Moniteur Immobilier 4 e trimestre 2013 Accélération de la construction de logements locatifs en dehors des centres

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1 Swiss Issues Immobilier Décembre 2013 Moniteur Immobilier 4 e trimestre 2013 Accélération de la construction de logements locatifs en dehors des centres

2 Impressum Editeur Giles Keating Head of Research and Deputy Global CIO Tel Fredy Hasenmaile Head Real Estate & Regional Research Tel Contact Tel Clôture de rédaction 10 décembre 2013 Visitez notre site Internet Copyright Ce document peut être cité en mentionnant la source. Copyright 2013 Credit Suisse Group AG et/ou sociétés liées. Tous droits réservés. Auteurs Denise Fries Philippe Kaufmann Dr. Christian Kraft Daniel Steffen Dr. Fabian Waltert Credit Suisse I Swiss Issues Immobilier I Décembre

3 Editorial Chère lectrice, cher lecteur Avez-vous déjà essayé d attraper un cheval sans cavalier lancé au grand galop? Tenter de refroidir un boom immobilier se révèle à peu près aussi épineux! En général, on laisse le cheval courir jusqu à ce que la fatigue le fasse ralentir de lui-même, avant de le ramener à l écurie sans trop d effort. Il ne faut ici pas voir une incitation à attendre sans rien faire, notre propos est de montrer à quel point il est compliqué d agir sur un marché tournant à plein régime. L espoir de pouvoir rattraper le marché galopant de l immobilier helvétique sans trop de dommage s est renforcé ces derniers mois. Les signes d un éventuel essoufflement progressif du supercycle de l immobilier se sont en effet multipliés. Diverses mesures de régulation comme la part obligatoire de 10% de fonds propres sur le prix d achat, sans recours à l avoir de la caisse de pension, les mises en garde répétées de la Banque nationale ainsi que le tournant en matière de taux d intérêt semblent avoir alourdi le terrain, rendant le galop plus malaisé. Cet effet modérateur se reflète d ailleurs de plus en plus dans les chiffres. L évolution jusqu à ce jour peut être qualifiée de «refroidissement optimal»: les mesures mises en œuvre ne sont pas assez sévères pour déclencher la panique des acteurs du marché et les inciter à vendre précipitamment, mais restent assez vigoureuses pour entraîner un ralentissement. Sur le marché des surfaces de bureaux comme dans le segment haut de gamme de l immobilier résidentiel, l inversement de la tendance a d ores et déjà commencé. La suroffre de surfaces de bureaux a transformé ce secteur en marché locatif et la lutte pour les locataires est engagée. Intervenue avec retard, la réduction des projets de construction de nouvelles surfaces devrait engendrer une augmentation des surfaces vacantes sur plusieurs années (page 10). La situation sur le marché du logement est moins évidente, car seul le segment du haut de gamme montre pour l heure des signes de revirement. Sur le reste du marché, le niveau toujours bas des taux d intérêt et la bonne conjoncture nationale entraînent toujours les prix à la hausse, bien qu avec moins de vigueur que précédemment. Ce n est qu à moyen terme que la progression de l offre devrait se traduire par une correction des prix (page 7). Il reste à espérer que ce refroidissement graduel va se poursuivre. Les taux d intérêt jouent ici un rôle déterminant, car leur effet modérateur se révèle de loin le plus puissant. Ces taux d intérêt dépendent largement du «tapering» de la Banque centrale américaine. Or, «taper» ne signifie pas seulement «réduire», mais aussi «effiler». Et la question de savoir si l abandon de la politique monétaire ultra-expansionniste réussira devient plus tranchante à mesure que la date butoir approche la manœuvre n est en effet pas sans risque. Les distorsions sur les marchés financiers pourraient non seulement déclencher une nouvelle fuite vers le franc, mais aussi vers l immobilier. Pour le marché suisse de l immobilier comme pour l industrie de la construction sur fond de conjoncture nationale toujours robuste et d immigration restant dynamique, une hausse progressive des taux d intérêt serait synonyme de poursuite du refroidissement optimal. Seul resterait alors le risque de chocs endogènes, comme l initiative «Contre l immigration de masse» et les dangers que celle-ci fait planer sur l accès au marché européen. Contrairement à l évolution des taux d intérêt, c est ici l électorat suisse qui tient entre ses mains le gouvernail qui permettra ou non de contourner l écueil des interventions incontrôlées. Au nom des auteurs, je vous souhaite une lecture intéressante, propre à vous inspirer. Fredy Hasenmaile Head Real Estate & Regional Research Credit Suisse I Swiss Issues Immobilier I Décembre

4 Sommaire Industrie de la construction La forte demande couplée à un achèvement ralenti des projets en cours devrait garantir des volumes de construction confortables à l ensemble du secteur jusqu à la fin Simultanément, le ralentissement s intensifie côté offre, accroissant le risque de suroffre en cas de repli de la demande engendré par la hausse des taux d intérêt et/ou les interventions politiques. Logement en propriété En termes absolus, le volume hypothécaire dans le logement en propriété augmente depuis longtemps bien plus rapidement que le produit intérieur brut (PIB). La sensibilité aux taux d intérêt de l économie nationale se révèle donc élevée. Mais quelle est la réelle menace d un endettement supporté par un nombre toujours croissant de ménages? Logements en location Les mouvements d évitement des investisseurs entraînent une accélération de la construction de logements locatifs dans les zones périphériques. Les terrains plus abordables y permettent la création de logements relativement bon marché. La capacité d absorption limitée des zones périphériques accroît cependant le risque de suroffre. Surfaces de bureaux Depuis quelque temps déjà, une suroffre se développe sur le marché des surfaces de bureaux. L activité de planification de nouvelles surfaces ne diminue cependant que lentement et des vacances en hausse semblent inévitables dans les années à venir. Placements immobiliers suisses Le taux de croissance annuel des prix des immeubles de rapport est nettement positif, bien que la dynamique s essouffle quelque peu actuellement. Les rendements initiaux des immeubles à usage résidentiel et mixte ont ainsi encore reculé en Credit Suisse I Swiss Issues Immobilier I Décembre

5 Industrie de la construction Incertitudes malgré les réserves de commandes La forte demande couplée à un achèvement ralenti des projets en cours devrait garantir des volumes de construction confortables à l ensemble du secteur jusqu à la fin Simultanément, le ralentissement s intensifie côté offre, accroissant le risque de suroffre en cas de repli de la demande engendré par la hausse des taux d intérêt et/ou les interventions politiques. Perspectives positives jusqu à la fin 2014 pour tous les secteurs de la construction Accélération attendue dans la construction industrielle grâce à l essor des branches exportatrices Une profusion d offre qui recèle des risques La conjoncture du bâtiment connaît une consolidation à un niveau élevé et les perspectives restent positives pour tous les secteurs jusqu à la fin Les besoins importants de nouveaux ouvrages d infrastructure ainsi que d entretien se traduisent par un afflux de commandes dans le génie civil. Axées sur le court terme, les limitations de dépenses décidées par les cantons ne devraient pas toucher les projets publics planifiés à plus longue échéance. Le retard d investissement dans le domaine hospitalier devrait en outre de nouveau renforcer le rôle des institutions publiques dans la construction. Dans le seul canton de St-Gall, environ 1 mrd CHF sont ainsi prévus pour l assainissement des hôpitaux généraux sur les 25 prochaines années. A l échelle nationale, les projets concrets s élèvent à 9 mrd CHF. La part des investissements pouvant être reportée à la charge des hôpitaux dans le cadre du nouveau financement hospitalier et allégeant ainsi les budgets cantonaux reste à déterminer. La construction industrielle a légèrement ralenti au 4 e trimestre, mais la quantité de surfaces de services planifiées et l essor attendu des branches exportatrices rendent improbable toute nouvelle décélération en A condition toutefois que la construction industrielle, le logement et les projets publics ne se bloquent pas mutuellement faute de capacités. L activité de planification se révèle élevée dans ces trois secteurs mais il sera impossible de mener à bien tous les projets simultanément (figure 1). La réserve de commandes en hausse (figure 2) devrait garantir un haut volume de construction au gros œuvre jusqu en 2015 hormis pour les entreprises principalement actives sur le segment des résidences secondaires. Le résidentiel reste le principal moteur du bâtiment, avec des carnets de commandes bien remplis, une forte activité de planification et de nombreux logements déjà en construction. A moyen terme, la forte demande de logements devrait être remise en cause par la réglementation de l immobilier et du marché financier (réduction des octrois hypothécaires), la hausse des taux d intérêt ou encore des mesures politiques (initiatives sur l immigration). L important volume de construction recèle le risque d une suroffre, qui pourrait entraîner les prix à la baisse et freiner la demande. Même si ce scénario ne venait à se concrétiser que progressivement sur les prochains trimestres, les volumes de construction en constante augmentation deviennent en tant que tels de plus en plus sensibles à toute modification des conditions-cadres. Figure 1 Figure 2 Permis octroyés pour la construction de bâtiments Volumes de commandes dans la construction de logements Permis et demandes de permis dans le bâtiment, en mio. CHF Entrées de commandes moins chiffre d affaires; volumes de commandes; en mio. CHF Projets de construction de bâtiments (demandes) Projets de construction de bâtiments (autorisations) Bilan des commandes: entrées moins CA (éch. de gauche) Commandes construction de logements (éch. de droite) Source: Baublatt, Credit Suisse Source: Société Suisse des Entrepreneurs, Credit Suisse Credit Suisse I Swiss Issues Immobilier I Décembre

6 Logement en propriété L endettement est supporté par un nombre croissant de propriétaires En termes absolus, le volume hypothécaire dans le logement en propriété augmente depuis longtemps bien plus rapidement que le produit intérieur brut (PIB). La sensibilité aux taux d intérêt de l économie nationale se révèle donc élevée. Mais quelle est la réelle menace d un endettement supporté par un nombre toujours croissant de ménages? Le logement en propriété reste attractif Grands volumes = grande sensibilité aux taux d intérêt L endettement par propriétaire n augmente que légèrement plus vite que le PIB par habitant Les logements en propriété sont très recherchés depuis des années. Jusqu à la récession de 2009, ce sont la conjoncture favorable et la sensible progression des salaires et de la fortune qui ont entraîné une hausse du faible taux de propriété. L incertitude économique s est certes installée en 2009 et réapparait périodiquement au gré des crises financières et de la zone euro, mais les taux d intérêt se sont repliés à des niveaux très bas, générant ainsi des coûts de financement plancher pour les futurs propriétaires. Le volume hypothécaire s est envolé et, au vu de la forte sensibilité aux taux d intérêt, est aujourd hui source d inquiétude. Une hausse de la charge d intérêt moyenne actuelle de 2,1% à 3,1% ferait ainsi augmenter les coûts de financement annuels de 6,4 mrd CHF à l échelle du pays, ce qui correspond à 1,1% du PIB. Certes frappant, ce calcul se révèle cependant très simplifié, car il tient compte de l évolution du volume hypothécaire dans son ensemble, mais pas de l accroissement du nombre de ménages propriétaires supportant cette dette des ménages qui ont fait l objet d une évaluation de leur capacité à supporter ladite dette avant l octroi d un crédit. La figure 3 retrace l évolution des chiffres-clés de la fortune et de l endettement entre 2000 et Le patrimoine immobilier suisse s est accru de 73% sur cette période, soit à peu près autant que les liquidités et l épargne. Plus faible, la croissance de l endettement hypothécaire (61%) a fait en sorte que le taux de nantissement, c est-à-dire le rapport entre endettement et patrimoine immobilier, a baissé à 42% en moyenne. La comparaison entre croissance du volume hypothécaire et progression du PIB fait souvent partie intégrante des mises en garde contre un endettement excessif des ménages suisses. Et c est un fait, la progression absolue de ce volume est depuis longtemps nettement supérieure à la croissance économique. Mais le nombre de propriétaires s est également accru. Par propriétaire, le volume hypothécaire n a ainsi en moyenne augmenté que de 2,2% par an depuis 2001, soit guère plus que la performance économique nominale par habitant (1,7%) (figure 4). Figure 3 Figure 4 Chiffres-clés de la croissance, 2000 à 2012 Croissance du PIB et du volume hypothécaire en comparaison Variation des différents chiffres-clés 2012 par rapport à 2000 Taux de croissance annuels absolus et par propriétaire, en % Liquidités et épargne Patrimoine immobilier Endettement hypothécaire PIB (nominal) Prétentions CP et assurances Endettement hypothécaire par propriétaire Nantissement (hypothèques/patr. immobilier) Actions Titres de créance -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% PIB nominal par habitant Hypothèques Hypothèques par propriétaire Moyenne PIB par habitant Moyennes hypothèques Moyenne hypothèques par propriétaire Source: Secrétariat d Etat à l économie, Banque nationale suisse, Credit Suisse Source: Secrétariat d Etat à l économie, Banque nationale suisse, Credit Suisse Credit Suisse I Swiss Issues Immobilier I Décembre

7 Logement en propriété Hausse des taux temporairement jugulée Grâce aux faibles prévisions d inflation, la BNS peut poursuivre sa politique monétaire expansionniste, ce qui permettra sans doute au taux de l Hypothèque flex roll-over de se maintenir à un plancher record de 1,1%. Après leur envolée initiée en début d année 2013, les taux d intérêt des Hypothèques fix se sont de nouveau contractés. Les discussions autour d un prochain durcissement de la politique monétaire aux Etats-Unis nous rappellent cependant que les approches ultraexpansionnistes sont vouées à prendre fin un jour. Nous tablons par conséquent sur une poursuite du processus de normalisation des taux au cours des 12 prochains mois, qui s accompagnera toutefois d importantes fluctuations. Dans un horizon à 12 mois, il faut ainsi s attendre à une progression de 30 à 75 pb sur le front des Hypothèques fix. Taux d intérêt hypothécaires Taux en % lors de la conclusion; points: prévisions à 3, 6 et 12 mois 7% Hypothèque fix 3 ans Hypothèque fix 5 ans 6% Hypothèque fix 10 ans Hypothèque flex roll-over (Libor à 3 mois) 5% 4% 3% 2% 1% 0% Source: Datastream, Credit Suisse Dynamique des prix plus modérée sur le logement en propriété La légère progression des taux des Hypothèques fix, la limitation du retrait anticipé des avoirs de caisse de pension, le niveau élevé des prix et la hausse de l offre ont un effet modérateur sur la dynamique des prix du marché du logement en propriété, en particulier s agissant des maisons individuelles. La croissance annuelle de 2,8% au 3 e trimestre 2013 constitue la plus faible augmentation du prix du logement en propriété (appartements et maisons individuelles) depuis plus de trois ans. Il est cependant encore trop tôt pour parler d un inversement général de la tendance. Les taux d intérêt des Hypothèques fix s inscrivant en hausse sont toujours contrebalancés par le faible niveau des taux d intérêt et une conjoncture en accélération. Evolution des prix de transaction du logement en propriété Indice: T = 100, nominal Prix logement en propriété, comparaison annuelle en % (éch. de droite) Indice des prix logement en propriété Indice des prix maisons individuelles Indice des prix appartements % 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% Source: Wüest & Partner, Credit Suisse Le fléchissement de la dynamique des prix gagne la périphérie des grands centres Si la dynamique des prix ralentit depuis quelque temps déjà dans les grands centres marqués par la surchauffe que sont Genève et Zurich, cet effet gagne désormais progressivement leurs périphéries. Il en est par exemple ainsi dans une grande partie des cantons de Bâle-Ville et Soleure, ainsi que dans la région située entre le lac de Zurich et la Suisse centrale. Simultanément, la dynamique des prix continue à s accélérer dans les régions plus rurales des cantons de Berne, Neuchâtel, Fribourg et Schaffhouse, ainsi que dans d autres secteurs du nord-est du pays. Ces régions attirent en effet des acheteurs potentiels qui, au vu des prix élevés et du durcissement des exigences en matière de fonds propres, préfèrent éviter les investissements trop proches des centres. Modification de la dynamique des prix sur la propriété Variation de la croissance annuelle au 3 e trimestre 2013, en glissement annuel > 3% 1.5% 3% 0.5% 1.5% -0.5% 0.5% % -3% -1.5% < -3% km Source: Wüest & Partner, Geostat, Credit Suisse Credit Suisse I Swiss Issues Immobilier I Décembre

8 Logements en location Chances et risques des logements locatifs en périphérie Les mouvements d évitement des investisseurs entraînent une accélération de la construction de logements locatifs dans les zones périphériques. Les terrains plus abordables y permettent la création de logements relativement bon marché. La capacité d absorption limitée des zones périphériques accroît cependant le risque de suroffre. Boom durable dans la construction de logements locatifs Hausse presque incontournable des surfaces vacantes Choix du site et concept sont prépondérants dans les petites communes La construction de logements va bon train en Suisse, et ce, non seulement sur le front de la propriété qui profite des taux planchers, mais aussi sur celui de la location. Avec environ permis de construire octroyés pour des unités d habitation sur l année, le segment locatif représente 40% des logements et maisons planifiés et connaît un boom durable (figure 5). Actuellement, un total de à logements locatifs se trouvent en construction ou à un stade avancé de planification. Cette dynamique s explique principalement par les perspectives de rendement toujours nettement plus importantes pour les immeubles locatifs, surtout en comparaison avec les placements à revenu fixe. De fait, le marché de l immobilier résidentiel suscite davantage l intérêt des promoteurs et des investisseurs depuis la crise financière de 2007 et le glissement des taux d intérêt qui a suivi. Pour un ménage moyen de 2,2 personnes, les logements locatifs actuellement en construction devraient couvrir les besoins de presque personnes soit un niveau légèrement supérieur à la croissance démographique moyenne liée à l immigration enregistrée ces quatre dernières années (83 000). Cependant, une bonne partie des ménages préfère pour l heure les logements en propriété et une légère progression du nombre de logements locatifs vacants semble préprogrammée pour les années à venir, en dépit de l immigration dynamique. La pénurie des sols et les prix élevés dans les centres incitent les promoteurs et autres investisseurs à l instar des futurs propriétaires à rechercher des terrains constructibles bon marché dans des zones périphériques, mais desservies de manière optimale. Un large ruban de forte activité de planification de logements locatifs s étend ainsi du nord de l Argovie vers le sud jusque dans le Haut-Valais (figure 6). Au vu de la disponibilité relativement élevée de terrains à bâtir dans nombre de ces régions, il devrait ici et là se révéler possible de créer l espace habitable bon marché tant demandé. Celui-ci est certes indispensable pour accueillir une immigration toujours vive, notamment en provenance des pays du sud de l Europe. Le seuil de suroffre devrait cependant être rapidement atteint en particulier dans les petites communes, ce qui va se traduire par une hausse des surfaces vacantes. En dépit de la forte demande générale, le succès des projets en périphérie des grands centres dépend donc principalement du choix judicieux du site et de l intégration conceptuelle des projets dans le contexte régional. Figure 5 Figure 6 Permis octroyés à des logements par type d habitation Dynamique régionale de la construction de logements locatifs En unités d habitation; somme glissante sur 12 mois Variation du nombre de logements locatifs planifiés ces 12 derniers mois par rapport à la moyenne des 10 dernières années, en % Logements locatifs Maisons individuelles Logements en propriété Total permis octroyés > 200% 101% - 200% 56% - 100% 1% - 55% -39% - 0% < -40% Source: Baublatt, Credit Suisse km Source: Baublatt, Credit Suisse Credit Suisse I Swiss Issues Immobilier I Décembre

9 Logements en location 2013: deuxième plus forte immigration nette après 2008 Solde migratoire par pays d origine Avec plus de personnes dès le mois d octobre, le solde migratoire pour l année 2013 se révèle d ores et déjà presque aussi important que sur les 12 mois des années précédentes. Jusqu à la fin de l année, ce solde atteindra ainsi sa deuxième plus forte valeur des 20 dernières années. La vigueur de l immigration maintient la demande de logements locatifs à un niveau élevé. La tendance observée précédemment se poursuit ici également en 2013: le nombre de travailleurs issus des pays en crise du sud de l Europe (Italie, Portugal et Espagne) augmente, tandis que celui des Allemands diminue. Côté demande et en raison des différences en matière de préférences et de pouvoir d achat, cet état de fait devrait se traduire par un glissement vers des offres locatives meilleur marché. Population résidante permanente étrangère; *solde de janvier à octobre Allemagne Portugal Italie Pays UE17/AELE (hors D, I, P) Pays UE8/UE12 Reste de l Europe Afrique, Amérique, Asie, autres * Source: Office fédéral des migrations. Y c. changements de statut/correc. registres Immigration plus forte dans le Tessin et en Suisse romande L immigration nette n a pas progressé dans l ensemble des cantons au cours des 12 derniers mois. Fait remarquable, elle s est encore accélérée dans le Tessin et les cantons de Suisse romande comme Genève, Vaud, le Jura et Neuchâtel, tandis que le solde migratoire relatif a baissé dans les cantons de Zoug et Zurich, qui jusque-là affichaient une forte croissance. Cette évolution est probablement liée à la modification de la structure migratoire: Zurich et Zoug étaient en effet particulièrement attractifs pour les immigrants allemands. Pour des raisons linguistiques, les nouveaux arrivants issus du Portugal, d Espagne et d Italie devraient en revanche préférer s installer en Suisse romande ou dans le Tessin. Solde migratoire par cantons En % de la population résidante 2,0% 1,8% 1,6% 1,4% 1,2% 1,0% 0,8% 0,6% 0,4% 0,2% 0,0% Immigration nette (moyenne ) Immigration nette (12 derniers mois) BS VD GE ZG TI ZH VS NE SH FR TG GR GL OW SG AG LU NW BE SO SZ UR BL AR JU AI Source: Office fédéral des migrations, Office fédéral de la statistique Ralentissement de l évolution des prix du locatif La planification de logements locatifs connaît depuis plusieurs années un véritable boom en raison de la pénurie de placements pour les investisseurs institutionnels. Pendant longtemps, cette production accélérée a été étonnamment bien absorbée grâce à la forte immigration. Récemment, les premiers signes indiquant que cette capacité d absorption des nombreux logements locatifs encore en planification atteint cependant ses limites. L augmentation des vacances de 750 unités d habitation en 2013 semble d ailleurs confirmer cette évolution. Dans le même temps, une certaine accalmie est observable depuis le 2 e semestre sur le front de la hausse des loyers proposés. En octobre 2013, la croissance annuelle des loyers s élevait ainsi à 1,8%, contre 2,5% en Evolution des loyers proposés Indice: = 100, nominal 114 Croissance annuelle (éch. de droite) 112 Loyers proposés ,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% Source: Homegate Credit Suisse I Swiss Issues Immobilier I Décembre

10 Surfaces de bureaux Timide réaction à la suroffre Depuis quelque temps déjà, une suroffre se développe sur le marché des surfaces de bureaux. L activité de planification de nouvelles surfaces ne diminue cependant que lentement et des vacances en hausse semblent inévitables dans les années à venir. Les taux plancher ont favorisé la construction de nouvelles surfaces de bureaux Lutte pour les locataires L activité de planification ralentit surtout dans les zones commerciales en périphérie Les taux très bas ont favorisé la construction de nouvelles surfaces de bureaux ces dernières années. Dans leur quête de rendements plus élevés, les investisseurs institutionnels ont davantage investi sur ce marché. Simultanément, les faibles taux d intérêt ont incité les entreprises à lancer des projets de bureaux pour leur propre utilisation. Il s agit ici d entreprises n appartenant pas aux branches de bureau classiques, mais qui requièrent un nombre croissant de postes administratifs en raison d évolutions structurelles. Les permis octroyés pour des surfaces de bureaux ont ainsi atteint des seuils records. L examen de la répartition géographique des projets ayant reçu un permis de construire montre que de nombreuses surfaces ont été planifiées non seulement sur des sites centraux, mais surtout dans des secteurs à l extérieur des centres urbains ainsi que dans des zones commerciales à la périphérie (figure 7). Les nouvelles surfaces correspondant généralement mieux aux préférences actuelles, les vacances en hausse concernent davantage les immeubles existants. La lutte pour les locataires fait rage, même si cela ne se répercute pas encore sur le montant des loyers. Les concessions sous forme de périodes de dispense de loyer, de loyers échelonnés ou encore d aides à l aménagement sont en revanche monnaie courante. L accroissement de la suroffre a aujourd hui également des répercussions sur la commercialisation des nouveaux immeubles, ceux-ci restant plus longtemps sur le marché. Bon nombre de projets de bureaux disposent déjà d un permis de construire, mais affichent de plus en plus de difficultés à atteindre les taux de prélocation requis pour le début des travaux. A cela vient s ajouter qu au vu de la nouvelle situation de marché, les investisseurs exigent des taux de prélocation plus élevés qu auparavant. L offre ne réagit aux déséquilibres qu avec une certaine inertie. L activité de planification s est certes ralentie au 2 e semestre, mais de manière hésitante, puisqu elle reste toujours légèrement au-dessus de sa moyenne à long terme (figure 8). A la fin octobre, le volume des surfaces de bureaux ayant reçu un permis de construire s élevait à presque 2,2 mrd CHF, soit une diminution de 16% par rapport à l année précédente. Le recul du nombre de permis octroyés, notamment dans les zones commerciales en périphérie, devrait à moyen terme contribuer à stabiliser la situation. Au vu de la suroffre qui se dessine, une accalmie supplémentaire de l extension des surfaces à l instar de celle sur le front des demandes de permis de construire serait cruciale pour éviter au marché de sortir de ses gonds. Cela dit, une hausse des surfaces vacantes, comme déjà observée en 2013, semble inévitable dans les années à venir, l extension des surfaces ayant été trop importante sur une période trop longue. Figure 7 Figure 8 Projets de bureaux autorisés par secteurs d activité Immeubles de bureaux planifiés Nouvelles constructions, en mio. CHF, somme glissante sur 12 mois Zones commerciales centrales et étendues Autres petits et moyens centres Autres communes suburbaines Zones commerciales extérieures Périphérie Nouvelles constructions, en mio. CHF, somme glissante sur 12 mois Source: Baublatt, Credit Suisse Autorisations de construire bureaux, Suisse 500 Demandes de permis de construire bureaux, Suisse Moyenne à long terme autorisations de construire 0 Moyenne à long terme demandes de permis de construire Source: Baublatt, Credit Suisse Credit Suisse I Swiss Issues Immobilier I Décembre

11 Immobilier commercial Croissance de l emploi dans la plupart des branches de bureau En comparaison annuelle, l emploi dans les branches de bureau classiques a progressé de 2,4% au 3 e trimestre La croissance marque ainsi un léger repli par rapport au 1 er semestre, mais demeure robuste. Les secteurs des TI, des services aux entreprises, des prestations proches du bâtiment et du placement de personnel ont notamment créé de nombreux postes, tandis que la branche de la finance et des assurances ainsi que la recherche et le développement ont continué à en supprimer. Le nombre de chômeurs inscrits restant stable et celui des postes vacants demeurant élevé, nous anticipons une croissance durablement positive de l emploi, bien qu à un rythme moins soutenu. Evolution de l emploi de bureau Taux de croissance et contributions à la croissance en comparaison annuelle 10% Informatique Immobilier et logement Placement de personnel Finance et assurances Bureaux d architecture et d ingénierie Services aux entreprises 8% Recherche et développement Emploi (croissance annuelle) 6% 4% 2% 0% -2% -4% Source: Office fédéral de la statistique, Credit Suisse Les chiffres d affaires légèrement positifs dans le commerce de détail freinent la demande de surfaces de vente En dépit de l immigration dynamique et de la progression des salaires réels, les chiffres d affaires du commerce de détail se sont nettement contractés en cours d année. En septembre 2013, le taux de croissance nominal des chiffres d affaires s élevait à 0,6%. Ce sont notamment les CA du segment du non-alimentaire qui se sont révélés décevants, ce qui s explique en partie par le mauvais temps du 1 er semestre. La baisse des prix a également eu un impact négatif, bien qu elle soit restée inférieure à celle enregistrée les deux années précédentes. Dans un tel contexte, la demande de surfaces de ventes émanant des détaillants reste logiquement en demiteinte. Chiffres d affaires et prix du commerce de détail Variation en glissement annuel, en % (hors carburants), moyenne sur 6 mois 8% Prix dans le commerce de détail Chiffres d affaires nominaux du commerce de détail 6% Chiffres d affaires réels du commerce de détail 4% 2% 0% -2% -4% Source: Office fédéral de la statistique, Credit Suisse Les investisseurs font preuve de retenue sur le marché des surfaces de vente Le marché des surfaces de vente se révélant moins étendu et plus complexe, de nombreux investisseurs institutionnels hésitent à s y engager. Et lorsqu ils le font, c est souvent dans des projets combinant surfaces de vente et bureaux ou logements. Les grands projets encore en cours sont généralement des reliquats de l expansion de la dernière décennie. Les nouveaux grands projets font défaut. Pire, avec presque 500 mio. CHF à la fin octobre, le volume de demandes de permis de construire pour de nouvelles surfaces de vente a atteint son plus bas niveau depuis le changement de millénaire. Il est donc clair que, contrairement à l immobilier de bureau, le marché des surfaces de vente ne semble guère menacé par une suroffre liée à une activité de construction trop dynamique. Planification de surfaces de vente, par volume de projet Constructions neuves, demandes de permis par volume de projet, en mio. CHF < 1 mio. 1-5 mio mio mio mio. 50 mio. Total autorisations Source: Baublatt, Credit Suisse Credit Suisse I Swiss Issues Immobilier I Décembre

12 Placements immobiliers suisses Placements directs toujours prisés Le taux de croissance annuel des prix des immeubles de rapport est nettement positif, bien que la dynamique s essouffle quelque peu actuellement. Les rendements initiaux des immeubles à usage résidentiel et mixte ont ainsi encore reculé en Les prix des immeubles de rapport continuent d augmenter La spirale positive occulte la montée des risques latents Les placements immobiliers indirects pâtissent de la hausse attendue des taux Aucune inversion de la tendance n est en vue sur le front des prix des placements directs suisses. Certes, la hausse des taux longs attendue à moyen terme et les rendements initiaux toujours plus faibles freinent l appétit des investisseurs. La croissance trimestrielle des prix de 0,8% en moyenne pour les immeubles de rapport à usage résidentiel ou mixte demeure cependant supérieure à celle des loyers (figure 9). Sur les quatre derniers trimestres, cette croissance a atteint 6,1%, une valeur se révélant quelque peu disproportionnée au vu du niveau extraordinairement bas de l indice en Les investissements dans l immobilier résidentiel connaissent une spirale positive. La demande est alimentée par une différence de rendement attractive face aux obligations d Etat et la pression à l investissement, incitant notamment les investisseurs institutionnels à se porter acquéreurs. Ces facteurs ont un impact positif sur les prix des biens immobiliers, au même titre que les perspectives conjoncturelles durablement positives. Tant que cette tendance se poursuit, les incitatifs à changer de classe d actifs restent rares. En termes de risque et de diversification, un examen des risques latents semble toutefois recommandé. Côté offre, l industrie de la construction travaille actuellement à la limite de ses capacités, raison pour laquelle de nombreux logements locatifs attendent leur achèvement. Or, le cycle bien connu de l immobilier ne manquera pas de se manifester tôt ou tard, amplifiant encore une éventuelle future suroffre. S agissant des placements immobiliers indirects suisses cotés, un premier bilan peut être établi à l approche de la fin de l année. Grâce au solide marché immobilier, les rendements des véhicules de placement correspondants ont été réjouissants. Les mouvements des cours boursiers se sont révélés moins favorables. A la fin novembre, tant l indice des fonds immobiliers (-3,7%) que celui des actions immobilières (-5,3%) pointaient ainsi en territoire négatif (figure 10). La hausse sensible des taux longs en cours d année a ici eu une nette influence sur les cours. Cela dit, après l envolée rapide des taux en juin, les agios des fonds immobiliers ont également continué à se replier. Il doit donc exister d autres explications à cette évolution, comme notamment l attente d une nouvelle progression des taux d intérêt ainsi que l augmentation du capital de nombreux fonds. Figure 9 Figure 10 Evolution des prix des immeubles de rapport Evolution de la valeur de différentes classes d actifs Taux de croissance trimestriel en %; indice: T = 100 Rendement global depuis le début de l année; indice: = Croissance des prix en glissement trimestriel (éch. de droite) Prix de transaction immeubles de rapport 8% 6% 4% Swiss Performance Index SXI Real Estate Shares Swiss Bond Index Indice immobilier de la CAFP SXI Real Estate Funds 130 2% % % -4% % Source: IAZI, Credit Suisse Source: Datastream, Wüest & Partner, Credit Suisse Credit Suisse I Swiss Issues Immobilier I Décembre

13 Notification Certification par les analystes Chacun des analystes mentionnés dans le présent document certifie que les points de vue exprimés dans cette brochure à l endroit des entreprises et des titres qu il ou elle est amené(e) à évaluer reflètent précisément son opinion personnelle. Il affirme que sa rémunération n est et ne sera jamais liée, directement ou indirectement, à des recommandations et opinions particulières émises dans ce document. Les analystes Knowledge Process Outsourcing (KPO) mentionnés dans le présent rapport sont employés par Credit Suisse Business Analytics (India) Private Limited. Indications importantes Le Credit Suisse publie ses brochures au moment qu il estime le plus approprié. C est le cas dès lors qu il juge que l évolution de l entreprise, du secteur ou du marché soumis à son évaluation est susceptible d avoir des répercussions sensibles sur les points de vues et opinions exprimés dans la brochure. Le Credit Suisse se fait fort de publier uniquement des analyses impartiales, indépendantes, honnêtes, claires et intelligibles. Le code de conduite du Credit Suisse, auquel la totalité des employés doit adhérer, est accessible par Internet sous: Pour des détails complémentaires sur la méthodologie de notation du Credit Suisse, veuillez vous référer aux informations sur l indépendance des recherches financières qui se trouvent sous: L analyste responsable de la rédaction de cette brochure se voit rétribué en fonction de plusieurs paramètres parmi lesquels la totalité des revenus touchés par le Credit Suisse, dont une partie est générée par les activités d investment banking du Credit Suisse. Notifications complémentaires pour les juridictions suivantes Royaume-Uni: En ce qui concerne la notification des informations sur titres à revenu fixe pour les clients de Credit Suisse (UK) Limited et de Credit Suisse Securities (Europe) Limited, veuillez téléphoner au Pour toutes informations complémentaires y compris les notifications relatives à tout autre émetteur, veuillez vous référer au site de Credit Suisse Global Research Disclosure sous: Clause de non-responsabilité générale / Information importante Pour une discussion sur les risques afférents aux placements dans les titres mentionnés dans ce rapport, veuillez consulter ce lien Internet: Les références effectuées dans cette brochure au Credit Suisse comprennent ses succursales et ses sociétés affiliées. Pour plus d informations sur notre structure, veuillez consulter le lien suivant: Les informations et opinions exprimées dans ce rapport sont celles du département Global Research de la Division Private Banking du Credit Suisse au moment de la rédaction; toute modification demeure réservée sans préavis. Les opinions exprimées en relation avec un titre spécifique dans ce rapport peuvent être différentes ou ne pas concorder avec les observations et les opinions du département Research de la Division Investment Banking du Credit Suisse en raison de différences dans les critères d évaluation. Ce rapport n est pas destiné à être distribué à, ou utilisé par, quelque personne ou entité que ce soit qui serait citoyenne, résidente ou située dans une localité, un État, un pays ou une autre juridiction où une telle distribution, publication, disponibilité ou utilisation serait contraire à la législation ou réglementation ou soumettrait Credit Suisse AG, la banque suisse ou ses succursales et sociétés affiliées (le «CS») à des obligations d enregistrement ou de licence au sein de ladite juridiction. Sauf indication contraire, tous les éléments de ce rapport sont la propriété du CS et soumis à droits d auteur. Aucun élément, ou son contenu, ni aucune copie de ce dernier, ne peut être altéré, transmis, copié ou distribué à toute autre partie de quelque manière que ce soit, sans l accord écrit explicite préalable du CS. Toutes les marques de commerce, marques de service et logos utilisés dans ce rapport sont des marques de commerce, des marques de service ou des marques de commerce ou des marques de service enregistrées du CS ou de ses sociétés affiliées. Les informations, outils et éléments présentés dans ce rapport sont fournis uniquement à titre d information et ne doivent pas être utilisés ou considérés comme une offre ou une invitation à acheter, vendre ou souscrire à des titres ou autres instruments financiers. Le CS n offre pas de conseils sur les conséquences d'ordre fiscal liées aux investissements et vous recommande de consulter un conseiller fiscal indépendant. Veuillez tout particulièrement noter que les bases et niveaux d assujettissement à l impôt peuvent varier. Le CS est d'avis que les informations et les opinions publiées dans l appendice sous «Notification» sont exactes et complètes. Les informations et les opinions figurant dans les autres sections du rapport ont été obtenues ou tirées de sources jugées fiables par le CS; toutefois le CS décline toute responsabilité quand à leur exactitude ou leur intégralité. Des informations complémentaires sont disponibles sur demande. Le CS décline toute responsabilité à l égard de toute perte découlant de l utilisation des éléments présentés dans ce rapport; cette exclusion de responsabilité ne saurait être invoquée dans les cas prévus par la législation ou la réglementation applicable au CS. Ce rapport ne doit pas être substitué à l exercice d un jugement indépendant comme fondement à la prise de décision. Le CS peut avoir émis ou pourrait émettre dans l'avenir une idée d'investissement concernant ce titre. Les idées d investissement sont des opportunités à court terme basées sur des événements et des éléments déclencheurs sur les marchés, tandis que les notations des sociétés s appuient sur la performance absolue escomptée sur une période de 12 mois tel que cela est défini dans la section notification. Les idées d investissement et les notations de sociétés reflètent des hypothèses sous-jacentes et des méthodes d analyse différentes. Par conséquent, il est possible que les idées d investissement n aillent pas dans le même sens que les notations de sociétés. En outre, le CS peut avoir publié d autres rapports, ou pourrait en publier dans l avenir, qui contredisent les informations présentées dans ce rapport ou qui en tirent des conclusions différentes. Ces rapports reflètent les diverses suppositions, visions et méthodes d'analyses des analystes qui les ont rédigés et le CS n'est nullement tenu de garantir que lesdits rapports soient portés à l'attention de tout destinataire du présent rapport. Le CS est impliqué dans plusieurs opérations commerciales en relation avec les entreprises mentionnées dans ce rapport. Ces opérations incluent notamment le négoce spécialisé, l'arbitrage des risques, les activités de tenue de marché et autres activités de négoce pour compte propre. Les informations, opinions et évaluations présentées dans ce rapport reflètent le jugement émis par le CS à la date de publication initiale et sont susceptibles d être modifiées sans préavis. Ce rapport peut fournir des adresses de sites web ou contenir des liens qui conduisent à ces sites. 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Allemagne: Credit Suisse (Deutschland) AG est agréée et réglementée par le Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin); elle adresse à ses clients des études qui ont été préparées par l une de ses sociétés affiliées. Australie: Ce rapport est distribué en Australie par Credit Suisse AG, Sydney Branch (CSSB) (ABN AFSL ) seulement aux clients «Wholesale» comme défini à la section s761g of the Corporations Act CSSB ne garantit pas la performance des produits financiers mentionnés dans le rapport et ne fournit aucune assurance quant à la performance de ces produits. Bahamas: Ce rapport a été préparé par Credit Suisse AG, la banque suisse, et il est distribué pour le compte de Credit Credit Suisse I Swiss Issues Immobilier I Décembre

14 Suisse AG, Nassau Branch, société affiliée de la banque suisse, enregistrée en tant que broker-courtier auprès de la Securities Commission of the Bahamas. Bahreïn: Ce rapport est distribué par Credit Suisse AG, Bahrain Branch, qui est autorisée et réglementée par la Central Bank of Bahrain (CBB) comme un Investment Firm Category 2. Brésil: Les informations contenues dans les présentes ne constituent pas une offre publique de titres au Brésil et les titres mentionnés dans les présentes peuvent ne pas être enregistrés auprès de la Commission des valeurs mobilières du Brésil (CVM). Dubaï: Cette information est distribuée par Credit Suisse AG, Dubai Branch, dûment agréée et réglementée par la Dubai Financial Services Authority (DFSA). Les produits ou les services financiers liés ne sont disponibles qu à des clients grossistes disposant d actifs liquides de plus de 1 million d USD qui disposent d une expérience et d une compréhension suffisantes pour participer aux marchés financiers dans une juridiction de grossiste et qui satisfont au critère de régulation afin de devenir client. Espagne: Ce rapport est distribué en Espagne par Credit Suisse AG, Sucursal en España, autorisée sous le numéro 1460 dans le registre de la Banco de España. France: Ce rapport est distribué par le Credit Suisse (France) qui est autorisé par le Comité des Etablissements de Crédit et des Entreprises d Investissements (CECEI) en tant que fournisseur de services de placement. Credit Suisse (France) est placé sous la supervision et la réglementation de l Autorité de Contrôle Prudentiel ainsi que de l Autorité des Marchés Financiers. Gibraltar: Ce rapport est distribué par Credit Suisse (Gibraltar) Limited. Credit Suisse (Gibraltar) Limited est une entité légalement indépendante détenue en totalité par Credit Suisse et elle est réglementée par la Gibraltar Financial Services Commission. Guernesey: Le présent rapport est distribué par Credit Suisse (Channel Islands) Limited, une entité juridique indépendante enregistrée à Guernesey sous le numéro et ayant son adresse enregistrée à Helvetia Court, Les Echelons, South Esplanade, St Peter Port, Guernesey. Credit Suisse (Channel Islands) Limited est détenu à 100% par le Credit Suisse et est régulé par la Guernsey Financial Services Commission. Inde: Ce rapport est distribué par Credit Suisse Securities (India) Private Limited («Credit Suisse India»), qui est réglementé par le Securities and Exchange Board of India (SEBI) sous les numéros d enregistrement SEBI INB , INF , INB , INF , et dont l adresse enregistrée est 9th Floor, Ceejay House, Plot F, Shivsagar Estate, Dr. Annie Besant Road, Worli, Mumbai , Inde, tél Italie: Ce rapport est distribué en Italie par Credit Suisse (Italy) S.p.A., banque de droit italien inscrite au registre des banques et soumise à la supervision et au contrôle de la Banca d Italia, de la CONSOB et est aussi distribué par Credit Suisse AG agissant à titre de banque suisse autorisée à fournir des prestations bancaires et financières en Italie. Japon: Ce rapport est publié uniquement au Japon par Credit Suisse Securities (Japan) Limited, Financial Instruments Dealer, Director-General of Kanto Local Finance Bureau (Kinsho) No. 66, membre de la Japan Securities Dealers Association, de la Financial Futures Association of Japan, de la Japan Investment Advisers Association et de la Type II Financial Instruments Firms Association. Credit Suisse Securities (Japan) Limited ne publiera ni ne transmettra ce rapport en dehors du Japon. Jersey: Ce rapport est distribué par Credit Suisse (Channel Islands) Limited, succursale de Jersey, qui est réglementé par la Jersey Financial Services Commission. L adresse professionnelle à Jersey de Credit Suisse (Channel Islands) Limited, succursale de Jersey, est TradeWind House, 22 Esplanade, St Helier, Jersey JE2 3QA. Luxembourg: Ce rapport est distribué par Credit Suisse (Luxembourg) S.A., une banque du Luxembourg autorisée et réglementée par la Commission de Surveillance du Secteur Financier (CSSF). Mexique: Les informations figurant dans la présente ne constituent pas une offre publique de titres au sens de la loi mexicaine sur les titres. Cette brochure ne sera pas publiée dans une quelconque publication ou moyen de communication à grand tirage au Mexique. Cette brochure ne contient aucune publicité concernant l intermédiation ou l offre de services bancaires ou de conseils en placement au Mexique ou à des citoyens mexicains. Qatar: Cette information a été distribuée par Credit Suisse Financial Services (Qatar) L.L.C qui a été autorisée et qui est réglementée par la Financial Centre Regulatory Authority (QFCRA) sous le n QFC Tous les produits et les services financiers liés ne sont disponibles qu aux clients commerciaux ou aux contreparties du marché (tels que définis par la Qatar Financial Centre Regulatory Authority (QFCRA)), y compris les individus qui ont opté pour être classés en tant que client commercial avec des actifs liquides de plus de 1 million d USD et qui disposent de connaissances, d une expérience et d une compréhension leur permettant de participer à de tels produits et/ou services. Royaume-Uni: Ce document est publié par Credit Suisse (UK) Limited et Credit Suisse Securities (Europe) Limited. Credit Suisse Securities (Europe) Limited et Credit Suisse (UK) Limited, toutes deux autorisées par la Prudential Regulation Authority et réglementées par la Financial Conduct Authority et la Prudential Regulation Authority, sont des sociétés associées mais indépendantes du Credit Suisse sur le plan juridique. Les protections offertes par la Financial Conduct Authority et/ou la Prudential Regulation Authority à la clientèle privée ne s appliquent pas aux placements et services fournis par des personnes situées en dehors du Royaume-Uni. Le Financial Services Compensation Scheme est inapplicable lorsque l émetteur n a pas satisfait à ses obligations. Russie: Les recherches figurant dans cette brochure ne constituent en aucune façon une publicité ni une promotion pour des titres spécifiques ni pour des instruments financiers en relation. Cette brochure de recherches ne constitue pas une évaluation au sens de la loi fédérale sur les activités d évaluation dans la Fédération de Russie et elle est produite en faisant appel aux modèles et à la méthodologie d évaluation du Credit Suisse. Singapour: Ce rapport a été élaboré et publié à Singapour exclusivement à l intention des investisseurs institutionnels, des investisseurs accrédités et des investisseurs avertis (tels que définis dans les Financial Advisers Regulations), et est également publié par Credit Suisse AG, succursale de Singapour, à l intention des investisseurs étrangers (tels que définis dans les Financial Advisers Regulations). En vertu de votre statut d investisseur institutionnel, d investisseur accrédité, d investisseur averti ou d investisseur étranger, Credit Suisse AG, succursale de Singapour, est dispensé de respecter certaines exigences de conformité selon le Financial Advisers Act, chap. 110 de Singapour («FAA»), les Financial Advisers Regulations et les notifications et les directives qui en découlent, en relation avec les prestations de conseil financier que Credit Suisse AG, succursale de Singapour, est susceptible de vous fournir. Thaïlande: Ce rapport est distribué par Credit Suisse Securities (Thailand) Limited, qui est réglementé par l Office of the Securities and Exchange Commission, Thaïlande, et dont l adresse enregistrée est 990 Abdulrahim Place Building, 27/F, Rama IV Road, Silom, Bangrak, Bangkok, tél ÉTATS-UNIS: LE PRÉSENT DOCUMENT, EN SA FORME ORIGINALE OU COPIÉE, NE SAURAIT ÊTRE ENVOYÉ, INTRODUIT OU DISTRIBUÉ AUX ÉTATS-UNIS OU À DES PERSONNES IMPOSABLES AUX ÉTATS-UNIS. La distribution est également susceptible d être limitée dans d autres pays en raison de la législation ou de la réglementation locale. Toute reproduction intégrale ou partielle du présent document est soumise à l autorisation écrite du Credit Suisse. Copyright 2013 Credit Suisse Group AG et/ou sociétés affiliées. Tous droits réservés. 13C023A Credit Suisse I Swiss Issues Immobilier I Décembre

15 Autres publications du Credit Suisse Moniteur Suisse Immigration: Marché contre contingents Le Moniteur Suisse commente et anticipe les évolutions économiques, politiques et conjoncturelles. L édition actuelle comporte entre autres des analyses relatives au volant anticyclique de fonds propres ainsi qu à la politique en matière de migration poursuivie dans notre pays, et tente de déterminer le moment auquel les entreprises recommenceront à utiliser leurs réserves de liquidités pour investir. Retail Outlook 2014 Faits et tendances L étude annuelle relative au commerce de détail suisse présente les perspectives conjoncturelles de la branche ainsi que les défis actuels auxquels elle doit faire face. Cette année, les thèmes principaux sont les horaires d ouverture des magasins et la promotion de la relève dans le commerce de détail. 8 janvier 2014 Paru le 9 décembre 2013 Le canton de Zoug Structure et perspectives Site d implantation de tout premier ordre, le canton de Zoug s est aujourd hui imposé en tant que centre économique international. Notre prochaine étude régionale examinera en détail les évolutions connues par la population, l économie et les marchés immobiliers du canton. Moniteur des branches 4 e trimestre 2013 Publication trimestrielle, le Moniteur des branches décrit la situation actuelle ainsi que les perspectives conjoncturelles des principaux secteurs de l économie helvétique. 14 janvier janvier 2014 Manuel des branches 2014 Structures et perspectives Véritable ouvrage de référence des secteurs de l économie suisse, le Manuel des branches est édité une fois par an. Les différents portraits donnent un aperçu détaillé des structures et des perspectives conjoncturelles des diverses branches. 28 janvier 2014 Marché immobilier 2014 Structures et perspectives Les activités de construction neuve de surfaces commerciales et d habitation n ont cessé de croître ces dernières années du fait des faibles taux d intérêt. Pour 2014, nous examinons comment les inquiétudes quant à la surchauffe du marché immobilier résidentiel dans les centres augmentent avec les surcapacités dans les régions périphériques. 5 mars 2014 La prochaine étude sur le marché immobilier sera publiée le 5 mars 2014 Credit Suisse I Swiss Issues Immobilier I Décembre

16 Diversifiez votre portefeuille avec l immobilier international! Avec CS REF Global et CS REF International investir dans le monde entier dans des placements immobiliers attractifs. Les marchés immobiliers étrangers offrent aujourd hui de bonnes possibilités d accès à potentiel d appréciation intéressant. Credit Suisse Real Estate Fund Global et Credit Suisse Real Estate Fund International (seulement pour investisseurs qualifiés) investissent dans une sélection d immeubles de qualité en Europe, en Amérique et dans la région Asie-Pacifique. Ils permettent aux investisseurs privés et institutionnels de Suisse une participation directe et une diversification optimale de leur portefeuille immobilier. Pour en savoir plus, composez le * ou rendez-vous sur * Nous attirons votre attention sur le fait que toutes les communications téléphoniques sont enregistrées. Lorsque vous nous appelez, nous considérons que vous acceptez tacitement cette pratique. Avant de prendre une décision de placement, veuillez demander les informations complètes sur le produit. Le présent document a été rédigé par Credit Suisse AG et/ou ses sociétés liées (ci-après le «CS») avec le plus grand soin et en toute bonne foi. Le CS ne fournit toutefois aucune garantie quant à l exactitude et à l exhaustivité du présent document et décline toute responsabilité pour les pertes qui pourraient résulter de l utilisation de ces informations. Le présent document reflète les opinions du Credit Suisse au moment de sa rédaction; celles-ci peuvent être modifiées à tout moment sans préavis. Ce document est fourni exclusivement à titre d information et à l usage du destinataire. Il ne constitue ni une offre ni une recommandation en vue de l achat ou de la vente d instruments financiers ou de services bancaires et ne saurait délier le destinataire de la nécessité de former son propre jugement. Il est en particulier recommandé à ce dernier d examiner ces informations, le cas échéant avec l aide d un conseiller, sous l angle de la compatibilité avec sa situation personnelle et celui des conséquences juridiques, réglementaires, fiscales, etc. Le fonds Credit Suisse Real Estate Fund International est un fonds de placement de droit suisse de la catégorie «Fonds immobiliers» selon la Loi fédérale sur les placements collectifs de capitaux (LPCC) du 23 juin 2006 réservé aux investisseurs qualifiés au sens de l art. 10, al. 3. Le fonds Credit Suisse Real Estate Fund Global est un fonds de placement de droit suisse de la catégorie «Fonds immobiliers» selon la Loi fédérale sur les placements collectifs de capitaux (LPCC) du 23 juin La direction du fonds est Credit Suisse Funds AG, Zurich. Credit Suisse AG, Zurich, est la banque dépositaire. Les souscriptions ne sont valables que sur la base du prospectus de vente en vigueur, avec contrat de fonds intégré, du prospectus simplifié et du dernier rapport annuel (ou du rapport semestriel si celui-ci est plus récent). Le prospectus avec contrat de fonds intégré, le prospectus simplifié ainsi que les rapports annuels et semestriels peuvent être obtenus gratuitement auprès de Credit Suisse Funds AG, Zurich, et de toutes les banques de Credit Suisse AG. Par ailleurs, il est interdit d envoyer, d introduire ou de distribuer ce document ou une copie de celui-ci aux Etats-Unis ou de le remettre à une personne US (au sens de la Regulation S du US Securities Act de 1933, dans sa version amendée). Copyright 2013 Credit Suisse Group AG et/ou sociétés liées. Tous droits réservés.