Marché immobilier suisse

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1 Asset Management Real estate research & strategy Novembre 2014 Marché immobilier suisse UBS Global Asset Management, Global Real Estate Research & Strategy Switzerland Novembre 2014 Certains segments du marché affichent des temps d absorption plus longs et des loyers à la baisse. En raison du faible niveau persistant des taux d intérêt, la tendance est au rendement.

2 Environnement macroéconomique La faible conjoncture européenne affecte également de plus en plus la croissance économique suisse. Le niveau des taux d intérêt a une nouvelle fois atteint un niveau historiquement bas et soutient de manière générale les prix de l immobilier. Au cours de l exercice 2013, les exportations se sont redressées sur fond de conjoncture nationale solide, la croissance du PIB suisse s étant accélérée à 2,0 %. Compte tenu du récent ralentissement de la conjoncture économique en Europe, la dynamique de croissance du commerce extérieur a de nouveau perdu de sa vigueur. Les instituts de recherche conjoncturelle ont révisé à la baisse leurs prévisions de croissance pour l année 2014 de 2,1 % (prévisions en début d exercice) à 1,4 % (prévisions de cet automne). Pour 2015, un taux de croissance de 1,7 % est attendu. La tendance à la hausse de l inflation devrait être atténuée et progressive. Après les tendances déflationnistes de l année 2013 ( 0,2 %), un taux positif de 0,1 et 0,5 % est attendu pour 2014 et Le seuil que la Banque Nationale Suisse associe à une certaine stabilité des prix se situe au niveau bien supérieur de 2 %. En 2013, le taux de chômage s élevait à 3,2 % et devrait stagner jusqu en En 2013, le rendement des obligations de la Confédération à 10 ans a plus que doublé, passant de 0,5 à 1,3 %. Du fait de la tendance à la baisse depuis plusieurs années et du faible niveau historique d antan, cette inversion de la tendance a été principalement interprétée par les observateurs du marché comme un revirement des taux d intérêt. Début 2014, les prévisions faisaient alors également état d une tendance persistante à la hausse des taux d intérêt. Contre toute attente, le niveau des taux d intérêt en Suisse a de nouveau diminué depuis le début de l année jusqu à 0,5 %. Début septembre, la BCE a baissé ses taux directeurs à un niveau record de 0,05 % et relevé le taux d intérêt négatif sur les dépôts bancaires à 0,2 % dans sa lutte contre les risques déflationnistes. Ces mesures devraient permettre de repousser un peu plus la date d augmentation des taux directeurs par la BNS, de maintenir une pression sur la fin des taux longs, et donc de soutenir de manière générale le prix des immeubles de rendement sur le territoire national. sur le marché des immeubles commerciaux et une marge de manœuvre plus élevée lors de la négociation des prix. Du fait de l offre pléthorique des surfaces qui se dessine, l évolution des taux de vacance, le niveau inférieur des loyers sur le marché ainsi que l augmentation des coûts de relocation se répercutent de plus en plus sur les tarifs. En revanche, le logement reste un marché de propriétaires, en particulier dans les agglomérations, ce qui minimise les risques liés aux rendements côté investisseurs sur ces segments. La préférence accordée aux investissements dans les immeubles collectifs a une conséquence : les rendements des immeubles de logement de premier ordre continuent de baisser et ceux des immeubles commerciaux affichent une légère tendance à la hausse. Taux d intérêt à la baisse et prix de l immobilier à la hausse En % P Rendement des obligations de la Rendite Confédération Bundesobligation à 10 ans 10 J. Prognose Prévisions Printemps Frühjahr 2014 Prognose Révisions Automne Herbst 2014 Immobilienpreise Prix de l immobilier (échelle (rechte de Skala) droite) Source : SNB; IAZI Investment Real Estate Price Index, ; UBS Global Asset Management, Global Real Estate Research & Strategy Switzerland Remarque : Les prévisions sont des prévisions consensuelles d UBS, BAK, SECO et KOF Sur le marché institutionnel des transactions, nous constatons actuellement le maintien d une différentiation entre les divers secteurs d exploitation. Alors que la demande d immeubles résidentiels de rendement reste élevée, on observe une réserve accrue 2

3 Perspectives Immeubles résidentiels de rendement Le taux d immigration élevé se maintient pour l instant et soutient la demande de logements. La répartition inégale des nouvelles constructions entraîne des temps d absorption plus importants dans les zones périphériques. L immigration nette s est chiffrée en 2013 à près de personnes (2012 : ). En 2014 également, l effet de freinage côté demande devrait pour l instant être modéré du fait du oui obtenu à l initiative contre l immigration de masse. D après les chiffres communiqués par l Office fédéral des migrations (OFM), nous avons enregistré en Suisse environ immigrants de plus que d émigrants au cours du premier semestre Pour le second semestre, il est prévu un maintien de cette tendance, et donc pour l exercice en général, une immigration nette à nouveau élevée avoisinant les personnes. Conformément aux données de l Office fédéral de la statistique (OFS), 1,08 % de l ensemble des logements était inoccupé au 1 er juin 2014 en Suisse (contre 0,96 % en 2013). À l exception de la Suisse du Nord- Ouest, toutes les grandes régions ont affiché une augmentation du taux de vacance des logements. Bien que la valeur de référence ait à nouveau été dépassée de 1 % pour la première fois depuis 2008, le niveau reste bas par rapport à la moyenne à long terme. Une hausse significative du taux suisse des surfaces vacantes actuellement inférieur à 2 % comme dans les années 1990, n est toutefois pas annoncée en raison du volume relativement limité des constructions, même si les taux d immigration sont plus faibles. Malgré la nouvelle augmentation des taux de vacance, il ne faut pas oublier que dans les grandes villes, la situation reste tendue sur le marché locatif. Les loyers proposés ont ainsi augmenté en 2013 de 2,9 % (contre 3,1 % en 2012) et cette tendance se maintient pour le premier semestre 2014 avec un plus de 1,2 %. Compte tenu de la demande excédentaire et des conditions de financement toujours favorables, la construction de logements reste au beau fixe. Même si l ampleur actuelle de la construction de logements sur l ensemble du territoire suisse ne devrait pas entraîner un excédent d offres, des déséquilibres locaux à moyen terme ne sont pas à exclure sur le marché, car les constructions ne sont pas toujours réalisées à l endroit où la demande est la plus forte. Étant donné que, dans un premier temps, la main d œuvre étrangère se concentre principalement dans les agglomérations et loue son logement, la production de logements dans ces zones urbaines est trop faible depuis des années. En revanche, on assiste à un élargissement accru de l offre dans les zones périphériques qui affichent une demande plus faible. Si l immigration était amenée à baisser de façon sensible, cela constituerait une détente bienvenue sur le marché locatif dans les grands centres urbains. Le recul du prix des loyers n est toutefois pas encore en vue. Les risques d une offre excédentaire sont beaucoup plus importants en périphérie, où à moyen terme, les loyers sont inférieurs et les temps d absorption plus longs. Le développement de grands complexes de logements dans les zones d agglomération étendues devrait également présenter des risques accrus en raison de l incertitude grandissante en termes de croissance quantitative. Fin 2013, le taux d intérêt de référence, en diminuant de 2 %, a atteint son niveau le plus bas, maintenant ainsi une certaine pression sur les loyers actuels (loyers des baux en cours). En conséquence, l adaptation des taux d intérêt lors des changements de locataire devrait se révéler plus difficile à mettre en œuvre en raison de la généralisation du formulaire obligatoire. Légère augmentation des taux de vacance des logements Source : BFS, UBS Global Real Estate Research & Strategy Switzerland;

4 Perspectives Biens commerciaux Les loyers proposés pour les surfaces de bureaux ont diminué au cours du premier semestre Ils devraient rester sous pression du fait de la surenchère des surfaces ainsi que d une demande moins favorable. En 2013, les loyers des surfaces de bureaux ont augmenté de 5,4 % en Suisse. Cette hausse est notamment attribuable à des effets statistiques. Dans le cadre des mesures actuelles d optimisation des surfaces, les sociétés quittent les emplacements en centre-ville pour occuper des surfaces neuves et moins chères à la périphérie. L offre de surfaces plus chères augmente ainsi de plus en plus sur le marché de la location, ce qui se traduit toujours par une hausse moyenne des loyers. Par ailleurs, les surfaces disponibles sont également à la baisse, un élément imputable à l augmentation des projets de rénovation et de réaménagement ainsi qu au retard pris par de nombreux projets de nouvelles constructions. Comme le démontre toutefois les statistiques les plus récentes, les effets négatifs de l extension persistante de l offre se répercutent désormais de plus en plus sur l ensemble du marché. Les loyers proposés sur le territoire suisse pour le premier semestre 2014 étaient en recul de -1,1 %. Dans la région de Genève, la correction a même atteint -6 % au cours de ce premier semestre. Dans le même temps, l agenda politique actuel affaiblit la demande de surface à venir. À noter en particulier l incertitude sur la mise en œuvre des initiatives par rapport à l immigration de masse ainsi que l érosion des avantages fiscaux liée à la réforme de l impôt des sociétés. Nous supposons que ce phénomène affecte la propension des entreprises à investir ainsi que le nombre des nouveaux arrivants dans les entreprises, limitant par là même la croissance du marché de l emploi. Dans ce contexte, une exploitation active des immeubles dans le secteur de l immobilier commercial et une gestion drastique des coûts s imposent de plus en plus. reprise de la croissance. Dans le même temps, le glissement de la demande en faveur du commerce en ligne et l extension des surfaces se maintiennent. En bref, ces facteurs sont à l origine d un recul des taux de croissance pour les loyers proposés. En 2013, ceux-ci sont descendus à 1,4 % sur l ensemble de la Suisse (contre 6,3 % en 2012) et atteignaient un niveau négatif de -3,8 % au premier semestre Des loyers sous pression pour les surfaces de bureau Indexation (Base : 1996 = 100) Schweiz Suisse Zürich Zurich Basel Bâle Berne Genf Genève Source : Wüest und Partner, octobre 2014; UBS Global Asset Management, Global Real Estate Research & Strategie Switzerland Conformément aux résultats provisoires de l Office fédérale de la statistique (BFS), les chiffres d affaires nominaux des commerces de détail, épurés des effets des ventes et des jours fériés, ont augmenté de 1,2 % en août 2014 par rapport à la même période de l an dernier. Néanmoins, comme le commerce de détail suisse n est pas véritablement parvenu à accroître ses chiffres d affaires nominaux à la suite des fortes réductions de prix liées à la revalorisation du franc, l empressement des consommateurs à payer des surfaces destinées à la location reste limité malgré la 4

5 Perspectives Évolution des rendements Les rendements globaux escomptés sont à la baisse en raison d un potentiel de valorisation plus faible. Les rendements globaux devraient rester positifs compte tenu du niveau et de la stabilité des rendements des revenus. Pour les immeubles commerciaux, une tendance inverse semble se dessiner dans l évolution des rendements. Ainsi, les rendements nets de premier ordre à Zurich et à Genève dans le secteur de l immobilier de bureau ont augmenté depuis le début de l année de 20 points de base, passant respectivement à 2,9 et 3,2 % (deuxième trimestre 2014). Le secteur des commerces de détail a affiché une tendance similaire. Les rendements nets de premier ordre à Genève ont augmenté en 2014 de 10 points de base à 3,3 % (deuxième trimestre 2014). À Zurich, un glissement persistant d environ 2,9 % a été observé depuis maintenant quatre trimestre. Contrairement au secteur immobilier commercial, les rendements nets de premier ordre dans le secteur du logement ont à nouveau plongé en À Zurich, le recul s est creusé depuis le début de l année d environ 10 points de base. Sur ce segment de marché cohabitent actuellement des acheteurs qui se déclarent satisfaits des biens de qualité avec un rendement net de 2,4 %. La ville de Genève affiche actuellement des rendements nets de premier ordre de 2,8 % pour des immeubles collectifs. Recul des rendements de premier ordre dans le secteur du logement 4.25% Compte tenu des prévisions fortement révisées à la baisse pour les taux d intérêt, nous avons, de manière générale, revu nos estimations légèrement à la hausse pour les composantes de valorisation sur le marché de l immobilier en Suisse. Toutefois, comme les risques liés aux rendements augmentent de manière générale et que les prix du marché se trouvent sous pression, nous continuons à miser sur une diminution, parfois même jusqu à des valeurs négatives, des composantes de valorisation. Pour un portefeuille d immeubles de bureaux, nous escomptons une évolution des valeurs de 0,2 % pour 2014 et -0,5 % pour 2015, soit des rendements globaux de 4,5 et 3,8 %. L ajustement devrait être légèrement moins marqué pour les commerces de détail. Nous attendons une composante de valorisation de 0,8 et 0 % ainsi que des rendements globaux de 5,0 et 4,3 % pour 2014 et Le secteur du logement très demandé devrait afficher les plus fortes valorisations. Pour 2014 et 2015, nous tablons sur des composantes de valorisation de 1,8 et 1,1 %, ce qui laisse présager de rendements totaux supérieurs au-delà des 5 % (2014 : 5,9 %, 2015 :5,0 %). En conséquence, nous prévoyons également une baisse supplémentaire des rendements des revenus, ce qui accroît à moyen terme la sensibilité au taux d intérêt et le risque de correction des prix dans ce segment. Dans le cas d un recul du potentiel de valorisation, le rendement des revenus bénéficie une nouvelle fois d une plus large attention des investisseurs. Ce rendement constitue en effet l élément central effectif de la classe d investissement et il est déterminé principalement par la bonne exploitation des immeubles et par une saine gestion des coûts. 3.75% 3.25% 2.75% 2.25% Wohnen Résidentiel Detailhandel Commerce Büro Bureau Source : Wüest und Partner 1T 2014; SNB; UBS Investment Bank; UBS Global Asset Management, Global Real Estate Research & Strategy Switzerland, août

6 Marcin Paszkowski Real Estate Research & Strategy Switzerland Pour plus d informations, consultez Global Real Estate Research & Strategy Switzerland Marcin Paszkowski marcin.paszkowski@ubs.com Cette présentation ne saurait être considérée comme une offre d'achat ou de vente des titres ou autres instruments financiers émis par UBS AG ou ses filiales en Suisse, aux Etats Unis ou toute autre juridiction. Toute utilisation, copie, reproduction, redistribution ou republication de toute partie de la présente publication sans l accord écrit d UBS Global Asset Management sont interdites. Les informations collectées et les avis émis dans le présent document reposent sur des données dignes de confiance issues de sources fiables et de bonne foi, mais aucune responsabilité d UBS Global Asset Management n est engagée en cas d erreurs ou omissions. Informations et les avis émis peuvent changer à tout moment, sans notification préalable. Veuillez noter que les performances passées ne préfigurent pas des performances futures. Avec l investissement dans le secteur de l immobilier (par investissement direct, fonds à capital fixe ou variable) les actifs sous-jacents sont illiquides, et l évaluation dépend du jugement de l expert. La valeur des investissements et des revenus qui en découlent peut fluctuer à la hausse comme à la baisse et les investisseurs peuvent perdre le montant investi initialement. Ce document est une communication marketing. Les opinions exprimées sur le marché ou les investissements ne sont pas destinées à des fins de recherche en investissement. Le document n a pas été établi conformément aux exigences d une juridiction visant à promouvoir l indépendance de la recherche en investissements et n est soumis à aucune interdiction d effectuer des transactions avant la diffusion de la recherche en investissement. Les informations contenues dans ce document ne constituent pas un appel à l épargne, et elles ne doivent pas être considérées comme une recommandation d achat ou de vente d aucun titre ou fonds en particulier. Un certain nombre d observations dans ce document sont considérées comme des énoncés prospectifs. Les résultats futurs réels, cependant, peuvent varier considérablement. Les opinions exprimées sont un reflet du meilleur des connaissances d UBS Global Asset Management au moment de la rédaction de ce document, et les rédacteurs déclinent toute obligation de mettre à jour ou modifier les énoncés prospectifs en raison de nouvelles informations, d événements futurs ou autres. Par ailleurs, ces opinions ne sont pas destinées à prédire ou garantir les performances futures d un quelconque titre particulier, d une catégorie d actifs ou des marchés en général, et ne sont pas destinées non plus à prédire les performances futures d un compte, portefeuille ou fonds d UBS Global Asset Management. La source de toutes les données/tous les graphiques dont la source n est pas indiquée est: UBS Global Asset Management. Toutes les informations ont été recueillies au Octobre Les opinions exprimées datent Novembre 2014 et représentent une orientation générale sur les opinions d UBS Global Asset Management. Validé pour une utilisation à l échelle mondiale. UBS Le symbole des clés et le nom «UBS» sont des marques déposées et non déposées d UBS. Tous droits réservés. 6