DÉPARTEMENT DU MAINE-ET-LOIRE COMMUNE DE MAZÉ

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1 DÉPARTEMENT DU MAINE-ET-LOIRE COMMUNE DE MAZÉ Révision du Plan Local d'urbanisme Concertation publique relative au documents règlementaires du Plan Local d Urbanisme Novembre 2010

2 La présente note a pour objet d expliciter de quelle manière les documents règlementaires du P.L.U. (zonage et règlement) traduisent les différentes orientations générales du Projet d Aménagement et de Développement Durable débattues en Conseil Municipal le 5 juillet Le zonage applicable sur le territoire communal est joint à la présente note sous forme de 2 A0 (à l échelle de l ensemble de la commune et à l échelle des ensembles agglomérés). Le zonage du P.L.U. fait état de différentes zones :

3 Liste et vocation des emplacements réservés définis sur les plans de zonage : n 1 : aménagement du carrefour de la rue de l Ormeau et de la route de Seiches n 2 : aménagement du carrefour de la route du Château et de l allée du Clos n 3 : aménagement d une liaison douce vers le plateau sportif et scolaire n 4 : aménagement d espaces de stationnement et d une liaison douce vers le plateau sportif n 5 : aménagement du carrefour de la rue Principale et de la RD 347 (entrée de bourg) n 6 : aménagement du carrefour du chemin des Arches et de la Rue Chevreul n 7 : aménagement du carrefour de la route de Fayet et de la route de Gée n 8 : aménagement d espaces de stationnement près du pôle culturel n 9 : réaménagement du pôle scolaire et stationnement n 10 : création d une liaison douce n 11 : aménagement de jardins familiaux n 12 : création d une plateforme multimodale (stationnement) n 13 : aménagement d espaces de stationnement sur les arrières de la mairie n 14 : aménagements paysagers n 15 : création d une liaison n 16 : restauration et mise en valeur d une zone humide n 17 : aménagement d une liaison douce sécurisée en bordure de la RD 55 n 18 : création d une liaison douce

4 LE PROJET DE DÉVELOPPEMENT À VOCATION D HABITAT Dans son P.A.D.D. et conformément aux orientations de la loi Solidarité et Renouvellement Urbain renforcées par les lois «Grenelle 1 et 2», la commune a inscrit sa volonté de conduire un développement équilibré de son territoire en axant son développement à vocation d habitat dans et en périphérie proche du bourg et de son enveloppe. Parallèlement, le P.A.D.D. prévoit également une limitation de la constructibilité des secteurs urbanisés éloignés du bourg. Conformément à ces orientations, les documents règlementaires mettent l accent sur un renforcement du bourg, qui s expriment à différents niveaux : à l échelle des secteurs actuellement urbanisés La densification de la zone construite du bourg est permise et encouragée par : - les zones constructibles UA et UB à vocation principale d habitat pour lesquelles le règlement ne fixe aucune limite à la constructibilité et à la densification des zones actuellement construites. Toutefois, afin de respecter les formes urbaines existantes notamment dans la zone centrale du bourg, le règlement de la zone UA fixe globalement des règles de construction plus strictes que dans la zone UB en imposant par exemple la création d un front bâti dans la continuité du bâti existant (soit par l intermédiaire de la construction soit par l intermédiaire d un mur). L article 11 du règlement de ces zones laisse toutefois une certaine souplesse dans l architecture et l aspect extérieur des constructions afin de permettre la création de formes permettant notamment les économies d énergie. - les zones à urbaniser 2AU destinées au développement à vocation principale d habitat localisés à l intérieur de l agglomération (potentiel de densification d environ 7,4 ha). Le classement en zone 2AU d urbanisation à long terme est justifié par la saturation actuelle de la station d épuration des Arches qui ne permet pas d épurer les effluents des opérations d urbanisme qui seraient réalisées sur ces secteurs et pour lesquelles la densité moyenne exprimée dans le P.A.D.D. (25 logements/ha) ne permet pas d envisager la création d assainissement autonome. L ouverture à l urbanisation de ces secteurs est donc subordonnée à la mise en place d une nouvelle station (ou extension de la capacité de la station actuelle). en périphérie du bourg de Mazé En complément du potentiel de densification, le P.L.U. organise une extension en continuité du bourg sous la forme d une zone 2AU au nord de l agglomération de part et d autre de la route du Plessis sur une surface d environ 11,8 ha. Ce secteur s inscrit dans un projet plus global devant à terme permettre de relier le bois des Valinières au travers de l aménagement d une coulée verte. Le classement en zone 2AU se justifie également par rapport à la saturation de la station d épuration. D une manière générale, le P.L.U. n étend pas le potentiel constructible offert par le P.O.S. actuel. hors du bourg L objectif exprimé dans le P.A.D.D. est de limiter la constructibilité des autres secteurs agglomérés de la commune tout en tenant compte des situations existantes. Pour cela, le P.L.U. met en place un zonage et un règlement spécifiquement adaptés en

5 classant les différents secteurs construits en zone UH, UHr, UHa et Nh. La détermination du classement a été faite conformément au schéma suivant : Urbanisation agglomérée Urbanisation isolée Zone A (inconstructible sauf pour évolution encadrée du bâti) Secteurs inondables en zone bleue ou secteurs non inondables Secteurs inondables en zone rouge Zone Nh (inconstructible sauf pour évolution encadrée du bâti + application du PPRI) Actuellement desservis par le réseau d assainissement Non desservis par le réseau d assainissement collectif mais intégrés dans le futur zonage d assainissement collectif Non desservis par le réseau d assainissement collectif et non intégrés dans le futur zonage d assainissement collectif Zone UH (constructible avec raccordement au réseau) Zone UHr (constructible avec assainissement autonome dans l attente du réseau) Zone UHa (constructible avec assainissement autonome) Si le zonage reprend globalement les secteurs constructibles du P.O.S., le règlement encadre en revanche strictement les possibilités de densification des secteurs UH, UHr et UHa : article 5 : les terrains doivent avoir une superficie minimale de 800m² pour être constructibles article 6 : les constructions principales à usage d habitation doivent être intégralement implantées dans une bande comprise entre : - 10 et 25 mètres par rapport à l alignement des routes départementales qui desservent la parcelle, - 5 et 25 mètres par rapport à l alignement des autres voies ouvertes publiques ouvertes à la circulation automobile.

6 article 9 : l emprise au sol des surfaces imperméabilisées (constructions + espaces imperméables extérieurs) ne doit pas excéder 50% de la superficie de la parcelle. = 50% maximum de la superficie de la parcelle article 10 : la hauteur maximale des constructions est limitée à 6 mètres et/ou R+1 (+combles éventuelles) = 6 mètres et/ou R+1 (+combles éventuelles) article 14 : le COS maximal est de 0,2. Le COS est le rapport de la SHON de la construction sur la superficie de la parcelle. Ainsi, pour une parcelle de 1000m², la construction ne devra pas excéder 200m² de SHON. En outre, le règlement prévoit une application de l article L CU selon lequel, si une partie a été détachée depuis moins de 10 ans d un terrain dont les droits à construire résultant de l application du coefficient d occupation des sols ont été utilisés partiellement ou en totalité, il ne peut plus être construit que dans la limite des droits qui n ont pas déjà été utilisés. Schémas explicatifs de l application de l article L CU Situation où il est fait application des dispositions de l article L du code de l urbanisme (article 14 des zones UH) Parcelle de 1000m² Parcelle originelle Parcelle issue de la scission SHON de 150m²

7 Le terrain de 500 m² issu de la scission offre un droit à construire à hauteur des droits à construire qui n ont pas été utilisés. Dans le cas présent, le propriétaire possède déjà une maison de 150 m² qui représente les 3/4 du droit à construire issu de l application du coefficient d occupation du sol (0,2) défini dans le règlement de la zone. Ainsi, s il est scindé en deux, le terrain n offrira un droit à construire que de 50 m² de SHON pour la nouvelle construction réalisée. Si le propriétaire avait possédé une maison de 200m² de SHON, le droit à construire ayant été entièrement utilisé, la scission du terrain n aurait offert aucun droit à construire supplémentaire. L ensemble de ces dispositions doit donc permettre de limiter les possibilités de construction dans les enveloppes agglomérées éloignées des pôles d équipements et de commerces de la commune dans un souci de limitation des déplacements et de préservation des paysages. Cela pourra contribuer à favoriser la densification du bourg au sein duquel de telles règles ne s appliquent pas (zones UA et UB).

8 LE PROJET DE DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE Caractérisée par un tissu commercial, artisanal et de services dense et par une activité agricole horticole dynamique, la commune entend pouvoir pérenniser grâce à son P.L.U. l activité économique sur son territoire. en matière artisanale et industrielle Outre les activités les plus importantes qui trouveront davantage place sur les zones intercommunales (zone ACTIVAL), la commune entend pouvoir permettre l accueil de nouvelles activités artisanales voire industrielles : - en identifiant les secteurs artisanaux actuels (secteurs du Pré Barreau) et en les classant en zone UY (zones bleues du PPRI). Cette zone UY admet l implantation d activités artisanales, industrielles, d entrepôts et de bureaux dans la continuité du règlement actuel. - en reconduisant la zone des Champs de l Ormeau classée en zone 2AUy et réservée pour le développement à long terme de l activité artisanale notamment. Le classement en zone 2AUy se justifie principalement par le fait que ce secteur, inscrit dans le zonage d assainissement collectif, devra être raccordé à la station de Montevroult. Comparativement au P.O.S., le potentiel constructible de cette zone a été réduit pour être adapté aux besoins de la collectivité (environ 3,5 ha contre 7 ha dans le P.O.S. actuel). - en permettant, dans l attente de la réalisation de la zone, l implantation de nouvelles activités artisanales au sein des zones urbaines à vocation principale d habitat (zones UA, UB et UH). S appuyant sur la situation actuelle, le P.L.U. reconnaît la mixité fonctionnelle de ces différentes zones qui mêlent habitat, équipements, commerces, services Ainsi, le règlement de ces 3 zones autorise la création d activités artisanales sous condition qu elles ne portent pas atteinte aux lieux avoisinants et ne génèrent pas de nuisances (odeurs, bruits) et la création d entrepôts dès lors qu ils sont liés à une activité artisanale existante dans la zone. en matière commerciale et de services Conformément aux orientations du P.A.D.D, le P.L.U. tend à garantir la pérennité de la dynamique commerciale actuelle en : - reconnaissant la plurifonctionnalité de la zone centrale du bourg (zone UA) qui accueille la majeure partie des activités commerciales de la commune et dont le règlement autorise la création de nouvelles activités commerciales et des entrepôts qui leur sont liés. Il en est de même pour la zone UB. Pour faciliter l accès aux commerces, un réseau de petites poches de stationnement a été défini dans le bourg et a conduit à la création de plusieurs emplacements réservés (ER n 8, n 9, n 12 (plateforme multimodale) et n 13) - créant une zone UC spécifiquement réservée pour l implantation d activités commerciales dans le cadre du projet de transfert du supermarché (dans la continuité de la modification du P.O.S. approuvé en 2009). La vocation commerciale du site actuellement occupé par le supermarché est également maintenue et se voit appliquer également le zonage UC.

9 en matière agricole L ensemble de cette activité, des bâtiments qui lui sont liés et de ces besoins a été appréhendé au travers d un zonage A, destiné à couvrir les terres agricoles à protéger en raison de leur potentiel agronomique, biologique ou économique. La zone A couvre donc logiquement la plus large partie du territoire communal excluant la zone agglomérée ainsi que certains secteurs naturels sensibles (cf. ci-après). Le règlement identifie et définit la zone A comme une zone spécifiquement réservée pour le développement de l activité agricole. Ainsi, le règlement autorise sous conditions : - l ensemble des constructions nécessaires à l exercice de l activité agricole (bâtiments agricoles mais également les commerces ou bureaux qui pourraient être liés ou nécessaires à l'activité agricole), - le logement de fonction de l exploitant agricole dès lors qu'il est clairement justifié de la nécessité de sa présence permanente à proximité des bâtiments agricoles, - le changement de destination d anciens bâtiments agricoles n est admis que dès lors qu il est en lien avec l exercice d une activité agricole et dès lors que le bâtiment présente une certaine qualité architecturale. Ainsi, le changement de destination est envisagé dans 2 cas au sein de la zone A : soit en vue d en faire le logement de fonction de l exploitant soit en vue d une diversification de l activité agricole (gîte, ferme-auberge ). - les constructions liées à une activité exercée dans le cadre d une diversification de l activité agricole (gîte, ferme-auberge, camping à la ferme.) La zone A appréhende par ailleurs la situation des tiers à l activité agricole dispersés au sein de la zone agricole. Une lecture stricte du code de l urbanisme conduirait à intégrer l ensemble de ce bâti au sein de la zone naturelle afin d en permettre l évolution. Toutefois, une telle classification n apparaît pas cohérente sur la commune. Ceci conduirait en effet à un «pastillage» qui remettrait en cause la vocation, l intérêt et la reconnaissance d une zone agricole cohérente et nuirait par ailleurs à la lisibilité des plans. Ainsi, il a été décidé d intégrer ce bâti directement au sein de la zone A. Le règlement de la zone A prend en compte l existence de ce bâti en acceptant une évolution du bâti existant tout en l encadrant : - aménagement et restauration de constructions existantes, - extension des constructions existantes : - dans la limite de 30 % de la surface au sol existante à la date d approbation du P.L.U. et ce dans une limite d emprise au sol de 50m², - sans possibilité de création d un nouveau foyer (en vue de ne pas permettre l implantation d un nouveau tiers en zone A), - dès lors que, si le bâtiment est situé à moins de 100 mètres d un bâtiment agricole en activité, l extension en neuf ne conduit pas à réduire la distance avec ce bâtiment (en vue de ne pas faire peser de contraintes administratives de distance sur les activités agricoles en place). - réalisation d annexes dès lors qu elles sont situées à moins de 30 mètres de l habitation à laquelle elles se rattachent et que leur emprise totale pour l unité foncière ne dépasse pas 50m². - réalisation de piscines dès lors qu elles sont situées à moins de 30 mètres de l habitation à laquelle elles se rattachent sans limitation de surfaces.

10 Au nord du bourg, pour ne pas faire obstacle à un développement à très long terme (au-delà de la durée de vie du P.L.U. actuel) et notamment pour empêcher la réalisation de toute construction agricole susceptible de contraindre les possibilités de développement de l agglomération, un secteur Ap a été délimitée sur les plans de zonage. Le règlement de la zone Ap, sous-secteur de la zone A, est adapté pour faire obstacle à la réalisation de tout bâtiment y compris agricole susceptible de contraindre à terme le développement de l agglomération. Ainsi, le règlement de la zone A inscrit : dans ses «Généralités», la définition de la zone Ap «couvrant les secteurs à vocation agricole à préserver de toute nouvelle construction y compris les constructions nécessaires ou liées à une exploitation agricole». dans son article 2, des possibilités de construction limitées aux seules «occupations et installations nécessaires aux services publics ou d intérêt collectif». Au travers de ce règlement strict, la commune assure donc la préservation d un potentiel de développement à très long terme de l agglomération tout en reconnaissant à court terme le potentiel agronomique, économique et biologique du sol. A l ouest, un zonage Ap identique a été appliqué pour préserver les continuités visuelles vers le château de Montgeoffroy.

11 LE PROJET D ADAPTATION DES ÉQUIPEMENTS L adaptation du niveau d équipements de la commune est indispensable dans le cadre de son projet de développement démographique. Conformément au P.A.D.D., les nouveaux équipements pourront trouver place : - au sein des zones urbaines à vocation principale d habitat (zones UA et UB) multifonctionnelles, - au sein de la zone UE à vocation spécifique d équipements et réservée pour l accueil des activités sportives, scolaires, culturelles et ludiques. Le renforcement des pôles d équipements que sont le centre-bourg et le plateau sportif doit justifier la création d une réflexion sur les déplacements doux notamment vers les secteurs d habitat actuels et futurs. Cette réflexion s inscrira dans une démarche menée durant toute la durée de vie du P.L.U. A cet effet, certains emplacements réservés ont d ores et déjà été inscrit sur les plans de zonage (ER n 3 et ER n 4 pour liaison douce et stationnement).

12 LA PROTECTION DU PATRIMOINE COMMUNAL La protection du patrimoine communal s exerce à différents niveaux : en matière de patrimoine naturel Le P.A.D.D. identifie les différents secteurs pour lesquels un niveau de protection adapté est défini sur la base de zonage et de règlement différents : pour les secteurs humides des vallées du Couasnon (10 mètres de part et d autre) et du Vieil Authion, pour le bois des Valinières, les rives de l Authion (10 mètres de part et d autre) et le périmètre rapproché de protection des points de captage d eau potable des Conglands, un zonage naturel N a été créé. Ce zonage inconstructible limite les possibilités de constructions : - aux seules constructions et installations nécessaires aux services publics et établissements d intérêt collectif, - aux seules constructions légères nécessaires à la fréquentation de la zone par le public, - aux seules évolutions du bâti existant éventuellement localisé dans ces secteurs naturels (mêmes conditions que le bâti des tiers localisé en zone A) pour les boisements de la commune, une protection au titre des Espaces Boisés Classés qui induit un refus automatique lors de toute demande de défrichement. pour les haies ayant bénéficié d aides dans le cadre de campagnes de plantations, il est fait application des dispositions de l article L du code de l urbanisme. Conformément à cet article et comme le règlement des zones concernées le précise, dans son article 13.2, que «l'abattage partiel ou total des éléments végétaux repérés au titre de l'article L du Code de l'urbanisme et figurant sur les documents graphiques est subordonné à déclaration préalable». pour le secteur de la Roche, conférer ci-après. en matière de patrimoine bâti pour la protection du patrimoine archéologique, les sites archéologiques seront identifiés par une trame spécifique pour laquelle le règlement rappellera les obligations règlementaires en matière d archéologie préventive et de découverte fortuite. Ainsi, dans ces secteurs, préalablement à tout travaux de construction ou d aménagement, le propriétaire devra saisir le Service Régional de l Archéologie, qui estimera s il convient de réaliser des fouilles archéologiques. Le diagnostic avait identifié 5 pôles d excellence en matière de patrimoine bâti : - le château et le parc de Montgeoffroy classés en zone Np (couvrant les ensembles bâtis et paysagers remarquables) et protégés au titre de la législation sur les Monuments Historiques et sur les sites classés et inscrits (permis de démolir) - l ensemble formé par les rues Bretault - Bauné classé en zone UH mais dont la protection est garantie par l instauration d un permis de démolir. - le Val d Authion dont la protection est garantie par la zone N et pour lequel les ensembles bâtis sont intégrés dans une zone inconstructible (A ou N) ne permettant que l évolution du bâti existant.

13 - le cœur de bourg classé en zone UA et sur lequel s applique un périmètre de permis de démolir, - le secteur de la Roche classé en zone Np inconstructible pour préserver les vues existantes (zone inconstructible n admettant que l évolution du bâti dans le respect des caractéristiques architecturales traditionnelles). une protection de certains éléments bâtis majeurs (domaine de la Roche et son moulin, manoir de la Besnardière, logis de la Fresnaye ) au travers du zonage Np et d un permis de démolir. une valorisation des éléments bâtis que sont les bâtiments abritant les jeux de boules de fort en permettant leur changement de destination à vocation d habitat, touristique ou commerciale. A l échelle de la commune, la grande majorité de ces bâtiments est localisée au sein des zones urbaines qui permettent ces transformations. Un seul bâtiment est localisé au sein de la zone agricole justifiant l application de l article L du code de l urbanisme : l ancien jeu de boules de fort des Varennes. Ce bâtiment est spécifiquement identifié sur les plans de zonage satisfaisant un ensemble de critères : - éloignement de toute exploitation agricole, - intérêt patrimonial, - maison d habitation à proximité, - surface au sol supérieure à 100m², - desserte par les réseaux d eau et d électricité. en matière de patrimoine agricole Cf. ci-avant