ÉTUDE TRIMESTRIELLE Direction des Études

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1 creditfoncierimmobilier.fr ÉTUDE TRIMESTRIELLE Direction des Études 4 e trimestre 2014 Point de conjoncture bureaux marché locatif Île-de-France 2014 : UNE EMBELLIE DU MARCHÉ ENCORE ARTIFICIELLE, AU PRIX D EFFORTS SUR LES LOYERS RÉELS BILAN 2014 Si le rebond économique français, tant attendu, n a pas eu lieu en 2014, l activité locative tertiaire ne semble pas en avoir été affectée, car elle est restée alimentée par le mouvement de rationalisation et de modernisation immobilière des grands utilisateurs. Ainsi le bilan de l année 2014 s est-il clôturé sur un score haussier de 15 %, à 2,1 millions de m² de bureaux placés en Île-de- France. En termes de volume, 2014 s analysera surtout comme une année de rattrapage d activité, succédant au plus mauvais millésime de la décennie. Et, même avec ce score, le volume annuel reste encore inférieur de 8 % à la moyenne décennale. ment du parc immobilier tertiaire francilien, pourtant déjà au premier rang européen avec 53 millions de m² (1). Cela peut être considéré comme un facteur de fragilité, alors que l offre immédiate a dépassé la barre des 4 millions de m², niveau équivalent à celui de la crise de Parmi les tendances saillantes de l année 2014, on remarque que les pôles d affaires tertiaires les plus établis ont bénéficié de la reprise de la demande placée : en premier lieu Paris QCA, mais aussi La Défense, dont les volumes locatifs transactés se ressaisissent après plusieurs années d atonie. L autre fait marquant de l année écoulée est que le segment des grandes surfaces tertiaires, de plus de m², a de nouveau porté l activité locative, à hauteur de 40 % du global, pour une soixantaine de transactions. Cette reconquête des utilisateurs tertiaires s est souvent faite au prix d efforts significatifs sur les loyers réels, remises qui se sont généralisées et systématisées, débloquant très souvent, des situations de vacance locative. Preuve, s il en était besoin, que le contexte économique contraint toujours l activité locative. La demande a fonctionné sur le principe des vases communicants : le Croissant Ouest a indirectement pâti de la reprise locative de son voisin, le pôle d affaires européen de La Défense ; c est le secteur francilien, pourtant très offreur, en particulier dans le neuf, qui a le plus reculé en volume sur un an : 8 %, avec un poids dans le total francilien qui passe de 32 % à 25 %. On observe, aujourd hui, que les problématiques d adaptation à la demande des grands utilisateurs se résolvent par l accroisse- (1) Source ORIE Estimation 2013 du parc de bureaux : m².

2 Point de conjoncture bureaux marché locatif Île-de-France PERSPECTIVES 2015 Pour 2015, les prévisions de PIB national sont mieux orientées, entre 0,8 % (2) et 1 % (3), en particulier depuis l annonce de la politique de quantitative easing décidée par la BCE (4). Le taux de change euro/dollar, beaucoup plus favorable, devrait placer la zone euro dans une position de meilleure compétitivité internationale et favoriser les exportations, tandis que la baisse du prix du pétrole devrait infléchir les volumes d importation française. L Île-de-France, premier pôle tertiaire, mais aussi première région importatrice et exportatrice de biens au plan national, concentre pas moins de 30 % du PIB métropolitain (5). Si la reprise se vérifie, la région capitale devrait en bénéficier plus largement, encore, que d autres régions, dans la mesure où le secteur tertiaire est contributeur à 86 % de la valeur ajoutée francilienne. C est pourquoi le marché locatif des bureaux pourrait afficher un volume annuel de demande placée légèrement supérieur en 2015, autour de 2,2 millions de m². Même si la croissance économique ne suffisait pas, cette année, pour que la création d emplois redevienne le véritable moteur du marché, l amélioration escomptée du moral des décideurs, en particulier grâce à des carnets de commandes plus remplis (au moins à l export), pourrait à elle seule animer le marché. RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE EN ÎLE-DE-FRANCE % 37 % 6 % 11 % 32 % 25 % Paris La Défense Croissant ouest % 10 % 1 re Couronne 15 % 15 % 2 e Couronne ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE (en m 2 ) T1 T2 T3 T4 Prévision (2) Prévision OCDE (3) Prévision CE (4) Banque Centrale Européenne (5) Dernière donnée disponible, source Insee, PIB régional ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER 4 E TRIMESTRE

3 2014 : UNE EMBELLIE DU MARCHÉ ENCORE ARTIFICIELLE, AU PRIX D EFFORTS SUR LES LOYERS RÉELS LA DÉFENSE 2014 concrétise le renouveau de la demande, au prix d efforts notables sur les loyers. Plus de m² de bureaux ont été placés, en 2014, sur le pôle d affaires de La Défense. Ce bilan annuel marque le déblocage de ce micro-marché immobilier vertical, après deux années de léthargie sur le segment phare des très grandes surfaces. Le volume locatif y a plus que doublé en un an ( m² en 2013) ; il s inscrit même nettement au-dessus de la moyenne décennale (+ 30 %). Les signatures, tant attendues par les investisseurs, permettent de remplir partiellement les tours livrées en blanc : dans la tour Eqho (d une surface totale de m²), KPMG a signé pour m², la Banque de France pour m² et, plus récemment, Air Liquide vient de se positionner pour près de m². Thales investirait les dix-sept étages supérieurs de Carpe Diem ( m² sur m², environ). AXA IM s installerait, en 2 015, dans la tour Majunga d Unibail sur m², environ (sur m²). Malgré tout, on mesure bien la problématique de ce secteur, où la demande est essentiellement endogène, et où seul un effort très significatif consenti par les bailleurs sur les loyers réels a pu motiver des transferts d implantation. PARIS Paris réintègre sa moyenne décennale et signe m² de bureaux placés en Environ m² de bureaux se sont loués, en 2014, dans Paris intra-muros. Il s agit d un volume annuel dans la moyenne décennale, en reprise de 17 % par rapport à la mauvaise année Sur ce total, les grandes transactions de plus de m² ont fortement contribué à l activité locative de 2014 : à elles seules, vingt signatures représentent 31 % du volume, soit environ m² placés. Les grands comptes, publics ou privés, font une remontée remarquable, attirés par la livraison d opérations d immeubles rénovés ou restructurés, à loyers plus attractifs. Avec m² de bureaux placés en 2014, le QCA parisien concentre toujours près de la moitié des transactions locatives, en hausse de 17 % sur un an. Ce volume est même supérieur de 6 % à la moyenne décennale Les PME, cœur de la demande locale sur le segment des petites surfaces, sont plus actives, mais exigeantes et sélectives. Le volume de commercialisation décolle, en 2014, mais ne suffit pas à résorber l offre immédiate. Celle-ci croît encore de 2 %, pour s établir à m², ce qui correspond au double de la tendance décennale. Cette situation de suroffre devrait enrayer les projets de nouveaux lancements en blanc, au profit d opérations de type clés en main, comme celle annoncée de Saint-Gobain avec Generali pour la construction de son nouveau siège de 165 m de hauteur ( m²), sur le terrain des anciens bâtiments d habitation Iris, à l horizon de CROISSANT OUEST Le Croissant Ouest cède du terrain mais pèse toujours pour un quart du volume global placé. L horizon de placement locatif s est obscurci, en 2014, dans le Croissant Ouest ; l activité, environ m² loués, est en recul de 8 % sur un an, contre + 16 % en 2013, comparé à On relativisera cette contre-performance en remarquant que ce volume s inscrit dans la moyenne des dix dernières années, comprise entre m² et m². Les plus grosses signatures de l année se sont essentiellement concentrées sur les communes et pôles d affaires les plus établis du Croissant Ouest. Quelques exemples de transaction sur le segment des grandes surfaces supérieures à m² : la prise à bail douze ans fermes par le groupe Henner de m² de bureaux à Neuilly-sur-Seine ; 3 ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER 4 E TRIMESTRE 2014

4 Point de conjoncture bureaux marché locatif Île-de-France l implantation, sur m², de la société Ingerop, dans Green Office, à Rueil, ou encore celle de Vinci Immobilier, qui loue m² dans le programme neuf In Situ à Boulogne-Billancourt, tandis qu Aldebaran Robotics décide de s installer dans m² à Issy-les-Moulineaux, dans l immeuble entièrement restructuré Nouvel Air. L offre immédiate culmine toujours à plus de 1 million de m² à la fin 2014, malgré une décrue de près de 6 % sur un an ; le cycle de production neuve, toujours en effervescence ( m² de bureaux en chantier livrés en 2014 et m² livrables en 2015) ne contribuera certes pas à la résorption globale du stock, spécifiquement ancien. Par ailleurs, le risque locatif demeure prégnant sur la Boucle Nord et Péri-Défense, marchés particulièrement difficiles, en 2014, sur lesquels d importants efforts sur le loyer réel ont dû être concédés, même pour les actifs neufs bien placés. La vacance locative structurelle se développe pour les immeubles de deuxième main, en situation plus excentrée. PREMIÈRE COURONNE Malgré un score placé annuel de + 24 %, la Première Couronne reste très dépendante des grandes transactions. Plus de m² de bureaux se sont loués en Première Couronne, l an dernier. Ce volume, supérieur de 24 % à la très mauvaise année 2013 ( m²), reste très en deçà de la performance décennale ( m², soit 33 %). La demande placée sectorielle a, en effet, évolué dans une très forte amplitude sur trois ans, passant de m², en 2012, à m², en La principale variable explicative tient encore au segment des très grandes surfaces neuves, en particulier les vastes opérations locatives de campus de m² (comme le Crédit Agricole, à Montrouge, ou SFR, à Saint-Denis), dont le placement a fortement orienté la statistique. Or, l année 2014 a vu assez peu de grandes transactions en nombre et en taille. En fin d année, Mondial Assistance a loué m² dans Eurosquare 2, à Saint-Ouen. À Saint-Denis, le programme de 2008 «Les Portes de France», accueille Verspieren et Vinci Energies (7 200 m² et m²). La Fnac a renouvelé son bail au sein de l immeuble Le Flavia, m², à Ivry-sur-Seine. Au final, sur la Première Couronne, l offre immédiate progresse modérément (+ 5 % par rapport à 2013), mais représente quand même deux ans et demi de placement locatif. DEUXIÈME COURONNE En Deuxième Couronne, l offre est pléthorique et l activité locative reste à un niveau bas. Mêmes causes, mêmes conséquences en Deuxième Couronne. Le volume placé annuel de 2014 se redresse à m² de bureaux placés, contre m² en 2013 (+ 13 %), mais reste en retrait de 27 % par rapport à la moyenne décennale ( m²). En 2014, le stock est reparti à la hausse en Deuxième Couronne francilienne, de plus de 7 % par rapport à fin L offre immédiate, de m² à fin 2014, équivaut désormais à près de quatre années de placement. Preuve, s il en est, que le faible niveau de loyer moyen facial, 140 /m²/an, en l espèce, n est pas la seule clé de décision des entreprises ; la mauvaise desserte et/ou la moindre qualité technique d un bâtiment ancien à obsolescent demeurent pénalisants pour favoriser l implantation d un utilisateur tertiaire. ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER 4 E TRIMESTRE

5 2014 : UNE EMBELLIE DU MARCHÉ ENCORE ARTIFICIELLE, AU PRIX D EFFORTS SUR LES LOYERS RÉELS ÉVOLUTION DES LOYERS Conséquence d une offre importante, même si l évolution du loyer facial est «symboliquement» positive, en Île-de-France, sur un an (+ 0,96 %), les secteurs à la peine en 2014 voient leur loyer de présentation se réajuster à la baisse : 5 % dans le Croissant Ouest (270 /m²/an), 1,35 % en Première Couronne (220 /m²/an). ANALYSE STATISTIQUE DES BAUX COMMERCIAUX LES PLUS RÉCENTS ÉTUDIÉS PAR CRÉDIT FONCIER EXPERTISE (bureaux > m² décote calculée entre loyers faciaux et locatifs réels) Sur un marché de moins en moins transparent, la pression baissière sur les loyers réels s est encore propagée, en Les mesures d accompagnement sont devenues quasi automatiques, proposées spontanément par les bailleurs ou exigées avec fermeté par des preneurs en position de force, (encore) sous condition de durée ferme d engagement. La sécurisation du flux de revenu, nécessaire pour servir du rendement mais aussi pour revendre un actif, demeure la priorité absolue des bailleurs face à des locataires décomplexés, qui n hésitent plus à renégocier les baux en cours. Le loyer moyen parisien est repassé sous la barre des 400 /m²/ an (399 /m²/an), en très légère érosion sur les trois grands secteurs tertiaires. Il s est un peu redressé au second semestre, à Paris QCA (510 /m²/an à fin 2014 contre 506 /m²/an au troisième trimestre). Mais les négociations et remises de loyer y sont également plus courantes qu auparavant, sur tous les segments de surfaces, dans une amplitude assez large, selon la qualité de l actif. À La Défense, notamment, le loyer facial de 420 /m²/an affiche une hausse de 8,53 % sur un an, mais notre analyse révèle un écart constaté avec le loyer réel, qui peut atteindre jusqu à 25 %, et même 30 % par rapport au loyer affiché. Cela s explique par des périodes moyennes d engagement fermes souvent comprises entre neuf et douze ans, tandis que sur d autres secteurs franciliens, elles n excèdent guère quatre à cinq ans (6). Dans le Croissant Ouest, le loyer moyen à 270 /m²/an n exclut pas une marge de négociation importante, qui a pu atteindre jusqu à 30 %, en 2014, sur les secteurs et produits difficiles. En Deuxième Couronne, la problématique d affichage du loyer passe bien souvent au second plan, face à celle de la vacance locative. Le loyer facial moyen, le plus bas de l Île-de-France à 140 /m²/an, explique que les écarts mesurés avec le loyer économique sont, de fait, moindres en pourcentage que sur d autres secteurs d affaires plus prisés (8 % à 15 %). CROISSANT OUEST 6 % à 30 % 1 re COURONNE 8 % à 14 % LA DÉFENSE 12 % à 30 % PARIS 12 % à 17 % IDF 6 % à 30 % LILLE 6 % à 25 % PARIS 12 % à 17 % LYON 8 % à 22 % 2 e COURONNE 8 % à 15 % Loyer facial moyen au quatrième trimestre 2014 : 315 /m 2, + 0,96 % sur un an. GRAND EST (7) 3 % à 13 % MARSEILLE 7 % à 16 % (6) Source : dernière étude Deloitte/IPD sur les baux commerciaux. (7) Nancy, Metz et Strasbourg. 5 ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER 4 E TRIMESTRE 2014

6 Point de conjoncture bureaux marché locatif Île-de-France L OFFRE L offre immédiate s étoffe, toujours et encore. Le stock de bureaux franciliens immédiatement disponibles a franchi, fin décembre, la barre symbolique des 4 millions de m², l équivalent de près de deux années de placement locatif. C est essentiellement la part d actifs obsolescents qui s accroît au sein du stock immédiat, en raison des tendances actuelles de placement locatif sur le marché. Qu il s agisse des prises à bail d immeubles neufs ou des vastes opérations clés en main de type campus, elles sont le plus souvent associées à la libération concomitante d actifs anciens de grande taille, difficiles à remettre sur le marché. Autre facteur, la pénurie, souvent invoquée dans le neuf en raison de sa part limitée dans l offre disponible (15 % à 20 %), est loin d être une réalité. L analyse des flux conduit, au contraire, à observer une production neuve qui demeure prolifique pour capter la demande potentielle et effective des utilisateurs : près de 1,2 million de m² sont livrables en Île-de-France en 2015 (8). Sur ce segment des locaux de première main, une part usuelle de l ordre de 40 % n est pas précommercialisée, soit environ m², susceptible, à terme, de gonfler un stock global déjà élevé. Et le cycle du neuf ne se tarit pas : sur l année 2014, environ m² de bureaux ont été autorisés sur l Île-de-France (9), qui alimenteront, à leur tour, l offre à venir. La vacance locative moyenne touche plus de 10 % du parc locatif tertiaire francilien. Pourtant, sur certains pôles tertiaires phares comme La Défense ou encore Boulogne-Billancourt, les opérations neuves initiées en blanc ont, pour nombre d entre elles, eu du mal à se placer, occasionnant d importants coûts de portage pour leurs investisseurs. PROGRESSION DE L OFFRE IMMÉDIATE EN ÎLE-DE-FRANCE (en millions de m 2 ) 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,5 2, T4 2 e Couronne 1 re Couronne 2, T T4 2,4 OFFRE IMMÉDIATE EN ÎLE-DE-FRANCE VENTILÉE PAR SECTEUR (en m 2 ) T4 3,6 3, T T4 4, T4 Sur le segment des actifs de deuxième main, il est désormais impératif, côté bailleurs, de renforcer les équipes de gestion locative, car seules l anticipation des années avant l échéance du bail et une politique dynamique peuvent enrayer les résiliations à l échéance. Les utilisateurs, même sous baux fermes, paraissent, en effet, de moins en moins captifs et le risque de vacance locative est plus fréquemment couru, par simple manque de démarche proactive vis-à-vis du locataire durant le bail. Croissant Ouest La Défense Paris Au global, le taux moyen francilien de vacance immédiate sur la totalité du parc privé atteint, désormais, 7,75 %. En réalité, si l on retraite la statistique sur le seul parc locatif en excluant logiquement la part des propriétaires-occupants, le taux de vacance moyen francilien peut être estimé autour de 10,25 %. L analyse des grands secteurs franciliens démontre des disparités grandissantes, comme l illustrent les graphiques ci-contre. (8) Source : Explore. (9) Source : Sit@del2. ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER 4 E TRIMESTRE

7 2014 : UNE EMBELLIE DU MARCHÉ ENCORE ARTIFICIELLE, AU PRIX D EFFORTS SUR LES LOYERS RÉELS VARIATION DE L OFFRE IMMÉDIATE EN ÎLE-DE-FRANCE T COMPARÉ À T e Couronne 7,37 % ÎLE-DE-FRANCE : OFFRE IMMÉDIATE À FIN 2014 EXPRIMÉE EN ANNÉES DE PLACEMENT LOCATIF 4 3,75 1 re Couronne 5,35 % 3 2,42 5,76 % Croissant Ouest 2 1,74 1,92 La Défense 2,00 % Paris 5,73 % 1 1,06 8,0 6,2 4,4 2,6 0,8 1,0 2,8 4,6 6,4 8,2 10,0 0 Paris La Défense Croissant Ouest 1 re Couronne 2 e Couronne Base : offre immédiate T rapportée à la demande placée annuelle en ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER 4 E TRIMESTRE 2014

8 Crédit Foncier Immobilier accompagne les grands propriétaires, professionnels de l immobilier, établissements financiers et particuliers, dans leurs projets immobiliers et la la valorisation de leur patrimoine. CONTACTS CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER CONSEIL, EXPERTISE ET ÉTUDE Anne-Marguerite Gascard, directeur général Tél. : anne-marguerite.gascard@creditfoncierimmobilier.fr ÉTUDES Emmanuel Ducasse, directeur Tél. : emmanuel.ducasse@creditfoncierimmobilier.fr Isabelle Friquet-Lepage, responsable études logements Tél. : isabelle.friquet-lepage@creditfoncierimmobilier.fr Mirella Blanchard, responsable études bureaux Tél. : mirella.blanchard@creditfoncierimmobilier.fr CONSEIL & AUDIT Sébastien Boussuge, directeur Tél. : sebastien.boussuge@creditfoncierimmobilier.fr CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER EXPERTISE Philippe Taravella, directeur général Tél. : philippe.taravella@creditfoncierimmobilier.fr CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER ÉVALUATION Richard Walter, directeur général Tél. : richard.walter@creditfoncierimmobilier.fr COMMERCIALISATION Olivier Boussard, directeur général délégué Tél. : olivier.boussard@creditfoncierimmobilier.fr CAPITAL MARKETS Gilles Pruvost, directeur Tél. : gilles.pruvost@creditfoncierimmobilier.fr BUREAUX Olivier Boussard, directeur général délégué Tél. : olivier.boussard@creditfoncierimmobilier.fr RÉSIDENTIEL Nicolas de Bucy, directeur Tél. : nicolas.debucy@creditfoncierimmobilier.fr Grégory Moreaux, directeur adjoint Tél. : gregory.moreaux@creditfoncierimmobilier.fr GESTION & LOCATION Laurence Regimbart Tél. : laurence.regimbart@creditfoncierimmobilier.fr LILLE ROUEN PARIS NANCY RENNES TOURS DIJON NANTES LYON BORDEAUX CHAMBÉRY 15 IMPLANTATIONS, AUTANT DE MARQUES D ATTENTION Toutes nos études de marché locales sont consultables sur : TOULOUSE MONTPELLIER MARSEILLE NICE Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, vis-à-vis de tiers, quels qu ils soient, est interdite. La présente étude représente la vision de Crédit Foncier Immobilier sur le marché spécifique abordé et selon les informations disponibles à la date de rédaction. Notre responsabilité ne saurait être engagée en aucune manière en cas de pertes, dommages, coûts ou dépenses subis suite à l utilisation de ces informations. Crédit Foncier Immobilier. Siège social : 19 rue des Capucines Paris. RCS Paris Photononstop. Conception-réalisation :.