Programme Local de l Habitat Projet arrêté / Juin Diagnostic

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1 Programme Local de l Habitat Projet arrêté / Juin 2010 Diagnostic

2 SOMMAIRE CALENDRIER D ELABORATION DU PROGRAMME LOCAL DE L HABITAT DE NANTES METROPOLE...4 INTRODUCTION...5 LES PRINCIPAUX APPORTS DU 1ER PLH DE NANTES METROPOLE ( )...6 LA METHODE D ELABORATION DU PLH DE NANTES METROPOLE ET LES MODALITES DE MISE EN ŒUVRE...11 UNE DEMARCHE PARTICIPATIVE ET PARTENARIALE...12 CONTENU DU PLH...13 LES POINTS FORTS DU DIAGNOSTIC UN DYNAMISME EXCEPTIONNEL AUX EFFETS POSITIFS MAIS PORTEUR DE DESEQUILIBRES UNE CROISSANCE DEMOGRAPHIQUE EXCEPTIONNELLE DEPUIS 20 ANS UNE CROISSANCE DEMOGRAPHIQUE QUI SE REEQUILIBRE A L ECHELLE DE L AIRE URBAINE UN DYNAMISME DEMOGRAPHIQUE PORTÉ PAR LES MIGRATIONS RESIDENTIELLES UN DYNAMISME DEMOGRAPHIQUE QUI BENEFICIE A TOUS LES SECTEURS GEOGRAPHIQUES UNE AGGLOMERATION ATTRACTIVE POUR LES JEUNES, LES ETUDIANTS ET LES ACTIFS UNE AGGLOMERATION DYNAMIQUE PORTEE PAR UNE FORTE CROISSANCE DE L EMPLOI UN ATTRACTIVITE PORTEE PAR LE DYNAMISME DE LA CONSTRUCTION DE LOGEMENTS DES CHOIX RESIDENTIELS CONTRAINTS PAR DES MARCHES DE L HABITAT TENDUS LES MENAGES ET LEURS LOGEMENTS : EVOLUTIONS SOCIO DEMOGRAPHIQUES ET CLIVAGES SOCIO - ECONOMIQUES UNE BAISSE DE LA TAILLE DES MENAGES QUI S ACCENTUE UN VIEILLISSEMENT DE LA POPULATION QUI S ACCELERE LE POIDS DES REVENUS DES MENAGES DANS LES CHOIX RESIDENTIELS ZOOM SUR LES PRINCIPALES CARACTERISTIQUES DU PARC PRIVE LA DYNAMIQUE DES MARCHES IMMOBILIERS DES MARCHES QUI RESTENT DYNAMIQUES MALGRE LE CONTEXTE DE CRISE UN MARCHE DE L ACCESSION NEUVE QUI FAVORISE LA SELECTIVITE LE MARCHE DE LA REVENTE UN MARCHE DU LOCATIF PRIVE : UN MARCHE DE TRANSITION UN MARCHE DU LOCATIF SOCIAL SOUMIS A DE FORTES PRESSIONS...47 Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 2

3 3.6- LE LOGEMENT ABORDABLE : UN PRODUIT EMERGENT QUI DOIT TROUVER SA PLACE SUR LE MARCHE DU LOGEMENT QUELLES EVOLUTIONS DE L OFFRE EN TERMES DE FORMES URBAINES? QUELLES EVOLUTIONS DEMAIN SUR LES DIFFERENTS SEGMENTS DE MARCHE? LA DIVERSIFICATION DES BESOINS EN LOGEMENT DES POPULATIONS FRAGILISEES EXIGE DES REPONSES ADAPTEES UNE POPULATION JEUNE QUI RENCONTRE DES DIFFICULTES D ACCES AU LOGEMENT DES MENAGES PRECAIRES QUI RENCONTRENT DES DIFFICULTES DE LOGEMENT ACCRUES UN MANQUE DE FLUIDITE DANS LES PARCOURS EN STRUCTURES D HEBERGEMENT, DE RESIDENCES SOCIALES ET DE MAISONS RELAIS DES BESOINS IMPORTANTS D ADAPTATION DE L OFFRE DE LOGEMENTS A LA POPULATION AGEE ET AUX PERSONNES HANDICAPEES LE LOGEMENT DES GENS DU VOYAGE DES PROFILS DE TERRITOIRES ASSEZ CONTRASTES EN TERMES DE DYNAMIQUE DEMOGRAPHIQUE ET DE MARCHES...96 SYNTHESE DES MARCHES IMMOBILIERS PAR SECTEURS...96 Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 3

4 CALENDRIER D ELABORATION DU PROGRAMME LOCAL DE L HABITAT DE NANTES METROPOLE 1. Lancement de l élaboration du second PLH de Nantes Métropole : Conseil communautaire du 20 Mars 2009 Phase d élaboration Diagnostic : Comités de pilotage PLH du 3 Décembre 2009 et du 4 Février 2010 Enjeux et orientations stratégiques : Comité de pilotage PLH du 24 Mars 2010 Programme d actions : Comités de pilotage PLH du 29 Avril 2010 et du 3 Juin Arrêt du projet de PLH : Conseil communautaire du 25 Juin 2010 Transmission aux 24 communes pour avis: Délibération en conseil Municipal Transmission au syndicat mixte du SCoT et aux collectivités compétentes (Conseil Général, Région) pour avis 3. Approbation des modifications éventuelles : Conseil communautaire du 11 Octobre 2010 Transmission aux services de l Etat pour avis Saisine du Comité Régional de l Habitat (CRH) pour avis : CRH du 16 novembre Approbation définitive du PLH : Conseil Communautaire du 10 Décembre 2010 Transmission du document définitif aux 24 communes de l agglomération nantaise et personnes morales associées Mise à disposition du public Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 4

5 INTRODUCTION Par délibération en date du 20 mars 2009, le Conseil Communautaire a décidé d engager la démarche d actualisation du Programme Local de l'habitat de Nantes Métropole pour la période Cette démarche s inscrit dans le cadre général défini par la loi d Orientation pour la Ville du 13 juillet 1991 ( L.O.V.), la loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbains (S.R.U.) du 13 décembre 2000, la loi portant engagement national pour le logement (E.N.L. du 13 juillet 2006) et la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l exclusion (MO.L.L.E. du 25 mars 2009). Celles-ci font du PLH l instrument de définition, de programmation et de pilotage de la politique locale de l habitat (articles L302-1 et suivant et articles R302-1 du code de la construction et de l habitation). Le PLH définit, pour une durée au moins égale à six ans sur le périmètre désigné de son application, les objectifs et les principes d'une politique locale visant à répondre aux besoins en logements et en hébergement, favoriser le renouvellement urbain et la mixité sociale, améliorer l'accessibilité du cadre bâti aux personnes handicapées en assurant entre les communes et entre les quartiers d'une même commune une répartition équilibrée et diversifiée de l'offre de logements. Il indique les moyens, notamment fonciers, qui seront mis en œuvre par les communes ou l établissement public de coopération intercommunale compétents en matière d'urbanisme pour parvenir aux objectifs et principes qu'il a fixés Le PLH doit également être compatible avec les orientations d'aménagement définies par le Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT) de la métropole Nantes-Saint-Nazaire, outil de mise en cohérence des différentes politiques publiques sectorielles et il s impose aux Plans Locaux d Urbanisme (PLU) qui ont l obligation d être compatibles avec ses dispositions (code de l urbanisme, L123 1 et L124 2). La problématique de l habitat ne se limite pas à des questions quantitatives, elle s envisage d abord sous l angle d une analyse des besoins humains et de leur adéquation avec l offre. Le logement constitue la première pierre constitutive de la qualité de vie et du vivre ensemble. Elle pose des questions relatives aux équilibres socio - démographiques à l échelle de la Métropole et de l aire urbaine, elle pose également des questions de mobilité et d accessibilité en lien avec les transports publics, d accès à l emploi, aux équipements et aux services publics, elle interroge les principes d aménagement et les choix effectués en matière de forme urbaine, elle amène enfin à envisager la cohérence et les articulations entre les différentes politiques publiques. La démarche engagée par Nantes Métropole et ses 24 communes s inscrit pleinement dans une logique visant à une meilleure articulation de la politique du logement et de l habitat avec les autres politiques publiques relevant de la compétence de Nantes Métropole (développement et aménagement urbain, révision concomitante du Plan de Déplacement Urbain de l agglomération nantaise et Plan Climat). Les différentes études ont permis une accumulation et un partage des connaissances relatives à une meilleure compréhension des dynamiques en cours et à venir, ainsi qu une évaluation des besoins des habitants actuels et futurs. L élaboration de ce deuxième PLH de Nantes Métropole a été fortement inspirée par une démarche transversale, une approche qui vise effectivement à concilier l attractivité de l agglomération avec la cohésion sociale et la qualité de vie durable. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 5

6 LES PRINCIPAUX APPORTS DU 1ER PLH DE NANTES METROPOLE ( ) Le bilan du premier Programme Local de l Habitat (PLH) de Nantes Métropole, adopté à l unanimité en juin 2004 par le Conseil Communautaire, permet de mesurer les effets positifs de la politique de l habitat menée depuis 6 années à l échelle de Nantes Métropole. UN BILAN DU 1 er PLH GLOBALEMENT POSITIF MAIS DES SIGNES DE DESEQUILIBRES Le premier PLH de Nantes Métropole a constitué une étape majeure permettant de construire les fondements de la politique intercommunale du logement à l échelle de l agglomération nantaise. A ce titre, les avancées significatives en matière de construction neuve, de construction de logements sociaux, de réhabilitation du parc social et privé et de soutien à l accession sociale à la propriété ont permis de répondre aux enjeux de fluidification du marché et de satisfaire, en partie, les besoins d une population dont la croissance est continue depuis 20 ans. Dans le contexte d une croissance démographique importante sur l agglomération, d une situation de crise économique et sociale qui fragilise une grande partie des ménages, et des évolutions socio démographiques majeures à venir, d enjeux énergétiques et environnementaux, les pressions exercées sur le marché local de l habitat se renforcent inexorablement et constituent des enjeux majeurs pour ce deuxième PLH. L amélioration de la connaissance du fonctionnement des marchés de l habitat et de la chaîne du logement constitue un atout majeur pour une meilleure appréhension des logiques relatives aux dynamiques résidentielles et immobilières. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 6

7 Le travail réalisé dans le cadre du 1 er PLH, a permis la relance de la construction neuve et sociale sur l ensemble du territoire de l agglomération. La stratégie définie dans le cadre du 1 er PLH, la révision générale des PLU de l agglomération et l établissement des projets d Aménagement et de Développement Durable (PADD) ont permis d identifier dans chaque commune des capacités constructives, qui sous l effet d une politique foncière volontariste dédiée à l habitat portée par Nantes Métropole, ont permis d obtenir des résultats tangibles en matière de construction neuve. Les efforts des communes en faveur du logement social constituent également un des points forts du 1 er PLH avec une moyenne annuelle de plus de logements sociaux construits depuis 2006 et une production de logements très sociaux PLAI très largement supérieure aux objectifs. En fixant en 2004 ses objectifs de production à logements par an période de production très faible au début des années 2000, le PLH de Nantes Métropole visait un niveau qu il a très largement dépassé, avec logements commencés par an en moyenne sur la période et 6038 logements autorisés. Sources : DREAL des Pays de Loire, fichier SITADEL En périphérie, 3023 logements ont été autorisés en moyenne par an et commencés, Sur Nantes, 3015 logements ont été autorisés en moyenne par an et commencés. En parallèle, on observe un rééquilibrage en cours avec le développement des flux de construction neuve en collectif (72% de la construction neuve) et en locatif (58% des flux), qui deviennent majoritaires sur l agglomération, mais aussi sur les communes périphériques (excepté sur le Sud-Ouest). Cette montée en puissance de la production neuve est liée à une conjonction d actions de Nantes Métropole en particulier concernant la Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 7

8 mise à disposition de foncier constructible et suivi par une mobilisation des partenaires opérateurs. 3 types d actions peuvent être mis en avant Une montée en puissance des opérations publiques d aménagement : les ZAC représentent 20% des logements commencés en La révision générale des Plans Locaux d Urbanisme, achevée par les dernières approbations en décembre 2007 a permis d assurer la traduction directe des objectifs du PLH, grâce à différents outils réglementaires : zonages et règlement, servitudes pour mixité sociale d aménagement et en dégageant ainsi des capacités constructives sur les emprises foncières d accompagner l effort de construction dans l ensemble des communes de l agglomération. La politique foncière, qui s inscrit sur deux axes : o A court et moyen terme : o Un soutien à la production de logement social avec 47 opérations en projet dont 16 engagées en phase opérationnelle en Le soutien des communes dans la constitution à court et moyen terme de réserves foncières pour les opérations d habitat A long terme la création de Zones d Aménagement Différées (ZAD), initiée progressivement depuis 2007 afin de constituer des réserves foncières à moyen ou long terme en faveur de l habitat : au total, en ,23 ha de zones d urbanisation future (2AU et 1AU) sont concernés par des ZAD Habitat. Sources : Nantes Métropole, communes Un des objectifs majeurs de la révision générale des PLU a été en effet de rendre réalisable cet effort de production à l échelle communale. Chaque PADD a ainsi affiché un objectif de production de logements adapté aux caractéristiques communales. Cet objectif a été traduit dans les volets réglementaires du PLU :détermination des capacités de renouvellement urbain et des zones à urbaniser, amélioration des règles de densité dans les centres-villes, les bourg et leurs extensions, suppression des coefficients d occupation des sols et des surfaces minimales de terrain, mise en place des servitudes de mixité sociale définissant une SHON minimale et un pourcentage de logements sociaux à respecter par tout projet, introduction d orientations d aménagement fixant un programme et un schéma d aménagement sur des secteurs d urbanisation future ou à forts enjeux de renouvellement urbain. L ensemble de ces évolutions réglementaires a permis d augmenter la constructibilité du territoire communautaire. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 8

9 L instauration progressive dans les PLU des secteurs dits «Loi ENL»a permis d imposer à toute opération de construction de logements, à partir d un seuil de nombre de logements déterminé dans le règlement en fonction des spécificités communales, un pourcentage de logements locatifs sociaux à produire. Cette nouvelle mesure a été introduite dans les secteurs de communes à la fois bien situés par rapport aux centres et/ou aux transports collectifs et qui dégagent de fortes constructibilités. Les PLU de Nantes, Rezé, Saint Sébastien-sur Loire, La chapelle-sur Erdre, Bouguenais et Bouaye bénéficient de ce dispositif. Son instauration dans les PLU d Orvault, de Vertou, de Saint Herblain, de Carquefou et des Sorinières est à l étude. Le PLH a également permis d obtenir des résultats concrets en matière de diversification de l offre d habitat Pour répondre aux besoins en logement des «jeunes» étudiants, travailleurs et apprentis, ce sont plus de 1500 chambres étudiantes qui ont été réalisées en partenariat avec le CROUS et 1024 rénovées, et 600 chambres en Foyer de Jeunes Travailleurs qui ont été construits depuis Pour permettre aux personnes âgées de disposer d un logement adapté à leur degré d autonomie et de mobilité, 10 structures d hébergement pour personnes âgées sur le territoire de Nantes Métropole ont été financées sur la période 2006 à 2009 représentant 850 places en offres nouvelles ou reconstituées pour être mise aux normes. Pour répondre aux besoins des populations spécifiques, Nantes Métropole a axé son intervention à la fois sur le développement d une offre de logements sociaux à loyers minorés et sur l accompagnement de projets d habitat adapté et d hébergement (maisons relais, foyers d hébergement) pour les ménages les plus démunis. Concernant l accueil des Gens du Voyage, les communes de Nantes Métropole se sont engagées dans le programme de construction des aires d accueil prévu au schéma départemental : 2 nouvelles aires d accueil ont été livrées sur la période , 2 programmes sont en cours de réalisation, 2 projets sont finalisés pour un démarrage des travaux courant 2010, enfin les 9 autres sites sont inscrits dans les documents d urbanisme. Cette action s est complétée par une réflexion sur l habitat adapté pour les familles sédentarisées : une MOUS a été mise en œuvre à cet effet entre 2005 et Pour permettre aux jeunes ménages et aux ménages familiaux à revenus modestes d acquérir un premier logement, un dispositif d aide à la personne grâce au doublement du Prêt à Taux Zéro de l Etat a été expérimenté, le Prêt à Taux Zéro Nantes Métropole. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 9

10 Ce dispositif a produit des effets significatifs depuis 2006 puisqu il a permis à plus de ménages d accéder à la propriété sur le territoire de l agglomération nantaise. Aujourd hui, son successeur, le dispositif «1ère Clé» permet de poursuivre l accompagnement de ménages dans leur projet d accession à la propriété dans le neuf sur Nantes Métropole. L action en faveur de l accession abordable par le biais d une aide à la personne s est doublée du développement d une offre en accession abordable. Dans un contexte d inflation immobilière compromettant les possibilités d itinéraires résidentiels en accession sur l agglomération, Nantes Métropole a initié un dispositif en faveur de l accession abordable dans les opérations publiques d aménagement. Ce dispositif se traduit par un partenariat en amont des projets entre Nantes Métropole, les communes, les aménageurs et les promoteurs visant à un encadrement des prix de cession du foncier par l aménageur (220 à 240 /m² SHON) et des prix de vente par les promoteurs (2 200 à / m² SHAB garage compris). Au total ce sont près de logements qui sont concernés par ces mesures (Bessonneau et Ouest Centre Ville à Couëron, Erdre Porterie et Bottière Chénaie à Nantes, les Deux Ruisseaux à Thouaré-sur-Loire, La Minais à Sainte-Luce-sur-Loire, Le Vallon des Garettes à Orvault). Pour améliorer l attractivité du parc existant, Nantes Métropole a accompagné les bailleurs sociaux dans leurs programmes de réhabilitation. Entre 2004 et 2008, plus de logements sociaux ont été réhabilités, bénéficiant d une aide de Nantes Métropole qui est passée de à par logement entre 2001 et Il s est également agit d accompagner le volet habitat des projets de renouvellement urbain et en particulier les 5 sites bénéficiant d une convention avec l ANRU : GPV Malakoff, Dervallières, Bout des Landes Bruyères, Bellevue Harlière et Sillon de Bretagne. Au bilan en 2009, 786 logements ont été démolis depuis 2003, 675 logements ont été reconstruits et réhabilités. Par ailleurs, Nantes Métropole accompagne l amélioration du parc privé ancien qui concentre un certain nombre d enjeux : - Soutenir son rôle social «de fait» pour qu il puisse continuer d accueillir de ménages très modestes, - développer une offre locative à loyer maîtrisé par le conventionnement des logements réhabilités, - soutenir les occupants aux revenus modestes à engager des travaux d isolation thermique, - adapter le parc aux enjeux du vieillissement, au handicap - lutter contre l habitat indigne. 502 logements ont été financés au titre de la délégation ANAH en 2009 notamment dans le cadre des 2 OPAH en cours sur la ville de Nantes : OPAH RU Chantenay - rue de la Montagne (prolongée en PIG) et l OPAH Decré Bouffay. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 10

11 LA METHODE D ELABORATION DU PLH DE NANTES METROPOLE ET LES MODALITES DE MISE EN ŒUVRE La méthode d élaboration du 2 ème PLH de Nantes Métropole tient compte du cadre juridique spécifique dans lequel elle s inscrit, elle tient également compte du contexte local et des règles spécifiques de fonctionnement dont s est dotée la Communauté Urbaine depuis sa création le 1 er janvier Les compétences exercées par la Communauté Urbaine en matière d équilibre social de l habitat sont définies ainsi, de part ses statuts : - Programme Local de l Habitat, politique du logement d intérêt communautaire, politique du logement social, actions en faveur du logement des personnes défavorisées par des opérations d intérêt communautaire, OPAH et de résorption de l habitat insalubre lorsqu elles sont d intérêt communautaire. De même les opérations d aménagement de l espace et la politique de la ville relèvent de la compétence de la Communauté urbaine ; les communes conservent dans ces mêmes domaines, un ensemble de compétence, ce qui implique la mise en œuvre d un processus de co élaboration des politiques publiques entre Nantes Métropole et les communes de l agglomération dans un esprit de consensus conformément à l esprit qui a présidé à l élaboration du PLH, et qui continuera à présider à sa mise en œuvre future. Afin d aboutir à une vision partagée des enjeux en matière d habitat, dans un souci de complémentarité et de solidarité de la Communauté Urbaine au côté de chacune des communes, Nantes Métropole et les communes de l agglomération ont décidé dans le cadre de ce second PLH d arrêter d un commun accord la programmation des opérations d habitat pour les années à venir. Ainsi, les fiches communales intégrées à ce nouveau PLH constituent la feuille de route commune à Nantes Métropole et à chaque commune. Etablie en cohérence avec la programmation des déplacements et celle de la voirie, la fiche communale sera reprise dans le contrat de co-développement liant Nantes Métropole et chaque commune. Une véritable démarche de co élaboration a ainsi été instaurée et mise en œuvre tout au long de la procédure d élaboration du PLH : Le comité de pilotage PLH réunissant les 24 Maires et des élus de Nantes Métropole s est réuni à 4 reprises, En conférences territoriales, trois séries de réunions à l échelle des 5 secteurs géographiques, En rencontres individuelles : deux séries de 24 rencontres avec les communes. L établissement du diagnostic et des enjeux partagés La définition de la politique locale de l habitat doit reposer sur un diagnostic et une définition des enjeux communautaires et infra communautaires, partagés par chacun des partenaires. Dans cet esprit, la démarche d élaboration du nouveau PLH de Nantes Métropole s est inscrite dans le cadre d une démarche participative et partenariale. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 11

12 UNE DEMARCHE PARTICIPATIVE ET PARTENARIALE Le cadre institutionnel et législatif dans lequel s inscrit l élaboration du PLH mais aussi les enjeux spécifiques locaux impliquent une large mobilisation des partenaires qui s est traduite par une séries de rencontres individuelles, de tables rondes et des ateliers avec les différents partenaires et acteurs locaux de l habitat : bailleurs sociaux, SPLA, promoteurs, collecteurs du 1%, le CINA, la FPC, l USH Pays de Loire, les FJT, l ADIL, le CDH, le CIL Atlantique, la FNAIM, la chambre des notaires, les associations d insertion par le logement,. Les associations représentatives des locataires ont également été consultées. Le Conseil de Développement de Nantes Métropole a été associé à la réflexion et a formulé des observations et des propositions. Les autres collectivités locales, département et région ainsi que les services de l Etat ont été associés à différentes étapes de la démarche d élaboration du PLH ainsi qu aux groupes techniques de suivi des études thématiques. Les services de l Etat ont plus particulièrement été associés au groupe technique chargé du suivi en continu de l élaboration du PLH. L articulation avec le Plan Départemental d'action pour le Logement des Personnes Défavorisées (PDALPD) dont la révision a été engagée en janvier 2010 par l Etat et le Conseil Général a aussi été au cœur de la démarche avec la réalisation d une étude spécifique sur les personnes défavorisées sur le territoire de Nantes Métropole. L Agence d Urbanisme de la Région Nantaise (AURAN) a également apporté différentes contributions à la réflexion par la réalisation d un pré diagnostic sur les évolutions socio démographiques et territorialisées ainsi que des projections de populations et de logements permettant de comprendre et d analyser les migrations résidentielles qui ont eu lieu sur le territoire et d évaluer les dynamiques démographiques. Ces projections démographiques ont contribué à la définition des objectifs dans le cadre de ce nouveau PLH. Une étude thématique relative aux personnes âgées a également été réalisée par l AURAN. Enfin, un atelier participatif sur le thème «habitat et vieillissement» a permis de recueillir l avis des usagers. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 12

13 CONTENU DU PLH Des études et investigations particulières Pour répondre à l ensemble des réflexions, des études et investigations spécifiques ont été réalisées avec l appui de l Agence d Urbanisme de la Région Nantaise et des prestations externalisées : Un pré diagnostic portant sur les évolutions socio démographiques a été réalisé par l AURAN, Une étude relative aux migrations résidentielles et des prospectives démographiques réalisée par l AURAN, Une étude sur la thématique «vieillissement et logement des personnes âgées» - réalisée par l AURAN, Une analyse des produits immobiliers et des évolutions du marché réalisée par Sémaphores, Une étude sur le logement des jeunes (étudiants et jeunes travailleurs) - réalisée par le groupement GERS / GTC, Une étude sur le logement et l hébergement des ménages les plus démunis réalisée par Villes et Habitat. Une mission générale d assistance à maîtrise d ouvrage a été confiée au cabinet Sémaphores qui a accompagné Nantes Métropole dans toute la procédure d élaboration du Programme Local de l Habitat. Composition du Programme Local de l Habitat L ensemble de ce travail partenarial est composé : d un diagnostic, d un énoncé des enjeux et des orientations stratégiques, d un programme d actions : actions thématiques et actions territorialisées (les fiches communales). Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 13

14 LES POINTS FORTS DU DIAGNOSTIC Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 14

15 1- UN DYNAMISME EXCEPTIONNEL AUX EFFETS POSITIFS MAIS PORTEUR DE DESEQUILIBRES 1.1- UNE CROISSANCE DEMOGRAPHIQUE EXCEPTIONNELLE DEPUIS 20 ANS Depuis 1990, la croissance démographique de l agglomération nantaise est exceptionnellement forte, elle a progressé de 13% passant ainsi de habitants en 1990 à habitants en 2006 (date du dernier recensement INSEE). La croissance démographique de l aire urbaine de Nantes a également été forte : depuis 1999, la population de l aire urbaine a progressé de habitants par an, ce qui représente un gain de près de habitants en 20 ans. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 15

16 1.2- UNE CROISSANCE DEMOGRAPHIQUE QUI SE REEQUILIBRE A L ECHELLE DE L AIRE URBAINE Depuis 1999, on observe un rééquilibrage de la répartition de la croissance démographique entre le territoire de Nantes Métropole et le reste de l aire urbaine. Le poids de l agglomération nantaise représentait ¾ de la croissance démographique sur la décennie Entre 1999 et 2006, la part de la croissance démographique de l agglomération nantaise a représenté 45% de la croissance démographique de l aire urbaine. La croissance démographique de Nantes Métropole reste positive même si ce double mouvement conduit à un léger ralentissement de l accroissement démographique sur le territoire de Nantes Métropole +0,6% / an depuis 1999, au regard de la décennie précédente, +1,2% entre 1990 et Après une décennie , marquée par une croissance démographique exceptionnelle caractérisée par un gain annuel de habitants supplémentaires sur Nantes Métropole, la croissance démographique sur l agglomération nantaise a connu depuis 1999, un rythme comparable à celui observé dans les années Ce sont plus de habitants supplémentaires qui se sont installés sur le territoire de Nantes Métropole entre 1999 et Cette croissance démographique place l agglomération nantaise au 5 ème agglomérations françaises en termes de croissance démographique. rang des Cette croissance démographique exceptionnelle est essentiellement due à un solde naturel positif (excédents de naissances au regard des décès), le solde migratoire s est quant à lui ralenti à l échelle de l agglomération nantaise, il présente un taux nul, en revanche il se maintient à l échelle de l aire urbaine. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 16

17 1.3- UN DYNAMISME DEMOGRAPHIQUE PORTÉ PAR LES MIGRATIONS RESIDENTIELLES Les flux migratoires importants à l échelle du territoire sont imputables à différents facteurs, ils illustrent néanmoins la capacité d attraction du territoire de Nantes Métropole notamment du fait, de la forte croissance en emplois constatée depuis plusieurs années sur l agglomération. Ils traduisent également le rôle majeur du pôle d enseignement supérieur notamment pour l accueil d une population jeune. La dynamique de construction de logements constitue également un vecteur de croissance démographique. Sur le territoire de Nantes Métropole, le ratio Logement - Population révèle qu un logement supplémentaire permet d accueillir un habitant supplémentaire depuis 1999 (sur la période , le ratio était de 1 logement pour 1,3 habitant supplémentaire). L attractivité de l agglomération nantaise se traduit par l arrivée sur le territoire de Nantes Métropole de près de nouveaux habitants depuis 2001 : Une attractivité qui s envisage au delà des frontières de l agglomération : 80% de ces nouveaux habitants sont issus des autres départements français. Ces nouveaux habitants sont constitués en majorité de jeunes, d actifs et d une part importante de cadres. Parallèlement, on constate un mouvement quasi équivalent de populations originaires de Nantes Métropole vers l extérieur : Ces migrations s orientent principalement du territoire de Nantes Métropole vers l aire urbaine de Nantes et concernent majoritairement des populations de jeunes ménages aux revenus intermédiaires et modestes. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 17

18 1.4- UN DYNAMISME DEMOGRAPHIQUE QUI BENEFICIE A TOUS LES SECTEURS GEOGRAPHIQUES Toutes les communes de Nantes Métropole, sauf Saint-Sébastien-sur-Loire qui présente un taux négatif (au recensement 2006), présentent une progression positive de la population depuis Avec un taux de croissance moyen de +0,6% par an, la ville de Nantes a confirmé son rôle moteur au sein de l agglomération notamment grâce à un haut niveau de construction neuve (50% de la construction neuve de Nantes Métropole). Les secteurs Nord Est (+1,6%) et Sud Ouest (+0,8%) affichent des taux de croissance démographiques supérieurs à la moyenne de Nantes Métropole avec une progression forte, comprise entre 1 et 2%/an pour des communes comme Carquefou et de 2 ème couronne comme Mauves-sur- Loire, Thouaré-sur-Loire, Les Sorinières, Saint-Léger-les-Vignes, Brains et le Pellerin. En revanche les secteurs Nord Ouest et Sud Est ont connu des progressions démographiques moins accentuées UNE AGGLOMERATION ATTRACTIVE POUR LES JEUNES, LES ETUDIANTS ET LES ACTIFS Nantes Métropole confirme son attractivité pour les jeunes de ans, elle représente 56% des jeunes du département et 21% des jeunes de la région en La population jeune représente près d un quart de la population totale de l agglomération (23,6% contre 19,7% au niveau départemental) et jusqu à 29.5% dans la ville-centre. Nantes a également conforté son rôle d accueil de la population jeune. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 18

19 En 2006, 61% des ans de l agglomération vivaient à Nantes (contre 59% en 1999), cette dynamique de la ville-centre (+0,4%/an en moyenne) est fortement liée au développement du pôle d enseignement supérieur et de l extension de son aire de recrutement qui favorise l accueil d une population étudiante importante (près de étudiants en 2006). Les autres secteurs de l agglomération voient leur population jeune diminuer, à l exception du secteur Nord-Est qui présente un accroissement particulièrement important lié au développement d un «campus» à Carquefou (+1,33%/an) UNE AGGLOMERATION DYNAMIQUE PORTEE PAR UNE FORTE CROISSANCE DE L EMPLOI Le dynamisme économique exceptionnel de l agglomération nantaise s est traduit par la création de emplois supplémentaires depuis La croissance du nombre d actifs sur Nantes Métropole est plus forte que la progression démographique. Le nombre d emplois sur le territoire représente aujourd hui emplois (57% des emplois du département). Avec une croissance moyenne de 2,6% par an, Nantes Métropole est la 3ème agglomération française en termes de croissance des emplois. Depuis 2008, le taux de chômage augmente comme dans toutes les autres agglomérations de France, mais à un rythme moins élevé, il atteint 6% contre 11% au niveau national UN ATTRACTIVITE PORTEE PAR LE DYNAMISME DE LA CONSTRUCTION DE LOGEMENTS Après une période de ralentissement, et sous l impulsion du 1 er PLH de Nantes Métropole, la construction de logements neufs s est fortement accrue et accélérée sur l ensemble des communes de l agglomération. Le rythme annuel de la construction neuve atteint plus de logements par an, soit un taux de croissance de 1,2% par an. Cette progression place Nantes Métropole en 4ème position dans le classement des métropoles les plus dynamiques en termes de croissance du parc de logements en France métropolitaine. Depuis 2000, ce sont plus de logements qui ont été construits sur les communes de Nantes Métropole, le parc de Nantes Métropole représente logements en Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 19

20 Il présente un taux de vacance faible et en diminution (4,2% en 2006). Ce taux, largement inférieur à la moyenne nationale (6,3%) est révélateur de la pression existante sur les marchés de l habitat. Toutes les communes de l agglomération présentent une croissance du rythme de la construction neuve, une dynamique corrélée par la croissance démographique positive sur l ensemble des secteurs de l agglomération. La croissance du parc de logements est nettement supérieure à la moyenne observée sur Nantes Métropole sur le secteur Nord Est, il présente le taux de croissance le plus élevé (+2,5%/an), les autres secteurs Sud Ouest (+1,5%/an), Sud Est (+1,4%/an) et Nord Ouest (+1,2%/an) se situent dans la moyenne de l agglomération. La ville centre s est affirmée comme le pôle de croissance majeur de l agglomération : grâce à un effort de construction, (50% de la production neuve à l échelle de l agglomération), un taux de croissance de l emploi soutenu (+1,7%/an), elle capte les 2/3 des nouveaux arrivants majoritairement dans le parc locatif. La ville de Nantes concentre ainsi 49% de la population de Nantes Métropole, plus de 54% des emplois et 55% des logements DES CHOIX RESIDENTIELS CONTRAINTS PAR DES MARCHES DE L HABITAT TENDUS Une déconnexion croissante entre les prix de l immobilier et les revenus des ménages Depuis 10 ans, les prix de l immobilier ont progressé trois fois plus rapidement que les revenus des ménages de Nantes Métropole, renforçant les difficultés pour les ménages d accéder à la propriété sur le territoire de Nantes Métropole ménages par an accèdent à la propriété sur les communes de l agglomération. Depuis 2000, ménages originaires de Nantes Métropole ont fait construire une maison : 39% de ces ménages ont réalisé leur accession sur le territoire de Nantes Métropole, 61% sur le reste du département de Loire-Atlantique Un développement de l habitat au delà des limites de l agglomération nantaise L aire urbaine compte logements et connaît une progression annuelle de 1,5%, une croissance légèrement supérieure à celle de l agglomération. Le taux de construction (nombre de constructions rapporté au parc de logement existant) observé de 2001 à 2007 sur l aire urbaine est en moyenne de 23%. Il est nettement supérieur à celui observé sur l agglomération nantaise (11%) et sur l ensemble du Département (16%). Le phénomène de périurbanisation, qui a commencé depuis les années 60, se poursuit et se caractérise par une proportion majoritaire de constructions en individuel diffus et concerne des communes de plus en plus éloignées de l agglomération nantaise. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 20

21 Taux de construction neuve dans les communes de Loire atlantique Les dernières tendances observées depuis 2008 d un net ralentissement des autorisations sur l aire urbaine traduisent les effets de la crise ainsi qu une évolution des comportements des ménages que nous approfondirons dans la partie suivante (analyse des marchés) Un phénomène de périurbanisation qui génère une consommation foncière importante. De 2000 à 2005, plus de hectares ont été urbanisés pour l habitat sur l aire urbaine de Nantes et hectares sur l aire urbaine hors agglomération, dont hectares pour la construction de maisons. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 21

22 Nantes Métropole Aire urbaine de Nantes Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 22

23 Une déconnexion croissante entre le lieu de résidence et le lieu de travail La répartition des emplois et des logements sur le département conduit à des équilibres variables en fonction des territoires. Corollaire d une spécialisation économique du territoire de Nantes Métropole et du développement des migrations résidentielles au delà des limites de l agglomération, l accroissement des trajets domicile travail constitue un phénomène marquant de la dernière décennie. En 1982, 84% des actifs travaillaient dans leur intercommunalité de résidences, en 2006, ils représentent deux actifs sur trois. Les déplacements domicile travail ont ainsi connu une augmentation importante sur la dernière décennie. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 23

24 2- LES MENAGES ET LEURS LOGEMENTS : EVOLUTIONS SOCIO DEMOGRAPHIQUES ET CLIVAGES SOCIO - ECONOMIQUES 2.1- UNE BAISSE DE LA TAILLE DES MENAGES QUI S ACCENTUE La croissance de la population s est accompagnée d une croissance du nombre de ménages du fait de la diminution du nombre moyen de personne par ménage. Ce phénomène constitue un des vecteurs de croissance des besoins en logements. Le nombre de ménages progresse plus vite que la population : +1,4% par an contre 0,6%, en raison de deux phénomènes qui se cumulent : Une évolution sociodémographique (vieillissement, ruptures, décohabitation ), qui entraine la croissance des petits ménages et qui génère un besoin de logements supplémentaires. Une baisse du nombre de ménages familiaux, en raison d un départ d une partie d entre eux en accession à l extérieur de l agglomération. Toutes les catégories de ménages connaissent ainsi une évolution positive à Nantes comme en périphérie, à l exception des couples avec enfants. Les migrations résidentielles, mais aussi le vieillissement (départ des enfants), l entrée de plus en plus tardive dans une vie familiale et la plus grande fragilité de ces structures familiales expliquent la généralisation de ce phénomène à l ensemble des territoires. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 24

25 2.2- UN VIEILLISSEMENT DE LA POPULATION QUI S ACCELERE Comme partout ailleurs, on observe le vieillissement de la population de l agglomération nantaise. En 2006, les personnes de plus de 60 ans représentaient près 18% de la population et avaient augmenté de manière plus soutenue que l ensemble de la population du territoire (+1,51%/an contre 0,62%/an pour l ensemble de la population). Les projections de populations à l horizon 2030 sur Nantes Métropole, montrent que le phénomène se prolongera avec une progression rapide des ans jusqu en 2020 puis des plus de 75 ans de 2020 à Ce phénomène de vieillissement est accentué par l arrivée dans les tranches d âge plus âgées de la population issues du baby-boom. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 25

26 2.3- LE POIDS DES REVENUS DES MENAGES DANS LES CHOIX RESIDENTIELS Dans un contexte de crise économique et sociale, et sous les effets des migrations résidentielles, la structuration de la population de Nantes Métropole présente des évolutions hétérogènes. Si globalement le niveau de revenus net moyen des ménages imposés a progressé, force est de constater que les écarts de revenus se sont creusés entre les différents statuts de ménages. Ainsi les revenus des propriétaires ont progressé beaucoup plus rapidement que ceux des locataires des parcs privé et social Des disparités de revenus par statut qui tendent à se creuser Si les revenus mensuels moyens augmentent régulièrement, on constate un écart grandissant entre les revenus des propriétaires et locataires. Les ménages à revenus modestes (<100% plafonds HLM) se répartissent entre le parc privé et social. En réalité, le parc privé locatif accueille 1/3 des ménages modestes. Il constitue donc un segment d accueil essentiel pour une part importante de ménages et joue un «rôle social de fait». Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 26

27 Un renforcement de la spécialisation sociale du territoire de Nantes Métropole > 4.5 SMIC 4.5 SMIC 3.5 SMIC 3 SMIC 2.5 SMIC 2 SMIC 1.5 SMIC > 1SMIC Revenus des ménages en 2005 (DGI) Source : DGI Sémaphores 13,4% 9,9% 7,5% 9,9% 12,1% 14,6% 15,9% 16,6% Une part significative de la population de Nantes Métropole se trouve en situation de précarité. - 47% des ménages ont des revenus inférieurs à 2 SMIC. - 15% des ménages de Nantes Métropole vivent sous le seuil de pauvreté, soit ménages vivent avec moins de 671 par mois et par personne. Seulement 44% d entre eux sont logés dans le parc locatif social. - 64% des ménages sont éligibles au logement social (70% au niveau national) et 16% se situent en dessous de 40% des plafonds de ressources HLM. La Caisse d Allocation Familiale fait le constat d une augmentation de 10% entre 2006 et 2008 des populations en dessous du seuil des bas revenus. L offre résidentielle à destination des ménages les plus pauvres se concentre très largement sur le cœur de l agglomération nantaise. Les ménages vivant sous le seuil de pauvreté sont principalement localisés sur la ville centre, Saint-Herblain et Rezé. Parmi ces ménages, 44% sont locataires du parc social, 34% sont locataires du parc privé et 20% sont propriétaires. Parmi ces derniers, + de 50% ont plus de 60 ans. Si la pauvreté concerne en premier lieu les locataires sociaux, entre 2003 et 2006, on observe une augmentation de la précarité, au sein des locataires du parc privé, qui confirme son rôle de «parc social de fait» : ,6% de bénéficiaires du RMI, ,9% de bénéficiaires de l Allocation Parent Isolé, - + 3,1% entre 2004 et 2006 de bénéficiaires d une aide personnelle au logement. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 27

28 Des parcours résidentiels qui alimentent une ségrégation socio- spatiale <120% PLUS <100% PLUS <60% PLUS Répartition des ménages selon leurs niveaux de revenus et évolution du nombre de ménages par tranche entre 1999 et Nantes Métropole 25% 24% 11% 11% 33% 31% 31% 33% +9.97% % % +3.07% Une pyramide des revenus qui se creuse, avec des classes moyennes qui augmentent beaucoup moins vite que les autres La comparaison de la pyramide de revenus entre les ménages de Nantes Métropole et ceux de l aire urbaine, fait apparaitre des dynamiques contrastées, en particulier pour les ménages à revenus intermédiaires (entre 100 et 120% du plafond PLUS). En effet, les ménages à revenus intermédiaires progressent beaucoup moins vite que les autres types de ménages à Nantes Métropole. En revanche, sur le reste de l aire urbaine, on constate une progression forte de cette catégorie, ainsi que celle aux revenus compris entre 60 et 100% des plafonds PLUS. 20% <120% PLUS 21% en grande partie en <100% PLUS 12% raison d une évasion 11% +28% en périphérie de ce segment de la 38% population +34% 35% <60% PLUS 31% Reste Aire urbaine 33% +16% +17% Source Nantes : DGI Sémaphores Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 28 Ainsi, l effet des migrations résidentielles se fait sentir sur les ménages à revenus intermédiaires qui quittent la Communauté Urbaine vers les communes de périphérie, où ils peuvent trouver une offre de logement plus en adéquation avec leurs capacités financières.

29 2.4- ZOOM SUR LES PRINCIPALES CARACTERISTIQUES DU PARC PRIVE Le parc locatif privé représente sur Nantes Métropole logements, soit 27% des résidences principales avec un taux de croissance annuel de 1,5% Le parc privé potentiellement indigne Selon l atlas du Parc Privé Potentiellement Indigne (PPPI) 1 de la DGI, 7% des logements du parc privé sont considérés comme potentiellement indignes, soit logements. Plus de la moitié d entre eux sont situés sur la ville de Nantes (63%) et habités par des locataires privés (75%). En masse, le nombre de logements indignes potentiels est concentré sur Nantes, Rezé voire Saint-Sébastien-sur-Loire. Mais Le Pellerin, Indre et dans une moindre mesure Saint-Jean-de-Boiseau présente une part de logements indignes potentiels supérieure à la moyenne. Enfin, les logements sans confort ou au confort partiel se concentrent dans l hyper centre de Nantes, sur Pont Rousseau et Saint-Paul à Rezé, sur Beauséjour à Saint-Herblain, et les bourgs du Pellerin, Couëron, La Montagne, Mauves-sur-Loire et Beautour (Vertou). Source : AURAN Filocom - DGI Source : Nantes Métropole DREAL Atlas PPPI 1 L atlas du Parc privé potentiellement indigne croise deux types d indicateurs : les logements à forte probabilité de dégradation (catégories aux qualité et confort médiocres) et les logements hébergeant des ménages à faibles ressources (revenus < 50% plafonds PLUS). Cet atlas s appuie sur une base déclarative à partir de fichiers fiscaux et présente donc un caractère indicatif (travaux de réhabilitation non pris en compte de manière exhaustive). Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 29

30 Le parc potentiellement énergivore Le parc résidentiel constitue la 1 ère source d émission de CO² de l agglomération nantaise (31%) et le premier consommateur d énergie. Les logements potentiellement énergivores du parc ancien construits avant 1974 concernent logements, dont logements sont occupés par leurs propriétaires et par des locataires du parc privé. Dans ces logements peuvent également se manifester des situations de précarité énergétique, situations résultant de la combinaison d un ménage vulnérable par ses revenus très modestes, d une mauvaise qualité thermique du logement occupé et du coût de l énergie. Source : AURAN Filocom - DGI Sur ce parc ancien privé, souvent vétuste, énergivore et moins fonctionnel, pèse des enjeux sociaux dans la mesure où il accueille une part importante de ménages à revenus modestes et de ménages de plus de 60 ans. Entrant en concurrence avec une offre neuve conséquente, il présente des risques potentiels de déqualification sur certains secteurs géographiques. A défaut d investissement de la part des propriétaires, cette spirale de déqualification peut conduire à la perte d attractivité et à une possible contraction de l offre. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 30

31 Des efforts de réhabilitation, mais qui restent encore modestes L accompagnement de la réhabilitation du parc privé ancien sur Nantes Métropole par des dispositifs publics (ANAH)) au regard de ces enjeux reste encore modeste. Les actions de requalification du parc locatif ancien et de développement du conventionnement ont été certes renforcées avec la prise de délégation des aides de l ANAH depuis le 1er janvier Une aide financière apportée par Nantes Métropole, en complément des crédits ANAH délégués, aux logements locatifs privés conventionnés (loyer social et très social) permet de renforcer l attractivité du conventionnement. Ainsi depuis 2006, ce sont 450 logements par an qui ont été aidés pour réhabilitation, dont 30 sont conventionnés. Pour autant l évolution de l activité de réhabilitation du parc privé sur l agglomération nantaise est très liée à l activité des OPAH. Or celles-ci sont seulement au nombre de deux et sont concentrées sur la ville de Nantes : > OPAH RU Chantenay rue de la Montagne ( ) qui a été prolongée d une année sous la forme de PIG, > OPAH Decré - Bouffay ( ). Sources : Nantes Métropole Service Habitat Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 31

32 3- LA DYNAMIQUE DES MARCHES IMMOBILIERS 3.1- DES MARCHES QUI RESTENT DYNAMIQUES MALGRE LE CONTEXTE DE CRISE Un marché immobilier d abord porté par le parc ancien en accession comme en location Le rôle du parc existant, souvent sous-estimé, est pourtant essentiel dans la satisfaction des besoins en logements. C est en effet chaque année, le parc existant qui accueille plus de 90% des flux d emménagement dans un nouveau logement, et en particulier le parc privé locatif qui reste le parc «d accueil» par excellence. Le marché de l accession doit, quant à lui, s envisager globalement : En neuf comme en ancien o Les transactions en moyenne observées entre 2004 et 2008 sur l agglomération se concentrent à 65% sur le parc ancien, soit 1 vente de neuf pour 1,8 vente d ancien. Ce ratio indique toutefois un marché du neuf dynamique. Ainsi qu à l échelle de l aire urbaine o Le marché de l accession sur l aire urbaine s élève à plus de transactions, dont 75% se concentrent sur l agglomération nantaise. o Après une période de développement important du marché immobilier hors de l agglomération, la période récente s est caractérisée par un recul des marchés sur cet espace géographique et ce, plus particulièrement dans les secteurs les éloignés de l agglomération, peu desservis en transports et faiblement équipés Les ménages entrés dans leur logement depuis moins d'un an dans Nantes Métropole en 2007 Propriétaires occupants locataires privés parc existant locataires sociaux neuf (estimation) Autres Sources : Sémaphores DREAL (ECLN, Sitadel), OLOMA, Perval Nombre moyen annuel de ventes entre 2004 et 2008 (tous produits confondus) Nantes Métropole Évolution récente Reste Aire urbaine Évolution récente Neuf 2900 et 1600 Ancien Total Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 32

33 3.2- UN MARCHE DE L ACCESSION NEUVE QUI FAVORISE LA SELECTIVITE Un marché du neuf qui se maintient malgré la crise Segmentation du marché accession neuf de Nantes Métropole?? 537 Le marché de l accession neuve varie entre et transactions annuelles, tous types de produits confondus. Le marché du collectif est largement dominant, l individuel diffus (construction de maisons individuelles sur terrain nu) ou groupé (opérations de promotion) ne représentant qu un tiers du marché individuel diffus ind groupé Acquéreurs Utilisateurs Ind groupé Investis seurs col Acquéreurs Utilisateurs col Investisseurs L année 2008 marque un net ralentissement du fait de la crise. Néanmoins, le cumul des années 2008 et 2009 indique une progression de la production de logements sur Nantes Métropole par rapport aux périodes précédentes Source : indicateur avancé Sémaphores ECLN, OLOMA, Sitadel Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 33

34 3.2.2-Un marché du collectif neuf dynamique mais soumis à d importantes variations conjoncturelles Après une tendance à la baisse des ventes depuis 2005, l année 2008 a connu un recul brutal de celles-ci, mais à des degrés plus contrastés en périphérie que sur la ville de Nantes (-34 % à Nantes et -15% en périphérie) Evolution des ventes en accession en collectif neuf de 2004 à 2009 à Nantes Métropole 2965 Cette baisse a été compensée en 2009 par une forte augmentation des ventes, soutenue notamment par la mise en place du dispositif de défiscalisation dit Scellier. Alors que le poids et le volume des ventes à investisseurs qui avait connu une baisse constante depuis 2004 (il représentait moins de 50% en 2008), est remonté à plus de 75% en Les ventes aux acquéreurs utilisateurs en collectif sont elles restées relativement stables depuis Moyenne annuelle (2 134 ventes) Impact crise? Impact dispositif Scellier? Les stocks importants en 2008 ont pu rapidement être écoulés grâce à ces ventes aux investisseurs, ainsi qu à des ventes de programmes en bloc aux bailleurs sociaux Source : ECLN, OLOMA Répartition géographique des ventes en accession collectif Periphérie Nantes La situation est aujourd hui inversée avec des stocks qui se sont réduits jusqu à représenter moins d une année de commercialisation et générer à nouveau un phénomène de tension sur les marchés % 50 % 39 % 61 % % 62 % % 65 % 38 % % 62 % 59 % Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 34

35 Evolution des stocks sur la période récente Toutefois, et malgré l année 2009 exceptionnelle, il convient de rester prudent quant à la pérennité de ce dynamisme. Bien que le dispositif Scellier mis en place ait permis de relancer un marché de l immobilier en crise fin 2008, plusieurs éléments et indicateurs doivent être regardés de près dans les mois et années à venir. D autre part, les baisses de prix enregistrées en 2008 notamment, relèvent davantage d une stratégie conjoncturelle des acteurs privés visant à un écoulement rapide des stocks dans un contexte de crise. La baisse des niveaux de prix tiendrait plus d un processus «artificiel» (stratégie d écoulement des stocks et remises commerciales) que d un réel réajustement des niveaux de prix du marché Dispositif Scellier crise ventes en blocs retraits programmes 2eT eT eT erT eT eT 2009 Source : OLOMA Une sélection par le prix A Nantes, sous le double effet de l accroissement des prix du foncier et de celui des coûts de construction, les niveaux de prix restent relativement élevés et constituent un obstacle majeur à l accession pour la majorité des ménages : les 2/3 de l offre sont positionnés au delà de /m² (hors parking). Le développement d une offre abordable en ZAC notamment constitue un segment à développer. En périphérie, les niveaux de prix semblent plus «raisonnables» avec une majorité d offres inférieures à (75% de l offre) Evolution des niveaux de prix en collectif neuf à NM de 2003 à 2009 (source : ECLN) Mais, en réalité, l essentiel de l offre est comprise entre et 3 000, soit des prix qui excluent une grande partie des acquéreurs utilisateurs. Ces niveaux de prix élevés pratiqués sur les marchés immobiliers sont le signe d une sélectivité accrue. Sans intervention publique pour réguler le marché, cette tendance risque de se poursuivre, notamment au regard des stratégies d après crise des opérateurs notamment en périphérie. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 35

36 Ceux-ci recentrent leur développement sur des fonciers de qualité situés préférentiellement dans les communes limitrophes à Nantes et les mieux connectées au réseau de transports en commun, ou en continuité directe des centre-bourgs des communes périphériques moins bien desservies. Ces stratégies, partagées par l ensemble des opérateurs et combinées à une diminution des fonciers potentiellement les plus intéressants devraient conduire à une concurrence accrue entre opérateurs et à un retour à la surenchère sur l acquisition de terrains notamment en diffus Une montée en puissance des petites surfaces surtout sur la ville centre Les ventes de logements collectifs sont concentrées sur les 2 et 3 pièces (à plus de 65% sur Nantes et à plus de 75% sur la périphérie).a Nantes en particulier, on observe une montée en puissance des ventes de petits logements : en T1 (+11% sur entre 2002 et 2008) et dans une moindre mesure en T2 (+6%). Bien que la modification de la structure des ménages et de leur taille tende naturellement à orienter la demande vers des typologies plus petites (T2 et T3 principalement), la croissance importante des logements T1 constitue un indicateur alertant. En effet, les dispositifs de défiscalisation favorisent ce type de production, mais peuvent conduire à des déséquilibres dans le fonctionnement des marchés immobiliers et à un impact négatif sur d autres segments de marchés tel que le locatif privé notamment. Les T4-T5 représentent moins de 12% du marché en 2008 à Nantes et connaissent une baisse forte (23% du marché en 2002). En périphérie, leur poids est plus stable et représente encore 13% des ventes Des acquéreurs de collectif libre concentrés sur les ménages à hauts revenus Nantes Pérphérie Seniors avec revente ** *** Célibataires plus de 40 ans CSP ++ avec revente ** Jeunes couples avec ou ss enfant * * Ménages familiaux CSP++ avec revente * Les acquéreurs utilisateurs en collectifs sur le marché libre sont essentiellement le fait de ménages à hauts revenus, disposant des bénéfices d une revente. Deux catégories dominent : les jeunes seniors, et les célibataires à hauts revenus souvent d âge intermédiaire à mûr. Ils sont complétés, dans une proportion moindre par de jeunes couples en début de parcours, mais eux aussi avec des revenus moyens à élevés (ou avec un apport des parents par exemple). Les ménages familiaux primo accédants sont eux très rares en collectif libre. En périphérie, les budgets nécessaires étant moins élevés, on constate des acquéreurs aux revenus plus faibles. Toutefois, les seniors sont très majoritaires sur ces secteurs périphériques. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 36

37 Un marché de l individuel groupé toujours très étroit Evolution des ventes accession en individuel groupé (Sources : ECLN_Oloma) Le marché de l individuel groupé reste globalement limité en termes de volume sur l ensemble de l agglomération, mais les ventes progressent significativement sur la périphérie Ville de Nantes Périphérie 213 Toutefois, l offre développée ces dernières années, et l année 2008 en est l illustration, est positionnée sur des prix relativement élevés à Nantes comme en périphérie, supérieurs à 210K, voire supérieurs à 230K. Or, la demande se situe plutôt sur des prix inférieurs à 210 K et la répartition des ventes le prouve. Ainsi les acquéreurs sur la dernière période sont plutôt des ménages de CSP supérieures ou intermédiaires avec une revente. La question de la maîtrise des prix de vente est donc essentielle sur ce segment de marché. L individuel groupé reste peu convoité par les clientèles investisseurs en raison de taux de rentabilité peu attractifs, malgré une forte pression sur les produits individuels T3 à T5 en locatif, notamment en périphérie % 90% Niveaux de prix en individuel groupé à Nantes (maison T4 - Source : Oloma 2008) 1 > 230 K 210 K K < 210 K 100% 90% Niveaux de prix en individuel groupé sur la périphérie (maison T4 - Source : Oloma 2008 ) 10 > 230 K 210 K K < 210 K 80% 4 80% % 14 70% 60% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Dont 6 maisons vendues en accession abordable (opération CIF Bottière) VENTES 9 OFFRE 50% 40% 30% 20% 10% 0% 54 Dont 24 maisons vendues en dispositifs "aidés" VENTES Dont 11 maisons e n dis positifs OFFRE Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 37

38 Un marché de l individuel diffus à envisager à l échelle de l aire urbaine et qui connait de profondes modifications 1800 Evolution de la production de logements individuel au sein de l'aire Urbaine de Nantes C.U.N hors Nantes aire urbaine Source Sitadel Hors NM La montée en puissance de l individuel diffus dans l aire urbaine hors de l agglomération à partir de la fin des années 90 est révélatrice de la pression existante sur ce segment de marché. Ainsi, depuis cette période, le nombre de logements commencés a quadruplé dans le périurbain, tandis que celle de Nantes Métropole est stagnante autour de 800 logements par an environ. Toutefois, depuis 2007, une rupture apparaît sur ce segment : une baisse très nette des logements autorisés dans l aire urbaine et en particulier dans les secteurs les plus éloignés de l aire urbaine. Inversement, on assiste à une légère reprise de l individuel diffus sur l agglomération de Nantes Métropole. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 38

39 Des prix de vente de lots toujours très élevés ne répondant qu à des ménages aux revenus supérieurs Prix de vente des terrains à bâtir en 2008 (en k ) Aire Urbaine hors NM Prix moyen : 80 K Surface moyenne : 900 m² NO Loire Chézine : de 90 à 140 K NE (de 370 à 800m²) 90 à 130 K Erdre et Cens de 135 à 167 K (300 à 600 m²) (de 600 à 900m²) Nantes 130 K 320m² SE SO 105 K (de 90 K à 130 K ) 75 K (de 57 K à 105 K ) 680 m² (de 500 à 790 m²) 550 m² (de 385 à 725 m²) Source : Sémaphores - MIN Perval et entretiens qualitatifs Les prix de vente de lots à bâtir sont élevés sur l agglomération nantaise avec des prix compris entre 90 et 140K pour des lots compris entre 400 et 800m2 en majorité. Seul le secteur Sud - Ouest apparait avec des prix plus restreints, compris entre 60 et 100K. Ainsi, le différentiel avec les prix pratiqués en urbain est élevé (80K en moyenne) pour des surfaces de terrain plus importantes. Les budgets minimums à mobiliser pour la construction d une maison individuelle sont donc compris entre 220 et 300K a minima sur l agglomération (sauf sur le Sud - Ouest où on peut trouver des budgets à partir de 200K ), alors que les budgets sont plutôt de l ordre de K sur le reste de l aire urbaine. Cette différence de prix a entrainé naturellement le départ des ménages aux revenus les plus faibles sur l aire urbaine. De plus le poids du Prêt à Taux Zéro de l Etat dans le neuf est très réduit dans l agglomération : 368 logements neufs par an ayant bénéficié d un PTZ depuis 2000, soit 12% des logements construits sur l agglomération contre 35% sur l ensemble du département (en 2005). L augmentation des niveaux de prix a conduit à une baisse généralisée de la surface moyenne des parcelles à Nantes Métropole mais également dans l aire urbaine : Sur Nantes Métropole, une augmentation de 71% des prix moyens au m² en parallèle à une baisse d environ 30% des surfaces moyennes des lots (Perval). sur le reste de l aire urbaine, un doublement des niveaux de prix au m² en parallèle à une baisse des surfaces moyennes des parcelles de 17% (Perval). Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 39

40 Ainsi, sur Nantes Métropole comme sur l aire urbaine, on assiste en 4 ans d intervalle à une augmentation très forte des lots de moins de 300m² et de m², au détriment des grands lots de plus de 800m². Si la notion de prix des lots et de budget global n est pas étrangère à cette réduction, les acteurs de ce marché (lotisseurs et Constructeurs de maisons individuelles) confirment aussi que les accédants en individuel ne recherchent plus une superficie de terrain, mais plutôt un usage extérieur sans avoir la contrainte de l entretien et des coûts inhérents. Parallèlement, les ménages de Nantes Métropole qui veulent faire construire un logement individuel le font en majorité (à 61%) hors de l agglomération. Ce flux représente environ 1200 emménagements par an depuis 2000 (source DREAL / AURAN) et se répartit sur l ensemble de l aire urbaine (700 par an) et le reste du département 44 (500/an). 39% de ces ménages restent dans l agglomération et de préférence dans le secteur d origine. Ces ménages sont plutôt des ménages jeunes (moins de 35 ans) et de petite taille (2 à 3 personnes majoritairement), en début de parcours résidentiel. Ils sont pour la plupart primoaccédants. Ils ont majoritairement des budgets limités et peu élastiques, compris entre 160 et 200K selon les lotisseurs. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 40

41 Une période de rupture dans le comportement des accédants en individuel diffus Si la demande en maison individuelle dans l aire urbaine et l étalement urbain qui en résulte n a fait que s accélérer dans les années 2000, on constate en une chute brutale des ventes de lots à bâtir dans l aire urbaine, qui pourrait être le signe d une véritable rupture dans le comportement des ménages. La chute des permis autorisés en individuel diffus sur l aire urbaine et la réduction des ventes de lots consécutive à partir de peuvent trouver plusieurs explications : Un changement de comportement des ménages qui prennent de plus en plus en compte les coûts liés au transport automobile induit par une installation dans des secteurs éloignés de leur lieu de travail, de loisirs, de formation. L augmentation brutale des prix de l essence en 2008, a eu un effet accélérateur dans la prise de conscience par les ménages des problématiques du développement durable. Cette évolution des attentes est aussi en lien avec une attention de plus en plus grande en termes d environnement et de services. Par ailleurs, la crise économique qui touche avant tout les ménages les plus modestes entraîne un ralentissement de la demande de ces ménages, qui reportent leur intention d achat. On assisterait dans ce cas plutôt à un attentisme de la clientèle plutôt qu à un véritable phénomène de report de la demande. Enfin, la frilosité des banques suite à la crise de 2008 pour financer des acquisitions sur des secteurs éloignés de l agglomération accentue encore les deux premiers phénomènes. En effet, les banquiers ont été échaudés par des difficultés de ménages à rembourser leur prêt, soit en raison d une capacité financière trop réduite (en lien avec l explosion du budget transport ou énergie) ou en raison d une revente anticipée à un prix très inférieur au cout de revient ou au montant de l acquisition Des acteurs du marché immobilier qui doivent inventer des formes alternatives d habitat Cet ensemble de constat semble être entériné par le changement de comportement des acteurs de l offre, qui évoluent pour prendre en compte ces nouveaux réflexes des ménages et cette moindre attractivité des secteurs éloignés de l aire urbaine. Ainsi, les lotisseurs et aménageurs privés qui ont soutenu ces dernières années le marché et le développement de l offre sur l aire urbaine affichent clairement un changement de stratégie dans le développement de leur offre de lots à bâtir. La grande majorité d entre eux ne développe plus de lotissements dans des secteurs ruraux ou déconnectés de tous transports et services. Ils se concentrent sur deux secteurs : Nantes Métropole et les pôles secondaires de l aire urbaine en particulier ceux desservis par le train. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 41

42 Ces acteurs actent la réduction de la taille des lots et proposent même des lotissements denses avec des lots à partir de 250m², ce qui présentent deux avantages : contenir les prix de vente des lots et maitriser la consommation foncière. Toutefois, tous les acteurs sont unanimes : si les ménages familiaux ont un regard qui évolue sur les critères de choix vis-à-vis de la maison individuelle, la plupart ne renoncent pas complètement au logement individuel et ne franchissent pas pour autant le pas du collectif. Les formes alternatives entre la maison et le collectif sont encore à inventer pour satisfaire ces critères de choix émergents. Ainsi, demain il faut envisager que les ménages choisissent de plus en plus difficilement de s installer loin des pôles d emplois et de services. Cette «soupape de sécurité» qui a permis à une part non négligeable de ménages urbains de trouver un logement risque ainsi de se réduire demain. Des solutions devront ainsi être trouvées pour pouvoir développer des réponses logements au plus près des services et des pôles d emplois pour ces ménages LE MARCHE DE LA REVENTE Le marché de la revente est dominant à l échelle de l agglomération. Son rôle est essentiel dans le fonctionnement global du marché et dans la satisfaction des besoins des ménages. Ainsi, celui-ci représente 65% des transactions réalisées au sein de Nantes Métropole Un ralentissement du marché Les ventes globales sur l agglomération sont passées de ventes en 2006 à 5000 ventes en 2008 tous produits confondus, le collectif et l individuel connaissant la même évolution. Le volume des transactions a chuté de près de 50 % au dernier trimestre Conséquence de ce ralentissement, la baisse des prix est remarquable, bien que différenciée. Le cabinet Thierry indique que «l'effet de crise accentue celui de fin de cycle de l'immobilier où les prix se réajustent. La moyenne de la baisse des prix se situe selon ce cabinet «entre 5 et 10 %». AJP immobilier précise par ailleurs que «la baisse des prix n'est pas la même partout dans l'agglomération. Le centre-ville connaît une grande stabilité, la baisse atteignant au maximum 5%, et allant jusqu'à 15 à 20 % dans certaines communes - comme la Chapelle-sur- Erdre ou Carquefou. Plus l'éloignement du centre-ville est important, plus les prix baissent.» Un marché assaini qui se redynamise Si dans la plupart des cabinets la fin d'année 2008 a été difficile, tous notent une reprise de l'activité dès le milieu de l année Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 42

43 Aujourd'hui, un bien proposé au prix juste va se vendre même sur des délais plus longs (6 mois aujourd hui en moyenne contre 3 à 4 mois avant la crise). Toutefois, la demande est tout de même axée sur des prix compris entre 200 et Les profils qui achètent sont surtout les primo-accédants, incités par les dispositifs d aides à l accession, ainsi que par la baisse des taux d intérêt. Ils ont des budgets, en moyenne, compris entre 180 et 200 k pour une maison ancienne et de 120 à 150 k pour un appartement ancien. La clientèle de seniors est aussi présente sur le marché car elle bénéficie d un pouvoir d achat important et du produit d une revente, de maison le plus souvent, ceux-ci ont un budget confortable pour un appartement. Au-delà de 250 K et jusqu à K, la baisse des transactions est plus notable. Même si le choc a été brutal, le marché nantais tend vers la reprise et semble disposer de bases assainies. Depuis l été 2009, le nombre de transactions a augmenté et les projets jusqu alors reportés se concrétisent. Les ménages qui diffèrent leur achat sont principalement ceux qui ont acheté pendant la période haute et qui ne veulent pas vendre à perte. D après les agences et Perval, les prix de vente ont certes baissé mais dans des proportions très mesurées pour revenir aux prix de l année 2006, en collectif comme en individuel Un marché collectif dont les prix tendent à s homogénéiser Secteur demandé et prix au m² (Perval 2008) 90,0% 80,0% 70,0% 60,0% 50,0% 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0% 79,9% secteur Nantes ,9% Secteur Nord Est ,6% 9,1% ,5% Secteur Nord Secteur Sud Secteur Sud Ouest Est Ouest Volume total prix au m² Le marché du collectif se concentre sur la ville centre et sur les deux villes principales de la périphérie : Saint-Herblain et Rezé. Il est principalement animé par des ménages de moins de 40 ans (50% du marché) avec une proportion importante des moins de 30 ans. Les professionnels soulignent effectivement le souhait des ménages d acheter un bien de plus en plus tôt pour se constituer une épargne et un premier apport. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 43

44 Sur Nantes qui concentre 80% des transactions, les prix sont en moyenne compris entre et par m² habitable avec deux types de quartiers : L hyper centre de Nantes, toujours très demandé, bien desservi et disposant de commerces, de services et des principales infrastructures, reste cher et donc hors de portée des petits budgets. Il s adresse à une clientèle aisée de CSP supérieures : ménages d âge mûr (40-49 ans), cadres supérieurs. Les quartiers «périphériques» (Nantes Sud, Bellevue, Beaulieu, Beaujoire et Doulon) encore accessibles sur des biens nécessitant des travaux, plutôt des copropriétés années qui correspondent à des ménages jeunes primo accédants, plutôt de professions intermédiaires Un marché de l individuel à appréhender au niveau de l aire urbaine Le volume de ventes en maisons anciennes s appréhende à l échelle de l aire urbaine dans la mesure où, comme pour le neuf, une part non négligeable de ménages nantais réalise leur acquisition à l extérieur de l agglomération pour acheter un logement individuel. Alors que le volume de vente en individuel est de l ordre de logements sur Nantes Métropole, ventes sont réalisées chaque année dans le périurbain, dont 400 à ménages originaires de Nantes Métropole. Toutefois, la crise récente semble entraîner une redistribution des cartes. L évolution des prix à la revente a connu une baisse plus importante sur les secteurs les plus éloignés de l aire urbaine, par rapport au prix de Nantes Métropole qui, eux, se maintiennent. Ainsi le parc de maisons même récentes implantées dans des secteurs éloignés et mal desservis connaît une dévalorisation, qui peut parfois entrainer des situations individuelles difficiles (revente forcée après divorce par exemple qui ne couvre pas le prix de l investissement initial). Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 44

45 Un marché de l accession neuf et revente qui génère un départ des ménages hors de l agglomération Reste Aire Urbaine Total des ventes par an Neuf Ancien Dont Ventes réalisées par de ménages de Nantes Métropole Reste département 44 Ventes réalisées par des Ménages de Nantes Métropole Neuf Ancien 500 nc Si on cumule les phénomènes observés sur l individuel neuf et sur l individuel à la revente, on peut estimer le nombre de ménages originaires de l agglomération qui partent chaque année de Nantes Métropole vers l aire urbaine à ménages par an. Source : Sémaphores DREAL (ECLN, Sitadel), OLOMA, Perval Nantes Métropole Ventes/an ( ) Neuf Ancien Dont 750 en Dont 2250 en individuel individuel 1600 ménages/an de Nantes Métropole trouvent une solution en accession en dehors de l agglomération (dont 1200 en neuf) 3.4- UN MARCHE DU LOCATIF PRIVE : UN MARCHE DE TRANSITION Le marché locatif privé, selon les professionnels de l immobilier rencontrés, reste tendu notamment en raison de la crise immobilière qui a poussé de nombreux ménages à reporter leur projet d accession et de ce fait n a pas permis de libérer et fluidifier le parc locatif privé. Ainsi indique le cabinet AJP immobilier, «à l'automne 2008, la demande de location a fortement augmenté chez nous, alors que la demande d'achat s'effondrait». Loyers /m²/hc en ancien Périphérie NANTES METROPOLE Nantes Ensemble 9,7 (-2,0) 10,4 (2,6) 10,6 (3,5) Le cabinet Thierry Immobilier lui, va plus loin : «le marché locatif est dopé par la livraison des logements neufs. Les T1, T2, T3 trouvent très rapidement preneurs». Mais, il faut cependant noter que le taux de rotation est moins important que les autres années : «les acheteurs potentiels qui voulaient trouver plus grands ne quittent pas pour autant leur logement, ils se constituent une épargne pour un apport personnel». Nord Est 10,3 (0,4) Nord Ouest 9,7 (3,8) Sud Est 9,7 (-4,0) Sud Ouest 9,5 (3,9) S ourc e : C lameur Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 45

46 Loyers m² HC en collectif neuf T1 Nantes Quartier Quartiers courants recherchés 15 / Périphérie / communes proches Nantes / En réalité, ce marché est un marché de transition : la location n est qu une étape intermédiaire dans le parcours résidentiel. Ce sont les jeunes, célibataires ou en couple, en début de parcours résidentiel ou des personnes en situation transitoire (divorce, mutation professionnelle) qui constituent le marché. T2 T3 T4 et + 10 /11 12/ 13 9/ / ,5 / 11 9 / 10 Sur le marché locatif neuf, même si aucune baisse de loyers n est constatée les mises en location se font sur des niveaux de prix inférieurs aux plafonds De Robien. S ource : agence s immobilières En périphérie, la demande locative se concentre sur les secteurs bien desservis en transport, commerces et équipements, proches de Nantes. Les communes les plus éloignées (plus rurales) sont en général moins recherchées et plus orientées vers l accession à la propriété. Les acteurs de l immobilier notent cependant une légère détente et une petite baisse des niveaux de loyers pour les biens en mauvais état. Toutefois, la question de la consommation énergétique n est pas encore un critère de choix mis en avant par les candidats locataires. Tous cependant avouent être attentifs à l évolution des marchés sur l année 2010, au vu des volumes importants de ventes à investisseurs réalisés ces dernières années et plus particulièrement en 2009 : Ils appréhendent un risque d inadéquation de l offre locative à la demande au moins ponctuelle si une offre trop massive est développée dans des secteurs mal desservis en services et transports en commun, Ils soulignent par ailleurs les niveaux de loyers qui pourraient se trouver en limite d accessibilité pour un grand nombre de ménages, notamment ceux aux revenus intermédiaires. Par ailleurs, l enquête d opinion réalisée par l AURAN met bien en exergue le comportement et les critères de choix des locataires du parc privé. Les critères de choix les plus souvent cités par les ménages de l agglomération nantaise sont par ordre de priorité : le prix, la proximité des équipements, la présence d espaces verts et enfin la présence de transports collectifs. Selon le niveau de revenu, les critères de choix évoluent même si le «critère prix» reste le premier cité quelque soit l origine sociale. Mais, ce sont pour les ménages dont les revenus sont les plus faibles que la présence des transports collectifs constitue le deuxième critère de choix après le prix. Pour les revenus les plus élevés, le critère «prix» reste le principal, mais les critères présences d équipements et présence d espace verts prennent plus d importance. C est au-delà de 65 ans que les critères «espaces verts» et la «présence d équipements» deviennent aussi importants que le prix. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 46

47 3.5- UN MARCHE DU LOCATIF SOCIAL SOUMIS A DE FORTES PRESSIONS Une production de logements sociaux en forte augmentation et qui dépassent les objectifs du précédent PLH La prodution de logements sociaux (PLUS,PLAI, PLUS CD) a fortement augmenté sur la période du PLH. Depuis 2006 (date de la prise de la délégation des aides à la pierre par Nantes Métropole), ce sont plus de logements qui ont été financés par an dépassant ainsi largement les objectifs du précédent PLH établis à 900 logements. L année 2009 a été exeptionnelle avec logements financés, principalement grâce à l effort financier consenti par Nantes Métropole permettant ainsi aux bailleurs sociaux de racheter des programmes immobiliers en VEFA. L équilibre entre Nantes et les communes périphériques tend à se rétablir, en particulier en 2009, où la production sur les communes périphériques a atteint logements. Source : bilan 2009 Direction de l Habitat - NM Malgré un effort de production important ces dernières années, un effort de rattrapage à renforcer sur l ensemble des communes de l agglomération Le parc social est majoritairement concentré sur la ville de Nantes, et dans le secteur Nord-Ouest. Tout d abord, malgré la forte progression de la production de logements sociaux sur l ensemble des communes de Nantes Métropole, seules deux communes, Saint Herblain et Nantes présentent des taux de logements sociaux supérieurs aux 20% imposés par la loi SRU. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 47

48 La production de logements sociaux nouveaux entre 2002 et 2009, n a pas totalement compensé le retard accumulé, il manque ainsi 7497 logements sociaux sur l ensemble de l agglomération nantaise. Répartition du parc social sur Nantes Métropole Ce sont donc 370 logements par an qu il faut produire en plus, au titre du rattrapage SRU (5% par an). En matière de typologie le parc de logements T3 est prédominant avec toutefois une représentation assez importante de logements familiaux T4. Source : DREAL EPLS au 01/01/2009 Typologie des logements produits par décennies Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 48

49 Une requalification du parc en continu Le 1 er PLH a défini des règles d intervention sur le parc ancien jamais réhabilité (HLMO), ce qui a permis entre 2004 et 2009, la réhabilitation de près de logements en dehors des secteurs ANRU (décision de financement), principalement sur Nantes. Toutefois, l arrêt du PALULOS en 2010 (financement Etat de la réhabilitation) a entrainé en 2009 l arrêt de ces réhabilitations. Les aides à la réhabilitation se recentrent sur l amélioration énergétique à travers les aides du FEDER et de la Région. Par ailleurs, Nantes Métropole soutient cinq sites qui font l objet de conventions avec l Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine : le GPV Malakoff, les Dervallières, Bout des Landes Bruyères, Bellevue-Harlière et le Sillon de Bretagne. Un projet d avenant est à l étude (accord de l ANRU pour l examiner) pour notamment intégrer : - sur le projet Dervallières la démolition de 53 autres pavillons sur le Boulevard du Massacre et 30 logements de l immeuble B1, ainsi que des réhabilitations, - sur le Bout des Landes Bruyères la réhabilitation des immeubles Brest et Camaret. Au bilan 2009 : logements financés dans le cadre des reconstructions sur les 6 projets ANRU et 404 restent à financer logements ont été démolis sur ces territoires et 267 restent à démolir sur les projets Sillon et Bellevue logements ont été réhabilités dans le cadre des projets ANRU et restent à venir. 393 réhabilitations ont été financés par l ANRU hors convention ANRU : sur Rezé Château en 2004 et le FTM Julienne David à Nantes en Un niveau de tension qui semble être en légère diminution Après une période stable (2006 à 2008) le volume de la demande tend à augmenter pour avoisiner les demandeurs. Parmi ces demandeurs 40% sont déjà locataires dans le parc social (dont 42% souhaitent déménager pour des motifs liés à leur logement actuel). Les demandes satisfaites restent stables à plus de logements attribués, soit 23,15% de demande en cours. 29,66% des attributions concernent des ménages issus du parc social. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 49

50 Des demandes aux revenus faibles Source : Fichier CREHA Ouest- Fichier de la demande locative sociale _ bilan 2009 Direction Habitat - NM Plus de 70% des demandeurs sont en dessous de 60% des plafonds PLUS. Cette population représente plus de 80% des attributions. Des niveaux de tension contrastés selon le type de logements Ce sont les logements T2 et T5 qui enregistrent les niveaux de tension les plus importants sur l ensemble de l agglomération. Les demandes exprimées en périphérie sur les grands logements, T4 et T5 ou +, sont difficilement satisfaites. Le profil plus familial des ménages au sein des communes périphériques lié à une production principalement orientée vers les logements T2/T3 vient alimenter cette tendance. Les taux de rotation restent globalement peu élevés, et ce d autant plus que le logement est grand. Seuls les petits logements, T1 et T2, enregistrent des taux de rotation satisfaisants mais qui restent toutefois caractéristiques des logements de petite taille plus soumis aux mutations. T5 ou + T4 T3 T2 Niveau de tension par typologie en logements sociaux à Nantes Métropole (ville-centre et périphérie) 75 demandes satisfaites Nantes Périphérie L évaluation du dispositif de relogement des projets de renouvellement urbain Bout des Landes Bruyères et Dervallières a permis de tirer un certain nombre d enseignements de la démarche de multi-partenariat (groupe inter bailleurs) développée, reproductible à plus grande échelle : - une réponse adaptée aux dispositifs de relogement à l échelle du territoire permettant de répondre aux enjeux plus généraux du T Nombre de logements demandés pour 1 logement attribué Source : Fichier CREHA Ouest- Fichier de la demande locative sociale Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 50

51 logement social : un accès à un logement adapté, équilibre de peuplement et accompagnement à un parcours résidentiel - des réponses pertinentes en matière de mobilité et de parcours résidentiels positifs - par la nature et la localisation des parcs des bailleurs, une offre de logement favorisant un décloisonnement des quartiers d habitat sociaux visés par le projet - une régulation opérationnelle entre bailleurs (cohérence entre nature du parc et relogement notamment) Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 51

52 3.6- LE LOGEMENT ABORDABLE : UN PRODUIT EMERGENT QUI DOIT TROUVER SA PLACE SUR LE MARCHE DU LOGEMENT Le logement abordable : développer une réponse adaptée aux capacités financières et aux besoins des ménages Il n existe pas de définition réglementaire du logement abordable. Il doit donc être défini d abord en fonction des ménages visés. Il s agit donc d un logement accessible pour les ménages qui n arrivent pas à se loger en accession ou en location sur l agglomération avec un taux d effort et un reste à vivre acceptable. La tension des marchés a entrainé un décrochage au début des années 2000 entre l augmentation des revenus et l augmentation des prix du logement, en accession comme en locatif. L analyse des marchés immobiliers nantais (comme dans beaucoup d autres agglomérations) a permis de montrer qu une majorité des ménages de l agglomération, ont des revenus insuffisants pour acheter un logement en accession en neuf, mais aussi en ancien, dans les conditions de prêt actuel et dans les conditions de prix de marché libre. Ceci a eu plusieurs types de conséquences depuis le début des années 2000 : Un blocage des parcours résidentiels : les ménages restent plus longtemps en locatif, o o En locatif social pour ceux qui y sont déjà, entrainant une baisse du taux de rotation et une moindre satisfaction des demandeurs de logement social. En locatif privé, pour les autres, avec un taux d effort parfois difficile à supporter pour les ménages modestes et intermédiaires. Un départ des ménages vers des secteurs de l aire urbaine de plus en plus éloignés, mais moins chers, alimentant l étalement urbain, phénomène marquant de la dernière décennie. Rappelons toutefois, que cette porte de sortie à laquelle les ménages s étaient résolus tend à s amenuiser : o o L offre de logements sur les territoires de l aire urbaine tend à diminuer (dans un souci de maitrise de la croissance). Les ménages eux-mêmes expriment aujourd hui des réticences à partir dans des secteurs éloignés pour des raisons de coûts de transport, mais aussi en raison des difficultés à la revente révélées par la crise. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 52

53 L objectif du logement abordable est donc bien de favoriser les conditions d accès au logement pour ces ménages aux revenus modestes et intermédiaires, trouvant une faible satisfaction sur le marché libre en location comme en accession. Locatif Logement abordable accession abordable Et prioritairement : Pour répondre à la demande de ménages familiaux à revenus modestes qui partent à l extérieur de l agglomération, Pour fixer des jeunes ménages à l occasion de la première étape de leur parcours résidentiel. locatif PLS constitution d'une offre à coûts maitrisés une aide vers des ménages ciblés Les solutions à apporter pour le développement du logement abordable s inscrivent ainsi sur deux types de créneaux : Le logement locatif avec principalement un produit : le logement locatif intermédiaire (PLS), L accession abordable avec des produits logements à coûts maîtrisés, mais aussi des aides à l acquéreur pour améliorer sa solvabilité Le locatif intermédiaire : un produit qui répond à un segment particulier Le produit PLS se caractérise par deux éléments : Un prêt avantageux s adressant aux opérateurs sociaux ou à des investisseurs privés, Un niveau de loyer inférieur aux prix du marché libre de 20 à 40% selon la typologie de logement. Le produit PLS sert ainsi à répondre à deux types de besoins : des besoins spécifiques comme ceux des étudiants ou des personnes âgées en finançant le montage de résidences développées par des opérateurs sociaux et ouvrant droit à l APL. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 53

54 des besoins pour des ménages familiaux plus classiques, mais répondant toutefois à des critères assez précis : o o ménages à revenus intermédiaires (plafond PLS égal à 140% du plafond PLUS) dans les faits, il s agit souvent de petits ménages, en début de parcours professionnel ou des ménages mutés arrivant sur l agglomération. o Aussi les critères de choix sont assez stricts : o Des localisations de qualité, sur des sites attractifs et bien desservis. Principalement des T2 ett3 sur des surfaces compactes, qui doivent garder un différentiel de loyer significatif avec le privé. Les loyers des T4 atteignent trop souvent des valeurs proches des mensualités de prêt permettant d envisager le passage à l accession pour les ménages concernés. Aussi les T4 en collectif ont souvent du mal à se louer et ce d autant plus si les surfaces sont généreuses. Un mode de commercialisation qui doit s apparenter à celui du privé, car les ménages ciblés ne vont pas spontanément s inscrire dans le fichier commun de la demande en logement social. Ainsi souvent les bailleurs sociaux, qui ont développé du logement PLS et qui n ont pas mis en place de dispositif de commercialisation spécifique connaissent des difficultés de remplissage. Les opérateurs privés qui ont en charge ce type de logements (agences immobilières) connaissent moins ces difficultés, même s ils confirment que la cible de clientèle est étroite. Ce produit répond donc à une gamme étroite du marché, mais néanmoins présente un intérêt sur une agglomération au marché locatif tendu comme Nantes Métropole. Les financements PLS mobilisés sur la période du PLH s élèvent à 500 par an et se segmentent de la façon suivante : Nombre logements Période PLS financés Logements dédiés 320 étudiants, personnes âgées, handicapés Logement familial Foncière 80 Bailleurs 60 Investisseurs 48 /an en 2009 Total 500/an en 2009 Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 54

55 Source : bilan PLH 2009 Direction Habitat - NM Le poids des logements dédiés a été très important sur la période récente pour répondre notamment aux besoins urgents de logements étudiants mis en exergue par le précédent PLH. Les logements PLS produits par des investisseurs privés se sont développés fortement sur la période pour deux raisons : la mixité imposée sur certaines opérations privées à hauteur de 20% qui se traduit par des logements PLS vendus à investisseurs privés (secteur ENL par exemple) d une part, la conjugaison très attractive du financement PLS avec le dispositif Scellier en 2009 et 2010 qui a attiré beaucoup d investisseurs. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 55

56 L accession abordable, un segment essentiel pour fluidifier les parcours résidentiels L accession abordable, pour qui? Revenus des ménages de 3 personnes à Nantes Métropole 21% > % % % < % Un cœur de cible entre 2 et 3 SMIC Plafonds revenus PLS Plafonds revenus PTZ Plafonds revenus PLUS Prix maximum admissible sans aide et sans apport 2500 à 2900 /m à 2400 /m à 2200 /m2 Le développement d une offre en accession abordable initiée lors du précédent PLH a pour ambition de «combler» un segment manquant sur le marché libre et de répondre aux ménages qui ont des difficultés à trouver un logement en accession sur le marché libre, c'est-à-dire avec des revenus modestes et intermédiaires et sans apport personnel. Dans les conditions actuelles de prêt (*) et sans apport, un ménage de 3 personnes gagnant /mois (soit le plafond PTZ) cherchant à acheter un T3, ne peut mobiliser au plus que , soit /m2 habitable tout compris (TTC et garage compris, hors frais de notaire) pour un T3 de 65 m2. Pour un ménage de 4 personnes gagnant /mois (plafond PTZ), le budget mobilisable sera de , soit pour un T4 de 80m2, /m2. Or, ces niveaux de prix sont aujourd hui très difficiles à trouver sur le marché du neuf libre, mais aussi de l ancien sur l agglomération. en neuf le prix de vente du libre est en moyenne de /m2 habitable, en collectif ancien, les prix moyens varient de en périphérie à /m2 habitable à Nantes, le prix moyen des maisons individuelles à la revente est compris entre 230 et sur l agglomération. (*) Conditions de prêt : 10% d apport et prêt sur 20 ans à 4,5%. Source : Filocom - DGI Aussi les ménages les plus exclus du marché semblent être les ménages primo accédants et dont le revenus est compris entre et 2 et 3 SMIC, voire entre 1,5 et 3 SMIC. Ceci correspond à des ménages en dessous des plafonds PTZ. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 56

57 Mais au-delà des revenus, la composition familiale est aussi une caractéristique essentielle dont il faut tenir compte pour définir les ménages qui ont le plus «besoin» de l accession abordable. Comme nous l avons fait émerger dans l analyse des marchés immobiliers ce sont les ménages familiaux qui pâtissent le plus du décalage entre revenus et prix de vente. Ainsi les ménages qui peuvent être concernés en priorité par ce segment peuvent se représenter selon le schéma suivant : - un cœur de cible axé sur les ménages familiaux primo accédants dont les revenus sont inférieurs aux plafonds PTZ (ou entre 2 et 3 SMIC), soit 3% des ménages de Nantes Métropole (entre 5 et 7000 ménages). - une cible plus large comprenant les ménages sans enfant mais toujours primo accédants et en dessous du plafond PTZ soit 7 à 8% des ménages de l agglomération ménages <plafond PLS (75% des ménages de l agglomération) ménages entre 2 et 3 SMIC (22% des ménages) ménages (7 à 8%) entre 2 et 3 SMIC ET potentiellement primo accédants (locataires privé et social) 5 à 7000 ménages environ (3%) entre 2 et 3 SMIC ET locataires (privé et social) ET familiaux (3 pers et +) Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 57

58 Les dispositifs /outils existants aujourd hui et susceptibles de répondre aux besoins cibles constitution d'une offre à coûts maitrisés accessible à une cible large <revenus PLS accession abordable une aide vers des ménages ciblés accessible à une cible plus réduite <revenus PTZ ET primo-accédants Les dispositifs et les outils pour favoriser ce segment de marché sont nombreux, mais très parcellisés et complexes à mettre en œuvre et à partager avec les acteurs du marché, ainsi qu auprès des futurs acquéreurs. Plusieurs types d aides existent et se conjuguent pour créer ce segment : des aides à la pierre, des aides à la personne, un mix entre ces deux aides : le PASS Foncier. dispositif prix de sortie bonification Charges foncières ZAC 2400 TTC/m2 hab PTZ Etat 1ère CLé PASS Foncier 2400 HT/m2 hab avec des critères supplémen- -taires A chaque type d aide, il existe des critères différents qui entrainent une faible visibilité des dispositifs, des produits et des ménages bénéficiaires. Par ailleurs, le contexte national très mouvant sur ce segment rend difficile la visibilité à court et moyen terme sur ce segment : quid du doublement du PTZ de l état en 2009? quid du PASS foncier et de son prolongement? Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 58

59 Le bilan des expériences passées La production de logements à coûts maitrisés La production de logement abordable a émergé grâce au dispositif de bonification des charges foncières mis en place à partir de 2007 et à la TVA 5,5% dans les zones ANRU. Sur la période récente, entre 200 et 250 ventes ont été réalisées depuis 2007, par le biais de ces deux dispositifs. L offre (et les ventes) s est surtout concentrée : sur Nantes et à la marge sur secteur Nord-Ouest avec Saint-Herblain et Couëron (ZAC des tilleuls TVA 5,5% et ZAC Ouest centre ville), sur des petits logements T2 T3 en collectif (à 70%), principalement en collectif ou intermédiaire à Nantes avec une seule opération de maisons individuelles denses à Bottière Chênaie (CIF), et quelques lots sur la ZAC Ouest centre ville de Couëron. Les acquéreurs sont composés principalement de jeunes (70% à moins de 30 ans), de ménages célibataires ou de couples sans enfants (75%). Ils sont principalement originaires de Nantes, mais 16% des ventes sont le fait de ménages extérieurs à l agglomération. Ils sont à 98% primo accédants et ont des revenus principalement compris entre 1,5 et 3 SMIC, en majorité en dessous du plafond PTZ (75%), et tous en dessous du plafond PLS. 25% viennent du logement social et ils ont bénéficié pour 50% d entre eux de l aide de Nantes Métropole. Les prix de vente des biens acquis dans ce cadre restent très contraints avec des prix au m2 compris entre et TTC (dont une partie en TVA 5,5%) : o o o soit des T2 entre 118 et (2 400 à /m2 habitable garage compris) soit des T3 entre 150 et (2 300 à /m2 habitable garage compris) soit des T4 autour 175 et (2 250 et /m2 habitable garage compris) Les rythmes de vente sont toujours plus longs pour les T4, en particulier les T4 de grande superficie. Les logements T4 dépassant le budget de en collectif trouvent plus difficilement preneurs. Deux dispositifs d aide à la personne qui se sont succédés : Le doublement du PTZ mis en place de 2006 à 2008 par Nantes métropole était destiné à aider des ménages avec enfants à accéder à la propriété. Il a rencontré un vif succès dans l ancien, plus faible dans le neuf en raison du manque d offre correspondant à la solvabilité des ménages visés. Mais il a majoritairement profité à des personnes seules, de très jeunes ménages dé cohabitant ayant un projet de première accession favorisant ainsi les petits logements d ou la nécessité de redéfinir ce dispositif. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 59

60 Le dispositif 1 ère Clé qui permet de déclencher le PASS foncier mis en place en 2009 est un dispositif efficace et solvabilisateur qui répond à une demande. La cible prioritaire du dispositif est atteinte : des ménages composés a minima de 2 personnes, avec des niveaux de revenus plutôt inférieurs aux plafonds PLUS Les produits concernés sont d abord individuels puisque le dispositif vient seulement de s appliquer au collectif au début de l année Le montant moyen de l acquisition de TTC : en moyenne en VEFA (50 ventes sur 112, 40 maisons et 11 appartements), en terrain + construction (prix moyen des terrains : ) Près de la moitié des acquisitions se situent dans des ZAC sur le territoire de Nantes Métropole. L avis des opérateurs sur les premières expériences d accession abordable Les opérateurs ont montré au travers des entretiens réalisés et des tables rondes organisées en octobre 2009 leur intérêt pour ce segment de l accession abordable. La demande est présente sur l agglomération et ils font le constat de la difficulté à la satisfaire avec les seuls produits développés sur le marché libre. Pour autant, les opérateurs mettent en exergue plusieurs difficultés pour toucher cette cible : Une offre qui n est parfois pas adaptée aux attentes des ménages ciblés en particulier les ménages familiaux Le collectif, offre dominante, convient surtout à des ménages sans enfant, souvent célibataires, dans la perspective d une revente à moyen terme pour se constituer un apport. L individuel dense connaît une bonne acceptation mais n est pas assez exploitée : La taille des terrains peut descendre en dessous de 250 m² à condition d une préserver l intimité, Même si la copropriété peut encore constituer un frein en individuel groupé. Les prix de sortie visés pour toucher cette cible sont difficiles à atteindre. Les coûts de construction même s ils ont connu une stagnation avec la crise, sont toujours élevés et devraient être renforcés par les exigences énergétiques qui sont prévues (passage au BBC en 2013). Ils mettent aussi en exergue les cahiers des charges des opérations qui ont eu tendance à se complexifier ces dernières années et à générer des surcoûts ou tout au moins à entraver l émergence de propositions plus optimisées en termes de coût. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 60

61 Conclusion : quel avenir pour l accession abordable? Répartition de l'offre en accession abordable programmée sur les ZAC en cours de l'agglomération en 2009 NE SE Nantes Si le nombre de ventes en accession abordable peut apparaître encore faible, il tend à augmenter. En effet, le dispositif de bonification de charges foncières mis en place en 2007 a commencé réellement à porter ses fruits en Cumulé au dispositif 1 ère Clé de Nantes Métropole, on peut estimer les ventes à 180 logements en 2009 tous dispositifs confondus. Rapportés aux ventes à acquéreurs utilisateurs (tous produits confondus : logements), ce produit représente 10% du marché. NO Source : Sémaphores Aménageurs Cette part devrait sans aucun doute augmenter dans les années à venir avec la montée en puissance du dispositif de bonification de charges foncières dans les ZAC. Ce sont ainsi plus de logements en accession abordable qui ont ainsi été identifiés par les communes sur la période , soit plus 500 logements par an. Par ailleurs, on peut considérer que les deux dispositifs (accession à coûts maîtrisés et 1 ère Clé) ont atteint leur cible en matière de revenus : Le dispositif d accession à coûts maitrisés : malgré un ciblage très large (uniquement plafonds PLS), les ventes réellement effectuées se sont faites quasi exclusivement à des primo accédants, en majorité à des ménages en dessous des plafonds PTZ (à 75%). Le dispositif 1 ère Clé : Il vise une clientèle plus ciblée en typologie de ménages, âge et revenus et atteint sa cible. Ces dispositifs peuvent donc apparaitre complémentaires : une offre à coûts maitrisés ouverte à une cible large, mais qui reste concentrée sur les ménages les plus en difficulté : primo accédants et en dessous du plafond PTZ, une aide à la personne qui aide plus spécifiquement les ménages familiaux aux revenus les plus faibles. Toutefois, l arrêt annoncé du PASS Foncier et la refonte des dispositifs d aide à l accession au niveau national pose la question de la pérennité et le périmètre du dispositif d aide à la personne de Nantes Métropole. Par ailleurs, l enjeu pour pérenniser et développer ce segment de marché se situera à l avenir dans le développement d une offre adaptée en termes de formes et de prix aux ménages visés. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 61

62 3.7- QUELLES EVOLUTIONS DE L OFFRE EN TERMES DE FORMES URBAINES? La double préoccupation que constitue d une part l évolution des attentes des ménages et d autre part, un étalement urbain facteur de consommation foncière et énergétique ont entrainé des réflexions au niveau national et local sur les nouvelles formes urbaines alternatives au pavillonnaire dans des secteurs éloignés qui permettraient à la fois : De trouver une réponse aux aspirations s exprimant dans l individuel (personnalisation, intimité, parcours résidentiel). De générer une production urbaine suffisamment dense pour soutenir le développement de services et d équipements. De proposer une équation économique soutenable pour une production de logements «concurrentielle» en terme financier à la production de maison individuelle traditionnelle. Le PUCA (Plan Urbanisme Construction et Architecture), avec l appel à projet «villa urbaine durable» a apporté sa contribution à ces réflexions et a permis le partage et la diffusion d une culture sur ce sujet auprès des différents acteurs. A Nantes Métropole, comme dans d autres agglomérations (Rennes Métropole, Grand Lyon, ) ces réflexions se sont traduites par une série d actions : Une étude sur les attentes des ménages en maison individuelle réalisée dans le cadre du précédent PLH en 2005 et qui visait à définir les caractéristiques de l individuel qu il fallait chercher à réinterpréter dans d autres formes afin de convaincre les ménages. Le développement de plusieurs opérations explorant de multiples formes du collectif intermédiaire à la maison individuelle dense, que ce soit en locatif social, en accession abordable, ou en accession libre. La réalisation d opérations pilotes d habitat, prévues dans le PLH, répondent à un double objectif : Lutter contre l étalement urbain en proposant des formes d habitat peu consommatrices d espace (densité de 28 à 60 logts/ha) Favoriser l accession sociale et la primo-accession par une maîtrise des coûts de sortie tout en assurant la recherche d une qualité architecturale et urbaine, nécessaire au succès de ce type de logements. Les opérations pilotes ont fait l objet d un appel à projet auprès des communes de l agglomération, 4 sites ont été retenus : Mauves-sur-Loire : les zones d urbanisation future Centre Bourg et Pontereau Pilotière. (stade pré-opérationnel), Bouaye : la ZAC des Ormeaux (consultation des opérateurs à venir), Les Sorinières : la ZAC des Vignes (réalisation en deux tranches la première tranche est en cours de réalisation par ATARAXIA, Rezé : La Pirotterie II, en cours d aménagement. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 62

63 Une offre émergente qui doit encore trouver ses marques Quelques expériences en collectif intermédiaire à Nantes Métropole Naturalie, ZAC bottière Chênaie, Nantes Bouygues Immobilier 91 logements collectifs et intermédiaires Le Verger de la Chenaie ZAC bottière Chenaie, Nantes /m² en accession maitrisée /m² en accession libre. Espacil 62 logements Résidence Le Nouveau Monde, ZAC bottière Chenaie, Nantes. Pass foncier (intermédiaire) : 2490 /m² Libre (collectif) : à /m² Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 63 Gambetta Immobilier. Prix moyen du programme : /m² (parking inclus)

64 Les «expériences» développées par différents opérateurs en collectif intermédiaire ou en individuel dense au sein de Nantes Métropole suscitent un intérêt contrasté selon la destination finale des logements : marché libre, accession abordable ou en logement social. En libre En accession abordable Collectif intermédiaire D après les opérateurs et commercialisateurs, ce produit a surtout convaincu les petits ménages célibataires ou jeunes couples qui comptaient acheter du collectif au départ et qui ont été attirés par la présence d extérieurs généreux. Les opérateurs ayant développé ce produit évoquent le plus souvent des difficultés de commercialisation et une difficulté «à faire passer cette forme urbaine pour de l individuel». Or, dans les faits, les acquéreurs utilisateurs trouvent dans ce produit plutôt une alternative au collectif classique qu un substitut à l individuel. Les rythmes de commercialisation sont satisfaisants particulièrement pour les T2 et T3. Même à un prix attractif, les grands logements ne parviennent pas à convaincre les ménages avec enfants. Individuel dense Très peu d offres ont été développées sur la période récente du PLH en individuel groupé. Le lotissement dense, avec des parcelles de moins de 300m2, n est pas encore apparu sur l agglomération, mais les opérateurs sont certains du succès de ce produit. Toutefois, des opérations plus anciennes et bien placées dans le tissu urbain nantais ont montré une bonne attractivité dans les années L offre reste encore réduite, même si elle semble augmenter dans les projets en cours de lancement. Ainsi Bottière Chênaie voit sa programmation augmenter sur ce produit dans les phases qui restent à commercialiser. En logement social Les ménages familiaux ne semblent pas renoncer, ou à la marge, à leur rêve d individuel sur les opérations proposées, même à des prix attractifs. Des produits très demandés, en particulier par les ménages familiaux. Le peu d opérations réalisées sur ce segment a connu un vif succès commercial et notamment l opération réalisée par le CIF. La réussite de cette opération tient essentiellement à deux éléments : un budget global très maitrisé surtout grâce à des surfaces compactes (T4 de 75m2) et une recherche architecturale qui permet aux acquéreurs de l envisager comme un «véritable» logement individuel même si la densité est forte. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 64

65 Le collectif intermédiaire, un produit peu apprécié des opérateurs Les opérateurs interrogés sont peu convaincus par l intérêt de ce produit en raison de plusieurs éléments : Un succès commercial faible, Des coûts de construction plutôt élevés et qui ne permettent pas de tendre vers des niveaux de prix compétitifs par rapport à l individuel. Ceux-ci sont en effet importants structurellement en raison d espaces collectifs que les opérateurs arrivent difficilement à rentabiliser et de coûts de stationnement en sous sols trop élevés par rapport au nombre de logements. Par ailleurs, aujourd hui les exigences de la loi «handicaps» entraînent de fortes contraintes pour ce produit qui ne peut se développer que dans certaines conditions, Certains opérateurs soulignent également les problèmes de vis-à-vis et le manque d intimité que crée cette forme urbaine, expliquant d après eux, en partie la désaffection de certains ménages L individuel dense, un produit attractif à condition de maîtriser les coûts Les principaux opérateurs intervenant sur le territoire de Nantes Métropole s entendent pour dire que la forme individuelle dense répond aux évolutions sociodémographiques des ménages et est plébiscité par de nombreux types de clientèles, jeunes ménages en couples avec enfants, familles recomposées, ménages mobiles professionnellement, personnes seules, etc. De plus, et selon les représentants du SNAL Loire-Atlantique, 80% de leur clientèle sont des jeunes ménages primo-accédants dont les revenus se situent juste au dessus des plafonds HLM. L individuel dense constitue pour eux une solution alternative leur permettant de rester à proximité des centres urbains sans pour autant renoncer aux avantages de la maison individuelle. Toscania, ZAC de la Grande Ouche, Bouguenais Groupe ARC 14 maisons individuelles de 3 au pièces Pass foncier Maison 3 pièces (62m²) à partir de Maison 4 pièces (82 à 85 m²) ) partir de Maison 5 pièces (97 à 99 m²) à partir de Toutefois, ils soulignent des conditions de réussite nécessaires suivantes : - une localisation déterminante dans l attractivité des opérations. Il s agira de privilégier des sites en accès direct à des commerces, services et équipements ou favoriser des sites disposant d accès facilités aux équipements (notamment ceux liés aux enfants grâce aux transports en commun notamment). - une taille d opération réduite : une vingtaine de logements semble être «idéal». A cette taille, l opération peut rester synonyme de vie sociale, l échelle humaine de voisinage offrant ainsi un sentiment de sécurité. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 65

66 Villa Green, ZAC de la Grande Ouche, Bouguenais ADI Promotion Maisons de ville En Pass foncier Maison 3 pièces à partir de Maison 4 pièces à partir de Investisseurs à partie de la recherche d une certaine harmonie architecturale donnant le sentiment d une intégration au quartier permettra l identification de l opération mais, dans le même temps l uniformité absolue entre les logements devra être évitée. - la question de la mitoyenneté est souvent soulevée comme un frein à la commercialisation. Cependant celle-ci peut-être compensée par une localisation attractive. Le respect de l intimité visuelle notamment dans le jardin, vécu comme un prolongement voire une pièce supplémentaire au logement, constitue un élément essentiel de cette acceptation. Dans la même perspective, la qualité des aménagements intérieurs et extérieurs devra minimiser «techniquement» les points de contact (isolation phonique, isolation visuelle), compensant ainsi une taille de parcelle réduite. -Les conditions financières sont bien évidemment essentielles au succès des opérations développées. Or, la question des coûts de production de l individuel groupé même sur des petits terrains reste plus cher à produire que le lot nu avec construction, en raison d une TVA 19.6% qui s applique aussi au terrain (contrairement au lot à bâtir) et également en raison du coût des aménagements extérieurs, qui ne sont souvent pas pris en compte dans le prix facial de l individuel diffus. Le Domaine de la Chenaie, ZAC bottière Chenaie, Nantes Groupe CIF Coopérative 44 appartements et 11 maisons à patios /m². Programme exclusivement en accession abordable Le lot à bâtir dense (moins de 300m2) peut être une alternative, mais il nécessite un encadrement fort en termes de règlement de lotissement portant en particulier sur les limites séparatives et les extérieurs. Ceci peut entrainer des coûts supplémentaires par rapport à la production de maisons individuelles classiques en périphérie où les extérieurs sont souvent gérés dans le temps par le propriétaire quand ses finances le lui permettent. Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 66

67 3.8- QUELLES EVOLUTIONS DEMAIN SUR LES DIFFERENTS SEGMENTS DE MARCHE? Le constat majeur de l analyse des marchés immobiliers reste que les ménages familiaux de l agglomération issus des catégories intermédiaires, voire supérieures en début de parcours résidentiels, en primo-accession notamment ne parviennent pas à trouver une réponse adaptée sur le territoire de Nantes Métropole même si les comportements des ménages vis-à-vis du «désir d individuel» semblent en cours d évolution et que la stratégie des acteurs tend également à évoluer. Par ailleurs, le profil des acquéreurs utilisateurs se diversifie : augmentation des ménages de petite taille, parcours de vie complexe du fait des tendances démographiques et sociales lourdes et difficilement modifiables. Ces changements sociétaux impliquent de nouveaux besoins qu il convient d accompagner. En effet, le nombre de ménages de petite taille de plus en plus important, des jeunes ménages qui désirent accéder à la propriété de plus en plus tôt pour des raisons de «sécurisation» du parcours de vie ou encore la complexification des parcours de vie (mobilité professionnelle, divorce, rupture ) sont autant d éléments qui font s orienter naturellement la demande vers le collectif ou l individuel dense, sur des typologies de logements T2 et T3 en majorité et sur l agglomération afin de profiter des services et des équipements. collectif libre collectif accession abordable indivduel accession abordable Nantes Périphérie Nantes Périphérie Nantes Périphérie Jeunes célbataires ou couples ss enfant jeunes couples avec enfants revenus modestes couples avec enfants CSP++ familles monoparentales demande des différentes clientèles importante peu importante ponctuelle Célibataires plus de 40 ans CSP ++ Seniors Nantes Métropole enjeux et orientations stratégiques v PLH juin 2010 page 67

68 4- LA DIVERSIFICATION DES BESOINS EN LOGEMENT DES POPULATIONS FRAGILISEES EXIGE DES REPONSES ADAPTEES 4.1- UNE POPULATION JEUNE QUI RENCONTRE DES DIFFICULTES D ACCES AU LOGEMENT Une agglomération toujours attractive pour les ans même si des signes de fragilité apparaissent auprès des ans Nantes Métropole se distingue au sein du département de Loire-Atlantique et de la Région Pays de la Loire par son attractivité sur les jeunes de ans. Ainsi comme en 1999, 56% des jeunes du département et 13% des jeunes de la région vivent dans la Communauté urbaine en Le nombre de jeunes de ans n a pas progressé depuis 1999 au sein de la communauté urbaine de Nantes Métropole, alors que la moyenne départementale montre un léger déficit. L agglomération est donc toujours attractive pour les jeunes de ans. La ville de Nantes connaît quant à elle un accroissement important du nombre de ans, signe de son attractivité. La ville de Nantes constitue donc le cœur de l attractivité du territoire : elle concentre 61% des jeunes de ans de l agglomération, pour 49% de la population totale. Les secteurs Nord-Ouest et Sud-Est concentrent 27% des ans et les secteurs Nord-Est et Sud-Ouest rassemblent un peu moins de 12% des jeunes de l agglomération. Le solde migratoire par âge montre que la ville de Nantes continue d être le centre d attraction de la population des ans entre 1999 et à 4 ans Solde migratoire annuel par tranche d'âge Ville de Nantes 5 à 9 ans à 14 ans à 19 ans à 24 ans à 29 ans 30 à 34 ans 35 à 39 ans 40 à 44 ans 45 à 49 ans 50 à 54 ans 55 à 59 ans 60 à 64 ans 65 à 69 ans à 79 ans -96 Traitement GTC, d'après INSEE RGP 1999 et ans ou à 4 ans Solde migratoire annuel par tranche d'âge Nantes Métropole (hors ville de Nantes) 5 à 9 ans 10 à 14 ans 15 à 19 ans à 24 ans 25 à 29 ans à 34 ans 35 à 39 ans 40 à 44 ans 45 à 49 ans 50 à 54 ans à 59 ans 60 à 64 ans Traitement GTC, d'après INSEE RGP 1999 et à 69 ans 70 à 79 ans 80 ans ou + Nantes Métropole Diagnostic PLH juin 2010 page 68

69 En effet, si la périphérie retient plus les jeunes de ans, ce qui s explique en grande partie par leur taux de scolarisation important (98% des jeunes de cette tranche d âge sont scolarisés), les communes périphériques retiennent difficilement les jeunes de ans alors que la ville centre est attractive. La totalité de l agglomération est cependant déficitaire pour les ans. L intégration des étudiants en fin d études constitue donc toujours et plus encore que dans la décennie précédente un des enjeux majeurs pour la Communauté. Son attractivité, notamment chez les ans conséquence de son offre de formation, interroge sur les capacités de l agglomération à intégrer les jeunes en début de vie active. La fin de la vie étudiante et le passage dans la vie active entraînent en effet un plus grand nombre de départ de ans que d arrivée et, ce, sur l ensemble des communes (Nantes également). Différents éléments d explications peuvent être avancés. La zone de recrutement des étudiants s étant élargie, un certain nombre d entre eux retournent dans leur région d origine pour travailler. L offre d emploi local (qualitativement et quantitativement) diffère de l offre de formation, et ne peut pas par conséquent permettre à l ensemble des jeunes en formation de s installer sur le territoire. L'offre universitaire locale peut aussi conduire à quitter Nantes pour poursuivre une spécialité au-delà du master Une population de plus en plus mobile Une population jeune qui reflète des situations variées Le terme «jeune» recouvre une diversité de situations en fonction de l âge des personnes, de leurs activités voire même de leurs niveaux de vie. Ces caractéristiques permettent de distinguer différentes catégories telles que : o o o les jeunes actifs en grande mobilité sociale et professionnelle, les jeunes étudiants ou en formation alternante ou continue, les jeunes cumulant de très grandes difficultés L évolution des modes de vie rend cependant ces différentes catégories de plus en plus perméables et le statut des jeunes peut varier très rapidement et évoluer d une situation à une autre. Les jeunes représentent en effet un sous-ensemble sociodémographique très hétérogène dont les parcours du départ du domicile parental et à l installation autonome s effectuent de façon très variable. Nantes Métropole Diagnostic PLH juin 2010 page 69

70 et de revenus souvent incertains La connaissance des revenus des jeunes adultes est de manière générale partielle. Une part non négligeable des jeunes de moins de 30 ans ne fait pas de déclaration de revenus autonome. De plus, une partie des revenus de cette population reste inconnue, notamment lorsque les jeunes sont soutenus par leur famille. La part de ce soutien est variable et très difficile à estimer. Cependant, la population jeune en début de parcours professionnel, dispose généralement de revenus plus modestes que les autres tranches d âges. Les données sur les revenus fiscaux montrent ainsi que les ménages dont la personne de référence est âgée de moins de 30 ans en 2006, ont des niveaux de revenus 2 inférieurs à la moyenne de l ensemble des ménages (1 224 de revenus médians mensuels contre pour l ensemble des ménages). De plus, le niveau de revenu des ménages de moins de 30 ans de l agglomération est en moyenne plus faible que sur l ensemble de la France Métropolitaine. Sur le territoire de Nantes Métropole, la ville de Nantes se distingue, comme l ensemble des villes-centres, par l accueil d une population aux revenus un peu moins élevés. Une partie des jeunes dispose en outre de revenus très modestes. Dans l agglomération nantaise, 25% des ménages bénéficiaires du Revenu Minimum d Insertion / Revenu de Solidarité Active en 2008, avaient une personne de référence de moins de 30 ans, et 35% des allocataires de la CAF percevant un revenu inférieur au seuil de pauvreté (60% du revenu médian après aide) ont moins de 30 ans. La Mission Locale de Nantes Métropole a ainsi aidé en 2008 plus de jeunes au travers du Fond d Aides aux Jeunes Des modes de cohabitation, qui évoluent avec l âge Les ans 81% des jeunes de ans vivent en 2006 chez leurs parents, la quasi-totalité des jeunes de cette tranche d âge étant scolarisés (98%). Le mode d habitat à cette période de la vie est donc majoritairement familial, une partie de cette population n est d ailleurs pas encore majeure. Pour autant, 19% d entre eux ont en 2006 un logement autonome (cohabitation non familiale ou ménages autonome) : jeunes débutant leurs études, à l issu de leur scolarité et jeunes apprentis probablement. Les ans La cohabitation familiale diminue fortement chez les ans puisque seuls 32% d entre eux vivent encore chez leurs parents. Cette proportion s élève cependant à 58% dans les communes périphériques et à 18% dans la ville de Nantes. Cette distinction s explique par l apport sur la ville-centre d une population jeune extérieure à la communauté urbaine, venant effectuer ses études et qui par conséquent se loge en dehors du foyer familial. La cohabitation non-familiale (qui peut se traduire par la colocation ou par l hébergement chez un tiers 2 Les revenus par unité de consommation sont quasiment équivalents à un adulte Nantes Métropole Diagnostic PLH juin 2010 page 70

71 chambre chez un particulier par exemple) est fortement utilisée par cette tranche d âge. Mais c est le mode d habitat autonome (seul, en couple avec ou sans enfant) qui est le plus utilisé avec 56% des jeunes de cette tranche d âge. Les ans Les jeunes les plus âgés vivent de moins en moins dans le foyer familial d origine ou en cohabitation non-familiale. Dans les communes périphériques, les jeunes de ans semblent connaître plus de difficulté à décohabiter puisque 15% d entre eux vivent encore chez leurs parents contre 6% en moyenne sur la ville de Nantes. Les jeunes des communes périphériques semblent rencontrer plus de difficultés à accéder à un logement autonome. Des jeunes autonomes qui se logent majoritairement dans le parc privé Les jeunes autonomes se logent majoritairement dans le parc privé et plus particulièrement dans le parc locatif privé (62%) et dans le parc meublé (21%). Le secteur Nord-Est se caractérise par un taux très élevé de locataires d un meublé ou d une chambre d hôtel (campus de Carquefou et Sainte-Luce) tandis que les secteurs Ouest accueillent proportionnellement plus de jeunes autonomes dans le parc locatif social. Secteur PLH Nombre de personnes de référence de moins de 25 ans % de propriétaires % de locataires privés % de locataires HLM % de locataires d'un meublé ou d'une chambre d'hôtel % de logés gratuitement Nantes ,6% 64,2% 8,8% 21,4% 3,1% Nord - Est 945 3,9% 33,2% 6,9% 54,3% 1,8% Nord - Ouest ,0% 49,0% 28,7% 8,6% 3,7% Sud - Est ,0% 65,5% 12,8% 9,7% 2,1% Sud - Ouest ,9% 48,8% 27,5% 4,6% 3,2% Nantes Métropole ,6% 62,1% 10,3% 20,9% 3,0% Loire-Atlantique ,2% 63,0% 10,5% 18,4% 3,0% Source : INSEE RP Des difficultés d accès au logement qui se renforcent Les jeunes autonomes se logent de manière générale dans le parc de logement ordinaire et plus particulièrement dans le parc locatif. 62% des jeunes de l agglomération vivent ainsi dans le parc locatif privé, 10% dans le parc social et 21% dans le parc meublé. On observe aujourd hui un accès au logement autonome de plus en plus difficile pour les jeunes, compte tenu de leur niveau de revenu et la stabilité ou non de leur emploi. Dans le parc privé, l offre de logements locatifs propose souvent des niveaux de loyers trop élevés. Nantes Métropole Diagnostic PLH juin 2010 page 71

72 Sur la période récente, la décohabitation est donc devenu plus difficile, notamment sur les communes périphériques de Nantes. L aide au logement délivré par les services de la Caisse d Allocation Familiale est devenue une ressource pour une majorité de jeunes autonomes (en 2008, 46% des allocataires percevant une aide au logement sur le territoire de Nantes Métropole sont des jeunes de moins de 30 ans, et 53% des allocataires percevant une aide au logement sur la ville de Nantes). Les moins de 30 ans se tournent de plus en plus vers le parc social (30,8% des demandeurs de logements sociaux de Nantes Métropole au premier janvier ont moins de 30 ans et 39% des attributions au 1er janvier 2009 concernaient un ménage de moins de 30 ans). On constate également sur la période récente que beaucoup de jeunes logés dans le parc privé, et même dans le parc social, n arrivent ainsi plus à payer leurs loyers ou leurs charges. Les donnés CAF montrent que 50% du revenu des ménages ayant une personne de référence de moins de 30 ans a été consacré au logement. Ce taux est supérieur dans le parc locatif privé et a très fortement augmenté depuis Des taux d effort trop important signifient un risque accru de report vers des situations inadaptées et le mallogement Une offre de logements importantes mais peu lisible Taux d effort des moins de 30 ans dans le parc locatif Taux d'effort ap rès aide d e la p opul ation no n-étu diante P arc pr ublic Source : CAF de Loire Atlantique 2003 et 2008 Pa rc privé Une connaissance partielle de l offre dédiée existante Pour l'accès au logement, le territoire de Nantes Métropole est doté de multiples moyens d'informations, d'accueil, d'accompagnement mais restent sectoriels et produisent une connaissance partielle et cloisonnée de l'offre existante. Aucune instance ne détient une vision globale du champ de logement "jeune" 4, de ses acteurs et services, aucune connaissance globale des offres n'est disponible. Les services et acteurs développent peu de coordination et d'échange en dehors des réseaux sectoriels et affinitaires. Le précédent PLH n'a pas développé d'orientation sur ce thème de l'information. Cette approche sectorielle, donc cloisonnée et émiettée, de la connaissance de l'offre et de l'information, crée, de fait, des filières d'accès. Un jeune aura accès à une certaine qualité et quantité d'informations selon l'entrée choisie ou trouvée (un site, un service d'accueil spécialisé ou 3 D après l analyse du fichier de la demande locative sociale au 1er janvier Le service Jeunesse de la Ville de Nantes a conduit une étude pour produire cette approche globale sur son territoire en Nantes Métropole Diagnostic PLH juin 2010 page 72

73 généraliste, etc..). Ainsi le jeune, selon ses capacités d'accès à l'information, aura des choix plus ou moins ouverts et diversifiés, sans possibilité d'avoir une vision globale du champ des possibles en matière de logement Une offre dédiée aux étudiants en augmentation L offre de logement à destination des étudiants est localisée dans sa grande majorité sur la ville de Nantes. On compte sur le territoire de Nantes Métropole : o logements en résidences ou cités universitaires s adressant prioritairement aux jeunes boursiers et aux étudiants étrangers (à hauteur de 25%), o 657 logements sociaux dédiés aux étudiants, au sein de l offre de logements sociaux gérés soit directement par le bailleur social, soit par des gestionnaires de logements étudiants tels que le CROUS, Espacil ou Fac Habitat. o logements des grandes écoles qui proposent un hébergement en résidence à leurs étudiants (ICAM, Centrale et Ecole des Mines), gérés en direct par les structures. L ensemble de cette offre ne suffit pas à loger tous les étudiants des grandes écoles et beaucoup se tournent vers le parc locatif privé. o logements en résidences privées dédiées aux étudiants. Ces structures proposent des loyers proches de ceux du marché privé banalisé. Certaines résidences ouvrent leurs prestations à un public non étudiant, celui des apprentis et des jeunes actifs. o places en internat des lycées qui s adressent aux jeunes scolarisés en établissement du secondaire privé ou public, en tant que lycéens, étudiants en BTS ou en classe préparatoire aux grandes écoles. Nantes Métropole Diagnostic PLH juin 2010 page 73

74 o 236 places en foyers d hébergement à destination des étudiants dans deux foyers d hébergement catholique ainsi que le foyer dédié aux étudiants du CREPS. On compte ainsi logements ou places dédiés aux jeunes en formation, dont : logements "sociaux" (soit 9 % des étudiants) logements CROUS (soit 7,9% des étudiants). L offre public du CROUS est en cours d amélioration avec à venir la poursuite du processus de rénovation et la création de 200 logements supplémentaires. De même l offre privée est en forte augmentation depuis 2002 et de nombreux promoteurs souhaitent développer sur le territoire du logement étudiant privé. S il est souhaitable de continuer à développer l offre de logements étudiants sur Nantes Métropole pour atteindre le référent de 10% de logements «sociaux» étudiants, il se pose la question des niveaux de loyers de l offre de logement à construire. En effet, les réhabilitations successives des logements CROUS ont entraîné une revalorisation importante des niveaux de redevance. L enjeu pour l agglomération est donc le développement d un parc de logement étudiant à loyer maîtrisé Une offre dédiée aux jeunes actifs qui ne répond qu en partie aux difficultés d accès au parc ordinaire Le démarrage dans la vie active, qui se traduit parfois par une période d instabilité notamment professionnelle et financière, ne permet souvent pas de satisfaire aux garanties souhaitées dans le parc locatif privé. Il existe ainsi une offre de logement dédié s adressant à la population active jeune en début de parcours professionnel: o 987 logements en foyers de jeunes travailleurs qui s adressent aux jeunes actifs de 15 à 30 ans, dont des étudiants (maximum 20% des effectifs). Plusieurs projets en cours vont permettre d augmenter l offre (projet de résidence avec le CIFAM). Selon certains acteurs, cette offre souffrirait encore : une image négative, des niveaux de redevance qui restent bien souvent trop élevés, une offre récemment mise sur le marché qui peine à trouver sa clientèle, en raison vraisemblablement de la crise économique qui touche en premier lieu les jeunes, les besoins sur ce créneau devront faire l objet d une évaluation permanente avec l ensemble des acteurs pour mieux répondre à la demande. Nantes Métropole Diagnostic PLH juin 2010 page 74

75 o o 136 logements sociaux à destination des actifs et notamment des jeunes actifs (Résid étape). L ouverture fin 2009 de la résidence Résid étape au cœur de l île de Nantes a permis d accroître l offre à destination des jeunes actifs en mobilité, même si les jeunes ne constituent pas l ensemble de la cible. 830 places en internat des CFA pour les apprentis. Cette offre a l inconvénient, comme dans les internats de lycées, d être pour partie fermée le week-end et de proposer des chambres collectives, qui à mesure que le jeune prend de l âge peuvent ne plus correspondre à ses envies d autonomie. Elle reste par contre souvent abordable et correspond selon les acteurs aux besoins des apprentis les plus jeunes, ces derniers bénéficiant avec l Internat d un encadrement qui rassure les parents. Certains taux d occupation sont très faibles (internat du CFA des métiers du bâtiment de Saint-Herblain : 50%) et la mutualisation des moyens d hébergement est peu utilisée et dépend avant tout de la proximité géographique des structures. Les besoins des apprentis sont difficiles à satisfaire compte tenu du format de leur formation, notamment quand il n existe pas d hébergement à proximité de leur établissement. Certains établissements mettent en place des listes d hébergement qu ils diffusent à leurs apprentis. D autres ont mis en place des partenariats avec les FJT, l auberge de jeunesse, les mobil-home du camping, des hôtels ou des résidences de services (aux loyers très élevés). Il existe un important réseau de résidences de services qui proposent un hébergement de courte durée pour des loyers compris entre 380 et 560 par mois (voire supérieurs à 600 /mois). Les acteurs de la formation constatent que certains jeunes font le choix d un hébergement hôtelier (hôtel sans étoile) pour leur semaine de formation (100 la semaine par jeune en partageant une chambre à plusieurs par exemple). Nantes Métropole Diagnostic PLH juin 2010 page 75

76 Peu d offre dédiée aux jeunes en difficultés économiques et sociales Les besoins en logements des jeunes en difficultés économiques et sociales sont variés et ils nécessitent généralement un accompagnement des jeunes à habiter leur logement. 190 logements gérés par les FJT («passerelles» et «cap logement») et 44 chambres en centre hébergement et de réinsertion sociale peuvent répondre à leur besoins. Les structures d hébergement traditionnelles à destination des personnes à faibles ressources (496 places en foyer d hébergement, et 6050 places CRS) peuvent également accueillir la population jeune en difficultés, mais elles ne dispensent pas d accompagnement social spécifique lié à la situation «jeune». Notons que deux associations sur Nantes Métropole proposent une offre de logement spécifique intergénérationnelle à destination notamment des jeunes adultes en créant des binômes entre des jeunes (ou moins jeunes) et des personnes âgées en perte d autonomie (qui peuvent être propriétaires de leurs logements ou locataires). En 2009, 103 binômes ont été constitués et la moyenne d âge des jeunes du dispositif de l association Le temps pour toi est de ans. L offre dédiée aux jeunes en difficultés est néanmoins faible et un enjeu important réside ainsi dans le développement d une offre spécifique Un habitat à adapter dans sa conception, sa localisation, sa gestion et ses services Les évolutions des situations des jeunes, de leurs demandes, des normes de confort et d'intimité conduisent les gestionnaires de logement de jeunes, les concepteurs de logement temporaires à chercher des réponses plus adaptées en termes d'espaces privés, de localisation dans l'espace urbain, de gestion locative et de services. Les modèles de la chambre en résidence universitaire et en foyer de jeunes travailleur se sont modifiés et diversifiés. Un habitat à adapter aux cycles et modes de vie Une volonté d intégrer l habitat collectif dans la ville Une adaptation de la gestion locative à la diversité des temporalités des jeunes La gamme des services intégrés : un critère de la qualité de l'offre Nantes Métropole Diagnostic PLH juin 2010 page 76

77 Les lignes de force du diagnostic volet logement des jeunes CONSTATS POINTS D APPUI POINTS DE FRAGILITE Une stabilisation du nombre de jeune de 15 à 29 ans sur Nantes Métropole Des modes de cohabitation qui évoluent avec l âge Des jeunes dont les profils peuvent évoluer rapidement Quel que soit leur statut, Des jeunes résidant majoritairement dans le parc privé Renforcement de l attraction sur les ans et du poids de la Ville de Nantes Des modes de cohabitation diversifiés Un grand nombre de jeunes autonomes Des publics biens identifiés : jeunes étudiants ou en formation et jeunes actifs avec ou sans emploi. Une offre importante de logements locatifs privés Un départ massif des ans. Une difficulté plus importante pour les jeunes de la périphérie à accéder à un logement autonome Une porosité des catégories de jeunes, accentuée par une mobilité accrue Une offre aux loyers élevés, pas toujours meublée Une offre dédiée importante, mais qui n est pas toujours lisible Une progression importante de l offre dédiée, notamment pour les étudiants et jeunes travailleurs. Une demande et des besoins qui évoluent vers plus de mobilité et de fluidité. Une structuration insuffisante de l information et de la coordination sur le logement des jeunes Des acteurs dynamiques en interrelation et des projets en cours Un système d acteurs complexe et vaste, compte tenu de la diversité des publics Une marchandisation accrue Une régulation publique ponctuelle faute d objectif global affiché et partagé Nantes Métropole Diagnostic PLH juin 2010 page 77

78 4.2- DES MENAGES PRECAIRES QUI RENCONTRENT DES DIFFICULTES DE LOGEMENT ACCRUES L agglomération nantaise se caractérise par une forte attractivité, laquelle se traduit par une croissance continue du nombre de ménages, générant une pression continue sur la demande de logements du territoire et les prix du marché locatif privé, avec une forte progression de la part des dépenses liées au logement. Dans ce contexte, on assiste à une double évolution, à distinguer selon les territoires de l agglomération : - Un élargissement des difficultés de logement à un plus grand nombre de personnes, dont les classes moyennes, - Un renforcement des problématiques pour les personnes les plus en difficulté : les ménages les plus pauvres, les ménages avec des modes de vie atypiques et/ou victimes de discrimination (gens du voyage ), grandes familles Une augmentation des ménages précaires qui rencontrent de plus en plus de difficultés de logement L étude thématique sur le logement des personnes défavorisées, menée dans le cadre de l élaboration du PLH de Nantes Métropole, souligne l augmentation du nombre de ménages en situation de précarité. Entre 2003 et 2006, le nombre de bénéficiaires de minima sociaux a augmenté sur le territoire : +9,7% de bénéficiaires du Revenus Minimum d Insertion, +7.7% de l Allocation de Parent Isolés, et +5,7% de l Allocation d Adulte Handicapé. De même, entre 2006 et 2008, la Caisse d Allocations Familiales a observé une augmentation de 10% des ménages en dessous du seuil de bas revenus. BENEFICIAIRES DE MINIMA SOCIAUX NANTES METROPOLE DONNEES 2006 Nombre Taux de couverture Loire- Atlantique France Bénéficiaires du RMI Bénéficiaires de l API Bénéficiaires de l AAH Evolution Loire- Atlantique France ,7% des ménages 3,5% 4,7% +9,7% +13,1% +19,6% ,1% des familles monoparentales 1,3% des personnes de 16 ans et plus 11,4% 12,1% +7,7% 10,7% +11,2% 1,4% 1,6% +5,7% +6,3% +7,1% Source : Etude thématique sur le logement des personnes défavorisées ville et habitat Nantes Métropole Diagnostic PLH juin 2010 page 78

79 On compte ainsi aujourd hui sur le territoire de Nantes Métropole près de ménages vivant sous le seuil de bas revenus. Les ménages en dessous du seuil de bas revenus regroupent la quasi totalité des bénéficiaires de minima sociaux, ainsi que les demandeurs d emploi faiblement indemnisés et les personnes travaillant à temps partiel, etc. En 2006, le seuil de bas revenus était de 739 mensuels par unité de consommation. Les difficultés de logement des personnes défavorisées résultent en premier lieu de la précarité financière. Certains ménages défavorisés trouvent cependant des solutions de logement adaptées (au sein du parc social notamment). Sur la période récente, les difficultés de logement des ménages défavorisés ont été accentuées par: L attractivité nantaise qui engendre une forte pression sur le marché du logement. Ce phénomène s est renforcé par les effets de la crise immobilière avec une pression accrue sur le locatif du fait de la baisse de la production neuve, Le décalage grandissant entre les ressources d une partie de la population et les charges de logement (loyer, énergie ), Le déficit persistant de logements sociaux et un déséquilibre territorial (près de logements manquants au titre de la loi SRU). Ainsi en 2008, ménages ont bénéficié d une aide directe pour l accès ou le maintien dans le logement. Le bilan du FSL (Fonds de Solidarité Logement) montre une augmentation du nombre de dossiers entre 2007 et 2008 (+444 dossiers). Nb dossiers en 2007 Nb dossiers en 2008 Montant des aides 2008 Montant moyen des aides Accès Maintien Energie Eau Téléphone Source : Bilan FSL De même, on observe une augmentation des expulsions entre 2006 et 2008 sur l arrondissement de Nantes, notamment de l intervention effective du concours de la force publique. L évaluation du fichier commune de la demande identifie ainsi ménages relevant potentiellement du public prioritaire DALO (dépourvus de logement, logés dans des locaux sur occupés ou indécents et ayant u moins un enfant mineur ou handicapé, menacés d expulsion, Nantes Métropole Diagnostic PLH juin 2010 page 79

80 hébergés ou logés temporairement dans un établissement ou un logement de transition, logés dans des locaux impropres à l habitation ou insalubres ou dangereux) recours ont été déposés en Loire Atlantique au 31 août 2009 (95% provient de l agglomération nantaise), plaçant ainsi le département parmi les territoires les plus tendus de France Un accès au parc social difficile On assiste depuis quelques années à un durcissement des conditions d accès au parc social, tant à Nantes que pour l ensemble du territoire de Nantes Métropole : le nombre de demandes satisfaites reste stable alors que la demande est en nette augmentation. Les ménages à revenus modestes et très modestes représentent 60% de la demande : demandeurs avec des ressources < 20% des plafonds, soit 16% de l ensemble des demandeurs demandeurs avec des ressources entre 20 et 59% des plafonds, soit 44% de l ensemble des demandeurs Ensemble des demandeurs ressources < 20% des plafonds ressources entre 20 et 59% des plafonds demandes en cours demandes satisfaites demandes en cours demandes satisfaites demandes en cours demandes satisfaites < 6 mois % % % % % % 6-11, % % % % % % 12-23, % % % % % % > 24 mois % % % % % % La satisfaction de cette demande a tendance à se faire dans de moindres proportions que pour l ensemble des demandeurs (sauf pour les tranches de revenus les plus faibles), avec des délais d attente plus longs : plus les revenus sont faibles, plus la part de demandes satisfaites avec délai long est importante. Source : Etude thématique sur le logement des personnes défavorisées ville et habitat Un parc «social de fait» important mais non adapté Une part importante des ménages à faibles ressources (< 60 % des plafonds HLM) 37,3% - et à très faible ressource (< 40% des plafonds HLM) 43,7% - sont logées dans le parc public. Cependant, si le parc HLM a un rôle d accueil important pour les plus démunis, le poids des ménages à faibles (32,1%) et très faibles ressources (35,3%) logeant dans le parc privé, souligne la présence d un parc social de fait important (32.1% et 35.3%). Ce parc «social de fait» est souvent de mauvaise qualité et/ou pratique des niveaux de loyers relativement élevés ce qui fragilise la situation de ces ménages ainsi logés. Ainsi, les données de la Caf soulignent une différence importante de taux d effort pour le logement entre parc privé et public. En Nantes Métropole Diagnostic PLH juin 2010 page 80

81 effet, avant tout versement d aide, 83% des allocataires du parc privé ont un taux d effort supérieur à 50% (et 21% un taux supérieur à 100%), alors que dans le parc public ils ne sont que 46% à avoir un taux d effort supérieur à 50%. Avec un «reste à vivre» considérablement réduit, il est parfois difficile de faire face aux charges et aux loyers. On observe ainsi que la majorité des expulsions a lieu dans le parc privé (54%). Par ailleurs, le diagnostic préalable au PLH réalisé par l AURAN fait apparaître que sur les logements privés potentiellement indigne, 60% était occupés par des locataires privés Une mobilisation des logements locatifs très sociaux en cours dans le parc public Dans le parc public neuf, seuls les logements financés en PLA-I sont réellement accessibles aux ménages les plus précaires. Pour répondre à leurs besoins en logements, l agglomération nantaise a financé 95 logements PLAI en 2005, 58 en 2006, 222 en 2007, 230 en 2008 et 283 en Néanmoins, sur la période du précédent PLH, le financement de logements très sociaux a représenté 10% de la production totale alors que les ménages aux revenus < 60% des plafonds HLM représentent 60% de la demande sociale Une mobilisation du parc privé qui reste difficile Dans le parc privé, le développement d une offre à loyer adapté aux ménages précaires est encouragé par les règles de l'anah et par la mise en place de dispositifs d amélioration de l habitat. On observe néanmoins des difficultés de mobilisation du parc privé. En effet, le conventionnement ANAH se concentre sur la ville centre, mais il est relativement faible depuis plusieurs années notamment hors Opérations Programmées d Amélioration de l Habitat (30 logements locatifs conventionnés en 2008, dont 27 en OPAH). Les bilans de l'opah Renouvellement Urbain Chantenay rue de la Montagne ( ) et de l'opah Decré Bouffay ( ) sont positifs même si le nombre de logements conventionnés mériterait d être augmenté. L OPAH Chantenay, un an avant son achèvement a réalisé 58% des objectifs de logements conventionnés (prévisionnel de 70% à la fin de l'opération, soit 70 logements conventionnés) et l OPAH Decré Bouffay a réalisé 30% du prévisionnel après un an de mise en œuvre. D'autres OPAH sont envisagées à l'échelle de la ville de Nantes et par d'autres communes de l'agglomération (Rezé.). Au-delà de l adaptation des loyers aux ménages précaires, il s agit également d améliorer les logements privés vétustes habités par des ménages modestes. L'enjeu se situe au niveau de l'accompagnement des locataires et des propriétaires occupants en difficulté. En dehors des OPAH, il n'y a pas encore de dispositifs publics de lutte contre l'habitat indigne (une MOUS habitat indigne était prévue au PDALPD). Il existe tout de même une convention entre la CAF et le CDH pour le financement de "diagnostic décence" dans le parc locatif privé pouvant amener à la suspension du tiers payant et ainsi permettre au CDH de démarrer un travail auprès du bailleur. Nantes Métropole Diagnostic PLH juin 2010 page 81

82 4.3- UN MANQUE DE FLUIDITE DANS LES PARCOURS EN STRUCTURES D HEBERGEMENT, DE RESIDENCES SOCIALES ET DE MAISONS RELAIS Une offre en hébergement satisfaisant les obligations quantitatives de la loi MOLLE mais qui ne répond pas pleinement aux besoins identifiés Les obligations en matière d hébergement. L'article L du Code de l'action sociale et des familles (CASF) - introduit par l'article 69 de la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (loi Molle) «La capacité à atteindre est au minimum d une place d hébergement par tranche de 2000 habitants pour les communes membres d un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre dont la population est supérieure à habitants ainsi que pour les communes dont la population est au moins égale à 3500 habitants et qui sont comprises, au sens du recensement général de la population, dans une agglomération de plus de habitants comprenant au moins une commune de plus de habitants. Cette capacité est portée à une place par tranche de 1000 habitants dans les communes visées à la phrase précédente et comprises, au sens du recensement général de la population, dans une agglomération de plus de habitants». Nantes Métropole compte habitants les obligations sont d une place pour 1000 habitants pour les 20 communes de plus de habitants (Brains, Mauves-sur-Loire, Saint-Aignan-de-GrandLieu et Saint-Léger les Vignes) ne sont pas concernées). Soit 558 places théoriquement nécessaires sur l agglomération. Les places à prendre en compte : - les places en CHRS et assimilés, - les places dans les centres d accueil pour demandeurs d asile (CADA), - les places en résidences hôtelières à vocation sociale (RHVS), - les places dans des structures d hébergement de sans-abri faisant l objet d une convention avec l Etat ou une collectivité locale à l exception de celles conventionnées au titre de l allocation logement temporaire (ALT), - les logements conventionnés avec l ANAH à loyer intermédiaire ou à loyer social et très social affectés à l hébergement des personnes physiques dont la situation nécessite une solution locative de transition, ainsi qu aux personnes physiques éprouvant des difficultés particulières. Nantes Métropole Diagnostic PLH juin 2010 page 82

83 Sont identifiés sur Nantes Métropole près de 650 places en CHRS (75% en logement éclaté) Diffus), 255 places en CADA et 48 places en foyer d hébergement d urgence (cf. carte ci-dessous). Pour autant le mode de décompte de ces places en cours par les services de l Etat, reste à valider pour connaître précisément le taux de places d hébergement A l image des obligations SRU, un prélèvement en cas de non-respect des obligations est prévu à compter du 1er janvier Certaines communes sont exonérées du prélèvement et notamment les communes membres d une intercommunalité compétente en matière de programme local de l habitat, lorsque la somme des places d hébergement situées sur le territoire de l EPCI est égale ou supérieure à la somme des capacités à atteindre de ces communes. Toutefois, une meilleure répartition territoriale des places d hébergement en foyer pourra être recherchée. Nantes Métropole Diagnostic PLH juin 2010 page 83

84 Une offre complétée par des logements adaptés L offre existante se compose de : places en résidences sociales (162 au sein de la Résidence Soleil et 650 logements ADOMA). Les résidences sociales sont des établissements offrant des logements meublés, conventionnés à l APL, dont la vocation est de préparer la sortie des résidents vers un logement ordinaire. S y ajoutent les résidences sociales pour jeunes travailleurs (type FJT) places en maisons relais. Les maisons relais accueillent sans limitation de durée des personnes aux faibles niveaux de ressources dans une situation d'isolement ou d'exclusion lourde et dont l'accès à un logement autonome est difficile à court terme places en Centres d Hébergement et de Réinsertion Sociale (CHRS), à 75 % en logements éclatés. Les CHRS sont des établissements destinés à prendre en charge des personnes ou des familles sans ressource et en grande difficulté avec pour objectif de les aider à acquérir ou à renouveler leur autonomie personnelle et sociale. Les places en CHRS se répartissent entre insertion, urgence et stabilisation. Des places sont également affectées à l urgence dans le cadre du plan hivernal et des orientations prioritaires du Des besoins non couverts Malgré une offre qui respecte les obligations légales, la répartition territoriale sur l agglomération (concentration sur la ville-centre) ainsi que l occupation (parfois non adaptée) montrent que l offre existante ne permet pas de répondre pleinement aux besoins. Nantes Métropole Diagnostic PLH juin 2010 page 84

85 - Les structures d hébergement, de résidences sociales et de maisons relais sont confrontées à un déficit de l offre en logement autonome (en structure comme en logement ordinaire) par rapport à la demande. Les acteurs soulignent ainsi l importance dans les résidences sociales d un public en capacité d accéder à un logement autonome, ainsi que de personnes qui relèvent plus du CHRS. De même, l enquête SOLEN du 09/06/08 souligne que 48% des situations en hébergement d urgence et 28% des situations en hébergement d insertion, - En urgence, les solutions adaptées seraient pour 50% un logement autonome avec accompagnement social, pour 22% en hébergement d insertion, pour 11% un logement autonome, pour 11% un établissement pour handicapés et pour 6% un centre maternel. - En insertion, 41% relèveraient d un logement autonome, 35% d un logement avec accompagnement social, les 24% restant se répartissant équitablement entre les autres solutions. Par ailleurs, des besoins non couverts pour certains publics sont mis en avant par les différents partenaires : - Les jeunes en rupture parfois avec des chiens (refus de règles strictes dans les structures d'accueil d'urgence), - Les SDF vieillissants avec de nombreuses années de rue et des parcours entre hébergement d'urgence et d'insertion (avec souvent des problématiques importantes de santé et de dépendance). Une cinquantaine de personnes serait concernée, - Les Roms en campement sauvage, - Les familles avec des besoins de logements temporaires, - De même des besoins en maisons relais sont identifiés sur l agglomération. L évaluation des besoins sur le territoire de Nantes Métropole sera à préciser au regard des préconisations du Plan Départemental d Accueil, d Hébergement et d Insertion (PDAHI) en cours de révision par les services de l Etat Un enjeu de coordination entre les acteurs L étude sur le logement des personnes défavorisées souligne un manque de coordination entre les acteurs et les politiques menées, ce qui engendre des difficultés de développement d'une offre coordonnée et cohérente : o Les actions mises en œuvre pour améliorer l accessibilité au parc privé des personnes défavorisées (niveau de loyer, solvabilité des ménages et sécurisation des bailleurs) et pour repérer ou traiter l habitat indigne manquent souvent de synergie. Les actions possibles Nantes Métropole Diagnostic PLH juin 2010 page 85

86 sont notamment partagées entre les compétences de la ville de Nantes, par exemple, qui intervient sur l'habitat insalubre et des communes plus petites qui dépendent de l'intervention des services de la DDASS. Or, les OPAH ont permis de démontrer l'importance d'un travail partenarial poussé entre les différents acteurs du développement urbain et de la lutte contre l'habitat indigne (service d'hygiène, opérateurs, travailleurs sociaux, etc.). o o o o Les projets de structures d hébergement aboutissent souvent en fonction d'opportunités foncières ou de volontés politiques locales sans recherche de cohérence avec l offre globale de l agglomération. Pour certains partenaires, l agglomération pourrait jouer un rôle de lieu de réflexion, d échanges d informations et de coordination autour de l offre afin de garantir le développement d une offre cohérente. La mise en œuvre du Schéma Départemental de l Accueil, de l Hébergement et de l Insertion (SDAHI) appelle aujourd hui une nouvelle forme de coordination dans le montage des projets (en investissement et en fonctionnement) avec d une part la délégation des aides à la pierre à Nantes Métropole, et d autre part l ouverture des financements PLAI aux structures d hébergement. La mise en œuvre des actions du Plan Départemental pour le Logement des Personnes Défavorisées (PDALPD) de Loire-Atlantique, traduit également le manque de coordination des acteurs et mutualisation des moyens. Les comités de pilotage et comités techniques du Plan se réunissent une ou deux fois par an, mais le PDALPD en tant que tel ne connaît pas d animation dans l intervalle, si bien que sa plus-value apparaît tout à fait limitée. Dans ce contexte, l articulation du PDALPD avec le PLH de Nantes Métropole constitue un enjeu et la révision concomitante de ces document se présenté comme une opportunité pour y travailler. La question de l instruction des demandes DALO pose plus globalement l enjeu de l articulation avec les outils du PDALPD, en amont et en aval de la commission DALO, dans la connaissance fine des situations et des parcours et dans la mobilisation des outils adéquats. Or on assiste aujourd hui à une juxtaposition des logiques, où le DALO n est pas véritablement positionné comme un dernier recours quand les outils existants ont été mobilisés mais plutôt comme une nouvelle filière d accès au logement social. La mise en œuvre du DALO avec la remobilisation du contingent préfectoral (25% des attributions avec droit de suite) à côté des autres contingents (communaux, 1%) pose un certain nombre de questionnements notamment chez les bailleurs sociaux (équilibres de peuplement, gestions des demandes de mutations ) et met en lumière un manque d harmonisation dans les pratiques d attribution à l échelle communautaire. Un enjeu fondamental pour le PLH, renforcé par la loi DALO, apparaît ainsi dans la nécessaire articulation des aides à la pierre et des aides à la personne pour permettre une meilleure efficacité des actions dans le domaine du logement des personnes défavorisées, et ainsi implique un rôle actif de Nantes Métropole, notamment dans l élaboration du nouveau PDALPD. 5 Le SDAHI présente l évolution du secteur de l accueil et de l hébergement d urgence, de stabilisation et d insertion sur la période et fait des propositions d actions à mettre en œuvre pendant la période à venir. Il s applique aux «établissements ou services comportant ou non un hébergement, assurant l accueil, notamment dans les situations d urgence, le soutien ou l accompagnement social, l adaptation à la vie active ou l insertion sociale et professionnelle des personnes ou des familles en difficulté ou en situation de détresse». Nantes Métropole Diagnostic PLH juin 2010 page 86

87 4.4- DES BESOINS IMPORTANTS D ADAPTATION DE L OFFRE DE LOGEMENTS A LA POPULATION AGEE ET AUX PERSONNES HANDICAPEES Une population vieillissante importante et aux revenus inégaux Comme rappelé en début de diagnostic, la population âgée de plus de 60 ans augmente fortement et devrait voir son poids progresser : 18% en 2006, 23% en 2020 et 26% en Mais au delà du nombre c est la diversité des comportements qu il faut prendre en compte pour mieux appréhender les besoins, comportements impactés principalement par l âge, le niveau de dépendance et les revenus. Revenus des ménages fiscaux par UC en 2005 Les revenus des ménages âgés sont relativement proches de ceux de l ensemble des ménages : les 60 à 74 ans ont ainsi des revenus médians légèrement plus élevés que ceux de l ensemble des ménages (1 569 de revenus médians/uc en 2005 contre pour l ensemble des ménages), alors que les plus de 75 ans ont des revenus légèrement inférieurs (1 402 /UC pour les plus de 75 ans). Source : DGI Néanmoins on observe qu une part de la population âgée bénéficie de revenus très modestes voire précaires : 11% des ménages dont le chef de famille a plus de 60 ans vivent sous le seuil de pauvreté (633 /mois/uc 6 ). Beaucoup vivent dans le parc public, mais une part importante est propriétaire de son logement. 6 Les revenus par unité de consommation sont quasiment équivalents à un adulte Nantes Métropole Diagnostic PLH juin 2010 page 87