MARKETBEAT IDF - PARIS BUREAUX

Transcription

1 MARKETBEAT IDF - PARIS BUREAUX 4ème Trimestre 2017 Une performance exceptionnelle pour la 3 ème année consécutive

2 SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Synthèse Paris 3 03 Paris QCA 4 04 Paris Nord Est 6 05 Paris Sud 8 06 Définitions & Sectorisation 10

3 CONTEXTE ÉCONOMIQUE CROISSANCE RÉGULIÈRE ET PERSISTANTE Une croissance au-delà des prévisions! Le 4 ème trimestre 2017 s achève sur la signature de la loi de finance pour En concrétisant ses premières réformes fiscales, le gouvernement franchit une nouvelle étape dans son programme réformateur débuté avec les ordonnances de la «Loi Travail». Un certain nombre de mesures vont successivement soutenir la demande des entreprises : réduction de l impôt sur les sociétés (de 33,33% à 28% fin 2018), création d une «flat tax» de 30% sur les revenus du capital. Le soutien à la consommation des ménages et l augmentation du pouvoir d achat se matérialisent dans la réduction progressive de la taxe d habitation et la suppression des cotisations maladie et chômage. A l aube de ces réformes, le climat des affaires et le moral des ménages sont tous les deux orientés à la hausse ce trimestre (respectivement +2,6 et +4 points). Ils retrouvent ainsi des niveaux similaires à ceux observés fin Portée par une reprise économique mondiale solide, la croissance française devrait donc pouvoir compter sur ses principaux moteurs que sont la consommation relancée par le marché du travail et l investissement toujours soutenu par des taux d intérêt bas. Fait exceptionnel, l INSEE revoit à nouveau à la hausse ses prévisions de croissance : +1,9% anticipés sur l ensemble de l année 2017, un niveau inégalé depuis 2011 (+2,1% cette année là)! Croissance du PIB en France, % INSEE Enquêtes de conjoncture, indices Baisse des chômeurs de catégorie A Au 3 ème trimestre 2017, l effet vertueux de la hausse des créations d entreprises (+3,2% en France, + 7,1% en Ilede-France comparativement au cumul annuel du 3 ème trimestre 2016) amplifié par la baisse des défaillances d entreprises (-7,3% en France et en Ile-de-France) se poursuit. Cela impacte directement les créations d emplois marchands ( au 2 nd semestre). A l inverse, la réduction du nombre d emplois aidés entraine un repli de l emploi non marchand ( sur la même période). Ainsi, la baisse du taux de chômage (47 pdb d une année sur l autre soit 9,6% au 4 ème trimestre 2017) rend compte du rythme soutenu des créations nettes d emplois ( au 2 nd semestre 2017) et d une baisse du nombre de chômeurs de catégorie A : -0,1% sur un an, soit 3,45 millions, un plus bas en trois ans. La progression du nombre de chômeurs de longue durée et le chômage persistant des seniors viennent toutefois nuancer cette embellie. INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % Oxford Economics 2

4 SYNTHÈSE PARIS UNE NOUVELLE PERFORMANCE RECORD Demande placée : record pour la 3 ème année consécutive Demande placée à Paris, en milliers de m² La demande placée de bureaux à Paris s élève à près de 1,1 million de m² au cumul de l année Ce marché continue d afficher une très bonne tenue et franchit la barre symbolique du million de m² placés pour la 3 ème année consécutive. Cette performance est remarquable au regard de la faiblesse de l offre immédiate et de son taux de vacance (2,9% début 2018). Cet excellent résultat est essentiellement imputable à la forte poussée des commercialisations sur le QCA & Centre Ouest (+16% en un an), qui a enregistré, en 2017, son 2 ème meilleur score de la décennie; l activité y a été intense sur le segment des grandes surfaces (+125% en un an). A contrario, la dynamique du marché dans le Nord-Est et le Sud s est ralentie par rapport à l année précédente (-36% et -12% respectivement) : les opérations de grande envergure ont été moins nombreuses, principalement faute d offres disponibles à court ou moyen terme. Taux de vacance Taux de vacance : le grand plongeon Le taux de vacance moyen de bureaux à Paris se positionne, fin 2017, à 2,9%, son plus bas niveau depuis dix ans. Fait rarissime, la vacance est passée en-dessous de 3% sur tous les marchés parisiens : 2,7% dans le QCA, 2,9% dans le Nord-Est, et 2,5% dans le Sud. A titre de comparaison le taux de vacance moyen d Ile-de-France représente le double (6,2%) de celui de Paris, ce qui confirme le caractère exceptionnel de la Capitale. Cette tendance baissière de l offre est d autant plus remarquable que Paris a affiché un volume de livraison record en 2017 ( m²). Le rythme soutenu des précommercialisations consomme par anticipation les surfaces de bureaux neufs ou restructurés actuellement en chantier et livrables en 2018 et Le marché parisien va donc devoir s accommoder encore pendant un certain temps d un contexte sous-offreur. Cushman & Wakefield Valeurs locatives de première main à Paris, /m²/an Valeurs locatives : hausse à prévoir La hausse des valeurs locatives de bureaux neufs et restructurés s est poursuivie en 2017; elles se positionnent, en moyenne, à 660 /m²/an dans le QCA, à plus de 500 /m²/an pour les arrondissements du Sud et à 450 /m²/an pour ceux du Nord-Est. Dans un marché sous-offreur, la pression sur les loyers des meilleurs immeubles devraient donc subsister, tirant vers le haut les valeurs locatives en Note : Les loyers s entendent HT et HC 3

5 PARIS QCA DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : l année 2017 se termine en beauté Le marché tertiaire de Paris QCA termine 2017 en beauté : le 4 ème trimestre aura vu la commercialisation de m² de bureaux -meilleur trimestre de l exercice- qui porte la demande placée à m² au cumul de l année. Paris QCA conserve donc sa dynamique haussière et signe pour la 4 ème année consécutive une performance au-delà des m² traités, confirmant son statut de locomotive du marché parisien mais aussi francilien. Environ 900 transactions (locations et ventes utilisateurs) ont été répertoriées en 2017; c est moins qu en 2016 mais la taille moyenne des surfaces, en hausse, corrige la baisse du nombre des réalisations. La contraction de l offre immédiate, perceptible depuis 2015, semble jusqu à présent sans effet sur la dynamique transactionnelle. L attraction du QCA est telle que les entreprises n hésitent pas à se positionner en amont des livraisons. Dans ce contexte, les perspectives 2018 restent positives. grâce aux grandes transactions La prise de vitesse des transactions supérieures à m² relevée sur le marché du QCA cet automne s est confirmée au 4 ème trimestre. Elle a porté la dynamique du marché sur ce créneau de surfaces à des niveaux historiquement élevés avec m² traités en 2017, à comparer à m² en 2016 et en moyenne sur les 10 dernières années. Dans le même temps, les petites surfaces affichent un recul de 7%, mais conservent leur rôle moteur dans la structuration des volumes placés. La seule ombre au tableau vient in fine des transactions de taille intermédiaire m² placés qui accusent une baisse de 19% en un an. Valeurs locatives : poussées haussières La valeur prime des transactions de bureaux s établit à /m²/an dans le QCA, alors que le loyer moyen de première main (surfaces restructurées), positionné à 660 /m²/an, reste stable d une année sur l autre. Dans le détail, les loyers de signature ont progressé à l Etoile, passant de 660 à 710 /m²/an en moyenne. Ils pourraient conserver cette tendance haussière en 2018, compte-tenu de la rareté de l offre de classe A et de l engouement des entreprises pour ce micromarché prestigieux. Demande placée à Paris QCA, en milliers de m² Segmentation de la demande placée à Paris QCA par tranche de surface En 2017 TRANCHE DE SURFACE M² Part Evol. N/N-1 Moins de m² % -7% De à m² % -19% Plus de m² % +125% Surface totale % +7% Valeurs locatives de transaction à Paris QCA, /m²/an Les surfaces de seconde main ont, elles aussi, profité de cette tendance porteuse (+2% en un an) et se positionnent à 560 /m²/an en moyenne, un point haut historique depuis Cushman & Wakefield 4

6 PARIS QCA OFFRE IMMÉDIATE ET FUTURE Offre immédiate : au secours! Sans grande surprise, l offre immédiate de bureaux du QCA parisien a conservé sa tendance baissière au 4 ème trimestre 2017, pour passer sous la barre des m². L asséchement du stock vacant est impressionnant (-19% en un an) et concerne autant les petites surfaces que celles de taille intermédiaire. Coté grand gabarit de bureaux, le choix des entreprises est toujours aussi restreint ( m² répartis sur 5 immeubles) alors que les livraisons de bureaux n ont jamais été aussi élevées. Au rythme d écoulement observé au cours des 12 derniers mois, le stock de bureaux disponibles correspond à 6 mois seulement de commercialisation. Cette situation critique de l offre est surtout sensible sur le secteur de l Etoile (-21% en un an), tandis que les disponibilités immédiates sont quasi stables d une année sur l autre sur le Centre, pour un volume toujours très faible. Taux de vacance : QCA plus bas que Paris Offre immédiate à Paris QCA, en milliers de m² - Cushman & Wakefield Taux de vacance Le taux de vacance du QCA poursuit logiquement son mouvement de repli pour s établir à 2,7% fin 2017, en deçà du niveau déjà historiquement faible de Paris (2,9%). Il faut remonter à 2001 pour retrouver des taux aussi bas Le risque à de tels niveaux de vacance serait de brider l activité transactionnelle en 2018, si les restructurations de bureaux venaient à ralentir. Offre future : le marché va plus vite que les mises en chantier! Dans la continuité d une année 2017 déjà record en termes de livraisons ( m²), le QCA va créer l événement en 2018 avec plus de m² de bureaux en chantier et livrables cette année. Les entreprises se sont positionnées massivement sur ces nouveaux produits, et il ne reste à ce jour que m² à commercialiser, répartis à parts quasi égales entre l Etoile et le Centre. Des précommercialisations sont également venues entamer les livraisons de bureaux attendues en 2019 : m², dont m² restent à placer. La localisation de cette offre future de classe A fait la part belle au marché de l Etoile ( m²), un secteur fortement plébiscité en Cushman & Wakefield Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables à Paris QCA, en milliers de m² En marge du QCA, citons les projets en cours de réalisation à Paris Centre Ouest (aménagement de la ZAC des Batignolles entre autres) : m² en chantier et disponibles à horizon et m² dotés d une autorisation de construire. Cushman & Wakefield 5

7 PARIS NORD-EST DEMANDE PLACEE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : retour à la normale Le volume des commercialisations de bureaux à Paris Nord-Est a atteint m² au cumul de l année 2017, un résultat en baisse de 36% par rapport à l année précédente. Cependant, ce repli du volume traité est à relativiser compte-tenu du volume record de demande placée observé en 2016 ( m² placés). La performance de 2017 demeure donc somme toute honorable et de 10% supérieure à la moyenne décennale. Paris Centre-Est (3/4/10/11 ème arrondissements) demeure la locomotive du secteur avec 67% de parts de marché et plus de m² placés en Les 10/11 ème arrondissements ont été les plus actifs avec m² traités, dont 10 signatures supérieures à m², concentrées en majorité sur le 10 ème arrondissement. Paris Nord (18/19/20 ème ) a suivi un rythme plutôt lent, avec seulement m² placés cette année ( m² en 2016, dont m² de grandes surfaces). Moins de grandes transactions, mieux pour le m² Le volume traité des bureaux à Paris Nord-Est sur le segment des petites surfaces, qui représente plus de la moitié du marché, est resté stable d une année sur l autre. A contrario, le volume des signatures observées sur le segment des surfaces intermédiaires a évolué de +7% en un an. Le repli du volume placé à Paris Nord-Est en 2017 est donc surtout imputable à la très forte baisse des commercialisations de grandes surfaces (-84% en un an). Seules deux signatures ont été enregistrées sur ce segment de surfaces en début d année avec les prises à bail de WEWORK (6 200 m²) dans le 3 ème arrondissement et de l URSSAF (8 500 m²) dans le Parc du Pont de Flandre, dans le 19 ème arrondissement. Envol des valeurs locatives Demande placée à Paris Nord-Est, en milliers de m² Segmentation de la demande placée à Paris Nord-Est par tranche de surface En 2017 Tranche de surface M² Part Valeurs locatives de transaction à Paris Nord-Est, /m²/an Evol. N/N-1 Moins de m² % -1% De à m² % +7% Plus de m² % -84% Surface totale % -36% Le loyer prime se positionne à 550 /m²/an (+8% en un an) et celui de première main à 450 /m²/an (+13% sur la même période) en Ces évolutions à la hausse traduisent en réalité le recalibrage des valeurs locatives observé via la commercialisation de «Fhive & Cœur Marais» dans le 3 ème arrondissement, un produit exceptionnel par sa qualité et sa localisation. Le loyer moyen des transactions de seconde main enregistrées en 2017 s élève à 330 /m²/an, en progression de 8% d une année sur l autre. Le manque d offre dans le QCA amène les utilisateurs de ce secteur à s intéresser aux possibilités d implantation dans les 3 ème et 4 ème arrondissements, limitrophes et centraux, tirant ainsi les valeurs locatives à la hausse. Note :, Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC 6

8 PARIS NORD-EST OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE Forte baisse du stock des petites surfaces Le volume de l offre immédiate de bureaux à Paris Nord- Est s établit à m² fin 2017, stable depuis deux ans à un niveau le plus bas de la décennie. Offre immédiate à Paris Nord-Est, en milliers de m² Les stocks immédiats sont relativement limités quels que soient les segments de surfaces considérées; la baisse la plus significative concerne les surfaces inférieures à m² (-12% en un an); elles ne représentent plus que m², soit seulement 6 mois de commercialisation au rythme observé sur ce marché. Les stocks de moyennes et grandes surfaces restent, quant à eux, très bas avec m² répartis sur une quinzaine d immeubles et m² (2 offres) respectivement. Un taux de vacance en dessous de 3% Le taux de vacance moyen de Paris Nord-Est enregistré en 2017 est resté stable d une année sur l autre, et rejoint celui de Paris à 2,9%. La faiblesse de la vacance se retrouve sur tous les sous-secteurs : 3,2% à Paris Nord (18/19/20 ème arrondissements) et 2,6% à Paris Centre-Est (3/4/10/11 ème ). Ces taux sont bien en-dessous de la moyenne observée en Ile-de-France, à 6,2% fin L offre future se déplace vers la périphérie La majorité des opérations tertiaires neuves de Paris Nord- Est va concerner le 18 ème et le 20 ème. Un peu plus de m² de surfaces neuves en chantier ou dotées d un permis de construire sont annoncés à Paris Nord à l horizon Parmi ces projets figurent notamment, dans le 20 ème, les constructions en blanc des immeubles «View» ( m²) et «Eastway» (6 100 m²) livrables en 2018 et de «Gambetta Village» ( m²) en Enfin la construction de «Itswell» et «Itswork» de l opération «Chapelle Internationale» ( m² au total) qui disposent actuellement d un permis de construire, est prévue dans le 18 ème arrondissement pour Cushman & Wakefield Taux de vacance à Paris Nord-Est - Cushman & Wakefield Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables à Paris Nord-Est, en milliers de m² A contrario, l offre de 1 ère main va se faire rare à Paris Centre-Est (3/4/10/11 ème ) : un unique projet «Morland Mixité Capitale» livrable en 2020 dans le 4 ème arrondissement devrait alimenter ce marché. Dans ce contexte, les entreprises qui ont clairement plébiscité l offre de classe A développée dans les arrondissements centraux, pourraient davantage s intéresser aux opérations localisées en périphérie tout en restant à Paris. Cushman & Wakefield 7

9 PARIS SUD DEMANDE PLACEE ET VALEURS LOCATIVES Un bon résultat porté par la commercialisation des tours «Duo» Demande placée à Paris Sud, en milliers de m² La demande placée des bureaux à Paris Sud a atteint m² au cumul de l année 2017; le repli de 12% en un an des commercialisations n entame cependant pas la tendance haussière observée sur ce marché depuis L année 2017 avait commencé sur les chapeaux de roue au 1 er trimestre avec m² placés dont m² pour les «Tours Duo». Les volumes traités lors des trimestres suivants se sont, quant à eux, avérés équilibrés aux alentours de m² chacun, un résultat dans la moyenne observée pour ce secteur depuis L activité transactionnelle demeure inégale selon les soussecteurs considérés : les ème ont conservé leur bonne dynamique avec m² placés en 2017, un chiffre stable d une année sur l autre. A contrario, le volume des commercialisations relevées dans les ème, très élevé en 2016, affiche un repli de 30% en un an avec m² placés en Les transactions ont été plus nombreuses à Paris ème (+51% en un an) même si les volumes totaux restent faibles, de l ordre de m² de bureaux placés au cumul de l année Ralentissement des grands mouvements La dynamique de marché est sensiblement différente selon les segments de surfaces considérés : en hausse pour les petites et moyennes surfaces (+3% et + 6% respectivement), en repli de 24% pour les grands mouvements, et ce en dépit de la pré-commercialisation des «Tours Duo». Ces derniers continuent de concentrer la moitié du volume total des transactions mais leur part de marché devrait baisser à court terme, compte tenu de la faiblesse du renouvellement de l offre de 1 ère main sur ce segment de surfaces. Hausse des valeurs locatives de 1 ère main Segmentation de la demande placée à Paris Sud par tranche de surface En 2017 Tranche de surface M² Part Evol. N/N-1 Moins de m² % +3% De à m² % +6% Plus de m² % -24% Surface totale % -12% Valeurs locatives de transaction à Paris Sud, /m²/an Le loyer prime enregistré à Paris Sud en 2017 reste inchangé à 700 /m²/an. Le loyer moyen de transaction de surfaces de première main continue, quant à lui, d augmenter d une année sur l autre pour se positionner à 530 /m²/an en 2017 (520 /m²/an en 2016). Plusieurs transactions à Paris 13 ème se sont signées à des loyers supérieurs à 500 /m²/an, contribuant ainsi à la hausse de la valeur moyenne sur le secteur de Paris Sud. Le loyer de transaction de seconde main reste stable d une année sur l autre et se positionne à 410 /m²/an en moyenne sur le secteur, mais entre 330 et 400 /m²/an pour les arrondissements périphériques. Note : Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC 8

10 PARIS SUD OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE Pénurie d offre sur le secteur L offre immédiate de bureaux disponibles à Paris Sud s élève à seulement m² fin 2017, un plus bas jamais observé depuis La tendance baissière amorcée l année précédente s est donc confirmée, avec un repli de 8% en un an. Offre immédiate à Paris Sud, en milliers de m² La résorption des stocks s observe en 2017 sur tous les segments de surfaces : de 5% et 6% en un an pour les petites et moyennes surfaces, et de 15% en un an pour les plus grandes, tombées à moins de m². La pénurie de grands gabarits d immeubles se fait particulièrement ressentir à Paris Sud : le recours à la précommercialisation qui a soutenu le volume de transaction en 2017, va être plus difficile à réitérer compte tenu de la faiblesse de l offre future (voir ci-dessous). On doit donc s attendre à un ralentissement du rythme des commercialisations sur ce secteur., Cushman & Wakefield Un taux de vacance très faible Taux de vacance de Paris Sud Le taux de vacance de Paris Sud se positionne à 2,5% en Ce taux est à la fois le plus bas d Ile-de-France et de la Capitale, avec des niveaux inférieurs à 3% sur l ensemble de ses arrondissements. En détail, le taux enregistré sur les ème arrondissements est légèrement supérieur à la moyenne avec 2,8%, tandis que le taux des ème où l activité transactionnelle est gelée dû au manque d offre, frôle le plancher, à 2,1%. Un choix d offre future restreint En 2017, m² de bureaux auront été livrés à Paris Sud, un volume certes élevé mais avec un taux de précommercialisation autour de 75% qui en dit long sur l attractivité de ce marché auprès des grandes entreprises. - Cushman & Wakefield D ici 2020, m² de projets en chantier ou possédant un permis de construire devraient alimenter l offre. Ils se concentrent majoritairement sur les ème et ème arrondissements et verront le jour essentiellement en 2018 et Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables à Paris Sud, en milliers de m² Parmi eux notons la livraison prochaine de «Jour» ( m²) dans le 14 ème, «Le France» ( m²) dans le 13 ème et «Ibox» ( m²) dans le 12 ème prévus pour 2018 ; ainsi que «Axiom» ( m²) dans le 13 ème, prévu pour Ces projets sont de taille conséquente mais in fine peu nombreux. Ils ne devraient donc pas suffire à combler la demande des utilisateurs sur ce marché. Cushman & Wakefield 9

11 DEFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1 ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2 nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T SECTORISATION IMMOSTAT 10

12 AUTEURS Agnès Talène Chargée d Etudes +33 (0) agnes.talene@cushwake.com Magali Marton Directrice des Etudes - France +33 (0) magali.marton@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0) antoine.derville@cushwake.com Ludovic Delaisse Head of Agency +33 (0) ludovic.delaisse@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés