Biens patrimoniaux. Protection et pièges

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1 Biens patrimoniaux Protection et pièges Printemps 2007

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3 Préambule Dans une étude de 1999 demandée par le Gouvernement du Canada, plus de 20% des biens patrimoniaux d avant 1920 avaient été détruits ou démolis en l espace de 30 ans Le gouvernement a alors lancé, dans les meilleurs délais, un programme et un répertoire fondés sur l initiative des endroits historiques, dans le but de préserver nos sites historiques nationaux La Loi sur le patrimoine «gèle» ces biens et les place sous de stricts contrôles de gestion Table des matières Partie I La Loi sur le patrimoine Résumé a) Identification et définition de patrimoine/ historique b) Classification des types de biens - historiques - culturels - patrimoniaux c) «Inscription» d un bien 1

4 Table des matières Partie II Les biens patrimoniaux a) Entretien principales préoccupations i) financement ii) coûts iii) remise en état Table des matières Partie II (suite) Les biens patrimoniaux b) Les problèmes d assurance: i) garantie limitée ii) les règlements ne s appliquent pas iii) valeur marchande réelle par rapport au coût de replacement et de reconstruction iv) réclamations (c est-à-dire limites/contraintes, etc.), bureaucratie gouvernementale/ réparations tardives 2

5 Table des matières Partie II (suite) c) Autres formes de propriété: (limitée et très limitée) i) conditions du marché : pré/post patrimonial ii) syndrome de l éléphant blanc Table des matières Partie III Les aspects et conséquences juridiques a) propriété / contrôle de la propriété / limité b) bureaucratie / formulaires / inspections / réunions c) décisions du tribunal - obligations juridiques du propriétaire - propriétaire par rapport à acheteur d) valeur marchande sinistre total e) fardeau supplémentaire pour le membre i) garder des fonds ii) assurances supplémentaires iii) pertes à la revente iv) durée / retards 3

6 Table des matières Partie IV Assumez le contrôle avant qu il ne soit trop tard a) Agir s il y a des rumeurs d inscription b) Envisager les options pour votre bien c) Ne demandez pas de permis de la ville «Signaux d alarme» d) Radiation de l inscription / difficile / processus unifié e) Augmentez vos connaissances sur les biens patrimoniaux Partie I - Identification Identification : Qui décide qu un bien est patrimonial? Aux termes de la Loi sur le patrimoine n importe quel palier: i) fédéral national ii) provincial...régional iii) local municipal iv) régional national Tous reflètent des normes et lignes directrices uniformes Le principal objectif de la Loi sur le patrimoine est de préserver les endroits historiques et culturels au Canada à différents paliers, que ce soit au niveau fédéral ou local 4

7 Identification Il y a une certaine urgence à cibler les sites et biens historiques et à demander leur inscription au Répertoire Canadien lorsqu ils répondent aux critères d admissibilité Aux termes de la Loi, le Répertoire Canadien, les normes et les lignes directrices sont gérés par Parcs Canada Identifiez et définissez Définitions: Il y a environ 50 termes and définitions et vous devriez en connaître quelques-uns Les connaître et savoir aussi comment la Loi et les instances fonctionnent vous aideront à traiter avec les instances appropriées et à confronter les problèmes de face Personne associée (p. ex. : Louis Riel) Événement associé ( Bataille de Fort Henry) 5

8 Termes et définitions Définitions: Organisme associé ( Les Soeurs Grises) Inscription conditionnelle reconnaissance historique Radiation de la liste lorsqu un ne répond plus aux critères historiques et patrimoniaux Normes de documentation / Données requises pour chaque domaine historique proposé: il faut communiquer avec les directeurs appropriés Administration de reconnaissance officielle le nom de l instance locale, provinciale ou territoriale qui a reconnu la place, le site ou la personne à caractère historique Termes Inscription des biens historiques et culturels Décision prise par les instances locales de placer et de faire protéger le site par la Loi Le site doit répondre aux critères et aux normes Normes nombreuses pour divers types de biens 6

9 Partie II Préoccupations relatives aux biens patrimoniaux a) Entretien: dès qu un bien est déclaré historique, tout relève des normes patrimoniales fort coûteux ( Soeur.) les réparations et l entretien relèvent du processus de restauration, ce qui entraîne des détails fort coûteux AUCUN financement tous les frais sont assumés par le membre ces coûts sont 3 ou 4 fois supérieurs à la normale les travaux de restauration coûtent encore beaucoup plus Partie II b) Le problème en matière d assurance: i) Dès que le bien est désigné, la société d assurance refuse de l assurer. Notre programme d assurance prévoit des frais de remplacement mais non de reconstruction ii) Nos Règlements ne s appliquent pas à la garantie actuelle, étant donné que la Loi sur le patrimoine l emporte sur nos Règlements Ces règlements ne s appliquent même pas aux frais de remplacement, à moins que l instance ne les accepte ou ne les reconnaisse Cela pose un grave problème pour les dommages partiels 7

10 Partie II b) Le problème en matière d assurance iii) La valeur réelle il s agit de la valeur de remplacement moins l amortissement annuel P.. ex. : une propriété de 60 ans, aura une valeur comptable nette de 50%. Un immeuble évalué à 1 million $ ne vaudra que $ Frais de remplacement Il s agit du coût de remplacement de la propriété avec des matériaux semblables sans dépréciation. De fait, un immeuble évalué à 1 million $ pourrait être remplacé par une somme supérieure, sans pénalités. (p. ex. : Duncan) Partie II b) Le problème en matière d assurance Frais de reconstruction..garantie plus élevée pour les réparations, fondée sur une véritable propriété historique et culturelle. Sous-entend des réparations ou des rénovations compte tenu des critères de construction de l époque Cette clause ajoutée à la police coûte très cher à cause des matériaux de construction et le temps 8

11 Partie II iv) Les sinistres: Aux termes de la Loi, les demandes de réparation ou de restauration risquent fortement de pénaliser le membre de plus de 50% des frais réels (p. ex. : Le musée des Sœurs. ) Chaque propriété est unique et différente. Les frais varient donc énormément v) Bureaucratie gouvernementale: Pendant la période d entretien, les travaux de peinture ou de réparation deviennent extrêmement complexes Les inspections, les formulaires de demande appropriés, le plan budgétaire etc., qui doivent être approuvés par le gouvernement entraînent de nombreux retards Sur le plan des assurances, ces retards sont prohibitifs. Il y a des moments où le travail doit se faire! Partie II c) Autres formes de propriété - limitée et fort limitée: i) Vente de la propriété: Plusieurs de nos membres possèdent de très grandes propriétés. Cela cause un problème étant donné que, vu leur caractère exceptionnel, ces propriétés ne sont pas vraiment accessibles sur le marché habituel En plus de leur superficie, les frais supplémentaires relatifs à l entretien, aux améliorations et aux travaux complexes limitent fortement le nombre d acheteurs éventuels 9

12 Partie II Le marché se limitait aux institutions gouvernementales et aux établissements d enseignement. Certains organismes de santé privés s étaient également qualifiés Aujourd hui, le gouvernement se déleste de ses biens et vend quelque de ses immeubles, ce qui entraîne une dépression sur le marché Partie II d) La valeur marchande de la propriété est donc régie par: 1. sa superficie 2. l endroit où elle se trouve 3. le type de propriété 4. l état dans lequel elle se trouve 5. son utilité pour l acheteur éventuel Ne l oublions pas : le marché commercial se limite à l intérêt que cette propriété présente pour le secteur social, celui de l enseignement et celui de la santé. En raison de leur importance historique, ces propriétés risquent un jour d être «inscrites» aux termes de la Loi sur le patrimoine, ce qui diminuera de beaucoup le nombre d acheteurs éventuels 10

13 Partie II ii) La Loi sur le patrimoine suscite d autres problèmes: La Loi limite le nombre d acheteurs de la propriété du membre, ce qui crée des «éléphants blancs» qui, dans certains cas, occasionnent beaucoup de frais et de soucis parce qu ils ne se vendent pas (p. ex. : Windsor) Personne ne veut les acheter parce que la Loi sur le patrimoine ne permet pas qu on puisse les rénover, les modifier ou y apporter des améliorations Partie III Les aspects juridiques/conséquences a) Propriété et contrôle fort limités Bien que le membres possèdent leur propriété, ils sont littéralement impuissants à cause des règles et règlements qu ils doivent respecter Le gouvernement fédéral ne peut pas obliger un de nos membres à accepter de faire inscrire sa propriété aux termes de la Loi Bien que le membre ne puisse pas refuser, il est cependant obligé de se conformer à la Loi selon les instances provinciales, locales ou régionales Cela soulève la question d une intervention politique éventuelle (p. ex. : Brunswick..) 11

14 Partie III b) Décisions du tribunal Il y en a eu quelques-unes : i) contestant l inscription aux termes de la Loi ii) poursuivant le nouvel acheteur pour mercantilisme iii) réclamant une partie des bénéfices de la revente Partie IV Prenez le contrôle de la situation avant qu il ne soit trop tard! a) Rumeurs - Dès que l on sait que la propriété est inscrite, convoquer une réunion générale, rédiger une proposition préparez-vous et fourbissez vos armes! b) Comme congrégation, pensez à ce que vous voulez faire de cette propriété : i) la conserver, ce qui lie la collectivité à la Loi sur le patrimoine pendant un certain temps, ou ii) vendre la propriété pour en obtenir une bon prix pour la Congrégation c) Assurez-vous de bien connaître les règles d engagement, de même que les enjeux et les intervenants (p. ex.: Niagara) 12

15 Part IV Prenez le contrôle de la situation d) Si vos membres comprennent mieux la Loi, ils pourront se montrer plus proactifs et mieux s équiper, non seulement pour défendre l inscription, mais aussi pour s attaquer à des points que les autorités ne peuvent défendre Ceci est très important : s ils ne peuvent expliquer les graves problèmes de la collectivité, ils devront retarder l inscription de la propriété Partie IV Prenez le contrôle de la situation e) Parmi les personnes qui peuvent vous aider, il y a le député provincial de votre circonscription, le maire, votre conseiller municipal, l avocat qui s occupe de vos biens immobiliers, votre agent d assurance et tout autre spécialiste de la Loi sur le patrimoine qui peut vous prêter main forte ou vous représenter 13

16 Partie IV Prenez le contrôle de la situation Les arguments: f) Nos membres doivent concentrer leurs arguments sur des questions auxquelles les autorités pourront difficilement répondre. Par exemple : i) le manque d argent pour les frais d entretien supplémentaires, qui paie? ii) le manque d assurance appropriée et adéquate iii) le risque que les dommages à la propriété ne soient pas suffisamment assurés; autrement dit, que nos règlements ne s appliquent pas du fait qu ils sont supplantés par la Loi sur le patrimoine Partie IV Prenez le contrôle de la situation Les arguments: iv) La perte de la valeur marchande, propriété qui ne se vend pas, le très petit nombre d acheteurs éventuels v) La très grande perte d argent du fait que la propriété est restreinte vi) Les frais et les risques supplémentaires attribuables au fait que la propriété ne se vend pas vii) Qui va acheter la propriété s il ne se présente aucun acheteur? viii) L intervention éventuelle des autorités pour que la propriété soit inscrite, ce qui entraîne sa dévaluation 14

17 Partie IV Prenez le contrôle de la situation Les arguments: ix) Les taxes foncières vont baisser en conséquence, ce qui ne règle pas pour autant le problème de l «éléphant blanc». La différence de prix entre la baisse des taxes foncières et la perte de la valeur marchande ne peut se justifier x) Méfiez-vous des réunions convoquées par le gouvernement ou la Ville où l on essaye de vous faire miroiter le prix des biens patrimoniaux Partie IV Prenez le contrôle de la situation Les arguments: Voici quelques arguments que l on va vous présenter : 1. N acceptez pas la présentation du BAC (Bureau d assurance du Canada), car ce qu il dit n est pas juste. Le BAC est le «porte-parole» des compagnies d assurance. Aucune compagnie d assurance ne vous assurera. De fait elles ne renouvelleront pas ou annuleront les polices pour propriétaires occupants 2. Les résidents de la collectivité doivent savoir que dans le cas de certains sites historiques, il y a une zone de protection prévue dans la Loi, soit à 500 pieds de la propriété. Ce qui les concerne en cas de reconstruction ou de modifications à leur propriété 15

18 Partie IV Prenez le contrôle de la situation xi) Établissez des liens constructifs avec la collectivité pour que de bonnes personnesressources puissent vous aider Élaborez une stratégie pour vendre votre propriété Mettez au point une stratégie de communication/ de transparence. Préparez un plan pour donner des explications au public. Veillez à maintenir un profil positif, car vos détracteurs vont s efforcer de vous faire capituler par leurs pressions Partie IV Prenez le contrôle de la situation xii) Soyez prêt à répondre à l argument suivant : cela fait bien longtemps que les religieux ne paient pas de taxes xiii) Dès que la propriété sera vendue, exigez une confirmation écrite que l on ne changera pas son zonage! Cela mettra les autorités mal à l aise. Cela pourrait ouvrir la porte à une poursuite de «repli» ( p. ex. : U de M ) 16

19 Références Nos membres peuvent consulter les références suivantes : a) site Web : Parcs Canada Votre gouvernement provincial Votre gouvernement municipal b) spécialistes : Prof. Luc Nappen ou au x 2562 C est l un des plus grands spécialistes dans ce domaine Vous remercie pour votre participation 17