Investment Market Update France T Un marché en proie aux incertitudes

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1 Investment Market Update France T Un marché en proie aux incertitudes 14 Octobre 2011 Sommaire Executive summary 1 Contexte économique 2-3 Le marché français et ses perspectives 4-6 Le marché en Ile-de-France 7-8 Le marché en régions 9 Chiffres clés 10 Définitions 11 Contacts 12 Auteur Henry-Aurélien Natter Chargé d études +33 (0) henry-aurelien.natter@dtz.com Contacts Delphine Mahé Responsable des Etudes France +33 (0) delphine.mahe@dtz.com Magali Marton Head of CEMEA Research +33 (0) magali.marton@dtz.com Hans Vrensen Global Head of Research +44 (0) hans.vrensen@dtz.com Avec un volume de 3,4 milliards d euros investis au 3 ème trimestre, le marché français confirme la reprise perçue depuis plus d un an. Toutefois, cette embellie reste fragile - seulement 8,3 milliards d euros d investissement durant les neuf premiers mois de l année 2011 et fait pour l heure du cru 2011 une année moyenne au regard des performances observées durant la dernière décennie (graphique 1). Les investissements devront donc s accélérer pour atteindre les 12 milliards d euros (hypothèse haute) que nous anticipons pour l année 2011, sous réserve que le climat économique se maintienne. L embellie constatée résulte principalement de la concrétisation de transactions d envergure. Ainsi, 6 transactions supérieures à 100 millions d euros, totalisant un montant de plus d 1,8 milliard d euros, auront été réalisées au cours du 3 ème trimestre L Ile-de-France a concentré l essentiel des investissements du 3 ème trimestre 2011 avec 71% des montants investis. L aversion au risque des investisseurs reste en effet prégnante, limitant leurs acquisitions en régions. Faute d opportunités sur des actifs commerciaux, les bureaux, dont la part avait diminué en 2010, ont concentré 76% des engagements du 3 ème trimestre, soit plus de 2 milliards d euros. Si la recherche d actifs core reste le maître mot en matière d investissement, quelques opérations en blanc ont eu lieu ce trimestre, notamment en Ile-de- France. Certains investisseurs semblent donc prêts à saisir les opportunités que pourraient leur offrir ces actifs de qualité dans un contexte de pénurie d offre neuve annoncée pour 2012 en Ile-de-France. Le marché de l investissement français reste dominé par les investisseurs domestiques, avec plus d 1,6 milliard d euros engagés ce trimestre, soit près de la moitié des investissements. Les investissements étrangers ont été dominés par les acteurs européens au cours du 3 ème trimestre Le fonds souverain norvégien, les compagnies d assurance, les OPCI et les SCPI ont été les acteurs les plus actifs sur le marché. Graphique 1 Investissement en France Milliards d'euros T1 T2 T3 T4 1

2 Contexte économique Dans un environnement économique perturbé, l heure est à l attentisme chez les investisseurs à mesure que les risques d un retournement conjoncturel augmentent et que le crédit se resserre. Les économies mondiales traversent actuellement une phase de turbulences sur fond de crise de la dette souveraine et de chute des valeurs boursières. Ainsi, même les grandes puissances économiques - les Etats-Unis et le Japon - ont vu leur note abaissée par les principales agences de notation. Si des pays comme la France ont conservé leur «AAA», des efforts budgétaires devront être réalisés pour maintenir cette note et conserver ainsi un accès aux crédits peu onéreux. Dans cet environnement très perturbé, les prévisions de croissance des économistes sont revues à la baisse et la crainte d un «double creux» se fait plus prégnante. En annonçant son incapacité à tenir ses objectifs de réduction de déficit public en 2011 et 2012, la Grèce a conforté l hypothèse d un défaut de paiement. La contagion au reste de la zone euro est décrite comme potentiellement violente. Concernant l économie française, le produit intérieur brut, revu à la baisse, devrait progresser de 1,6% en moyenne annuelle en 2011, contre 1,5% en Les perspectives de croissance de 2012 ont également été revues à la baisse : +1,2% en 2012 pour le scenario de base et -0,8% pour le scenario pessimiste (graphique 2). Le taux de chômage en France ne devrait pas connaître un fort repli d ici fin 2011 (réforme des retraites contribuant à accroitre la population active, croissance revue à la baisse, mesures de rigueur pour contenir le déficit, turbulences économiques). Si le deuxième trimestre 2011 a enregistré un léger recul, les analystes pronostiquent un ralentissement des créations d emplois et un taux de chômage d environ 8,9% en 2012 pour le scenario de base et 9,3% pour le scenario pessimiste (graphique 3). Depuis mi-2009, l indice des prix à la consommation (IPC) est sur une tendance haussière. Sur un an (de janvier à août 2011), il a augmenté de 2,2%. Cette progression devrait se poursuivre car les injections de liquidités réalisées par la BCE dans l économie ont de fortes chances de devenir inflationnistes mais devraient être compensées selon les scenarii d évolution (graphique 4). Par conséquent, le contexte économique se dégrade et fait courir le risque d un ralentissement du marché locatif. Graphique 2 Croissance du PIB en France 3% 2% 1% -1% -2% -3% Source : Oxford Economics Graphique 3 Taux de chômage en France 11% 1 9% 8% 7% 6% Sources : Oxford Economics Graphique 4 Scenario de base Scenario pessimiste - Défaut de paiement violent en zone euro Indice des prix à la consommation 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0-0,5-1,0 Scenario de base Scenario pessimiste - Défaut de paiement violent en zone euro Scenario de base Scenario pessimiste - Défaut de paiement violent en zone euro Sources : Oxford Economics 2

3 Contexte économique Malgré les rachats de la dette effectuée cet été par la BCE, le marché de la dette interbancaire de la zone euro ne s est pas apaisé. Ainsi, la recapitalisation du secteur bancaire est devenue une évidence ; l écart des CDS (Crédit Default Swap) rend le financement plus cher et les banques mettent en place une politique de réduction de leur bilan pour faire face à la chute de leur capitalisation boursière, diminuant dans le même temps leurs bénéficies et donc leur capacités à réinjecter des liquidités. Dans ce contexte, la défiance entre les banques européennes s exacerbe et le différentiel entre l Euribor 3 mois et le swap EONIA (Taux interbancaire de l'argent au jour le jour) s est encore creusé signe des difficultés d accès aux financements (graphique 5). Les conditions de crédit se sont durcies. Les taux d intérêt bas, qui ont permis de soutenir l investissement en France, devraient augmenter à court terme. Actuellement, le spread entre le rendement de l immobilier prime et le rendement obligataire avantage largement l immobilier, renforçant l appétit des investisseurs pour cette classe d actifs (graphique 6). En outre, depuis l été 2011, le climat boursier est en pleine phase de turbulences et se caractérise par sa nervosité et sa sur-réactivité. De nombreuses valeurs boursières ont enregistre un dévissage historique de leur valeur. Au-delà de l aversion au risque, certains investisseurs ont très lourdement sanctionné les établissements bancaires européens exposés à la dette grecque et à la dette des pays périphériques (Espagne, Portugal, Italie, Irlande). Dans ce contexte très perturbé, l immobilier d entreprise a bien résisté puisque les principaux indices boursiers du secteur ont largement surperformé les entreprises du CAC 40 (graphique 7). Les investisseurs anticipaient en effet le maintien de la valeur des actifs immobiliers, la résistance du rendement en capital et la poursuite d une rentabilité supérieure des actifs core et core + par rapport aux obligations. Toutefois, des réajustements ont lieu et vont se poursuivre d ici la fin de l année Ainsi, les SCPI ou la nouvelle génération d OPCI disposent d un potentiel important auprès des investisseurs alors que certaines foncières ont été amenées à procéder à des rachats massifs de leurs propres actions afin de soutenir leur cours. Par conséquent, les liquidités sont abondantes sur le marché. Les investisseurs institutionnels doivent donc faire face à de multiples difficultés : risque locatif lié au retournement conjoncturel, resserrement du crédit sans omettre le refinancement de la dette existante. Graphique 5 Taux EONIA et Euribor 3 mois 6% 5% 4% 3% 2% 1% Source : Banque de France Graphique 6 OAT 10 ans et taux de rendement prime à Paris 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% Taux interbancaire de l'argent au jour le jour (EONIA) Euribor 3 mois Source : Banque de France et DTZ Research Graphique 7 OAT 10 ans Taux de rendement bureaux prime Paris QCA Performance globale des principaux indices (Base 1000 au 31/12/2002) Source : IEIF, Euronext et FININFO CAC All Tradable (ex SBF 250) Euronext IEIF SIIC France IEIF Foncières 3

4 Le marché français et ses perspectives Avec un volume de 3,4 milliards d euros au 3 ème trimestre, le marché français confirme la reprise perçue depuis plus d un an. Toutefois, cette meilleure tenue du marché reste fragile. Près de 3,4 milliards d euros ont été investis en immobilier d entreprise banalisé (bureaux, entrepôts, locaux d activité et commerces) en France au 3 ème trimestre La performance du marché français de l investissement a donc progressé de trimestre en trimestre - 1,9 milliard d euros investis au 1 er trimestre et 3,1 milliards d euros au 2 ème pour représenter, sur les neuf premiers mois de l année, plus de 8,3 milliards d euros, soit une hausse de plus de 22% par rapport à la même période en 2010 (graphique 8). Des opérations d envergure sur le marché français ont largement contribué aux performances du marché ce trimestre. Ainsi, 6 acquisitions d un montant supérieur à 100 millions d euros ont été réalisées au cours des trois derniers mois contre seulement 2 au 1 er trimestre et 5 au 2 ème trimestre. Au total, ces opérations représentent près de 3,5 milliards d euros, soit plus du tiers des investissements des neuf premiers mois de Le recours aux joint-ventures se multiplie tant en France qu au niveau européen, permettant de maximiser et d optimiser les capacités d investissement des acteurs. Pour autant, les transactions d un montant unitaire compris entre 20 et 100 millions d euros constituent toujours le cœur du marché avec près de 4 milliards d euros, représentant environ la moitié des engagements depuis le début de l année 2011 (graphique 9). Graphique 8 Montant des investissements en France Milliards d'euros Les bureaux, qui avaient reculé au profit des commerces en 2010, sont redevenus largement majoritaires durant les neuf premiers mois de 2011 avec près de 6 milliards investis, soit 71% des engagements. Les entrepôts/logistique ont, quant à eux, rattrapé leur retard par rapport à la même période en 2010 pour représenter 6% des volumes investis, soit 519 millions d euros engagés, et ce grâce à l acquisition d un portefeuille logistique en province par GLL REAL ESTATE PARTNERS ( m²) pour un montant de 177 millions d euros au 3 ème trimestre Le poids des investissements en régions, en recul depuis fin 2009, est reparti à la hausse au 3 ème trimestre, représentant près de 24% des engagements depuis le début de l année contre 22% pour l année Toutefois, la défiance des investisseurs vis-à-vis des marchés régionaux demeure forte, et les acquisitions d opérations spéculatives de bureaux, qui avaient fortement participé au dynamisme de ces marchés en 2007 et 2008, restent encore exceptionnelles. Au 3 ème trimestre 2011, les acquisitions de portefeuilles ont représenté une part importante des investissements avec près de 34% des sommes investies (cf. transaction NORGES BANK INVESTMENT MANAGEMENT). Graphique 9 Investissement en France par tranche de montant T1-T T1 T2 T3 T4 Moins de 10 millions De 20 à 50 millions De 100 à 200 millions De 10 à 20 millions De 50 à 100 millions Plus de 200 millions 4

5 Le marché français et ses perspectives Le marché de l investissement français reste largement dominé par les investisseurs domestiques, avec plus d 1,6 milliard d euros engagés ce trimestre soit plus de la moitié des investissements. Sur l ensemble des neuf premiers mois de l année 2011, les investisseurs français dominent avec plus 6 des volumes investis, suivis par les investisseurs allemands (9%) et les américains (7%) (graphique 10). Au 3 ème trimestre 2011, prenant la seconde place du classement des investisseurs devant l Allemagne (avec 332 millions d engagements), grâce à l acquisition d un portefeuille de 7 immeubles par NORGES BANK INVESTMENT MANAGEMENT pour un montant de plus de 700 millions d euros, les investissements d origine norvégienne, les investissements norvégiens ont totalisé plus de 700 millions d engagements sur le marché français. En termes d investissement net, les investisseurs américains ont enregistré sur les neuf premiers mois de l année le plus important solde négatif d investissement avec 625 millions d euros. Depuis le début de l année, les OPCI/SCPI (1,9 milliards d euros), les institutionnels (1,2 milliard d euros) et les fonds d investissement (968 millions d euros) ont été les acteurs les plus actifs sur le marché (graphique 11). Les foncières sont toujours aussi discrètes avec seulement 0,9 milliards d euros investis. Focus sur des transactions du 3 ème trimestre 2011 NORGES BANK INVESTMENT MANAGEMENT, fonds souverain norvégien, a acquis un portefeuille de 7 immeubles localisés à Paris et en Ile-de-France. Plus de 700 millions d euros ont été investis dans cette opération. Un OPCI a été créé entre UNION INVESTMENT (8 des parts), société de gestion allemande, et MERCIALYS (2), promoteur de centres commerciaux. L OPCI a réalisé sa première acquisition via le centre commercial GEANT de Pessac d une surface de m² pour 63 millions d euros. Cette acquisition porte aussi sur un projet de VEFA. Une opération de Sale & Lease Back portant sur un actif de m² localisé à Malakoff pour 26 millions d euros a été réalisée entre MONOPRIX et GROSVENOR. Focus sur les problématiques du financement Le marché de l investissement immobilier demeure contraint par les difficultés du financement bancaire renforcées avec la crise boursière de cet été visant particulièrement les valeurs bancaires. Au-delà de l accès à la dette immobilière, la question de son coût de plus en plus élevé se posera. Graphique 10 Investissement en France par nationalité (en valeurs) T1-T France Allemagne Pays-Bas Fonds paneuropéens Moyen-Orient Etats-Unis Royaume-Uni Espagne Autres pays européens Autres Graphique 11 Investissement en France par type d investisseur (en valeurs) T1-T Institutions SIIC Autres foncières OPCI / SCPI / OEGF Autres fonds d'investissement Soc. d'invstt immobilier Investisseurs privés 5

6 Le marché français et ses perspectives Pour l heure, une hausse modérée des volumes est à prévoir pour 2011, sauf réalisation d un scenario catastrophe. D autre part, le tableau n est pas totalement sombre pour 2012 car des opportunités existent, à condition de savoir les saisir. Avec un niveau d investissement en hausse de 3 lors du 3 ème trimestre 2011 par rapport au trimestre précédent, la reprise du marché de l investissement français semble se confirmer. Toutefois, le bilan des neuf premiers mois de l année 2011 a été contradictoire avec, d un côté, un cru moyen (8,4 milliards d euros) au regard des performances observées ces 10 dernières années et, de l autre, un appétit des investisseurs pour l immobilier qui se renforce (6 transactions supérieures à 100 millions d euros représentant près d 1,8 milliard d euros) dans un contexte de forte volatilité des bourses, de crise souveraine et de perspectives économiques dégradées. Le paysage français et européen du financement immobilier est en phase de recomposition sous l effet des nouvelles normes (Bâle III, Solvency II).une plus grande diversité d acteurs devrait assouplir les conditions de financement et redonner une certaine fluidité au marché. D autre part, certains acteurs entendent profiter des cessions contraintes à venir à l échéance des prêts accordés en Ainsi, «il y a des gens avec de bons actifs et trop de dette. Peut-être que nous pouvons leur apporter une aide» selon Karsten Kallevig, en charge de l immobilier chez Norges Bank IM in AGEFI de juillet La part des investisseurs n étant pas domiciliée en zone euro pourrait se réduire en raison du risque d instabilité de la zone euro et d une exposition au risque de change. Pour l année 2011, les engagements devraient être compris entre 11 milliards si les turbulences actuelles devaient perdurer et milliards d euros si le marché continue sur la dynamique observée durant les trois derniers trimestres. Ces perspectives pourraient être revues à la baisse (10 milliards d euros) dans le cas d une aggravation du contexte économique avant la fin de l année Pour l heure, plus d 1 milliard d euros de projections d investissement peuvent déjà être pris en considération pour le 4 ème trimestre D autre part, la réouverture programmée pour la minovembre 2011 de 7 fonds allemands, totalisant 21,2 milliards d euros, pourrait venir redynamiser le marché français de l investissement immobilier. 6

7 Le marché en Ile-de-France Quatre transactions supérieures à 100 millions d euros ont contribué à la bonne performance du marché francilien. Avec plus de 2,4 milliards d euros engagés au 3 ème trimestre 2011, le marché de l investissement francilien confirme son redémarrage avec un volume d investissement supérieur de 8% à celui du 3 ème trimestre 2010 (graphique 12). Cette bonne performance, la plus élevée depuis 2008, permet de clore les neuf premiers mois de l année 2011 sur un volume total de 6,4 milliards d euros, soit une augmentation de 38% par rapport à la même période en Le marché de l investissement apparaît donc nettement plus dynamique en Ile-de-France qu à l échelle nationale. L investissement en région francilienne a été dynamisé par deux transactions supérieures à 300 millions d euros : l acquisition du portefeuille de 7 actifs de bureau par NORGES BANK INVESTMENT MANAGEMENT en Ile-de-France pour 704 millions d euros et l acquisition par UNIBIENS de River Ouest à Bezons pour un montant de 368 millions d euros. Le marché a également été animé par l acquisition par GENERALI d un immeuble de m² (dont m² de bureaux) boulevard Malesherbes dans le 8 ème arrondissement pour un montant de 139 millions d euros. Le segment des transactions d un montant supérieur à 100 millions a représenté 1,1 milliard d euros, soit 47% des engagements en Ile-de-France au 3 ème trimestre Ce retour des transactions d envergure est de bon augure ; il atteste de l aptitude retrouvées des investisseurs à mobiliser des capacités d investissement importantes mais aussi de leur créativité à contourner l écueil d un financement toujours aussi compliqué sur des gros volumes. Le marché francilien reste exclusivement focalisé sur les actifs tertiaires, mais plusieurs transactions ont également été enregistrées sur des actifs commerciaux (161 millions d euros au 3 ème trimestre 2011), les deux transactions les plus importantes étant l acquisition par CARVAL/VALREAM d un portefeuille de retail parks en Ile-de-France pour 30 millions d euros et par l acquisition de boutiques dans le Parc Commercial Clos du Chêne à Montevrain par IMMOBILIERE FREY pour 30 millions d euros. Au 3 ème trimestre 2011, la logistique a rebondi avec plus de 37 millions d euros investis contre 6 millions au 2 ème trimestre (graphique 13). Si la recherche d actifs «prime» et sécurisés reste le cœur de la stratégie des investisseurs, les acquisitions d immeubles en blanc réapparaissent. Ainsi, au cours des neuf derniers mois, 5 opérations de ce type ont été recensées, représentant près de 445 millions d euros d engagements. Graphique 12 Investissement en Ile-de-France Milliards d'euros Graphique 13 Investissement en Ile-de-France par produit au T1-T (en %) 7% 1% 9% Bureaux Commerces Entrepôts 0 83% Locaux d'activités Sources : Immostat / DTZ Research T1 T2 T3 T4 Sources : Immostat / DTZ Research 7

8 Le marché en Ile-de-France La recherche d actifs tertiaires de première qualité a conduit les investisseurs à se porter essentiellement sur le marché parisien qui concentre 45 % du marché avec 1 milliards d euros engagés au 3 ème trimestre 2011 (graphique 14). Paris QCA a recueilli 57 % de ces engagements, un niveau similaire à celui constaté au 2 ème trimestre Toutefois, la préférence géographique des investisseurs a tendance à s élargir à des actifs neufs ou en développement situés, notamment dans le Croissant Ouest et en Deuxième Couronne, sur des volumes significatifs supérieurs à 100 millions d euros. La Défense reste à l écart de cette légère reprise du marché. Depuis neuf mois, ce marché demeure dans une certaine léthargie. Au 1 er semestre, seules deux transactions étaient venues dynamiser le marché, dont celle réalisée par PERELLA WEINBERG PARTNERS dans la «Tour Chartis» ( m²) pour 110 millions d euros. La seule transaction du trimestre à la Défense aura été la cession d Opus 12, un des 7 actifs cédés par AXA à NORGES BANK INVESTMENT MANAGEMENT. Le marché du Croissant Ouest (379 millions d euros investis) a été animé par la vente de deux immeubles récents pour environ 200 millions d euros inclus dans le portefeuille acquis par NORGES BANK INVESTMENT MANAGEMENT. Il s agit de «Meudon Campus» ( m²) à Meudon et «Korus Servier» ( m²) à Suresnes. En Première Couronne, les investissements ont représenté 273 millions d euros au 3 ème trimestre, principalement grâce à des opérations enregistrées sur des bureaux pour des montants moyens de 27 millions d euros. L inflexion des taux de rendement prime bureaux, entamée il y a maintenant plus d un an, a pris fin en Ile-de-France. Ces taux sont dorénavant stables sur la quasi-totalité des marchés franciliens (graphique 15). Ainsi, seuls les secteurs périphériques ont connu une légère correction à la hausse au 3 ème trimestre Cette stabilité devrait laisser place à une remontée progressive à court/moyen terme, en réaction à la remontée des taux d intérêt de la Banque Centrale Européenne (l une est déjà actée alors que la prochaine est déjà annoncée). Avec près de 502 millions d euros investis au 3 ème trimestre 2011, la Deuxième Couronne a été marquée par l acquisition de l immeuble «River Ouest» à Bezons par PREDICA et SCOR pour 368 millions d euros. Ainsi, cette acquisition permet à la Deuxième Couronne de se placer derrière Paris, avec 21% des investissements franciliens au 3 ème trimestre Graphique 14 Investissement en Ile-de-France par localisation (en valeurs) T1-T Paris La Défense Croissant Ouest 1ère Couronne 2ème Couronne Portefeuilles Sources : Immostat / DTZ Research Graphique 15 Taux de rendement bureaux prime 1 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% Paris QCA La Défense Croissant Ouest 1ere Couronne 2ème Couronne 8

9 Le marché en régions Le marché de l investissement en régions a connu un fort rebond au 3 ème trimestre 2011 marqué par le dynamisme des transactions supérieures à 30 millions d euros, symptomatique d un regain d intérêt qui se confirme de la part des investisseurs. En rupture par rapport au 1 er semestre (821 millions engagés), le marché de l investissement en régions a affiche une croissance soutenue (971 millions d euros) au 3 ème trimestre Toutefois, sur les neuf premiers mois de l année 2011, le marché de l investissement en régions affichent toujours un retard de 9% par rapport à la même période en 2010 (graphique 16). Alors qu aucune transaction supérieure à 30 millions d euros n avait été enregistrée au cours des trois premiers mois de l année 2011, le 2 ème trimestre a été marqué par un regain d activité sur ce segment et cette tendance s est confirmée lors du 3 ème trimestre. Ainsi, le nombre de transactions supérieures à 30 millions d euros a doublé entre le 1 er semestre et le 3 ème trimestre. La logistique a enregistré la plus forte progression au 3 ème trimestre avec 244 millions d euros investis contre 86 millions au 1 er semestre La plus importante acquisition aura été celle du portefeuille logistique par GLL REAL ESTATE PARTNERS pour 177 millions d euros ( m² de plateforme prime). Les bureaux ont représenté plus de 377 millions d euros d investissement au 3 ème trimestre La performance de ce segment a notamment été portée par l acquisition par RREEF SPEZIAL INVEST GMBH de «Docksite» à Lyon pour 46,5 millions d euros. Sur l ensemble des neuf premiers mois de l année 2011, les bureaux se placent ex aequo avec le commerce avec 38 % des parts de marché (graphique 17). En forte hausse au 3 ème trimestre 2011, le commerce totalise 335 millions d euros d investissements. L opération la plus significative aura été l achat du centre commercial GEANT à Pessac par UNION INVESTMENT pour un montant de 63 millions d euros. Dans la lignée d un 1 er semestre déjà dynamique, le commerce totalise 38% des investissements en régions sur les neuf premiers mois de l année Les marchés régionaux ont principalement attiré des SCPI et des foncières au travers des plus importantes acquisitions du 3 ème trimestre 2011 (cf. opérations citées ci-dessus). Si les régions restent dominées par les investisseurs français, on notera cependant que les trois plus importantes transactions du trimestre sont à mettre à l actif de trois fonds étrangers, GLL REAL ESTATE PARTNERS (investisseur américain), GROSVENOR FUND MANAGEMENT (investisseur anglais) et UNION INVESTMENT (investisseur allemand). Les taux de rendement prime bureau sont restés stables sur les principaux marchés régionaux au 3 ème trimestre Ils se positionnent à 6,0 à Lyon et 6,5 à Marseille. Graphique 16 Investissement en Régions (en valeurs) Milliards d'euros Graphique 17 Investissement en Régions par produit (en valeurs) T1-T T1 T2 T3 T4 Bureaux Commerces Entrepôts Locaux d'activités 9

10 Chiffres clés Tableau 1 Transactions significatives du 3 ème trimestre 2011 Immeuble / Adresse Ville Vendeur Acquéreur En Ile-de-France River Ouest Bezons HRO Place des Cinq Martyrs du Lycée Buffon OPCI GEREE PAR UNIBIENS - ING Paris DALLE 3 SCI CONFIDENTIEL 210 Prix (millions d ) Boulevard Malesherbes Siège historique de DNCS Upsilon En régions Centre Commercial Géant Paris UNIBAIL-RODAMCO GENERALI 139 Paris DCNS OPCI HERTEL ID 83 Malakoff IMMOBILIERE D'ILE-DE- FRANCE MGPA/CARVAL INVESTORS 75 Pessac MERCIALYS UNION INVESTMENT 63 Docksite Lyon INVESTISSEUR PRIVE RREEF SPEZIAL INVEST GMBH 47 Quai Paul Sedaillan Portefeuilles Lyon Portefeuille bureaux Ile-de-France AXA REIM Portefeuille logistique Province SEDCO (SAUDI ECONOMIC AND DEVELOPMENT COMPANY) CURZON CAPITAL PARTNERS II Portefeuille Commerce Province UNIBAIL RODAMCO BNP PARIBAS REIM (2 SCPI) 45 NORGES BANK INVESTMENT MANAGEMENT 704 GLL REAL ESTATE PARTNERS 177 GROSVENOR FUND MANAGEMENT 148 Tableau 2 Le marché de l investissement en France - Chiffres clés T T T T T Evol. T/T Evol. A/A Montant global (en millions d euros) % +3 Par type de bien Bureaux % +8% Commerces % +16% Entrepôts / Logistique % +141% Locaux d activités % +1527% Par localisation Ile-de-France % +8% Régions % +175% Portefeuilles nationaux

11 Définitions Actif core : Actif bénéficiant d'une localisation géographique attrayante et assurant des rendements locatifs sûrs en raison de la qualité des locataires, de la durée des baux, du faible taux de vacance et de peu de rotations. Euribor (Euro Interbank Offered Rate) : Taux du marché monétaire européen. Il est égal à la moyenne des taux offerts sur le marché bancaire européen pour une échéance déterminée. Il correspond à la cotation fournie quotidiennement par un échantillon de 57 établissements bancaires européens. Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. OAT 10 ans : (Obligations Assimilables du Trésor) : Fonds constituant le support de l'endettement à long terme de l'etat dont la maturité est de 10 ans. Opération en blanc : Projet de construction commencé avant d avoir trouvé des acquéreurs où des locataires pour un actif immobilier. Taux de rendement prime (exprimé en %) : Ratio entre les loyers hors charges et le prix d'acquisition AEM de l'actif. Rentabilité la plus basse observée au cours d'une période donnée, après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux). Taux EONIA (Euro Overnight Index Average) : Taux de rémunération des dépôts interbancaires au jour le jour du marché monétaire européen. VEFA : Vente en Etat Futur d Achèvement. Carte des secteurs Immostat Investisment Market Udapte est rédigé pour partie à partir des données produites par le GIE IMMOSTAT, dont DTZ est cofondateur. Fin 2006, le GIE IMMOSTAT a décidé de modifier la cartographie des zones de marché afin de prendre en compte les mutations du marché des bureaux depuis 2001, date de la création d'immostat. Cette nouvelle sectorisation a été utilisée dans ce document. Les analyses, projections et commentaires sont propres à DTZ Research. 11

12 Contacts Gérard Margiocchi Président du Directoire DTZ Holding +33(0) Conseil Jean-Philippe Carmarans Président Directeur Général DTZ Eurexi +33(0) Philippe Méjean Directeur Général Délégué DTZ Consulting +33(0) Claudia Mansard Directeur DTZ CODes +33(0) Investissement Gérard Margiocchi Président du Directoire DTZ Holding +33(0) Transaction Laurence Escleine-Dumas Directrice Générale Déléguée +33(0) DTZ Entreprises Thierry Laborderie Directeur du pôle Utilisateurs et de DTZ Entreprises +33(0) Asset Management François Brisset Directeur Général +33(0) Patrice Genre Directeur Général +33(0)

13 Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. DTZ Octobre