Préambule et définitions

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1 Prévention et traitement de l habitat indigne en Charente-Maritime Préambule et définitions Guide pratique à l usage des Maires Fiche 1 Introduction En Charente Maritime, le nombre de logements potentiellement «indignes» est évalué à logements, soit 11,5% des résidences principales du parc privé (sources ANAH 2003), chiffre supérieur à celui estimé à l'échelon national et même régional. C est pourquoi le Plan Départemental d Action pour le Logement des Personnes Défavorisées (PDALPD) de la Charente Maritime a fait, de la lutte contre l habitat dégradé, une de ses priorités. Une personne passe, en moyenne, 50% de son temps dans son logement, c est dire si la qualité de l habitat préserve sa santé. Cette qualité est, en outre, un facteur d intégration sociale certain. Il est donc très important d être particulièrement vigilant dans la prévention et la lutte contre l habitat indigne car les risques pour la santé ou la sécurité peuvent être nombreux. De nombreux facteurs sont déterminants : Stabilité des structures, murs, toitures, planchers... Etanchéité aux intempéries Ventilation dans l ensemble du logement Eclairement naturel et ouvrant pour chaque pièce principale Chauffage suffisant et homogène Isolation thermique et acoustique Alimentation en eau potable Système d évacuation réglementaire des eaux usées et vannes Entretien général régulier : évacuation des déchets, entretien des installations à combustion, installation électrique en bon état L ensemble des partenaires travaillant dans le domaine de l habitat, et notamment les collectivités locales, sont régulièrement confrontés à des situations de locataires ou de propriétaires occupants totalement démunis face aux difficultés qu ils rencontrent. Il est donc apparu nécessaire de clarifier, dans un guide à destination des élus, les domaines de compétence de chacun des partenaires et de rappeler les dispositifs mobilisables et ce, pour une plus grande efficacité dans la lutte contre l habitat indigne.

2 Quelques définitions Dans le langage commun, l utilisation du terme «logement insalubre» correspond à la volonté d évoquer un logement en mauvais état. Or si l on s en tient strictement à la notion juridique de l insalubrité, les logements reconnus insalubres ne représentent qu une faible part des logements dégradés. Pour mieux traduire les différents aspects de l habitat dégradé, le concept «d habitat indigne» est apparu en Habitat indigne : La notion d habitat indigne recouvre l ensemble des situations d habitat qui sont un déni au droit au logement et portent atteinte à la dignité humaine ; c est un concept politique et non juridique. Cette notion recouvre les logements, immeubles et locaux insalubres, locaux où le plomb est accessible (risque de saturnisme), immeubles menaçant ruine, hôtels meublés dangereux, habitats précaires, et dont la suppression ou la réhabilitation relève des pouvoirs de police administrative exercés par les maires et les préfets. Logement insalubre : Logement ayant fait l objet d un arrêté préfectoral d insalubrité pris en application du Code de la Santé Publique. Compétence du Préfet (cf. Fiche 5) Logement présentant des manquements à l hygiène et à la salubrité : Logement ne répondant pas aux dispositions du règlement sanitaire départemental pris en application du Code de la Santé Publique. Compétence du Maire (cf. Fiche 3) Autres qualifications d habitat : Logement non décent : Logement qui ne répond pas aux caractéristiques du logement décent. Relève du droit privé (décret n du 30 janvier 2002) (cf. Fiche 6) Logement vétuste voire dégradé : Logement ancien, ne répondant plus aux normes actuelles (sécurité et hygiène), et susceptible de présenter des dégradations. Droit privé En cas de risque pour les occupants et/ou pour la voie publique. Compétence du Maire (cf. Fiche 4) Logement inconfortable : Au sens de l INSEE, logement qui ne dispose pas des équipements de confort minimum (salle d eau, toilettes, chauffage ) Relève du droit privé (décret n du 6 mars 1987) imprimeur imaginatif Septembre 2008

3 Prévention et traitement de l habitat indigne en Charente-Maritime Guide pratique à l usage des Maires Procédures du Code de la Santé Publique (Police du Préfet) Fiche 5 La déclaration d'insalubrité (Police du Préfet) Si l'état d'un bâtiment d'habitation constitue un danger pour la santé des occupants ou des voisins et que le propriétaire, alerté par les occupants et par les services compétents (mairie, DDASS) ne prend aucune mesure pour y remédier, il peut être déclaré insalubre en application des articles L et suivants du Code de la Santé Publique. SAISINE OU AUTO-SAISINE DE LA DDASS (OU DU SCHS) Appréciation de l'insalubrité après visite des lieux Insalubrité avérée Rapport DDASS (ou SCHS) transmis au Préfet Avis du CODERST Arrêté préfectoral Insalubrité non avérée Procédure RSD Retour Maire Remédiable : Irrémédiable* : Prescriptions de travaux dans un délai fixé Pas de prescriptions de travaux par l'administration mais possibilité de travaux par le propriétaire Interdiction temporaire d'habiter éventuelle Interdiction d'habiter jusqu'à la mainlevée de l'insalubrité Suspension des aides au logement Suppression des aides au logement Relogement ou hébergement temporaire des occupants par le propriétaire Relogement ou hébergement des occupants par le propriétaire En cas de carence du propriétaire, la collectivité assure l'hébergement en collaboration, si besoin est, avec les services départementaux, les travailleurs sociaux, et ce, aux frais du propriétaire. *Irrémédiable au sens où il n'existe aucun moyen technique de mettre fin à l'insalubrité constatée, ou lorsque les travaux nécessaires à sa résorption s'avèrent plus coûteux que la reconstruction. Si insalubrité remédiable avec prescriptions de travaux par l'administration : Deux cas peuvent se présenter : 1. Le propriétaire effectue les travaux Arrêté préfectoral de sortie d'insalubrité 2. Le propriétaire ne donne pas suite à la demande de travaux : Exécution d'office à l'initiative du Maire ou du Préfet Hypothèque légale sur l'immeuble

4 Le Saturnisme infantile : réglementation et procédure (Police du Préfet) (articles L à L du Code de la Santé Publique) Une exposition au plomb est un facteur aggravant dans le cadre du traitement d'un dossier de déclaration d'insalubrité d un logement. Mais ce risque conduit également à une procédure spécifique imposant des travaux au propriétaire dès lors qu'un jeune enfant se trouve exposé au risque lié au plomb. Tout signalement d une situation d intoxication chez un enfant (saturnisme infantile) par un médecin, ou toute situation d'exposition au plomb en présence d'enfant mineur portée à la connaissance du Préfet, conduit à la mise en œuvre de mesures d urgence visant à supprimer l exposition au plomb responsable de l intoxication. Généralement ces situations d exposition résultent de la présence de peintures anciennes contenant du plomb (céruse) et dont l état de dégradation conduit à la dispersion dans le logement de poussières ou d'écailles susceptibles d être ingérées par l enfant (voir la Fiche 2 «Risques pour la santé»). La réglementation prévoit que le Préfet (DDASS) saisi d'un signalement relatif à un : cas de saturnisme déclaré (plombémie 100 microgrammes/l) risque d'exposition au plomb (peintures anciennes dégradées en présence d un enfant mineur) déclenche un dispositif en 5 étapes pour protéger le(s) enfant(s) et traiter les situations d'urgence : 1 ère étape : Signalement au Préfet (DDASS) par le médecin, l'occupant ou autres 2 ème étape : Diagnostic du risque et définition des travaux par un opérateur agréé Si peintures anciennes dégradées avec plomb accessible dépistage des enfants préconisé 3 ème étape : Mise en demeure par le Préfet 4 ème étape : Réalisation des travaux par le propriétaire ou par un professionnel (Réalisation des travaux d office par le Préfet en cas de non exécution) Hébergement temporaire éventuel 5 ème étape : Contrôle des travaux par un opérateur agréé Tribunal en cas de contentieux imprimeur imaginatif Septembre 2008

5 Prévention et traitement de l habitat indigne en Charente-Maritime Guide pratique à l usage des Maires L accompagnement social des occupants Fiche 7 Le Service Public Départemental d Action Sociale Le Conseil Général de la Charente-Maritime a organisé sa Direction de la Solidarité Départementale en 7 Délégations Territoriales d Action Sociale (DTAS) dont le périmètre est coordonné avec les territoires des Pays. Les travailleurs sociaux du Conseil Général sont à la disposition des habitants de la Charente-Maritime au siège de chacune des DTAS et dans 133 points d accueil de proximité où sont offerts : accueil, écoute, information, orientation, aide à l accès aux droits, soutien et accompagnement pour faire face aux difficultés rencontrées dans les domaines, administratif, éducatif, budgétaire, et aussi pour faire face aux problématiques d habitat, de santé et d insertion sociale et professionnelle.

6 Les Commissions Locales de l'habitat (CLH) Les Commissions Locales de l Habitat sont les instances déconcentrées de décision et de coordination du Plan Départemental d Action pour le Logement des Personnes Défavorisées de la Charente-Maritime. Elles regroupent en une seule instance le traitement des questions liées à l habitat au plus près des territoires que sont les Pays. Les territoires de La Rochelle et Ré font l objet d une seule instance ainsi que ceux de Royan et Marennes-Oléron. Elles sont au nombre de 7 et se réunissent mensuellement. Elles examinent les demandes d accompagnement social lié au logement, les demandes de médiation locative et certaines demandes d aide financière du Fonds de Solidarité pour le Logement. Elles s occupent aussi de l attribution de logements à loyer minoré conventionnés dans le parc privé et communal, de l attribution de logement d urgence et de toute situation individuelle ou plus générale posant difficulté en matière d habitat. Composition : Présidence : Etat (Sous-Préfets) Vice-Présidence : Département (Conseiller Général) Membres : Collectivités locales (élus et CCAS), Bailleurs publics présents sur le territoire, Bailleurs privés (UNPI), Organismes de sécurité sociale (CAF CMSA), Association oeuvrant dans le domaine du logement, Délégation territoriale d action sociale, EDF GDF. L'Accompagnement Social lié au Logement (ASLL) Les mesures d accompagnement social lié au logement constituent l une des formes d action du Fonds de Solidarité pour le Logement géré par le Conseil Général de la Charente-Maritime. Il s agit d une aide éducative ponctuelle, décidée par la Commission Locale de l Habitat et exercée par un travailleur social spécialisé pour : faciliter et négocier l accès à un logement ; permettre le maintien dans le logement par un soutien à la gestion du loyer et des charges ; favoriser l insertion du locataire dans le logement, le quartier, afin de garantir une bonne utilisation du logement, des équipements et permettre des relations satisfaisantes avec le propriétaire et le voisinage. Les demandes sont à formuler par les intéressés auprès de leur assistante sociale (cf. DTAS), du CCAS de leur commune ou de leur bailleur dans le parc public. Sont prioritaires, les personnes ou familles : sans aucun logement ou menacées d expulsion sans relogement logées dans des taudis ou des habitations insalubres, précaires ou de fortune menacées d expulsion confrontées à un cumul de difficultés imprimeur imaginatif Septembre 2008

7 Prévention et traitement de l habitat indigne en Charente-Maritime Guide pratique à l usage des Maires Aides et prestations de la CAF et de la MSA Fiche 8 La politique de la Caisse d Allocations Familliales (CAF) et de la Mutualité Sociale Agricole (MSA) de Charente-Maritime dans le domaine de l habitat est résumée de façon à favoriser l accès et le maintien des allocataires dans leur logement et à contribuer à l amélioration du cadre de vie et de l offre de logements décents. Les finalités se déclinent sous plusieurs engagements : 1. Premier engagement Aider les familles à revenus modestes à faire face aux charges du loyer par le versement des aides personnelles au logement. L Allocation de Logement à caractère Familial (ALF ) est une prestation dédiée aux familles ou l Allocation de Logement à caractère Social (ALS) est une prestation attribuée à la personne vivant seule. Ces aides sont calculées de façon à ce que le montant de l aide diminue avec le revenu par unité de consommation et tiennent compte de la composition familiale. Cette finalité familiale et sociale s exprime dans la forte progressivité des prestations en fonction de la taille du ménage. Pour en savoir plus : Informez vous sur le ou afin d imprimer les formulaires, faire une simulation de droits ou calculer une aide au logement. 2. Deuxième engagement Soutenir les familles concernées par une installation plus adaptée de leur logement afin de faciliter l'acquisition d'équipements de première nécessité sous forme de prêt. 3. Troisième engagement Contribuer à l amélioration de l habitat des familles dans le cadre du Prêt à l Amélioration de l Habitat (PAH). Ce prêt concerne les allocataires bénéficiaires d une prestation familiale en vue de réaliser certains travaux dans leur habitation principale. Renseignements auprès de nos points d accueils (cartes au verso). 4. Quatrième engagement : La lutte contre les logements non décents La loi Solidarité et Renouvellement Urbain identifie la CAF et la MSA en tant qu acteurs de la lutte contre le logement non décent. Elle prévoit que le logement doit répondre à certaines caractéristiques de décence pour être loué et pour ouvrir droit à l allocation logement : le logement ne doit pas avoir fait l objet d un arrêté d insalubrité ni de péril ; la toiture, les murs, les peintures les plafonds, les planchers, les installations électriques et de gaz ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; l éclairage et la ventilation doivent être suffisants et sans danger ; il doit y avoir au moins un coin cuisine avec un point d eau potable froide et chaude ; l installation sanitaire ; > s il s agit d un logement de plus d une pièce, l installation sanitaire doit être complète et intérieure au logement, avec douche ou baignoire et WC ; > si le logement ne comporte qu une seule pièce, il doit y avoir au moins des WC qui peuvent être extérieurs au logement ; le logement doit comporter une pièce principale ayant soit une surface d au moins 9m² pour 2,20m de hauteur, soit un volume habitable de 20 mètres cube. La CAF et la MSA de Charente Maritime mobilisent leurs moyens pour la mise en œuvre d une offre de service portant sur la décence du logement. Elles s entourent d un réseau de partenaires qui, après la phase de signalement, de diagnostic du logement et d orientation des ménages pourra proposer une réponse cohérente. Des propositions sont à l étude dans le cadre du Plan Départemental d Action pour le Logement des Personnes Défavorisées.

8 Contacts CAF Nos permanences, nos accueils Contacts MSA Nos agences santé famille retraite services imprimeur imaginatif Septembre 2008

9 Prévention et traitement de l habitat indigne en Charente-Maritime Guide pratique à l usage des Maires Rénovations du Parc Privé, Aides de l'anah Fiche 9 Bénéficiaires Propriétaires de logements locatifs construits depuis plus de 15 ans et s engageant à louer au moins 9 ans. Propriétaires occupants aux ressources modestes des logements construits depuis plus de 15 ans et s engageant à l occuper à titre de résidence principale pour 6 ans. Aides Logements locatifs Le montant des subventions varie de 15 % à 70 % en fonction des engagements souscrits par les propriétaires (ex. : loyer libre : 15 %, loyer "très" social : 70 %) et selon la nature des travaux (taux majoré pour les travaux remédiant à l insalubrité et pour les travaux liés au handicap). Propriétaires occupants Le montant des subventions varie selon le niveau de ressources des occupants et la nature des travaux : taux majoré pour les travaux remédiant à l insalubrité et pour les travaux liés au handicap : de 35 % à 70 % (priorité du programme d action départemental 2008). Conditions particulières Les travaux doivent être réalisés par des professionnels et sont soumis à une TVA à 5,5 %. Plan Départemental d'action pour le Logement des Personnes Défavorisées Concernant le Plan Départemental d Action pour le Logement des Personnes Défavorisées, le Département et l État se sont fixés deux objectifs : développer un parc locatif aux loyers plus accessibles ; permettre à des ménages à faibles ressources (RMI et minima sociaux) propriétaires de leur logement d entreprendre des travaux de première nécessité pour pouvoir s y maintenir. Dans ce cadre, le Département apporte des aides complémentaires à celles de l Anah.

10 Opération Programmée d'amélioration de l'habitat (OPAH) Programme d'intérêt Général (PIG) Opération Programmée d'amélioration de l'habitat Une OPAH est une action concertée entre l État, l Anah et une collectivité locale (commune ou EPCI). Elle a pour objet : La réhabilitation du parc immobilier privé afin d améliorer l offre de logements et en particulier les logements locatifs, notamment les logements à loyers maîtrisés. Une OPAH est précédée d une étude qui en définit la faisabilité, les cibles, les objectifs quantitatifs et qualitatifs à traiter et les moyens à mettre en oeuvre ; elle précise, en particulier, les moyens financiers. Elle fait l objet d une convention de 5 ans entre les partenaires précités. Programme d'intérêt Général (PIG) Un PIG est un programme d action arrêté par le préfet. Son champ d action est plus restreint que celui de l OPAH. Plusieurs PIG sont développés en Charente-Maritime dans le domaine des loyers maîtrisés. Dans le cadre d une OPAH ou d un PIG, la collectivité territoriale peut charger un opérateur de la mise en œuvre de l opération : prospection de logements diffusion de l information contacts avec les propriétaires études de faisabilité assistance au montage des dossiers Les opérateurs susceptibles d intervenir en Charente-Maritime : Les bureaux d études techniques ou les consultants en matière d habitat ou d urbanisme peuvent répondre aux appels d offre. Les règles de concurrence ne permettent pas de diffuser une liste qui ne serait pas exhaustive. imprimeur imaginatif Septembre 2008