COTATION DES IMMEUBLES DE BUREAUX

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Zoé Bourgeois
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1 COTATION DES IMMEUBLES DE BUREAUX GRILLE DE COTATION 4 ème trimestre 2000 PARIS - ILE DE FRANCE

2 A. PREMIER GROUPE DE CRITERES : ETAT ET FINITIONS DE L IMMEUBLE. 1. ETAT a) Neuf ou restructuré et occupé depuis moins de 5 ans : 4 b) Seconde main, occupé depuis moins de 10 ans : 3 c) Ancien : 1 2. ARCHITECTURE ET VISIBILITE EXTERIEURE : 3 à 1 3. ENVIRONNEMENT IMMEDIAT : 3 à 1 4. QUALITE DES LOCATAIRES : 3 à 1 5. SURFACE UTILE BRUTE LOCATIVE DE L ETAGE COURANT 2 a) 1500 m 2 et plus : 4 b) de 800 à 1499 m 2 :3 c) de 300 à 799 m 2 :2 d) moins de 299 m 2 : 1 6. HAUTEUR LIBRE SOUS PLAFOND EN ETAGE COURANT (mesurée dans les bureaux et sous les faux plafonds) a) 2,70 m et plus : 3 b) de 2,60 m à 2,70 m : 2 c) de 2,40 m à 2,60 m : 1 N.B. en dessous de 2,40 m de hauteur libre sous plafond, aucun point n est crédité. 1 Immeuble restructuré : immeuble dans lequel ont été réalisés des travaux qui par leur importance équivalent à une reconstruction. 2 La surface est mesurée sans différence de niveaux et doit présenter une forme monolithique et compacte. 2/11

3 7. FLEXIBILITE DES ETAGES a) Choix possible entre tout en " open space " ou tout cloisonné : 3 b) Choix plus limité à faire entre cloisonnement total ou " open space " partiel et cloisonnement : 2 c) Pas de choix possible, cloisonnement déjà effectué, existence de poteaux et de murs porteurs : 1 8. ECLAIREMENT NATUREL DES SURFACES : 3 à 1 9. QUALITE DES FINITIONS (parties communes) a) Haut de gamme : 3 b) Correcte : 2 c) Médiocre : SITUATION JURIDIQUE DE L IMMEUBLE a) Propriétaire unique : 2 b) Copropriété : AMIANTE a) Absence d amiante : 2 b) Présence d amiante mais passive : 1 Le total des notes obtenues pour ce premier groupe de critères est pondéré à 1,20% pour tenir compte de leur caractère structurel, ou pour le moins intrinsèque. L architecture de l immeuble comme la configuration de ses plateaux ne peuvent pas en effet être facilement modifiés et il est donc normal que leur poids relatif dans la cotation soit augmenté. 3/11

4 Dans ces conditions, le nombre de points maximum susceptible d être obtenu par un immeuble quelque soit sa surface, s élève, au titre de " Etat et finitions de l immeuble " à : 33 x 1,20 soit 39. La règle pour ce chapitre est d arrondir à la baisse (puisqu une prestation partielle n est pas possible). Note " Etat et finitions de l immeuble " points 4/11

5 B. SECOND GROUPE DE CRITERES : EQUIPEMENTS TECHNIQUES. 12. REGULATION THERMIQUE a) Contrôle thermique : 3 b) Air rafraîchi : 2 c) Purification bactérienne : 1 d) Plafond froid : 1 N.B. c) et d) sont des bonus qui peuvent, le cas échéant, s ajouter à la note principale. 13. EQUIPEMENT TECHNIQUE DE L IMMEUBLE a) Téléphone : Sous répartiteur d immeuble équipé : 1 Au moins deux adductions dans l immeuble : 1 b) Fibre optique : Au moins une adduction dans l immeuble : 1 c) Gaines verticales : Divisibles et privatisables par utilisateur : 1 d) Chemins de câbles : Présence et taille : 1 f) Locaux techniques par étage : 1 g) Configuration des locaux techniques favorisant une bonne accessibilité pour réparation et entretien : 2 à 1 h) Faux-plancher : GROUPE ELECTROGENE a) Uniquement pour les parties communes : 1 b) Pour une partie des bureaux en plus des parties communes : 1 N.B. b) est un bonus. 15. SYSTEME ANTI-INCENDIE a) Informatisé : 3 b) Sprinklers seulement : 1 5/11

6 16. POUR LES IMMEUBLES IGH DE PLUS DE M 2 a) Ascenseurs à grande vitesse : 1 b) Ascenseurs d une capacité supérieure à 10 passagers : 1 c) Ascenseurs avec GIT (Gestion Informatisée du Trafic : express entre étages supérieurs) : 1 N.B. ces 3 points peuvent se cumuler. Le nombre maximum de points pour ce deuxième ensemble de critères " Equipements techniques " peut s élever à 19 pour tous les immeubles et peut atteindre 22 pour les IGH de plus de m 2. Note " Equipements techniques " points 6/11

7 C.TROISIÈME GROUPE DE CRITERES : AMENAGEMENTS ET EQUIPEMENTS COMMUNS. 17. LES ARCHIVES Si les archives en sous-sol représentent 30 à 100 m 2 / m 2 de SUBL : 1 N.B. En dessous de ce ratio, ou en l absence de surfaces d archivage, la note est nulle. 18. LA TYPOLOGIE DES PARKINGS a) Parking intérieur sécurisé : 3 b) Parking extérieur privatif : 2 c) Parking à proximité : LES PARKINGS DANS L IMMEUBLE (nombre de m 2 de SUBL en super structure pour un parking) a) Un parking dans l immeuble pour 50 à 100 m 2 de SUBL : 3 b) Un parking dans l immeuble pour moins de 50 m 2 de SUBL : 2 c) Un parking dans l immeuble pour plus de 100 m 2 d SUBL : 1 Des parkings réservés à proximité de l immeuble ne sont pas pris en considération. 20. POUR LES IMMEUBLES DE PLUS DE 5 000m 2 a) RIE dans l immeuble ou à proximité immédiate : 2 b) Pas de RIE, mais club de direction : 1 7/11

8 21. POUR LES IMMEUBLES DE PLUS DE m 2 a) Si l immeuble offre un auditorium, des salles de conférences, un RIE et un fitness : 3 b) Si l immeuble ne comporte que quelques-uns de ces équipements : 2 à 1 Le total pour ce troisième chapitre de critères " Aménagements et équipements communs " s élève au maximum à : 7 pour les immeubles de moins de m 2 9 pour les immeubles de plus de m 2 12 pour les immeubles de plus de m 2 Note " Aménagements et équipements communs " points 8/11

9 D. QUATRIEME GROUPE DE CRITERES : LA GESTION QUOTIDIENNE. 22. SECURITE ET CONTROLE DES ACCES a) Réception à l entrée principale : 1 b) Vidéosurveillance : 1 c) Badge électronique et identification des occupants et visiteurs : 2 d) Sécurité assurée pendant les heures fermées par gardiennage ou par connexion centralisée : 2 N.B. Ces 4 critères peuvent bien entendu se cumuler. 23. GESTION TECHNIQUE CENTRALISÉE. GTC. a) GTC " adressable 3 " : 3 b) GTC " non adressable " : INFORMATION SUR LES COUTS DE FONCTIONNEMENT Si elle est disponible et complète : CERTIFICATION DES SURFACES Si elle est disponible et établie par un professionnel habilité : 2 Le total des points pour ce quatrième chapitre relatif à la " Gestion quotidienneté " peut s élever jusqu à 13 pour tous les types d immeubles confondus. Note " Gestion quotidienne " points 3 Possibilité de renvoyer tous les courants sur ordinateur. Exemple : Allumer par zone d un standard. 9/11

10 TABLEAU DES CRITERES DE COTATION A. PREMIER GROUPE DE CRITERES : ETAT ET FINITIONS. 1. ETAT 2. ARCHITECTURE ET VISIBILITE EXTERIEURE 3. ENVIRONNEMENT IMMEDIAT 4. QUALITE DES LOCATAIRES 5. SURFACE UTILE BRUTE LOCATIVE DE L ETAGE COURANT 6. HAUTEUR LIBRE SOUS PLAFOND DE L ETAGE COURANT 7. FLEXIBILITE DES ETAGES 8. ECLAIREMENT NATUREL DES SURFACES 9. QUALITE DES FINITIONS 10. SITUATION JURIDIQUE DE L IMMEUBLE 11. AMIANTE B. DEUXIEME GROUPE DE CRITERES : EQUIPEMENTS TECHNIQUES. 12. REGULATION THERMIQUE 13. CABLAGE ET EQUIPEMENT TECHNIQUE 14. GROUPE ELECTROGENE 15. SYSTEME ANTI-INCENDIE 16. ASCENSEURS (Immeubles IGH de plus de m 2 ) C.TROISIEME GROUPE DE CRITERES : AMENAGEMENTS ET EQUIPEMENTS COMMUNS. 17. ARCHIVES 18. TYPOLOGIE DES PARKINGS 19. PARKINGS DANS L IMMEUBLE 20. RESTAURATION (Immeubles de plus de 5 000m 2 ) 21. AUDITORIUM, CLUB, RIE, FITNESS (Immeubles de plus de m 2 ) D. QUATRIEME GROUPE DE CRITERES : GESTION QUOTIDIENNE. 22. SECURITE ET CONTROLE DES ACCES 23. GTC 24. INFORMATION SUR LES COUTS DE FONCTIONNEMENT 25. CERTIFICATION DES SURFACES LOUEES 10/11

11 TABLEAU RECAPITULATIF DES NOTES MAXIMALES POSSIBLES SELON LE TYPE D IMMEUBLE CONSIDERE. (Pondération à 1,20 des points obtenus au chapitre A : " ETAT ET FINITIONS " prise en compte). Groupes Moins de de Plus de m 2 Plus de m 2 de critères m 2 à m 2 Non-IGH IGH CHAP. A CHAP. B CHAP. C CHAP. D TOTAL TABLEAU RECAPITULATIF DES " GRADES " ET DES SEUILS D ENTREE DES IMMEUBLES PAR CATEGORIE. Moins de de Plus de m 2 Plus de m m 2 à m 2 Non-IGH IGH AA 68 à à à à 86 A 55 à à à à 75 B 39 à à à à 62 C moins de 39 moins de 41 moins de 44 moins de 47 11/11

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