Le Guide des bailleurs

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1 Le Guide des bailleurs

2 Vous êtes propriétaire d un ou plusieurs logements que vous louez ou souhaitez mettre en location. Ce livret vous est destiné. Il a pour vocation de vous informer sur les aides au logement que peut verser la Caisse d allocations familiales. Il sera aussi un guide pour vous aider à trouver des solutions, notamment en cas d impayé de loyer. Nous espérons ainsi apporter des réponses à vos questions et faciliter les relations avec vos locataires mais aussi avec nos services.

3 Sommaire Les aides au logement... p 4 Les conditions générales d attribution d une aide au logement... p 5 Les normes de décences auxquelles le logement doit répondre... p 6 Demande d aide au logement et de tiers-payant : comment faire?... p 8 Attestation de loyer...p 10 Les impayés de loyer...p 11 Les situations conflictuelles et le non respect du plan...p 14 Annexe 1...p 15 3

4 Les aides au logement Si le logement loué est la résidence principale du locataire et si les ressources de ce dernier sont modestes, une aide au logement peut être attribuée, sous forme d allocation de logement à caractère familial (ALF) ou d allocation de logement à caractère social (ALS). L allocation de logement à caractère familial (ALF) concerne les locataires qui ont des enfants (nés ou à naître), d autres personnes à charge ou sont mariés depuis moins de cinq ans, le mariage ayant eu lieu avant les 40 ans de chacun des conjoints. L allocation de logement à caractère social (ALS) s adresse à ceux qui ne peuvent bénéficier de l ALF. A savoir : - Les différentes aides ne sont pas cumulables. - Les augmentations de loyer en cours d année ne sont pas prises en compte dans le montant de l aide au logement. N oubliez pas : signalez immédiatement à la Caf vos changements d adresse. Si vous bénéficiez du tiers-payant signalez tout de suite votre éventuel changement de coordonnées bancaires.

5 Les conditions générales d attribution d une aide au logement Les conditions concernant le locataire Le locataire : doit payer un minimum de charges de location ou de redevance, ne doit pas être un parent, grand-parent arrière grandparent, enfant, petit-enfant, arrière petit-enfant du conjoint ou concubin du bailleur, peut être de nationalité étrangère, titulaire d un titre de séjour ou de tout autre document officiel justifiant la régularité de son séjour en France. L aide au logement est calculée en fonction de la situation du locataire. Tout changement de situation (professionnelle, familiale, ressources) du locataire peut entraîner un nouveau calcul de ses droits qui peuvent augmenter ou diminuer. Il est donc important que le locataire signale immédiatement à la Caf tout changement de situation. Les conditions concernant le logement Le logement doit : être la résidence principale du locataire, être occupé au moins 8 mois par an par celui-ci, son conjoint (ou concubin) ou par une personne à sa charge. Si le locataire quitte le logement sans respecter le contrat de location (exemple : non respect du préavis), le droit au logement cesse d être dû et le versement de l aide au logement doit être interrompu. 5

6 Les normes de décence auxquelles le logement doit répondre Art. 187 de la loi SRU du 13 décembre 2000 Depuis la parution de la loi Solidarité renouvellement urbain, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments de confort le rendant conforme à l usage d habitation. Qu est-ce qu un logement décent? Les critères de décence du logement sont définis par le décret n du 30 janvier Il doit comprendre au moins une pièce principale d une surface habitable de 9 m² avec une hauteur sous plafond d au moins 2,20 m. Il doit comporter l eau potable, un coin cuisine et une salle d eau avec eau chaude et froide, des WC dans le logement et une évacuation des eaux usées. L éclairage naturel, les ouvertures et ventilations doivent être suffisantes. Les réseaux et branchements doivent être conformes aux normes de sécurité (électricité). Le clos et le couvert doivent être en bon état : bon état et solidité du gros œuvre du bâtiment et des accès, protection des eaux de ruissellement, protection contre les infiltrations d eau Un dispositif de retenue des personnes (fenêtres escaliers, balcon ) doit également être installé et en bon état En matière de nature de conservation et d entretien des matériaux (matériaux de construction, canalisations, revêtements), certaines normes doivent être respectées.

7 En cas d accident, la responsabilité du propriétaire peut être recherchée. Si le logement ne répond pas à ces conditions... Le locataire doit entreprendre des démarches Il doit envoyer un courrier en recommandé avec accusé de réception à son propriétaire en lui demandant d effectuer les travaux. Si le propriétaire n effectue pas les travaux, le locataire engage une procédure auprès du Tribunal d instance ou des services santé environnement de la Direction Départementale de l Action Sanitaire et Sociale. A la suite de ces démarches et du signalement du locataire, un contrôle est effectué par la Caf. Si le logement est déclaré non décent par la Caf, que se passe-t-il? L aide au logement est maintenue. En cas de tiers-payant : - Le bailleur ne perçoit plus l aide au logement, c est le locataire qui la reçoit directement. - Pendant toute la durée de la procédure, le locataire doit tout de même payer son loyer au bailleur (1 an). - Pour que le propriétaire puisse percevoir à nouveau directement l aide au logement, il doit effectuer les travaux et fournir les factures correspondantes à la Caisse d Allocations Familiales. Une aide aux propriétaires pour la réhabilitation Pour la réhabilitation, le propriétaire peut se faire aider par l Agence nationale d amélioration de l habitat. 7

8 Demande d aide au logement et de tiers-payant : comment faire? Pour bénéficier d une aide au logement, le locataire doit remplir et renvoyer à la Caf l imprimé de demande d aide au logement accompagné des pièces justificatives demandées. Sur cet imprimé, le bailleur doit remplir l attestation de loyer et éventuellement, la demande de versement direct de l aide (tiers-payant) en joignant le RIB. La Caf détermine ensuite la nature et le montant de l aide au logement. Les modalités de paiement La date de paiement Le début de paiement L aide est attribuée le mois suivant celui au cours duquel toutes les conditions sont remplies, soit en général le mois suivant l entrée dans les lieux. La fin de paiement survient : - le mois précédant le déménagement - ou le mois du déménagement si les charges de loyer sont assumées jusqu au dernier jour du mois ou en cas de continuité des droits lors d un passage d un logement à un autre. Les aides au logement peuvent être versées le mois suivant l entrée dans les lieux ou le mois de dépôt de la demande si l ouverture de droit est antérieure. Pour ne pas perdre ses droits, le locataire doit donc faire sa demande dès que le bail est signé.

9 Si le locataire est redevable d un trop perçu d aide au logement auprès de la Caisse d allocations familiales, celui-ci est retenu sur le montant de l aide au logement. Attention : Si l aide au logement est supérieure au loyer, le bailleur doit reverser la différence à l allocataire. L aide au logement peut être versée directement au bailleur. Il s agit du tiers-payant. Le locataire verse ensuite au propriétaire la part restante du loyer. Pour l allocation de logement (ALF ou ALS) - Le paiement en tiers-payant est accordé au bailleur sans l avis du locataire. Anna Lemasson 9

10 Attestation de loyer Une quittance est délivrée si le loyer dû par le locataire est payé. Elle n est pas obligatoire, le locataire doit en faire la demande. En fournissant une quittance, le bailleur atteste avoir encaissé le montant du loyer et se prive des voies de recours si ce n est pas le cas (non valable pour payer l AL). Une attestation de loyer indique le montant du loyer demandé pour le logement et n engage pas le bailleur en cas d impayé. Pour le calcul des aides au logement, la Caf demande au bailleur chaque année l attestation de loyer du mois de janvier pour l ALF ou l ALS. Si le bailleur ne la renvoie pas à la Caf, le versement de l aide au logement est interrompu. Le bailleur a la possibilité de faire la télé déclaration dès l ouverture de la campagne des loyers Qu est ce qu un logement meublé? La location meublée ne fait pas l objet d une définition légale précise. Cependant, on considère généralement que la location est meublée lorsque d une part, le local contient un nombre d éléments suffisants pour permettre la vie courante, et d autre part dès lors qu il résulte de la volonté commune du bailleur et du preneur de louer un logement meublé. Attention : Le régime applicable à la location meublée échappe aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 réglementant la location vide. Par conséquent, il est important de définir si il s agit ou pas d un local meublé. C est quoi la colocation? Il y a colocation s il y a un bail au nom de chaque habitant.

11 Les impayés de loyer Lorsqu un incident de paiement survient au cours du bail, il peut s agir d un simple oubli de la part du locataire ou d un impayé exceptionnel. Il peut également révéler de réelles difficultés du locataire. Dans tous les cas, sans tarder, le bailleur doit prendre contact avec lui afin de rechercher une solution amiable. Le bailleur peut proposer au locataire un plan d apurement, avec un étalement de la dette. Ce plan doit être formalisé par écrit (cf annexe 2) et tenir compte des capacités financières du locataire. Il permet au locataire de conserver son droit à une aide au logement. Lors de la demande de tiers-payant, le bailleur s engage à signaler à la Caf les impayés de loyer. Quand signaler un impayé de loyer à la Caf? Si le locataire perçoit une allocation de logement (ALF ou ALS) et le bailleur ne bénéficie pas du tiers-payant... Le bailleur doit signaler l impayé de loyer à la Caf si le locataire ne paie plus son loyer (loyer + charges) depuis au moins 2 mois, consécutifs ou non. Si le locataire est bénéficiaire d une allocation de logement (ALF ou ALS) et le bailleur bénéficie du tiers-payant... Le bailleur doit signaler à la Caf que le loyer résiduel n est plus payé : - si pendant 3 mois consécutifs l allocataire ne verse pas sa part de loyer, - ou si l impayé atteint 2 fois le montant du loyer + les charges. 11

12 A partir du constat d impayé, le bailleur a 3 mois pour le signaler à la Caf. En cas de non respect des délais légaux de déclaration de l impayé, l allocation de logement qui a été versée en tierspayant peut être totalement ou partiellement réclamée au bailleur si la procédure amiable échoue. Comment signaler un impayé de loyer à la Caf? Si le locataire perçoit une allocation de logement (ALF ou ALS) et si le bailleur bénéficie du tiers-payant : Le bailleur doit signaler l impayé par une simple lettre à la Caf en précisant : - les coordonnées du locataire : nom, prénom, adresse - le montant et la date de début de l impayé de loyer. Ce qui se passe ensuite : - La Caf doit saisir le FSL ou réclamer un plan d apurement. Si l AL est versée à l allocataire et le RIB du bailleur connu, le versement bascule sur le compte du bailleur. La Caf l en informe en précisant le RIB sur lequel l AL sera versée. Le tiers peut refuser. - Si le RIB n est pas connu, la Caf incite le bailleur à demander le tiers-payant et fournir son RIB. - Si le bailleur ne répond pas à cette proposition : le versement de l allocation de logement est maintenu 3 mois à l allocataire, puis suspendu. A réception du plan d apurement ou du FSL, reprise des paiements.

13 Les situations conflictuelles et le non respect du plan Les situations conflictuelles telles que le non respect du bail, la dégradation du logement par le locataire... ne sont pas de la compétence de la Caf. A savoir : tiers-payant et non respect du préavis par le locataire Dès que le locataire quitte le logement, l aide au logement n est plus due. Le versement de l aide est donc interrompu. Si le bailleur bénéficie du tiers-payant, les versements de la Caf seront donc interrompus, et ce même si la période de préavis n a pas été respectée par le locataire. Anna Lemasson 13

14 Annexe 1 : exemple de plan d apurement pour dette de loyer Propriétaire Nom :... Prénom :... Adresse : Tél. :... Locataire Nom :... Prénom :... Adresse : Tél. :... Etat de la dette Mois ou périodes non payés de... /... /... à... /... /... inclus Régularisation de charge... Montant total de la dette... Je soussigné(e)... m engage à régler à mon propriétaire, bailleur, ou agence la dette ci-dessus, par mensualités constantes de.... la première intervenant le.../.../... (jour, mois, année). la dernière le.../.../... (jour, mois, année) et également mon loyer courant, régulièrement chaque mois.

15 Détail du loyer courant : loyer :... charges :... Je prends bonne note : que l allocation de logement sera versée au bailleur pendant la durée de ce plan d apurement. Elle viendra en déduction du loyer mensuel. qu en l absence de plan d apurement ou de non respect, l allocation de logement versée à tort devra être remboursée par mes soins à la Caf. que l exécution de ce plan sera vérifiée régulièrement par la Caf. Par ailleurs, le bailleur s engage à la suspension de toute mesure d expulsion durant toute la durée du plan d apurement dans la mesure où ce dernier est respecté. A... le... /... /... Signature du bailleur ou de son mandataire Signature du locataire 15

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