MAÎTRISER LES TECHNIQUES DE L IMMOBILIER

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1 Marie FONDACCI GUILLARMÉ MAÎTRISER LES TECHNIQUES DE L IMMOBILIER Transaction immobilière Gestion locative Gestion de copropriété Cours complet Cas d étude ENSEIGNEMENT PROFESSIONNEL FORMATION CONTINUE

2 Professeur en classe de BTS à Toulon (institut Optima) depuis 1999, Marie Fondacci Guillarmé enseigne également les techniques du bâtiment et la lecture de plan, le droit de la construction et le droit de l urbanisme. Ce manuel repose spécifiquement sur son enseignement dédié à la préparation du BTS Professions immobilières dont un nouveau référentiel a été institué par l Éducation nationale à la rentrée FORMATION CONTINUE ENSEIGNEMENT PROFESSIONNEL Chez le même éditeur Bernard de Polignac, Jean-Pierre Monceau & Xavier De Cussac, Expertise immobilière. Guide pratique, 6 e éd., 496 p. Patrick Gérard, Pratique du droit de l urbanisme. Urbanisme réglementaire, individuel et opérationnel, 6 e éd., 336 p. Patricia Grelier Wyckoff, Pratique du droit de la construction. Marchés publics et privés, 6 e éd., 622 p. Jean-Louis Sablon, Le contentieux des dommages de construction. Analyse et stratégie, 384 p. Publics Élèves préparant le BTS Professions immobilières Étudiants en licence et licence professionnelle Professionnels en activité désireux de disposer d un manuel de référence pour se perfectionner ainsi que pour mettre à jour et asseoir leurs connaissances Conforme au tout nouveau programme du BTS Professions immobilères, ce manuel entièrement nouveau est illustré de nombreux cas d étude complets et réels. Sommaire La transaction immobilière Les frais de notaire : Dans l ancien Dans le neuf Les plus-values immobilières : Calcul de l impôt sur la plus-value brute Calcul de l impôt sur la plus-value nette imposable Impôts et prélèvements sociaux La surtaxe Terrains à bâtir Les méthodes d évaluation des valeurs vénales : La notion de valeur vénale Étude du terrain Villas et propriétés foncières Appartements Conseiller un client sur un choix d investissement locatif : Les bases de l enregistrement fiscal Calcul de l impôt sur le revenu Comparatif régime réel et microfoncier Les dispositifs de défiscalisation Analyse financière de l acquéreur : Les crédits immobiliers La loi Scrivener Le plan de financement La succession : Part de la succession revenant aux descendants Les abattements L attestation de propriété La déclaration de succession Le partage Le viager : Le principe Le viager occupé Le viager libre Le prêt viager hypothécaire La gestion locative La location d un logement nu : Le logement décent Les conditions financières de la location La signature du bail Les diagnostics L état des lieux Le loyer en cours de bail Clause de travaux d amélioration Le loyer renouvelé Les modalités de congé La colocation Résiliation du contrat de location Les aides au logement Le bail meublé et la location saisonnière : Le bail meublé La location saisonnière Litiges Le bail commercial et le bail professionnel : Le bail commercial Le bail professionnel La reddition des comptes : Le mandat de gestion Les charges d un logement La provision sur charges La régularisation des charges Le logement social : Les conditions d accès Le calcul de la surface La révision du loyer et le surloyer La gestion de la copropriété La copropriété : Principes d applicabilité du droit de la copropriété La création de la copropriété Le syndic : Principe Le contrat de syndic Les documents comptables La comptabilité : L état financier Le budget prévisionnel Le compte de gestion pour travaux État des travaux Le déroulement d une assemblée générale : Les règles de majorité Le procès-verbal La répartition des charges : Principe Le recouvrement des charges impayées En 1 re de couverture, de haut en bas : Tours à Paris La Défense Pixel & Création/fotolia. Remise des clés à un propriétaire Michael Nivelet/fotolia. Un contrat de syndic Christophe Picaud. Réunion de professionnels de l architecture et de l immobilier auremar/fotolia. Réalisation de la couverture : Christophe Picaud Code éditeur : G13828 ISBN :

3 Marie Fondacci-Guillarmé Maîtriser les techniques de l immobilier Transaction immobilière, gestion locative et gestion de copropriété

4 ÉDITIONS EYROLLES 61, bd Saint-Germain Paris Cedex 05 Aux termes du Code de la propriété intellectuelle, toute reproduction ou représentation intégrale ou partielle de la présente publication, faite par quelque procédé que ce soit (reprographie, microfilmage, scannérisation, numérisation...) sans le consentement de l auteur ou de ses ayants droit ou ayants cause est illicite et constitue une contrefaçon sanctionnée par les articles L et suivants du Code de la propriété intellectuelle. L autorisation d effectuer des reproductions par reprographie doit être obtenue auprès du Centre français d exploitation du droit de copie (CFC) 20, rue des Grands-Augustins Paris. Groupe Eyrolles, 2013, ISBN :

5 Table des matières Partie I La transaction immobilière CHAPITRE 1. Les frais de notaire... 3 Les frais de notaire dans l ancien... 3 Les frais de notaire dans le neuf... 5 CHAPITRE 2. Les plus-values immobilières... 7 Calcul de l impôt sur la plus-value brute... 8 Calcul de l impôt sur la plus-value nette imposable (PVNI)... 9 Impôts et prélèvements sociaux... 9 La surtaxe Terrains à bâtir CHAPITRE 3. Les méthodes d évaluation des valeurs vénales La notion de valeur vénale Étude du terrain Villas et propriétés foncières... 16

6 IV Table des matières Appartements Applications CHAPITRE 4. Conseiller un client sur un choix d investissement locatif Les bases de l enregistrement fiscal Calcul de l impôt sur le revenu Comparatif régime réel et microfoncier, application Les dispositifs de défiscalisation CHAPITRE 5. Analyse financière de l acquéreur Les crédits immobiliers La loi Scrivener Le plan de financement Application CHAPITRE 6. La succession Part de la succession revenant aux descendants Les abattements L attestation de propriété La déclaration de succession Le partage Application CHAPITRE 7. Le viager Le principe Le viager occupé Le viager libre Le prêt viager hypothécaire... 91

7 Table des matières V Partie II La gestion locative CHAPITRE 8. La location d un logement nu Le logement décent Les conditions financières de la location La signature du bail Les diagnostics L état des lieux (art. 3) Le loyer en cours de bail Clause de travaux d amélioration (art. 17e) Le loyer renouvelé (art. 17c) Les modalités de congé (art. 15) La colocation Résiliation du contrat de location (art. 24) Les aides au logement CHAPITRE 9. Le bail meublé et la location saisonnière Le bail meublé La location saisonnière Litiges CHAPITRE 10. Le bail commercial et le bail professionnel Le bail commercial Applications Le bail professionnel CHAPITRE 11. La reddition des comptes Le mandat de gestion Les charges d un logement Application

8 VI Table des matières La provision sur charges La régularisation des charges Application CHAPITRE 12. Le logement social Les conditions d accès Le calcul de la surface La révision du loyer et le surloyer Application Partie III La gestion de la copropriété CHAPITRE 13. La copropriété Principes d applicabilité du droit de la copropriété La création de la copropriété Application CHAPITRE 14. Le syndic Principe Le contrat de syndic Les documents comptables CHAPITRE 15. La comptabilité L état financier Le budget prévisionnel Le compte de gestion pour travaux État des travaux CHAPITRE 16. Déroulement d une assemblée générale Les règles de majorité Le procès-verbal (art. 17)

9 Table des matières VII CHAPITRE 17. La répartition des charges Principe Application Le recouvrement des charges impayées