d activité 011Rapport

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1 d activité 011Rapport

2 (valorisation) Marchés (co-création) Projets (éco-performance) Responsabilité Sommaire 01 > Philosophie 02 > Carte d identité 04 > Faits marquants 08 > Message du Président 10 > Interview du Directeur Général 12 > Gouvernance 14 > Marchés 22 > Projets 28 > Responsabilité 34 > Informations juridiques et financières Conception-réalisation : Direction de la Communication Foncière des Régions. Avril Crédits photo : G. Aitken, Arte Factory Lab, BDVA, C. Bielsa, V. Blocquaux, L. Combe, Di Fiore Anawa, C. Dubreuil, F. Juery, H4 Group, L Autre Image Production, O. Ouadah, Poste Immo, E. Rozzo, T. Sauvage, L. de Serres, Sudarchitectes, H. Thouroude, A. Tourret et Foncière des Régions. Ce document est imprimé sur du papier dont la pâte est issue d arbres provenant de forêts gérées durablement.

3 Foncière des Régions / Rapport d activité 2011 PHILOSOPHIE Toute une philosophie Foncière partenaire? Oui, et bien plus encore. L heure est au partage, au collaboratif. Le lien qui nous unit à nos clients Grands Comptes construit jour après jour un véritable écosystème relationnel, riche de milliers de possibilités. De nos échanges quotidiens, de l addition de nos compétences naissent des projets plus performants, plus innovants, plus pérennes. La valeur partagée devient créatrice de valeur ajoutée. Aujourd hui, nous sommes fiers d être, avec nos partenaires, des co-créateurs de valeur. Revue de détails. 1

4 Foncière des Régions / Rapport d activité 2011 FONCIÈRE LEADER de l immobilier Bureaux Grands Comptes, Foncière des Régions détient et gère un patrimoine de 9 Md en France et en Italie. Partenaire privilégié des locataires Grands Comptes, Foncière des Régions poursuit une politique dynamique d amélioration de son patrimoine avec un double objectif : valoriser le patrimoine urbain existant et concevoir l immobilier de demain dans un souci d efficience et d éco-performance. Cette politique se traduit par des arbitrages ciblés, un souci constant de valorisation des actifs et le lancement de nouveaux projets dotés des meilleurs niveaux de certification et de labellisation afin d anticiper les attentes du marché. Répartition du patrimoine par type d actif (en valeur) 73 % 9 % 10 % 8 % 2 82% de patrimoine core Bureaux (soit 48 % en France et 25 % en Italie) Murs d exploitation Logistique et locaux d activités Participations

5 CARTE D IDENTITÉ Valeur du patrimoine PDG (part du groupe) 9 Md + 1,3 % à périmètre constant vs 2010 Taux d occupation 95,8 du patrimoine PDG %vs 94,8 % en 2010 Revenus locatifs PDG 500 M + 2,2 % à périmètre constant vs 2010 ANR EPRA par action (en euro) 83,1 /action + 2,8 % vs ,8 81,5 83, Une LTV stable 49,3 * % vs 49 % en 2010 vs 55,6 % en 2009 Un résultat net récurrent de 288 M + 3,7 % vs 2010 * LTV droits inclus de 47,1% 3

6 mai Foncière des Régions / Rapport d activité M L émission d ORNANE* lancée le 16 mai 2011 a permis à Foncière des Régions de lever 550 Me à un taux de 3,34 % pour une durée de CINQ ans. * Obligations à option de remboursement en numéraire et/ou en actions nouvelles et/ou existantes. Foncière des Régions et Suez Environnement, plus loin ensemble Degrémont, filiale de Suez Environnement, a choisi Foncière des Régions pour céder en mai 2011 un actif stratégique, l immeuble qui abrite son siège social à Rueil-Malmaison. Par la qualité de son utilisateur, de sa localisation, par sa taille significative ( m 2 ) et la durée de son bail (12 ans fermes), cette acquisition s inscrit parfaitement dans la politique d investissement et la stratégie immobilière de Foncière des Régions. Elle marque également une nouvelle étape dans le partenariat initié en juillet 2010 entre Foncière des Régions et Suez Environnement, lors de la prise à bail par cette dernière des deux tiers de la tour CB 21 à La Défense. (2011) (nouveautés) ai À Boulogne-Billancourt, une rénovation exemplaire En mai 2011, Foncière des Régions a livré 32 Grenier, immeuble de 7700 m² situé à Boulogne-Billancourt. Parmi les sites tertiaires les plus dynamiques, Boulogne- Billancourt abrite les sièges de plusieurs grandes entreprises, comme Bouygues Immobilier, Renault, Canal + ou encore TBWA France. Au cœur du croissant Ouest, 32 Grenier bénéficie de la proximité de commerces et de services qui offrent une vie de quartier animée et d une excellente desserte par les transports en commun, avec plusieurs lignes de bus, le tramway T2 et le RER C. 32 Grenier a fait l objet d une restructuration exemplaire qui lui a permis de devenir écoperformant et de s inscrire dans une démarche HQE Exploitation. Fonctionnel, avec un parking de 134 places ; attractif, avec son entrée sur parvis privatif au cœur d un espace paysager modernisé, l immeuble a séduit un grand locataire. En octobre 2011, Foncière des Régions a loué m 2 de bureaux à Sequana, groupe papetier de premier plan. 4

7 Nouveau partenariat avec Louvre Hôtels FAITS MARQUANTS Leader et partenaire immobilier privilégié des grands acteurs hôteliers, Foncière des Murs a renforcé son portefeuille sur ce secteur en En partenariat avec Predica et Pacifica (Groupe Crédit Agricole Assurances), le portefeuille acquis auprès de Louvre Hôtels en mai 2011 se compose de 32 hôtels sous l enseigne Campanile, soit plus de chambres. Avec cette opération, qui représente un investissement de 170 M (travaux compris), Foncière des Murs devient le partenaire de choix des trois premiers opérateurs hôteliers du marché français (Accor, Louvre Hôtels et B&B). actualités À Villeurbanne, la deuxième vie d un immeuble Libéré en juin 2011 par son locataire, EDF, l immeuble Le Patio détenu par Foncière des Régions rue Louis-Guérin, à Villeurbanne, à proximité du parc de la Tête d Or, a fait l objet d un projet de restructuration ambitieux. Les équipes de Foncière des Régions se sont appuyées sur les bons fondamentaux de ce bâtiment construit dans les années 80. Elles ont ainsi redistribué les espaces afin de donner un maximum de flexibilité et de luminosité aux plateaux de bureaux, d aménager des patios et de créer un restaurant d entreprise. Le programme se veut également très performant sur le plan environnemental avec comme objectif l obtention des certifications HQE Rénovation, BBC Effinergie Rénovation et BREEAM. juillet5

8 eptembre Une stratégie RSE (responsabilité Foncière des Régions / Rapport d activité 2011 sociétale d entreprise) reconnue Intégrée dans l indice éthique FSTE4Good* depuis mars 2011, Foncière des Régions a également vu ses efforts en matière de responsabilité sociétale récompensés par une seconde place (derrière le groupe Danone) dans la catégorie «Responsabilité sociétale» des Grands prix du Gouvernement d entreprise. Décernés par L Agefi, hebdomadaire des professionnels du patrimoine, ces prix récompensent les meilleures performances en matière de Corporate Governance parmi les sociétés du SBF 120. Pour la catégorie «Responsabilité sociétale», la sélection des lauréats repose sur plusieurs critères : gestion optimisée du capital humain, prise en compte des préoccupations environnementales dans le développement de l activité mais aussi satisfaction des attentes des parties prenantes, qu il s agisse des clients ou des fournisseurs. Dassault Systèmes Campus, Vélizy-Villacoublay. * La famille d indices FTSE4Good permet aux investisseurs de prendre des positions sur des sociétés qui répondent aux normes mondialement reconnues en matière de responsabilité sociale des entreprises. novembre entreprises sur 10 ont un projet 6/10 6 immobilier d après l enquête 2011 «Déménagement d entreprise : mythe et réalité», menée conjointement par AOS Studley et Foncière des Régions à l occasion du SIMI Premier Investor Day Le premier Investor Day de Foncière des Régions, qui a eu lieu le 22 novembre 2011, à Paris, a réuni une cinquantaine d investisseurs et d analystes auxquels s étaient joints une quarantaine de participants en webcast. Cet événement a permis aux dirigeants de Foncière des Régions de présenter à la communauté financière la stratégie de l entreprise et de préciser son positionnement. Cela a également été l occasion de mieux faire connaître son patrimoine à travers la visite d une dizaine d actifs franciliens, dont les immeubles Carré Suffren et Atlantis, ou encore le nouveau siège d Eiffage Construction à Vélizy-Villacoublay. 6

9 FAITS MARQUANTS Le nouveau siège d Eiffage Construction, un actif «vert» remarquable L immeuble du nouveau siège social d Eiffage Construction a été inauguré en novembre 2011 après vingt et un mois de travaux. Situé à Vélizy-Villacoublay, cet immeuble de m² est une véritable vitrine du savoir-faire technologique et architectural du groupe Eiffage. Conçu par l architecte Jean-Paul Viguier, il a obtenu, sans recours aux énergies renouvelables, un diagnostic de performance énergétique de niveau A et sera conforme à la future réglementation RT Avec ce bâtiment certifié NF Bâtiment tertiaire démarche HQE, par ailleurs détenteur du label BBC Effinergie, c est donc un actif «vert» particulièrement remarquable qui vient enrichir le patrimoine de Foncière des Régions. Le bail «vert» établi entre le propriétaire et le locataire garantit un niveau de performance exceptionnel. Un comité spécifique sera chargé de suivre ces performances et d élaborer un plan de gestion environnementale. décembre Acheter responsable Depuis plusieurs années, Foncière des Régions développe une politique d achats responsables. L objectif : influer positivement sur tout le cycle de vie de ses actifs, de la conception en passant par l exploitation jusqu à la déconstruction. Dans ce cadre, Foncière des Régions a élaboré une Charte achats responsables. Avec ses fournisseurs, elle s engage ainsi dans une démarche de progrès articulée autour de trois axes : la formation des acheteurs, l évaluation des fournisseurs et des sous-traitants selon des critères RSE et la collaboration avec les fournisseurs en faveur du développement durable. 7

10 Foncière des Régions / Rapport d activité 2011 Le Conseil d Administration a manifesté sa cohésion et la confiance qu il accorde à l équipe de Direction. (cohésion) (excellence) Jean Laurent, Président du Conseil d Administration de Foncière des Régions 8

11 MESSAGE DU PRÉSIDENT Pour Jean Laurent, Président du Conseil d Administration, la solidité de l actionnariat, le professionnalisme et la cohésion des équipes permettent à Foncière des Régions de faire face sereinement à un contexte économique et financier incertain. Au terme d une première année de présidence, je suis heureux de constater que le nouveau Conseil d Administration de Foncière des Régions, après les changements intervenus à la fin de 2010, a rapidement trouvé un rythme de fonctionnement harmonieux et constructif. Son niveau d activité élevé lui a permis de débattre de façon riche et ouverte des grands sujets de fond : évolutions de l environnement et de la stratégie, simplification de la situation du groupe, renforcement de la structure financière avec, en particulier, l émission réussie d une obligation convertible (Ornane) de 550 M en mai 2011, recherche du meilleur équilibre entre le lancement de nouveaux projets d investissement et la réduction du taux d endettement. Sur tous ces sujets, le Conseil d Administration a manifesté sa cohésion et la confiance qu il accorde à l équipe de Direction. En 2012, Foncière des Régions dispose de nombreux atouts pour traverser sereinement cette période. En effet, le secteur de l immobilier reste plus que jamais une valeur refuge, attractive pour les investisseurs, la situation financière de l entreprise est solide et ses équipes, très professionnelles, sont réactives et jouent collectif. J en suis convaincu, c est par l excellence que nous ferons face à la période de crise actuelle. Sur son marché, Foncière des Régions fait aujourd hui partie des meilleurs. Elle doit plus que jamais maintenir cette position pour engager une nouvelle phase de son histoire et de son développement. 9

12 Foncière des Régions / Rapport d activité 2011 Notre positionnement, centré sur l immobilier de Bureaux et les partenariats Grands Comptes, a tenu ses promesses en (partenariat) (stratégie) 10 Christophe Kullmann, Directeur Général de Foncière des Régions Quel regard portez-vous sur le marché en 2011 et sur l activité de Foncière des Régions? Le marché n a pas perdu de sa vigueur : en 2011, la demande placée francilienne a été de l ordre de 2,4 millions de m 2, un chiffre équivalent à 2010, et les investissements en immobilier de bureaux ont augmenté de plus de 50 % (12 Md en 2011). En termes de performances, nous avons cette année atteint nos objectifs avec des revenus locatifs en hausse, un taux d occupation maintenu au-dessus de 95 % et des partenariats renforcés avec nos Grands Comptes. C est la confirmation de la pertinence de votre modèle? Notre positionnement, centré sur l immobilier de Bureaux et les partenariats Grands Comptes, a tenu ses promesses en Notre modèle repose sur un partenariat étroit avec nos locataires et il continue de générer des opportunités

13 INTERVIEW DU DIRECTEUR GÉNÉRAL Pour Christophe Kullmann, Directeur Général, Foncière des Régions a dépassé ses objectifs en Des performances atteintes grâce à une stratégie patrimoniale dynamique et à la poursuite de sa démarche partenariale sur le secteur des Bureaux et des Murs d exploitation. de création de valeur. Même dans une année de croissance faible avec des indicateurs de prix et de loyers plutôt stables, cette approche fonctionne. En témoignent la livraison à Eiffage Construction de son nouveau siège à Vélizy-Villacoublay ou encore l acquisition du siège de Degrémont, filiale de Suez Environnement, un immeuble de m² situé à Rueil-Malmaison. Vous avez construit votre croissance sur de grandes opérations d externalisation. Aujourd hui, c est une nouvelle phase qui s ouvre? Nous fondons notre stratégie et poursuivons notre développement sur les bases solides des partenariats avec les Grands Comptes. Depuis les premières opérations réalisées, la forme de ces partenariats évolue et s adapte aux nouveaux besoins des utilisateurs. Aujourd hui, l immobilier est au cœur de la stratégie des entreprises qui expriment un véritable besoin d adaptation de leur immobilier à l évolution de leur métier. Elles sont à la recherche de solutions «sur mesure», mais aussi de flexibilité pour disposer de produits qui correspondent parfaitement à leurs attentes, et notamment aux nouveaux standards environnementaux. Ce double critère de flexibilité et d écoperformance fait écho à notre approche partenariale qui constitue une force dans ce contexte. En effet, nous avons pu anticiper la plupart de ces évolutions et engager de nombreuses actions sur notre patrimoine en ce sens, que ce soit au travers de nos arbitrages, de nos développements ou de notre politique travaux axée sur l efficience et le confort des occupants. Dans ce contexte, quelle sera votre politique d investissements? Nous menons depuis toujours une politique active de rotation du patrimoine qui poursuit deux objectifs : l amélioration de la qualité de celui-ci et l accompagnement de nos partenaires dans leurs projets immobiliers. Cela se traduit par le développement de clés en main locatifs, comme nous le faisons pour EDF à Avignon ou Véolia à Montpellier ; le repositionnement d immeubles existants, comme celui loué à la Société Générale à Fontenay-sous-Bois, mais aussi par la réalisation d opérations d externalisation d hôtels, secteur propice aux partenariats locatifs verra notamment le lancement d Euromed Center à Marseille, l une des plus ambitieuses opérations immobilières européennes, nouvelle étape déterminante dans la mutation urbaine de Marseille. Foncière des Régions dispose aujourd hui d un pipeline de projets de 1 Md dont 272 M sont d ores et déjà engagés et préloués à 80 %. En 2012, pour renouveler les bonnes performances de cette année, nous pourrons compter sur notre démarche partenariale, ADN de Foncière des Régions, et sur l expertise de nos équipes. 11

14 Foncière des Régions / Rapport d activité 2011 Gouvernance Un modèle adapté Foncière des Régions a fait évoluer sa gouvernance en C est désormais un Conseil d Administration, épaulé par trois Comités spécialisés, qui détermine les orientations stratégiques et veille à leur mise en œuvre. Les fonctions exécutives et la conduite de la stratégie sont confiées à la Direction Générale. L adoption de ce modèle marque une nouvelle étape dans le développement de Foncière des Régions. Conseil d Administration Le Conseil d Administration détermine les orientations stratégiques de la société et veille à leur mise en œuvre. Il est composé de dix membres, personnes physiques ou personnes morales : Jean Laurent Leonardo Del Vecchio Jean Laurent, Président du Conseil, Administrateur indépendant Leonardo Del Vecchio, Vice-Président du Conseil Catherine Allonas-Barthe, Représentant permanent d ACM Vie Romolo Bardin, Représentant permanent d Aterno Jean-Luc Biamonti, Administrateur indépendant Lionel Calvez, Représentant permanent de GMF Vie Sergio Erede, Administrateur Bertrand de Feydeau, Administrateur indépendant Jérôme Grivet, Représentant permanent de Predica Pierre Vaquier, Administrateur indépendant 12 Direction Générale La Direction Générale, chargée du déploiement de la stratégie du groupe, est animée par : Christophe Kullmann, Directeur Général de Foncière des Régions Olivier Estève, Directeur Général Délégué de Foncière des Régions Aldo Mazzocco, Directeur Général Délégué 1 de Foncière des Régions et Administrateur Délégué Conseil d Administration Catherine Allonas-Barthe

15 GOUVERNANCE Romolo Bardin Jean-Luc Biamonti Lionel Calvez Sergio Erede Bertrand de Feydeau 3 Comités spécialisés Comités spécialisés Le Conseil d Administration a constitué trois Comités spécialisés dont il a fixé la composition et les attributions, et qui exercent leur activité sous sa responsabilité. Jérôme Grivet Pierre Vaquier Comité Stratégique et des Investissements Ce Comité est composé de cinq membres : Leonardo Del Vecchio, Président Catherine Allonas-Barthe Sergio Erede Jérôme Grivet Jean Laurent, Administrateur indépendant Le Comité Stratégique et des Investissements est notamment chargé d examiner les projets majeurs d investissement, de cession et de développement à caractère stratégique et d analyser les plans et prévisions du groupe à moyen terme. Il alimente et entretient la réflexion du Conseil sur la stratégie et réunit le cas échéant des experts qui examinent l opportunité des choix stratégiques envisagés. Comité d Audit Ce Comité est composé de cinq membres : Bertrand de Feydeau, Président, Administrateur indépendant Romolo Bardin Jean-Luc Biamonti, Administrateur indépendant Lionel Calvez Jean Laurent, Administrateur indépendant Le Comité d Audit assure notamment le suivi des questions relatives à l élaboration et au contrôle de l information comptable et financière, à l efficacité des systèmes d audit, de contrôle interne et de gestion des risques. Il rend compte au Conseil de ses travaux et exprime tous les avis qui lui sembleraient opportuns. Comité des Rémunérations et des Nominations Ce Comité est composé de quatre membres : Pierre Vaquier, Président, Administrateur indépendant Jean-Luc Biamonti, Administrateur indépendant Sergio Erede Jérôme Grivet Le Comité des Rémunérations et des Nominations est chargé notamment de faire des propositions au Conseil sur la candidature, la nomination et la rémunération des mandataires sociaux, la composition, le renouvellement et/ou changement éventuel des membres du Conseil de Foncière des Régions. Il apprécie également l indépendance des administrateurs qualifiés d indépendants au regard des critères mis en œuvre par la société. 13

16 Foncière des Régions / Rapport d activité 2011 (écoute) (expertise) Laurent Laloux, Responsable Asset Management Développement chez Foncière des Régions Carl Dingreville, Directeur Valorisation chez France Télécom 14 Lorsque notre collaboration avec France Télécom a débuté, nous avions un double objectif : créer de la valeur sur les immeubles en apportant de la flexibilité à France Télécom. Ensemble, nous avons développé un partenariat solide, fondé sur la compréhension des enjeux de chacun. Ainsi, les espaces de travail sont devenus plus efficients au niveau immobilier et adaptés à la stratégie de France Télécom. Une transformation gagnante, tant pour le propriétaire que pour l utilisateur. Nous ne raisonnons pas actif par actif, mais sur un volume de 270 immeubles. Les enjeux pour les deux partenaires sont donc considérables. Une confiance mutuelle est indispensable pour avancer. Foncière des Régions nous aide à pérenniser et à valoriser notre outil immobilier pour préparer le réseau de demain. Après avoir surtout travaillé sur la rationalisation de nos surfaces, nous réfléchissons aujourd hui à la bonne adaptation de notre parc aux attentes de nos équipes.

17 VALORISATION / Marchés valorisation Grand angle sur nos MARCHÉS En accompagnant les opérations d externalisation du début des années 2000, Foncière des Régions a noué avec les grands comptes, qui sont aujourd hui ses locataires, des liens privilégiés et durables. À l heure actuelle, Foncière des Régions les accompagne dans leur stratégie immobilière, avec une offre innovante et personnalisée en fonction des besoins des utilisateurs. Sa politique d investissement et ses programmes de développement contribuent à construire et à maintenir un patrimoine performant, en ligne avec les attentes du marché. France Télécom, Place Royale, Reims. 15

18 Foncière des Régions / Rapport d activité 2011 Un modèle partenarial toujours plus pertinent Les chiffres de l investissement et de l activité locative témoignent d une année 2011 tout aussi dynamique que l année 2010 : un bilan de l immobilier tertiaire qui souligne la mobilité des entreprises, et ce, malgré un contexte économique difficile. L immobilier, plus professionnel et plus flexible, se place plus que jamais au cœur de la stratégie des entreprises. Poursuite de la stratégie En 2011, Foncière des Régions a poursuivi sa stratégie en consolidant sa présence sur deux marchés porteurs et dynamiques : le Grand Paris, qui regroupe 76 % de son patrimoine Bureaux France, et les grandes métropoles régionales. Le travail d asset management mené sur ce patrimoine a permis de renforcer les fondamentaux un taux d occupation élevé de près de 96 %, une durée des baux de 6 ans fermes et d afficher des revenus locatifs en progression. Des performances rendues possibles par l expertise des équipes et l approche partenariale dans laquelle s inscrivent toutes les actions de la société. optimales : ces critères continuent de guider le choix d un immeuble ou d un site. La flexibilité, l écoute et la culture partenariale de Foncière des Régions constituent autant d atouts complémentaires et déterminants dans le contexte économique actuel. Foncière des Régions a donc renforcé plusieurs de ses partenariats cette année. C est le cas avec l acquisition du siège de Degrémont, filiale de Suez Environnement située à Rueil-Malmaison, la livraison du nouveau siège d Eiffage Construction ou encore le renouvellement de baux portant sur quelque m² de bureaux a également vu de nouveaux partenariats se créer, notamment autour de l activité des murs d exploitation. Leader de son secteur, Foncière des Murs a réalisé deux acquisitions majeures avec B&B Hôtels et Louvre Hôtels qui, aux côtés d Accor déjà partenaire, constituent les trois premiers opérateurs hôteliers du marché français. De haut en bas : Les Arcuriales, Lille. Rouget de L isle, Issy-les-Moulineaux. 16 Un positionnement co-créateur de valeur Plus exigeantes et attentives à leur stratégie immobilière, les entreprises continuent d adapter leur immobilier à l évolution de leur métier. Foncière des Régions accompagne de façon person nalisée cette évolution en concevant, en étroite collaboration avec ses partenaires, des solutions innovantes. Des immeubles plus efficaces, un confort accru pour les utilisateurs, une éco-performance, une implantation et une desserte 95,8 % de taux d occupation : un taux élevé pour une durée de baux de 6 ans fermes.

19 VALORISATION / Marchés M 2 DE SUPERFICIE de bureaux dont les baux ont été renouvelés EN OLIVIER ESTÈVE, Directeur Général Délégué de Foncière des Régions Pour une entreprise, un déménagement n est jamais anodin. Il induit des enjeux économiques, mais également humains et organisationnels. Ainsi, pour attirer et fidéliser les talents, les utilisateurs misent notamment sur un cadre de travail valorisant dans un immeuble neuf ou restructuré. Pour répondre au mieux à leurs attentes, nous dialoguons continuellement avec nos clients car nous sommes convaincus qu ensemble nous pourrons élaborer la meilleure solution immobilière. Quel est le positionnement de l entreprise? Quelle image veut-elle projeter? Clés en main, extension des locaux existants, repositionnement ou regroupement de plusieurs sites? Autant de questions auxquelles il faut répondre pour concilier les objectifs des directions générales, immobilières, financières ou encore des ressources humaines. Unique, souvent innovante, la solution est l aboutissement d un processus de coconception avec des équipes de plus en plus professionnelles. De haut en bas et de gauche à droite : CB 21 : La conciergerie. Le hall d entrée, vu du parvis. Un espace de travail. 17

20 Foncière des Régions / Rapport d activité 2011 Des choix stratégiques affirmés Après les externalisations du début des années 2000, les Grands Comptes sont entrés dans une nouvelle phase de leur réflexion. Regroupements, réorganisations, clés en main, orientent aujourd hui la demande et le marché. Une pluralité de besoins, une diversité de demandes qui incitent au développement et à la conception d un immobilier plus flexible et performant. Repositionner pour s adapter Pour valoriser son patrimoine, Foncière des Régions conduit deux politiques : vendre les actifs non core, ou arrivés à maturité, et restructurer les immeubles disposant d un fort potentiel. Ainsi, en 2011, Foncière des Régions a réalisé 611 M de cessions, tout en poursuivant sa stratégie d investissement fondée notamment sur une politique de travaux ambitieuse. À La Défense avec CB 21, à Paris avec Carré Suffren ou à Boulogne-Billancourt avec 32 Grenier, Foncière des Régions a mené à terme des rénovations pertinentes, qui ont abouti à des prises à bail pour chacun de ces immeubles, repositionnés sur leur marché. Pour continuer de répondre aux attentes des Grands Comptes, 18 % du patrimoine Bureaux France est aujourd hui en cours de développement ou redéveloppement. Des développements ambitieux Foncière des Régions développe aussi des opérations neuves, le plus souvent clés en main. Cette année a notamment été marquée par la livraison du siège HQE et BBC d Eiffage Construction à Vélizy- Villlacoublay, la poursuite des travaux du Divo à Metz, mais également le lancement de la construction d un nouvel immeuble de bureaux pour les équipes d Eiffage à Clichy. Pour chaque projet, Foncière des Régions travaille en étroite collaboration avec l ensemble des parties prenantes liées à ces opérations : utilisateurs bien sûr, mais aussi collectivités, architectes, entreprises, etc. Un travail de concertation tourné vers la recherche de la performance et de l adéquation entre les composantes du lieu et les besoins de ses occupants. L intégration des principes du développement durable a également fait entrer la relation locataire-foncière dans une nouvelle dynamique, le niveau de performance des immeubles dépendant non seulement de leur conception ou de leur rénovation, mais également de leur exploitation au quotidien. Avec comme objectif la détention d un patrimoine constitué à 50 % d actifs «verts» à horizon 2015, Foncière des Régions affiche clairement ses ambitions. Levier d innovation fort, le développement durable a également permis à l entreprise de resserrer ses liens de partenariat en instaurant un dialogue permanent avec ses Grands Comptes grâce à des Comités dédiés. 611 M DE CESSIONS RÉALISÉES PAR FONCIÈRE DES RÉGIONS EN De gauche à droite : France Télécom, Clermond-Ferrand. EDF, Grenoble.

21 VALORISATION / Marchés 272 M DE PIPELINE DE PROJETS ENGAGÉS ET PRÉLOUÉS À 80 % EN FRANÇOISE DEBRUS, Directrice des Investissements de Crédit Agricole Assurances Notre position d actionnaire impliqué aux côtés de Foncière des Régions nous permet d aborder les co-investissements avec confiance, de comprendre la stratégie du partenaire et de nous donner la capacité d apprécier ses savoir-faire. Envisager un co-investissement sans cette confiance me paraît difficile. Foncière des Régions nous permet de diversifier nos actifs en accédant à des projets qui offrent un rendement satisfaisant, que nos équipes, spécialisées dans l immobilier de bureaux et le résidentiel, ne pourraient pas prendre en charge. Nous apportons les capitaux, Foncière des Régions apporte son savoir-faire et ses capacités de négociation comme c est le cas à Marseille pour Euromed Center. AUDE DE PLACE, Directrice Asset Management Bureaux chez Foncière des Régions Predica est l un des actionnaires historiques de Foncière des Régions. Grâce à la confiance qui s est instaurée entre nos deux sociétés, nos liens se sont étendus à des partenariats d investis sement dans des actifs ou des portefeuilles stratégiques, comme Carré Suffren ou Euromed Center, un projet immobilier emblématique pour Marseille. De cultures proches, nous sommes complémentaires de façon opérationnelle. Predica apporte notamment sa très bonne connaissance des réseaux financiers quand Foncière des Régions est en charge de l asset management des projets. La réussite de notre partenariat repose enfin sur une véritable convergence d intérêts et sur des horizons d investissement communs. Euromed Center, Marseille. 19

22 Foncière des Régions / Rapport d activité 2011 De gauche à droite : Immeuble de bureaux, Milan. Excelsior, Milan. En Italie, transition et prudence ALDO MAZZOCCO, Directeur Général Délégué de Foncière des Régions et Administrateur Délégué de Beni Stabili En 2011, face à la crise, le marché immobilier italien a réagi comme nous nous y attendions : les immeubles de qualité ont conservé leur valeur, tandis que les actifs de moindre qualité ont vu leur valeur baisser. Nous avions anticipé cette évolution et nous avons tenu avec beaucoup de constance notre cap stratégique. En juillet, au moment de la crise des dettes souveraines, pour réduire notre profil de risque, nous avons pris la décision de stopper nos investissements. Depuis, l Italie a procédé à des réformes radicales qui vont profondément modifier le cadre réglementaire et garantir l équilibre financier de l administration publique italienne. Avec un patrimoine de qualité, Beni Stabili devrait conserver ses atouts en Nous sommes aujourd hui le numéro un en Italie et nous serons en bonne position pour saisir les opportunités que va créer la vente de bâtiments publics. Dans les années qui viennent, l administration italienne va en effet procéder à de nombreuses externalisations. 20 Foncière de bureaux de référence en Italie, Beni Stabili s inscrit pleinement dans la stratégie de valorisation et d asset management de Foncière des Régions. En 2011, malgré un contexte difficile, elle a poursuivi le déploiement de cette stratégie. Conformément à sa politique d asset management, qui prévoit la vente de 5 à 10 % de son portefeuille chaque année, l entreprise a cédé seize immeubles Telecom Italia pour un montant d environ 123 M en 2011 (51 M part du groupe). Les efforts des équipes se sont aussi portés sur les projets clés en main. Une stratégie payante : en septembre, elle a livré au Gruppo Coin le complexe Excelsior à Milan et modifié l aménagement des Tours Garibaldi pour les adapter aux besoins de nouveaux utilisateurs. En matière de gestion locative, elle s est montrée très active avec le renouvellement de baux pour un montant de 11 M, soit environ 5 % du montant total des loyers.

23 VALORISATION / Marchés Perspectives du marché de l immobilier à horizon 2015 En France comme en Italie, la position de leader de Foncière des Régions, la qualité de son patrimoine et la fidélité de ses partenaires-locataires lui permettent d envisager l avenir avec confiance. En France, et particulièrement en région parisienne, la demande structurelle pour de nouveaux bureaux, notamment pour des surfaces importantes à coût compétitif, performantes sur le plan environnemental, ne devrait pas se démentir. Si la conjoncture économique reste incertaine, elle est compensée par des fondamentaux solides pour Foncière des Régions : loyers stables, taux de vacance faible et risque de suroffre quasi inexistant. Enfin, les investisseurs devraient continuer à se tourner vers l immobilier, plus que jamais considéré comme une valeur refuge. 21

24 Foncière des Régions / Rapport d activité 2011 (co-projets) (réalisations) Audrey Camus, Directeur Montage et Réalisation des opérations de développement chez Foncière des Régions Emmanuel Combarel, Architecte 22 Au-delà du projet immobilier, Le Divo marque une étape déterminante du renouveau Messin. Sa qualité architecturale, technique et environnementale constitue une vitrine du savoir-faire de Foncière des Régions. Nous avons choisi l architecte Emmanuel Combarel pour sa signature à la fois sobre et contemporaine, qui intègre également une dimension environnementale forte. Nous avons aussi apprécié sa capacité d écoute qui lui a permis d intégrer parfaitement l immeuble dans le projet d ensemble de la ZAC de l Amphithéâtre. Avec l arrivée du TGV et l implantation du Centre Pompidou, Metz connaît un véritable renouveau. La problématique de la ZAC Amphithéâtre était de créer de la mixité, avec des activités tertiaires mais aussi des logements et des commerces, à la faveur d une opération en hypercentre aussi complexe que passionnante. Le Divo sera un bâtiment haut de gamme répondant aux meilleurs standards internationaux en termes de certification et de labellisation. Nous avons beaucoup travaillé sur la flexibilité des espaces de façon à proposer des surfaces évolutives aux utilisateurs.

25 CO-CRÉATION / Projets co-création Retour sur des CO-PROJETS créateurs de valeur Choisir un nouveau siège social, confier ses murs d exploitation à une foncière, imaginer un projet urbain ambitieux : aucune de ces décisions n est anodine. Avec nos clients partenaires, le dialogue est permanent. Il nous permet d élaborer, avec eux et pour eux, les solutions les mieux adaptées à leur activité et à leur stratégie. Chaque projet a sa propre logique. Il prend tout son sens dans cet échange co-créatif qui nous fait grandir et progresser avec notre environnement. Le Divo, Metz. 23

26 Foncière des Régions / Rapport d activité 2011 LAURENCE AUER, Secrétaire Générale de l Institut français L Institut français a été créé en juillet Notre emménagement dans l immeuble Carré Suffren a donc marqué une étape symbolique forte. Pour «personnaliser» le bâtiment, en apposant notre nouveau logo sur la façade située rue du Capitaine Scott, nous avons obtenu l accord de l architecte François Braun et nous avons mandaté un second architecte, Philippe Chiambaretta, pour piloter des installations artistiques de photographes, de plasticiens et de graphistes à l intérieur de nos locaux. Aujourd hui, la relation avec Foncière des Régions est quotidienne, notamment autour du partage des espaces communs, du restaurant, des salles de réunion Elle devrait encore s intensifier avec la création, à la demande des salariés, d un groupe de travail sur la qualité environnementale. FRANCK KELLER, Responsable Property IDF chez Foncière des Régions Pour l Institut français, comme pour nos autres locataires, nous sommes positionnés comme un partenaire, un facilitateur qui permet à ses collaborateurs de bien vivre dans leurs bureaux tout en respectant les règles spécifiques à un immeuble de grande hauteur comme Carré Suffren. De nombreux échanges portent sur ces règles à la fois précises et strictes. Nous associons, par exemple, l Institut français lorsque nous aménageons les parties communes de l immeuble ou encore lors du choix de la signalétique. Une réunion d exploitation a d ailleurs lieu tous les deux mois sur le site et permet de donner de l information sur les actions que nous réalisons dans l immeuble et de recueillir les demandes ou les remarques de l Institut français. Situé au pied de la Tour Eiffel, à proximité des quais de Seine, l ancien siège du Commissariat à l Énergie Atomique est devenu Carré Suffren. Cet immeuble indépendant de m², qui se déploie sur trois ailes et propose deux entrées distinctes, a fait l objet d une restructuration complète avant d accueillir quatre locataires dont l Institut français. 24

27 CO-CRÉATION / Projets EMMA LOUIS, Ut DOMINIQUE quam at dolecat OZANNE, ad qui velit volorioria cum nullorerum Directeur Général ne de vitem de Foncière quam quame. des Murs PIERRE-FRÉDÉRIC ROULOT, Président de Louvre Hôtels Nous avons mené un important travail préparatoire afin d identifier le bon partenaire pour la cession des murs de 32 hôtels Campanile. Nous avons très vite vu que Foncière des Murs était la mieux positionnée. C est la première fois que nous réalisons une opération d externalisation et nous avions besoin d être en confiance. Très vite, nos équipes ont été sur la même longueur d onde. Pourtant l opération était particulièrement complexe puisqu il s agissait de se projeter après la rénovation. Il fallait définir le chiffre d affaires attendu, la répartition des coûts ou encore trouver un accord sur les loyers pendant la fermeture des hôtels. Sur tous ces points, nous avons trouvé ensemble des solutions intelligentes. Un partenariat avec Louvre Hôtels, l un des trois premiers acteurs de l hôtellerie en France qui possède des actifs de très bonne qualité, était pour nous tout naturel. Forts d une expérience de plusieurs années avec Accor, nous pouvons accompagner Louvre Hôtels sur de nouvelles opérations d externalisation, des acquisitions ou la recherche de développements pour créer de nouveaux hôtels. Nous pouvons également les aider à financer la rénovation de leur parc et nous adapter aux spécificités de l hôtellerie : changer d enseigne, vendre murs et fonds, etc. Autant de sujets qui peuvent être abordés et trouver leur solution au sein de notre Comité de partenariat. En partenariat avec Prédica et Pacifica, filiales de Crédit Agricole Assurances, Foncière des Murs a acquis, en 2011, un portefeuille de 32 hôtels Campanile auprès du groupe Louvre Hôtels. Cette opération, d un montant de 170 ME, inclut un investissement de 28 ME pour la rénovation de l ensemble des hôtels du portefeuille sur deux ans. Marque phare du groupe Louvre Hôtels, Campanile est positionnée sur le segment des hôtels deux étoiles. Elle est présente dans neuf pays en Europe. 25

28 Foncière des Régions / Rapport d activité 2011 ANTOINE COURTEAULT, Secrétaire Général du Groupe Sequana Pour regrouper 350 collaborateurs répartis sur quatre sites dans Paris et en région parisienne, nous recherchions un immeuble de qualité, bien desservi, dont les surfaces par plateau permettent une bonne implantation des différentes équipes. Nous suivions depuis longtemps le projet 32 Grenier et nous avons été convaincus par la qualité de la rénovation. J ai découvert en Foncière des Régions un partenaire extrêmement ouvert. Les équipes sont présentes, à l écoute de nos besoins et à la recherche de solutions. Avant notre emménagement, ce fut le cas avec le processus de conception du restaurant. C est également le cas aujourd hui, la bonne relation se poursuivant avec les équipes de Property Management. CYRILLE BERTHET, Asset Manager chez Foncière des Régions L une des spécificités d une négociation sur un bâtiment neuf ou totalement restructuré est le regard que porte l utilisateur sur le fonctionnement futur de l immeuble et l adéquation de ce dernier à ses besoins. Installer un climat de confiance et d écoute avec les prospects est fondamental pour mener à bien la précommercialisation d une opération. Cela s est vérifié sur le 32 Grenier où les négociations ont eu lieu pendant l achèvement des travaux, période particulièrement tendue du chantier (délai de livraison, multitude d entreprises sur le chantier, etc.). La prise en compte des besoins spécifiques du groupe Sequana, tels que la création d un showroom et d un restaurant d entreprise, «facilitateur social» pour le déménagement des équipes, nous a permis de regrouper les quatre implantations franciliennes de Sequana à Boulogne-Billancourt. Situé à Boulogne-Billancourt, l immeuble du 32 Grenier offre m 2 de bureaux répartis sur sept niveaux. Il a été entièrement restructuré dans une perspective d amélioration des performances techniques et environnementales qui lui permet de s inscrire aujourd hui dans une démarche HQE Exploitation ainsi que dans le respect de la RT globale. 26

29 CO-CRÉATION / Projets Et bien d autres projets encore Dans le pipeline co-créatif de Foncière des Régions figure aujourd hui un immeuble clés en main pour le groupe Eiffage, à Clichy, qui sera le premier immeuble BBC de la zone. Ou encore la restructuration de l immeuble Le Patio à Villeurbanne qui a pour ambition de briguer les labels BBC Effinergie Rénovation, BREEAM ainsi que la certification HQE Rénovation. Le projet Euromed Center, à Marseille, est également un ambitieux programme mixte mêlant immeubles de bureaux, hôtels, commerces et espaces de loisirs. Enfin, Cœur d Orly, un écoquartier d affaires comprenant bureaux, commerces, pôle hôtelier et espaces publics. Green Corner > Euromed Center > Le Patio > Cœur d Orly > Eiffage Clichy 27

30 Foncière des Régions / Rapport d activité 2011 (innovation) (durable) Jean-Éric Fournier, Directeur du Développement Durable de Foncière des Régions Maurice Gauchot, Président de CB Richard Ellis, Coordinateur de la préparation du décret sur la rénovation énergétique du bâti tertiaire 28 Le développement durable suscite des mutations profondes des réglementations et du marché. Face à ces nouveaux enjeux, Foncière des Régions est en ordre de marche. Notre force réside dans notre capacité à développer un parc écoperformant, en neuf et en rénovation, et à conduire des politiques de travaux et de sensibilisation des locataires et des fournisseurs via l annexe «verte» au bail notamment. À la fois tournées vers l avenir et résolument ancrées dans le concret et l efficience, l ensemble de nos actions concourent à l optimisation de la valeur de notre parc. Le groupe de travail que je pilote représente un bel exercice de démocratie avec plus de 200 participants aujourd hui parvenus à une synthèse. Parmi les acteurs du secteur, les foncières ont réagi tôt. À la fois investisseurs et gestionnaires, elles sont parfaitement conscientes du double enjeu que représente pour elles l amélioration de la performance énergétique du bâti : une valorisation intrinsèque des immeubles et la perspective de revenus locatifs plus élevés.

31 ÉCO-PERFORMANCE / Responsabilité éco-performance Revue de nos engagements RESPONSABLES Le Grenelle de l environnement, le plan Bâtiment Grenelle qui en découle, l intégration de la RSE (responsabilité sociétale d entreprise) dans la stratégie des Grands Comptes, ont stimulé la demande en bureaux «green» et mis en lumière de nouvelles problématiques. Anticipant cette mutation, Foncière des Régions mène une politique active autour du bâtiment durable. L entreprise agit ici et maintenant, sur son patrimoine neuf et existant. Elle s inscrit aussi dans une vision à long terme en participant aux réflexions et aux recherches prospectives sur l immobilier «vert» de demain. Siège d Eiffage Construction, Vélizy-Villacoublay. 29

32 Foncière des Régions / Rapport d activité 2011 Agir sur le patrimoine d aujourd hui et de demain Dassault Systèmes Campus, Vélizy-Villacoublay % d actifs «verts» : objectif de Foncière des Régions à horizon Sur tous ses projets neufs, depuis plusieurs années, Foncière des Régions a engagé une politique de certification et de labellisation de la performance énergétique de ses bâtiments. Véritables vitrines du savoir-faire de ses équipes, ces programmes neufs s inscrivent parfaitement dans la stratégie RSE (responsabilité sociétale d entreprise) de ses Grands Comptes. Sur les actifs existants, grâce à la cartographie énergétique de son parc, Foncière des Régions dispose d un outil pour piloter sa politique de travaux et d arbitrages. Initiée en 2009, cette cartographie a été actualisée et complétée en Couvrant 80 % de la valeur du patrimoine, elle permet de mieux cibler les efforts d amélioration et de rénovation des immeubles. Progresser avec les locataires et les utilisateurs Gestionnaire de patrimoine, Foncière des Régions s attache également à développer des démarches de certification HQE

33 ÉCO-PERFORMANCE / Responsabilité Part des bâtiments verts (en valeur) Exploitation, qui sont aujourd hui en test sur deux sites, la tour CB 21 à La Défense et l immeuble Carré Suffren à Paris. Menées sur deux immeubles multilocataires, en concertation avec ceux-ci, ces démarches ambitieuses sont riches d enseignements pour de prochains projets. La mise en place d annexes environnementales, obligatoires pour tous les nouveaux baux depuis le 1 er janvier 2012, a également donné un nouvel élan au partenariat entre Foncière des Régions et ses clients locataires autour de problématiques de développement durable. Dès 2011, l application de cette mesure a été anticipée en signant plus de 80 annexes environnementales avec ses grands locataires, bureaux et murs d exploitation, et en instaurant des Comités de Partenariat dédiés, véritables lieux d échanges sur ces sujets. Outre la gestion de la performance, l accessibilité, via les transports en commun mais aussi grâce aux équipements pour personnes à mobilité réduite (PMR), fait partie des priorités de Foncière des Régions. En effet, en 2011, le patrimoine Bureaux a fait l objet d un état des lieux qui a révélé qu il est aujourd hui, pour plus de 50 %, accessible aux PMR. À partir de cet audit, un plan d actions sera établi pour identifier les actifs jugés prioritaires en matière d accessibilité, au regard notamment de la stratégie et des attentes du locataire, avec comme objectif d avoir 80 % du patrimoine accessible aux personnes à mobilité réduite (PMR) d ici à Des avancées reconnues Consciente des fortes attentes de ses parties prenantes en matière de transparence de l information, Foncière des Régions a enrichi et développé son 80 % 50 % Objectif patrimoine accessible AUX PMR à horizon reporting en 2011 afin de se situer au plus près des recommandations internationales du Global Reporting Initiative (GRI). Dès cette première année, l entreprise atteint le niveau B+. Membre de l European Public Real Estate Association (EPRA), Foncière des Régions a participé activement à la mise au point des indicateurs développement durable retenus par cette dernière et les a intégrés dès avril 2011 dans son reporting interne. Pour aller plus loin dans cette démarche de fiabilité et de transparence, l entreprise fait appel à des experts externes et indépendants pour évaluer et certifier ses performances en matière environnementale. Ces divers engagements ont notamment permis à Foncière des Régions d être récompensée lors des Grands Prix Agefi en septembre L entreprise s est vu décerner un prix pour son engagement en matière de responsabilité sociétale. Les critères d évaluation pour obtenir cette récompense étaient la gestion optimisée du capital humain, la prise en compte des préoccupations environnementales dans le développement de l activité et la satisfaction des attentes des parties prenantes (clients-fournisseurs). Les avancées de Foncière des Régions en matière de responsabilité sociétale ainsi que la fiabilité et la qualité de l information publiée dans ses reportings sont reconnues par les grandes agences de notation extra-financière. 7,4 % 17,8 % 20,2 % Proximité du patrimoine par rapport aux transports en commun (Bureaux France en nombre d actifs) 51 % Proches à moins de 500 m 30 % Accessibles entre 0,5 et 1 km 19 % Distant de plus d 1 km 31

34 Foncière des Régions / Rapport d activité % de consommation énergétique à fin 2015, par rapport à Chaque année, Foncière des Régions progresse et se distingue dans son secteur. En 2011, elle a d ailleurs intégré l indice éthique FTSE4Good (1), rejoignant ainsi les sociétés leaders en matière de responsabilité sociétale d entreprise. Contribuer aux réflexions prospectives La consommation du parc Bureaux de Foncière des Régions s établit, en 2011, à un niveau légèrement inférieur aux référentiels. Un niveau de consommation rendu possible grâce à une politique travaux pertinente, des développements exemplaires et une relation étroite avec le locataire pour agir sur l exploitation. Engagée dans des actions concrètes, Foncière des Régions est aussi attentive aux évolutions à venir. Membre fondateur de France Green Building Council (2), de l association HQE et signataire de la Charte d engagement pour la création du cadre de référence HQE Performance, elle participe à ce titre aux travaux de réflexion qui structurent les grandes orientations du secteur en matière de certification et de labellisation. L entreprise est également partie prenante de plusieurs études prospectives sur des sujets de Recherche et Développement, comme la qualité de l air dans les bâtiments récents ou la biodiversité dans les espaces tertiaires. Enfin, Foncière des Régions a l ambition d améliorer significativement l empreinte carbone de ses implantations. Pour ce faire, elle intensifie les actions déjà engagées en valorisant notamment le comportement éco-responsable de ses collaborateurs et a réalisé, en 2011, le bilan de ses émissions de CO ² pour ses quatre implantations de Paris et Metz. (1) La famille d indices FTSE4Good offre aux investisseurs la possibilité de prendre des positions sur des sociétés qui répondent aux normes mondialement reconnues en matière de responsabilité sociale des entreprises. (2) Émanation française du World Green Building Council qui vise à favoriser le développement d un marché mondial «bâtiment vert». De haut en bas : Hôtel Sofitel, Lyon. Atlantis, siège de Cisco, Issy-les-Moulineaux. Siège d Eiffage Construction, Vélizy-Villacoublay.