à 175 /m²/an HT HC). Le marché d Evry demeure très ralenti, malgré la concentration de services publics et parapublics. Le niveau de loyers y est pourtant faible, compte tenu du vieillissement d un parc immobilier datant des années 7-8 pour l essentiel. Sa rénovation se heurte aux limites du potentiel de valorisation. Entretien Lisa BERVEGLIERI, Directrice Adjointe Île-de-France Sud DTZ Gilles BROCARD, Consultant Senior Associé, Département Bureaux Île-de-France Sud, BNP Paribas Real Estate Le marché des bureaux a-t-il souffert en Essonne? L.B : On peut distinguer deux marchés, celui des grandes surfaces (1 à 5 m 2 ) qui a énormément pâti de la conjoncture économique et celui des petites surfaces (moins de 5 m 2 ) qui a été plus épargné. Les loyers, quant à eux, n ont pas vraiment baissé puisqu ils étaient à des niveaux peu élevés auparavant. Mais globalement l Essonne a été plus impactée que les départements voisins et les délais d implantation ont doublé ; quand 3 mois suffisaient en temps normal, il faut désormais 6 mois pour aboutir à une transaction, voire de 1 à 2 ans pour les plus gros projets. G.B : En effet, les transactions sur les surfaces de bureaux ont été peu nombreuses en 29, en recul de 4 % en nombre et 13 % en volume par rapport à 28, les projets étant beaucoup plus rares à partir du deuxième semestre 28. Les utilisateurs ont plutôt eu tendance à renégocier leur bail. Les demandes se sont portées à la fois sur la location et sur l acquisition. Cependant les clients trouvent difficilement un produit leur convenant, comptetenu de la pénurie d offres à la vente. L ère des déménagements de confort est également révolue, au profit d une logique d économie. L offre essonnienne est-elle adaptée aux besoins des entreprises cherchant à s implanter? L.B : Avec la crise économique, on aurait pu s attendre à ce que des entreprises de Paris ou de 1ère couronne se délocalisent en 2ème couronne. L Essonne n a pourtant pas profité de ces mouvements, faute d une offre adaptée. G.B : En effet, quand bien même les bureaux sont attractifs comme sur le Pôle des Gares de Massy, beaucoup de sites souffrent d un déficit de services annexes (restauration, commerces), même à Massy. Par ailleurs, l existence de bureaux de qualité similaire et de loyers très attractifs sur des sites plus matures en première couronne peut s avérer problématique pour les pôles tertiaires essonniens. L.B : Néanmoins, Massy reste un secteur attractif, surtout pour du neuf et des grandes surfaces. Nous avons recensé 1 m 2 de surfaces précommercialisées à sortir dans les deux ans sur l hypercentre de Massy. Par contre, sur Courtabœuf, le bilan est plus mitigé car le parc est vieillissant et les transports manquants ou inadaptés pour une zone aussi fréquentée. G.B : L offre en Essonne est très hétérogène suivant les communes. Certains immeubles, comme l Iliade à Massy, offrent la même qualité qu à la Défense ou en 1ère couronne. Un point positif à noter concerne les réels efforts consentis par les bailleurs essonniens en matière d accompagnement des entreprises pour coller au mieux aux attentes des utilisateurs comme la prise en charge de travaux, voire de franchise de loyers. Ces efforts devraient perdurer en 21. Quelle sera la tonalité du marché sur 21 selon vous? G.B : On peut s attendre à des mouvements sur les grands comptes qui ont tendance à reconcentrer leurs activités afin de diminuer les coûts liés au patrimoine immobilier. L Essonne devrait être épargnée par cette logique du fait de l éloignement de Paris et des problèmes majeurs qu entraine une relocalisation sur les ressources humaines. L.B : Pour l instant on constate une légère reprise, les projets sont assez qualitatifs et concernent surtout les petites surfaces. On retrouve aussi des demandes arrêtées en 27/28 mais il est sûr que si le marché repart, cela se fera lentement, pas avant le deuxième semestre 21. La visibilité reste donc très limitée. 7

8 LOCAUX D ACTIVITES Le marché des locaux d activités en Essonne Avec 243 m² placés au premier semestre 29, le marché francilien des locaux d activités s est ralenti par rapport à la même période en 28 (-15 %). Le stock vacant est en légère progression (+9 %) ; il se compose essentiellement d offres de seconde main. L offre neuve est assez réduite (168 m²), mais concerne des opérations souvent livrées depuis un, voire deux ou trois ans, ce qui témoigne des difficultés de commercialisation que certaines d entre elles rencontrent. En Essonne, le marché des locaux d activités est demeuré stable sur un an et l offre neuve éprouve toujours des difficultés à s écouler. En effet, des opérations livrées depuis maintenant plus d un an, voire deux ans, telles Actipark Bois Chaland II ou Bois Briard, demeurent aujourd hui encore vacantes. * dans le parc «marchand», hors construction pour compte propre. Loyers moyens du stock 1er sem 29 1ère main 2nde main E 72 E Francilienne / RN E Ns Ns 8 E E 6 E Diffus 5 Ns Ns Ns Essonne E 77 E Grande Couronne E 71 E IDF E 88 E Les surfaces sont en m² utiles et les loyers (valeurs affichées) sont en /m²/an HC HT HD. Ns : non significatif. Principales transactions de locaux d activités au premier semestre 29 2NDE MAIN : la société PCVI a acquis (vente investisseur) m² de locaux d activités intégralement loués, au 2/16 avenue d Arago, à Morangis. 2NDE MAIN : DELTA ENERGY SYSTEMS a pris en location 241 m² de bureaux et 665 m² de locaux d activités dans ActiPark Bois Chaland (C et D) à Lisses, sur la base de 85 /m²/an TT/HC. 2NDE MAIN : CEP (société spécialisée dans les énergies nouvelles) a loué 1 55 m² d ateliers au sein du parc d affaires SILIC, dans la ZAE de Courtabœuf, sur la base de 6 /m²/an HT/HC. 2NDE MAIN : MFG a loué 629 m² de surfaces mixtes au sein du parc d affaires SILIC, dans la ZAE de Courtabœuf, sur la base de 55 /m²/an HT/HC. 8

9 Analyse par secteurs Les secteurs d'étude en Essonne isations Francilienne Diffus RN 2 : Gnr* Stock vacant 15 1 DOURDAN SACLAY ETAMPES 1 5 MORANGIS BRETIGNY- SUR-ORGE 5 STE-GENEVIEVE- DES-BOIS EVRY Francilienne RN Secteurs d'étude 1 Diffus 5 Francilienne-RN 2 Massy-Saclay-Courtaboeuf Orly Rive droite Francilienne RN 2 15 La teinte la plus sombre correspond N au second semestre 1 28, Francilienne RN 2 la teinte la plus claire correspond au premier semestre Les surfaces sont en Kilomètres m 2 utiles. 1 Réalisation Source : CCI Essonne, : Service Observatoire Aménagement et Immobilier Études, 29 d Entreprise du GRECAM. 5 *Gnr : graphique non représentatif. 5 Stock + chan Stock + chan Entretien Des changements ont-ils été notables sur le marché des locaux d activités en Essonne depuis 28? A.H : Le marché essonnien a été mis à mal durant cette crise au même titre que les autres départements, même s il est vrai que ceux au Nord de Paris ont relativement mieux résisté. Les locaux d activités à la location et sur des surfaces supérieures à 1 m² restent beaucoup plus longtemps sur le marché, et les plus anciens d entre eux finissent le plus souvent par être vendus aux utilisateurs. Les propriétaires de biens, préoccupés par leur positionnement sur le marché locatif, n hésitent plus à proposer des mesures d accompagnement conséquentes aux entreprises. JP.B : La crise de 28 est plus douce que celle de car on ne peut pas parler de vide d offres. Cela dit, on remarque une vraie rupture depuis le deuxième semestre 29 car les PME-TPE rencontrent des problèmes de trésorerie. Elles sont plus sujettes à la conjoncture que les grands comptes et on peut craindre une vague pour ces PME. La tendance depuis 28 se porte sur l acquisition, les locataires ne sont plus disposés à payer des loyers élevés, ce d autant plus que les taux d intérêt sont attractifs. Quel est l état de l offre de locaux d activités aujourd hui? JP.B : On manque de petites surfaces, surtout concernant les locaux mixtes (3 m 2 comprenant 6 m 2 de bureaux par exemple). Les surfaces en rez-de-chaussée sont également trop peu nombreuses et la hauteur sous plafond souvent trop juste. L offre de locaux neufs reste insuffisante, cela peut s expliquer par l inadéquation entre les programmes des promoteurs et les besoins des PME. Arnaud HUGONIE, Directeur activité «Ile de France -Sud» - KEOPS Jean-Paul BAILLEUL, Directeur Fimm A.H : Le secteur industriel demeure prépondérant sur le département, même si le nord-essonne continue de se tertiariser. La zone de Courtabœuf offre toujours des locaux de type «high tech». D une façon générale, l offre existante est vieillissante, les seules constructions neuves ou récentes se situent sur le secteur sud. Nous constatons sur ce marché un alage entre l offre et la demande. Il est en effet difficile de trouver du foncier de moins de 5 m² pour les PME désireuses de construire leurs locaux d activités. Selon vous, quel avenir le marché immobilier nous réserve-t-il? A.H : Depuis le mois de septembre, on constate un regain d activité pour les locaux industriels, avec à nouveau plus de demandes, plus de projets, plus de visites. Même si les effets de la crise vont encore se faire sentir, le marché amorce une légère reprise qui va, nous l espérons, durer. JP.B : Le marché repart en effet légèrement, mais il reste très fragile. Les entreprises demeurent encore très attentistes dans un contexte où il est difficile d avoir une visibilité à plusieurs mois. Plusieurs projets ont essuyé un refus de financement par les banques sur l année 29, difficile de rester très optimiste dans ces conditions. Les effets de la crise vont encore se faire sentir en 21. 9

10 ENTREPÔTS Le marché des entrepôts en Essonne Au premier semestre 29, le marché francilien est demeuré soutenu mais la demande s oriente majoritairement vers des surfaces plus réduites (<1 m²). Du fait d importantes livraisons de locaux neufs non pré-commercialisés, le stock d entrepôts immédiatement disponible a augmenté de 2 % en 6 mois. Ainsi, 37 % de l offre disponible est constituée de locaux neufs. Dans ce contexte, l Essonne confirme sa position privilégiée, grâce à la pré-commercialisation, auprès de Norbert Dentressangle, de 58 m² au sein du parc logistique des Haies Blanches, opération de 15 m² actuellement développée par Panhard Developpement, au Coudray-Montceaux. Le stock immédiatement disponible, très hétérogène en termes de surfaces et de prix, demeure aujourd hui réduit (moins de 1 m² en seconde main) et se concentre notamment sur la zone de Courtabœuf, de plus en plus concurrencée par le secteur d Evry. Loyers moyens du stock 1er sem 29 1ère main 2nde main Ns 45 E Francilienne / RN Ns Ns 37 7 Ns Ns 5 E E Ns Diffus Ns Ns Ns Ns Essonne E 53 E Grande Couronne E 48 E IDF E 55 E Les surfaces sont en m² utiles et les loyers (valeurs affichées) sont en /m²/an HC HT HD. Ns : non significatif. COMMERCIALISATIONS STOCK VACANT ET LOYERS COMMERCIALISATIONS ère main 2nde main Total STOCK VACANT ET LOYERS Stock 2nde main Stock 1ère main Stock en chantier ère main 2nde main Total Stock 2nde main Stock 1ère main Stock en chantier Source : Observatoire Immobilier d Entreprise du GRECAM. 1

11 Analyse par secteurs Les secteurs d'étude en Essonne SACLAY MORANGIS lisations Francilienne RN DOURDAN ETAMPES 5 STE-GENEVIEVE- DES-BOIS EVRY BRETIGNY- SUR-ORGE Francilienne RN Secteurs d'étude Diffus La teinte la plus Francilienne-RN sombre 2correspond au second semestre Massy-Saclay-Courtaboeuf 28, Francilienne RN 2 la teinte la plus 15 Orly claire Rive droite correspond au premier semestre Les surfaces sont en m 2 utiles. N Source : Observatoire 5 Immobilier d Entreprise Francilienne RN 2 du GRECAM. *Gnr 2 : graphique 4 8 non 12 représentatif. Kilomètres Réalisation : CCI Essonne, Entretien Service Aménagement + Études, chantiers Stock v + chan Stock v + chan Quel a été l impact de la crise sur le marché des entrepôts en Essonne? A.G : L année 29 est une année très difficile en termes de demande placée et prolonge les mauvais résultats de 28. L Essonne n a connu que 2 transactions depuis le début de l année pour les bâtiments de plus de 1 m². Nous avons conseillé Euroson dans l acquisition, sur la zone de la Vigne aux Loups à Longjumeau, d un bâtiment de 35 m² à usage d activités, bureaux et stockage, et les conditions suspensives du projet Norbert Dentressangle (58 m²), sur la zone des Haies Blanches au Coudray-Montceaux, ont été levées. Cette dernière transaction a d ailleurs occasionné une augmentation du stock d offre puisque cette société a choisi de s implanter sur une construction neuve plutôt qu un bâti existant. Lors de son transfert, elle libérera l équivalent de surface mais pour des bâtiments d ancienne génération. A souligner également : l Essonne a beaucoup plus souffert que ses voisins. Le marché au nord de Paris a lui bien résisté : sur 13 transactions de plus de 1 m², 11 se sont réalisées sur les départements Nord ou Est de Paris et 2 seulement au Sud de l Île-de-France. Que peut-on dire sur l offre d entrepôts aujourd hui en Essonne? A.G : Le département dispose de 163 m² disponibles dont 48 m² de bâtiments de classe B 1. Si l Essonne voit un tiers de son parc obsolète, l Ile-de-France dénombre un million de m² d entrepôts dont les trois quarts sont de classe A. En l absence d un plan de développement des implantations logistiques sur ce territoire, on observe aujourd hui un éparpillement de l offre, une relative obsolescence des bâtis et une offre inadéquate à la demande en termes de surfaces. Par exemple, aujourd hui CBRE suit trois projets de 3 à 6 m² et seule une offre est disponible immédiatement en Essonne pour y répondre. Amaury GARIEL, Directeur Quelle est la typologie Île-de-France Sud de la demande? secteur Industriel A.G : Le développement et logistique, des sites logistiques CB Richard Ellis se ide notamment sur une anticipation de la consommation des ménages. Or, dans le contexte actuel, les indicateurs du secteur sont en baisse (- 5 % environ de fréquentation des centres commerciaux en septembre, d après le Conseil National des Centres Commerciaux). Les fabricants et prestataires logistiques de produits non-alimentaires sont tous en attente de la reprise pour redéployer leur réseau de distribution. Cette tendance a moins d impact en ce qui concerne l alimentaire : la valeur des produits distribués a rapidement baissé, mais le volume distribué reste le même. Ainsi, de nombreuses recherches sur ce secteur d activité existent, avec notamment des projets en entrepôts logistiques tri-température 2. Pour les communes, ces projets ont de très nombreux atouts : longue durée de l engagement de l occupant compte tenu de l investissement, densité d emploi forte pour les préparations de commandes et flux de livraisons en dehors des heures de pointe. L Essonne, avec la proximité immédiate du MIN de Rungis, pourrait très bien se spécialiser dans cette branche. Selon vous quelle sera la tendance pour 21? A.G : D ici 21, il est difficile de parier sur une forte reprise de la consommation et donc sur un redémarrage des projets logistiques sur le même rythme que 27. Des mouvements ponctuels auront certainement lieu, dus à une fin de bail, une recherche d économies ou un repositionnement stratégique. A contrario, pour la logistique «alimentaire» on peut s attendre à de véritables mouvements mais se posera encore le problème de l offre. 1 Pour plus de détails, se référer à l Etude Annuelle CB Richard Ellis disponible sur 2 Entrepôt divisé en compartiments offrant des températures de stockage variées : température ambiante, froid positif -4 C (fruits et légumes) et froid négatif -28 C (surgelés). 11

12 Le developpement durable Le développement durable appliqué à l immobilier d entreprise : enjeux, perspectives... Le développement durable à l intersection des enjeux environnementaux, économiques et sociétaux C est en 1987 que la Commission mondiale sur l environnement et le développement des Nations Unies définit, dans un rapport «Our Common Future», le concept de développement durable. Il est désormais communément admis que ses enjeux relèvent tout autant de questions environnementales (maîtrise de la consommation d énergie, gestion des hets, utilisation de matériaux respectueux de l environnement, ) qu économiques (conséquences des options adoptées) et sociétales (responsabilité sociale des entreprises et gouvernance). Un impact fort de l immobilier dans l émission de gaz à effet de serre En 1997, le protocole de Kyoto définit des objectifs de lutte contre le réchauffement climatique. Or, en France, il apparaît que l immobilier est responsable de près d un quart des émissions de gaz à effet de serre (GES) et de plus de 4 % de la consommation finale d énergie. Ces données montrent que l immobilier peut contribuer substantiellement à réduire la consommation d énergie et les émissions de GES. Une réglementation de plus en plus contraignante L immobilier est encadré par un ensemble de règlements, lois, textes, labels, normes, en perpétuelle évolution. Ces dispositifs peuvent être classés en deux catégories : ceux qui relèvent d une obligation (réglementation thermique, Diagnostic de Performance Energétique (DPE), Grenelle Environnement dont les objectifs sont de diviser par 4 les émissions de CO2 d ici à 25) et ceux qui, à l inverse, recouvrent des éléments dont l application est laissée à la discrétion des architectes, des promoteurs, des investisseurs et des utilisateurs. Fin 212, les bâtiments neufs devront satisfaire à la norme «Bâtiment Basse Consommation» (BBC) soit une consommation moyenne d énergie inférieure à 5 kwh/m²/an contre une moyenne de 32 kwh/ m²/an aujourd hui. Cette échéance est ramenée à 21 pour les bâtiments tertiaires et les bâtiments publics. D ici 22, les bâtiments neufs devront produire plus d énergie qu ils n en consomment (Bâtiment à Energie Positive ou BEPOS). Pour les bâtiments existants, le Grenelle 2 de l environnement institue une obligation de réalisation de travaux devant améliorer la performance énergétique des bâtiments tertiaires existants. Les travaux en cause devront être réalisés sur une période de 8 ans, à compter de 212. Les exigences seront ainsi définies en tenant compte de l état initial du bâtiment, du gain potentiel d économies d énergie et du volume de travaux nécessaire pour y parvenir. Thermographie Courtabœuf 12 La Chambre de Commerce et d Industrie de l Essonne a réalisé en mars 29 la thermographie aérienne du parc d activités de Courtabœuf, l un des plus importants d Île-de-France : 35 hectares, un millier d entreprises, 25 salariés. Cette thermographie permet de recueillir les déperditions de chaleur et d énergie des bâtiments pour engager les actions en matière d économies d énergie. Elle s articule avec les actions «Energie Essonne» et «Bilan Carbone» initiée par la CCI Essonne avec l ADEME et le Conseil général. Chaque entreprise implantée sur Courtabœuf va ainsi recevoir la photographie thermique de sa toiture accompagnée d une évaluation de sa performance énergétique selon le modèle de l étiquetage énergétique des produits électroménagers ou des automobiles.

13 Le développement durable appliqué à l immobilier d entreprise : enjeux, perspectives... Ces exigences prendront soit la forme de «bouquets de travaux», définissant le type de travaux à mettre en œuvre, soit de performance globale à atteindre. Reste qu une partie du parc immobilier, frappé d obsolescence, ne remplira pas les conditions exigées en terme de rentabilité pour une mise aux normes. mais des utilisateurs pas toujours convaincus Côté utilisateurs, dans un contexte de rationalisation des coûts, l occupation d un immeuble performant du point de vue énergétique peut susciter un intérêt dans la mesure où le surcoût de loyer généré est compensé par une baisse significative des charges. Interrogée sur cette question, une entreprise sur deux serait a priori d accord pour supporter une augmentation du loyer de 5 à 1 % 1, même si le critère environnemental est peu avancé par les utilisateurs : 91 % des entreprises sont prêtes à faire l impasse sur les immeubles verts et 48 % refusent de payer une prime pour un immeuble HQE 2. Les évolutions législatives et réglementaires, générées pour partie par une prise de conscience collective, ont favorisé l émergence d immeubles d un nouveau type. Des industries et des filières se développent en réponse à de nouvelles attentes, préfigurant de profondes mutations en faveur du développement de «l immobilier durable». Les outils 3 grandes familles peuvent être distinguées : - les normes de management de l environnement, applicables au bâtiment et aux parcs d activités (ISO 141, NF), - les labels (HPE, THPE, BBC, ) fournissent des informations sur les performances énergétiques des bâtiments, - les certifications (HQE) prennent en compte les caractéristiques intrinsèques des bâtiments et la mise en œuvre pour la construction et l exploitation des bâtiments. Pour être certifié, le bâtiment doit avoir atteint 14 cibles 3 : au moins 3 cibles au niveau très performant, 4 cibles au niveau performant et les autres cibles doivent être au niveau de base. 1 Source : l immobilier durable, Agence Régionale de Développement en partenanariat avec DTZ, mars Source : Jones Lang LaSalle, enquête réalisée entre le 8 et le 26 avril 29 auprès de 35 utilisateurs situés en Île-de-France. 3 Cibles d éco construction C1. Relations harmonieuses du bâtiment avec son environnement immédiat C2. Choix intégré des produits, systèmes et procédés de construction C3. Chantier à faible impact environnemental Cibles d éco-gestion C4. Gestion de l énergie C5. Gestion de l eau C6. Gestion des hets d activités C7. Maintenance - Pérennité des performances environnementales Cibles de Confort C8. Confort hygrothermique C9. Confort acoustique C1. Confort visuel C11. Confort olfactif Cibles de santé C12. Qualité sanitaire des espaces C13. Qualité sanitaire de l air C14. Qualité sanitaire de l eau Opinion des commercialisateurs Malgré les contraintes réglementaires et législatives du Gouvernement, l immobilier durable est un marché encore très peu mature en Essonne et ce, pour plusieurs raisons. Tout d abord, les promoteurs pouvant développer des projets HQE ne construisent plus en blanc, 5 % des surfaces doivent être précommercialisées. Il est malheureusement difficile de trouver preneur aujourd hui compte tenu de la conjoncture économique. Les demandes sont très rares et les coûts trop élevés pour des budgets encore restreints. De plus, les bâtiments aux normes HQE touchent plutôt des utilisateurs propres et/ou de grands utilisateurs sur un marché très typé tertiaire alors que l immobilier essonnien reste majoritairement actif sur le secteur «locaux d activités». Par conséquent les demandes sont peu nombreuses, d autant plus que le turnover sur les grandes surfaces de bureaux demeure très faible comme sur Massy par exemple. 13

14 Le grenelle de l environnement, cadre général Consommation d énergie des bâtiments et réduction des émissions de gaz à effet de serre Grenelle de l Environnement Loi n du 3 août 29 Articles 2 à 5 Chapitre IV Articles 18 et 19 Art. L et L. 3-1 du Code de l urbanisme L111-9 et 1 du Code de la construction et de l habitation Tout savoir «Questions/réponses sur la contribution climat énergie» La desserte Création de la «Contribution Climat Energie» dès 21 Mesures financières ADEME : PME : Encourager les investissements en faveur de la maîtrise de l énergie- le FOGIME Entreprises (Industrie et Tertiaire) : fonds chaleur Grenelle de l Environnement Loi n du 3 août 29 Articles 12 et 13 Loi n du 11 février 25 complétée par l article 3 de la Loi n du 3 août 29 Article L111-7 à 7-4 du Code de la construction et de l habitation Art. L11, L , L , etc... du Code de l urbanisme Le plan de déplacements d entreprises vise à réduire l usage de la voiture sur les lieux de travail et peut permettre de réaliser des économies en réduisant les surfaces affectées au stationnement ou en optimisant l utilisation de véhicules de service. L environnement Grenelle de l Environnement Loi du 3 août 29 Articles 11, 18 et 36 à 46 Articles 3 et 4 de la directive 28/98/CE du Parlement européen et du Conseil, du 19 novembre 28 Anticiper les problèmes liés aux risques industriels Gérer les hets (DIB) Surveiller les nuisances Sensibiliser au management environnemental et informer des aides existantes Les actions : amélioration de la desserte en bus, organisation des parcs-relais, réalisation de parkings sécurisés pour les vélos, organisation d un système de covoiturage ou bien mise en place d un service de transport à la demande. Les documents d urbanisme et l implantation de l immobilier d entreprise : prévoient de situer les activités de bureau, comportant un nombre d employés importants, à proximité d une desserte en transport en commun, et de localiser les activités de logistique ou de production, fortement dépendantes du transport routier et consommatrices d espace, à proximité d un nœud routier ou autoroutier plus éloigné des centres urbains. Mise en accessibilité en cas de travaux des bâtiments et abords, essentiellement ERP 1, IOP 2. Droit à la prise électrique pour les véhicules hybrides ou électriques. La politique des transports contribue au développement durable, l objectif est de réduire, dans le domaine des transports, les émissions de gaz à effet de serre de 2 % d ici à 22. Une éco-taxe sera prélevée sur les poids lourds à compter de 211. Veiller à la qualité paysagère La politique de réduction des hets sera renforcée de l écoconception du produit à sa fabrication, sa distribution et sa consommation jusqu à sa fin de vie. Les services 14 Contribuer au maintien ou à l implantation de services de proximité, de restauration. Les Grands Rendez-Vous : la conférence de Copenhague du 7 au 18 embre Etablissement recevant du public. 2 Intallations ouvertes au public.

15 L investissement L immobilier d investissement en Essonne en 28 : des indicateurs positifs dans un contexte difficile L analyse financière du marché de l immobilier d entreprise, effectuée par le cabinet IPD, porte sur un portefeuille de 164 actifs détenus par les investisseurs à la fin de 28 en Essonne. Ces 164 biens ont une valeur de millions d euros sur le marché en 28. Typologie des investisseurs et de leurs activités Ce sont les Sociétés Civiles de Placements Immobiliers (SCPI) et les Sociétés foncières cotées en Bourse qui ont le plus de biens en Essonne (81 % du portefeuille total). Ces dernières investissent surtout dans les bureaux, environ 5 % de leurs actifs. Les sociétés foncières non cotées et les compagnies d assurances sont moins présentes en Essonne (19 % des actifs). Leur logique de financement se concentre surtout sur les locaux industriels. Malgré la crise immobilière, les investisseurs ne se sont pas massivement retirés du département. Il y a eu en 28, 16 achats pour 19 ventes. Les SCPI ont même renforcé leur domination avec un solde de + 2 actifs alors que les foncières non cotées ont surtout vendu (solde de - 5 unités). Des signes positifs de l attractivité essonnienne : le taux de rendement et le taux de vacance En matière d immobilier, le taux initial net des actifs de placement est l un des indicateurs du rendement des investissements. Avec un taux de 8,3 %, la rentabilité des investissements en Essonne s avère supérieure au taux francilien de 6,6 %. Cet écart se retrouve tout spécialement dans les bureaux où le rendement est de 9,5 %, soit 2,4 points de plus que la moyenne francilienne. L écart est plus restreint pour les bâtiments industriels et les locaux commerciaux, mais il reste néanmoins favorable au département, avec respectivement +,3 point et +,2 point. L attractivité du département s exprime notamment à travers un taux de vacance égal ou inférieur à la moyenne régionale, ce qui signifie que les produits une fois construits trouvent plus facilement preneurs en Essonne. Ce taux peut aussi signifier que l offre neuve ou récente n est pas suffisante sur le marché essonnien. Pour les bureaux, l Essonne connaît un taux de vacance de 5,2 % contre 7,6 % au niveau régional. Pour les bâtiments industriels, l écart est moins prononcé entre le taux essonnien, 9,3 %, et le taux régional, 1,4 %, mais il reste favorable au département. Les taux de vacance en Essonne Essonne Île-de-France hors Paris Île-de-France Bureaux 5,2 (9,7) 7,6 (11,5) 7,6 (9,5) Commerces 3,9 (5,5) 4,2 (3,) 3,8 (2,8) Industriel 9,3 (8,2) 1,5 (9,8) 1,4 (9,6) Valeur 28 en gras et valeur 27 entre parenthèses. Taux initial net de placement en 28 : distribution et valeur moyenne Essonne, tous produits ÎDF hors Paris, tous produits ÎDF, tous produits ,3 7,3 6,6 Essonne, bureaux ÎDF hors Paris, bureaux ÎDF, bureaux Essonne, commerces ÎDF hors Paris, commerces ÎDF, commerces Essonne, industriel ÎDF hors Paris, industriel ÎDF, industriel 5 % 25 % 5 % 75 % 95 % Source : IPD. Le taux initial net est le rapport entre le loyer couru et la valeur vénale brute. 9,5 7,8 7,1 7, 6,9 6,8 8,5 8,2 8,2 Valeur moyenne (%) 15

16 Glossaire Bureaux, locaux, entrepôts de «première main» : Nouvelles constructions, mais également restructurations lourdes ayant fait l objet d un permis de construire. Bureaux, locaux, entrepôts de «seconde main» : Opérations immobilières préalablement occupées, remises sur le marché et relouées. Il s agit de surfaces proposées en l état ou après une simple rénovation. Commercialisation (à utilisateur) : Est considérée comme libérée, une surface qui a été remise sur le marché suite au départ du précédent occupant. : Surfaces immédiatement disponibles actuellement offertes à la commercialisation. Locaux de bureaux : Tout ou partie d un immeuble pouvant être loué ou acheté en tant que locaux de bureaux commerciaux indépendants. Locaux d entrepôts : Tout ou partie d un bâtiment pouvant être loué ou acheté en tant que locaux indépendants, définis par une proportion de bureaux inférieure à 3 %, et dont les caractéristiques physiques sont : surfaces en rez-de-chaussée ou étages avec rampe d accès, hauteur-sous-plafond supérieure à 5 m, charge au sol supérieure à 2 T/m², accès camion de plus de 19 T soit par porte camion, soit par quai de hargement. Locaux d activités : Tout ou partie d un bâtiment pouvant être loué ou acheté en tant que locaux indépendants, mais ne répondant pas aux exigences techniques de l entreposage. Cette catégorie regroupe, par souci de simplification, ce que le Grecam nommait jusqu en 27 «ateliers» et «locaux mixtes», les seconds se distinguant des premiers par une proportion de bureaux plus importante et/ou par une vocation fortement tertiaire (laboratoires, centres de formation... ). Les commercialisateurs Informations légales. Editeurs : Agence pour l Economie en Essonne : 6, cours Monseigneur Roméro 9125 Evry cedex Tél. : Chambre de Commerce et d Industrie de l Essonne : 2, cours Monseigneur Roméro BP Evry cedex Tél. : Représentants légaux : Thierry Mandon et Gérard Huot. Rédaction : Laure Lavaud, Nicolas Le Mercier AEE, Jean-François Geyssens CCI Essonne, Serge Olivier, Jean-Yves Tournieux DDEA 91 GRECAM 12, rue Hamelin 7516 Paris Tél. : Directeurs de la publication : Alain Schebath et Bruno Malecamp Mise en page : CLICART : 5 rue Beauséjour 9148 Quincy-sous-Sénart Impression : Willaume Egret 16, rue Denis Papin 9124 Saint-Michel-sur-Orge Crédit photos : Photos Augusto Da Silva - Graphix Images et photos GRECAM Dépôt légal à parution novembre 29.