Étude de restructuration du Centre Commercial de Kermoysan

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1 N 052QUIM Étude de restructuration du Centre Commercial de Kermoysan Diagnostic- Mai 2006 Ville de Quimper

2 Sommaire Objectifs et méthodologie d intervention 3 Partie : Analyse du bâti commercial et de son environnement 5. Environnement commercial 6 2. Centre commercial 8 3. Locaux commerciaux 0 4. Environnement concurrentiel 2 Partie 2 : Caractéristiques économiques et juridiques du pôle 3. Caractéristiques et gestion de la copropriété 4 Partie 4 : Contexte d évolution du pôle 25. Intentions et attentes des exploitants Intentions et attentes des propriétaires Synthèse des entretiens avec les acteurs locaux Contraintes d évolution de l équipement 29 d évolution du centre commercial 30 Annexes 3. Plan de composition du centre commercial Compte rendu des entretiens Caractéristiques des locaux 5 3. Caractéristiques des activités 7 Partie 3 : Analyse de la clientèle 9. Poids économique du pôle Caractéristiques du marché local 2 3. Lieux de consommation des ménages de la zone de chalandise Emprise des pôles par types de produits distribués à Kermoysan Emprise des pôles par types de produits absents à Kermoysan 24 Ville de Quimper - Etude de restructuration du Centre Commercial de Kermoysan - Diagnostic - mai

3 Objectifs et méthodologie d intervention Dans le cadre de l Opération de Renouvellement Urbain en cours sur le quartier de Kermoysan, la Ville de Quimper a initié une réflexion relative à l évolution du centre commercial qui y est implanté bien que ce centre commercial soit une copropriété privée. En effet, cette opération s inscrit dans un contexte de mutations importantes en terme de logement, d espaces publics et d équipements sur ce secteur dans le cadre d une ORU. La ville de Quimper souhaite donc évaluer quelles évolutions sont envisageables au regard des dysfonctionnements actuels et des potentialités économiques existantes, et inciter à la transformation de cet équipement, sur la base d un scénario d évolution retenu par les acteurs locaux concernés (propriétaires, exploitants ) à l issue d une démarche de concertation. A cet effet, la Ville de Quimper a missionné le cabinet AID Observatoire pour la réalisation d une étude de programmation et de faisabilité préalable à la mutation du pôle. Cette étude est destinée : à identifier les principaux enjeux d évolution du centre commercial, dans un objectif de redynamisation et de revalorisation, à définir, en guise de réponse à ces enjeux, des scénarii de programmation et de configuration commerciale pertinents, aussi bien d un point de vue commercial et économique que d un point de vue urbanistique, à proposer un mode opératoire pour la mise en œuvre des préconisations d évolution, à travers la définition d un montage juridique d opération et l identification d opérateurs aptes à intervenir. Cette mission est programmée en deux temps d intervention : une phase de diagnostic, menée de janvier à avril 2006, destinée à identifier et mettre en valeur les points forts et dysfonctionnements du pôle et à analyser le fonctionnement actuel de l offre, une phase de préconisations, menée de mai à juillet 2006, à l issue de laquelle seront proposées, en cohérence avec les évolutions prévues du quartier, du potentiel économique et des enjeux identifiés lors du diagnostic, un plan de merchandising adapté et des scénarii d organisation commerciale, ainsi que des modes d intervention possibles. La phase initiale de diagnostic a nécessité les investigations suivantes, destinées à comprendre les caractéristiques du centre commercial : relevés qualitatifs in situ : qualité et configuration de l équipement, des locaux et de l environnement commercial, entretiens avec les professionnels en place et les propriétaires de locaux, afin de connaître les caractéristiques de chaque activité/local et de prendre en compte leurs bilans de fonctionnement ainsi que leurs projet, intentions et attentes, analyse des caractéristiques socio-économiques et de consommation des ménages du quartier, sur la base d études, d enquêtes et de données statistiques disponibles (INSEE, Chambre de Commerce et d Industrie du Finistère, Ville de Quimper). Ville de Quimper - Etude de restructuration du Centre Commercial de Kermoysan - Diagnostic - mai

4 Le présent document synthétise la phase de diagnostic en quatre temps : l analyse de l offre commerciale, tant d un point de vue quantitatif que d un point de vue qualitatif : environnement commercial, caractéristiques de l offre, points forts et dysfonctionnements, les caractéristiques économiques et juridiques du pôle : mode de gestion du centre commercial, caractéristiques des activités et des locaux... le fonctionnement de l offre commerciale : performances économiques, zone d influence, caractéristiques de la clientèle, comportements d achats des ménages... le contexte d évolution du pôle, sur la base des entretiens menés auprès des exploitants et propriétaires (intentions, positionnement vis à vis de l évolution du centre commercial, attentes et besoins) et des contraintes de mutation identifiées (foncières, architecturales, juridiques). Ville de Quimper - Etude de restructuration du Centre Commercial de Kermoysan - Diagnostic - mai

5 PREMIERE PARTIE : Analyse du bâti commercial et de son environnement Ville de Quimper - Etude de restructuration du Centre Commercial de Kermoysan - Diagnostic - mai

6 . Environnement commercial Les points forts un positionnement en cœur de quartier et en phase avec les objectifs de centralité de l ORU une localisation en entrée de quartier et à proximité d un axe majeur et d un carrefour structurant, un stationnement aisé, facilité par une offre abondante (mais saturée et peu visible), une desserte par les transports urbains en contact direct (2 arrêts de bus) du centre commercial. Pas de remise en cause de la localisation du centre commercial au sein du quartier : celui-ci doit être maintenu sur le site actuel. Conditions globales de fonctionnement à maintenir Ville de Quimper - Etude de restructuration du Centre Commercial de Kermoysan - Diagnostic - mai

7 Les points faibles une visibilité insuffisante depuis les axes principaux, due à l encaissement du réseau routier principal (boulevard de France) et aux écrans végétaux, des coupures avec le tissu urbain environnant, favorisées par les infrastructures (boulevard de France), des accès piétons peu valorisés (cheminements étroits et peu entretenus) ou contraints (dénivelé de la passerelle, giratoire du boulevard de France), un réseau viaire à fonction uniquement locale (voies de desserte, impasses ) ne générant pas de flux de passage. une signalétique quasi inexistante sur les axes majeurs et de proximité Valorisation de l équipement : visibilité, insertion urbaine, signalétique, traitement des espaces publics. Réorganisation des circulations motorisées et piétonnes, et de la fonction des espaces publics. Ville de Quimper - Etude de restructuration du Centre Commercial de Kermoysan - Diagnostic - mai

8 2. Bâti commercial Les points forts un bâti ne présentant pas de réelles zones d insécurité potentielles au niveau de sa conception (absence de recoins) une dernière rénovation en qui a permis de maintenir l équipement à un niveau qualitatif globalement satisfaisant une configuration intérieure satisfaisante et valorisant la fonction commerciale : clarté, propreté, allée rectiligne, bon état général, traitement qualitatif de l entrée principale... une allée centrale jouant un vrai rôle social, une fonction de rue principale couverte du quartier concentrant les flux piétonniers du secteur (y compris ceux non motivés par un acte commercial) et se substituant aux rues extérieures pour les déplacements internes au quartier. Maintien du confort de fréquentation commerciale. Maintien du rôle social du centre commercial et de l organisation en rue commerçante. Renforcement de la fonction de centralité urbaine du site. Ville de Quimper - Etude de restructuration du Centre Commercial de Kermoysan - Diagnostic - mai

9 Les points faibles une configuration introvertie du centre commercial, obsolète, caractérisée par l absence de façades commerciales sur la rue et la localisation de l entrée principale à l arrière du pôle, des arrières de locaux dégradés ou insuffisamment traités, conférant un aspect usagé et peu attractif au bâti commercial, des entrées secondaires sur rue peu valorisées, en opposition à l entrée principale donnant sur le parking, un parvis vieillissant en terme de revêtement et d équipement (mobilier urbain, distributeurs automatiques), une configuration interne des locaux commerciaux (réserves et locaux techniques situés à l arrière des surfaces de vente) qui contraint architecturalement une ouverture des locaux actuels sur l extérieur. Capacité d évolution du bâti Ouverture sur la rue principale (boulevard de Bretagne). Valorisation de la fonction de porte d entrée du quartier. Modernisation / requalification extérieure du bâti. Ville de Quimper - Etude de restructuration du Centre Commercial de Kermoysan - Diagnostic - mai

10 3. Locaux commerciaux Vêtements 6% Service public 2 % Banques 2 % Pharmacie 6% Presse 6% Coiffeurs 3 7% Alimentaire 4 2% Cafés restaurants 4 Affectation des locaux une offre commerciale correspondant à une fonction de proximité, avec des activités répondant à la plupart des besoins de consommation de première nécessité : alimentaire, presse, tabac... des évolutions de l offre au fil du temps qui se caractérisent par la disparition d activités commerciales au profit de l apparition de services Maintien de la dominante commerciale Définition d une taille de pôle en nombre de locaux adaptée à sa fonction actuelle ou future. Les points forts Décomposition de l offre de Kermoysan par secteur d activité. source : repérage AID Observatoire / Mars 2006 une qualité générale de l alignement commercial : état satisfaisant de la plupart des devantures, propreté et bon état de l allée centrale. une composition marchande diversifiée, notamment en matière alimentaire (boulanger, boucher-traiteur, poissonnerie, supérette), qui confère une attractivité au pôle vis à vis de la clientèle locale, Ville de Quimper - Etude de restructuration du Centre Commercial de Kermoysan - Diagnostic - mai

11 Les points faibles une signalétique interne insuffisante, qui affecte la valorisation des activités (poissonnerie, boucherie, pharmacie) situées à l écart de l entrée principale et des principales locomotives, et donc la mise en avant de la diversité commerciale du pôle, État des devantures État intérieur Signalétique une discontinuité au sein de l alignement commercial due à la présence de locaux sans vitrines (laboratoire de la boulangerie) ou vacants (ex-primeur), qui favorise l émergence de deux séquences commerciales différentes et affecte la synergie et la diffusion de la dynamique commerciale entre activités. une tendance à la perte de commercialité et de diversité du pôle, sous l effet du développement des services et d activités redondantes (3 coiffeurs, 3 services financiers, 4 cafés / restauration), qui renforcent l offre commerciale de manière disproportionnée par rapport à la fonction actuelle du pôle. une faible représentation des enseignes nationales une modernité relative des devantures Homogénéité de l alignement commercial. Modernisation des devantures Discontinuités Ville de Quimper Densification en enseignes nationales - Etude de restructuration du Centre Commercial de Kermoysan - Diagnostic - mai 2006

12 4. Environnement concurrentiel Les points forts une position dominante et isolée de Kermoysan à l ouest de la Ville, qui lui confère un potentiel de concentration des flux commerciaux des ménages de ce secteur, l absence de pôle structuré concurrentiel dans un rayon proche pour la desserte commerciale de proximité. Les points faibles la proximité des pôles commerciaux majeurs de l agglomération quimpéroise, la plupart étant situés à moins de 0 minutes de voiture (Carrefour, Géant, centre-ville). l attractivité des pôles commerciaux majeurs pour les dépenses d équipement, non réalisables à Kermoysan, mais aussi et surtout pour les dépenses de consommation courante (alimentaires notamment) pour lesquelles Kermoysan est fortement concurrencé étant donné sa fonction de pôle de proximité. Impact de l environnement concurrentiel sur le type d évolution envisageable à Kermoysan. Quelle place à terme pour Kermoysan au sein de la hiérarchie commerciale de l agglomération : pôle de proximité ou pôle secondaire? Ville de Quimper - Etude de restructuration du Centre Commercial de Kermoysan - Diagnostic - mai

13 DEUXIEME PARTIE : Caractéristiques économiques et juridiques du pôle Ville de Quimper - Etude de restructuration du Centre Commercial de Kermoysan - Diagnostic - mai

14 . Caractéristiques et gestion de la copropriété Caractéristiques Le centre commercial de Kermoysan a été crée en 97 sous la forme d une copropriété privée. On compte aujourd hui 9 propriétaires aux statuts divers : Gestion propriétaires exploitants et propriétaires non exploitants, propriétaires privés (individuels et sociétés) et propriétaires institutionnels (groupes bancaires, La Poste, Ville de Quimper). La gestion quotidienne est confiée à un syndic de copropriété, qui programme et mobilise les propriétaires en matière d entretien et d investissement au sein du centre commercial. En terme de fonctionnement courant, les décisions prises par la copropriété portent sur l entretien régulier de l équipement (nettoyage, remplacement d éléments usagers ou dégradés ) : aucun travaux lourd n est programmé, ni même nécessaire étant donné l état globalement satisfaisant du bâtiment. Les dernières interventions importantes ont eu lieu en et ont porté sur : la requalification intérieure et extérieure du bâtiment, l amélioration de la signalétique, la mise au norme des dispositifs de sécurité : système électrique, grilles de protection. Ces interventions ont permis de remettre à niveau le centre commercial, notamment qualitativement, et d expliquer son état actuel globalement satisfaisant. Elles n ont cependant rien modifié quant à la structure et à la configuration générale du centre commercial, conforme à sa situation d origine. Pour les interventions courantes, aucun blocage n est constaté au sein des copropriétaires : un consensus est la plupart du temps trouvé sans difficulté, ce qui témoigne de la capacité des propriétaires actuels à procéder à des dépenses de mise à niveau de leur bien. Cela dit, il peut en être autrement en cas de travaux lourds (restructuration par exemple) qui nécessiteraient un investissement plus conséquent des propriétaires. Étant donné le statut de copropriété, toute transformation importante nécessitera l accord des copropriétaires à l unanimité, d où des enjeux de participation et d adhésion de ceux-ci au projet qui sera envisagé, afin de garantir la faisabilité de cette opération. Source: entretien syndic de copropriété «Bernard Cadiou» Ville de Quimper - Etude de restructuration du Centre Commercial de Kermoysan - Diagnostic - mai

15 2. Caractéristiques des locaux Taille Des locaux de grande taille : de 50 à 99 m² 6 0 de 00 à 99 m² m² de plancher commercial pour 9 activités (2 500 m² en moyenne pour des pôles équivalents), une majorité de locaux de plus de 00 m², mais pas de local de très grande taille (hormis Shopi). plus de 300 m² 2 de 200 à 299 m² Pas de capacité d accueil d une locomotive supplémentaire en l état Capacité de développer des activités supplémentaires sur les surfaces actuelles par reconfiguration interne Statut d'occupation Des exploitants propriétaires majoritaires : 7 Exploitant locataire une situation favorable à l implication de ces propriétaires dans la valorisation de leur local, des exploitants majoritairement maîtres de leur pérennité sur le pôle. Exploitant propriétaire Vacant Impact non négligeable sur le statut d occupation souhaité à terme, et donc sur les montages opérationnels envisageables Source : Entretiens Exploitants et propriétaires (février / mars 2006) Implication financière improbable des propriétaires non exploitants dans une opération de restructuration Ville de Quimper - Etude de restructuration du Centre Commercial de Kermoysan - Diagnostic - mai

16 Échéance des baux 2007 De nombreux baux dont l échéance se situe à moyen terme : une contrainte sur la mise en œuvre d un projet de transformation des locaux commerciaux à court terme 200 et Anticiper les outils / moyens nécessaires à la libération de locaux par les locataires Avenir à définir très rapidement pour les quelques locataires avec baux en voie de renouvellement Loyers annuels par m² : Moyenne : 27 TCC (00 HC) Étendue : 80 à 90 TCC Moyenne sur pôles équivalents : 90 TCC (70 HC) Des loyers moyens élevés : liés à la présence d importants générateurs de chiffre d affaires parmi les locataires (boulangerie, presse, boucher, supérette), qui supportent des loyers élevés, qui peuvent s avérer un frein pour certains porteurs de projets, mais garantissent le maintien de la qualité de l offre marchande. Coûts élevés des rachats éventuels de murs Rentabilité d un investissement pour de nouveaux bailleurs. Source : Entretiens Exploitants et propriétaires (février / mars 2006) Ville de Quimper - Etude de restructuration du Centre Commercial de Kermoysan - Diagnostic - mai

17 3. Caractéristiques des activités 3.. Profil des activités Des dirigeants majoritairement jeunes : Age des dirigeants * de 5 à 60 ans 2 2 NSP peu concernés par un départ en retraite, motivés pour investir dans leur activité ou leur local, à même de dynamiser le centre commercial. de 4 à 50 ans 4 6 * non salariés de 3 à 40 ans Dirigeants facilement mobilisables dans le cadre d une transformation du centre commercial. Ancienneté de 0 à 20 ans plus de 20 ans 3 2 NSP 3 Moins d'un an Des dirigeants récents pour la plupart : ayant favorisé un renouvellement de l offre, soumis à des contraintes d amortissement des investissements effectués. de 6 à 0 ans 2 7 de à 5 ans Capacité financière des dirigeants à investir à court terme Source : Entretiens Exploitants et propriétaires (février / mars 2006) Ville de Quimper - Etude de restructuration du Centre Commercial de Kermoysan - Diagnostic - mai

18 3.2. Performances économiques Evolution du chiffre d'affaires * Croissance Des résultats satisfaisants pour la plupart des activités : favorisant une stabilité de l offre à court et moyen terme, Sans réponse 3 facilitant les capacités d investissement des professionnels, Baisse 2 rendant le centre commercial attractif pour des investisseurs potentiels. Tendance par activité Alimentaire Stabilité * hors service municipal 4 Des difficultés économiques limitées : dues à un contexte national (ex. : presse) ou à des capacités d accueil réduites (ex. : La Poste), non attribuées par les professionnels aux caractéristiques du centre commercial ou de la clientèle. Non alimentaire Services commerciaux 5 Ets financiers 2 Valorisation des fonds de commerce et des murs en rapport avec le niveau d activité CHR 2 Croissance Stabilité Baisse Ne sait pas Motivation des professionnels à s impliquer dans l évolution du centre commercial dans un contexte économique satisfaisant. Source : Entretiens Exploitants et propriétaires (février / mars 2006) Ville de Quimper - Etude de restructuration du Centre Commercial de Kermoysan - Diagnostic - mai

19 TROISIEME PARTIE : Analyse de la clientèle Ville de Quimper - Etude de restructuration du Centre Commercial de Kermoysan - Diagnostic - mai

20 . Poids économique du pôle Zone de chalandise : habitants ménages Zone chalandise étendue : du fait de la faible concurrence locale (cf. page 2) sur une fonction de proximité, du fait de la diversité de l offre, permettant de retenir et d attirer les flux de consommation sur des produits de proximité. Zone de chalandise contrainte à l Est : par les caractéristiques topographiques, par la présence d une forte concurrence exercée par les pôles majeurs quimpérois (Carrefour, Géant, Centre-ville), y compris pour les dépenses de consommation courante, notamment alimentaires. Chiffre d affaires du pôle : estimé à 0,4 M ce qui représente un rendement élevé au m² Coiffure 6% Pharmacie 7% Café, restaurants 35% Presse % Divers 2% 0, M 0,2 M,8 M 0,6 M 3,7 M 4, M Alimentaire 39% Source : Observatoire économique du commerce et de la consommation-cci 29 (enquêtes 2005) témoignant du poids de l alimentaire dans son fonctionnement en dépit de la faible taille de la locomotive Capacités d extension spatiale de la zone de chalandise limitées. Renforcement possible de l emprise du centre commercial sur sa zone de chalandise, à travers une mutation de son offre et de sa fonction. Diversification non alimentaire et/ou renforcement alimentaire à étudier Ville de Quimper - Etude de restructuration du Centre Commercial de Kermoysan - Diagnostic - mai

21 2. Caractéristiques du marché local de consommation Droguerie, parfumerie, hygiene 4% Culture, loisirs 7% Services et autres 22% 3,2 M 6,4 M Eq. Maison 5% 20 M 3,8 M 3,7 M Alimentaire 37% 34,2 M Eq. Personne 5% Marché théorique : 9,3 M de dépenses annuelles des ménages sur les produits et services de consommation courante, quels que soient les lieux d achats, une répartition du budget de consommation des ménages représentatif d un profil de clientèle urbaine aux comportements marqués par une consommation usuelle en grandes surfaces pour les produits alimentaires et de consommation courante Source : Observatoire économique du commerce et de la consommation-cci 29 (enquêtes 2005) Retraité Ouvrier Employé Prof. Intermédiaire Inactif Cadre sup / Prof. Libérale Artisan commerçant Source : insee ( RGP-999) 4 5 8, Zone de chalandise Quimper 29 Profil de la clientèle potentielle : un profil populaire dominant, ayant un impact sur le type de demande actuelle et les besoins auxquels répondre à travers l offre en place. Adaptation possible de l offre (en volume, en typologie et en qualité) à trois niveaux : vis à vis des profils de clientèle actuels eu égard aux modifications attendues de la sociologie de la clientèle potentielle du quartier du fait des objectifs du projet ORU. en direction d un clientèle extérieure sociologiquement plus diversifiée et qui fréquente ponctuellement Kermoysan du fait de la présence de commerces leaders sur l agglomération Ville de Quimper - Etude de restructuration du Centre Commercial de Kermoysan - Diagnostic - mai

22 3. Lieux de consommation des ménages de la zone de chalandise Emprise de l offre de Kermoysan : TOTAL Services et non alimentaire 7 8 emprise globalement faible, en particulier sur les dépenses courantes (alimentaire, droguerie-hygiène-parfumerie), du fait d une fonction limitée à de la proximité, et d un environnement concurrentiel fort, Droguerie, parfumerie, hygiene impact significatif des services (coiffure) et activités non alimentaires (pharmacie, presse) sur l emprise globale du pôle, qui correspondent à la fonction actuelle du pôle. Alimentaire Taux d'emprise en % Meilleure couverture des besoins alimentaires banals. Hors Quimper Reste Quimper Reste Penhars Géant Lieux d évasion principaux : Influence des pôles majeurs quimpérois sur l ensemble des dépenses (alimentaires et non alimentaires) des ménages, étant donné leur taille et la diversité de leur offre. Centre ville 2 Renforcement possible de Kermoysan par une stratégie de différenciation vis à vis des pôles majeurs. Gourvily Carrefour Taux d'emprise en % Source : Observatoire économique du commerce et de la consommation-cci 29 (enquêtes 2005) Ville de Quimper - Etude de restructuration du Centre Commercial de Kermoysan - Diagnostic - mai

23 Carrefour Gourvily Géant Centre ville Kermoysan Penhars Dépenses alimentaires 37% 7% 2% 9,5% 8% 4% Consommation alimentaire : emprise faible de Kermoysan, sur-représentation de Carrefour, étant donné la diversité de son offre en la matière et surtout sa proximité avec le quartier, aucun pôle secondaire n émerge au sein de l agglomération en terme de destination de consommation pour ce type de produits. 0% 0% 20% 30% 40% Dépenses Droguerie, Parfumerie, Hygiène Carrefour 37% Centre ville 7% Géant 3% Gourvily 2% Reste Penhars 2% Kermoysan % 0% 0% 20% 30% 40% Dépenses Autres services et produits Positionnement possible de Kermoysan dans le segment des pôles secondaires de l agglomération s agissant de la consommation alimentaire Consommation en services et produits non alimentaires courants : poids significatif de Kermoysan, due à l offre présente et au faible effet concurrentiel de la part des autres pôles sur ces dépenses, poids de Penhars en général sur ce type de dépenses. Kermoysan Reste Penhars Carrefour Gourvily Ergué Armel Centre ville 8% 4% 7% 6% 6% 5% 0% 0% 20% 30% 40% Prise en compte de l impact potentiel sur Penhars d un renforcement de Kermoysan sur ce type d activités. Source : Observatoire économique du commerce et de la consommation-cci 29 (enquêtes 2005) Ville de Quimper - Etude de restructuration du Centre Commercial de Kermoysan - Diagnostic - mai

24 Dépenses Equipement de la personne Centre ville 28% Carrefour 27% Géant 0% Consommation non alimentaire : consommation en priorité sur les pôles majeurs quimpérois qui proposent une offre diversifiée, aussi bien par l intermédiaire des hypermarchés que des surfaces spécialisées, Gourvily Ergué Armel 4% 8% produits correspondant à des secteurs d activité nécessitant des zones de chalandise larges permettant de garantir leur fonctionnement économique, 0% 0% 20% 30% Dépenses Equipement de la maison difficilement développable au profit de Kermoysan, ce qui rend hypothétique une récupération de chiffre d affaires par ce pôle. Gourvily 26% Moulin des Landes Carrefour Centre ville Géant 6% 2% % 0% Renforcement non alimentaire de Kermoysan envisageable uniquement à partir d une stratégie de différenciation en termes : 0% 0% 20% 30% Dépenses Culture, loisirs de produits de formes de distribution Carrefour Gourvily Ergué Armel Géant Centre ville Moulin des Landes 7% 4% 3% 8% 4% 28% 0% 0% 20% 30% Source : Observatoire économique du commerce et de la consommation-cci 29 (enquêtes 2005) Ville de Quimper - Etude de restructuration du Centre Commercial de Kermoysan - Diagnostic - mai

25 QUATRIEME PARTIE : Contexte d évolution du pôle Ville de Quimper - Etude de restructuration du Centre Commercial de Kermoysan - Diagnostic - mai

26 . Intentions et attentes des exploitants Exploitants locataires Exploitants propriétaires Contexte favorable à une évolution du pôle, favorisé par: Intentions Développement Poursuite NSP une volonté générale de stabilité de la part des dirigeants en place, certains envisageant même un développement de leur activité, des attentes partagées quant au statut d occupation des locaux à terme, une partie des professionnels pouvant être intéressée par un statut de locataire dans l hypothèse où le centre commercial ne serait plus en copropriété mais détenu par un nombre de bailleur(s) limité, Statut d'occupation souhaité Propriétaire Locataire un positionnement majoritairement favorable à une restructuration du centre commercial, mais des interrogations quant aux conditions de mise en œuvre d une telle option (délais, indemnisations éventuelles, coûts de transfert et d investissements ). A définir NSP 3 Évolution du centre commercial Restructuration Rénovation Indifférent NSP Lisibilité rapide nécessaire du projet de requalification tant du point de vue opérateurs que des moyens à engager Mobilisation nécessaire de moyens publics à même d inciter les professionnels à envisager une évolution du centre commercial (assistance technique, financière ). Communication et concertation avec les professionnels, indispensables à l élaboration d un projet d évolution du centre. Source : Entretiens Exploitants et propriétaires (février / mars 2006) 2 6 Adhésion nécessaire des exploitants à l intérêt et aux conditions d une transformation du centre commercial. Ville de Quimper - Etude de restructuration du Centre Commercial de Kermoysan - Diagnostic - mai

27 2. Intentions et attentes des propriétaires Propriétaires exploitants Propriétaires non exploitants Contexte favorable à une évolution du pôle, favorisé par: Intentions 2 4 la volonté de certains propriétaires de vendre leur local à court terme, Maintien Vente A définir NSP 0 Vente envisageable la possibilité pour la majorité des propriétaires d accepter un rachat de leur local dans le cadre d un projet de restructuration, sous réserve d une offre intéressante, un positionnement majoritairement favorable à une restructuration du centre commercial, la situation étant toutefois plus contrastée de la part des propriétaires non exploitants intéressés avant tout par une rentabilisation de leur local actuel (que ce soit dans le cas d une vente ou d un bail). Non Selon conditions NSP 7 Évolution du centre 2 commercial 6 Restructuration Rénovation Indifférent NSP Maîtrise foncière des locaux devant être revendus à court terme Communication et concertation avec les copropriétaires, indispensables à l élaboration d un projet d évolution du centre. Adhésion nécessaire de l ensemble des copropriétaires à l option d évolution du centre commercial qui sera retenue. Définition possible d un montage opérationnel ouvert: opérateurs publics, privés ou mixtes; Propriétaires actuels ou nouveaux investisseurs Source : Entretiens Exploitants et propriétaires (février / mars 2006) Ville de Quimper - Etude de restructuration du Centre Commercial de Kermoysan - Diagnostic - mai

28 3. Synthèse des entretiens avec les acteurs locaux Outre les intentions et attentes relatives à leur local ou leur activité, les exploitants ont également fait part de remarques et problématiques complémentaires, liées au fonctionnement du centre commercial et à leurs besoins propres dans le cadre de l exercice de leur activité. Fonctionnement quotidien Convivialité de l équipement actuel, du fait de son état général, de sa fonction sociale et de sa configuration couverte, Dynamique associative seulement partielle (9 activités y participent), mais qui permet la mise en œuvre d animations régulières contribuant à renforcer la convivialité du centre et qui profite à l ensemble des activités, Absences de règles collectives de fonctionnement (horaires et jours d ouverture ) qui pénalise l homogénéité de l offre et pénalise l attractivité du centre commercial. Gestion des locaux Inquiétude de la part de certains propriétaires, relative à la recommercialisation (en location ou vente) des locaux actuellement vacants étant donné la réflexion en cours sur l évolution du centre commercial, Centre peu attractif actuellement pour les investisseurs et porteurs de projets, étant donné sa transformation possible qui freine les initiatives sur ce pôle et fige son évolution. Besoins d évolution Conditions de sécurité à améliorer (pour la desserte des transports de fonds) et accès 24h / 24h aux guichets automatiques pour les banques. Contraintes de relocalisation d activités Coûts de transferts d équipements et mobiliers lourds pour certaines activités (ex. : boulangerie). Source : Entretiens Exploitants et propriétaires (février / mars 2006) Renforcement nécessaire de la dynamique collective Portage relais possible des locaux à recommercialiser Communication sur le projet : contenu, délais. Maintien d activités susceptibles de se relocaliser d elles-même ailleurs. Affectation de moyens spécifiques à certaines relocalisations Ville de Quimper - Etude de restructuration du Centre Commercial de Kermoysan - Diagnostic - mai

29 4. Contraintes d évolution de l équipement Une intervention sur le centre commercial actuel nécessitera de tenir compte des éléments suivants, pouvant contraindre les différentes options proposées, ainsi que la faisabilité même d une opération, étant donné le statut juridique de cet équipement. Contexte foncier Terrains communaux aux abords du centre commercial, permettant de maîtriser les coûts et l affectation du foncier, et pouvant constituer un levier de négociation avec les investisseurs, copropriété sur le parking du centre commercial (cabinet kinés), constituant un élément potentiel de contrainte en terme d aménagement des abords du centre commercial. Réorganisation physique du site Contraintes architecturales nécessité de respecter les joints de dilatation en cas de restructuration, les autres éléments techniques de construction du centre commercial ne constituant pas des freins à sa transformation, plan de recomposition urbaine du quartier, et projets architecturaux adjacents, dans le cadre de l ORU, susceptibles de conditionner l évolution architecturale du centre commercial, et sa localisation. Évolution technique peu contrainte du bâti Cohérence de l évolution du bâti avec les objectifs de l ORU à respecter Contraintes juridiques de mutation liées à la copropriété Vote des travaux en assemblée générale de copropriété, avec voix par quote-part de copropriété, Règle de double majorité pour les travaux de transformations, additions, amélioration des parties communes, Règle d unanimité pour création de nouveaux locaux privatifs ou aliénation des parties communes, c est à dire en cas de restructuration du centre commercial. Adhésion indispensable de l ensemble des copropriétaires au principe d évolution retenu Ville de Quimper - Etude de restructuration du Centre Commercial de Kermoysan - Diagnostic - mai

30 d évolution du centre commercial Les différents éléments présentés jusqu ici ont permis de faire ressortir des enjeux à prendre obligatoirement en compte dans le cadre du projet de restructuration. Il conviendra, lors de la phase de préconisations, de trouver des réponses alternatives aux différentes questions que ces enjeux suscitent et au sujet desquelles un positionnement des divers acteurs impliqués (exploitants, propriétaires, Ville ) sera nécessaire. Composition et taille du pôle : Maintien, voire renforcement de l attractivité commerciale alimentaire et non alimentaire Maîtrise de la perte de diversité liée aux activités non commerciales (coiffeurs, bars, banques ) Renforcement de la fonction de centralité assurée par le centre commercial Définition d une fonction commerciale pour Kermoysan, à l échelle de l agglomération : pôle de proximité? pôle secondaire? Évolution de l offre : transferts d activités lourds à gérer- indemnisation des professionnels mise à niveau de l équipement commercial avec les autres projets sur le quartier meilleure synergie entre l ensemble des activités de l alignement commercial valorisation de la fonction commerciale depuis les axes de circulation (boulevards de France et de Bretagne) Quelles conditions qualitatives et quantitatives d un repositionnement physique et marchand du pôle? Accessibilité : maintien, voire amélioration des conditions de stationnement préservation de l accessibilité en modes doux depuis les différents îlots d habitation proches Quelle forme bâtie et quelle localisation pour le future centre commercial? Propriété du centre commercial : Définition du statut juridique de gestion : copropriété ou bailleur unique? Contraintes d indemnisation des exploitants / propriétaires Quel statut pour le futur centre commercial? Ville de Quimper - Etude de restructuration du Centre Commercial de Kermoysan - Diagnostic - mai

31 Annexes Ville de Quimper - Etude de restructuration du Centre Commercial de Kermoysan - Diagnostic - mai

32 Compte rendu de répartition des activités Ville de Quimper - Etude de restructuration du Centre Commercial de Kermoysan - Diagnostic - mai

33 Compte rendu des entretiens Exploitants propriétaires : Enseigne Propriétaire Surface totale Age Évolution Chiffre d affaires Intentions Investissements prévus Besoins surface Autre local souhaité Statut d'occupation souhaité Vente envisageable par propriétaire Crédit agricole Crédit agricole 75 Salarié Croissance Poursuite 200 NSP Caisse d Épargne Caisse d Epargne 88 Salarié Croissance Poursuite Non 88 à définir à définir Bar Chez Ata Ozcan Stabilité Poursuite 0 Non propriétaire selon conditions Bar Café 6 Alkis 00 Ne se prononce pas Bar PMU Le Kermoysan Morillon Croissance Poursuite Non 420 Non à définir selon conditions Coiff & Co Dermy Croissance Développement 50 à définir selon conditions Cyberbase Ville de Quimper 62 Salarié Croissance Développement Non 50 propriétaire Pharmacie Melou Croissance Développement 250 propriétaire Poissonnerie Le Reun Croissance Poursuite Non 00 propriétaire selon conditions Vêtements d occasion Association Inservêt 50 Salarié Croissance Poursuite Non 50 à définir selon conditions Bureau de Poste La Poste 53 Salarié Baisse POursuite Non 00 A définir Sources : entretiens février / mars 2006 Ville de Quimper - Etude de restructuration du Centre Commercial de Kermoysan - Diagnostic - mai

34 Compte rendu des entretiens Exploitants locataires : Enseignes Dirigeant Propriétaire Surface totale Age Évolution Chiffre d affaires Intentions Investissements prévus Besoins surface Autre local souhaité Statut d'occupation souhaité Vente envisageable par propriétaire Boucherie Chastel Briec Croissance Développement Non 00 Non propriétaire Boulangerie Rouhou Kerhervé Croissance Poursuite 280 Non propriétaire Selon conditions Louisanne Coiffure Caroff Pendu Croissance Développement 00 à définir Sergio Sportello Coiffure Sportello Mezou Inconnue Poursuite 70 à définir Presse Tourbot Saddique Baisse Poursuite 00 propriétaire Non Supermarché Shopi Jounier Prodim Croissance Développement Non 000 locataire Non Kebab* Doganiman Ozdemir Croissance Poursuite Non 75 NSP à définir Selon conditions Vacant Gursoy 00 Non Sources : entretiens février / mars 2006 * Exploitant ayant cessé son activité depuis mars 2006 Ville de Quimper - Etude de restructuration du Centre Commercial de Kermoysan - Diagnostic - mai