décohabitants. Ces besoins en logements sont en effet confrontés à l insuffisance

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1 CBRE France ViewPoint Mars 2012 Le logement étudiant en FRANCE David TRAN, Chargé d études, Études et Recherche RÉSUMÉ À la rentrée 2011, le parc français de logements dédiés aux étudiants ne proposait que places pour une population estimée à près d 1,5 million d étudiants décohabitants. Ces besoins en logements sont en effet confrontés à l insuffisance du parc universitaire ( chambres proposées en cités universitaires ou résidences Crous, logements sociaux réservés aux étudiants) et à la pénurie qui règne depuis plusieurs années sur les studios et petits appartements de centre-ville dans de nombreuses communes. Si les modes d hébergement des étudiants sont multiformes dans le parc privé diffus, les résidences collectives privées pour étudiants rencontrent un grand succès. L intervention du secteur privé dans la construction de résidences a progressivement pris le relais des structures publiques bien que des efforts aient été engagés depuis La pénurie d offre, la progression de la demande, une rentabilité supérieure à celle des produits classiques et une prise de risque mesurée expliquent l intérêt grandissant des investisseurs privés et institutionnels pour les résidences services privées pour étudiants. LA POPULATION ÉTUDIANTE ET LA DEMANDE EN LOGEMENTS Selon les estimations du Ministère de l Enseignement supérieur et de la Recherche, étudiants se sont inscrits à la rentrée 2011 en France métropolitaine et dans les DOM. Si le nombre d étudiants avait quasiment doublé entre 1980 et 2000, il s est ensuite stabilisé au cours de la dernière décennie avant de légèrement progresser ces trois dernières années (+ 5,6 % par rapport à la rentrée 2008). D après les études prospectives réalisées par le Ministère à partir du nombre futur de bacheliers pour la prochaine décennie, étudiants seraient inscrits dans l enseignement supérieur en 2020, soit plus de de plus qu aujourd hui. À la rentrée 2010, plus du quart (26 26,7 %) des effectifs étudiants étaient concentrés dans les 3 académies d Ile Ile-de de-france France, soit 13,8 % à ( étudiants), 7,3 % à et 5,6 % à. Les principales académies en régions sont celles de Lyon ( ), Lille ( ), Toulouse ( ), Nantes ( ) et Rennes ( ) qui accueillent, à elles cinq, 28,5 % des étudiants de France. La question du logement apparaît depuis de nombreuses années comme l une des premières préoccupations chez les étudiants. On distingue traditionnellement trois principaux modes de logement : le domicile familial, les résidences collectives (publics et privées) et le logement individuel dans le parc privé (en location seul ou en couple, en colocation, etc.). Les conditions de logement sont ainsi très diverses en termes de taille, de confort et surtout de coût d une région, et souvent d une ville à l autre. Répartition des effectifs étudiants et part des étudiants dans la population régionale (lieu d études) Rouen 2,9 2,2 3,2 2,5 5,1 Strasbourg 2,9 Nancy - Metz 3,5 3,7 Rennes 3,2 Nantes 2,2 Orléans-Tours 2,5 2,7 Bordeaux Part (en %) Effectifs étudiants à la rentrée ,9 + 3,3 à 3,9 + 2,7 à 3,3 < 2,7 2,6 3,4 Source : INSEE recensement 2009 / RERS ,8 Toulouse 4,1 3,9 3,3 Lille 3,6 Lyon Montpellier Aix - Marseille 4 3,2 50 à à à > Grenoble Nice 1,7

2 Mars 2012 France ViewPoint Les besoins en logement des étudiants Selon l enquête sur les Conditions de vie des étudiants réalisée par l Observatoire national de la Vie Étudiante (OVE) en 2010, plus de 60 % des étudiants résident hors du domicile familial. Plus d 1,5 million de jeunes de statut étudiant ont donc besoin de trouver un logement à la rentrée. Au-delà de la croissance des effectifs et de l allongement de la durée moyenne des études, trois phénomènes contribuent à l accroissement de la demande en logement des étudiants : le souhait toujours latent de décohabitation d un bon nombre d entre eux d une part pour se rapprocher du lieu d études mais également pour une recherche d indépendance, d autonomie et de responsabilisation ; le développement de la mobilité intra-nationale nationale avec la multiplicité des cursus et des parcours ; la constitution de l espace européen des études supérieures et l harmonisation des diplômes d où le développement de l accueil international. Si la recherche de logement est en grande partie guidée par l aspect économique et les niveaux de loyers proposés, d autres critères entrent en ligne de compte tels que la proximité géographique avec le lieu d études, le confort, la fonctionnalité et le niveau d équipement offerts. L OFFRE DE LOGEMENTS POUR ÉTUDIANTS Pour les 62 % d étudiants qui décohabitent, les modes de logements sont variés entre l offre restreinte du parc public et la multiplicité des formes d hébergement proposées dans le parc privé. Le parc public Compte tenu de sa capacité d accueil, seulement 14 à 15 % des étudiants décohabitants peuvent aujourd hui être logés dans le parc public avec des situations très disparates selon les académies. 3 types de logements constituent cette offre : les résidences universitaires gérées par le CROUS, les logements sociaux pour étudiants (dont une partie est gérée par le CROUS) ainsi que les chambres en foyers, internats ou encore les résidences gérées par les grandes écoles. À la rentrée , les 600 résidences universitaires du CROUS proposaient au total places. Près de 60 % de ces places (93 200) sont répartis dans des résidences traditionnelles (bâties pour la plupart à la fin des années 1960) avec espaces collectifs (sanitaires, cuisines et autres) où les chambres ont une surface moyenne de 9,5 m². La qualité de ces locaux est de Page 2 Type de logement occupé par les étudiants à la rentrée Source : Enquête Conditions de vie des étudiants (Observatoire national de la vie étudiante) Les dépenses en logement des étudiants Les étudiants décohabitants consacrent en moyenne 43 % de leurs revenus pour se loger. Ce poste de dépense est logiquement plus important pour les étudiants logés dans le parc privé, l accès au parc public étant réservé en priorité aux étudiants les plus modestes. À la rentrée , étudiants bénéficient d une bourse d État sur critères sociaux, soit 1 étudiant sur 4. Nombres de places en résidences CROUS* dans les principales académies à la rentrée Académie Nombre de Résidences Nombre de places Taux de couverture ouverture** Aix-Marseille ,8 % Bordeaux ,1 % Grenoble ,2 % Lille ,4 % Lyon/Saint-Etienne ,7 % Montpellier % Nancy-Metz ,5 % Nantes ,7 % Nice-Toulon ,2 % Orléans-Tours ,5 % % 5,4 % 9,7 % Rennes ,3 % Rouen ,5 % Strasbourg ,5 % Toulouse ,9 % Source : CNOUS * hors logements sociaux conventionnés ou gérés par le CROUS ** rapporté au nombre d étudiants décohabitants (60 % en moyenne nationale)

3 fait de plus en plus mauvaise et inadaptée aux normes actuelles de confort et d équipement. Nombre de places en résidences universitaires pour 100 étudiants boursiers à la rentrée 2010 Le reste de l offre publique ( à places) correspond à des résidences construites par des organismes HLM dans les années 1980, conventionnées et gérées en partie par le CROUS. L accès aux résidences universitaires CROUS est prioritairement destinés aux étudiants boursiers. Ces résidences proposent des loyers logiquement moins élevés que les résidences privées : le loyer mensuel peut varier de 140 pour une chambre non réhabilitée à 350 pour un studio de 16 m² à 22 m² en Île-de-France (aide au logement non déduite). Ces loyers varient en effet en fonction de la localisation des logements (au niveau national et régional), de leur proximité avec les lieux de formations et les transports en commun, de leurs tailles et de leur niveau global de prestations (date de construction ou de réhabilitation, degré d équipement, etc.). Rennes Nantes Bordeaux Rouen Toulouse Lille Orléans-Tours Montpellier Nancy - Metz Lyon - St-Étienne Aix - Marseille Grenoble Strasbourg Nice - Toulon France ViewPoint Une capacité d accueil encore très insuffisante La réhabilitation et la rénovation du parc ancien est depuis plus d une décennie une priorité pour le Ministère de l Enseignement Supérieur et de la Recherche. En 2004, un plan gouvernemental pour le développement du logement étudiant a été lancé en amont de la concrétisation du Plan Campus (visant à faire émerger 12 pôles de recherche et d enseignement supérieur grâce à des dotations exceptionnelles) : le plan Anciaux prévoyait ainsi sur 10 ans la réhabilitation de chambres en résidences traditionnelles ainsi que la construction de places nouvelles. Source : CNOUS 5 à 20 % 30 à 40 % 20 à 30 % 40 à 50 % Constructions et réhabilitations de chambres et de logements sociaux gérées par les CROUS À la rentrée 2010, logements étudiants ont été livrés : constructions et réhabilitations, soit 28 nouvelles résidences universitaires. Les objectifs du plan Anciaux (5 000 constructions et réhabilitations par an) ont donc été atteints pour la premier fois depuis son lancement : l État a consacré 111,5 millions d au logement étudiant en 2010, soit une augmentation de + 74 % en 3 ans. En avril 2011, l État a renforcé son plan visant à développer l offre de logement étudiant à l appui de 12 mesures concernant principalement : de nouveaux outils pour une information sur l offre plus lisible et plus accessible destinée à faciliter les recherches des étudiants ; l annonce d un plan prévisionnel de constructions et de réhabilitation du parc public avec de nouveaux objectifs fixés à horizon 2020 ; et la volonté de mieux protéger les étudiants logés dans le parc privé avec la création d un label, d une caution garantie tout en veillant à sanctionner les abus de certains propriétaires. Depuis 2004, logements CROUS ont été livrés et chambres ont été réhabilitées Sources : CNOUS / enseignementsup-recherche.gouv.fr Page 3 Mars 2012

4 Le parc privé Mars 2012 France ViewPoint Le logement étudiant dans le secteur privé diffus Les logements issus du parc locatif privé diffus, difficilement quantifiables, constituent le mode de logement le plus répandu chez les étudiants décohabitants : plus d 1 million d étudiants seraient aujourd hui logés dans le parc privé en location seul, en couple ou en colocation. Les bailleurs privés sont en effet la catégorie qui propose le plus de logements et dont une partie d entre eux ne souhaitent louer qu'à des étudiants, notamment grâce au bail meublé étudiant. Les propriétaires privés proposent des logements de petites surfaces (du studio au 2 pièces, meublés ou non) dont le niveau de prestation est souvent très inégal. L offre de logement du parc privé et le rapport qualité/prix des logements proposés sont extrêmement variables d une région, ou d une ville à l autre. Dans la plupart des grandes agglomérations, l offre est importante en période de rotation des locations (entre juin et septembre) hormis en Ile-de de-france et surtout à où le marché des petites surfaces est extrêmement tendu. Sur un marché locatif fortement concurrentiel avec des niveaux de loyers très élevés, les étudiants se tournent de plus en plus vers la colocation. Ce mode de logement, très apprécié des jeunes, leur permet en effet de réaliser d importantes économies sur le loyer, les charges et factures annexes tout en créant du lien social. Cette formule tend à se développer depuis de nombreuses années dans les grandes villes ( en particulier à ), malgré les réticences des propriétaires (face aux risques de détériorations) et les problèmes liées au dépôt de garantie ainsi qu à la clause de solidarité pour les locataires (si l un des colocataires ne paie pas, le propriétaire est en droit de réclamer la somme due). De manière générale, la promotion ainsi que le régime juridique de la colocation sont encore loin d être concrétisés. Le bail meublé étudiant est un contrat de location en meublé (avec un mobilier suffisant pour permettre la vie courante), destiné aux étudiants, dont la durée minimale est ramenée à 9 mois et pour lequel il n'y a pas de tacite reconduction. Les étudiants peuvent s'assurer un toit le temps d'une année universitaire (souvent d'octobre à juin). Le bailleur ne peut donner congé à son locataire qu'à la fin du bail pour des motifs et dans des conditions réglementées, l'étudiant locataire pouvant quant à lui donner son congé en cours de bail. Page 4 Les résidences collectives privées avec services Au cours des années , très peu de chambres en résidences universitaires ont été produites alors que le nombre d étudiants augmentait fortement. L intervention du secteur privé dans la construction de résidences a durant cette période été favorisée par la mise en place de dispositifs fiscaux (Périssol puis Méhaignerie). Les années 2000 ont vu des promoteurs privés et quelques groupes immobiliers se spécialiser dans la réalisation de résidences services pour étudiants tandis que de plus en plus d investisseurs privés se sont intéressés à ce créneau. Ouvertes à tous les étudiants, les résidences privées sont pour l essentiel composées de studios équipés et meublés, compris entre 16 et 22 m². Ces résidences sont le plus souvent localisées à proximité des lieux d études ou en centre-ville et offrent une gamme de services, plus ou moins variés, destinée à faciliter la vie des locataires : gardiennage, laverie, salle de sport, cafétéria, petits déjeuners, service de ménage, fourniture du linge de maison. À la rentrée 2011, le parc de logements en résidences privées était estimé à près de places situées dans les principales régions universitaires, l Ile Ile-de de-france en tête. Nombres de places estimées en résidences privées dans les principales académies en 2011 Académie Nombre de résidences Nombre de places* Taux de couverture** Aix-Marseille ,9 % Bordeaux % Grenoble ,1 % Lille ,4 % Lyon/Saint-Etienne ,7 % Montpellier ,6 % Nancy-Metz ,6 % Nantes % Nice-Toulon ,2 % Orléans-Tours ,5 % ,5 % 11 % 9,8 % Rennes ,1 % Rouen ,5 % Strasbourg ,6 % Toulouse ,4 % Source : ADELE, février 2012 * sur une moyenne de 100 à 130 places par résidences privées ** rapporté au nombre d étudiants décohabitants (60 % en ggmoyenne nationale)

5 Les acteurs sur le marché des résidences services pour étudiants Les chambres en résidences rencontrent un grand succès et sont plébiscitées par les étudiants qui y trouvent l opportunité de se loger dans de très bonnes conditions et le plus souvent à un coût relativement maîtrisé. Ces résidences ne sont aujourd hui plus exclusivement réservées à des étudiants mais sont également ouvertes à des stagiaires, des jeunes travailleurs ou encore à des employés en mobilité. Les grands promoteurs sont présents sur le marché des résidences privées dans un objectif de diversification de leurs activités mais très peu sont uniquement spécialisés dans la production de logements en résidences pour étudiants. Lorsqu un programme est acté, les promoteurs et constructeurs ont le choix de : vendre la résidence au détail à des investisseurs particuliers ; confier la gestion à un opérateur/gestionnaire spécialisé ; vendre la résidence dans son intégralité, en bloc, à un acquéreur unique. La loi Scellier Censi-Bouvard a favorisé la construction de résidences privées au cours des dernières années grâce à l intérêt suscité par le dispositif auprès d investisseurs particuliers. En effet, dans le cadre d une location meublée non professionnelle (LMNP) après acquisition d'un meublé en résidence étudiante, le dispositif Censi-Bouvard permettait une réduction d impôt équivalente à 25 % du montant du bien dans la limite de et d'un engagement de location de 9 ans. Cette économie a ainsi permis d'augmenter le rendement de l investissement qui a pu atteindre 5,5 % à 7 % après avantages fiscaux. Le dispositif a, récemment, été maintenu jusqu'à fin 2015 mais la réduction d'impôt à laquelle il donne droit est passée de 18 % à 11 %. Ce type de placement s avère attractif pour le copropriétaire surtout s il a privilégié des investissements en centre-ville et qu il s est assuré de la fiabilité de l exploitant. Les copropriétaires de résidences étudiantes signent en effet un bail commercial avec un opérateur/gestionnaire professionnel (pour un minimum de 9 ans) qui prend en charge l exploitation de la résidence. C est le gestionnaire qui verse un loyer (revalorisé chaque année en fonction d un indice contractuellement déterminé), quel que soit le taux d occupation de la résidence. Il s'occupe du choix des locataires, de l encaissement des loyers et qui prend en charge les travaux d'entretien. L investisseur en bloc se positionne sur la totalité de l opération en étant le seul et unique propriétaire de la résidence. Ce type d acquéreurs bénéficie, outre la sécurité locative liée à une très forte demande, des avantages spécifiques liés au bail commercial s il fournit lui-même (ou par le biais de son gestionnaire) trois des quatre principaux services exigés (accueil, petit déjeuner, ménage, fourniture de draps) : la résidence est alors placée sous le régime de la TVA. Dans ce cas, l investisseur pourra récupérer le montant total de la TVA (19,6 %) sur son acquisition et ses loyers encaissés seront aussi soumis à une TVA de 7 % (les services seront taxés à 19,6 %). Au cours des dernières années, les investisseurs les plus actifs en bloc ont été les foncières spécialisées du secteur mais l arrivée d importants investisseurs institutionnels sur ce marché, tels que Campuséa du Groupe Gecina ou Viveris REIM, est de plus en plus constatée. France ViewPoint Coût du Foncier et loi ERP : des freins à la construction de logements en résidences étudiantes Pour les promoteurs et groupes immobiliers, le manque de foncier dans les grandes agglomérations et la très forte pression sur son coût qui en résulte sont les principaux freins à la production de résidences services pour étudiants. La réglementation à laquelle sont soumises les résidences étudiantes privées en tant qu Établissement Recevant du Public est jugée trop contraignante par les promoteurs et apparaît comme un obstacle majeur au développement de ce type d établissements : ces normes de construction, qui doivent permettre une mise en accessibilité à tous les types de handicap et qui concernent particulièrement les accès, la circulation, l'existence d'un ascenseur, les dispositifs d'éclairage exigent la construction de logements et de chambres plus grandes (surface minimale des sanitaires fixée à 5 m²). Les loyers étant plafonnés, les promoteurs et les investisseurs potentiels auraient tendance à se détourner de la construction de résidences étudiantes puisque les coûts s alourdissent et que les rendements deviennent moins avantageux. Des projets de construction ont ainsi été annulés faute d investisseurs intéressés, les loyers proposés auraient par ailleurs été trop élevés pour des étudiants. En définitive, l exigence d'accessibilité générale d un établissement comme les résidences étudiantes se traduirait par une restriction de l'offre et une hausse des loyers, au détriment des personnes à mobilité réduite comme des publics traditionnels. Page 5 Mars 2012

6 LES STRATÉGIES D INVESTISSEMENT : UN PRODUIT ALTERNATIF À FORT POTENTIEL Mars 2012 France ViewPoint Avec près de 80 % de demandes en logements étudiants non satisfaites par le parc public et les résidences collectives privées, les besoins supplémentaires en logements pour étudiants seraient aujourd hui estimés à lits pour les 15 plus grandes agglomérations françaises (estimation qui repose sur un objectif théorique d un nombre de places idéal en résidences publiques et privées représentant 30 % des effectifs étudiants inscrits par académie). De part cette très forte demande locative, qui ne cesse de croître, les résidences proposées par le secteur privé possèdent un réel potentiel et suscite l intérêt grandissant d investisseurs à la recherche d actifs alternatifs aux investissements résidentiels classiques. Les résidences privées présentent plusieurs avantages pour les investisseurs en leur garantissant notamment : la sécurité de l investissement : les opérateurs/gestionnaires assurant l exploitation de ces résidences estiment les risques d impayés et de vacance à moins de 2 % ; des taux de rendement supérieurs aux actifs classiques : la qualité d implantation et de conception de l établissement sont les garants d une bonne rentabilité estimée entre 5,5 % et 7 % en fonction des zones géographiques ; un environnement réglementaire incitatif : dès lors que certains services sont apportés aux occupants, l investissement entre dans le champ de la TVA qui est donc récupérable. CONTACTS INVESTISSEMENT RÉSIDENTIEL BLOC Françoise HÉRAUD Directrice Investissement Résidentiel Capitals Markets Tél. : 33 (0) Fax : 33 (0) francoise.heraud@cbre.fr Sébastien LORRAIN Consultant Senior Capital Markets Tél. : 33 (0) Fax : 33 (0) sebastien.lorrain@cbre.fr Bien que puisées aux meilleures sources, les informations que nous publions ne sauraient en aucun cas engager la responsabilité de CBRE ou du groupe CBRE. La reproduction de tout ou partie du présent document est autorisée sous l expresse réserve d en mentionner la source. CBRE Ressources - Groupement d Intérêt Economique Siège social : , rue de Courcelles PARIS - Siren : RCS Page 6 Dans une conjoncture économique et financière très incertaine, le secteur des résidences étudiantes bénéficie d'un timing favorable notamment pour l acquisition d actifs en bloc et ce à plusieurs titres : outre une demande de logements étudiants structurellement forte qui assure un couple rendement/risque risque très compétitif comparé notamment à des actifs tertiaires, la limitation des avantages fiscaux offerts aux investisseurs particuliers avec la diminution de la réduction d impôt Censi-Bouvard (défiscalisation ramenée à 11 % en 2012) favorise les décisions de ventes en bloc. En effet, les promoteurs se dirigent vers davantage de programmes en bloc, ils vont devoir développer des offres attractives pour une meilleure répartition des risques face au recul anticipé des ventes aux particuliers. Les investisseurs doivent par ailleurs veiller à appréhender l ensemble du marché locatif qui propose une part difficilement quantifiable de logements destinées à des locataires au profil étudiant. La part du logement diffus, dont les appartements neufs réalisés sous le dispositif Scellier ou plus anciennement Robien, constitue une concurrence directe pour les résidences privées. Pour un même loyer, un étudiant préfèrera souvent se loger dans un logement plus grand qu il pourra éventuellement louer dans le parc privé plutôt qu un logement de taille inférieure proposé dans une résidence collective privée. ÉTUDES ET RECHERCHE Aurélie LEMOINE Directrice Études et Recherche Tél. : 33 (0) Fax : 33 (0) aurelie.lemoine@cbre.fr David TRAN Chargé d études Études et Recherche Tél. : 33 (0) Fax : 33 (0) david.tran@cbre.fr