Le regain d activité sur le marché locatif persiste

Le marché locatif de bureaux en Ile-de-France 3 ème trimestre 2010 Le regain d activité sur le marché locatif persiste Les marchés immobiliers semblent avoir profité de l amélioration de l économie française (+0,7% pour le PIB au 2 ème trimestre), soutenue par le rebond de la consommation des ménages, et par la hausse des exportations vers l Allemagne. Le redémarrage de l activité locative décelé dès le début d année se confirme, et s accentue même au fil des mois. Les volumes de bureaux commercialisés en Ile-de-France ont ainsi progressé en un an de 12% au 1 er trimestre, 23% au 2 ème trimestre et 28% au 3 ème trimestre. Le marché tertiaire des bureaux en Ile-de-France a connu un bon 3 ème trimestre. L orientation favorable retrouvée sur le plan transactionnel a permis d atteindre 1 614 400 m² placés à fin septembre. La reprise n a toutefois pas été égale sur tous les marchés. confirme une nouvelle fois sa position de leader sur le marché francilien en concentrant 45% des surfaces commercialisées au cours des neuf premiers mois de l année (contre 31% il y a un an). Centre Ouest (QCA inclus) tire ces bons résultats avec un m² sur quatre signé sur le secteur depuis le début de l année. Le regain d activité des grands utilisateurs, détecté dès le trimestre dernier, se poursuit. En effet, on comptabilise 7 transactions de plus de 5 000 m² à fin septembre contre 1 transaction à la même période en 2009. On pourra citer, par exemple, pour le 3 ème trimestre la signature de Sanofi-Aventis sur l immeuble du 54 rue La Boëtie ou encore la prise à bail du cabinet d avocats Allen & Overy sur l immeuble restructuré du 52, avenue Hoche.. Autre secteur remarquable, 18/19/20 qui, grâce à un très bon début d année, relève un niveau de demande placée trois fois plus élevé que l année dernière. En proche périphérie, le marché de La Défense, avec près de 115 000 m² placés, est en repli de 30% par rapport à l année dernière. Après un 1 er trimestre atone, La Défense comble petit à petit son retard. Les transactions d Ernst & Young sur la «Tour First» (33 500 m²) et de Technip sur l immeuble «Le Vinci», actées ce trimestre, ne permettent pas encore à La Défense d égaler le niveau de 2009, qui avait été marqué, rappelons-le, par d importantes transactions telles que Suez Environnement sur la «Tour Gan» (37 600 m²), ou Areva sur «Le Galilée» (32 200 m ²). Les autres marchés du Croisant Ouest et de 1 ère Couronne ont enregistré, dans l ensemble, des évolutions positives, notamment la 1 ère Couronne Nord dont le niveau de demande placée à plus que doublé en un an. Après une année 2009 timorée, les grands utilisateurs sont de retour sur le secteur. Dernières grandes implantations en date, toutes à Saint-Ouen : ISS Facility Services qui regroupe ses différentes antennes franciliennes sur plus de 10 000 m², L Oréal ou encore la Mairie de Saint-Ouen. Seuls les secteurs de la Boucle Nord et de la 1 ère Couronne Est sont en retrait à fin septembre : respectivement - 67% et -68%. Soulignons également, la bonne performance de 14/15 qui dépasse les 110 000 m² placés de bureaux à fin septembre (contre seulement 25 000 m² un an auparavant). Là encore le positionnement de grands utilisateurs depuis le début d année a permis le redressement du secteur. Au 3 ème trimestre, la Préfecture d Ile-de-France a loué 20 500 m² de bureaux dans l immeuble «Le Ponant» ( 15 ème ) afin d y regrouper ses effectifs issus de la fusion entre la préfecture de la région Ile-de-France et celle de

Pulse Marché locatif de bureaux en Ile-de-France 3 ème trimestre 2010 Page 2 Globalement, le marché des grands utilisateurs continue de se renforcer. Les grandes transactions ont ainsi contribué aux bonnes performances du marché locatif francilien. Depuis le début de l année, 55 transactions de plus de 5 000 m² ont été conclues pour un total de 594 000 m², ce qui représente 37% de la demande placée totale francilienne. Les surfaces intermédiaires comprises entre 1 000 et 5 000 m² demeurent une alternative solide aux grandes transactions. Elles représentent 31% des surfaces prises à bail depuis le début de l année. Qu est-ce qui motive les grandes entreprises à déménager? La rationalisation et la recherche d économies restent les principaux moteurs de ces mouvements. Les rapprochements ou les fusionsacquisitions sont aussi sources de regroupement d effectifs, et peuvent donc engendrer des déménagements. Concernant les autres indicateurs de marché, pas de changements majeurs. Le loyer prime facial dans le Quartier Central des Affaires se maintient à 750 /m². Un nouveau rapport de force semble s être installé. «En effet, sur le secteur, et plus particulièrement dans le Triangle d Or, comme nous l avions annoncé, la fenêtre de tir se referme par défaut d offres neuves disponibles. La compétition entre candidats pour un même immeuble a conduit certains propriétaires à durcir leur position pendant l été. Par conséquent, les mesures d accompagnement sont moins généreuses», commente Jacques Bagge, Directeur Agence France de Jones Lang LaSalle. Le loyer moyen de seconde main en Ile-de-France est, également, quasiment stable ce trimestre à 306 /m²/an. Les mesures d accompagnement accordées par les propriétaires pour ce type de biens se stabilisent mais perdurent encore, compte tenu du volume important d offres de seconde main disponibles sur le marché. Elles représentent en moyenne 18 à 20 % du loyer de présentation. Il convient de préciser que cette fourchette peut varier en fonction des caractéristiques intrinsèques de chaque marché, et de chaque immeuble. Côté offre, la vacance est à un palier. Le volume d offres disponibles sur le marché s établissait à fin septembre à 3,6 millions de m², soit un niveau, là encore, quasiment stable depuis quatre trimestres consécutifs. La répartition de cette offre demeure constante : la 2 ème Couronne concentre 35% de l offre immédiate fin septembre, le Croissant Ouest (La Défense incluse) 27%, 24% et la 1 ère Couronne 14%. Le taux de vacance reste stable à 7% ce trimestre. Au-delà du maintien global du niveau d offre en Ile-de-France, des disparités importantes subsistent toujours d un secteur à l autre. et La Défense affichent des taux de vacance identiques (5,2%) inférieurs à la moyenne francilienne. Le QCA a en revanche vu diminuer son taux de vacance, qui passe de 6,1% au 2 ème trimestre à 5,4% au 3 ème trimestre, attestant de l appétit toujours prégnant des grands utilisateurs pour le secteur. A contrario, la livraison de l opération neuve «Le Farman» dans le 15 ème arrondissement a fait grimper le taux de vacance de 14/15 à 6,7%. Dans le Croissant Ouest, l offre se résorbe petit à petit. Péri- Défense (18,9%) et la Boucle Nord (13,2%) peinent toujours, malgré des taux de vacance en légère baisse. La Boucle Sud a vu également son taux de vacance diminuer, et ce, malgré les livraisons ce trimestre de deux bâtiments : «Iléo» et «La Factory» à Boulogne-Billancourt. Il passe sous la barre des 8% ce qui s explique par les récentes transactions enregistrées sur le secteur. En 1 ère Couronne, la 1 ère Couronne Sud, qui a profité des dernières implantations du Crédit Agricole et de France Télécom à Montrouge, voit son taux de vacance également diminuer passant de 11,3% au 2 ème trimestre à 10,2% au 3 ème trimestre. Enfin, un dernier mot sur la 2 ème Couronne Sud où la livraison de l immeuble neuf «Oxygène Sud» à Chevilly-Larue a fait grimper le taux de vacance à 12,7%. Dans l ensemble, on a toujours un marché de l offre à deux vitesses avec d une part une offre neuve aisément commercialisable, qui trouve rapidement preneur, d autre part une offre de seconde main qui peine à s écouler. Bien souvent cette dernière ne répond pas aux critères de recherche des grands utilisateurs à savoir une bonne accessibilité (desserte), un environnement attractif, des locaux de très bonne qualité offrant un bon niveau de services et de prestations techniques, et répondant a minima aux normes françaises HQE.

Pulse Marché locatif de bureaux en Ile-de-France 3 ème trimestre 2010 Page 3 Perspectives En conclusion, le 3 ème trimestre s inscrit dans la continuité de ce qui a pu être observé le trimestre précédent. L activité immobilière s est plutôt bien porté ce qui atteste du redémarrage du marché. Sommes-nous pour autant sortis de la crise? Non pas encore. La fin des mesures de relance et les perspectives de hausse du chômage sont les principaux facteurs du ralentissement attendu d ici la fin de l année. Sur les marchés immobiliers, la demande des entreprises montre des signes encourageants de redressement ce qui nous laisse penser que la demande placée en Ile-de-France devrait atteindre 2 200 000 m² en 2010, soit un niveau prometteur comparé à 2009 qui avait atteint 1 870 000 m². Les recherches d économies et de rationalisation de surfaces devraient perdurer. Par ailleurs, les impacts du Grenelle 2 sur l immobilier tertiaire pourraient inciter certains locataires à déménager, ce qui devrait également soutenir la demande. En parallèle, la concrétisation de certaines grandes transactions pourrait conduire à la libération de plusieurs sites existants, bien souvent obsolètes, qui viendraient alors alourdir l offre disponible de seconde main, déjà conséquente sur le marché. Dans ce contexte, la croissance des loyers devrait rester faible. L écart entre les loyers neufs et les loyers de seconde main devrait se creuser. En effet, la baisse des loyers de seconde main devrait se poursuivre sur certains marchés, et les mesures d accompagnement consenties ne devraient pas fléchir. En revanche, pour les immeubles neufs de grand gabarit, extrêmement bien situés, les valeurs locatives devraient se maintenir. Dans un premier temps, les mesures d accompagnement octroyées par les propriétaires vont se réduire. Puis, dans un second temps, les valeurs locatives faciales pourraient être impactées pour les meilleurs produits. Qui plus est, les constructions neuves de bureaux s étant fortement ralenties, l offre future neuve certaine est particulièrement réduite, ce qui soulève le problème du renouvellement de l offre. A fin septembre, sur 1,1 million m² de projets mis en chantier, seuls 580 000 m² étaient encore disponibles à la location. Autrement dit un m² sur deux avait déjà été préloué. «La prise en compte de ces paramètres par les entreprises conduit naturellement à une augmentation des demandes pour des produits neufs livrables à deux ans,.les grands utilisateurs, étant de plus en plus conscients que la fenêtre de tir se referme pour eux, et voulant s assurer un certain choix et des conditions locatives plus favorables» souligne Jacques Bagge.

Pulse Marché locatif de bureaux en Ile-de-France 3 ème trimestre 2010 Page 4 Les indicateurs clés de marché au 3 ème trimestre 2010 (Sources : Immostat-IPD/Jones Lang LaSalle) Demande placée Evol. demande Taux de vacance Loyer prime Loyer moyen au Secteur Immostat Parc (m²) au 30 septembre placée Offre Immédiate (m²) immédiat ( /m²/an) 3T2010 ( /m²/an) 2010 (m²) (3T2010 / 3T2009) QCA 6 759 047 331 432 85% 363 000 5,4% 750 516 Centre Ouest hors QCA 1 796 709 69 945 37% 95 000 5,3% - 402 Total Centre Ouest 8 555 756 401 377 74% 458 000 5,4% 750 494 5/6/7 1 270 926 30 656-18% 51 000 4,0% 650 460 12/13 1 902 310 62 777 70% 114 000 6,0% 530 397 14/15 1 975 933 111 812 343% 133 000 6,7% 540 405 Total Sud 5 149 169 205 245 107% 298 000 5,8% 650 408 3/4/10/11 1 616 517 38 570 31% 66 000 4,1% 430 292 18/19/20 1 185 835 81 818 185% 33 000 2,8% 310 324* Total Nord Est 2 802 352 120 388 107% 99 000 3,5% 430 318 Total Intra Muros 16 507 277 727 010 87% 855 000 5,2% 750 433 La Défense 3 710 389 113 679-30% 193 000 5,2% 530 500 Boucle Nord 1 687 885 29 074-67% 223 000 13,2% 330 302 Péri Défense 1 590 167 95 891 21% 300 000 18,9% 390 256 Neuilly / Levallois 1 388 214 71 566 94% 70 000 5,0% 500 355 Boucle Sud 2 505 869 110 596 58% 197 000 7,9% 500 362 Total Croissant Ouest 7 172 135 307 127 54% 790 000 11,0% 500 320 1ère couronne Nord 2 256 960 104 659 125% 199 000 8,8% 320 222 1ère couronne Est 1 488 597 21 930-68% 127 000 8,5% 320 235 1ère couronne Sud 1 850 919 87 513 35% 189 000 10,2% 370 256 Total 1ère couronne 5 596 476 214 102 19% 515 000 9,2% 340 243 Pôle de Roissy 1 160 897 21 017 3% 79 000 6,8% 200 137 Saint-Quentin-en-Yvelines 1 414 190 19 330-50% 179 000 12,7% 215 161 Marne-la-Vallée 1 378 045 35 330-12% 106 000 7,7% 210 140 2ème couronne Sud 3 432 520 90 049 0% 435 000 12,7% 230 150 Reste 2ème couronne 11 153 448 86 740 25% 447 000 4,0% 210 193 Total 2ème couronne 18 539 100 252 466-2% 1 246 000 6,7% 230 167 Ile-de-France 51 525 377 1 614 384 28% 3 599 000 7,0% 750 353 * Cette valeur tient compte de la transaction BNP Paribas BFI sur la ZAC Claude Bernard (41 000 m² à 350 /m²/an)

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