Bâtir sur de bonnes fondations

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1 FONDS IMMOBILIERS Bâtir sur de bonnes fondations SÉBASTIEN LAMBOTTE MAISON MODERNE Le succès des fonds immobiliers luxembourgeois se confirme. On le doit à un attrait des investisseurs pour cette classe d actifs et, surtout, au positionnement de la place financière comme plateforme de distribution internationale de ces fonds. Mais cette croissance peut-elle être entretenue durablement?

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3 D epuis 2006, Luxembourg accueille un nombre croissant de fonds dédiés aux investissements immobiliers et, par la même occasion, des actifs sous gestion de plus en plus nombreux. L Alfi, au début de cette année, affichait d ailleurs sa satisfaction à l égard du développement de ce segment. Au milieu de l année 2015, la quantité d actifs sous gestion au sein des fonds immobiliers luxembourgeois atteignait 39 milliards d euros. Un an plus tôt, on n en comptabilisait que 32 milliards. Le nombre de fonds, d autre part, ne cesse de croître d année en année. Dans son dernier rapport, qu elle a constitué avec l aide du cabinet EY, l Association luxembourgeoise des fonds d investissement évoque une croissance moyenne annuelle de 16,45 % depuis «Si on regarde le marché international, on constate un attrait important des investisseurs pour cette classe d actifs. Par sa position, en parvenant à attirer et à concentrer un nombre croissant de fonds au niveau de sa juridiction, le Luxembourg profite donc logiquement de la conjoncture actuelle», commente Laurianne Delaunay, senior relationship manager, private equity, real estate & infrastructure au sein de Caceis. Première classe d actifs alternatifs L installation de fonds immobiliers au Grand-Duché n est pas récente. Ils se sont imposés, dès les années 2000, comme la première catégorie sur le segment alternatif. Jusqu il y a peu, c était d ailleurs la seule ayant une présence substantielle. L environnement luxembourgeois justifie le développement de la présence des fonds immobiliers, et ce bien en amont des efforts entrepris par les acteurs financiers et le gouvernement pour développer la part des alternatifs. «On trouve au Luxembourg un véhicule particulier, le fonds d investissement spécialisé (Fis), qui répond depuis de nombreuses années aux besoins de grands promoteurs établis dans les pays voisins, commente Pierre Beissel, associé et head of private equity & real estate au sein du cabinet Arendt & Medernach. D autre part, la législation fiscale en vigueur, avec de nombreux accords fiscaux bilatéraux entre le Luxembourg et diverses juridictions, permet aux fonds luxembourgeois de bénéficier d une certaine neutralité fiscale pour la collecte d actifs et les investissements.» Au-delà de ces atouts historiques, si le nombre de fonds et d actifs sous gestion a crû considérablement ces «Le marché de l immobilier connaît une réelle frénésie.» Bruno Quaak Analyste Aerium dernières années, c est le fait d un environnement luxembourgeois propice à la distribution des fonds, de la présence d une expertise permettant d accéder à un haut niveau de sophistication, mais aussi des efforts réalisés tant par les acteurs de l industrie que par le gouvernement pour développer le segment des alternatifs. «Tous ces éléments réunis en une seule Place, c est relativement unique. C est ce qui contribue à faire du Luxembourg un pivot central pour l administration et la distribution des fonds sur le continent européen, précise Bruno Quaak, analyste chez Aerium, société spécialisée dans la gestion d investissements immobiliers. Il y a une expertise aujourd hui reconnue dans le domaine des fonds immobiliers. Si bien que, lorsqu un gestionnaire d actifs ou un promoteur cherche un lieu pour admi nistrer son fonds, le Luxembourg apparaît rapidement dans la short list des juridictions à envisager. Une fois que quelques acteurs importants ont montré le chemin, un phénomène de concentration naturelle s opère.» Des efforts qui paient Les efforts de développement du segment alternatif se sont notamment traduits par une meilleure communication autour des attraits de la Place, mais aussi par une législation favorable. «La transposition de la directive européenne sur les gestionnaires de fonds alternatifs a aussi «Sur le plan structurel, la plus grande menace, c est Luxembourg lui-même.» Pierre Beissel Associé Arendt & Medernach AIFMD RÉGULER LES GESTIONNAIRES ET NON PLUS LES VÉHICULES La directive AIFM transforme la manière dont est régulé le segment des fonds alternatifs. Avec ce texte, ce ne sont plus les véhicules qui font l objet d un contrôle du régulateur, mais bien les gestionnaires de fonds alternatifs directement. Ce changement réglementaire a pour but d harmoniser les exigences à l échelle du marché européen. En effet, d un État de l Union européenne à l autre, les dispositions réglementaires définissant les propriétés des véhicules pouvaient différer plus ou moins largement. «Le régulateur a donc choisi de déplacer le contrôle directement au niveau des gestionnaires, permettant de ce fait plus de flexibilité dans le choix des véhicules utilisés dans la mise en place d un fonds», commente Pierre Beissel, associé au sein du cabinet Arendt & Medernach. Par exemple, le fonds d investissement spécialisé (Fis), qui a été longtemps apprécié des gestionnaires de fonds immobiliers, exigeait un certain délai, pouvant aller jusqu à deux mois ou plus, pour obtenir un agrément du régulateur. Si la mise en place d un Fis exige toujours, aujourd hui, d obtenir un accord du régulateur, «Le pays profite logiquement de la conjoncture actuelle.» Laurianne Delaunay Senior relationship manager Caceis d autres véhicules peuvent être mobilisés afin de gagner du temps. C est le cas de la société en commandite spéciale (SCSp) et, sans doute, bientôt, du fonds d investissement alternatif réservé (Fiar, lire en page 50). Avec une diversité de véhicules adaptés et plus de facilités pour les mettre en place, le Luxembourg doit continuer à attirer plus d acteurs. Dans ce contexte, AIFMD a permis à des acteurs de se repositionner plus facilement. Des gestionnaires de fonds alternatifs tiers, sous le contrôle de la CSSF donc, peuvent proposer à des promoteurs de passer par eux pour la mise en place de leurs fonds. «Pour des acteurs de petite envergure, qui n ont pas la possibilité d avoir leur propre AIFM, c est aujourd hui une facilité leur permettant de mettre en place leur projet plus facilement tout en offrant aux investisseurs toutes les garanties prévues dans AIFMD», précise Pierre Beissel. De cette manière, la directive (qui a fait l objet d une transposition rapide au Luxembourg) redéfinit l écosystème. Il appartient au Luxembourg de profiter des nouvelles possibilités offertes. 26 Supplément Fonds d investissement

4 été accompagnée de la création de la société en commandite spéciale. Ce véhicule flexible, apprécié des acteurs du segment immobilier, a permis de renforcer l attractivité du Luxembourg. Il attire notamment plus de promoteurs ou de gestionnaires de fonds anglosaxons», poursuit M. Beissel. L entrée en application de la directive AIFM est de nature à favoriser l écosystème luxembourgeois, qui compte de nombreux acteurs et prestataires capables de servir les promoteurs de fonds. «La directive change quelque peu le paysage à l échelle européenne, commente Laurianne Delaunay. Par exemple, elle impose aux gestionnaires de fonds alternatifs de s appuyer sur une banque dépositaire. L expertise luxembourgeoise développée au fil des années en la matière, avec des dépositaires déjà en place, a permis de renforcer la position de Luxembourg. Elle attire, entre autres, des fonds en provenance du Royaume-Uni, où la législation ne prévoyait pas de structures similaires jusqu alors.» Au-delà, les acteurs désireux de mettre en place des structures d investissement dans l immobilier au Luxembourg trouveront une expertise de choix. «Tant au niveau fiscal que légal, ils trouveront des acteurs présents pour les conseiller, mais aussi de nombreux prestataires pour assurer l administration centrale de leurs fonds, ou encore des gestionnaires de fonds alternatifs tiers, régulés par la CSSF, qui mettront leur agrément à leur disposition», ajoute Pierre Beissel. Le Luxembourg permet d accéder à un haut niveau de sophistication. «En matière de fonds immobiliers, un standard luxembourgeois est en train de s établir, poursuit l avocat. C est un gage de confiance pour de nombreux acteurs et il le deviendra encore plus si l effort est poursuivi, notamment par la mise en place du fonds d investissement alternatif réservé (Fiar). Ce véhicule pourrait être un excellent outil pour les acteurs d envergure.» Gagner en maturité pour avancer Le Luxembourg dispose de solides fondations pour asseoir sa position dans le domaine des fonds immobiliers. Il faut donc continuer à bâtir au départ de ces bases, tout en veillant à les renforcer régulièrement. «Le Luxembourg, en gagnant en transparence, est parvenu à renforcer son image et offre désormais plus de garanties en matière d investissement. Dans le contexte réglementaire actuel, il nous appartient d entretenir cette terre fertile pour profiter des opportunités qu offre le marché au niveau des fonds immobiliers», commente Bruno Quaak. CONSTAT La conjoncture est actuellement propice à l investissement dans l immobilier. La conjoncture est actuellement propice à l investissement dans l immobilier. «Le marché de l immobilier connaît une réelle frénésie», poursuit l analyste d Aerium. «Dans un contexte où les marchés présentent beaucoup d insécurité pour des rendements qui ne sont pas au rendez-vous, beaucoup d investisseurs cherchent des classes d actifs à la fois sûres et présentant un rendement honorable. C est le cas de l immobilier», précise pour sa part Laurianne Delaunay. Toutefois, l investissement immobilier ne répond pas aux mêmes règles que le marché des titres. Par sa nature, l actif est moins liquide. «Sur des biens core, comme le résidentiel ou le bureau, nous nous retrouvons dans une situation où il y a plus d acheteurs que de vendeurs, constate Mme Delaunay. On constate dès lors qu un certain nombre de gestionnaires d actifs se tournent vers des investissements plus particuliers.» Certains sont tentés d investir dans des projets d infrastructures, des data centers, des structures hôtelières «Il y a en effet une tendance à la diversification. Le problème est que les investisseurs core ne connaissent pas ou peu ces classes d actifs sous-jacents et ces marchés spécifiques. Or, ils sont régis par des règles spécifiques, qui sont parfois bien éloignées de celles du marché de l immobilier traditionnel», poursuit Bruno Quaak. Le marché US, plus porté sur les investissements alternatifs, serait 309 Le nombre de fonds et sous-fonds immobiliers domiciliés au Luxembourg au 3 e trimestre C'est, en millions d'euros, le montant des actifs sous gestion dans les fonds immobiliers au Luxembourg au 3 e trimestre ,9 % C'est le taux de croissance en cinq ans (entre 2010 et 2015) des actifs sous gestion dans les fonds immobiliers au Luxembourg au 3 e trimestre (Source : Alfi) 28 Supplément Fonds d investissement

5 plus mature et pourrait inspirer le Luxembourg et ses acteurs, s ils désirent aller plus loin encore. «Outre-Atlantique, on peut voir des fonds d investissement spécialisés dans des domaines très précis : les structures hôtelières, les maisons de retraite, les hôpitaux, poursuit-il. Nous n avons pas encore cette culture et cette maturité de marché. Aujourd hui, face à ces investissements, et des risques difficiles à évaluer, les acteurs peinent à saisir les opportunités.» De nouveaux acteurs, de nouveaux risques Le succès rencontré par les fonds immobiliers incite de nouveaux acteurs à s inscrire dans le marché. Si des opportunités existent, sur tous les marchés, gare au miroir aux alouettes. «De bons deals, très médiatiques, attirent de nouveaux acteurs, qui envisagent les opportunités au départ de ces deals. Or, ils ne sont que rarement le juste reflet du marché, commente Bruno Quaak. D autre part, dans un marché où il y a un nombre croissant d investisseurs, les rendements se compressent et les deals se négocient plus âprement.» La nécessité de procéder à des analyses plus fines des risques se fait ressentir. On constate une réelle tension, nouvelle, depuis une petite année. Dans ce contexte, il faut apprendre à investir de manière plus rationnelle. Cela exige d être plus proche du marché, de développer des stratégies cohérentes, d opérer une bonne diversification tant géographique que typologique, afin de mieux investir. Les acteurs, en Europe, et donc ceux présents au Luxembourg, doivent encore gagner en maturité. Mais, la Place luxembourgeoise, en bonne position, à toutes les cartes en main pour y arriver. Dans ce marché où on bataille désormais fermement, on constate aussi une tendance à la consolidation au profit d acteurs plus importants, qui profitent de leur longue expertise. «Des acteurs que le Luxembourg parvient désormais à attirer. Le pays, avec ses nombreux véhicules, parvient à satisfaire tant les grands acteurs que les petits. Ils trouvent, ici, toute la flexibilité nécessaire à la poursuite de leurs objectifs», ajoute Laurianne Delaunay. À plus long terme, il y a de bonnes raisons d être confiant quant à la prospérité des fonds d investissement immobiliers au Luxembourg. La réussite de la Place sur ce segment peut cependant être influencée par divers facteurs, structurels d une part, et conjoncturels d autre part. «Si l on considère les facteurs structurels, la ANALYSE Les acteurs doivent encore gagner en maturité. plus grande menace du Luxembourg en la matière, c est Luxembourg luimême. Il nous faut parvenir à maintenir la stabilité actuelle et notamment une fiscalité acceptable pour ces fonds. Nous profitons aujourd hui d une relative neutralité fiscale. Mais des éléments symboliques comme l annonce d une énième augmentation de l impact fiscal sur les soparfi, si elle devait avoir des suites pourraient à terme avoir des conséquences importantes», met en garde Pierre Beissel. Une attractivité qui ne se dément pas Pour lui, le régulateur doit également rester flexible et ouvert. «Si son rôle à l égard des véhicules est moindre depuis l entrée en vigueur d AIFMD, il s est renforcé envers les gestionnaires de fonds. C est avec eux, en offrant des garanties aux investisseurs, qu il doit travailler pour faire avancer la Place.» Au niveau conjoncturel, à moyen terme, l attractivité et la bonne santé des fonds immobiliers devraient se maintenir. Tant que les taux d intérêt resteront bas, le marché de l immobilier devrait continuer à prospérer. Tant que les marchés financiers resteront incertains tout en proposant des rendements faibles, l intérêt des investisseurs pour les fonds immobiliers devrait se maintenir. «Pour les cinq à dix années à venir, je ne pense pas que la situation va beau coup évoluer», assure Pierre Beissel. Selon Bruno Quaak, il faut cependant pouvoir considérer l évolution des rendements eu égard à la frénésie constatée sur le marché des fonds immobiliers. «Considérant qu il y a plus de pression sur les rendements, le risque que les taux remontent, ne fût-ce qu un peu, pourrait entraîner certaines complications. Les acteurs des fonds qui n ont pas su se préparer ou anticiper les perspectives à venir dans leurs analyses, soit du fait de leur immaturité, soit du fait de leur incapacité à bien prendre la mesure du risque financier concomitant à tout investissement immobilier, pourraient être confrontés à des problèmes quand viendra le moment de sortir de l investissement avec l espoir de réaliser une plus-value, à un horizon de cinq à dix ans», précise-t-il. Selon l analyste, les structures les plus anciennes, quant à elles, possèdent une capacité de résilience suffisante, et disposent d une expertise forte, gagnée notamment au travers de la précédente crise financière, leur permettant de bien appréhender l avenir. EN RÉSUMÉ Les fonds d investissement immobiliers représentent la première catégorie sur le segment des fonds alternatifs au Luxembourg. Un succès bâti sur le savoir-faire de la Place dans le domaine de la distribution et que la récente directive européenne AIFM doit contribuer à renforcer davantage. 30 Supplément Fonds d investissement