Guide de l immobilier et du foncier d entreprise

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1 Glossaire Bureaux de «première main» : ouvelles constructions, mais également restructurations lourdes ayant fait l objet d un permis de construire. Bureaux de «seconde main» : Opérations immobilières préalablement occupées, remises sur le marché et relouées. Il s agit de surfaces proposées en l état ou après une simple rénovation. Commercialisation (à utilisateur) : Est considérée comme commercialisée une surface vendue ou louée à un utilisateur. Libération : Est considérée comme libérée, une surface qui a été remise sur le marché suite au départ du précédent occupant. : Surfaces immédiatement disponibles actuellement offertes à la commercialisation. Locaux de bureaux : Tout ou partie d un immeuble pouvant être loué ou acheté en tant que locaux de bureaux commerciaux indépendants. Locaux d entrepôts : Tout ou partie d un bâtiment pouvant être loué ou acheté en tant que locaux indépendants, définis par une proportion de bureaux inférieure à 3 %, et dont les caractéristiques physiques sont : surfaces en rez-de-chaussée ou étages avec rampe d accès, hauteur-sous-plafond supérieure à 5 m, charge au sol supérieure à 2 T/m², accès camion de plus de 19 T soit par porte camion soit par quai de hargement. Locaux d activités : Tout ou partie d un bâtiment pouvant être loué ou acheté en tant que locaux indépendants, mais ne répondant pas aux exigences techniques de l entreposage. Cette catégorie regroupe, par souci de simplification, ce que le Grecam nommait jusqu en 27 «ateliers» et «locaux mixtes», les seconds se distinguant des premiers par une proportion de bureaux plus importantes et/ou par une vocation fortement tertiaire (laboratoires, centres de formation...). HT HC HD : Hors taxes, Hors charges, Hors droits. Autorisation 15-1 : Entrepôts couverts soumis à autorisation. Guide de l immobilier et du foncier d entreprise 21 Les commercialisateurs FOCIER BUREAUX LOCAUX D ACTIVITES Informations légales. Editeurs : Agence pour l Economie en Essonne : 6, cours Monseigneur Roméro 9125 Evry cedex Tél. : Chambre de commerce et d industrie de l Essonne : 2, cours Monseigneur Roméro BP Evry cedex Tél. : Représentants légaux : Thierry Mandon et Gérard Huot. Rédaction : Laure Lavaud, icolas Le Mercier AEE, Jean-François Geyssens CCI Essonne, Serge Olivier, Jean-Yves Tournieux, Severine Carpentier DDT 91 GRECAM 12, rue Hamelin 7516 Paris Tél. : Directeurs de la publication : Alain Schebath et Bruno Malecamp Mise en page : SOLEIS : 4 route de la oue 9119 Gif-sur-Yvette Impression : Willaume Egret 16, rue Denis Papin 9124 Saint-Michel-sur-Orge Crédit photos : Photos Augusto Da Silva - Graphix Images et photos GRECAM Dépôt légal à parution novembre 21. ETREPÔts

2 Le guide de l immobilier Après avoir enregistré une forte dégradation de son marché de l immobilier d entreprise en 29, y compris pour les locaux commerciaux dont la vacance était passée de 3,9 % à 6,8 % en un an, l Essonne a connu un léger redressement de la situation au cours du 1 er semestre 21. Une éclaircie qui se retrouve au niveau régional, quelque soit le produit immobilier. La valeur des portefeuilles des investisseurs a reculé, quant à elle, de 3 % en Essonne par rapport à fin 27, juste avant que la crise immobilière ne s amorce. Les mises en chantier ont connu consécutivement un net ralentissement. Parallèlement, un léger redressement des commercialisations constaté au 1 er semestre 21 (+7 %), conjugué à une diminution des livraisons, ont permis au stock de se stabiliser, voire de roître pour celui des bureaux neufs (-11 %). Cette situation est toutefois fortement corrélée au contexte géographique dans lequel s inscrit le marché. Les deux pôles de Massy et Courtabœuf ont ainsi concentré 6 % des transactions de bureaux réalisées pendant la dernière ennie alors qu ils ne représentent que 25 % du parc de bureaux, le pôle d Evry, avec 23 % du parc essonnien, n en totalisant que 19 %. Massy, dotée d un parc plus récent dans le quartier Atlantis, bénéficie d un certain nombre d atouts qui se révèlent déterminants dans les dynamiques observées récemment sur le territoire essonnien : bonne accessibilité en transport en commun, proximité de Paris et de ses centres de ision. En revanche, il s avère qu une part prépondérante du marché de bureaux évryen a été réalisée dans les années 7 et 8, et se trouve, de ce fait, confrontée à l obsolescence d une partie de son parc, processus par ailleurs accéléré par l introduction des critères liés à la prise en compte du développement durable, dont la performance énergétique des bâtiments. A cet égard, les capacités de résorption du parc immobilier frappé d obsolescence deviennent un thème majeur et constituent, pour les pouvoirs publics et les partenaires privés, un défi à relever. Certains sites, inscrits à l intérieur du tissu urbain, n auront d autres possibilités que de se reconvertir, par exemple dans le logement, alors que d autres, mieux positionnés, pourront encore se prévaloir de potentialités pour maintenir, voire développer des activités économiques. foncier L offre foncière dans les Zones d Activités Economiques au 1 er janvier 29 Stock et prix des terrains au 1 er janv. 29 allant de 1 à plus de 1 E selon que l on se rapproche de la petite couronne et de Paris. C est sur le secteur de l autoroute A6, de Grigny au Coudray-Montceaux, que la commercialisation a été la plus dynamique, et dans une moindre mesure sur le secteur de la R2. otons que les activités de logistique et de commerce représentaient la majeure partie des surfaces commercialisées. Les projets de zones d activités se situent, pour la moitié d entre eux, au nord-ouest du département. Si l on considère l ensemble des projets et des terrains commercialisables en stock, l Essonne disposait, au 1 er janvier 29, d un potentiel d environ 581 hectares de terrains, soit environ 8 années de réserves foncières au rythme actuel de commercialisation, principalement situées dans la partie nord de l Essonne, à proximité des grands axes de circulation. 2 FOCIER 3 L offre foncière dans les zones d activités économiques au 1 er janvier 29 Immobilier d entreprise 4 Eléments de synthèse15 L investissement BUREAUX 5 Le marché des bureaux en Île-de-France 6 Le marché des bureaux en Essonne 7 Analyse par pôle, entretien LOCAUX D ACTIVITES 8 Le marché des locaux d activités en Essonne 9 Analyse par secteur, entretien Sommaire ETREPÔts 1 Le marché des entrepôts en Essonne 11 Analyse par secteur, entretien obsolescence 12 Quelles potentialités de résorption du parc obsolescent? 13 Sur quels leviers agir pour résorber l obsolescence? L investissement 15 Deux ans après le début de la crise : des impacts très visibles sur l investissement immobilier en Essonne Le stock de terrains d activités commercialisables est en légère hausse avec 354 hectares au 1 er janvier 29, contre 3 hectares l année précédente. Après une diminution significative du stock entre 1999 et 26 (stock quasiment divisé par 2) la tendance de reconstitution du stock, déjà notée pour 27, s est donc poursuivie en 28. Les projets de zones d activités ont au contraire nettement diminué et représentent au 1 er janvier 29 près de 227 hectares, contre 325 hectares l année précédente. Cette baisse s explique en partie par la mise en commercialisation de plusieurs zones d activités importantes comme les Haies Blanches au Coudray-Montceaux, Montvrain II à Mennecy ou encore la Bonde à Massy, mais aussi par l insuffisance de nouveaux projets. Le rythme de commercialisation des zones d activités enregistré en 28 est resté stable puisqu un peu plus de 72 hectares ont été commercialisés, à l identique de l année précédente. Les prix fonciers sont constants depuis plusieurs années ; ils se situent dans une fourchette Projets Source : DDT 91, Bilan 29 Réalisation : CCI Essonne, Service Aménagement et Études, 21 3

3 Immobilier d entreprise BUREAUX 4 Eléments de synthèse Le tableau de bord de l immobilier d entreprise Ce document de synthèse est issu de la mission d étude confiée au GRECAM par la Chambre de Commerce et d Industrie de l Essonne et de l Agence pour l Economie en Essonne. Il se fonde sur une exploitation spécifique de l Observatoire Immobilier d Entreprise du GRECAM, base de données que cette société d études indépendante a créée en Cette base de données, réactualisée en permanence depuis lors, suit l état d occupation, bâtiment par bâtiment, de l ensemble du parc «marchand» de bureaux et locaux d activités d Île-de-France, à partir d enquêtes systématiques auprès des promoteurs, propriétaires et commercialisateurs. Pour les locaux d activités, seules les transactions à l achat entre utilisateurs ne sont pas prises en compte, de même que les constructions en compte propre. Ce document rassemble, sous forme d un tableau de bord, les principaux éléments d analyse de la situation du marché immobilier d entreprise de l Essonne. Le marché du neuf en panne Le marché des bureaux en Essonne, après avoir connu un coup d arrêt des transactions de bureaux neufs début 29, a affiché un léger redressement lors du premier semestre 21. L offre neuve s est progressivement résorbée pour ne plus représenter que 15 m² à mi-21, tandis que seule une opération était en chantier à Massy. Certes, aucun lancement «en blanc» n a été encore annoncé ; néanmoins plusieurs projets sont en précommercialisation, notamment à Massy. Locaux d activités Le marché des locaux d activités est demeuré stable sur un an. éanmoins, dans un contexte économique encore fragile, l offre neuve éprouvait toujours des difficultés à s écouler ; aussi les opérateurs s oriententils quasi exclusivement, vers des opérations clés en main. Loc. activités 1 er sem 21 Evolution* Offre disponible % en chantier s livrée (stock vacant) % 2-1 % DOURDA *Evolution constatée par rapport au second semestre 29. s : non significatif. Entrepôts : un marché en difficulté? Le marché des entrepôts a été moins actif au premier semestre 21, après une année 29 «tirée» par ETAMPES le succès du Parc logistique des Haies Blanches au DOURDA Coudray-Montceaux. Entrepôts 1 er sem 21 Evolution* Offre disponible % % *Evolution constatée par rapport au second semestre 29. ETAMPES s : non significatif. Les surfaces sont en m² utiles et les loyers (valeurs affichées) sont en /m²/an HC HT HD. SUR-ORGE Bureaux 1 er sem 21 Evolution* Offre disponible % en chantier 8 4 s livrée (stock vacant) % 1 ère main % 2 nde main % % 1 ère main % dont pré-commercialisation s 2 nde main % Libérations % Loyers moyens 1 ère main 178 e - 4 % 2 nde main 123 e + 2 % *Evolution constatée par rapport au second semestre 29. s : non significatif. Les secteurs d étude en Essonne SUR-ORGE DOURDA ETAMPES SUR-ORGE Réalisation : CCI Essonne, Service Aménagement et Études, 21 Francilienne-R Réalisation : CCI Essonne, Service Aménagement et Études, 29 Francilienne-R 2 Massy-Saclay-Courtaboeuf Francilienne-R 2 Massy-Saclay-Courtaboeuf Réalisation : CCI Essonne, Service Aménagement et Études, 29 Le marché des bureaux en Île-de-France Avec m² de bureaux placés au 1 er semestre 21, le marché francilien a amorcé un léger redressement mais demeure en deça de la moyenne de ces 1 dernières années. Le marché du neuf a été particulièrement actif avec près de 38 m² placés, contre 29 m² le semestre précédent. Paris et les Hauts-de-Seine ont affiché une bonne dynamique, avec une demande portée par les moyennes et grandes surfaces neuves à l image de l implantation annoncée d Ernst & Young dans la Tour First à La Défense, ou encore de BP Paribas dans le Claude Bernard à Paris 19 ème arrondissement. Si, depuis 29, le ralentissement de la demande avait provoqué un gonflement du stock (plus de 3 de m² vacants), la légère progression des commercialisations, conjuguée au ralentissement du rythme des livraisons et des mises en chantier, a permis au stock de bureaux neufs de se réduire. Département 1 er sem 21 Certes, le stock global demeure stable, mais à un niveau élevé (3 276 m²). En effet, les livraisons s étaient fortement accrues en 28 et 29, jusqu à atteindre 1 26 m² en 29. Dans le contexte de ralentissement de la demande, le report massif des mises en chantier en 29 a permis de retrouver, en 21, le niveau des années 25/27 ; ce niveau sera encore moindre en 211, car à peine 5 m² sont actuellement en chantier. Aussi, la question de l opportunité de relancer une offre neuve peut-elle être amenée à se poser. Le marché de la Grande Couronne a, quant à lui, souffert de la concurrence d une offre rendue plus attractive en Petite Couronne, après les réajustements de prix consentis en chantiers Loyers E 123 E E 119 E E 155 E E 138 E PC E 37 E TOTAL IDF E 269 E Les loyers (valeurs affichées) sont en e/m 2 /an HC HT HD COMMERCIALISATIOS dont précom Total STOCK VACAT ET LOYERS Stock 2 nde main Stock 1 ère main Stock en chantier Loyer 1 ère main Loyer 2 nde main

4 BUREAUX Le marché des bureaux en Essonne Après avoir connu dès 28, un coup d arrêt, les transactions de bureaux neufs se sont redressées, avec près de 3 m² placés au cours de ces 12 derniers mois sur le marché de la première main en Essonne. Cette légère reprise de la demande se fonde essentiellement sur la commercialisation de «l Iliade» à Massy. Positionnée autour de 235 /m²/an, cette opération a été récemment louée à Sagem, son principal locataire. Ainsi, le stock d offres neuves livrées, qui atteignait plus de 45 m² mi-29, s est-il progressivement résorbé pour ne représenter plus que 15 m² mi-21. Désormais peu abondante, l offre neuve, dispersée entre Wissous, Orsay et Saint- Aubin est «affichée» sur la base moyenne de 178 /m²/an HT HC HD. En terme de volume de transactions, le marché de seconde main est globalement à la hausse, avec plus de 3 m 2 placés au 1 er semestre 21. La demande demeure toutefois encore insuffisante pour empêcher un stock, déjà conséquent, de se gonfler, du fait d importantes libérations telle que celle de Microsoft, parti de Courtaboeuf pour Issy-les- Moulineaux : mi-21, 124 m² étaient disponibles 25 Stock livré Stock livré Comm. Comm. Libérations Libérations Francilienne-R 2 : Gnr* 6 1 DOURDA ETAMPES SUR-ORGE La teinte la plus sombre correspond au second semestre 29, la teinte la plus claire correspond au premier semestre 21. Les surfaces sont en m 2 utiles. *Gnr : graphique non représentatif. (+ 26 % sur un an). Cette vacance, concentrée pour 3 % aux Ulis, et 2 % à Villebon-sur-Yvette, se révèle caractéristique d un parc confronté aux risques d obsolescence. Face à cette offre abondante, les valeurs locatives ont été corrigées, et s établissaient autour de 123 /m²/an HT HC HD mi-21. Aucune opération n ayant été lancée en blanc depuis 29, on ne recense actuellement qu un programme en chantier, Carnot Plaza (8 4 m²), de Lazard Construction, à Massy. éanmoins, plusieurs projets sont à l étude et actuellement en précommercialisation, essentiellement à Massy Stock livré 8 Comm. Libérations Stock 6 livré Comm. Libérations Les principales transactions du premier semestre 21 2 nde main : CARREFOUR MARCHADISE a pris à bail 13 m² dans un immeuble situé au 18 avenue du Québec, à Villebonsur-Yvette. 2 nde main : CARREFOUR ADMIISTRATIF FRACE a pris à bail les immeubles Atlantis (1 25 m²) à Massy, pour un loyer situé autour de 19 /m²/an HT HC HD. 1 ère main : KYOCERA MITA a loué 1 52 m² au sein de l espace technologique de Saint-Aubin, sur la base de 13 /m²/an HT HC HD. 2 nde main : PFEIFFER VACUUM a loué 245 m² dans un immeuble de bureaux Orly-Rive situé droite 4 rue René Razel à Saclay, pour un loyer de 115 /m²/an HT HC HD Francilienne-R 2 25 Massy-Saclay-Courtaboeuf Réalisation : CCI Essonne, Service Aménagement et Études, COMMERCIALISATIOS Total STOCK VACAT ET LOYERS Stock 2 nde main Stock 1 ère main Stock en chantier Loyer 1 ère main Loyer 2 nde main Analyse par pôle Le pôle Massy-Gare demeure le plus dynamique et le plus attractif du département. Avec 75 m² de bureaux construits au cours de ces deux dernières années, il a concentré près de 7 % de la production neuve départementale. Au-delà du positionnement et du prix attractif de son offre neuve (autour de 21 /m²/an HT HC HD), le marché de Massy a été porté par une demande de grandes surfaces (>1 m²) au cours de ces derniers mois, à l image de Sagem, et plus récemment de Carrefour qui a vu, dans le départ de Microsoft, une opportunité d implantation. éanmoins, cette dynamique pourrait s affaiblir, faute de renouvellement de l offre : à mi-21, seule une opération était en chantier à Massy. Et, si plus de 15 m² sont en projet, aucun lancement «en blanc» n a eu lieu lors du 1 er semestre 21. Entretien Michel CHACU, GSA La crise a-t-elle renforcé l attractivité de l Essonne, notamment au niveau des prix? MC : La crise a engendré un accroissement de l attractivité de Paris et de sa première couronne, mais n a malheureusement pas renforcé celle du département. Globalement on observe des glissements de l implantation des entreprises, celles implantées au niveau de la Francilienne sont attirées par le secteur de l A86 et celles de l A86 par la première couronne et Paris intra-muros. Ces mouvements résultent, pour une part significative, de la libération de locaux plus ou moins anciens par de grandes sociétés, dans le cadre de regroupements et/ou de délocalisations. Ils sont induits par les livraisons de nouveaux programmes tertiaires dans Paris et en première couronne (Saint Denis, Issy les Moulineaux, Boulogne ). Ces programmes répondent aux nouveaux critères d implantation et sont confortés par les efforts financiers de leurs propriétaires. La remise sur le marché des locaux anciens engendre par ricochet une diminution de la valeur moyenne des loyers pratiqués. A locaux comparables, si le rapport était d environ 1 à 4 entre les valeurs locatives essonniennes et les parisiennes, il est aujourd hui de 1 à 3 voire de 1 à 2. Les problèmes de transports récurrents constituent également un facteur d attirance vers la capitale. éanmoins, Evry demeure séduisante pour les sociétés qui sous-traitent ou collaborent avec des entreprises déjà implantées sur le territoire, pour les firmes endogènes en croissance ou pour les provinciales qui ont besoin d une base parisienne située près de l A6. On s aperçoit que la demande évolue beaucoup mais l offre de bureaux est-elle réellement adaptée? MC : GSA intervient principalement sur l agglomération d Evry et le centre Essonne où nous regrettons le manque d attrait urbanistique et architectural de sa Ville Préfecture. Aucun immeuble tertiaire neuf n y a été livré récemment ou est en cours de livraison. Il n existe également pas de véritable quartier tertiaire, l offre de bureaux reste diffuse et mal adaptée aux demandes actuelles. Il est par exemple quasi impossible de trouver un plateau de bureaux de 8 à 1 m² dans un immeuble de bonne facture et exploitable rapidement. Le manque d offre crée très certainement le manque de demande. Il en résulte que la majorité des recherches de nouveaux bureaux se situe en deçà Sur le secteur, les deux immeubles d Air Park de Wissous construits en 26/27, se commercialisent très progressivement et par petits plateaux auprès de différents utilisateurs (CAE Groupe, ovescia...), sur la base de 175 /m²/an HT HC HD. Le solde du foncier de cette opération, qui devait développer à terme près de 4 m² de surfaces tertiaires, a été cédé à plusieurs promoteurs, dans l optique d opérations clés en main. Le marché d demeure ralenti depuis 27, avec moins de 15 m² placés par an en moyenne. Toutefois, la vacance au sein de ce parc, qui pèse pour 4 % du parc départemental, y demeure faible (< 5 %), ceci grâce à la forte présence des services publics et para-publics. éanmoins, l absence de renouvellement de l offre, dans la logique actuelle de concurrence des pôles, pose la question de l adaptation du parc aux nouvelles contraintes. et au-delà de la tranche des 2-4 m², alors que cette dimension de locaux constituait l un des principaux standards lors de la conception des immeubles concernés. Cette catégorie de locaux représente une forte proportion de l offre actuelle. Les investisseurs bouderaient-ils Evry? MC : L image d insécurité qui a été véhiculée par les médias a beaucoup nuit à Evry, d autant plus que Grigny et Corbeil font partie des alentours. Pourtant il ne se pose pas plus de problèmes qu ailleurs. En dehors de ce problème d image, le blocage se situe sur les valeurs locatives possibles, qui sont jugées trop faibles pour initier un programme neuf avec des valeurs locatives forcément plus élevées. Evry aurait besoin d enrichir son panel d offres mais la problématique à résoudre réside dans la dimension des immeubles à concevoir Initier un 1 m 2 est audacieux quand un 3 /4 m 2 reste plus judicieux. L enjeu se situe également sur la restructuration des bâtiments existants, en précisant qu Evry ne bénéficie pas d une image tertiaire et qu une réhabilitation ne changera pas cela. Selon vous quelle est la part d obsolescence du parc tertiaire à Evry? MC : Les propriétaires commencent à réagir, mais la part de locaux à réhabiliter doit s élever. Pour les rénovations et autres, il n est pas nécessaire de tout remettre à plat : des bureaux déjà cloisonnés et en bon état peuvent s avérer plus judicieux qu une réfection en plateau-nu fini. Une part importante des entreprises qui recherchent des bureaux émane plus de «l industrie» que du tertiaire pur et le fait pour des raisons pragmatiques. Elle est attentive à la performance des locaux, à la maîtrise des coûts locatifs, à la maîtrise de la surface nécessaire, le côté fonctionnel prime vraiment. Finalement cette obsolescence n est absolument pas discriminante, il est plus important de procéder à un reoupage et à une rénovation des surfaces qu à une restructuration totale des immeubles, afin de pouvoir proposer autre chose que des 2 à 4 m². 7

5 LOCAUX D ACTIVITES Le marché des locaux d activités en Essonne A l échelle de l Île-de-France, le ralentissement des commercialisations s est confirmé au premier semestre 21, avec moins de 2 m² placés. éanmoins, les libérations, en forte progression en 29, sont moindres en 21, ce qui a permis au stock de ne pas dépasser le million de m² immédiatement disponibles sur l ensemble de l Île-de-France. Département En Essonne, le 6 marché des locaux d activités est 6 demeuré stable sur un an, et l offre neuve éprouve 4 4 toujours des difficultés à s écouler ; aussi les 2 2 opérateurs s orientent-ils, quasi exclusivement, vers des opérations clés en main. 1 er sem 21 Loyers moyens du stock E 5 E Francilienne / R C C C 79 E C 8 E C C Essonne E 67 E Grande Couronne E 64 E Petite Couronne E 78 E IDF E 73 E Les surfaces sont en m² utiles et les loyers (valeurs affichées) sont en /m²/an HC HT HD. Source : Observatoire Immobilier d Entreprise du GRECAM C : non communiqué Analyse par secteur Stock livré Comm. Libérations Francilienne R DOURDA Entretien ETAMPES Stock livré Comm. SUR-ORGE Libérations 2 Stock livré Comm. Libérations Francilienne R Secteurs 4 d'étude Francilienne-R 2 2 Massy-Saclay-Courtaboeuf 2 Francilienne R La Réalisation teinte : CCI Essonne, la plus Service Aménagement sombre et Études, correspond 29 au 6 second semestre 29, la teinte la plus claire correspond au premier semestre Les surfaces sont en m 2 utiles. Source : Observatoire 2 Immobilier d Entreprise du GRECAM Stock livr Stock livr 8 Principales transactions de locaux d activités au premier semestre 21 : 2 nde main : 3 5 m² de surfaces mixtes ont été loués au sein du parc High tech 1, aux Ulis, propriété de Hertel. 2 nde main : IDF Solaire a pris en location 374 m² d ateliers à Savigny-sur-Orge, sur la base de 68 /m²/an HT HC HD. 2 nde main : PFEIFFER VACUUM a pris en location, à Saclay, 245 m² au sein de l Azur, sur la base de 115 /m²/an HT HC HD COMMERCIALISATIOS Total COMMERCIALISATIOS Total STOCK VACAT ET LOYERS Stock 2 nde main Stock 1 ère main Stock en chantier Loyer 1 ère main Loyer 2 nde main STOCK VACAT ET LOYERS 27 Stock 2 nde main Stock 1 ère main Stock en chantier Guillaume SUIOT, Jones Lang LaSalle, Activités Quel est le bilan de l année 21 sur le volet locaux d activités? GS : ous concernant l année 2 21 représente une réelle évolution, le nombre de demandes ayant doublé entre 29 et 21. Il y a là naturellement l effet du développement des activités de Jones Lang LaSalle dans l Essonne. Le marché a été essentiellement porté par les ventes, même si les locations de petites surfaces reprennent Loyer sensiblement. 1 ère main Cette reprise est surtout due à des Loyer 2 nde main réimplantations, donc à des mouvements endogènes en Essonne mais pas seulement. On observe en effet un flux d entreprises se déplaçant de la première couronne vers la seconde. Elles y sont poussées par une tertiarisation plus forte et par des préemptions destinées à des programmes de bureaux. Du côté de l offre, les propriétaires poursuivent leurs efforts pour remplir leurs locaux avec des franchises ou prises en charge de travaux motivantes Des zones sont-elles plus attractives que d autres? GS : Les axes autoroutiers sont toujours très demandés : A 86, A 6 et Francilienne. Le nord Essonne est actif avec Wissous, Chilly-Mazarin, Morangis ou Massy. Evry résiste bien avec Lisses ou Bondoufle. Cependant si la desserte autoroutière est bonne, les transports en commun posent toujours problème, surtout si les demandes comportent une part plus importante de bureaux. A partir de 3 % de surfaces de bureaux on peut considérer que l Essonne sera beaucoup plus concurrencée. Quelle est la typologie de la demande sur les locaux d activités? GS : Les PME de plus ou moins dix salariés constituent la majeure partie des clients avec lesquels nous travaillons. Cette demande maintient vraiment le marché. Par contre, les dossiers sont plus longs à aboutir du fait des nombreuses incertitudes générées par la période actuelle. Le nombre de isionnaires influe également ; il arrive souvent qu il faille organiser de nombreuses visites avec des requalifications du cahier des charges. Les délais d implantation s échelonnent en conséquence entre trois et six mois au minimum. En 29 les entreprises étaient intéressées par la vente, est-ce toujours le cas? GS : En effet, bon nombre d entre elles privilégient ce type de solution. Chez Jones Lang LaSalle la proportion des ventes par rapport aux locations demeure plus élevée. En général elle se situe autour des 3 % des transactions, cette année nous nous rapprochons plus des 5 % sur les locaux d activité. Les propriétaires suivent cette tendance en proposant plus souvent leurs biens à la vente en marge de la mise en location. Le parc immobilier en Essonne a souvent été bien amorti. S il était source de revenus auparavant, les propriétaires sont maintenant plus enclins à récupérer des liquidités. Les clés en main fonctionnent aussi très bien à la vente, mieux que le locatif même. Le manque de bâtiments neufs et la disponibilité de fonciers nous permet de bien travailler avec de nombreux promoteurs et aménageurs sur l Essonne. Ceci dit, le clé en main exclut certaines firmes qui n ont pas la taille critique nécessaire : plus la surface demandée est importante et plus la démarche devient intéressante d un point de vue financier. Si les propriétaires sont prêts à vendre leurs biens plus qu auparavant, cela n est-il pas le signe d une certaine obsolescence du parc? GS : Effectivement, beaucoup de locaux sont vieillissants mais cela ne pose pas de difficulté majeure. La période actuelle pousse les industriels à un certain pragmatisme plutôt qu à une recherche d esthétisme. Ils se focalisent d abord sur les aspects fonctionnels et financiers. Ils savent parfaitement que le marché propose des prix de vente plus attractifs pour des locaux qui ne sont pas de dernière génération. Ils sont souvent accompagnés de prestataires travaux ou ont eux-mêmes des notions dans la rénovation de bâtiment. Au final, l obsolescence ne représente pas un frein insurmontable. Le problème ressurgira une fois de plus sur des projets comportant une part plus importante de bureaux, où le confort et l image sont plus déterminants. 9

6 ETREPÔTS Le marché des entrepôts en Essonne Analyse par secteur En Île-de-France, le premier semestre 21 aura été marqué par un regain d activité, après un second semestre 29 peu actif. On notera le retour des transactions sur de très grandes surfaces neuves (>2 m²) : m² ont été placés grâce à plusieurs implantations de grands utilisateurs en Grande Couronne, comme Point P (51 m²) et ID Logistics (42 38 m²), tous deux à Brie-Comte-Robert. Dans ce contexte, et grâce à l arrêt des mises en chantier, le stock d entrepôts immédiatement disponible s est stabilisé autour de 1 57 m² au premier semestre 21. Département En Essonne, après une année 29 «tirée» par le succès du Parc logistique des Haies Blanches au 8 8 Coudray-Montceaux, le marché s est montré moins 6 6 actif lors du premier semestre 21. éanmoins, 4 4 orbert Dentressangle, qui s était déjà engagé en sur 58 m², a pris 27 m² supplémentaires, toujours aux Haies Blanches. Le stock d entrepôts vacants s est accru du fait de la livraison, fin 29, de 48 m² non pré-commercialisés, à Saint-Germain-lès-Arpajon. Aucune opération nouvelle n a été mise en chantier. 1 er sem 21 Loyers moyens du stock C 42 E Francilienne / R s C C C 49 E E 47 E s s C C Essonne E 45 E Grande Couronne E 47 E IDF E 52 E Francilienne R 2 Stock livré Comm. Libérations DOURDA Stock livré Comm. SUR-ORGE Libérations 2 8 Entretien Francilienne R Francilienne-R Massy-Saclay-Courtaboeuf La teinte la plus sombre correspond ETAMPES au second semestre 29, Stock livré Comm. Libérations Francilienne R 2 la teinte la plus claire correspond 8 au premier semestre 21 Les 2surfaces 4 8sont 6 12 en m 2 utiles. Francilienne R 2 Source : Observatoire Immobilier d Entreprise 15 Réalisation : CCI Essonne, Service Aménagement 4 et Études, 29 du GRECAM. 1 *Gnr : graphique 2 non représentatif Stock livr Stock livr 1 Les surfaces sont en m² utiles et les loyers (valeurs affichées) sont en /m²/an HC HT HD. s : non significatif. C : non communiqué. Principales transactions de locaux d activités au premier semestre 21 : 1 ère main : ORBERT DETRESSAGLE a pris 27 m² supplémentaires au sein du Parc logistique des Haies Blanches, au Coudray-Montceaux. Cette entreprise française de transport y avait déjà pris à bail plus de 58 m² début nde main : COLOPLAST a pris à bail 4 5 m² d entrepôts, à Champlan, sur la base de 47 /m²/an HT HC HD COMMERCIALISATIOS ère main 2 nde main Total Total STOCK STOCK VACAT VACAT ET LOYERS ET LOYERS Stock 2 nde main Stock 2 nde main Stock 1 ère main Stock 1 ère main Stock en chantier Stock en chantier Loyer 1 ère main Loyer 1 ère main Loyer 2 nde main Loyer 2 nde main Quelles sont les tendances 21 sur le marché des entrepôts en Essonne? T : L année 21 s est mieux déroulée que l année 29 mais le marché reste très difficile : EOL a enregistré 23 transactions (cinq à la vente et le reste à la location). La tendance s est portée sur une baisse des valeurs via des franchises de loyers ou renégociations qui ont été plus importantes qu en 29. Certaines affaires ont été très dures, des loyers faciaux à 48 /m² déjà faibles (notamment pour des bâtiments avec une autorisation 15.1) se sont pourtant soldés par des loyers économiques à 44 /m² Ceci étant, les loyers se maintiennent mieux pour des bâtis sur des secteurs plus proches de Paris. Concernant le taux de vacance, les petites surfaces fonctionnent bien avec un turnover assez important, les moyennes surfaces sont quant à elles assez touchées par la crise. Et il est vraiment fort sur des surfaces supérieures à 3 m². Le marché essonnien des entrepôts est-il uniforme? T : on, il existe une réelle dichotomie sur l Essonne. Deux secteurs coexistent : le marché de la francilienne et celui de l A86. Les offres et la typologie des entreprises sont très différentes. Le premier concentre essentiellement de petites entreprises dont les demandes portent sur des surfaces restreintes. Il s agit d un micro-marché, la zone de chalandise des firmes se situe sur le secteur. On peut noter en parallèle une forte tendance à l acquisition, la démarche des entreprises est patrimoniale et elles restent longtemps sur le même site. A l inverse, les mouvements sont plus importants au nord, les entreprises de taille beaucoup plus conséquente et les transactions portent sur du locatif. Ce pôle se situe en majeure partie sur Orly - Rungis. Pour illustrer cela, nous pouvons parler du glissement des entreprises du Val de Marne vers l Essonne, notamment dans le secteur des entrepôts frigorifiques. Les offres sont également différentes, on peut trouver des bâtis de 1 m² à 2 m² oupés par tranche de 1 m² ce qui relève de l impossible sur l axe francilienne. Au sud l offre concerne les surfaces de à 8 m 2 avec une forte propension au clé en main (pour les surfaces supérieures ou égales à 8 m²) ou à l acquisition. icolas THIO, EOL, entrepôts Le département de l Essonne bénéficie-t-il d une bonne image auprès des entreprises? T : Oui c est le cas, le département est extrêmement bien situé et desservi, les axes autoroutiers sont nombreux et la proximité avec Paris très appréciable. Sans parler du pôle d Orly qui reste très attractif. Le seul point noir concerne la desserte en transports en commun A souligner aussi, le manque de foncier. L Essonne connaît une crise du foncier fortement dommageable surtout quand on sait que la demande de clé en main est élevée. Cette pénurie tire les prix à la hausse : au nord de l Essonne on atteint facilement les 12 à 15 /m² alors que sur la Francilienne le plafond se situe autour de 7 à 75 /m². A la location, les disparités sont nettement moins marquées. L obsolescence des bâtiments n affecte pas non plus l image du territoire, l emplacement vaut plus que la qualité des locaux. Les réhabilitations sont de plus en plus complexes, coûteuses et pas toujours dans l intérêt des propriétaires et des utilisateurs. En effet, une rénovation implique le respect des normes ICPE et donc potentiellement une perte de surface. Aujourd hui les entrepôts se louent mieux avec une autorisation 15.1, néanmoins un marché existe pour des bâtiments sans autorisation. Par ailleurs, l équation économique entre le montant des travaux pour une mise en conformité et les sorties de loyers en comparaison à des locaux non réhabilités ne permet pas d obtenir d écart significatif faisant en sorte que la ision de rénover devienne un critère important pour trouver des locataires. Sans compter que d autres départements limitrophes tel que le Val de Marne n ont quasiment pas entamé ce genre de démarche et qu il reste un peu de foncier en Essonne. Ce temps n est pas encore venu. La clé du développement réside surtout dans la libération de 11 nouveaux terrains.

7 Courtabœuf Est Evry Plateau Saclay Orly Francilienne Reste Essonne L OBSOLESCECE DAS L IMMOBILIER D ETREPRISE 12 Quelles potentialités de résorption du parc obsolescent? Les causes générales de l obsolescence d une partie de l immobilier d entreprise existant font maintenant l objet d un consensus assez large. Les évolutions rapides de notre économie, de nos modes de production de richesse ont modifié nos organisations de travail et l immobilier d entreprise. En outre, la prise de conscience des menaces sur l environnement s est traduite par la mise en place de nouvelles réglementations thermiques ambitieuses pour les immeubles existants. L obsolescence est devenue un risque pour les propriétaires des bâtiments, mais aussi pour l image et l attractivité des territoires. Méthodologie L étude confiée au groupement HBS/mc² Consult permet d identifier les ZAE à risque. Le défi était de qualifier le risque d obsolescence du parc d immobilier d entreprise de l Essonne à partir de données normatives, issues de bases de données existantes, de telle sorte que la cotation des zones d activités puisse être réactualisée en tant que de besoin par le maître d ouvrage. Il ne s agissait donc pas d effectuer un travail sur le terrain. Les bases de données disponibles : SIREE, matrices cadastrales, permis de construire ont été calées dans le système d information géographique de «la Place de l Immobilier» développé par HBS puis complétées par des cartes de transports en commun et réseaux routiers. Les données ont été structurées selon les périmètres couramment utilisés pour la connaissance et la gestion du territoire de l Essonne : les Zones d Activités Economiques (ZAE), les intercommunalités et les Pôles d Activités Economiques. Les indicateurs retenus peuvent être mis à jour en tant que de besoin, sans qu il soit nécessaire de réaliser un travail d investigation supplémentaire. - Le premier indicateur est la période de réalisation de la zone : plus elle est ancienne, plus le risque d obsolescence est élevé. - Le deuxième indicateur est l accessibilité de la ZAE : les facilités d accès à l emploi, le respect de l environnement et le coût du carburant donnent un avantage compétitif aux zones d activités bien desservies par les transports en commun. - Le troisième indicateur reflète la structure de la propriété de la ZAE. Plus la proportion de propriétaires professionnels (investisseurs et promoteurs) est importante, et plus grande est la possibilité de structurer une action pour remédier à l obsolescence de l immobilier et de la ZAE. Utilisation de la notation des zones La base de données et la notation des ZAE peuvent être paramétrées en fonction des problématiques : lutte contre l obsolescence, mais aussi localisation des bureaux ou des entrepôts selon leur période de construction. Un parc immobilier hétérogène Les quelques 12 millions de m 2 d immeubles de 5 m 2 se répartissent en parts sensiblement égales entre les bureaux et laboratoires, locaux d activités, entrepôts et commerces. Globalement, 61 % de la superficie des immeubles de plus de 5 m 2 sont inclus dans les ZAE. Les immeubles inclus dans les ZAE, toutes dimensions confondues, totalisent une superficie de 1 millions de m 2, dont plus du tiers (35 %) est constitué de locaux d activités et moins de 2 % par des bureaux. Commerces et entrepôts comptent pour environ 23 % chacun. Certaines des ZAE (entités d aménagement) constituent des ensembles géographiques quasi continus, comme au sud de la Francilienne La Marinière, Les Ciroliers, La Croix Blanche et Techniparc. Cet ensemble borde la Francilienne sur près de 5 km et comporte plus de 1 million de m 2. Transactions par pôle Massy Source : mc 2 Consult/CBRE/Immostat Mises en chantier par pôle Période Courtabœuf Plateau de Saclay Source : mc 2 Consult/ORIE Période Période 2-28 Massy Orly Francilienne Evry Est Hors pôles Les seuls pôles de Massy et Courtabœuf ont concentré 6 % des transactions de bureaux réalisés pendant la dernière ennie alors qu ils ne représentent que 25 % du parc de bureaux. Le pôle de bureaux d Evry a rassemblé 19 % des transactions alors qu il compte pour 23 % du parc essonnien. A cet égard, ce alage entre répartition géographique du parc et localisation des transactions de bureaux met en exergue l obsolescence d une partie du parc essonnien. Une enquête auprès d acteurs de l immobilier d entreprise (investisseurs, promoteurs, utilisateurs) a été réalisée dans le cadre de cette étude. Les phrases en italique sont des citations des propos tenus lors des entretiens menés par mc 2 Consult. «L évolution des réglementations exige des investisseurs la prise en compte des enjeux environnementaux et leur impact sur la valorisation intégrant la simulation de nouveaux standards. Estce que l utilisateur va accepter de payer plus cher? Intervenir sur le bâti pour corriger ou prévenir l obsolescence entraîne des coûts de travaux qu il faut pouvoir retrouver, soit dans l amélioration de l usage pour les occupants, soit dans l augmentation des loyers pour les investisseurs. Compte tenu de la stabilité dans le temps des loyers d immobilier d entreprise en Essonne, il est nécessaire de trouver les facteurs qui permettront d augmenter significativement la valeur des actifs fonciers et immobiliers. Cela suppose d intervenir sur l ensemble des composantes : le bâti lui-même, mais aussi tout son environnement (espaces publics, desserte, ) qui est généralement de la compétence des collectivités. Celles-ci ont déjà défini et mis en œuvre des politiques de requalification des ZAE, mais le travail avec les autres acteurs semble limité à la consultation des entreprises présentes dans les zones en question. Source : Immostat/CBRE/mc 2 Consult Il est vraisemblable que les utilisateurs vont limiter leur recherche aux actifs récents, aux normes, et vont exclure les autres. Cela va avoir un impact très fort sur le marché, va le segmenter, le discriminer, notamment en Île-de-France, surtout en deuxième couronne, où les pôles tertiaires des années comme Cergy et Evry risquent de souffrir». «On peut réinvestir pour des immeubles de Paris, même pour de faibles majorations de loyer dans l immédiat. Ce n est que très rarement possible en seconde couronne». «La part de l offre obsolète peut être estimée à 25 % des superficies en Essonne. Elle est composée de bâtiments situés dans des ZAE sans transport, puis par des bâtiments qui ne sont plus aux normes, ensuite de bâtiments spécifiques. Cette offre est difficile à commercialiser». Sur quels leviers agir pour résorber l obsolescence? La lutte contre l obsolescence supposerait donc un véritable partenariat, une maîtrise d ouvrage partagée entre les propriétaires des bâtiments, les utilisateurs et les collectivités territoriales, pour définir et mettre en œuvre la lutte contre l obsolescence. Elle aurait à prendre en compte tous les sujets : desserte, transports, espaces publics, l immobilier, et si nécessaire l adaptation du PLU. «C est la clé. Il faut aider les utilisateurs et les investisseurs à réaliser les réinvestissements pour remettre les bâtiments sur le marché ou éviter que les occupants ne quittent les bâtiments, voire l Essonne». Ce partenariat serait à mettre en place pour un territoire donné (ZAE, intercommunalité, pôle économique) pour lequel les partenaires voudraient s engager de manière concrète, durable et dans la transparence. 13

8 L investissement Concevoir un Plan d ensemble avec une vision large et à long terme pour chaque ZAE ou partie de ville concernée. Ce plan inclut nécessairement une politique cohérente de transports en commun qui devient très importante pour les ZAE. Il est notamment nécessaire d avoir des plans de circulation compatibles avec les moyens de transport actuels (poids lourds). En outre, une certaine souplesse des PLU est réclamée pour permettre les évolutions de bâtiments existants. Ensuite, définir un plan d actions phasé, en indiquant la responsabilité de chacun des acteurs. Dans ce cas, un investisseur peut «entrer dans un projet avec lucidité». Il est fondamental de «jouer collectif» : aussi bien les entreprises entre elles que les collectivités avec les entreprises. Et cela sera d autant plus aisé que la concertation sera large et menée en continu, et pas seulement au moment de l élaboration du plan d ensemble. Cette maîtrise d ouvrage partagée suppose de susciter l adhésion des acteurs privés et les associer pleinement en toute franchise et transparence. La conviction des propriétaires investisseurs ou occupants ne pourra se construire que dans le cadre d un projet d ensemble qui puisse apporter suffisamment de valeur à la ZAE pour que cela rende possible la rentabilité du réinvestissement nécessaire. Dans la mise en œuvre du plan, chacun prendra sa part : - l espace public étant à la charge des collectivités, - l espace privé (éventuellement redéfini) restant à la charge des privés, sans oublier que les privés ont besoin d une rentabilité pour les capitaux investis. «Rester toujours réalistes, et chacun dans sa mission propre, en se rappelant que le plus conscient du marché, c est celui qui investit». La mise en place d un tel partenariat entre des entités qui n ont pas les mêmes règles de gouvernance, de rentabilité et d horizons de temps requiert la mise en place d une structure spécifique, qui puisse donner aux partenaires la certitude que leurs contraintes propres seront respectées. C est dans le cadre d une structure commune que pourra se construire le climat de confiance et de transparence propres à dynamiser les partenaires. Un ancien entrepôt reconverti en locaux PME-PMI : la Cité des Entrepreneurs à Palaiseau, une réponse adaptée aux besoins des PME. La reconversion et la réhabilitation des locaux ont permis de respecter des engagements qualitatifs sur la rapidité des délais de réalisation (9 mois au total de la signature de l acte authentique à la commercialisation des lots), sur la maîtrise des prix de sortie (coûts réduits d une réhabilitation en comparaison à une démolition totale et d une construction neuve) et sur l intégration des thèmes du développement durable (bilan carbone de meilleure qualité, nuisances de chantiers moindres). Deux ans après le début de la crise : des impacts très visibles sur l investissement immobilier en Essonne A la fin de l année 29, le cabinet IPD recense 163 biens en Essonne détenus par des investisseurs. Le portefeuille est constitué à 42 % de bureaux, 4 % de bâtiments industriels et de 18 % de locaux commerciaux. Un marché immobilier essonnien dominé par les investissements des Sociétés Civiles de Placement Immobilier et des Sociétés Foncières Les Sociétés Civiles de Placements Immobiliers (SCPI) sont les investisseurs les plus présents en Essonne avec 41 % du portefeuille total, suivies par les Foncières cotées avec 31 %. Les Sociétés Foncières non cotées possèdent, quant à elles, 2 % des biens et les compagnies d assurances 8 %. Le paysage des propriétaires n a pas évolué depuis 28. Un portefeuille d actifs touchés de plein fouet par la crise Après la flambée des prix dans l immobilier d entreprise en 26 et 27, et une valorisation de 62 % de leurs actifs en deux ans, le portefeuille voit sa valeur baisser depuis 28. Estimé en Essonne à millions d euros fin 29, il a enregistré une baisse de 3 % par rapport à la fin de l année 27, juste avant que la crise immobilière ne s amorce. Entre 28 et 29, avec la crise immobilière puis économique, ce sont les valeurs des locaux industriels qui ont diminué le plus fortement en Essonne, avec -11 %. Ces derniers pèsent tout de même 744 millions d euros en 29, soit 47 % du portefeuille. Les locaux commerciaux ont, quant à eux, plutôt bien résisté avec une baisse limitée à -1 %. Finalement, malgré un marché peu propice, la valeur des bureaux n a diminué que de 6 %. Un marché immobilier essonnien mis à mal Depuis quelques années, le taux de vacance des biens détenus par les investisseurs en Essonne se révélait être inférieur à ceux enregistrés au niveau régional, ce qui constituait un indicateur positif pour le marché immobilier départemental. Ce constat n est plus d actualité. En effet, le taux de vacance global s est accru de 51 % entre 28 et 29. Cette hausse est encore plus forte dans les bureaux où l augmentation a atteint 118 % contre + 74 % pour les locaux commerciaux et + 44 %, pour le bâti industriel. Même si la hausse des taux de vacance est régionale, quelque soit le produit, l Essonne est plus particulièrement touchée. Cette situation s explique notamment par le fait que de nombreuses opérations neuves, notamment dans les bureaux, sont apparues sur le marché alors même que la crise éclatait. Par ailleurs, la crise a réduit l écart de prix entre les biens en 1 ère et 2 ème couronne, ce qui a permis aux entreprises souhaitant se rapprocher de Paris de bénéficier de prix plus attractifs qu il y a 2 ans. Les taux de vacance des actifs (en %) Essonne Île-de-France hors Paris Île-de-France Bureaux 1,9 (5,) 9,8 (7,4) 9,7 (7,3) Commerces 6,8 (3,9) 5,4 (4,1) 4,8 (3,8) Industriels 13,4 (9,3) 13,1 (1,6) 13, (1,5) Valeur 29 en gras et valeur 28 entre parenthèses. Taux initial net de placement en 29 : distribution et valeur moyenne Essonne, tous produits IDF hors Paris, tous produits IDF, tous produits Essonne, bureaux IDF hors Paris, bureaux IDF, bureaux Essonne, commerces IDF hors Paris, commerces IDF, commerces ,4 7,7 7,2 9,2 8,1 7,6 7,4 7,3 7,1 14 Essonne, industriel IDF hors Paris, industriel IDF, industriel 5 % 25 % 5 % 75 % 95 % Source : IPD. Le taux initial net est le rapport entre le loyer couru et la valeur vénale brute. 9, 8,7 8,7 Valeur moyenne (%) 15 15