Sommaire Loi Pinel P.3

Transcription

1

2 Sommaire Loi Pinel P.3 Principe général P.3 Fiscalité P.3 Loyers, zones et normes à respecter P.5 Exemple d investissement P.7 Conseils pratiques P.7 Statut Loueur de Meublé Non Professionnel (LMNP) P.8 Principe général P.8 Fiscalité P.9 Exemple d investissement P.9 2 2

3 Loi Pinel Principe général La loi Pinel s inscrit dans le principe de l investissement locatif. Son but est de faire bénéficier d une importante réduction d impôt à l acheteur particulier d un bien immobilier destiné à être loué pendant un minimum de 6 ans. Une opération de défiscalisation en loi Pinel se fait généralement grâce à la souscription d un prêt immobilier auprès d une banque. Ce sont le versement des loyers ainsi que les déductions d impôts qui permettent de couvrir le remboursement, en général partiellement. Un effort d épargne minimum doit donc être fait chaque mois par l investisseur. L investisseur en loi Pinel s engage à : Louer le bien pendant 6 ans minimum ; Respecter un plafond de loyer par m² qui varie selon la zone d investissement ; Respecter un plafond de revenu du locataire (au sens du foyer fiscal). A l issue des 6 ans de location, le bien peut être conservé à la location sans aucune contrainte ou être revendu en toute liberté. Fiscalité La réduction d impôt sur le revenu est applicable à tous les contribuables qui font construire un logement neuf respectant les normes de la loi Pinel ou qui en font l acquisition. Elle est de : 12% du montant de l investissement pour une mise en location de 6 ans ; 18% du montant de l investissement pour une mise en location de 9 ans ; 21% du montant de l investissement pour une mise en location de 12 ans. Le contribuable doit par ailleurs s engager à mettre son bien en location pendant à un usage d habitation principale nue (non meublée). L investissement en outre-mer porte la réduction d impôts à 29%. Les contribuables faisant des souscriptions de parts en SCP ou SCPI bénéficient également de la déduction fiscale. La réduction d impôt est calculée soit sur le prix de revient des logements, retenu dans la limite d un plafond par mètre carré de surface habitable, soit sur 95 % du montant de la souscription de SCPI, dans la limite de annuel. Important : la loi Pinel s inscrit dans le cadre du régime fiscal des revenus fonciers : Les intérêts d emprunts et les charges sont déduits des loyers, ce qui permet normalement de ne pas générer de revenus et donc pas d impôts supplémentaires. 3 3

4 S il y a déficit entre le loyer et les charges + intérêts, il vient en déduction du revenu imposable à concurrence de par an. L acquéreur d un bien immobilier en loi Pinel obtient donc une réduction d impôts maximale de 21 % du montant de l investissement (dans la limite de ) et, potentiellement, une réduction d impôt supplémentaire au titre du déficit foncier. Informations complémentaires : Le logement doit être livré 30 mois maximum après l obtention du permis de construire par le promoteur ou après la déclaration d ouverture du chantier. Dans le cas de logements rénovés faisant l objet de travaux, l achèvement des travaux doit intervenir au plus tard le 31/12 de la deuxième année suivant l acquisition du logement. Dans le cas d une indivision, chaque propriétaire bénéficie de la réduction d impôts, calculée selon sa quote-part de l indivision. 4 4

5 Loyers, zones et normes à respecter Pour bénéficier de la réduction d impôts, le propriétaire doit s engager à respecter : un plafond de loyer par mètre carré de surface habitable ; des plafonds de ressources des locataires ; des zones de construction (en général, où il y a pénurie de logements) ; des normes environnementales (BBC 2005 ou RT 2012). Les plafonds de loyers : Zone A Bis Zone A Zone B1 Zone B2 Outre-mer 16,72 / m2 12,42 / m2 10,00 / m2 8,69 / m2 10,02 / m2 Les plafonds de loyers sont modulables selon la surface du logement, avec la formule suivante : Le plafond est majoré de 20% pour les biens inférieurs ou égaux à 38m2 Pour les biens entre 39 et 63m2, la majoration va de 0 à 19% selon la surface. Pour les biens supérieurs à 63m2, le coefficient multiplicateur à prendre en compte est compris entre 0,99 et 0,7. La surface à prendre en compte est la surface habitable augmentée de 50% des surfaces annexes plafonnées à 8 m² (cave, terrasse ). La location doit se faire au plus tard 12 mois après la date d achèvement du logement, ou de son acquisition. Les plafonds de ressources des locataires : Composition du foyer fiscal Zone A Zone A bis Zone B1 Zone B2 Outre-mer Personne seule Couple Foyer avec 1 enfant Foyer avec 2 enfants Foyer avec 3 enfants Foyer avec 4 enfants Majoration pour chaque personne à charge supplémentaire (à partir de la 5 ème ) Important : l avantage fiscal n est acquis qu aux logements respectant la réglementation thermique en vigueur depuis le 1er janvier 2013 (RT 2012), ou bénéficiant du label BBC

6 Les zones à respecter : Paris et plusieurs communes de la petite couronne Lyon Marseille Nice Lille Zone A Zone A bis Zone B1 Petite couronne et deuxième couronne jusqu aux limites de l agglomération parisienne. Côte d Azur (bande littorale Hyères-Menton) Genevois français Agglomérations de plus de habitants Zone B2 Zone Outre-mer Zone C Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion, à Mayotte, à Saint-Barthélemy, Saint- Martin, Saint-Pierre et- Miquelon, en Nouvelle- Calédonie, en Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna. Agglomérations entre et habitants Reste du territoire (non éligible) Carte éditée par le Ministère du Logement, révision octobre

7 Exemple d investissement J investis dans un logement en loi Pinel, situé à Bordeaux. Le calcul de réduction d impôt est donc le suivant : x 21% = (sur 12 ans) soit par an. Je pourrai donc déduire environ de mes impôts chaque année pendant 12 ans. Conseils pratiques Emplacement du logement : un investissement locatif, pour être rentable, doit faire l objet de démarches approfondies comme pour l acquisition d un logement principal. Privilégiez les zones à forte demande, les logements bien placés (à proximité des gares, des commerces, en centre-ville ). Ne vous arrêtez pas sur le premier programme immobilier qui vous est proposé. Soigner le montage de l investissement : Faites appel à un conseiller en gestion de patrimoine. Vous conseiller pour optimiser votre situation fiscale est son métier de tous les jours, il connaît les lois et les dispositifs sur le bout des ongles. L investissement Pinel n est peut-être pas le plus adapté à votre situation, alors n hésitez pas à consulter un ou plusieurs professionnels. Financement : il est de coutume de financer l opération par un prêt bancaire intégral (finançant également les frais de notaires). Faites jouer la concurrence entre les banques ou passez par un courtier qui pourra vous proposer une solution adaptée. Gestion du logement : vous pouvez gérer vous-même le logement. Néanmoins, lorsqu on possède plusieurs biens immobiliers en défiscalisation, il est parfois difficile de tout gérer soi-même, et ce d autant plus que ces biens sont éloignés de son domicile. Faites appel à un professionnel. Enfin, n hésitez pas à souscrire une assurance pour loyers impayés. 7 7

8 Statut Loueur de Meublé Non Professionnel (LMNP) Principe général La location meublée non professionnelle n est pas une loi de défiscalisation. Elle ne procure pas de réduction d impôts. Elle permet de générer des revenus locatifs qui, sous certaines conditions, échappent à toute fiscalité. C est donc un investissement immobilier particulièrement attractif. En LMNP, l investisseur réalise donc un investissement immobilier dont l intérêt n est pas de réduire ses impôts mais de générer des revenus complémentaires sans payer plus d impôts grâce au système d amortissement comptable immédiat et différé. A noter : en LMNP Censi-Bouvard, l investisseur peut toutefois générer une déduction fiscale (voir plus loin). Fiscalement, la location en LMNP dépend du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Tous les contribuables physiques peuvent réaliser une opération en LMNP, y compris les professions réglementées (avocats, pharmaciens, notaires, etc.) alors même qu ils ne sont pas censés dépendre du régime BIC. Le principe du LMNP permet donc de se constituer un capital immobilier totalement défiscalisé, générant une rente locative pour, par exemple, préparer sa retraite. L investisseur choisit d investir dans un bien immobilier classique neuf (appartement) ou dans une résidence de services. Dans le cas d une résidence de services, un bail commercial est signé entre l investisseur et l exploitant, sécurisant ainsi les revenus locatifs. Dans tous les cas, l investisseur récupère la TVA (20%) sur l achat du bien. Conditions à remplir Mettre en location un logement meublé Ne pas dépasser de revenus par ce biais, ou moins de 50% des revenus totaux de l investisseur Signer un bail d un an au minimum (sauf cas de location à un étudiant. Location de 9 mois autorisée) Les résidences de services Il existe quatre types de résidences de services éligibles au statut LMNP : Les EHPAD : Etablissements Hospitaliers pour Personnes Agées Dépendantes Les résidences étudiantes Les résidences de tourisme Les résidences d affaires 8 8

9 Fiscalité Sur le plan fiscal, le statut LMNP permet d amortir de manière linéaire le bien immobilier et certaines charges, et ce pendant 7 ans. Les travaux sont également amortissables et la durée d amortissement se fait selon le type de travaux (gros œuvre, climatisation, toiture, etc.). Le bien financé est donc totalement amorti, qu il s agisse de l immeuble ou de ses embellissements. Si l investisseur choisit de passer par un expert-comptable pour gérer l amortissement de son bien, les frais de comptabilité sont également amortissables. Important : l amortissement ne peut être pris en compte que si le résultat d exploitation entre les frais et les loyers est positif. Si l opération est déficitaire, elle ne génère pas d imposition. Par ailleurs, l amortissement ne peut générer de déficit foncier. Il ramène le résultat d exploitation à 0. Cependant, les amortissements sont reportables d année en année, et ce sans limite de durée. Exemple d investissement Un investisseur acquiert un bien immobilier en LMNP (en résidence de services ou non). Il perçoit des loyers à hauteur de par an. Le remboursement de son emprunt occasionne d intérêts annuels. Son bien, d une valeur de , est amortissable à hauteur de par an pendant 7 ans. Le calcul est le suivant : = d amortissement maximum par an. Or, l amortissement est de par an. D une part, le bien immobilier ne génère pas de revenus et donc pas d impôt immédiatement. D autre part, l investisseur peut reporter les d amortissement non pris en compte chaque année jusqu à épuisement total du «stock» d amortissement, ne générant ainsi aucune fiscalité pendant de nombreuses années. A noter : les frais d acquisition du bien sont également amortissables (frais d agences, de notaire, etc.) 9 9