La loi ALUR, un dispositif aux impacts paradoxaux sur le marché immobilier du résidentiel

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1 Le marché en toute transparence Octobre Spécial Résidentiel EDITO La loi ALUR, un dispositif aux impacts paradoxaux sur le marché immobilier du résidentiel Un an après sa promulgation, la loi ALUR a vu un certain nombre de ses mesures appliquées, dont l une de ses mesures phare, l encadrement des loyers. Le décret du 10 juin 2015 détermine les conditions de mise en œuvre de ce dispositif destiné à limiter les loyers prohibitifs. Il encadre les hausses des loyers lors de changement de locataire ou de renouvellement du bail. Paris intra-muros est la première ville concernée. Le loyer d un logement mis en location ne peut excéder de 20% le loyer de référence arrêté par le préfet sur la base des données produites par les observatoires locaux des loyers. Le décret prévoit toutefois que, dans le cas de logements aux caractéristiques particulières de localisation ou de confort, le bailleur peut appliquer un complément de loyer. Le dispositif d encadrement des loyers s applique dans les zones dites «tendues» du marché locatif, où le déséquilibre marqué entre l offre et la demande de logements entraîne des loyers élevés. Il peut, en théorie, faciliter l accès au logement et limiter les dérives. Mais il constitue un point de crispation et un frein majeur pour les investisseurs. Impossible ajustement du loyer d un bien à sa valeur de marché, diminution potentielle de la rentabilité locative : l encadrement des loyers crée a minima la prudence et l attentisme chez les investisseurs qui risquent de fuir un marché résidentiel locatif en perte d attractivité. A moins qu ils ne se tournent vers le résidentiel alternatif : résidences étudiantes ou résidences seniors notamment. Ces derniers mois, on a vu plusieurs investisseurs institutionnels traditionnellement attirés vers l immobilier tertiaire ou résidentiel classique se tourner vers ces investissements dits «alternatifs». Ce nouvel engouement, a donné une seconde vie aux marchés des résidences seniors et des résidences étudiantes qui s étaient développés plutôt au début des années A ceci près que désormais les investisseurs sont davantage impliqués dans le choix de leur locataire : au-delà du rendement et de la durée du bail, les investisseurs s engagent sur ces actifs dans le cadre de véritables partenariats avec leurs exploitants, s assurant ainsi encore une plus grande sécurité de leur flux locatifs. Jones Lang Lasalle Expertises est un conseil privilégié qui les accompagne tout au long du processus d investissement : du choix de leurs actifs (en analysant les business plans des exploitants) aux estimations dans le cadre des financements ou de la comptabilité du fonds. Marie MARTINS, Directeur France Marché Le marché du Résidentiel : 1er semestre 2015 Focus Loi ALUR Encadrement des loyers Interviews Loïc Hervé, Gécina - Directeur du patrimoine immobilier Gilles Bonnier, Dometude - Directeur général SOMMAIRE page 2 page 3 page 5 page 7 JLL Expertises Références et chiffres clés Contacts page 8 page 9

2 920 millions d euros investis en immobilier résidentiel en bloc en France au premier semestre 2015 MARCHÉ Le premier semestre de l année 2015 a été marqué par une tendance déjà observée en 2014, un déficit de produits et une demande forte. La faiblesse des opportunités d investissement a donc maintenu l activité à un niveau stable avec un volume global investi en immobilier résidentiel en bloc dans l ancien de 920 millions d euros, soit une légère progression de 0,2% par rapport au premier semestre Au cours du premier semestre la demande des investisseurs a été importante, et notamment celle des investisseurs privés et Family Office qui ont représenté 31,9% des volumes investis, malgré les interrogations soulevées par la Loi ALUR et l encadrement des loyers. Les investisseurs institutionnels ont quant à eux représenté 31,7% des engagements, avec une stratégie orientée vers un rééquilibrage de leur portefeuille sur des actifs de grand standing et la revente d une partie de leur patrimoine dit «intermédiaire». Les investisseurs court terme et opportunistes, ont quant à eux souffert d un déficit de produits qui a eu pour conséquence de maintenir les prix à des niveaux importants et de les tenir éloignés des opportunités de marché. Ces derniers n ont en effet représenté que 13,7% des engagements. Les bailleurs sociaux ont représenté, quant à eux, 22,8% des investissements, principalement en région parisienne. Volumes investis en immobilier résidentiel en bloc (en milliard d euros) 3 2,5 1,15 2 1,85 1,70 1,80 1,24 1,55 1,5 1,15 1 1,03 Paris et l Île-de-France (hors Paris) ont absorbé respectivement 46% et 43,4% des transactions, des volumes en baisse pour Paris mais en forte hausse pour l Îlede-France, avec un doublement des montants investis. La province a également profité de l appétit des investisseurs avec une part des investissements de 10,6%, les volumes ayant progressé de 70%. 0,5 0 0,60 1,40 1,61 0,91 0, er semestre 2 ème semestre Année Enfin la pression sur l offre disponible a maintenu les taux de rendement prime sur des niveaux historiquement bas, en moyenne 2,5% à Paris, 3,25% en région parisienne et 4% en province. Sources : JLL/Cercle Résidentiel 2 Valeurs d Experts octobre 2015

3 Loi ALUR, Encadrement des loyers FOCUS Paris Parc privé Locaux d habitation ou locaux mixte (professionnel et habitation) Résidence principale du locataire Loi 1989 Signé ou renouvelé depuis le 1 er août 2015 Application de la loi ALUR A l origine, le dispositif était destiné à enrayer la flambée des loyers dans les zones tendues et devait ainsi concerner 28 agglomérations où la demande de logement excédait largement l offre disponible sur le marché. Il a finalement été limité à Paris et aux communes volontaires comme Lille qui devrait le mettre en place à l automne prochain. La métropole devrait être suivie par Grenoble (38) et Saint-Ouen (93), également intéressées par l instauration d un système d encadrement. Pour l heure, cette politique est appliquée à titre expérimental dans la capitale où 60% des habitants sont locataires et où les loyers ont fortement augmenté au cours de la dernière décennie. Ainsi le dispositif d encadrement des loyers pour les locations de résidences principales est la mesure phare de la loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové). Depuis le 1 er août 2015, les baux d habitation conclus ou renouvelés sont tenus de fixer un loyer compris dans une fourchette de prix définie par arrêté préfectoral. En effet, les propriétaires parisiens qui mettent un logement en location pour la première fois ou qui renouvellent un contrat arrivé à son terme doivent respecter un montant de loyer compris entre -30% et +20% du loyer de référence. Ainsi, Paris est désormais découpée en quatorze secteurs géographiques regroupant 80 quartiers dans lesquels ont été fixés des niveaux de loyers de référence exprimés en euros par mètre carré en fonction du type de location (meublée ou non), du nombre de pièces, et de l époque de construction. Les loyers de référence vont ainsi de 10,6 /m²/mois (loyer minoré pour un T3 situé dans le secteur 13 et dans un immeuble de ) à 40,9 /m²/mois (loyer majoré pour un studio situé dans le 1er secteur et dans un immeuble construit après 1990). Selon les calculs de l Observatoire des loyers de l agglomération parisienne (OLAP), l encadrement devrait bénéficier à un nouveau locataire sur cinq, avec des baisses de loyers allant de 50 à 240 pour les locations les plus chères. A noter que pour les bailleurs réticents à appliquer ces nouvelles dispositions (le loyer qui serait supérieur au loyer de référence majoré), le locataire peut alors demander une diminution du loyer devant la Commission Départementale de Conciliation ou directement devant le Tribunal d Instance dans les 3 ans à compter de la signature du bail. Le trop-versé sur la période sera alors remboursé au locataire. Cependant, si le loyer de référence majoré est atteint, il est possible d ajouter un complément de loyer exceptionnel. Celui-ci s applique si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort dont sont dépourvus ses voisins pour des biens ayant des caractéristiques similaires. 3 Valeurs d Experts octobre 2015

4 FOCUS (SUITE) Le montant du complément et les caractéristiques le justifiant sont obligatoirement mentionnés dans le bail. Découpage de Paris en 14 secteurs Les 14 secteurs parisiens Le locataire peut contester ce complément, auprès de la commission départementale de conciliation, dans un délai de 3 mois après la signature du bail. Inversement, si le bien était sous-loué, il est possible pour le bailleur d augmenter le nouveau loyer. Cette augmentation est limitée à 50% de l écart entre le loyer de marché et le dernier loyer appliqué au précédent locataire (éventuellement révisé) et dans la limite : Secteur 1 Secteur 4 Secteur 2 Secteur Secteur 7 50 Secteur Secteur Secteur 13 du loyer de référence majoré, de 15 % du coût réel des travaux TTC si des travaux d amélioration ou liés à la décence ont été réalisés depuis la dernière location. Secteur 3 Secteur 6 Secteur 8 Secteur 10 Secteur 12 Secteur 14 Loyers maximaux applicables à Paris Loyers de référence majoré (+20%) Exemple : Prix au m² en /mois pour la location d un 3 pièces dans Appartement un immeuble 3 ancien pièces (antérieur loué nu à 1946) dans un immeuble construit avant 1946 de 22 à 24 de 25 à 26 de 28 à 30 Par conséquent, ce dispositif qui doit permettre une meilleure accessibilité au logement risque dans un premier temps de freiner les investisseurs qui voient leur rentabilité se réduire face au nombre d obligations croissant et qui pourraient être tenté d orienter leurs investissements vers d autres catégories d actifs. Rapidement ce dispositif deviendra une composante de la valeur du bien. Charge à nous, Experts en évaluation immobilière de prendre en compte ces nouveaux paramètres et de caler nos hypothèses d évaluation (plafonnement du loyer de renouvellement ou de la valeur locative de marché, des honoraires de commercialisation, etc). de 24 à 25 de 26 à 28 + de 30 4 Valeurs d Experts octobre 2015

5 Loïc Hervé, Directeur du patrimoine immobilier de Gecina INTERVIEW Loïc Hervé Directeur du patrimoine immobilier Gecina est propriétaire à 100% de résidences étudiantes gérées à travers sa société d exploitation Campuséa. Loïc Hervé, Directeur du patrimoine immobilier nous livre son retour d expérience sur la loi ALUR. «La loi ALUR est loin de créer la dynamique attendue.» Un an après la promulgation de la loi ALUR, quel est le bilan côté investisseurs? Le sentiment est plutôt négatif. Globalement, cette Loi a tendance à faire fuir les investisseurs individuels, déjà peu portés sur le produit résidentiel. L encadrement des loyers crée notamment beaucoup d attentisme et d incertitude chez les investisseurs. Les ventes au détail sont aussi devenues très contraintes. Cela nous a conduit à poursuivre notre politique de cession progressive du résidentiel avec une nouvelle approche : la vente d appartements au fil de l eau, lors du départ naturel des locataires. Comment les bâilleurs s en sortent-ils? Ils sont contraints de tous côtés! L encadrement des loyers les empêche de capter une partie significative de l écart entre la valeur de marché du produit et le loyer du locataire sortant. Selon les statistiques CLAMEUR, cela a conduit les bâilleurs à réduire leurs efforts de rénovation. La Loi complique les rapports locatifs. Les bâilleurs doivent absorber, d un côté, le coût lié au surcroît de réglementation et, d un autre côté, la minoration obligatoire des honoraires. C est assez décourageant pour eux. La Loi a-t-elle tout de même des effets positifs? La suppression du COS est un élément positif qui permet une légère densification de la ville. Pour Gecina, cela représente un potentiel de m2 de constructibilité complémentaire (sur un patrimoine résidentiel global de m²), grâce à la surélévation d immeubles ou la construction de bâtiments complémentaires. Quelles sont actuellement vos cibles d investissement en matière résidentielle? Le résidentiel représente encore 27% du patrimoine total de Gecina à fin Gecina poursuit depuis plusieurs années une stratégie de spécialisation sur le bureau, avec un objectif de 80% du patrimoine. En parallèle, nous réduisons progressivement notre patrimoine résidentiel traditionnel, tout en continuant notre développement sur le résidentiel étudiant. Cela passe par l acquisition de nouvelles résidences étudiantes ou la revalorisation d actifs au sein de notre patrimoine, comme la transformation de bureaux obsolètes en logements étudiants. Pourquoi ce choix de diversification par les résidences étudiants? Il y a des besoins colossaux en logements étudiants en France et en particulier sur le Grand Paris. Et Gecina dispose déjà d un vrai savoir-faire en matière d habitation, qui représente un avantage concurrentiel certain sur ce marché. Ces actifs dégagent des rendements plus élevés que le résidentiel classique, assez proches de ceux des bureaux. 5 Valeurs d Experts octobre 2015

6 Valeurs d Experts INTERVIEW (SUITE) «La Loi ALUR a accentué la frilosité des investisseurs à l égard du résidentiel.» 6 Aujourd hui, nous avons lits en exploitation et en développement. Nous proposons des résidences avec des services connexes pour faciliter l emménagement et le quotidien de nos locataires étudiants. Nous avons pour objectif d atteindre une taille critique de à lits. Quel est le business model de votre résidentiel étudiant? Gecina est propriétaire à 100% des actifs et les gère à travers sa société d exploitation Campuséa. Ce statut unique, gage de qualité, constitue un réel argument qui intéresse les collectivités locales. Nous nous concentrons sur Paris intra-muros, le Grand Paris et sur de grandes villes étudiantes comme Bordeaux, Lille, Lyon et bientôt Marseille. Nous visons des résidences de 180 à 200 lits, taille permettant l emploi de personnel sur site. Comme mono-propriétaire exploitant, nous avons une gestion simple et réactive des produits : nous pouvons les ajuster à une clientèle qui évolue sans cesse. Les produits gagnent donc en valeur dans le temps. Va l e u r s d E x p e r t s o c t o b r e

7 INTERVIEW Résidentiel étudiant : un marché en croissance constante Gilles Bonnier Directeur général Dometude ouvre, sous la marque Kley, sa première résidence étudiante à Caen, en septembre Gilles Bonnier, son Directeur général, expose son approche novatrice d opérateurpropriétaire. «Il y a un besoin évident de développer les capacités des résidences étudiantes.» Quel est le business model de Dometude? Dometude intervient sur le marché du résidentiel étudiant avec pour singularité d être à la fois investisseur et opérateur. Pour chaque projet, nous maîtrisons à la fois l immobilier, le développement de la marque commerciale, l exploitation et toutes les offres de services destinées à notre cible, les étudiants. Ceci nous distingue des loueurs en meublé professionnel (LMP), qui dominent 90 % du secteur privé du marché. Notre positionnement d opérateur-propriétaire nous donne une capacité de développement rapide : dès qu une opération répond à nos critères en termes de cahier des charges, de localisation et d investissement, nous pouvons la monter, sans attendre d avoir vendu à la découpe des lots. Vous avez investi d abord à Caen, pourquoi? Caen est une importante ville étudiante de France, avec étudiants représentant 22 % de sa population. Nous y avons acquis en VEFA un immeuble de m2 en entrée de ville, accolé au campus universitaire. Par sa localisation et sa taille, il correspondait parfaitement à notre cible : une ville de province avec une population de 20 à étudiants et un immeuble pouvant abriter 300 lits en moyenne. Nous ouvrirons cette première résidence en septembre Nous venons, par ailleurs, de signer pour des immeubles à Toulouse et à Marseille. Nous prévoyons ainsi de créer lits étudiants d ici 2022, répartis à 50/50 entre régions et Ile-de-France. Selon vous, comment le marché du résidentiel étudiant va-t-il évoluer? La France compte 2,2 millions d étudiants dont 11 % sont des étrangers et plus de 50 % changent de région pour faire leurs études. Or, en province, il existe aujourd hui seulement places en CROUS et autant en résidences étudiantes. La demande est d autant plus supérieure à l offre que la population étudiante croît de 1 % par an : sur une ville de étudiants, cela signifie 300 étudiants de plus chaque année. En supposant que 20 % logent en résidence étudiante privée, il faut créer 60 lits par an. Il y a un besoin évident de développer les capacités des résidences étudiantes. Qu est-ce qui distingue votre offre Kley d une offre hôtelière? L offre Kley de Dometude est une offre résidentielle «tout compris» originale. Nous l avons construite autour des besoins spécifiques des étudiants : un logement qualitatif, sûr et à proximité du lieu d étude, des conditions de travail optimales et des espaces partagés pour travailler, se restaurer ou se détendre. En outre, nous fournissons des services facilitant la vie quotidienne, comme une conciergerie digitale. Ce que nous développons, c est l environnement propice à la réussite des études, l offre résidentielle adaptée aux nouvelles générations d étudiants. 7 Valeurs d Experts octobre 2015

8 JLL EXPERTISES Répartition géographique des expertises (en nombre) hors retail opérées en 2014 En 2015 France Nombre de résidences 360 expertisées En valeur 7,2 milliards en 2014 Références JLL Expertises assiste ses clients, en France et à l international, dans la détermination de la valeur de leur patrimoine. Nos équipes interviennent sur l ensemble des types d actifs. L expérience de nos consultants et notre connaissance des marchés immobiliers garantissent la rigueur et le professionnalisme de nos évaluations. Nous pouvons également vous accompagner dans le cadre de vos réflexions stratégiques, à travers plusieurs types de missions de conseil. Nos compétences en pilotage garantissent à nos clients une fiabilité dans nos approches et une réponse sur-mesure et ce, quelque soit la taille du portefeuille à étudier. Nous vous garantissons un strict respect des délais tout en maintenant une haute qualité de nos rendus. L équipe European Valuation Advisory de Jones Lang LaSalle est composée de 400 experts immobiliers répartis dans 20 pays européens. Les chiffres ,54 millions 99 milliards d évalués expertises 49 collaborateurs 43% MRICS 9 RICS 6 ReV 11 IFEI 2 HypZert CA 8 Valeurs d Experts octobre 2015

9 CONTACTS Gareth Sellars Marie Martins Président +33 (0) gareth.sellars@eu.jll.com Directeur +33 (0) marie.martins@eu.jll.com Anne-Sophie Leclere Expert senior +33 (0) anne-sophie.leclere@eu.jll.com Christophe Volle Département Investissement Responsable Pôle Résidentiel +33 (0) christophe.volle@eu.jll.com La Défense Lyon Marseille Bordeaux Coeur Défense 55 avenue Foch 21 rue de la République 16 cours de Tournon esplanade Charles de Gaulle Lyon Marseille Bordeaux Paris La Défense Cedex Tél : +33 (0) Tél : +33 (0) Tél : +33 (0) Tél : +33 (0) COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, inc Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et d adaptation par tous procédés réservés pour tous pays. Toute reproduction intégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, faite sans l autorisation de Jones Lang LaSalle IP, inc. ou de ses ayants droits est illicite (art. L du Code de la propriété intellectuelle) et constitue une contrefaçon sanctionnée par les articles L et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Jones Lang LaSalle IP, inc. ne saurait en tout état de cause être tenu responsable de tout dommage direct ou indirect ou de toute perte subie en raison d une inexactitude ou d une incorrection de ce document. LU Fotolia.com