Panorama des surfaces de référence dans l immobilier

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1 Panorama des surfaces de référence dans l immobilier 29 mars _1

2 Annick Colybes Journaliste Olivier Chovet Responsable Immobilier et Foncier, Cabinet Pierre Bloy Géomètre-Expert Florence Chérel Associé, Herbert Smith Paris LLP Pierre-Nicolas Sanzey Associé, Herbert Smith Paris LLP 2

3 1. Surfaces de référence dans le secteur privé de l immobilier 2. Surfaces de référence en urbanisme 3

4 1. Surfaces de référence dans le secteur privé de l immobilier 4

5 1.1. Surfaces définies par la loi 1.2. Surfaces conventionnelles 5

6 1.1. Surfaces définies par la loi La surface habitable d un logement La superficie privative d un lot de copropriété La surface applicable pour le calcul de la taxe annuelle sur les bureaux, locaux commerciaux et de stockage et surfaces de stationnement en Ilede-France Les surfaces retenues dans le cadre des Lois Grenelle 6

7 La surface habitable d un logement Article R du Code de la construction et de l habitation «La surface habitable d un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres [ ]. Il n est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l article R , locaux communs et autre dépendances des logements, ni des parties de locaux d une hauteur inférieure à 1,80 mètre.» 7

8 La surface habitable d un logement Modalités d application - Référence de calcul pour déterminer le plafond de loyer applicable dans le cadre de mesures de défiscalisation (ex : régime Besson) - Surface à mentionner dans les contrats de location en application de la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et de lutte contre l exclusion («Loi Boutin») : mention destinée à faciliter l appréciation du critère de sur-occupation dans le cadre du droit au logement opposable 8

9 La surface habitable d un logement Modalités d application - Projet de loi renforçant les droits, la protection et l information des consommateurs : Lorsque la surface habitable est inférieure de plus de 1/20 ème à celle exprimée dans le bail, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à la moindre mesure constatée. L action en diminution du loyer doit être intentée par le locataire dans un délai de six mois [deux mois pour les locations meublées] à compter de la prise d effet du bail, à peine de déchéance. En cas d absence de cette mention, le locataire peut, dans un délai de trois mois [un mois pour les locations meublées] à compter de la prise d effet du bail, demander au bailleur par lettre recommandée avec demande d avis de réception ou par acte d huissier de la lui communiquer, afin de l inscrire par avenant dans le contrat de location. 9

10 La surface habitable d un logement Modalités d application - Projet de loi renforçant les droits, la protection et l information des consommateurs (suite) : Sans réponse du bailleur dans un délai de deux mois, le locataire informe, dans les mêmes formes, le bailleur de la superficie calculée par lui-même ou par un professionnel. Les frais éventuels sont à la charge du bailleur. Si la surface habitable du logement est inférieure de plus de 1/20 ème à celle mentionnée dans tout document publié ou communiqué au locataire antérieurement à la conclusion du contrat de bail, les dispositions de l alinéa précédent sont applicables. Dans ce cas, l action en diminution du loyer doit être intentée par le locataire dans un délai de six mois à compter, soit de la date à laquelle l avenant a été conclu dans le contrat de location, soit de celle à laquelle le locataire a informé le bailleur de la superficie du logement. 10

11 La surface habitable d un logement La surface utile des logements sociaux - Article R et du Code de la construction et de l habitation : «La surface utile est égale à la surface habitable définie à l article R du Code de la construction et de l habitation augmentée de la moitié de la surface des annexes» - Surfaces annexes : surfaces réservées à l usage exclusif de l occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre (caves, sous-sols, remises, ateliers, celliers extérieurs au logement, balcons, loggias, vérandas et dans la limite de 9 m² les parties de terrasses accessibles en étage ) - Référence de calcul pour les subventions et plafond de loyer 11

12 La superficie privative d un lot de copropriété Décret du 23 mai 1997 «La superficie de la partie privative d un lot ou d une fraction de lot mentionnée à l article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d une hauteur inférieure à 1,80 mètre.» «Les lots ou fractions de lots d une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie.» La mention de la superficie ne s applique pas aux caves, garages, emplacements de stationnement 12

13 La superficie privative d un lot de copropriété Modalités d application : Indifférence de l usage du lot (habitation ou autre) Mention de la superficie dans toute promesse unilatérale de vente ou d achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d un lot ou d une fraction de lot En l absence de mention : nullité de l acte (délai d action : 1 mois à compter de l acte authentique constatant la réalisation de la vente) 13

14 La superficie privative d un lot de copropriété Modalités d application : Si la superficie est inférieure de plus d 1/20 e à celle exprimée dans l acte, le vendeur à la demande de l acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure (délai d action : 1 an à compter de l acte authentique constatant la réalisation de la vente) Superficie distincte de la «superficie» visée à l article 5 de la Loi du 10 juillet 1965 destinée à calculer la quote-part des parties communes afférentes à chaque lot 14

15 La superficie privative d un lot de copropriété Apports jurisprudentiels : Mezzanine non retenue dans la mesure où il s agissait d une structure légère et démontable à laquelle on accédait par un escalier s apparentant à une échelle (Cass. 3 ème civ. 22 novembre 2006) La mesure doit porter sur l «unité d habitation» au jour de la vente et non les lots de copropriété constituant ce local, pris séparément (Cass. 3 ème civ. 13 avril 2005) Une loggia close et couverte et d une hauteur d 1m80 au moins doit être incluse dans la superficie d un lot de copropriété (CA Riom 31 mars 2011). 15

16 La surface applicable pour le calcul de la Taxe annuelle sur les bureaux, locaux commerciaux et de stockage et surfaces de stationnement en Ile de France Article 231 Ter du Code général des impôts modifié par la loi du 29 décembre 2010 (loi de finances rectificative 2010) : La taxe est due : 1 Pour les locaux à usage de bureaux : - bureaux et leurs dépendances immédiates et indispensables destinés à l'exercice d'une activité, de quelque nature que ce soit, par des personnes physiques ou morales privées, ou utilisés par l'etat, les collectivités territoriales, les établissements ou organismes publics et les organismes professionnels, et, - locaux professionnels destinés à l'exercice d'activités libérales ou utilisés par des associations ou organismes privés poursuivant ou non un but lucratif ; 16

17 La surface applicable pour le calcul de la Taxe annuelle sur les bureaux, locaux commerciaux et de stockage et surfaces de stationnement en Ile de France 2 Pour les locaux commerciaux : - locaux destinés à l'exercice d'une activité de commerce de détail ou de gros et de prestations de services à caractère commercial ou artisanal ainsi que leurs réserves attenantes couvertes ou non et - emplacements attenants affectés en permanence à la vente ; 3 Pour les locaux de stockage (locaux ou aires couvertes destinés à l'entreposage de produits, de marchandises ou de biens et qui ne sont pas intégrés topographiquement à un établissement de production) ; 4 Pour les surfaces de stationnement (locaux ou aires, couvertes ou non couvertes annexées aux locaux mentionnés aux 1 à 3, destinés au stationnement des véhicules, qui ne sont pas intégrés topographiquement à un établissement de production). 17

18 La surface applicable pour le calcul de la Taxe annuelle sur les bureaux, locaux commerciaux et de stockage et surfaces de stationnement en Ile de France Double condition de taxations des surfaces de stationnement (instruction du 18 avril 2011) : Surface d au moins 500m² Surfaces annexées à des locaux taxables 18

19 La surface applicable pour le calcul de la Taxe annuelle sur les bureaux, locaux commerciaux et de stockage et surfaces de stationnement en Ile de France Surface prise en compte (instruction du 11 mars 1999) : Somme des surfaces réelles de chaque niveau de la construction mesurées au plancher entre murs ou séparations, cette somme étant arrondie au m² inférieur Pour les réserves attenantes non couvertes et emplacements attenants affectés à la vente, la surface à retenir est celle déterminée par le périmètre total, délimitée matériellement au sol. Pour les aires de stockage couvertes, la surface à prendre en compte est la surface projetée couverte. 19

20 Les surfaces retenues pour la mise en œuvre de la RT 2012 Le Club Pierre #31 Annexe III de l arrêté du 26 octobre 2010 relatif aux caractéristiques thermiques et exigence de performance énergétique des bâtiments nouveaux et des parties nouvelles de bâtiments SHON RT d un bâtiment ou d une partie de bâtiment à usage d habitation : renvoi à la SHOB définie à l article R112-2 du code de l urbanisme Surface habitable : renvoi à l article R du Code de la construction et de l habitation SHON RT d un bâtiment ou d une partie de bâtiment à usage autre que d habitation : SU RT multipliée par un coefficient dépendant de l usage (bureaux : 1,1 / enseignement : 1,1/1,2) 20

21 Les surfaces retenues pour la mise en œuvre de la RT 2012 SU RT : Le Club Pierre #31 "Cette surface est définie pour tout bâtiment ou partie de bâtiment à usage autre que d'habitation. La surface utile d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment au sens de la RT, la SURT, est la surface de plancher construite des locaux soumis à la réglementation thermique, après déduction des : - surfaces occupées par les murs, y compris l'isolation ; - cloisons fixes prévues aux plans ; - poteaux ; - marches et cages d'escaliers ; - gaines ; - ébrasements de portes et de fenêtres ; - parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m ; - parties du niveau inférieur servant d'emprise à un escalier, à une rampe d'accès ou les parties du niveau inférieur auquel s'arrêtent les trémies des ascenseurs, des monte-charges, des gaines et des conduits de fumée ou de ventilation ; - locaux techniques exclusivement affectés au fonctionnement général du bâtiment et à occupation passagère". 21

22 Les surfaces retenues pour la mise en œuvre de la RT 2012 Le Club Pierre #31 Modalités d application : Surface habitable RT : référence de calcul pour l accès minimum à l éclairage naturel (surface des baies 1/6e de la surface habitable), pour la desserte par une même installation de refroidissement et pour un dispositif d extinction automatique du système d éclairage SHON RT : référence de calcul du coefficient d énergie primaire (Cep) mesurant la consommation d énergie d un bâtiment en kwh/m² / an 22

23 Les surfaces de référence en matière de DPE (Arrêté du 8 février 2012) Pour un bâtiment ou une partie de bâtiment à usage principal d habitation : renvoi à la notion de «surface habitable» Pour un bâtiment ou une partie de bâtiment à usage autre que d habitation : référence à la «surface thermique» calculée en multipliant la surface utile du bien (SU RT) par un coefficient de 1,1. La surface de référence en matière d annexe environnementale Loi Grenelle II du 12 juillet 2010 / Décret du 30 décembre 2011 Obligation de prévoir une annexe environnementale pour tous les baux portant sur des locaux à usage de bureaux ou de commerces de plus de m² Unité de mesure de la surface de référence non définie 23

24 1.2. Surfaces conventionnelles La surface utile La surface GLA Autres surfaces Références utilisées au Royaume-Uni et en Allemagne 24

25 1.2. Surfaces conventionnelles Un document de référence non contraignant : la Charte de l expertise en évaluation immobilière - Guide méthodologique relatif à l évaluation des actifs immobiliers - Définition des surfaces : rappel des définitions des surfaces d origine légale et propositions de définitions d autres surfaces. 25

26 La surface utile Référence utilisée pour l immobilier d entreprise Aucune unité de compte légalement obligatoire Aucune obligation de mention de la surface utile Une définition par référence à la SHON ou non 26

27 La surface utile Définitions de la Charte de l expertise en évaluation immobilière : La surface utile brute est égale à la SHON déduction faite : - des éléments structuraux (poteaux, murs extérieurs, refends, gaines technique circulations verticales ) sans déduire les embrasures à 1 mètre du sol, - des locaux techniques hors combles et sous-sols (chauffage, ventilation, poste EDF, commutateur téléphonique) à l exclusion de ceux exclusivement réservés à l usage d un locataire ou d un copropriétaire (salles informatiques par exemple) - prise en compte d une quote-part de parties communes. 27

28 La surface utile Définitions de la Charte de l expertise en évaluation immobilière : La surface utile nette est la surface utile effectivement réservée aux espaces de travail et peut être définie par déduction de la surface utile brute : - De la quote-part des parties communes ; - Des circulations horizontales (couloirs, paliers d ascenseurs et d escaliers, sas de sécurité) ; - Des locaux sociaux ; - Des sanitaires. 28

29 La surface utile Exemples de définitions sans référence à la SHON Définition d'une VEFA conclue en 1999 : Par surface utile, on entend la surface mesurée, à l'intérieur des murs, entre murs et entre murs et poteaux à 1mètre du sol, à l'exclusion des surfaces des locaux techniques, des gaines techniques et des circulations verticales (ascenseurs, monte-charge et escaliers). 29

30 La surface utile Définition d une VEFA conclue en 2011 : La surface utile désigne la superficie des locaux clos et couverts. Elle est mesurée au vitrage à 1,10 mètre du sol fini, après déduction des surfaces occupées par les murs intérieurs et extérieurs hors cloisons plâtre ou amovible (y compris l'isolation), les poteaux, les marches d'escalier et les trémies. Il n'est pas tenu compte des surfaces de hauteur inférieure à 1,80 mètre, ni des locaux techniques exclusivement affectés au fonctionnement technique général de l'ensemble Immobilier (par exemple : chaufferies, ventilation, air conditionné, machineries d'ascenseurs, alimentation électrique et télécommunication de l'immeuble, branchement d'eau, etc...). En revanche sont également considérés comme Surface Utile, les paliers d'escaliers, les paliers d'ascenseurs ou de monte-charge encloisonnés, les locaux d'enlèvement des ordures ménagères, les sanitaires et les couloirs d'entretien des sanitaires, et les locaux techniques propres aux locataires. 30

31 La surface utile Ratio SUB / SHON : - 85% dans les immeubles anciens - supérieur à 90% dans les immeubles récents ou neufs Impact des éléments constructifs et d équipements améliorant la performance énergétique des bâtiments sur le calcul de la surface utile Application de la notion de surface utile dans les VEFA (ajustement du prix) et dans les baux (calcul du loyer) 31

32 La surface GLA (Gross Leasing Area) ou «surface hors œuvre» Surface calculée jusqu au nu extérieur des murs donnant sur les parties communes, jusqu à la mitoyenneté des murs entre parties privatives, sans déduction pour les poteaux, les trémies, les cloisons intérieures et autres obstacles. 32

33 La surface GLA (Gross Leasing Area) ou «surface hors œuvre» Utilisation pour le calcul des surfaces des centres commerciaux Origine américaine Référence à la surface GLA dans un bail validée par la Cour de cassation (Civ 3 ème 23 février 1983) au motif que les dispositions applicables aux baux commerciaux ne prévoient aucune méthode de fixation du loyer. 33

34 Autres surfaces La surface utile pondérée Utilisation pour mesurer la surface de vente notamment des boutiques (calcul de la valeur locative) Établie à partie de la surface utile brute décomposée en zones affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial (surfaces de vente, réserves ) 34

35 Autres surfaces La surface balayable Surface utile brute Définition de la Région Aquitaine pour les bâtiments publics (charte Graphique 2007) : Surface utile à laquelle sont ajoutés : - Les gaines visitables - Les espaces de circulation (paliers, escaliers, hall, surface sous escaliers supérieure à 1m de haut), - Les combles aménageables supérieures à 1m de haut, - Les terrasses accessibles - Les cabines d ascenseurs et les locaux techniques de toute nature, - Les parkings abrités (sous-sol, couverts) - Les préaux, galeries» Carpetable area (US) : «space that is actually covered by carpet of flooring and can be walked upon» 35

36 Références utilisées au Royaume-Uni Code of Measuring Practice de la RICS GIA (gross internal area) Total area within the perimeter walls of a property and with no allowance for the space occupied by staircases, walls, WCs etc. Standard measurement given for industrial property. GEA (Gross External Area) Floor area contained within the building measured to the external face of the external walls. Development proposals to describe the size of the building to be constructed. NIA (net internal area) Usable space within the perimeter walls of a property. It excludes: - Common lobbies and foyers - Enclosed plant on the roof - Stairs and escalators - Mechanical and electrical services - Lifts - Columns - Toilet areas - Ducts and risers Standard figured quoted for office and retail space. 36

37 Références utilisées en Allemagne Normes GIF ou DIN 277 Surface de plancher brute (Bruttogrundfläche) : Contour extérieur des éléments de construction délimitant le bâtiment y compris les revêtements mesurée au niveau du plancher Surface de plancher nette (Nettogrundfläche) : Contour intérieur de tous les éléments de construction mesurée au niveau du plancher. Surface utile (Nutzfläche) : Surface de plancher nette après déduction des surfaces d installation (locaux techniques), des surfaces de déplacement (couloirs, escaliers) et des surfaces résiduelles (espaces non utilisables) 37

38 2. Surfaces de référence en urbanisme 38

39 2.1. La surface de plancher des constructions 2.2. Surface taxable à la taxe d aménagement 2.3. Emprise au sol 2.4. Redevance pour création de bureaux 2.5. Surface de vente 39

40 2.1. La nouvelle surface de plancher des constructions Les textes Ordonnance du 16 novembre 2011 relative à la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l urbanisme Décret du 29 décembre pris pour l application de l ordonnance du 16 novembre 2012 Circulaire du 3 février 2012 Articles L et R du code de l urbanisme Utilisation Règles de surface hors œuvre des constructions 40

41 2.1. La nouvelle surface de plancher des constructions Surface de référence - Surface de plancher - Chaque niveau - Clos et couvert (espaces susceptibles d être clos) - Nu intérieur des façades du bâtiment - Pas de référence au sous-sol 41

42 2.1. La nouvelle surface de plancher des constructions Surface de référence - Nu intérieur des murs extérieurs - Niveau des plinthes Mur intérieur 42

43 2.1. La nouvelle surface de plancher des constructions Déductions Embrasure : épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l extérieur 43

44 2.1. La nouvelle surface de plancher des constructions Déductions - Stationnement motorisé ou non - y compris rampe et Aire de manœuvre 44

45 2.1. La nouvelle surface de plancher des constructions Déductions Hauteur sous plafond inférieure à 1,80 45

46 2.1. La nouvelle surface de plancher des constructions Déductions Combles non aménageables Pour l habitation Pour des activités à caractère professionnel, artisanal, Industriel, ou commercial 46

47 2.1. La nouvelle surface de plancher des constructions Déductions L.T. Locaux techniques hors maison individuelle (Définition de la maison individuelle: L du CCH immeuble à usage d habitation ou à usage professionnel et d habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître d ouvrage) - Groupe de bâtiments D - Immeuble autre que maison individuelle L.T. L.T. 47

48 2.1. La nouvelle surface de plancher des constructions Déductions Caves et celliers - Annexés à des logements - Desservis par des parties communes C C parties communes C 48

49 2.1. La nouvelle surface de plancher des constructions Déductions Logements desservis par des parties communes Déduction de 10 % des surfaces de plancher Telles qu elles résultent des déductions Immeuble mixte : pour les surfaces de planchers des parties communes : prorata de la surface cumulée des logements par rapport à la surface totale 49

50 2.1. La nouvelle surface de plancher des constructions L.T CNA SPC Autre que logement SPC Logement ou mixte Habitat collectif et individuel : un régime différent pour les locaux techniques et de déchets, les caves et celliers, la réduction 10% Trémies, vides CNA > 1.80 C C C C C C C C L.T? D C S L.T Trémies, vides < 1.80 Stationnement Logement collectif -10% < 1.80 Logement individuel 10% 50

51 2.1. La nouvelle surface de plancher des constructions Entrée en vigueur Sauf exception, les références à la SHOB et la SHON s entendent de référence à la SPC - PLU et POS - PAZ - PPR - Permis de construire et permis modificatif - Droits à construire en ZAC ou lotissement 51

52 2.2. Surface taxable à la taxe d aménagement Textes Articles L et suivant du code de l urbanisme Utilisation Les opérations d'aménagement et les opérations de construction, de reconstruction et d'agrandissement des bâtiments, installations ou aménagements de toute nature soumises à un régime d'autorisation en vertu du présent code donnent lieu au paiement d'une taxe d'aménagement, sous réserve des dispositions des articles L à L Le fait générateur de la taxe est, selon les cas, la date de délivrance de l'autorisation de construire ou d'aménager, celle de délivrance du permis modificatif, celle de la naissance d'une autorisation tacite de construire ou d'aménager, celle de la décision de non-opposition à une déclaration préalable ou, en cas de construction sans autorisation ou en infraction aux obligations résultant de l'autorisation de construire ou d'aménager, celle du procès-verbal constatant la ou les infractions. 52

53 2.2. Surface taxable à la taxe d aménagement Surface de référence Les opérations d'aménagement et les opérations de construction, de reconstruction et d'agrandissement des bâtiments, installations ou aménagements de toute nature La surface de la construction s'entend de: - la somme des surfaces de plancher - closes et couvertes, - sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre, - calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment, Déduction Déduction faite des vides et des trémies. 53

54 2.2. Surface taxable à la taxe d aménagement L.T C SPC Autre que logement Logement SPC ou mixte Surface taxable TA Trémies, vides CNA > 1.80 C C C C C C C C L.T D C S L.T Trémies, vides < 1.80 Stationnement Logement collectif- 10% < 1.80 Logement individuel 10% 54

55 2.3. Emprise au sol Textes Article R du Code de l urbanisme Utilisation Article R du Code de l urbanisme : champ d application des autorisations d urbanisme Article R du Code de l urbanisme : recours à l architecte Ne s applique pas aux règles d emprise au sol des documents d urbanisme : définition jurisprudentielle ou définition du document d urbanisme lui-même 55

56 2.3. Emprise au sol Projection verticale du volume Des surfaces de planchers Tous débords et surplombs inclus Les avancées de toitures avec ou sans soutien 56

57 2.4. Redevance pour création de bureaux Textes Article L520-5 du Code de l urbanisme LOI n du 29 décembre 2010 art. 31 (V) LOI n du 29 juillet 2011 art. 34 (V) Utilisation En région d'ile-de-france, une redevance est perçue à l'occasion de la construction, de la reconstruction ou de l'agrandissement des locaux à usage de bureaux, des locaux commerciaux et des locaux de stockage définis au III de l'article 231 ter du code général des impôts (c est-à-dire au sens de la taxe annuelle) 57

58 2.4. Redevance pour création de bureaux Surface de référence La redevance est assise sur la surface de construction prévue à l'article L (surface taxable à la taxe d aménagement) Exclusions - Les bureaux qui font partie d'un local principal d'habitation ; - Les locaux affectés au service public et appartenant ou destinés à appartenir à l'etat, aux collectivités territoriales ou aux établissements publics ne présentant pas un caractère industriel et commercial ainsi que ceux utilisés par des organismes de sécurité sociale ou d'allocations familiales et appartenant ou destinés à appartenir à ces organismes ou à des sociétés civiles constituées exclusivement entre ces organismes ; 58

59 2.4. Redevance pour création de bureaux Exclusions - Dans les établissements industriels, les locaux à usage de bureaux dépendants de locaux de production, et les locaux à usage de bureaux d'une superficie inférieure à mètres carrés indépendants des locaux de production - Les locaux de recherche compris dans les établissements industriels - Les bureaux utilisés par les membres des professions libérales et les officiers ministériels - Les locaux affectés aux groupements constitués dans les formes prévues par l article 10 de la loi du 1 er juillet 1901 relative au contrat d'association 59

60 2.4. Redevance pour création de bureaux Exclusions - Les surfaces de stationnement au sens du 4 du III de l'article 231 ter du code général des impôts (surfaces de stationnement, qui s'entendent des locaux ou aires, couvertes ou non couvertes annexées aux locaux, destinés au stationnement des véhicules, qui ne sont pas intégrés topographiquement à un établissement de production) - Les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement annexées à ces catégories de locaux, situés dans une zone de redynamisation urbaine ou dans une zone franche urbaine - Les locaux sanitaires et à caractère social (article R du code de l urbanisme) 60

61 2.5. Surface de vente Texte Article L et suivants du Code de commerce Utilisation Champ d application de l autorisation d aménagement commercial 61

62 2.5. Surface de vente Surface de référence Superficie des espaces couverts ou non couverts, affectés : - A la circulation de la clientèle pour faire ses achats - A l exposition des marchandises - Au paiement des marchandises - Circulation des personnels pour présenter les marchandises à la vente Ne sont donc pas pris en compte : Les mails desservant plusieurs commerces en l absence d exposition de marchandises Les sas d entrée des magasins sous les mêmes conditions Les ateliers si l accès est interdit au public Les réserves Les aires de stationnement 62

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