Avis de Valeur À dire d Expert

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1 Avis de Valeur À dire d Expert Bureau RHONE : 17 rue Valentin Couturier LYON - France Tél. : Fax : Bureaux SAVOIE : Monsieur, En réponse à votre demande d Avis de Valeur à dire d Expert, nous vous prions de trouver ci-après les éléments de réponses souhaités sur les valeurs de marché relevées (Fichier MIN) ainsi qu une approche en termes de valorisation découlant de la méthode d expertise immobilière «bâti-terrain intégré». 10 rue de la Tour ANNECY LE VIEUX 1, place de la Libération CHAMBERY Tél. : Fax : contact@ifc-expertise.fr Expertises Immobilière Foncière & Commerciale & Ingénierie Foncière & Assistant Maître d Ouvrage Expert Judiciaire près la Cour d Appel DESS MASTER Management Socio Economique LYON III Titulaire du Certificat d Expertise Judiciaire Sciences-Po (IEP) Aix en Provence RICS Royal Institution of Chartered Surveyors, Membre MRICS IFEI Institut Français de l Expertise Immobilière, Membre Auditeur CNEI Compagnie Nationale des Experts Immobiliers, Membre Titulaire Sommaire : 1. ELEMENTS COMMUNIQUES PAR VOS SOINS : DONNEES IMMOBILIERES RELEVEES SUR LE SECTEUR : EVOLUTION CONSTATEE DES PRIX SUR LE SECTEUR : PRESENTATION SYNTHETIQUE : METHODE D EXPERTISE «BATI-TERRAIN INTEGRE» : CONCLUSION DE L AVIS DE VALEUR A DIRE D EXPERT : LEXIQUE : EFAB Ecole Française de l Administration des Biens, Chargé d Enseignements CEJL Compagnie Experts de Justice de Lyon Membre Assurance Responsabilité Professionnelle en Expertise Immobilière en Valeur Vénale Page 1 sur 12

2 1. ELEMENTS COMMUNIQUES PAR VOS SOINS : Voir lexique en dernière page pour explications détaillées. DATE DE L'AVIS DE VALEUR : jeudi 7 juin 2012 COMMUNE : POISY CODE POSTAL : ANNEE DE CONSTRUCTION DU BIEN : 2001 SOIT VALEUR M² BATI (01/2001) : 850 /m² INDICE BT 01 DU 01/2001 : 587,2 points INDICE BT 01 ACTUEL : 873,9 points TRAVAUX NECESSAIRES SI LOCATION : SURFACE DU TERRAIN COMMUNIQUEE : 1110m² BAIL EN COURS / ABATTEMENT : 0% VETUSTE COMMUNIQUEE (MOYENNE 20%) : 20% MONTANT DE TRAVAUX COMMUNIQUE : 0,00 DELTA ENTRE VETUSTE ET MONTANT TRAVAUX : 0,00 SURFACE COMMUNIQUEE : 154m² Page 2 sur 12

3 2. DONNEES IMMOBILIERES RELEVEES SUR LE SECTEUR : Les références ci-dessous mentionnées sont intégralement extraites du fichier MIN (Marché Immobilier des Notaires) et constituent les données de valeurs exploitables ayant fait l objet d actes authentiques les plus récentes. Elles sont extraites spécifiquement pour le bien ici évalué. Date Adresse Ville CP Cadastre Prix Vente Surf. Bâtie Surf. Foncier bâti (m²) 31/01/ CHEMIN D'AZE POISY AA m² 1016m² /12/ RTE EPINETTES POISY AV m² 1305m² /08/ RTE DE MONOD POISY AR m² 1440m² /07/ RTE DES VIGNES POISY AI m² 882m² /04/ CH GERBASSIER POISY AP m² 1338m² /04/ CHEMIN D'AZE POISY AA m² 911m² /03/ RUE DU NOAH POISY AO m² 814m² /02/ RTE DE VERNOD POISY AI m² 1560m² /12/ IMP DES NOISETIERS POISY AK m² 1082m² /12/ RTE CREUSETTES POISY AK m² 923m² /11/ RTE CHARNEUSE POISY AP m² 1005m² /10/ RTE COLLINES POISY AO m² 988m² /09/ RTE GRANDS CHAMPS POISY AD m² 940m² /09/ RTE DU LACHAT POISY AA m² 1225m² /09/ CH DE CHENELAT POISY AA m² 1410m² /08/ RTE DE MONOD POISY AO m² 857m² /06/ CH DE LA POSSESSION POISY AT m² 879m² /01/ CH DE L'OMBRE POISY AT m² 1290m² /08/ PASSAGE BRASSILLY POISY AM m² 1000m² /07/ CH DES EPINETTES POISY AV m² 1134m² /05/ IMP DES NOISETIERS POISY AK m² 1052m² /06/ CH GERBASSIER POISY AP m² 1334m² références significatives identifiées et reportées au présent avis de valeur. Selon analyses des mutations, les données moyennes pour une parcelle bâtie sur le secteur donné à l étude sont par conséquent de : Valeurs moyennes relevées : m² 1108m² /m² /m² Prix de Surface Surface Bâtie Prix bâti/m² Valeur Vente TC Fonciere Moyenne Moyen médiane Moyen Moyenne IFC EXPERTISE FICHIER MIN (Relevé des mutations réalisées sur le secteur, actes authentiques publiés à la conservation des Hypothèques) Page 3 sur 12

4 20/06/ /08/ /10/ /12/ /02/ /04/ /06/ /08/ /10/ /12/ /02/ /04/ /06/ /08/ /10/ /12/ /02/ /04/ /06/ /08/ /10/ /12/ EVOLUTION CONSTATEE DES PRIX SUR LE SECTEUR : Le graphique ci-dessous illustre l évolution des prix sur le secteur concernant le type de bien évalué. Il considère la période prise en compte pour le relevé de mutations Evolution du Prix bâti (m²) Page 4 sur 12

5 4. PRESENTATION SYNTHETIQUE : Prix de vente globaux et prix moyen mis en évidence : Prix de Vente Page 5 sur 12

6 Surfaces bâties relevées et surface moyenne mise en évidence : 200m² Surface Bâtie (m²) 180m² 184m² 160m² 140m² 120m² 100m² 160m² 160m² 154m² 150m² 147m² 147m² 140m² 140m² 134m² 130m² 130m² 126m² 118m² 112m² 113m² 116m² 106m² 101m² 100m² 99m² 100m² 98m² 90m² 80m² 60m² 40m² 20m² 0m² IFC EXPERTISE MIN Page 6 sur 12

7 Surfaces Foncières et surface moyenne mise en évidence : 1800m² Surface Foncière (m²) 1600m² 1560m² 1400m² 1200m² 1110m² 1000m² 800m² 1338m² 1305m² 1108m² 1016m² 1440m² 911m² 882m² 814m² 1082m² 1410m² 1225m² 1334m² 1290m² 1134m² 1052m² 1005m² 988m² 1000m² 923m² 940m² 879m² 857m² 600m² 400m² 200m² 0m² Page 7 sur 12

8 Prix au m² avec prix au m² moyen mis en évidence : bâti (m²) /m² /m² Page 8 sur 12

9 5. METHODE D EXPERTISE «BATI-TERRAIN INTEGRE» : Cette méthode* consiste à déterminer la valeur du bien par comparaison d autres biens ayant les mêmes caractéristiques et dont seules les surfaces de construction sont retenues. La surface du terrain n est pas influente dans le cas présent. Néanmoins et aux fins de préciser la présente méthode, nous n avons retenu comme références que des fonciers de contenances similaires ou approchantes. Nombre de références identifiées : Valeur moyenne : M éthode bâti - terrain intégré Bâti expertisé : Surface communiquée : Valeur à neuf des constructions (01/2001) Indice de réévaluation (dernier connu et publié) : Indice de référence (01/2001) : Valeur globale des constructions : Vétusté communiquée (moyenne 20%) : Moins value pour Vétusté : Valeur Vétusté à déduire : /m² 154m² 850 /m² 873,90 (BT01) 587,20 (BT01) % 0% 0 Estimation : Valeur comparative retenue : /m² Surface communiquée : 154m² Valeur comparative du Bien : Moins value pour vétusté : 0 Résultat intermédiaire : Abattement pour bail en cours : 0% Soit une valorisation, abattement compris de : Travaux nécessaires si location : 1 500,00 Valeur Vénale selon méthode "Bâti-Terrain intégré" : NB : Pour rappel, montant de travaux communiqué par vos soins : Delta entre vétusté communiquée et montant travaux : 0,00 0,00 Dans le cas d'un écart constaté entre la vétusté et le montant de travaux communiqué, il est laissé à votre appréciation de déduire le delta observé, de la valeur vénale obtenue. * Méthode d analyse selon Charte de l Expertise en Evaluation Immobilière, utilisation reconnue en milieu judiciaire, fiscal et bancaire Page 9 sur 12

10 6. CONCLUSION DE L AVIS DE VALEUR A DIRE D EXPERT : Selon le résultat de la méthode employée et références de transactions identifiées, il apparaît en conclusion une valorisation possible du bien évalué, comprise dans la fourchette de prix suivante, de +/- 5% : et Soit, le positionnement suivant sur le graphique intégrant toutes les mutations identifiées comme comparables : Page 10 sur 12

11 Avis de valeur Page 11 sur 12

12 7. LEXIQUE : INDICE BT 01 : l'indice national BT 01 sert depuis 1974 pour la révision des prix des marchés de construction de bâtiment en France métropolitaine. M² DE BATI EN VALEUR 01/2001 : il a été établi par la profession, une valeur pour tous types de biens bâtis en janvier Cette valeur est ensuite réactualisée en fonction du dernier indice BT 01 connu et publié au journal officiel. BAIL EN COURS / ABATTEMENT : il est d usages fiscal et judiciaire de considérer un abattement sur la valeur du bien lorsque celui-ci est soumis à bail d habitation. Les abattements sont appréciés en fonction de la nature du bail. VETUSTE : un abattement pour vétusté est appliqué à la valeur du bien. Une vétusté moyenne est de l ordre de 20%, ne générant pas de dépréciation du bien. Au-delà, un abattement est considéré. SURFACE COMMUNIQUEE : il existe différentes mesures de surfaces : SURFACE HABITABLE (ou surface réelle, fixée par la Loi CARREZ du 18/12/1996) qui est utilisée pour la vente de locaux bâtis en copropriété, SURFACE UTILE PONDEREE (SUP) qui est utilisée principalement pour l évaluation des appartements avec annexes et est égale à toutes les parties d un logement après application d un coefficient de pondération pour certaines surfaces, SURFACE DEVELOPPEE PONDEREE HORS ŒUVRE (SDPHO) qui est utilisée pour l évaluation d une maison individuelle ou d un immeuble de rapport et est égale à la somme des surfaces calculées à l extérieur des murs de pourtour, affectées d un coefficient de pondération. Nous retenons au présent avis la surface qui nous est communiquée. Seul un métré contradictoire permet d apprécier la surface commercialisable du bien incluant toutes parties annexées et pondérables : balcons, terrasse couverte, cave, parking, etc. TRAVAUX NECESSAIRES : il est admis un montant minimum de travaux occasionné lors de la prise à bail ou d une cession du bien. Ce montant minimum qui sert à couvrir des travaux mineurs est de l ordre de 1500,00. Toutes valeurs données sous réserve de l exactitude des éléments fournis par vos soins et en l absence de visite du bien ainsi que d éventuelle division parcellaire majorant la présente valorisation. Seul un rendu d expertise immobilière en valeur vénale (rapport d expertise) réalisé suite à visite du bien avec métré contradictoire, évaluation visuelle de la vétusté et analyse des documents d urbanisme pouvant garantir les valeurs ci-avant mentionnées. IFC EXPERTISE, Le mercredi 15 mai 2013 Page 12 sur 12