ZAC de l Eco Quartier du VAL de RIS commune de RIS ORANGIS

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1 ZAC de l Eco Quartier du VAL de RIS commune de RIS ORANGIS Etude de la programmation du futur appareil commercial pour le compte de l AFTRP PRESENTATION MAIRIE DU 13 OCTOBRE /10/2009 CAMAE 1

2 SOMMAIRE Le contexte, l objectif et la méthodologie I L appareil commercial existant 1) RIS ORANGIS : Une Ville entourée de pôles commerciaux majeurs 2) L équipement commercial de Ris Orangis 3) L Offre commerciale du Val de Ris II L étude de la zone de chalandise 1) Analyse de la population a) Les bassins de population b) Estimation de la population c) les flux de passage 2) Estimation du marché théorique III 5 hypothèses de travail et 3 programmations 1) Cœur de quartier Ris Orangis 2) Face à la gare Côté Ris Orangis 3) Face à la gare Côté Seine 4) Site Bledina Côté Seine 5) Entrée de quartier Haut de rue Edmond Bonté IV Conclusion 09/10/2009 CAMAE 2

3 Etude de la programmation du futur appareil commercial Le contexte La commune de Ris-Orangis et la Communauté d Agglomération Evry Centre Essonne en partenariat avec l AFTRP ont lancé un projet urbanistique reposant sur la restructuration du site des «Dock des Alcools» et des «Bords de Seine» pour en faire un Eco Quartier dans le respect de normes environnementales ambitieuses. Les m² shon de ce programme seront dédiés essentiellement à du logement (collectifs, intermédiaires et résidences étudiantes), le reste étant consacré à de l équipement d intérêt collectif et des bureaux. L objectif CAMAE est missionnée par l AFTRP afin d analyser l appareil commercial existant sur Ris Orangis et d anticiper les nouveaux besoins de la zone en termes de commerces suite au projet de l Eco Quartier. Nous proposerons une programmation commerciale adaptée aux besoins du nouveau Quartier de Val de Ris en fonction des différents emplacements ciblés. La méthodologie Après l analyse, la réactualisation de certains documents remis par l AFTRP et un relevé terrain le plus exhaustif possible, nous nous sommes attachés à envisager des hypothèses de l implantation d un ensemble commercial cohérent dans le Val de Ris de demain en prenant en compte son environnement, les atouts et les limites du Bas de la Ville de Ris Orangis. 09/10/2009 CAMAE 3

4 -I- L APPAREIL COMMERCIAL EXISTANT I-1) RIS ORANGIS : Une ville entourée de pôles commerciaux majeurs I-2) L équipement commercial de Ris Orangis I-3) L Offre commerciale du Val de Ris 09/10/2009 CAMAE 4

5 I-1 Une ville entourée de pôles commerciaux majeurs Viry-Chatillon Grigny Ris Orangis Evry 2 ZAC de la Croix blanche Corbeil- Essonnes 09/10/2009 CAMAE 5

6 I-1 Une ville entourée de pôles commerciaux majeurs a) Les pôles commerciaux régionaux Le commerce de RIS ORANGIS est dominé par des pôles commerciaux généralistes d attractivité régionale situés au Sud de la ville. Evry 2, situé au Sud de Ris Orangis, à moins de 10 minutes en voiture de la gare de Val de Ris: Ce centre commercial régional, avec ses 250 boutiques, est l un des plus grands centres commerciaux de France. Sa locomotive alimentaire est l hypermarché CARREFOUR. Corbeil- Essonnes (ZAC La Remise), situé au Sud de Ris Orangis, entre 10 et 15 minutes en voiture de la gare de Val de Ris : Une zone commerciale regroupant 56 magasins spécialisés et un Outlet Center Marque Avenue comptant soixante magasins d Usines. Sainte-Geneviève des Bois (ZAC de la Croix Blanche), située au Sud Ouest de Ris Orangis, à 15 minutes en voiture Cette zone commerciale avec ses 126 magasins spécialisés propose, sur une surface totale de m², une offre commerciale très large, en particulier en Equipement de la maison. Une extension de cette zone portant sur environ m² supplémentaires est prévue pour /10/2009 CAMAE 6

7 I-1 Une ville entourée de pôles commerciaux majeurs b) Les pôles à vocation alimentaire Au Nord et à l Ouest, le commerce de la Ville est également concurrencé par des pôles commerciaux à vocation essentiellement alimentaire. Viry Chatillon : situé au Nord de Ris Orangis, entre 5 et 10 minutes de la gare du Val de Ris L hypermarché E. Leclerc d une surface de vente de m² rayonne sur un périmètre très large et capte, en bonne partie, la population de Ris Orangis. Par ailleurs, située entre la Seine et la RN7, une Zone d Activités Commerciales des Lacs de l Essonne propose, en dehors de ses concessions automobiles, une offre relativement disparate et bas de gamme. Grigny : situé au Nord Ouest, à 5 minutes en voiture de la gare du Val de Ris De par sa proximité de Ris Orangis et en particulier du Val de Ris, le Géant Casino de Grigny 2 constitue également un pôle attractif pour la population du périmètre que nous étudions. Il faut aussi prendre en compte le projet mixte de création urbaine de m² baptisé "Coeur de Ville" qui reliera Grigny 2 et le centre-ville de Grigny. Le pôle commercial de m² accueillera un hypermarché, 20 moyennes surfaces (dont Monoprix) ainsi que 80 boutiques. Le projet sera complété par un pôle loisirs (cinéma, médiathèque et bowling), des logements, des bureaux, des hôtels et un parking de 1800 places. 09/10/2009 CAMAE 7

8 I-2 L équipement commercial de RIS ORANGIS Rue Edmond Bonté / RD 31 L Eco Quartier Val de Ris CC du Moulin à Vent Rue Pierre Brossolette CC des Aunettes 09/10/2009 CAMAE 8

9 I-2 L équipement commercial de RIS ORANGIS L offre commerciale actuelle de Ris Orangis s articule essentiellement autour de 2 ensembles commerciaux principaux rassemblant une locomotive alimentaire et des commerces de proximité. a) Le Centre Commercial des Aunettes: situé Avenue de la Libération (RN7), à l Est de la ville, à 5 minutes en voiture de la gare de Val de Ris Ce Centre Commercial propose une offre de proximité autour d un supermarché INTERMARCHE d une surface de vente de m²: un Pressing, un Tabac Presse, un Café/Bar, une Poissonnerie, une Boutique d accessoires de mode, une Librairie, une Pharmacie, une Boulangerie et une Boucherie-Charcuterie. A ce jour, nous recensons deux magasins de Bazar (Bazarama et La Trocante), un magasin de Meubles (Les Amis du Meuble), un restaurant Buffalo Grill et une Station Service Elf. Le supermarché est néanmoins relativement enclavé et risque d avoir des difficultés à rayonner au-delà des quartiers environnants malgré l extension prévue de la Zone Commerciale. Il faut aussi prendre en compte le projet d'extension de cette zone d'activités de la jardinerie DELBARD par la création d'un retail park sur m² shon axé essentiellement sur l'équipement de la maison. Ce Retail Park sera baptisé "Les Portes de l'orangis". Ce projet comprend plusieurs moyennes surfaces et des restaurants. b) Le Centre commercial du Moulin à vent: situé rue Pierre Brossolette, à 10 minutes en voiture de la gare de Val de Ris Ce quartier constitue le Centre Ville commerçant et administratif de Ris Orangis. Cet ensemble commercial est organisé de façon cohérente autour d un supermarché Simply Market de 800 m² de surface de vente et de commerces de proximité complémentaires: La Poste, Pharmacie, Fleuriste, Téléphonie ( SFR), Banque (LCL), Presse Tabac, Assurance (Générali), Boulangeries, Boucherie, Auto Ecole, Agence Immobilière (La Forêt), Cordonnerie. 09/10/2009 CAMAE 9

10 I-2 L équipement commercial de RIS ORANGIS c) Le reste du commerce de la ville est organisé par «grappes» - Autour du Centre Commercial du Moulin à Vent : Rue Pierre Brossolette, Avenue Georges Sand, route de Grigny La Rue Pierre Brossolette allant au Centre du Moulin à Vent comprend également des commerces de proximité. On y retrouve Pharmacie, Banques (Crédit Agricole, BNP), Agence Immobilière, Opticien et Ciné bank. - Au sein du Quartier de Val de Ris : au croisement de la Rue Edmond Bonté et de la RN7, et à proximité de la gare. Nous reviendrons plus en détail sur cette offre dans la prochaine section de l étude 09/10/2009 CAMAE 10

11 I-3 L offre commerciale du Quartier Val de Ris Pour les besoins de l étude, nous avons considéré la Quartier du Val de Ris dans son acceptation la plus large du point de vue de l offre commerciale, à savoir de la RN7 aux bords de la Seine côté Draveil. Selon cette définition, a) L offre commerciale est hiérarchisée en 4 zones différentes: 1. Croisement RN 7 / Rue Edmond Bonté 2. Le haut de la Rue Edmond Bonté (RD 31) 3. Le bas de la Rue Edmond Bonté Quartier Gare 4. Aldi Draveil Bords de Seine /10/2009 CAMAE 11

12 I-3 L offre commerciale du Quartier Val de Ris a-1) Le Croisement RN 7/Rue Edmond Bonté : L entrée de quartier A l angle de la RN7 et de la rue Edmond Bonté, se trouvent deux petits centres commerciaux qui se font face dans lesquels on trouve des enseignes de proximité de qualité, organisées autour d un alimentaire ALDI (surface de vente de 447 m²) : Paul, Thiriet, Speedy, Meilleurtaux.com, CIC, un restaurant italien, une crêperie, un Cuisiniste, du prêt-à-porter (Sporteam prestige),un club de fitness d un côté et une pharmacie, un bar tabac, un opticien, un coiffeur de l autre côté. Cette offre commerciale cible tant la population du Val de Ris que les flux de la RN7. Du fait de son relatif éloignement, cette zone ne remplira que très partiellement les besoins du futur Eco Quartier en termes de commerces de proximité. 09/10/2009 CAMAE 12

13 I-3 L offre commerciale du Quartier Val de Ris a-2) Le Haut de la rue Edmond Bonté (RD 31) Une offre de proximité relativement cohérente Le haut de la Rue Edmond Bonté comprend une offre organisée et relativement bien adaptée aux attentes des habitants du quartier. Articulée autour de l ex Leader Express qui devient Franprix (surface de vente : 400 m²), l offre commerciale comprend des activités de proximité telles que la Poste, une Boulangerie, une boucherie, une banque et un magasin de bricolage. On y trouve également la Poste et la Police Nationale qui contribuent à faire de cet emplacement un lieu de destination. Le changement d enseigne de l ex Leader Express à l intérieur du groupe Casino sera considéré dans la suite de l étude comme un élément majeur illustrant le fait que l offre alimentaire milieu de gamme (par opposition à du discount) trouve sa place dans le quartier du Val de Ris. L enseigne Franprix attend une augmentation de son Chiffre d Affaires de +20% après le changement d enseigne; son CA devrait donc atteindre au final 1,6 M TTC (source : Franprix). 09/10/2009 CAMAE 13

14 I-3 L offre commerciale du Quartier Val de Ris a-3) Le Bas de la Rue Edmond Bonté / Quartier Gare: Un commerce en voie d extinction Cette zone comprend une offre commerciale disparate et à dominante ethnique: - D une part, le long de la rue Edmond Bonté, on trouve des restaurants (Restaurants Istambul, Al Hidayah, Alamia, ), des coiffeurs, auto école, laverie, Il s agit d un commerce vieillissant et anarchique. Un dernier relevé a d ailleurs permis de constater quelques locaux commerciaux vacants. - D autre part, des commerces aux abords de la gare, (au pied de l immeuble grande hauteur) qui sont faibles en termes de diversité et de qualité d offre. Ce sont des commerces indépendants pour la plupart vieillissants : Boucherie de la Gare, une Alimentation Générale, un Salon de Coiffure, Taxi Phone, une Retoucherie, une Brocante, Pronto Pizza, une Agence Immobilière, un magasin de vente de Produits Exotiques. Bien que cette zone soit centrale dans le quartier du Val de Ris, les commerces de proximité ont du mal à subsister du fait de l absence d un alimentaire qui servirait d élément fédérateur. 09/10/2009 CAMAE 14

15 I-3 L offre commerciale du Quartier Val de Ris a-4) ALDI Draveil : Un commerce d entrée de Ville De par sa proximité avec le futur Eco quartier du Val de Ris (2 minutes de la Gare), il est important de tenir compte de l offre commerciale alimentaire du bas de la Ville de Draveil. Nous avons relevé un petit centre commercial de proximité regroupant un hard discount alimentaire sous l enseigne alimentaire ALDI (650 m² de surface de vente) et une boulangerie. Nous considérons que ce pôle commercial articulé autour d un alimentaire discount n est pas de nature à drainer la clientèle du Val de Ris qui bénéficie déjà d une offre similaire au carrefour de la RN7 beaucoup plus facilement accessible pour elle. A contrario, tel que nous le développerons plus tard, si une offre qualitative et différenciante voyait le jour autour de la gare, celle-ci serait de nature à capter une partie (aussi faible soit elle) des habitants de Draveil et de Soisy sur Seine sur leur trajet gare/domicile. 09/10/2009 CAMAE 15

16 I-3 L offre commerciale du Quartier Val de Ris b) Les faiblesses et les prédispositions de ce quartier pour le commerce Historiquement, le quartier du Val de Ris a souffert d un faible développement commercial comme nous venons de le voir. Ceci s explique par le fait qu il n a jamais été jugé prioritaire du fait: - De l existence d autres opportunités d implantation sur la ville pour les enseignes (CC du Moulin à Vent et des Aunettes) - Des barrières physiques qui en limite son rayonnement; le quartier est enclavé par la RN 7 à l Ouest, la ZAC des Noues de Seine au Nord, la voie ferrée et la Seine à l Est et le Parc de Trousseau au Sud. - La proximité peu valorisante du Dock des Alcools Toutefois, le quartier dispose d atouts considérables pour le commerce : - Les véhicules / jour empruntant quotidiennement la rue Edmond Bonté (RD 31) (mise à jour Conseil Général de l Essonne 2007) qui en font un site de proximité bien desservi - Les voyageurs quotidiens par jour dont 74% s y rendent à pied - Une population en grande partie résidentielle Ces atouts demeurent à ce jour mal exploités comme en attestent les seuls commerces de la rue Edmond Bonté (RD 31) et du pied de l immeuble «Copropriété de la Gare» du quartier de la gare. Le choix de l emplacement et de la programmation du futur équipement commercial du Val de Ris sera guidé par la prise en compte de ces différents facteurs. 09/10/2009 CAMAE 16

17 -II - ETUDE DE LA ZONE DE CHALANDISE II-1 Analyse de la population a) Les bassins de population b) Estimation de la population c) Les flux de passage II-2 Estimation du marché théorique 09/10/2009 CAMAE 17

18 II-1 Analyse de la population a) Les bassins de population Nous avons pris le parti de calculer une zone d attractivité et non pas une zone de chalandise dont le mode de calcul classique (tracé d un cercle allant jusqu à une distance correspondant à moins de 30 minutes en voiture) ne correspond pas au calcul du potentiel d un ensemble commercial de proximité, contraint par les pôles commerciaux concurrents et un certain nombre de frontières «naturelles». Nous avons ainsi délimité 3 zones d attractivité (Cf carte ci-après) : - La zone 1: Le quartier du Val de Ris proprement dit : limité à l Est par la voie ferrée et la Seine, au Nord par la rue Edmond Bonté et la ZAC des Noues, à l Ouest par la RN7 et au Sud par le Bassin du service des Alcools et le Parc de Trousseau. - La zone 2 : correspond à la poche de population de Ris Orangis séparée de la zone 1 par la rue Edmond Bonté - La zone 3 : regroupe l ensemble des populations de Ris Orangis non prises en compte dans les zones 1 et 2 ainsi que celles des communes de Draveil et Soisy/Seine. Les habitants de ces poches sont pour partie des utilisateurs de la RD 31 et les usagers de la gare du Val de Ris et à ce titre sont susceptibles de faire leurs achats dans le quartier du Val de Ris, si l offre commerciale y est adaptée. 09/10/2009 CAMAE 18

19 II-1 Analyse de la population Zone 2 Zone 1 Zone 2 Zone 3 Zone 1 Zone 3 09/10/2009 CAMAE 19

20 b) Estimation de la population II-1 Analyse de la population 2006 (1) Prévision 2012 (2) Nb habitants Nb Ménages Nb Habitants (3) Nb Ménages Zone Zone Zone Total (1) Recensement 2006 (2) L augmentation de la population de 2006 à 2012 est estimée à 1,2% /an pour Ris Orangis et à 0,25% pour Draveil et Soisy sur Seine sur la base des tendances historiques (3) Pour la zone 1, nous avons pris en considération une estimation de 1500 habitants supplémentaires vivant dans le futur Eco quartier en 2012 c) Les flux de passage Le quartier de la gare de Val de Ris bénéficie d un important passage journalier : usagers de la gare du Val de Ris dont 74% se rendant à pied véhicules par jour sur la RD 31 En conclusion, le choix du site pour l emplacement du futur équipement commercial sera l élément déterminant qui permettra de capter ne serait-ce qu une faible partie du potentiel du marché des zones 3, ce point étant la condition sine qua non pour assurer tout à la fois la redynamisation du commerce existant et la viabilité des nouveaux commerces 09/10/2009 CAMAE 20

21 II-2 Estimation du marché théorique Zone Consommation alimentaire moyenne nationale par ménage (1) IDC (2) Nb ménages sur la zone Marché théorique en alimentaire Non alimentaire vendu dans les commerces alimentaires (3) Marché théorique alimentaire + complément non alimentaire ,8 M 2,2 M 13 M ,3 M 1,3 M 7,6 M M 30 M 181 M Total M 33,5 M 201 M (1) Source : INSEE, 2006 (2) IDC : L Indice de consommation de Ris Orangis, Draveil et Soisy/Seine en alimentaire (Source INSEE et Chambre de Commerce de l Essonne). Base 100 = moyenne nationale (3) Le non alimentaire représente une moyenne de 20% du CA alimentaire dans un supermarché (source : LSA) Afin d estimer le chiffre d affaires du futur équipement commercial, nous estimerons dans la suite de l étude le taux d emprise de chacune des zones de population sur le futur équipement commercial et cela en fonction de différents scénarios d implantation. 09/10/2009 CAMAE 21

22 - III 5 HYPOTHESES DE TRAVAIL et 3 PROGRAMMATIONS III-1 Cœur de quartier Ris Orangis III-2 Face à la gare Côté Ris Orangis III-3 Face à la gare Côté Seine III-4 Site Bledina Côté Seine III-5 Entrée de quartier- Haut de la rue E. Bonté 09/10/2009 CAMAE 22

23 III- 5 HYPOTHESES DE TRAVAIL et 3 PROGRAMMATIONS La méthodologie - Nous avons recherché dans le périmètre du bas du Val de Ris les fonciers aujourd hui non bâtis, susceptibles d accueillir du commerce, c est-à-dire des fonciers dont les qualités d accessibilité et de visibilité répondent aux critères classiques d implantation pour des équipements commerciaux. Nous ne sommes pas préoccupés, à ce stade, des problématiques de maîtrise foncière. - Les différents scénarios ci-après présentés sont en grande partie exclusifs les uns des autres, c està-dire que nous préconisons différents schémas d implantation pour le futur appareil commercial, mais qu un seul ne pourra voir le jour. Toutefois, dans le cas où l une des hypothèses 1, 1 bis ou 2 seraient retenues, il demeurera nécessaire de faire une programmation ad hoc des pieds d immeubles se situant face à la gare côté Seine (hypothèse 3). Nous reviendrons plus en détail sur ce point à l occasion de l étude approfondie de l hypothèse 3. 09/10/2009 CAMAE 23

24 III - 5 hypothèses de travail Hypothèse 4 Hypothèse 3 Hypothèse 2 Hypothèse 5 Rue E. Bonté Hypothèse 1 bis Rue de Fromont Hypothèse 1 Hypothèse 5 bis 09/10/2009 CAMAE 24

25 III-1 Cœur de quartier Ris Orangis 09/10/2009 CAMAE 25

26 III-1 Cœur de quartier Ris Orangis a) Les atouts et les limites de l angle rue de Fromont/ rue de la Seine Les atouts - Un emplacement stratégique situé au cœur du Val de Ris d aujourd hui et de demain Cet emplacement permettra aux commerces de capter fortement la population des pavillons existants situés à 5 minutes à la ronde ainsi que les 1500 futurs habitants de l Eco Quartier. - Ce programme peut être développé en pieds d immeubles des futurs immeubles à édifier et s intégrer ainsi facilement au tissus urbain - Cet ensemble commercial jouera un véritable rôle social et d animation au sein d un quartier aujourd hui dépourvu en commerce. -Un rôle de catalyseur du commerce existant: en développant un équipement commercial de taille limité articulé autour d une supérette, l objectif est de créer un flux de clientèle qui prendra l habitude de faire ses achats de proximité dans le bas du Val de Ris. Dès lors et par effet de capillarité, la présence de cet équipement devrait être de nature à redynamiser les autres commerces situés dans le voisinage immédiat. Les limites - Le site bénéficie d une capacité de rayonnement limitée L attractivité de ce site sera forcément limitée à un périmètre resserré, ce qui contraint d en restreindre au minimum sa taille au risque de mettre en danger son succès. - L avancement du projet auprès des promoteurs permet il encore de modifier le programme pour intégrer des commerces sur cette parcelle? Dans l hypothèse où ce foncier ne serait plus disponible du fait des accords pris sur cette parcelle et des permis obtenus, nous proposons un site alternatif (hypothèse 1 bis) qui répond à peu près aux mêmes caractéristiques qui se situerait plus au Nord sur les parkings existants sur les parkings faisant face aux immeubles de grande hauteur. 09/10/2009 CAMAE 26

27 III-1 Cœur de quartier Ris Orangis b) La programmation Cet emplacement permettra de capter uniquement la population de la zone1, sans aucun impact sur les zones 2 et 3 b- 1) Le positionnement Nous recommandons d installer sur cette localisation une enseigne alimentaire traditionnelle (type G20, City Market, Shopi, Huit à Huit, Petit Casino, Franprix) par opposition à une enseigne discount considérant que cette offre est déjà très présente sur la zone (2 Aldi). En outre, ce positionnement sera plus en adéquation avec d une part les nouvelles populations de l Eco Quartier et d autre part les habitants des pavillons voisins. b 2) Estimation du Chiffre d Affaires de l alimentaire Nous repartirons du marché total de la seule zone 1 qui a été estimé précédemment à 13 M. S agissant d un équipement d hyper proximité, de type superette, nous savons que la moyenne nationale des taux d emprise est de 8,5% (Sources : INSEE, Comptes du Commerce). Par prudence et en retenant ce taux d emprise moyen national, le Chiffre d Affaires théorique de la supérette s élèvera à 1,1 M TTC. Notons que cette estimation paraît cohérente au regard du Leader Price/Franprix de la rue Edmond Bonté qui pour 400 m² de superficie table sur un Chiffre d Affaires de 1,6 M TTC (source : Franprix). b 3) La superficie de l équipement En considérant un rendement moyen pour une supérette de 4000 par m², le chiffre d affaires estimé correspond à un commerce de 275 m² arrondi à 300 m² SHON. En complément de la supérette, nous recommandons d installer a minima deux commerces de proximité afin de s assurer d un flux global de client suffisant. Nous préconisons des commerces à fort flux soit une pharmacie (120 m²) et une boulangerie (100m²) portant la taille totale de l équipement à 520 m² SHON. 09/10/2009 CAMAE 27

28 III-1 Cœur de quartier Ris Orangis c) Approche financière Activités Alimentaire Pharmacie Boulangerie TOTAL Surface Estimation du loyer en HT /m² Montant d) Les places de parking Il conviendra de prévoir en façade de l équipement quelques places de parking dédiées (une dizaine) afin de faciliter l acte d achat. 09/10/2009 CAMAE 28

29 III-2 Face à la gare Côté Ris Orangis 09/10/2009 CAMAE 29

30 III-2 Face à la gare Côté Ris Orangis a) Les atouts et les limites de cet d emplacement Les atouts: - Cet emplacement permettra de créer un lien commercial direct avec les commerces du quartier du bas du Val de Ris, ayant un effet direct et certain sur leur redynamisation - Facilité d accès à la fois pour les voitures et les piétons - Excellente visibilité tout à la fois depuis la rue Bonté et depuis la gare => excellente vitrine commerciale - Identité forte en raison de la situation en entrée du programme de la ZAC Eco Val de Ris - Possibilité d intégrer dans ce programme des parkings supplémentaires (enterrés ou en silo) destinés aux usagers de la gare Les limites: - Suppression des places de parking existantes, à recréer - Nécessite la mise en place d une politique de stationnement de courte durée pour éviter l utilisation de ces places par les usagers de la gare. - Configuration contrainte de la parcelle -Suppression du square - Risque de cannibalisation avec le commerce alimentaire existant de la rue Edmond Bonté ( Franprix) - Risque de saturation du trafic routier en cas de développement d un équipement commercial trop important 09/10/2009 CAMAE 30

31 III-2 Face à la gare Côté Ris Orangis b) La programmation Cet emplacement permettra de capter tout à la fois la clientèle de proximité des zones 1 et 2 et pour partie celle de passage (véhicules et usagers de la SNCF) de la zone 3 b- 1) Le positionnement Nous recommandons d installer sur cette localisation une enseigne alimentaire traditionnelle par opposition aux enseignes discount (en raison de la présence des 2 Aldi). Toutefois, afin de ne pas mettre en péril le Franprix existant de la rue Edmond Bonté, nous recommandons que celui-ci soit transféré sur le nouvel équipement et agrandi sur un format optimal. b 2) Estimation du Chiffre d Affaires de l alimentaire Sur les zones 1 & 2 - Nous repartons du Chiffre d Affaires objectif du Franprix : 1,6 M TTC - Accroissement prévu de la population (zones 1 et 2) d ici à 2012 : +38% - Accroissement de l impact commercial dû au nouvel emplacement (possibilités de parkings, amélioration de la visibilité, proximité de la gare) estimé à + 30% Soit un CA estimé sur les zones 1 et 2 à 2,9 M TTC Une validation de cette estimation est faite en rapportant ce Chiffre d Affaires estimé de 2,9 M au marché théorique des zones 1 et 2 que nous avons précédemment estimé à ,6 M = 20,6 M, ce qui représenterait un taux d emprise de 14%. Ce taux est cohérent pour un supermarché qui serait seul sur sa zone (déplacement du Franprix). Sur la zone 3 Considérant un marché théorique de 181 M et la concurrence sur le segment alimentaire traditionnel tant à Orangis (Intermarché et Simply Market), Grigny (Casino) que Draveil (Monoprix, Super U et Intermarché), nous tablerons prudemment sur un taux d emprise de 1%, soit un Chiffre d Affaires complémentaire de 1,8 M sur la zone 3. En outre, nous souhaitons volontairement limiter la taille de cet équipement pour ne pas engorger le quartier de Val de Ris (traffique routier et parkings). Le CA total estimé de ce supermarché s élèvera donc à 4,7 M (2,9 M + 1,8 M ). 09/10/2009 CAMAE 31

32 III-2 Face à la gare Côté Ris Orangis b 3) La superficie Considérant le rendement moyen d un supermarché à 7000 par m², ceci correspond à une superficie de vente de 670 m², soit 800 m² Shon après avoir pris en compte la surface de réserves. Nous préconisons d implanter ce supermarché sur une partie de l actuel parking dédié aux véhicules de la gare situé au bout de la rue Edmond Bonté. Cet emplacement étant en immédiate proximité des commerces existants de la rue Bonté d une part et des pieds d immeuble de la copropriété de la gare d autre part, nous anticipons que, par capillarité, la clientèle du supermarché profitera à l ensemble du dispositif commercial du quartier. Nous pouvons aussi parier que, par un jeu naturel de cession de fonds, les commerces actuels vieillissants seront progressivement remplacés par des commerçants plus dynamiques. En conclusion, et de façon volontariste, nous préconisons de ne construire aucun nouveau commerce de proximité adjacent au supermarché. La superficie totale sera donc limitée à 800 m². 09/10/2009 CAMAE 32

33 III-2 Face à la gare Côté Ris Orangis c) Approche financière Nous estimons un loyer de 130 /m², ce qui donne un loyer total de sur une surface SHON de 800 m². d) Les places de parking S agissant d un équipement de Centre Ville, il est usuel de considérer au minimum 1 m² de parking pour 1 m² de commerce, ce qui représenterait un besoin d environ 40 places de parking additionnel. Considérant par ailleurs que l implantation même du supermarché se fera sur des places de parking existantes, il convient de recréer les places perdues, soit environ 60 places (après avoir pris en compte la superficie occupée par la voie et l espace de livraison). Au total, il conviendrait de construire sur la parcelle 100 places de parking en infra ou superstructure, au risque de totalement engorger le site. Une alternative sûrement moins onéreuse serait de reconstruire pour partie des places de parking sur une autre parcelle, par exemple de l autre côté des voies ferrées. 09/10/2009 CAMAE 33

34 III-3 Face à la gare Côté Seine 09/10/2009 CAMAE 34

35 III-3 Face à la gare Côté Seine a) Les atouts et les limites de cet d emplacement Les atouts - Facilité d accès pour les voitures - Un site facilement identifiable grâce à sa visibilité et sa configuration aisée - Possibilité d intégrer tout ou partie de ce programme commercial en pied d immeuble de l Eco Quartier - Possibilité de créer une synergie en y adjoignant un marché forain hebdomadaire - Un emplacement de premier choix face à la gare. Les limites - Risque que les places de parking de l ensemble commercial soient «squattées» par les usagers de la gare et que le nouvel équipement commercial ne bénéficie pas de places de parking dédiées, sauf à mettre en place une politique tarifaire ad hoc. -La voie ferrée et l emplacement en bout de zone coupent pour partie ce site de la clientèle piétonne du quartier de Val de Ris, rendant fragile la synergie entre les nouveaux commerces et ceux existant dans le Bas du Val de Ris. - Un effort indispensable devra être apporté à la fluidité des accès piétons du Quartier Val de Ris au côté gare en améliorant la qualité des passages piétons sous les voies ferroviaires, ceci afin d amoindrir l inconvénient susvisé. - La réussite de ce pôle commercial repose sur la redynamisation concomitante du Commerce du bas de la rue Bonté, ce qui demeure aléatoire 09/10/2009 CAMAE 35

36 III-3 Face à la gare Côté Seine b) La programmation Cet emplacement permettra de capter tout à la fois la clientèle de proximité des zones 1 et 2 et pour partie celle de passage (véhicules et usagers de la SNCF) de la zone 3 b- 1) Le positionnement Nous recommandons d installer sur cette localisation une enseigne alimentaire traditionnelle par opposition aux enseignes discount (en raison de la présence des 2 Aldi). Toutefois, afin de ne pas mettre en péril le Franprix existant de la rue Edmond Bonté, nous recommandons que celui-ci soit transféré sur le nouvel équipement et agrandi sur un format optimal. b 2) Estimation du Chiffre d Affaires de l alimentaire Sur les zones 1 & 2 - Chiffre d Affaires objectif du Franprix : 1,6 M TTC - Accroissement prévu de la population (zones 1 et 2) d ici à 2012 : +38% - Accroissement de l impact commercial est considéré nul dans la mesures où les bénéfices (possibilités de parkings, amélioration de la visibilité, proximité de la gare) sont annulés par une perte d impact sur la zone de proximité immédiate en raison de l implantation de cet équipement en extrémité de zone. - Soit un CA estimé sur les zones 1 et 2 à 2,2 M TTC - Ce qui représente un taux d emprise de 10,7 % (pour un marché de 17 M ). Sur la zone 3 Considérant un marché théorique de 181 M et la concurrence sur le marché alimentaire traditionnel tant à Orangis (Intermarché et Simply Market), Grigny (Casino) que Draveil (Monoprix, Super U et Intermarché), nous tablerons sur un taux d emprise de 1,5%, ce qui réprésente un Chiffre d Affaires complémentaire de 2,7 M car nous considérons que le site sera moins enclavé que dans la précédente proposition d implantation et les problèmes de circulation et de parking plus faciles à résoudre. Le CA total estimé de ce supermarché s élèvera donc 4,9 M TTC (2,2 M + 2,7 M ). 09/10/2009 CAMAE 36

37 III-3 Face à la gare Côté Seine b 3) La superficie Considérant le rendement moyen d un supermarché soit 7000 par m², ceci correspond à une superficie de vente de 700 m², ce qui correspond à 840 m² Shon après avoir pris en compte la surface de réserves. Nous préconisons d implanter ce supermarché en pied des immeubles créés face à la gare dans le programme de l AFTRP. La problématique de cet emplacement réside dans le dilemme concernant les commerces de proximité : -D une part, et compte tenu de la barrière que constitue la voie ferrée, il convient d implanter des commerces en proximité immédiate du supermarché afin que celui-ci ne se trouve pas totalement isolé. -D autre part, implanter des commerces de proximité du côté Seine de la voie ferrée risque d aller à l encontre de l objectif poursuivi à savoir la redynamisation des commerces existants du bas de la rue Bonté. En synthèse, le compromis serait de limiter le nombre de commerce à créer à l implantation d une boulangerie (100 m²) et d une pharmacie (150 m²) qui nécessitent les flux d un commerce alimentaire. Pour le reste, nous préconisons de programmer un restaurant/brasserie (250 m²) ciblant la clientèle des bureaux, de la gare et du Bas de ville. Soit au total une superficie total d équipement commercial de 840 m² m² = 1340 m² SHON 09/10/2009 CAMAE 37

38 III-3 Face à la gare Côté Seine c) Approche financière Activités Alimentaire Boulangerie Pharmacie Restaurant TOTAL d) Les places de parking Surface shon Estimation du loyer en HT /m² Montant S agissant d un équipement de Centre Ville, il est usuel de considérer au minimum 1 m² de parking pour 1 m² de commerce, ce qui représenterait un besoin d environ 60 places de parking additionnel directement accessibles depuis les commerces. e) Programmation ad hoc si les hypothèses, 1, 1 bis ou 2 sont mises en œuvre Dans ce cas de figure, nous excluons toute implantation d un supermarché et des commerces de proximité d accompagnement tels que Boulangerie ou Pharmacie. Toutefois compte tenu de la qualité de l emplacement face à la gare, nous recommandons de maintenir en pieds d immeubles des locaux pour des commerces ou des activités professionnelles. En fonction de la superficie disponible nous pouvons programmer un restaurant/brasserie (250 m²), un centre médical 09/10/2009 CAMAE 38

39 III- 4 Site Bledina Côté Seine 09/10/2009 CAMAE 39

40 III- 4 Site Bledina Côté Seine a) Les atouts et les limites de cet d emplacement Les atouts - Facilité d accès pour les voitures - Un site facilement identifiable grâce à sa visibilité et sa configuration aisée -La configuration aisée et la taille du terrain simplifie en première analyse la programmation commerciale de ce site et son coût d implantation. Les limites - Cet emplacement est doublement coupé des flux piéton : par la voie ferrée et par la RD 31. En outre, le franchissement de la route départementale est dangereux (nous excluons toute passerelle ou passage enterré qui serait rédhibitoire pour l équipement commercial. Un équipement commercial sur ce site serait donc exclusivement dirigé vers les flux voitures ce qui est contraire à l esprit d un équipement de proximité. Nous avons par conséquent écarté l idée d une programmation commerciale sur ce site. 09/10/2009 CAMAE 40

41 III-5 Entrée de quartier Haut rue E. Bonté 09/10/2009 CAMAE 41

42 III-5 Entrée de quartier Haut rue E. Bonté a) Les atouts et les limites du haut de la rue Edmond Bonté Le scénario envisagé consiste à tenter de regrouper sur une même parcelle le nouvel équipement de quartier en intégrant le transfert du Franprix (ex Leader Price) et celui de la Poste. Deux fonciers ont été repérés: D une part le terrain accueillant actuellement la Poste et le magasin Master Pro (hypothèse 5) D autre part l actuel parking véhicules (hypothèse 5 bis) Les atouts - Présence de deux éléments structurants pour la vie de quartier à savoir La Poste et le Franprix (ex Leader Price) - Proximité immédiate du pôle commercial entrée de quartier situé sur la RN7 de part et d autre de la rue E. Bonté. -Ce programme peut être développé en pieds d immeubles des futurs immeubles et s intégrer facilement au tissus urbain - Ce scénario serait idéal pour Franprix qui a du mal à s exprimer sur son emplacement du fait du manque de visibilité et de l absence de place de parking; De plus sa localisation actuelle ne lui permet pas d envisager de s agrandir. Les limites - La qualité des emplacements commerciaux créés est médiocre: d une part, ils sont en second rideau par rapport à la RN7 qui attirera toujours les meilleurs commerçants et ne peuvent non plus être considérés comme des commerces de proximité pour les habitants des quartiers de la gare et de l Eco quartier qui ne les fréquenteront guère - Ce scénario va contribuer à accentuer le déséquilibre existant de l offre commerciale sur le Val de Ris, renforçant le haut de la rue Bonté au détriment du quartier gare sans aucun impact sur la redynamisation des commerces existants du bas du Val de Ris - Ce projet risque d engorger le flux routier à proximité de la RN7 compte tenu de la concentration des commerces au tour de la RN7 et des circulations engendrés sur la RD 31 qui n est pas très large. - L hypothèse 5 nous semble très onéreuse du fait de la nécessité d acquérir le bâti existant et d indemniser le commerçant en place Master Pro. Nous ne retiendrons pas ce scénario qui ne nous semble pas répondre à nos objectifs mais retiendrons l idée que le transfert de la Poste est sûrement à étudier vers le bas du quartier afin de servir de catalyseur pour la création du nouvel équipement commercial. 09/10/2009 CAMAE 42

43 IV- Conclusion Le projet urbanistique ambitieux et qualitatif dont fait l objet le quartier du Val de Ris représente une opportunité pour repenser la structure commerciale aujourd hui moribonde du bas de Ville. Cette étude aura mis en lumière 3 hypothèses différentes de programmations commerciales toutes viables, d ambition et d impact différents sur le quartier (confère analyse détaillée des atouts et des limites de chaque projet), mais qui répondent toutes aux caractéristiques suivantes: Créer un pôle commercial d entrée de ville permettant d équilibrer l offre commerciale de Ris Orangis et de freiner l évasion commerciale Apporter une nouvelle offre à la population du Val de Ris par l implantation de commerces de proximité directement accessibles tant par les populations existantes que celles du nouveau quartier Créer un pôle commercial permettant à l offre commerciale en place du Bas de ville de trouver un nouvel essor et de se redynamiser Il reviendra à l aménageur en concertation avec la ville de déterminer l hypothèse retenue, ce choix étant notamment guidé par les possibilités de libération des fonciers pour le projet commercial. 09/10/2009 CAMAE 43