Concevoir un éco quartier L outil de montage stratégique de financement INTERVENTION DU 4 JUILLET 2013

Transcription

1 Concevoir un éco quartier L outil de montage stratégique de financement INTERVENTION DU 4 JUILLET 2013

2 Les Ecoquartiers un changement de modèle? Le modèle classique : L aménagement une activité économique reposant sur : - Un périmètre et une durée précise - Un programme de travaux d équipement de terrain accès et viabilisation voire équipements publics - Un programme de droit à construire - Traduit à travers un bilan d aménagement Qui n est pas forcément représentatif et adapté aux EcoQuartiers

3 Les Ecoquartiers un changement de modèle? La non représentativité du modèle classique pour les EcoQuartiers - Ne rend pas compte de l approche systémique - Est limitée spatialement et temporellement à une opération au sens jurisprudence - Relève d une activité économique - Est structurellement adossée à un projet d urbanisme

4 Les Ecoquartiers un changement de modèle? Le modèle classique : Le modèle EcoQuartier Une opération d aménagement Un bilan d aménagement Une opération d aménagement durable Un plan d investissement durable

5 Les Ecoquartiers un changement de modèle? L inadaptation du bilan financier classique : - Le bilan financier classique repose sur une activité économique de production de foncier constructible où en théorie la vente de droit à construire finance les acquisitions foncières et les coûts d aménagement. -De part sa nature, le bilan financier rend compte de l opération d aménagement mais pas des actions d aménagement (interventions immatérielles, petit investissement) qui ne sont pas ou peu lisibles. - Le bilan d aménagement se limite aux investissements dans la durée de réalisation de l opération. Il ne prend pas en compte l exploitation du quartier et les recettes fiscales liées. - Lorsque l opération d aménagement est structurellement déficitaire, porte un projet urbain ambitieux et donc couteux ou qu elle supporte des coûts liées à des politiques publiques, une participation publique peut financer le déficit. -Mais le bilan d aménagement ne permet pas de faire véritablement apparaitre l origine des déficits qui relèvent de différentes logiques : -Déficit structurelle de l opération : valeur de marché immobilier ne permettant pas de financer les coûts d aménagement et foncier. -Déficit lié à des politiques sectorielles : logement, transport -Déficit lié à l ampleur/ambition du projet urbain et de ses travaux d espaces publics

6 Les Ecoquartiers un changement de modèle Vers un plan d investissement durable Les objectifs de la nouvelle approche financière des EcoQuartiers - Un souci de clarification des coûts et des déficits aux regards des enjeux environnementaux et sociaux : Identifier/mobiliser les politiques sectorielles - Un souci de tableau de bord financier permettant de gérer l opération dans sa phase chantier et sa phase exploitation - Un outil analytique d arbitrage

7 Les différents modèles économiques des opérations urbaines Les opérations diffuses Les opérations d aménagement équilibrées Les opérations d aménagement classiques déséquilibrées Les Eco Quartiers Financement des équipements publics par la TA. Financements faibles au regard des besoins - Les opérations diffuses ne financent pas leurs besoins. Financements non affectés. Bilan limité à l investissement privé. Investissement public «caché». La vente des charges foncières financent les acquisitions foncières, les travaux d aménagement et certains travaux d équipements de superstructure. L équilibre est trouvé par la densité et le niveau du programme d équipements publics que l opération doit financer le reste à financer se fait dans le cadre du budget de la collectivité. Il y a peu de contraintes de politiques publiques Bilan limité à l investissement. Déséquilibres liés aux couts du recyclage foncier et à la faiblesse des charges foncières au regard des coûts d aménagement et d équipement. Bilan limité à l investissement avec financement public affiché. Déséquilibres en partie liés aux coûts du recyclage foncier, à la faiblesse des charges foncières. Avec par ailleurs l impact des coûts et des gains des mesures EcoQuartiers. Logique temporelle qui dépasse le temps de l opération pour prendre en compte l exploitation. Bilan limité à l investissement avec financement public affiché. 7

8 Les caractéristiques financières des EcoQuartiers Les Eco Quartiers sont des opérations d aménagement qui ont des ambitions en termes de développement durable. Ces ambitions se traduisent par la mise en œuvre d une série de mesures répondant à la fois aux objectifs de la grille EcoQuartier et aux politiques locales. Vente des droits à construire Ces mesures ont des coûts et peuvent générer des gains financiers en investissement et aussi en exploitation. L économie des EcoQuartier repose donc sur deux logiques qui interagissent : - Une logique économique classique de financement d acquisition foncière, de travaux d aménagement et d équipement par la vente de charges foncières le résultat rend compte de la rentabilité économique de l activité «aménagement». Travaux d aménagem ent Couts/Gains des mesures EQ Investissement et exploitation Travaux équipements publics - Une logique d investissement public qui génère des coûts et éventuellement des gains. Acquisitions foncières Libération foncière 8

9 Méthode d analyse de l économie des EcoQuartiers 1 Traduire les mesures EQ en terme d impacts économique s 2 Différencier les coûts/gains : - Qui ne génère pas d activité économique : «Investissement sans retour». - Qui génère une activité économique : «investissement d exploitation». 3 Déterminer une ou plusieurs méthodes d évaluation des coûts, des coûts relatifs et des gains de ces mesures. 4 Relier les mesures aux politiques locales. 5 Construire le plan d investissement durable du projet. 9

10 Les Ecoquartiers un changement de modèle Vers un plan d investissement durable Les principes de la nouvelle approche financière des EcoQuartiers - Considérer le bilan financier comme un plan d investissement permettant pour chaque action du projet, d identifier : - Son coût - La politique dans laquelle il s insère - Les modalités de financement notamment - celles de la politique sectorielle - celles des diminutions de coût d investissement - celles des gains d exploitation - Son plan de financement

11 Les Ecoquartiers un changement de modèle Vers un plan d investissement durable Application de la démarche à une opération concrète

12 Arborescence des principales mesures Eco Quartier Dimensions Cadre de vie et usages Ambitions Promouvoir le vivre-ensemble Promouvoir des modes de vie solidaires et responsables Offrir un cadre de vie agréable et sain Valoriser le patrimoine local, l identité et l histoire du quartier Sousambitions Promouvoir la mixité sociale Créer des lieux de Promenade et de détente Actions concrètes Diversification de l offre de logement, dont le logement social Priorité à la création d infrastructures de transport en commun et de modes de de déplacements doux (pistes cyclables) Etablissement d une densité à la fois amitieuse et cohérente avec le tissu existant Intensité, compacité et densité : dessiner un quartier adapté au contexte Assurer la mixité fonctionnelle Promouvoir une densité cohérente et acceptable Diversifier les fonctions urbaines à différentes échelles pour assurer une animation de quartier Promotion de la diversité des fonctions urbaines (habitat, activités, commerces) Conception de l espace viaire priorisant les modes doux Développement territorial Organiser au mieux les déplacements et diminuer la dépendance à l automobile Promouvoir des modes de déplacements alternatifs et durables Inscrire le projet dans la dynamique de développement local Organiser la mixité des flux de transports et de déplacements Valoriser les relations avec le milieu agricole et forestier Préservation des ressources et adaptation au changement climatique Réduire les émissions de Gaz à Effets de Serre, s adapter au changement climatique Optimiser les besoins en énergie et diversifier les sources Assurer une gestion qualitative et économe des ressources en eau Utiliser de manière raisonnée les ressources non renouvelables et limiter la production de déchets Gérer localement les eaux pluviales et les eaux de ruissellement Installation de noues et de bassins de rétention paysagère Développement des espaces de nature de proximité aux nouveaux habitants, création d une coulée verte Préserver la biodiversité, restaurer et valoriser la nature en ville Développer les espaces de nature sur le site du projet, en quantité et en qualité, en instaurant une trame verte

13 Diversification de l offre de logement La mesure dans le projet EQ Le programme de construction de l EcoQuartier prévoit la réalisation de 1060 logements sociaux, 30% de logements sociaux. Soit 10 % de plus que l obligation de la loi SRU. La valeur des charges foncières des logements sociaux est de 300 HT/m² contre 500 HT/m² pour des logements en accessions. Méthodes d évaluation financière Différence de valorisation des charges foncières dans le bilan pour les 10% de logements en plus. Application de la méthode d évaluation financière Coût à hauteur de : 10% de m² SHON x 200 m² = 4.6 M. HT Politique de l habitat : Objectif du PLH de la commune : «Maintenir ou développer la présence d une proportion conséquente de logements sociaux dans la construction neuve».

14 Promotion de la diversité des fonctions urbaines La mesure dans le projet EQ Le programme de construction de l EcoQuartier prévoit la réalisation d une Zone d Activité artisanale et de commerces de m² de terrain pour une charge foncière de 300 HT/ m² SHON moyen. Le nombre d emplois potentiel du site est de emplois Méthodes d évaluation financière Différentiel de densité activité/logement et de valorisation des charges foncières. Application de la méthode d évaluation financière COS activité 0.8 et COS logement 1.3 : Activité = 300 /m² SHON x 0.8 = 240 /m² et en logement, cela serait : 433 /m² SHON x 1.3 = 562 /m², soit différentiel de 322 /m², soit 14.9 M. HT Politique de développement économique : Objectif du SCOT : Opportunités de développement du contexte commune au sein du bassin de vie + création d emplois + recettes fiscales économique du fait de l intégration de la

15 Priorité à la création d infrastructures de transport en commun et de modes de de déplacements doux (pistes cyclables). La mesure dans le projet EQ Le programme de l EcoQuartier prévoit la réalisation de m² de voies, dont une partie ont été redimensionnées pour faire des infrastructures d intérêt communal. dont m² de voies de bus en site propre et m² de pistes cyclables. Le coût moyen d aménagement de la voirie s élève à 277 HT/m². Méthodes d évaluation financière Analyse du coût d aménagement de la voirie dans le projet. Identification de la part des infrastructures de TC en site propre et de déplacement dans le programme de travaux. Application de la méthode d évaluation financière - TC en site propre = ml, soit 6.4 M. HT - Pistes cyclables = m², soit 5.2 M. HT Coût intégré dans le total du coût d aménagement de la voirie de 19 M. Politique de transport: Action mise en avant par le PDU : «Mettre en œuvre un nouveau partage multimodal de la voirie pour faciliter l usage des modes alternatifs à la voiture».

16 Installation de noues et de bassins de rétention paysagères La mesure dans le projet EQ Le programme de l EcoQuartier prévoit la création de noues naturelles pour assurer la gestion des eaux pluviales. Méthodes d évaluation financière Comparaison des coûts d investissement et de gestion des eaux pluviales entre les réseaux enterrés et les noues : - Coût d investissements des noues 2.5 fois inférieur aux réseaux enterrés. - Coût d entretien au mètre linéaire d un réseau enterré : 110 /ml, noue : 45 /ml Application de la méthode d évaluation financière Gain d investissement de 9.15 M. intégré dans les 43.4 M. et gain de fonctionnement de /an, en comparaison avec la réalisation d une gestion des eaux de pluie par un réseau enterré. Politique environnementale: La charte environnementale met en avant la nécessité de recourir à un nouveau mode de gestion des eaux pluviales, et notamment par l aménagement de noues et de bassins de rétention d eau.

17 Développement des espaces de nature de proximité aux nouveaux habitants La mesure dans le projet EQ Le programme de l EcoQuartier prévoit la réalisation d une coulée verte à l Est du site, de m², intégré dans m² d espaces verts. Méthodes d évaluation financière Différentiel de densité d espace vert entre le projet et la ville Application de la méthode d évaluation financière Part de la superficie des espaces verts : de la commune : 15%/ de l opération : 19 %, soit un différentiel de densité de 20 %, soit 1.8 ha qui aurait pu générer 7.2 M. HT de recettes de charges foncières logement. 1) Recette Charges Foncières : m² x 0.8 = m² SHON m² SHON x 1.3 = m² SHON x 433 /m² SHON = 8.1 M. HT 900 K = 7.2 K 2) Coût VRD = 277 /m² x = 997 K = 6 M. HT ( avec part de VRD= 20%) Politique environnementale: La charte environnementale met en valeur l importance de l intégration d une coulée verte au sein du projet et le développement des espaces de nature au sein du quartier.

18 Réalisation d un parking silo mutualisés La mesure dans le projet EQ Création d un parking silo mutualisé entre des places destinées aux bureaux et aux logements. Soit : besoin de 170 places de jour pour les activités et 132 places la nuit pour les logements, donc besoin total de 302 places pour logements et bureaux. Or, mutualisation des places de stationnement permet la réalisation d un parking à environ 196 places. Hypothèse d investissement : /place, soit 3.3 M Méthodes d évaluation financière Modalité financement : - Bilan promoteurs logements : /lgt, soit 427 K - Emprunt sur 30 ans (taux, 4.25 %), remboursé par les loyers. Application de la méthode d évaluation financière Simulation du bilan d exploitation d aménagement public : investissement financé en totalité par mutualisation des places. Politique de transport: Un des objectifs mis en avant par le PDU est de «permettre la mutualisation du stationnement, dans un soucis d économie de construction de parcs de stationnement supplémentaires», en particulier pour les nouveaux quartiers et les EcoQuartiers.

19 Hypothèse de gain d investissement par la réalisation de lieux de stationnement mutualisés Bilan d exploitation N N+ 1 N +2 Dépenses d exploitation Recettes d exploitation Charges financières Evolution du bilan d exploitation menant à une rentabilisation à moyen terme du parking silo (solde positif à partir de N+15 environ).

20 Le plan d investissement durable BILAN FINANCIER CLASSIQUE PLAN D INVESTISSEMENT DURABLE ET BILANS FINANCIERS Bilan d opération d aménagement Dépenses Politique concernée Habitat Urbanisme Transport Développement éco Environnement Enfance Etudes Acquisitions foncières Démol/Dépol VRD Equipements de superstructure Frais, aléas, marge. Mesure Dépenses Etudes Acquisitions foncières Démol/Dépol VRD Equipements de superstructure Frais, aléas, marge Recettes Cout/Gain Charges foncières Participations publiques Plan de financement Recettes Charges foncières Participations publiques

21 Les principes de la nouvelle approche financière des EcoQuartiers - Considérer le bilan financier comme un plan d investissement permettant pour chaque action du projet, d identifier : - Son coût - La politique dans laquelle elle s insère - Les modalités de financement notamment : - celles de la politique sectorielle - celles des diminutions de coût d investissement - celles des gains d exploitation - Son plan de financement : - Investissement d exploitation ou non - Financement public ou privé

22 L intérêt d une approche analytique - Un outil de clarification des coûts et des gains relatifs aux regards des enjeux environnementaux. - Un outil d identification des enjeux financiers de l EcoQuartier et des politiques sectorielles. - Un outil de compréhension des «déficits» d opérations. - Un outil d arbitrage financier de nature différente : le plan d investissement durable permet d identifier les différents leviers économiques du projet.