Les immeubles de Grade A dans la métropole du Grand Paris Janvier 2014 La métropole du Grand Paris en retard sur ses concurrentes en matière de qualité de son parc de bureaux Seulement 16% du parc de bureaux de la Métropole du Grand Paris est de classe internationale. Les grandes entreprises démontrent un véritable appétit pour ces immeubles, qui représentent les 2/3 des surfaces louées lors de grandes transactions. La production neuve, fortement pré-commercialisée n apporte pas une réponse suffisante au déséquilibre entre les besoins exprimés par les entreprises et la qualité du parc Un gisement de 1,6 million de mètres carrés de bureaux dans Paris et en 1ère Couronne pourrait être revalorisé en Grade A suite à rénovation et apport de services.
On Point Les immeubles de Grade A dans la métropole du Grand Paris Janvier 2014 Page 2 Des immeubles répondant à la demande des grandes entreprises La notion de «Grade A» est une notion internationale qui recouvre la même idée : «Un immeuble de Grade A est un bâtiment dont les caractéristiques le rendent capable de répondre aux besoins des grandes entreprises». Au-delà de cette définition on peut dire que les immeubles de Grade A, non contents d abriter une activité économique, sont également de véritables leviers de performance pour les entreprises qui les occupent. Quels critères objectifs pour définir un immeuble de Grade A? Afin de classer les immeubles du parc parisien, Jones Lang LaSalle a retenu une série de critères objectifs issus des besoins des entreprises. Ces critères sont organisés en trois catégories : 1. Les caractéristiques physiques de l immeuble qui doivent lui conférer notamment la capacité à s adapter aux besoins et aux modes de management des entreprises. Dans cette première série de critères on retient par exemple la taille des plateaux, les hauteurs, les profondeurs ou encore la flexibilité d aménagement. 2. Les caractéristiques techniques de l immeuble qui doivent assurer le confort de l utilisateur, la pérennité de son exploitation et une gestion efficace. On trouvera dans cette deuxième famille de critères des éléments sur la climatisation, la sécurité, les alimentations en énergie ou encore la gestion du bâtiment. 3. Les services offerts aux occupants du bâtiment. La notation des immeubles ne tient pas compte de la localisation (marché) ou de la desserte en transports par exemple dans la mesure où cette notation se concentre exclusivement sur les qualités intrinsèques des bâtiments. A l échelle de la métropole du Grand Paris (Paris et départements de la 1 ère couronne), un total de 1 600 immeubles, représentant 21 millions de mètres carrés de bureaux ont été notés. Le ratio d immeubles de Grade A est inférieur à celui des grandes villes concurrentes de la métropole parisienne A l échelle de la métropole le ratio d immeubles de Grade A représente 16% du parc de bureaux, soit un total d environ 5,4 millions de mètres carrés de bureaux. A l échelle de Paris intramuros, le ratio de Grade A est bien inférieur avec environ 7% du parc. La part des immeubles de qualité internationale reste sensiblement inférieure à Paris que dans ses principales concurrentes mondiales : on estime le parc de Grade A à plus de 20 millions de mètres carrés à New-York se et à plus de 6 millions de mètres carrés à Tokyo. Pour Central London, on estime que le ratio de Grade A dans le parc est de l ordre de 15 à 20% (7% dans Paris intra-muros). Un parc inégalement réparti Reflet de l histoire du développement du parc tertiaire parisien, les immeubles de Grade A sont très inégalement répartis et leur poids dans le parc varie considérablement d un secteur à l autre. Dans Paris intra-muros, en raison de la difficulté de renouvellement du parc et de sa composition, la part des immeubles de Grade A ne représente que 7% des bureaux. La seule exception notable étant le secteur du 13 e arrondissement où le parc, de construction récente, comporte un ratio de Grade A nettement supérieur à la moyenne parisienne. Dans les secteurs du Croissant Ouest, la part du Grade A peut évoluer autour de 20-25% pour les marchés historiques (Neuilly, Levallois, Boulogne, La Défense) et atteindre jusqu à environ 40% pour les marchés plus récents. Dans les marchés de 1 ère Couronne, la part du Grade A est très variable en fonction de la rapidité de développement du parc tertiaire et varie de 10 à 30% du total. Surtout, on retiendra que plus de la moitié du parc de Grade A se situe aujourd hui dans le Croissant Ouest et à La Défense.
On Point Les immeubles de Grade A dans la métropole du Grand Paris Janvier 2014 Page 3 Part des immeubles de Grade A dans le parc (en % du parc de bureaux total) Source : Jones Lang LaSalle Ventilation du parc de Grade A (en % du parc de bureaux de Grade A) Sources : Jones Lang LaSalle/ImmoStat
On Point Les immeubles de Grade A dans la métropole du Grand Paris Janvier 2014 Page 4 Les grandes entreprises se positionnent sur des immeubles de Grade A pour leurs mouvements stratégiques Le Grade A, 30% de l activité locative totale en Ile-de-France en 2013 Part du Grade A dans les transactions de plus de 5 000 m² (en % des surfaces) Le niveau de pénétration du Grade A dans le marché locatif est bien supérieur à son poids dans le parc. En effet, en 2013 les immeubles de classe internationale ont pesé pour 30% de la demande placée totale à l échelle de l Ile-de-France, soit près du double de leur poids dans le parc. Ce ratio est porté par le niveau très élevé du Grade A dans les transactions réalisées sur de grandes surfaces. Sur le seul segment des transactions de plus de 5 000 m², 60% des opérations représentant les 2/3 des surfaces se sont conclues sur des immeubles de classe internationale. Ce chiffre, qui se répète dans le temps, démontre bien l intérêt des grandes entreprises pour ces immeubles. Source : Jones Lang LaSalle Une offre inégalement répartie et faible à l échelle de la totalité de l offre disponible Le ratio d immeubles de Grade A dans l offre immédiatement disponible en Ile-de-France n est que de 18% à la fin de l année 2013, soit un total de l ordre de 710 000 m². Rapportée à la demande placée de Grade A, l offre immédiate ne couvre 15 mois de demande fin 2013. L offre immédiate de Grade A est répartie de manière très inégale en Ile-de-France et reflète les écarts constatés sur le parc. A la fin de l année 2013 on peut retenir que Paris intra-muros est en pénurie d offre de Grade A alors que l essentiel des disponibilités se concentre dans le Croissant Ouest avec des ratios se situant entre un tiers et la moitié de l offre immédiate selon les secteurs. Source : Jones Lang LaSalle
On Point Les immeubles de Grade A dans la métropole du Grand Paris Janvier 2014 Page 5 La qualité, une condition nécessaire mais pas suffisante pour atteindre les valeurs les plus élevées du marché Dans la plupart des marchés, le loyer Prime et du loyer de Grade A sont très proches. Dans la majorité des cas, la qualité de l immeuble (Grade A) reste une condition quasi-impérative pour atteindre les valeurs les plus hautes du marché. La qualité n est pourtant pas une garantie d atteindre les valeurs les plus élevées si elle ne s accompagne pas d une localisation recherchée et d une bonne desserte en transports. Au sein d un même marché, on constate que l écart de loyer constaté sur deux immeubles de Grade A ne bénéficiant pas de la même qualité d adresse peut atteindre 30%. Mais a contrario, la qualité de l adresse ou de l implantation peut faire «oublier» certaines imperfections. Secteur Loyer prime Loyer moyen de Grade A Paris QCA 710 610 La Défense 530 500 Boucle Sud 460 440 Neuilly-Levallois 500 485 1 ère Couronne nord 350 340 1 ère Couronne sud 335 325 En effet, des immeubles de très bonne qualité, qui ne sont pas notés A, peuvent atteindre les valeurs les plus hautes de leur marché s ils bénéficient des meilleures adresses ou bénéficient d une bonne desserte en transports en commun. Cette situation est particulièrement vérifiée dans le Quartier Central des Affaires, où de nombreux immeubles qui n offrent pas les caractéristiques d un immeuble de Grade A, souvent par manque de services ou de flexibilité, atteignent toutefois les valeurs locatives les plus hautes. Ainsi, bien que les entreprises demeurent attachées à la qualité de l immeuble, le facteur adresse / desserte peut l emporter sous réserve toutefois que l immeuble présente un niveau de qualité proche de ceux des immeubles de Grade A.
On Point Les immeubles de Grade A dans la métropole du Grand Paris Janvier 2014 Page 6 Les loyers moyens de Grade A en Ile-de-France (moyenne pondérée des loyers pour des transactions de Grade A en 2013) Source : Jones Lang LaSalle Ventilation de l offre de Grade A en Ile-de-France (en % de l offre de Grade A immédiatement disponible) Grade A 13% 13% 30% 3% 2% 39% Paris QCA Paris intra-muros (hors QCA) Croissant Ouest La Défense 1ère Couronne 2ème Couronne Source : Jones Lang LaSalle/
On Point Les immeubles de Grade A dans la métropole du Grand Paris Janvier 2014 Page 7 Perspectives Les entreprises ont des exigences croissantes en matière de performance immobilière Dans de nombreux comparatifs internationaux de compétitivité ou d attractivité des métropoles, l immobilier est considéré comme un critère essentiel participant au choix des entreprises. Ces dernières sont de plus en plus conscientes de l impact de la qualité de leurs bureaux sur leur performance et leur productivité. La piste des constructions neuves ne reste donc qu une réponse partielle aux besoins des entreprises, d autant qu elle se concentre essentiellement dans les secteurs de l Ouest parisien déjà bien pourvus d offre de Grade A. Si la piste de la construction neuve est insuffisante, la revalorisation de l existant offre des possibilités intéressantes dans Paris. L analyse des immeubles, selon notre grille de notation nous donne des pistes en matière de revalorisation du parc de bureaux, et tout particulièrement dans les marchés «anciens». Aujourd hui sur les 3,9 millions de mètres carrés vacants en Ile-de- France, à peine plus de 700 000 m² sont de qualité internationale et donc éligibles par de grandes entreprises. A ce niveau, l offre couvre à peine plus d un an de demande sur ce segment de marché. Le problème qui se pose dans la métropole n est donc pas tant le niveau de l offre, que le niveau d offre réellement adaptée à la demande des entreprises et de l obsolescence d une partie du parc. La faiblesse de cette offre de Grade A, confrontée à des entreprises dont les critères de choix sont de plus en plus exigeants en matière de performance, représente aujourd hui un frein à l attractivité de la capitale. S il est coûteux et peu efficace d intervenir sur la structure même d un bâtiment (taille de plateaux ou hauteurs) les deux autres critères de notre grille d analyse peuvent faire l objet d améliorations par les propriétaires lors d opérations de rénovation et par l apport de nouveaux services. Nous avons identifié pour près d 1,6 million de mètres carrés de bureaux à Paris et en 1 ère Couronne, dont les caractéristiques «physiques» répondent aux critères d un immeuble de Grade A et qui pourraient devenir des immeubles de Grade A suite à une rénovation et/ou à l apport de services. Pour Paris intra-muros on parle de plus de 500 000 m² de bureaux ce qui permettrait d augmenter l offre de presque 50%. Les livraisons neuves ne répondent que partiellement aux besoins La production annuelle d immeubles neufs est revenue à un niveau proche de sa moyenne de long terme avec environ 800.000 m² de bureaux neufs livrés / livrables à l échelle de l Ile-de-France en 2013 et 2014. A ce niveau, le parc se renouvelle sur un rythme de 1,5% par an. Certains immeubles ne sont donc pas forcément condamnés à rester des immeubles de rang B ou C et le parc peut, dans une certaine mesure, être requalifié aux normes internationales. Par contre, on retiendra également qu une part significative des immeubles de bureaux ne pourra plus satisfaire la demande des entreprises. Par ailleurs, les entreprises se sont massivement portées sur des projets ces dernières années, asséchant à l avance le niveau des livraisons disponibles. Ainsi pour 2014, sur 815.000 m² de bureaux neufs livrables, moins de la moitié est réellement encore disponible à la commercialisation. Pour l année 2015, le «pic» de production attendu à 1,1 million de mètres carrés, est porté par de grands clés en mains, rapportant la part des surfaces réellement disponibles à 37% du total (soit 410.000 m²).
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