Coordonné par Jean-Michel GUÉRIN, avec la collaboration de Frédéric MIRA Mise à jour de Nathalie GIRAUD. Cinquième édition

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1 Coordonné par Jean-Michel GUÉRIN, avec la collaboration de Frédéric MIRA Mise à jour de Nathalie GIRAUD SAVOIR LOUER Cinquième édition Groupe Eyrolles, 1998, 2000, 2002, 2005, 2007 De Particulier à Particulier, 1998, 2000, 2002, 2005, 2007 ISBN 10 : ISBN 13 :

2 Sommaire INTRODUCTION...1 PREMIÈRE PARTIE Les différents types de location La location d un logement vide...5 Les principes de base...5 L identification du local...5 La consistance du local...6 La description des locaux...6 Les parties communes...6 La destination du local loué...7 L occupation du local...7 Un local vide ou meublé...7 Situation géographique...8 Les locations concernées...8 Un local ancien ou récent...8 Les locations exclues de la loi du 6 juillet Les locations partiellement soumises à la loi du 6 juillet Groupe Eyrolles V

3 Savoir louer Le contrat de location L interdiction des discriminations Les pièces à demander La signature du contrat Le nombre d exemplaires Le contrat type Les personnes mariées Les personnes non mariées Les bailleurs en indivision Les personnes ayant un droit d usage et d habitation et les usufruitiers L enregistrement Le contenu du contrat Les annexes au contrat L état des lieux Les extraits du règlement de copropriété Le dossier diagnostic technique La caution solidaire Les conditions financières de la location Le loyer La libre fixation du loyer initial Le loyer de renouvellement Le décret de blocage des loyers Le loyer et les travaux Le paiement du loyer L indexation du loyer Le non-paiement du loyer Les charges Le paiement d une provision Le paiement des charges La contestation des charges Le réajustement de la provision Cas particulier : départ en cours d année du locataire Contribution sur les revenus locatifs VI De Particulier à Particulier

4 Sommaire Le dépôt de garantie...37 Cas où l on ne peut demander de dépôt de garantie...37 Le paiement du dépôt de garantie...37 La restitution du dépôt de garantie...38 La quittance et le reçu...38 La forme de la quittance...38 Le reçu...39 Quand demander une quittance?...39 La sécurisation locative...39 L allocation en tiers payant...39 Le Loca-pass...40 Financement du dépôt de garantie...40 La garantie contre les impayés de loyers...40 La durée de la location...41 Un contrat de six ans pour les bailleurs personnes morales...41 Un contrat de trois ans pour les bailleurs personnes physiques...41 Le bail à durée réduite...42 Le cas particulier de la sous-location...43 La résiliation du bail...44 La résiliation par le locataire...44 La durée du préavis...44 La forme du préavis...46 La résiliation par le bailleur...47 La durée du préavis...47 La forme du préavis...48 Les motifs de résiliation...49 La résiliation pour non-paiement...53 La première relance...53 Le commandement de payer...54 L assignation en référé...55 L audience...55 L ordonnance d expulsion...55 La signification du jugement...56 Le commandement de quitter les lieux...56 Groupe Eyrolles VII

5 Savoir louer Le recours de l occupant Le procès-verbal de tentative d expulsion L accord de force publique La résolution pour défaut d assurance Le transfert du bail L abandon de domicile et le décès du preneur Le renouvellement du contrat Comment faire? L annulation de plein droit de proposition de nouveau loyer La contestation de la proposition d augmentation L état du logement L état du logement en début de bail Un permis de louer? Un logement décent La sanction de l obligation de décence L état du logement en cours de bail Les réparations locatives : à la charge du locataire La vétusté : à la charge du bailleur Les vices de construction ou malfaçons Les autres réparations L aménagement ou la transformation des locaux Les dispositions transitoires applicables aux baux en cours La poursuite des contrats en cours Le cas particulier des baux qui n ont pas été mis en conformité L application immédiate de certaines dispositions de la loi du 6 juillet La sortie de la loi de Le droit au maintien dans les lieux Les locaux de catégorie II B et II C La proposition de bail de huit ans Le refus ou le silence du locataire Les travaux réalisés par le locataire La fin du bail de huit ans VIII De Particulier à Particulier

6 Sommaire Les litiges et les sanctions...79 Une solution amiable toujours préférable...79 La procédure judiciaire...81 Les injonctions...81 Les procédures classiques...83 Les modèles de lettres...84 Les travaux...84 Demande de mise aux normes...84 Demande de travaux par le locataire...85 Réponse du propriétaire à une demande de remboursement par son locataire de travaux réalisés sans son accord...86 Demande du propriétaire de réaliser des travaux dans le logement loué...87 Demande du locataire d effectuer des travaux de transformation...88 Le loyer...89 Augmentation du loyer en fonction de l indice de référence des loyers (IRL)...89 Les charges...90 Demande de quittances...90 Demande du locataire d obtenir les pièces justificatives lors de la régularisation annuelle...91 La sous-location Demande du locataire...91 Le transfert du bail...92 Abandon ou décès du locataire...92 La jouissance paisible des lieux...93 Troubles occasionnés par un tiers...93 Les loyers impayés...94 Loyers payés avec retard...94 Lettre de rappel...94 Lettre de mise en demeure...95 Lettre à la caution : mise en demeure...96 La résiliation du bail...96 Congé donné par le locataire : délai de préavis normal...96 Groupe Eyrolles IX

7 Savoir louer Congé donné par le locataire : délai de préavis réduit Congé pour vente : droit de préemption du locataire Congé pour vente : deuxième droit de préemption du locataire Congé pour habiter : lettre du bailleur Congé pour motif légitime et sérieux Le dépôt de garantie Non-restitution par le propriétaire Remise partielle du dépôt de garantie en cas de dégradation La sortie de la loi de Proposition d un bail de huit ans Droit au maintien dans les lieux : congé délivré par le propriétaire Réponse du locataire à la proposition de bail de sortie à la loi du 1 er septembre Les locations meublées Les principes de base Quel logement peut être loué meublé? Formalités administratives Le changement d usage Un permis de louer? Un logement décent Quels meubles? Les modalités de la location Les principales caractéristiques du contrat La durée de la location Le congé, la durée du préavis Proposition de nouvelles modalités par le bailleur à l issue du bail Le montant du loyer et son indexation Les charges Le montant du dépôt de garantie Les documents annexes au contrat X De Particulier à Particulier

8 Sommaire Les locations saisonnières Les principes de base La définition d une location saisonnière Les meublés de tourisme Les gîtes de France Locaux non classés Chambres d hôtes La réservation d une location saisonnière Un descriptif avant tout versement Des arrhes ou un acompte? Le contrat de location Le loyer et ses accessoires La durée de la location L assurance du logement La désignation du logement Les autres indications utiles Le séjour dans la location L entrée dans les lieux Les obligations du bailleur Dispositif de sécurité des piscines Les normes à respecter Votre dispositif est-il aux normes? Les obligations du locataire Les litiges et les sanctions L action en justice Le désistement Le désistement du locataire deux mois avant le début de la location Le désistement du locataire une semaine avant le début de la location L annulation de la location par le propriétaire Le défaut de conformité Le logement ne correspond pas à la description faite par le propriétaire Une solution amiable avec le propriétaire Les premières démarches Les personnes ou organismes à contacter Groupe Eyrolles XI

9 Savoir louer La procédure devant le tribunal Le cas d un logement très sale L état des lieux de sortie et le dépôt de garantie Locataire, vous avez quitté la location et remis les clefs. Trois mois plus tard, le propriétaire ne vous a toujours pas restitué le dépôt de garantie Le locataire a détérioré des équipements électroménagers qu il est nécessaire de remplacer et le dépôt de garantie ne suffit pas à compenser cette dépense Les modèles de lettres Lettre de réservation envoyée par le locataire Lettre de désistement envoyée par le locataire Mise en demeure dans le cas d un logement non conforme Mise en demeure pour la restitution de sommes versées DEUXIÈME PARTIE La fiscalité des locations Les locations vides : les revenus fonciers 161 Les personnes imposables L usufruitier L usufruitier occupe l immeuble L immeuble est donné en location Le nu-propriétaire occupe l immeuble Les co-indivisaires Les membres de société civile immobilière Le revenu foncier imposable L impôt sur le revenu Les impôts sur les revenus des locations Vous donnez un immeuble en location La location de boxes ou d emplacements de garage XII De Particulier à Particulier

10 Sommaire La location d immeubles à usage industriel ou commercial Vous êtes propriétaire d un immeuble dont vous vous réservez la jouissance Logement mis gratuitement à la disposition d un tiers Vous possédez un immeuble que vous utilisez pour vos besoins professionnels : la réforme des revenus fonciers Le revenu brut foncier Les recettes Loyers effectivement encaissés Abandon de loyer Le dépôt de garantie Dépenses payées par le locataire pour le compte du propriétaire Convention de travaux Les subventions de l Agence nationale pour l amélioration de l habitat (ANAH) Indemnités d assurance Recettes exceptionnelles Indemnité de déspécialisation Le régime de droit commun : le micro-foncier Qui peut en bénéficier? Modalités de l imposition Le régime réel d imposition : sur option Le revenu net foncier Les charges déductibles La déduction forfaitaire Le taux de la déduction forfaitaire La déduction forfaitaire dans le cadre de nouveaux dispositifs La location de la résidence principale pour des raisons professionnelles Dépenses de réparation, d entretien et d amélioration Les réparations et l entretien Les travaux d amélioration Groupe Eyrolles XIII

11 Savoir louer Les travaux de construction, de reconstruction ou d agrandissement Les travaux de démolition Les provisions pour charges de copropriété Les primes d assurance Les frais de gestion Les impôts et taxes Les intérêts d emprunt Charges récupérables non récupérées Indemnités d éviction Frais de relogement Les dispositifs d investissement locatif Les dispositifs dans l ancien La fin du dispositif Besson ancien Deux nouveaux dispositifs spécifiques Les dispositifs dans le neuf La fin de l amortissement Robien classique Le nouvel amortissement Robien recentré Les dispositifs à vocation sociale L ancien dispositif Lienemann Le nouveau dispositif Borloo populaire Résidences de tourisme et réduction d impôts Les déficits fonciers Le régime général d imputation du déficit foncier Les déficits provenant d opérations réalisées dans le cadre de la loi Malraux Les déficits provenant des immeubles historiques Déficits subis par les nus-propriétaires Le contrôle et les sanctions Les moyens de contrôle de l administration Les sanctions fiscales Les intérêts de retard Les majorations XIV De Particulier à Particulier

12 Sommaire Les locations meublées ou saisonnières : les bénéfices industriels et commerciaux Les BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) Les exonérations Ceux qui louent ou sous-louent en meublé une ou plusieurs pièces faisant partie de leur habitation principale Qu est-ce qu une résidence principale? Cas des chambres de service Les personnes qui louent à la semaine ou au mois des chambres d hôte à des personnes n y élisant pas domicile (article 35 bis II du CGI) Le régime forfaitaire super simplifié ou régime spécial Les obligations comptables Les obligations fiscales Le régime réel d imposition Pourquoi opter pour ce régime? Comment opter pour ce régime? Comment dénoncer ce régime? Les obligations fiscales et comptables Quand déposer vos déclarations? Le report des déficits Le loueur en meublé professionnel Les critères de distinction Les avantages fiscaux L inscription au Registre du commerce Les impôts locaux et les autres taxes La TVA La taxe d habitation Qui en est redevable? Une occupation au 1 er janvier Une disposition à titre privatif des locaux Les locaux meublés sont concernés Parfois un dégrèvement total Les personnes concernées Groupe Eyrolles XV

13 Savoir louer Les conditions de ressources Parfois un dégrèvement partiel Les personnes concernées Les conditions de ressources Le montant du dégrèvement Le calcul de la taxe Le principe La valeur locative Les différents abattements Les abattements pour charges de famille Les abattements facultatifs La taxe foncière sur les propriétés bâties Qui en est redevable? Les propriétés imposables Le calcul de la taxe Les exonérations permanentes Les exonérations temporaires Les dégrèvements La taxe foncière sur les propriétés non bâties La taxe professionnelle La taxe de balayage La taxe d enlèvement des ordures ménagères Les contestations possibles À qui s adresser? Comment procéder? Quand intervenir? Le délai d instruction La saisine du tribunal administratif La contribution sur les revenus locatifs Annexes Index XVI De Particulier à Particulier