Droits d enregistrement et T.V.A.

Transcription

1 Chroniques notariales vol. 49 Table des matières Droits d enregistrement et T.V.A. Partie I. Les droits d enregistrement Chapitre 1. Généralités Section 1. Formalité de l enregistrement Support de l enregistrement Copie d actes Transmission de la convention par voie électronique Signature électronique Obligation d enregistrement Exploits et procès-verbaux d huissiers de justice Dispense Obligation d enregistrement Bail Bail d habitation Délai Personnes tenues d enregistrer Enregistrement gratuit Obligation d enregistrement Vente Personnes tenues d enregistrer Redevables des droits Section 2. Règles générales de perception Modalités de la convention Vente d immeuble Condition suspensive Terme suspensif Promesse de vente Option d achat Vente d immeuble Report du transfert de propriété lors de la passation de l acte authentique Résolution judiciaire Dispense de paiement des droits Délai d un an Vente d immeuble Condition suspensive Formulation de la clause Erreur et abus de qualification Requalification Bail à vie Contrat à titre aléatoire Loyer unique Donation Absence d intention libérale Requalification Emphytéose Cession d un droit d emphytéose Vente du tréfonds Requalification Droit de superficie Renonciation anticipée Acquisition du bâtiment par le tréfoncier moyennant indemnité Accession immobilière Droit fixe général Requalification Droit de superficie Absence de résiliation anticipée Redevance inférieure au prix d achat Absence d indemnité en fin de contrat Requalification Bail commercial Résiliation anticipée Accession immobilière Droit fixe général Le fisc-tiers Simulation Vente Vente déguisant une donation Charge de la preuve Présomptions Simulation Apport d un immeuble Dette hypothécaire Intention réelle des parties Apport mixte Simulation Cession d actions Société immobilière

2 Droits d enregistrement et T.V.A. 16. Simulation Convention scindée Taux réduit Habitation modeste Revenu cadastral Vente d immeuble Ventes successives d un même bien à des acquéreurs distincts Nullité du compromis Mutation apparente Vente d immeuble Promesse unilatérale de vente Vente parfaite de la pleine propriété Cession de l usufruit en faveur d un tiers Mutation apparente Vente d immeuble Acquisition au nom d une société en formation Reprise tardive Absence de double mutation Porte-fort Débiteur solidaire Acte constituant un titre de perception Acte faisant titre Donation mobilière Acte authentique étranger Confirmation par un acte notarié belge Acte faisant titre Donation mobilière Donation par virement bancaire Déclaration unilatérale d une des parties Section 3. Répartition des compétences fiscales Droits d enregistrement Régionalisation Critère de localisation Chapitre 2. Ventes d immeubles Section 1. Opérations imposables Option d achat Promesse de vente Porte-fort Mandat Convention translative de droit réel Droit d affectation Droit fixe général Acquisition séparée du fonds et de la superficie Mobilisation par anticipation Notion Section 2. Base d imposition Terrain Valeur vénale Cession conjointe du terrain et d un bâtiment à ériger Bâtiment neuf Base imposable Prix et charges Vente «acte en main» Prix et charges Charge imposée à l acheteur Frais d assainissement du sol Charge à ajouter au prix Prix et charges Charge imposée à l acheteur Frais de mesurage et de plan Préalable nécessaire à la délivrance du bien Charge à ajouter au prix Prix et charges Charge imposée à l acheteur Coût des travaux d infrastructure Bénéficiaire étranger à la vente Région de Bruxelles-Capitale Résidence Principale Abattement Montant de l abattement Etablissement de la résidence principale de l acquéreur dans les lieux Restitution Région flamande Résidence principale Abattement Montant de l abattement Région flamande Région de Bruxelles-Capitale Abattement Acquisition en cours de procédure de divorce Détention d un autre immeuble

3 Chroniques notariales vol Région flamande Abattement complémentaire (bij-abattement) Abattement augmenté en cas de constitution d une hypothèque sur l habitation unique Région flamande Abattement pour rénovation Projet d introduction d un nouvel article 46ter dans le Code flamand des droits d enregistrement Section 3. Tarifs d imposition (en ce compris le régime flamand de reportabilité) Région wallonne Réduction des taux de 12,5% à 10% et de 6% à 5% pour les transmissions à titre onéreux de biens immeubles avec prêt hypothécaire «social» Région flamande Système de «reportabilité» des droits Immeubles situés en Flandre Conformité au droit européen Région flamande Système de «reportabilité» des droits Doctrine Région flamande Système de «reportabilité» des droits Apport à la communauté conjugale de l immeuble initialement acquis Conséquence sur le montant des droits à reporter Région wallonne Taux réduit Prime à l acquisition Société de droit public Exonération Taux réduit Habitations modestes Revenu Cadastral Révision Etat du bien au jour d acte Taux réduit Habitations modestes Revenu Cadastral Acquisition indivise Détermination des lots postérieurement à l acquisition Taux réduit Habitations modestes Revenu Cadastral Enfants à charge Cohabitants Acquisition en indivision Taux réduit Habitations modestes Revenu Cadastral Dépendances Taux réduit Habitations modestes Revenu Cadastral Détention d une autre habitation Conjoints séparés de fait Discrimination Taux réduit Habitations modestes Revenu Cadastral Détention d une autre habitation Notion d habitation Taux réduit Habitations modestes Revenu Cadastral Détention d une autre habitation Revente Taux réduit Habitations modestes Notion d habitation Transformation du bien acheté Revenu cadastral après transformation Taux réduit Habitations modestes Inscription aux registres de la population Force majeure Taux réduit Habitations modestes Inscription aux registres de la population Epoux mariés Divorce postérieur à l acquisition Taux réduit Habitations modestes Inscription aux registres de la population Acquisition conjointe Cohabitants de fait

4 Droits d enregistrement et T.V.A. 53. Région flamande Taux réduit Habitations modestes Immeuble(s) possédé(s) Revenu cadastral succession d un ascendant assouplissement Taux réduit Marchands de biens Obligation de revente Revente partielle Taux réduit Marchands de biens Preuve de l exercice de la profession Succession de reventes Délai de 5 ans Nombre de reventes Condition suspensive Force majeure Taux réduit Marchands de biens Convention d acquisition Enregistrement d un acte authentique Taux réduit Marchands de biens Constitution d une garantie Sûreté complémentaire sollicitée par l administration Région flamande Taux réduit Marchands de biens Réduction du taux et du délai de revente Section 4. Opérations exemptées Vente d immeuble Compromis de vente Réserve d élection de command Déclaration de command Délai pour élire command Région flamande Vente d immeuble Déclaration de command Délai pour élire command Chapitre 3. Baux d immeubles et opérations assimilées Bail d habitation Emphytéose Qualification Application de l article 159, Emphytéose Cession de l emphytéose et du tréfonds à un même acquéreur Taxation Chapitre 4. Partages et opérations sur droits indivis Tiers acquéreur conventionnel Acquisition par un même titre Donation Unité d intention d acquérir par un même titre Application du taux de 1% Reprise des biens immeubles apportés Régime applicable Chapitre 5. Actes de société Section 1. Législation Remplacement du taux de 0,50% par le taux de 0% Section 2. Base imposable Apport dans une société civile par une personne physique d un bien immeuble qui est destiné ou affecté à l habitation Section 3. Opérations exemptées Apports effectués aux sociétés d investissement visées à l article 6 de la loi du 20 juillet Fusion silencieuse Article 676, 1, du Code des sociétés Achat au nom d une société en formation (Art. 60 C soc) Pas de double mutation en cas de reprise tardive de l engagement Absence de transfert de propriété Section 4. Requalification et simulation Apport mixte simulé en apport ordinaire

5 Chroniques notariales vol Vente d actions d une société à prédominance immobilière Pas de requalification ou de simulation Chapitre 6. Donations Section 1. Généralités Doctrine Apports à titre gratuit Domicile fiscal Personne morale Donation par acte notarié hollandais Confirmation par acte notarié belge Droits exigibles Donation indirecte par virement bancaire Titre de perception Déclaration unilatérale du donateur ou du donataire insuffisante Perception du droit fixe général Enregistrement Donation de biens appartenant au patrimoine commun Scission de la donation impossible Perception du droit sur toute la donation Section 2. Législation wallonne Donation de valeurs mobilières et transmission d entreprises sources et doctrine Le décret wallon du 15 décembre 2005 Donation de valeurs mobilières Le décret wallon du 15 décembre 2005 Taux réduits (art. 140 C.enr.W.) Le décret wallon du 15 décembre 2005 Taux réduit relatif à l immeuble d habitation Le décret wallon du 15 décembre 2005 Transmission d entreprises Modification des règles relatives à l assimilation des cohabitants légaux aux donataires en ligne directe (art. 131 C.enr.W.) Exemption du droit de donation pour certains biens visés par le code forestier (C.enr., art. 131quater) Donations réciproques entre deux conjoints Condition résolutoire du prédécès Taux réduit applicable Section 3. Législation bruxelloise Réformes récentes Section 4. Législation flamande Projets Brownfield Donation de terrains à bâtir Section 5. Requalification et simulation Donation déguisée sous la forme d une vente Preuve de la simulation Charge de la preuve Présomptions devant répondre aux exigences des articles 1349 et 1353 C. civ. Notion de libéralité Bail à vie Contrat aléatoire Ne peut être requalifié en libéralité Chapitre 7. Restitutions et mises à néant amiables Cause de restitution Paiement de la T.V.A. Mentions dans l acte Titulaire de l action Prescription Point de départ

6 Droits d enregistrement et T.V.A. 91. Cause de restitution Charge de la preuve Prescription Délai Cause de restitution Condition résolutoire Pacte commissoire exprès Qualification Perception régulière Absence de restitution Cause de restitution Résolution judiciaire Demande subsidiaire Procédures en résolution successives Délai d un an Cause de restitution Résolution judiciaire Mise à néant amiable Jugement d accord Cause de restitution Résolution judiciaire Compromis non enregistré Perception des droits Obstacle au recouvrement Cause de restitution Nullité Acte imparfait Obstacle au recouvrement Région flamande Cause de restitution Mise à néant amiable Droit fixe spécifique Restitution Cause de restitution Décision judiciaire Infirmation Notion Failli Excusabilité Cause de restitution Décision judiciaire Infirmation Notion Accord des parties Restitution Demande en restitution Revente d un immeuble Prescription Point de départ du délai Restitution Intérêts sur les sommes restituées Point de départ Taux légal Anatocisme Chapitre 8. Hypothèques, gages sur fonds de commerce et privilèges agricoles Droit sur les transmissions d hypothèques Absence de règles consacrant le principe non bis in idem Région wallonne Droit sur les constitutions d hypothèque Hypothèque constituée en garantie d un crédit ou d un prêt hypothécaire «social» sous forme d Eco-prêt Taux Chapitre 9. Jugements et arrêts Décision judiciaire Droit de condamnation Condamnation de la Communauté Européenne Décision judiciaire Droit de condamnation Condamnation subsidiaire Jugement par défaut Absence de signification Condamnations réciproques Décision judiciaire Droit de condamnation Douanes et accises Exemption de la formalité Décision judiciaire Droit de condamnation Redevables Absence de solidarité Prescription Actes interruptifs Point de départ du délai Décision judiciaire Droit de titre Jugement faisant titre d une convention translative Chapitre 10. Enregistrement gratuit et exemption de la formalité Section 1. Enregistrement gratuit Région bruxelloise Politique de l eau Société bruxelloise de Gestion de l Eau

7 Chroniques notariales vol Région bruxelloise Région flamande Etablissements publics Décision judiciaire Condamnation d une autorité publique Région Commune Enregistrement gratuit Décision judiciaire Condamnation d une autorité publique Organismes des communautés et des régions Universités Enregistrement gratuit Cession d immeuble Utilité publique Intercommunale Enregistrement gratuit Cession d immeuble Echange Soulte Commune Enregistrement gratuit Quotité exemptée Enfants à charge Hébergement égalitaire Convention enregistrée Enregistrement gratuit Bail d habitation Immeuble affecté au logement d une famille ou d une personne seule Enregistrement gratuit Région flamande Vente d immeubles Projet Brownfield Conventions Brownfield Enregistrement gratuit Droits payés indûment Restitution Intérêts moratoires Taux légal Section 2. Exemption de la formalité Décision judiciaire Condamnation en matière d impôts Enregistrement Exemption Chapitre 11. Contrôle et preuve Mode de preuve Présomption légale Vente d immeuble Mandataire du vendeur Personne qui négocie la vente Paiement anticipé du prix au propriétaire Mode de preuve Expertise de contrôle Faculté de requérir l expertise Receveur Délégation de pouvoir Mode de preuve Expertise de contrôle Dépôt du rapport Délai Mode de preuve Expertise de contrôle Experts Indépendance Impartialité Mode de preuve Expertise de contrôle Rapport d expertise Motivation Mode de preuve Expertise de contrôle Transaction postérieure à la demande d expertise Mode de preuve Expertise de contrôle Contestation Compétence judiciaire Chapitre 12. Poursuites et instances Peine correctionnelle Amende correctionnelle Plafond Impôt fédéral Majoration Poursuites et instances Phase administrative Conciliation fiscale Service de Conciliation Fiscale Amendes administratives Caractère répressif Réduction Pouvoir du juge

8 Droits d enregistrement et T.V.A Amendes administratives Convention entre les parties Contribution à la dette Amendes administratives Délivrance d une contrainte Majoration de l accroissement Chapitre 13. Tarifs spécifiques Tarif spécifique Autorisation de changement de prénom Autorisation de changement de nom Réduction des droits Partie II. Deuxième partie La taxe sur la valeur ajoutée Chapitre 1. Généralités Régime T.V.A. des organismes publics (art. 6 C.T.V.A.) Localisation de la prestation de services des agents immobiliers (art. 21, 3, 8, du C.T.V.A.) Surséance indéfinie au recouvrement de la T.V.A Fermeture d un établissement par décision du directeur régional Responsabilité solidaire des dirigeants Chapitre 2. Vente et location d immeuble Leasing immobilier : circulaire du 12 avril Concession domaniale Vente de terrain et T.V.A.? Chapitre 3. Taux de T.V.A Taux de principe : 21% Démolition et reconstruction de bâtiments Taux de T.V.A. de 6% pour une tranche de euros Logement social et certains établissements de soins Chapitre 4. Obligation des notaires Article 93ter du C.T.V.A Article 93quinquies du C.T.V.A Article 93undecies D du C.T.V.A