Synthèse. du forum de l'otie. Attractivité de la métropole et immobilier d'entreprise. 4 forum de l'otie - 7 février 2007 SOMMAIRE

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1 Synthèse du forum de l'otie Observatoire toulousain de l'immobilier d'entreprise Attractivité de la métropole et immobilier d'entreprise 4 forum de l'otie - 7 février 2007 juin 2007 Pour cette quatrième édition, l'observatoire Toulousain d'immobilier d'entreprise, association créée à l'initiative des cabinets de conseil en immobilier regroupant les communautés d'agglomération, la Chambre de Commerce et d'industrie de Toulouse ainsi que des professionnels (60 adhérents aujourd'hui) a choisi d'aborder les questions concernant l'impact du développement économique sur le marché d'entreprise. La métropole affirme son attractivité et sa dynamique pour l'année Cette journée de réflexion a permis d'apprécier à la fois la dynamique économique et les grands projets en cours. Cette vision nous permet de valoriser notre territoire et d'offrir une vision globale de l'organisation économique et des disponibilités foncières et immobilières, aux investisseurs et utilisateurs. Nous avons pu mesurer les retombées des pôles de compétitivité sur le développement économique, les secteurs d'activité porteurs et l'impact de la réorganisation d'airbus sur la filière aéronautique dans l'économie locale... Michèle BELLAN, Présidente de l'otie SOMMAIRE Le contexte socioéconomique 2 Les grands projets de développement L'exposé des acteurs économiques 3 La dynamique des marchés d'immobilier d'entreprise Le point de vue des experts 5 Les apports à capitaliser 7 Les ateliers, bibliographie, publications... 8

2 LE CONTEXTE SOCIO-ÉCONOMIQUE Chiffres clés de l aire urbaine de Toulouse 1 million d habitants nouveaux arrivants par an depuis emplois entre 1999 et 2005 Création d établissements établissements /an depuis 2002 Transactions de bureaux m² en 2006 Transactions de locaux d activité m² en 2006 La dynamique économique et ses conséquences sur le marché de l'immobilier d'entreprise L attractivité de l aire urbaine de Toulouse se mesure à la fois par une croissance exceptionnelle de la démographie et de l emploi depuis 1990 avec une accélération depuis les années Ce dynamisme a un impact direct sur la construction et sur le marché de l immobilier d entreprise. Un développement économique soutenu Au regard des autres aires urbaines françaises, Toulouse connaît une progression plus rapide de la création d emplois et notamment du nombre d emplois salariés privés. Cette tendance s explique par le développement de l économie locale et notamment par les besoins générés par l'industrie aéronautique, mais également par l'émergence de nouveaux secteurs liés à la santé et aux biotechnologies et, dans une moindre mesure, à l'agroalimentaire. La création des pôles de compétitivité n a fait que confirmer ce développement. Par ailleurs, la croissance démographique enregistrée depuis 1999 ( nouveaux habitants chaque année) engendre une demande de plus en plus forte liée aux services publics, à la formation et à l économie résidentielle. Un marché immobilier record De manière générale, au cours des cinq dernières années, dans les métropoles régionales françaises, le marché de bureau a bénéficié d une forte croissance. Directement liée à des politiques de regroupements des entreprises, cette augmentation de la demande placée en régions s'explique par une croissance économique de quelques grands groupes, mais également par une recherche d adéquation entre qualité et prix. A Toulouse, le marché de bureaux a bénéficié d une exceptionnelle croissance liée à la conjugaison du développement de grands projets et à une vitalité économique sans précédent. Depuis 2000, le nombre de permis de construire et les surfaces autorisées de bureaux sont en augmentation : de m² à près de m² en Cette évolution est liée à la forte augmentation des volumes commercialisés, notamment sur les cinq dernières années. Des stocks insuffisants L offre tertiaire immédiatement disponible a baissé de manière significative sur la dernière période pour arriver à un seuil de m², soit environ cinq mois de commercialisation. Il existe de nombreux projets programmés (soit environ m² potentiels) ; cependant ils ne devraient pas répondre à la demande exprimée à ce jour car ils n'arriveront sur le marché qu'en Une visibilité accrue Aujourd hui, Toulouse a un marché tertiaire visible et lisible de par sa taille (au 4ème rang des métropoles régionales) et de par ses actions de promotion. Aujourd hui, la métropole diversifie son offre tertiaire afin de développer de nouvelles activités et de nouveaux territoires. Les collectivités locales et les acteurs du développement économique ont pris la mesure des besoins et développent une nouvelle offre territoriale planifiée : dix-sept territoires sont d ores et déjà recensés afin de produire une offre immobilière performante profitant à tous les secteurs géographiques. Evolution de l'emploi salarié privé dans les grandes métropoles françaises Evolution des transactions de bureaux dans l'aire urbaine de Toulouse Source Unedic Source Otie 2 les ateliers de l'auat / OTIE / forum 2007 / juin 2007

3 LES GRANDS PROJETS DE DÉVELOPPEMENT L'EXPOSÉ DES ACTEURS ÉCONOMIQUES Les projets économiques actuellement développés sur Toulouse Métropole visent à consolider les activités historiques tout en misant sur la diversification Perspective des Laboratoires Fabre Les stratégies mises en place jouent à la fois sur la complémentarité, les activités et le développement conjoint des différents territoires. Grand Toulouse, de nombreux projets en cours hectares sont mobilisés pour développer m² de nouvelles surfaces (hors Aéroconstellation) situées sur le territoire communautaire : d'andromède au nord-ouest, à Montaudran, en passant par Basso-Cambo, le futur Cancéropole jusqu'à Gramont à Balma. A l'ouest, Andromède A Blagnac sur la Zac Andromède face aux usines d'assemblage de l'a380, le futur pôle s'inscrit dans un programme mixte (logements, espaces verts, commerce, un centre de convention et le musée Aéroscopia). Le premier bâtiment de bureaux est prévu pour 2008, avec m² en blanc (immeuble réalisé par la société Codic). Tous les promoteurs ont répondu à un cahier des charges strict. Les bâtiments sont labellisés "haute qualité environnementale"avec une gestion des eaux pluviales, une consommation d énergie maîtrisée et un confort thermique économe. Les projets retenus sont également ambitieux par leur traitement architectural. Le cancéropole se construit sur l'ancien site AZF Avec 220 hectares et m² de surfaces construites, le Cancéropôle est appelé à devenir un site unique en France, consacré à la lutte contre le cancer et qui regroupera à terme recherchepublique et privée- et centre de soins personnes travailleront sur ce site dont chercheurs et professionnels de la santé. Dès 2009, le centre de recherches de Pierre Fabre ( m²), les laboratoires Sanofi-Aventis ( m²) et l ITAV (Institut avancé des sciences du vivant) seront en fonctionnement. A l horizon 2010, un pôle de service commun avec un restaurant, des services aux entreprises ainsi qu un centre de médecine libérale de m² seront créés. Au nord de la Zac, un centre d affaires de m² et un hôtel seront construits. Sur Montaudran, Aerospace Campus, un nouveau pôle dédié à l'aéronautique et l'espace A Toulouse, dans le quartier Montaudran-Rangueil, la création de la Zac Aerospace Campus est prévue pour l été Les objectifs sont de regrouper les "forces vives" de l aéronautique pour développer les avions de demain. Cette zone constituera la vitrine "industrie-formation-recherche" et deviendra le point central de rayonnement du pôle de compétitivité "Aéronautique Espace et Systèmes Embarqués". A terme ce site notamment à proximité du Cnes et des grandes écoles d'ingénieurs aéronautiques sera un véritable "MIT" français. Le pôle Saint-Exupéry sera constitué de m² de bureaux, services, et plates-formes technologiques. Un pôle de recherche de m² sera également développé. Une réserve foncière est envisagée pour la réalisation future d un grand équipement voire d un Immeuble de Grande Hauteur. Au total c'est un programme de m² de plancher qui sera développé sur le site de Montaudran. Pierre Fabre au Cancéropole m² qui accueilleront dès octobre 2008 sept cents emplois et chercheurs. C est un projet d envergure national qui trouve un sens économique local en créant un véritable pôle des sciences du vivant. Il doit s inscrire dans une logique urbaine et un environnement exceptionnel. Le développement de ce site constituera un véritable renouveau de la porte sud de Toulouse et notamment celui de l ancien site de l usine AZF. Manuel Serdan Laboratoires Pierre Fabre "Notre projet vise à créer des conditions de fertilité croisée" P.E. Reymund Grand Toulouse "Le Cancéropôle permettra une véritable relance économique de l'ancien pôle chimique de Toulouse et changera radicalement le site d'azf" J. Doste - Icade les ateliers de l'auat / OTIE / forum 2007 / juin

4 "Un territoire attractif et vivant doit s'accompagner d'un développement des transports et des services, et limiter au mieux les désagréments" P. Castéras - Sicoval Perspective de l'itav Immeuble "Le Forum" à Labège "Réaliser un schéma de développement économique sur le Muretain qui joue la complémentarité des activités" J.M. Eeckhoutte - CAM Des projets visant à renforcer ou développer des pôles existants La Setomip met en oeuvre l extension de la zone Aéroconstellation au nord et à l ouest, la maîtrise d œuvre des espaces publics du Cancéropôle ainsi que la conception de l Institut Avancé des Sciences du Vivant (ITAV), mais également l aménagement de la Zac de Borderouge sur 6 hectares. Le développement d un nouveau pôle "Campus tertiaire" sur la zone de Gramont est prévu sur 103 hectares dont 45 pour des activités tertiaires, soit m² Shon. "Inno-Métro" à Labège Au sud-est la communauté d'agglomération du Sicoval développe une stratégie de développement économique fondée sur un dispositif équilibré entre les activités et les territoires. Elle se décline en quatre axes forts : - la création d un nouveau quartier Inno Métro autour de la future station de métro qui desservira à terme Labège : elle permettra de bâtir une offre immobilière dans la continuité du vaisseau amiral qu est "Labège Innopole". Ce projet est fondé sur un concept innovant dans sa méthode, ses infrastructures et ses activités sur le thème "vivre sur le site". - A Ramonville, l extension prévue du parc technologique du Canal sera dédiée au développement d activités liée au spatial, en écho aux secteurs économiques déjà existants et au pôle de compétitivité AESE. - Sur la zone du Rivel, 160 hectares situés sur les communes de Baziège et Montgiscard, sera développé un pôle d économie sociale et solidaire en créant une offre de qualité et en privilégiant une mixité des activités. Ce projet novateur programmé à l horizon , sera le nouveau grand pôle économique d équilibre du sud-est de la métropole. - Enfin un nouveau parc est lancé sur la zone de Lamasquère à Escalquens. 42 hectares seront dédiés à des activités mixtes avec du commerce et de l artisanat... Le Muretain au sud de l agglomération la Communauté d Agglomération du Muretain (la CAM) a réalisé un schéma de développement économique dont l enjeu est de reconstituer une offre foncière intercommunale avec des projets structurants forts. Aujourd hui, le travail mené dans le cadre du schéma de développement économique du Muretain commence à porter ses fruits avec notamment le lancement de la Zac des Portes des Pyrénées située à Muret. L aménagement de cette opération a été confié à la Sem Constellation. Sur les 65 hectares, m² de Shon seront développées. La première phase porte sur 20 hectares dédiés au commerce et aux loisirs avec en projet la réalisation d un multiplexe. Sur la seconde phase, 45 hectares sont réservés à un parc d activité à destination des Très Petites Industries et des Très Petites Entreprises. Au total, 550 hectares sont identifiés dans le schéma de développement économique. Plusieurs zones d accueil dédiées à de l activité sont également recensées mais des priorités ont été fixées afin d organiser un développement harmonieux et cohérent. Une hiérarchisation des projets a été établie selon la nature et le caractère stratégique des zones. Férrié Palarin à Portet-sur- Garonne (environ une trentaine d hectares située à proximité du site du Cancéropôle), la zone des Bonnets (220 hectares dont 16 sont aujourd hui opérationnels et dédiés à l activité aéronautique), ou encore la réalisation de la Zac de la Bruyère à Pinsaguel sont ainsi identifiées comme prioritaires. Des potentialités sont localisées sur les communes de Saint- Lys (parc d activité de Saint-Lys), Eaunes (Zac du Mandarin) et à Labarthe-sur-Lèze (les Agriés). La réalisation d une zone logistique à l échelle du secteur est également envisagée. Sur les projets en cours, n existe-t-il pas un centre d affaires potentiel? Une telle labellisation marquera fortement la métropole toulousaine et la doterait d'une véritable reconnaissance au niveau national, voire international. Cependant aujourd hui, malgré les efforts sur la qualité architecturale avec l arrivée de grandes signatures, une démarche environnementale prenant en compte les aménagements, les espaces verts, les services de proximité... aucun projet en cours dans l'agglomération n'est véritablement un centre d affaires. Une réflexion est actuellement à l'étude sur les potentialités du site Matabiau autour de la future gare TGV. 4 les ateliers de l'auat / OTIE / forum 2007 / juin 2007

5 LA DYNAMIQUE DES MARCHÉS D'IMMOBILIER D'ENTREPRISE LE POINT DE VUE DES EXPERTS Le marché immobilier toulousain est confronté aux changements macroéconomiques et aux recompositions de l'environnement économique local En Ile-de-France comme en régions, le marché de l immobilier d entreprise et notamment tertiaire est très dynamique. Ce phénomène s explique par une économie globale de concentration qui implique des regroupements et la création de nouveaux pôles d activité thématisés. Un environnement économique qui reste stimulant pour le marché d immobilier d entreprise En 2006, le marché tertiaire est celui de tous les records. La demande placée est en croissance continue depuis 2002, elle atteint un niveau inégalé jusqu à présent : m² de surfaces commercialisées en Ile-de-France et m² dans quinze grandes métropoles régionales. Toulouse dans la cour des m²... En 2006, les marchés les plus performants du point de vue du volume de commercialisation ont été ceux de Lyon, Lille, Toulouse, Aix-en-Provence/Marseille, Bordeaux et Rennes. Toutes ces métropoles ont dépassé les m² placés. Lille et Toulouse ont même connu un niveau de commercialisation comparable à celui de Lyon, dépassant les m². Les conséquences sur les marchés régionaux sont doubles : - hausse des valeurs locatives de 2 % en moyenne et de 10 % sur les valeurs top - baisse du taux de vacance. Un marché de l'investissement soutenu Par ailleurs, la financiarisation des marchés tertiaires des métropoles régionales se confirme avec un marché de l investissement qui a doublé en deux ans. Il est estimé à 23 milliards d euros en 2006 pour les bureaux. Pour maintenir ce niveau, il est nécessaire de réaliser des projets d envergure avec une forte visibilité pour les investisseurs et engager des projets avec des architectes de renom. Mais, il est également indispensable de renouveler l offre existante et notamment les bâtiments anciens (dix ans et plus). Il faut être en capacité d offrir des produits de très grande qualité et adaptée aux besoins d aujourd hui. Immobilier d'entreprise : un marché toulousain dynamique En 2006, le marché de l immobilier d entreprise sur l aire urbaine a bénéficié de ce contexte porteur et a réalisé une année exceptionnelle. Avec m², la demande placée est en augmentation de 56 % par rapport à Cette progression s'explique à la fois par le dynamisme du secteur locatif ( m²), la construction de bâtiments pour des utilisateurs finaux (dont le laboratoire Pierre Fabre) et par l'augmentation des transactions supérieures à m². Les transactions sont principalement localisées sur le coeur d'agglomération. Les zones destinées à l'accueil de bureaux restent les plus attractives (1/3 des surfaces placées). Cependant de nouveaux secteurs montent en puissance comme la Zac de l'hers à Labège Innopole et celles de Langlade ou de Saint-Martin-du-Touch à Toulouse. Les zones situées à Balma, Colomiers ou encore l'union ont également bénéficié de la dynamique du marché. Les transactions de bureaux en 2006 sur les grandes métropoles régionales (en m²) Source : CBRE 2006 les ateliers de l'auat / OTIE / forum 2007 / juin

6 Perspective du programme sur Marengo "Les conditions du succès se mesurent à la taille du marché, à sa capacité à créer une offre différenciée et novatrice" M. Gauchot - CBRE "Il existe un fantasme des tours qui répond également à un réel problème de gaspillage des sols" S. Zilio - architecte Les prix de location de bureaux en 2006 Le niveau de ventes en forte progression Avec m² les ventes à utilisateurs sont en forte hausse. Cette tendance s'explique par l'augmentation des comptes propres (Airbus, Eads, Pierre Fabre) qui sont intégrés dans cette catégorie. Le marché locatif représente cette année près de m² Des prix de location et de vente en progression Pour la deuxième année consécutive, les prix sont à la hausse dans le neuf comme dans l ancien. Mais cette augmentation ne permet toujours pas de rattraper les prix moyens enregistrés dans les autres métropoles régionales. Par contre, l analyse des prix locatifs de bureaux haut de gamme montre avec 220 HT/m²/an que Toulouse a rattrapé les autres métropoles françaises comme Lyon (210 HT/m²/an), Marseille (200 HT/m²/an) ou Nice (195 HT/m²/an). Dans le neuf, en périphérie, le prix moyen est de 150 /m²/an. Dans l ancien, au centre-ville, le prix observé est de 125 /m²/an, sur les parcs périphériques, le prix moyen à de location est de 110 /m²/an. Depuis 2004, l augmentation des prix à la vente est forte et continue. Dans le neuf, le prix moyen enregistré est de /m² en périphérie. Dans l ancien, pour des plateaux à rénover, le prix varie de 750 /m² à /m². Pour des plateaux en bon état, les prix observés vont de /m² à /m². Locaux d'activité : un marché stable mais soutenu Le marché des locaux d activité resté stable se maintient à un niveau élevé. La demande placée est de m² pour l année Avec m², les locaux mixtes représentent 60 % des transactions. Le marché des entrepôts est resté stable comparé à celui de l année 2005 avec un peu plus de m² de surfaces commercialisées. La couronne périurbaine de plus en plus attractive Outre le marché traditionnellement orienté au centre de l'agglomération et en particulier dans les pôles situés à Toulouse et en banlieue, les zones d'activité récentes et de qualité implantées en deuxième couronne bénéficient du dynamisme de l'agglomération notamment à Carbonne et Castelnau d'estretefonds. Un stock représentant moins d'une année de commercialisation L offre immédiate, quant à elle, a continué de baisser pour atteindre des niveaux historiquement bas : m² sont ainsi recensés à fin décembre pour les locaux mixtes et entrepôts. 6 les ateliers de l'auat / OTIE / forum 2007 / juin 2007

7 LES APPORTS À CAPITALISER Toulouse appartient d'ores et déjà au club des métropoles "à plus m²" ce qui lui confère une forte lisibilité. Tous les acteurs sont aujourd'hui conscient qu'il est impératif de conforter cette reconnaissance internationale. La création d'un véritable centre d'affaires pourrait constituer demain un vecteur de cette lisibilité. Une nouvelle lisibilité de notre marché fondé sur des projets innovants Offrir un véritable quartier d affaires est un vecteur de reconnaissance sur le marché de l immobilier d entreprise. Pour la métropole, cette ambition est stimulante et paradoxale puisque pour construire des projets innovants, il faut nécessairement adapter les rendements locatifs aux coûts de construction. Il faudra donc un véritable changement de mentalité pour réaliser cet ajustement sur la métropole toulousaine. Par contre, d ores et déjà, les projets exposés auparavant sont bien le signe de changements incontestables dans la démarche. On n hésite plus à faire appel à des grands noms pour obtenir une visibilité dépassant les frontières nationales. Un concours international est lancé et la nature des opérations évolue afin de proposer sur notre territoire des bâtiments à énergie positive. L enjeu est d être toujours aussi attractif aux yeux des investisseurs et des utilisateurs. Jusque là, le marché toulousain suscitait la confiance, aujourd hui la dynamique économique et les grands projets en cours suscitent l envie Les enjeux du développement de la métropole demandent encore des investissements afin de rendre le territoire plus accessible et attractif : ce sont des critères fondamentaux pour les chefs d entreprise. Les investissements de demain doivent porter sur le développement des infrastructures de transports à l échelle nationale (un grand contournement autoroutier et un TGV) comme à l échelle locale (avec un renforcement des transports en commun). Cependant si les équipements restent des critères fondamentaux pour rester compétitif, il faut également savoir "séduire et attirer" de nouveaux utilisateurs et investisseurs. Le travail mené par les partenaires, collectivités locales, CCI, SEM, auat, l Aéroport et l Otie dans le cadre du MIPIM est un premier maillon. Envisager une démarche similaire sur d autres salons est en cours de réflexion. Une décision concernant un stand sur le SIMI sera bientôt confirmée. Il est également nécessaire de constituer un véritable centre de ressources à l échelle de l agglomération qui aura pour objectif de valoriser le territoire. Ces axes sont engagés et permettront une véritable reconnaissance nationale et internationale. Programme sur Andromède "Nos efforts doivent aussi porter sur l'image, afin d'attirer les investisseurs" C. Terrazzoni - CCIT "Les projets portent tous la même ambition : conforter la place de Toulouse sur l'échiquier national et européen" F. Chollet - Grand Toulouse Mipim : le marché international des professionnels de l'immobilier Le Mipim est devenu en quinze ans un salon de référence mondiale de l'immobilier d'entreprise. Ce grand rendez-vous annuel permet aux décideurs, aménageurs, collectivités locales, de découvrir les grands projets ainsi que les évolutions récentes du marché. En 2007 il a rassemblé plus de personnes de 74 pays différents. les ateliers de l'auat / OTIE / forum 2007 / juin

8 AVRIL 2007 Qu'est ce que l'otie? l'otie association loi 1901, a été créé en 2002 par des professionnels de la transaction en immobilier d'entreprise, les communautés d'agglomération du Grand Toulouse, du Sicoval, du Muretain, de la CCI de Toulouse. Aujourd'hui l'otie compte 60 adhérents, tous acteurs du marché de l'immobilier d'entreprise (promoteurs, experts, organimses financiers, architectes, utilisateurs,...). Trois axes de travail sont engagés : Fournir des outils d'analyse du marché Promouvoir l'agglomération et l'immobilier d'entreprise Animer le débat local Les publications et animation de l'otie Les synthèses trimestrielles Une étude annuelle publiée courant mars Une étude sur le parc de bureaux (2005) Des petits déjeuners trimestriels Des formations spécifiques (crédit bail, les Plu, mission des notaires) Agence d Urbanisme et d Aménagement du Territoire Toulouse Aire Urbaine Observatoire Toulousain de l Immobilier d Entreprise - Otie 34 Programme du 4 Forum Ouverture du Forum Michèle BELLAN - Présidente de l'otie Le contexte local Christine ENCINAS - auat Table ronde 1 - Les grands projets de développement économique Jean DOSTE - Directeur Icade G3A Manuel SERDAN - Directeur Immobilier Pierre Fabre Pierre-Emmanuel REYMUND - Directeur Général Adjoint Services Grand Toulouse Alain GARES - Directeur Sem Constellation Blagnac Pierre CASTERAS - Directeur Service Economique du Sicoval Jean-Michel EECKHOUTTE - DG Adjoint de la CAM Marie-France BARTHET - Chargée de Mission au SGAR, Préfecture de Haute-Garonne Table ronde 2 - La dynamique des marchés de l'immobilier d'entreprise Olivier AUSTRY - Directeur de la Société Arthur Loyd Maurice GAUCHOT - Président CB Richard Ellis France Claude TERRAZZONI - Président de la CCI de Toulouse Serge ZILIO - Architecte Conclusion de la journée François CHOLLET - Président Délégué Grand Toulouse Bibliographie Forums réalisés Bilan annuel du marché de l'immobilier d'entreprise Otie L'immoblier d'entreprise en régions CBRE A paraître : Immobilier de bureaux et métropolisation - fnau et DGHUC Sites internet La politique foncière (janvier 2006) Les nouveaux espaces d'accueil dédiés à l'activité (janvier 2005) Le marché tertiaire (janvier 2004) Forum programmé les caractéristiques de la demande (Janvier 2008) auat Le Belvédère, 11 bd des Récollets Toulouse cedex 4 Tél Fax