L évaluation. Tableau de bord décisionnel pour l'investissement immobilier. Présenté par Yvon Rudolphe, MBA fin., É.A., Adm.A.

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1 L évaluation Tableau de bord décisionnel pour l'investissement immobilier Présenté par Yvon Rudolphe, MBA fin., É.A., Adm.A.

2 Présentation Portrait de la situation actuelle Marché de la revente Les indicateurs Les risques L analyse et la méthode m «Napkin» Les risques Définissez votre profil Comment optimiser la valeur Conclusion

3 Titre en valeurs immobilières L investissement dans l immobilier l peut s avs avérer un placement fort intéressant car on utilise un aspect financier sous-estim estimé : l effet l de levier. En effet, lorsque l on l investit dans le domaine de l immobilier, on bénéficie b de l effet l de levier offert par le poids de la dette et de son faible taux d intd intérêt. Imaginons un immeuble d une d valeur de $ Si nous avons 25% en équité et 75% en dette et que l immeuble l s accroît t en valeur de 10% nous avons donc : 1 m x 0,10= $/ $ = 40% de rendement

4 Les risques Risques financiers 5% Risques managériaux 80% Risque Total Risques (macro, micro) 15% 4M Risk pour Macro, Micro, Management, Money

5 Loi et principes de la valeur Constituants Ressources naturelles Travail Capital Organisation Influents Force sociale Force économique Force politique Force physique

6 Analyse du contexte macro et micro économique Forces et tendances pouvant affecter la valeur Force économique Force sociale Force politique Force physique

7 Analyse du contexte macro et micro économique Facteurs à considérer Cycle économique Évolution du PIB Taux d inflationd Taux d intd intérêt Taux de chômage Niveau des salaires Disponibilité des capitaux Niveaux d imposition d : municipal, provincial, fédéralf Abris fiscaux Politiques gouvernementales municipales, provinciales, fédérales Dettes publiques Valeur du dollar Facteurs à considérer Niveau de confiance des consommateurs et investisseurs Évolution des ventes au détail Coût t de l él énergie Croissance démographiqued Taille des familles Pyramide des âges Développement des méthodes de travail Système de transport Zonage Productivité Recherche et développementd Etc.

8 Portrait de la situation actuelle Un revenu de $ devrait obtenir un prix de vente de $

9 Portrait de la situation actuelle Régression linéaire Taux pc et superficie

10 Portrait de la situation actuelle Régression linéaire Taux pc et superficie

11 Portrait de la situation actuelle

12 Portrait de la situation actuelle

13 Portrait de la situation actuelle

14 Anticipation Le principe le plus important est celui d anticipation; On recherche le prix que paierait un investisseur compte tenu du revenu net annuel, du gain en capital à la revente et du taux de rendement qu il anticipe recevoir sur le capital investi.

15 Principes impliqués Anticipation : La valeur d un d bien se limite à la supputation des services, ou à l escompte des bénéfices, b qu il est présum sumé fournir à l avenir. Utilisation optimale : L utilisation L optimale est celle qui est la plus apte à produire le meilleur rendement net pendant une période p donnée. Les bâtiments érigés s sur un emplacement ont une valeur égale à leur part contributive dans la valeur totale de l immeuble. l Offre et demande : Les variations de l offre l et de la demande entraînent nent des modifications de prix. Le coût t de production d un d bien et la concurrence exercent des contraintes sur l offre. l S il S y a surproduction de ce bien, les prix auront tendance à décroître jusqu à ce que le marché soit en état d éd équilibre. Il en va à l inverse s il y a sous-production de ce bien. Quant à la demande, elle est principalement conditionnée e par le pouvoir d achat d de la population, par l accroissement l de la population, par le niveau des prix des immeubles disponibles sur le marché et par le besoin et les désirs d de la population.

16 Principes impliqués Substitution : La valeur d un d bien est limitée e par le coût t d achat d d un autre bien équivalent et disponible sur le marché.. Un acheteur prudent ne paiera pas plus pour une propriété que ce qu il lui en coûterait pour acquérir l emplacement l et y ériger une construction d égale utilité et de qualité. Environnement économique : Les conditions externes ont un impact sur la valeur marchande d un d bien. L environnement L de situs ou de marché peut faire en sorte qu un un bâtiment nouvellement construit puisse valoir moins que son coût. Proportion : La valeur optimale se trouve làl où les agents de production sont en équilibre et produisent le maximum de revenus nets (travail, capital, terrain, coordination). Tout excès s ou toute carence dans l investissement l bâtiment par rapport à l investissement terrain entraîne ne une déprd préciation.

17 Les indicateurs Multifamilial Taux unitaire au mètre m carré de bâtiment, avec ou sans terrain; Taux unitaire par logement, avec ou sans terrain; Taux unitaire par pièce, avec ou sans terrain; Taux unitaire de revenus par mètre carré,, par logement ou par pièce avec ou sans terrain; Multiple du revenu brut (MRB); Multiple de revenu brut effectif (MRBE); Multiple du revenu net (MRN); Etc. Commercial Taux unitaire au mètre m carré de bâtiment avec ou sans terrain; Multiple du revenu brut (MRB); Multiple de revenu brut effectif (MRBE); Multiple du revenu net (MRN); Etc. Industriel Taux unitaire au mètre m carré de bâtiment avec ou sans terrain; Taux unitaire au mètre m cube de bâtiment avec ou sans terrain; Multiple du revenu brut (MRB); Multiple de revenu brut effectif (MRBE); Multiple du revenu net (MRN); Etc.

18 Ratios Indicateurs de gestion TRE : Taux de rendement sur équité TRP TRE = EN/Eo Eo Cet indicateur statique mesure le rendement courant réalisr alisé par l él équité; TRP (ROI) (ROI) : Rendement du projet TRP = Rn/Vo Cet indicateur statique mesure le rendement total du projet; Ratio d endettementd Re = solde hyp./valeur Ce ratio indique le risque financier de l investissement par le poids de la dette sur la valeur; RS : Ratio de sécurits curité RS = Rn/PMT Ce ratio permet de jauger la capacité du projet à faire face à son endettement ainsi que le risque; RD: Ratio de dépensesd RD = DE/RB Ce ratio est une indication d efficacitd efficacité de gestion de la charge d exploitation d par rapport à d autres.

19 Ratios Indicateurs de gestion TMO: Taux minimal d occupationd TMO = (DE + PMT)/RB Ce taux mesure le niveau minimal d occupation pour son exploitation et son financement; PMU: Point mort en nombre d unitd unités s de logement PMU = (DF + SD)/(RBu RBu-DVu) ) Dépenses D fixes et la dette sur revenu brut unitaire moins les dépenses d variables unitaires; MP: Marge de profit MP = EN/RB Coefficient de remboursement Cr = PMT/D Il représente le facteur unitaire d amortissement d de l hypothèque; MRN: Multiplicateur de revenu net MRN = VE/RN Il est le rapport entre la valeur économique et le revenu net; Taux de capitalisation Tx cap = RN/VE

20 «Rules of tumb» Un immeuble chauffage propriétaire 40% à 50% en frais Un immeuble chauffage locataire 30 à 35% en frais Taux pondéré du capital La représentation schématis matisée e de cette méthode m sera traduite par la formule suivante : (E x y) + (M x f) = R soit : E : proportion de la mise de fonds par rapport à la valeur marchande de l immeuble. M : proportion du solde hypothécaire par rapport à la valeur marchande de l immeuble. Y : taux de dividende annuel représentant le rapport entre le revenu net après déduction duction du service de la dette et la mise de fonds du propriétaire. F : constante annuelle hypothécaire ou taux d intd intérêt hypothécaire retracé sur le marché. R : taux global d actualisation d qui, appliqué au revenu net normalisé avec déduction duction du service de la dette, soumet une indication de la valeur marchande de l immeuble. l Ex: à 6% du taux nominal (,75 X,076776)+(,25 X,12) =, ,76%

21 La méthode m «Napkin» Exemple : $ de revenu $ / 1,30 = $ (portion hypothèque) $ $ = $ (portion $ /, = $ (hypoth $ /,15 = $ (équité) $ $ = $ Valeur (portion équité) (hypothèque)

22 Définissez votre profil Investisseur prudent, moyen, agressif Redresseur Spéculateur

23 Comment optimiser la valeur

24 Conclusion Investir dans l immobilier, ça se planifie. C est à l achat que l on fait le meilleur coup!