PLAN D OCCUPATION DES SOLS

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1 Prospective et planification territoriale Communauté urbaine de Strasbourg Commune de Bischheim Département du Bas-Rhin PLAN D OCCUPATION DES SOLS Modification n 6 NOTE DE PRESENTATION Dossier d enquête publique Mai 2013

2 Par délibération en date du 31 mai 2012, la Ville de Bischheim a demandé à la Communauté urbaine de Strasbourg de modifier son Plan d occupation des Sols approuvé le 8 juillet 2005 et modifié à six reprises depuis. La dernière procédure, la modification n 5 du POS, a été approuvé lors du Conseil de communauté du 21 décembre Selon l article L du Code de l Urbanisme, la procédure de modification peut intervenir à condition : - qu il ne soit pas porté atteinte à l économie générale du POS, - qu elle ne réduise pas un espace boisé classé, une zone agricole ou une zone naturelle et forestière, ou une protection édictée en raison des risques de nuisance, de la qualité des sites, des paysages ou des milieux naturels; - que la modification ne comporte pas de graves risques de nuisance et d impact sur l environnement. Les objets de cette modification ne remettent pas en cause l économie générale du POS et ne porte sur aucun des points évoqués ci-dessus. Par conséquent, la procédure utilisée est justifiée au regard des dispositions législatives en vigueur. La présente note de présentation a pour objet d exposer le contenu de la modification n 6 du POS et d en justifier les motivations. Elle est destinée à être annexée après approbation au rapport de présentation qu elle complète et modifie. Modification n 6 Dossier d enquête publique 2 / 13

3 SOMMAIRE SOMMAIRE... 3 I. Objets de la modification n 6 du POS de Bischheim ) Reclassement du secteur de zone UX 4 à vocation d activité (ancien site industriel), en un secteur de zone UB 13a à vocation principale d habitation ) Suppression des emplacements réservés A 29, A25 et C II. Pièces du PLU à modifier ) Le rapport de présentation ) Les plans de zonage ) Le règlement ) La liste des emplacements réservés Modification n 6 Dossier d enquête publique 3 / 13

4 I. Objets de la modification n 6 du POS de Bischheim 1) Reclassement du secteur de zone UX 4 à vocation d activité (ancien site industriel), en un secteur de zone UB 13a à vocation principale d habitation. Présentation du secteur de zone à modifier Le secteur de zone UX4 est situé sur la partie Est de la commune de Bischheim en bordure du canal de la Marne au Rhin, enserrée entre les rues de la Robertsau, des maires Schaub, et du Guirbaden. Le site a une superficie de 1,7 hectare environ. Il est clôturé par un mur haut sur l ensemble de son périmètre (Cf. photo ci-dessous). Secteur d activité à reclasser en un secteur à vocation principale d habitation Source : Google Map Les principaux enjeux du site La localisation en zone urbaine de ce secteur est contraignante pour l implantation d'une nouvelle activité industrielle. La circulation des poids lourds, nécessaires à l'ancienne usine, a souvent perturbé la circulation sur la rue de la Robertsau, axe unique de déplacement Est- Ouest sur Bischheim, et a été source de gêne pour le voisinage. Depuis la cessation totale des activités de la société «Métausel», notifiée au Préfet, en date du 3 septembre 2009, un changement de vocation de ce secteur, vers de l habitat, est de ce fait souhaitable. Modification n 6 Dossier d enquête publique 4 / 13

5 Cette friche industrielle constitue un des rares potentiels de développement urbain de la commune. Aucun site de développement potentiel n est inscrit sur Bischheim à l échéance du 4eme Programme Local de l Habitat (PLH). Seul un secteur situé au Nord du banc est inscrit pour une réalisation postérieure à De plus, le quartier dispose d un bon niveau d équipements scolaires avec la présence de l école maternelle et primaire «At home», ainsi qu un bon niveau des commerces et services de proximité. L accessibilité au site Le site est particulièrement bien accessible. L accès principal (voiture et poids lourd) s effectue depuis la rue de la Robertsau. C est une route départementale structurante pour la commune qui est orientée est-ouest. Elle dispose d aménagements piéton et cycliste. Le site est en outre à 200 mètres environ d un arrêt de tramway (pont Phario). Depuis cette rue de la Robertsau, on accède au chemin de la Digue qui rejoint la rue du Guirbaden au nord (actuellement en impasse). Un second accès (voiture et poids lourd) se trouve à l arrière du site, le long de la rue du Guirbaden. La chaussée est large et sert de voie de transit ou de raccourci entre la rue du Marais et l avenue du général de Gaulle. La rue des maires Schaub est une voie de desserte avec une large chaussée, sans stationnement et avec des trottoirs exigus. Source : Google Map Modification n 6 Dossier d enquête publique 5 / 13

6 Les réseaux Les réseaux (secs et humides) alimentent le site. Ils peuvent donc être valorisés par la collectivité. L adduction en eau potable se fait d une part au niveau de la rue de la Robertsau où une canalisation de diamètre 300 mm passe sous la chaussée et rue du Guirbaden dont le diamètre est de 200 mm. En matière d assainissement, le site est desservi par le réseau public sur les trois rues qui l entourent. A noter également qu une canalisation passe au milieu du parc limitrophe et sous le canal. Les risques naturels et technologiques Le site n est pas concerné par un périmètre de risque technologique. Cependant, il se situe dans un périmètre de zone inondable par remontée de nappe. Ce constat aura un impact direct sur les modalités de construction des bâtiments ainsi que sur la gestion des eaux pluviales où l infiltration sera impossible. Aucune nuisance sonore routière ou aérienne n est à noter à proximité du site. Le passé industriel du site Les activités de négoce en produits chimiques sur le site n ont pas été sans conséquences en termes de pollution des sols. Dans le cadre de la cessation d'activité, plusieurs études environnementales y ont été réalisées. Elles ont mis en évidence, à la fois une pollution des sols et des eaux souterraines (par des hydrocarbures et des solvants chlorés notamment). Des travaux de dépollution sur les sols ont été menés sur les zones impactées. Les terres excavées ont été analysées puis envoyées vers un centre de traitement approprié. Afin de vérifier la compatibilité entre la pollution résiduelle présente sur le site et la reconversion du site pour un usage résidentiel, une analyse des risques résiduels a été réalisée. Le procès verbal de récolement de la Direction régionale de l environnement, de l aménagement et du logement d Alsace, du 5 mars 2013 (cf. pièce jointe) précise que le changement d usage prévu s accompagne de restrictions au droit d administrer et de disposer, qui sera constitué par le Préfet par l intermédiaire d une servitude d utilité publique.qui portera sur : Des servitudes relatives aux usages du sol. Les usages autorisés sont les habitations collectives sur un niveau de sous sol qui couvre l ensemble de la surface du bâtiment et des espaces verts avec recouvrement des sols sur 30 cm avec de la terre saine. Des servitudes relatives aux usages du sous sol. Les canalisations doivent être situées dans une tranchée remplie de terres propres rapportées et / ou canalisations métalliques. La culture de fruits et de légumes n est pas autorisée en pleine terre. A cette restriction du PV de récolement il convient d y ajouter l interdiction de la culture de baies. Des servitudes relatives aux usages des eaux souterraines. Tous les types de pompage et usages des eaux souterraines sont interdits. Des servitudes relatives aux prescriptions de construction. Les sous sols devront avoir un taux de ventilation minimal de 72 j-1. Les sous sols devront être réalisés avec cuvelage et résine étanche. Modification n 6 Dossier d enquête publique 6 / 13

7 A noter que ce procès verbal ne porte pas sur la dépollution de la nappe phréatique. La surveillance de la pollution des eaux souterraines est prescrite par un arrêté préfectoral du 10 août 2011 et eu égard à l environnement du site (milieu urbain avec présence de pompe à chaleur et de jardins familiaux) un arrêté préfectoral portant suspension provisoire de certains usages de l eau de la nappe phréatique en aval de l ancien site industriel est en place depuis le 17 octobre Le procès verbal de récolement de la DREAL précise que la nappe phréatique présente toujours des anomalies significatives qui devront faire l objet d un traitement approprié et qu un second récolement entérinera la finalisation du processus de dépollution. Objet de la modification La requalification du site vers un usage principal d habitation implique une évolution du document d urbanisme. Les servitudes d usages et les prescriptions de construction sus mentionnées sont traduites dans les pièces du POS. Etaient autorisés dans le secteur de zone UX4, visible sur l extrait du plan de zonage n 2 du POS de la commune de Bischheim ci-dessous, avant la présente modification, «les bâtiments industriels ou artisanaux ainsi que les bâtiments d équipement liés au fonctionnement de la zone tels que les restaurants d entreprise, centre de sécurité, d information et les bureaux et locaux commerciaux annexés directement à l établissement implanté dans la zone». Extrait du plan de zonage n 2 avant modification : Modification n 6 Dossier d enquête publique 7 / 13

8 Seront autorisés dans le secteur de zone UB13a, visible sur l extrait du plan de zonage n 2 du POS de la commune de Bischheim ci-dessous, après l entrée en vigueur de la présente modification : «les constructions à usage d habitation, de bureau ainsi que les constructions à caractère commercial et de services y compris leurs dépendances». Extrait du plan de zonage n 2 après modification : a 20.m 1.2 Les droits à construire sont équivalent aux secteurs de zone UB voisins. Les hauteurs maximales autorisées sont de 20 mètres et le COS de 1,2. L article 1 : «Occupations et utilisations du sol admises» est complété par un 6eme alinéa précisant que dans le secteur de zone UB13 a, les nouvelles constructions devront avoir un niveau de sous sols qui couvre l ensemble de la surface du bâtiment. Ces sous sols devront avoir un taux de ventilation minimal de 72 j-1 et être réalisés avec cuvelage et résine étanche. L article 4 UB : «Desserte par les réseaux» est complété par une mention spécifique au secteur de zone UB13a, pour tenir compte de la servitude relative aux usages du sous sol, afin que les canalisations soient situées dans une tranchée remplie de terre propres rapportées et / ou soient des canalisations métalliques. Tous les types de pompage et usages des eaux souterraines sont interdits. L article 13 : «Espaces libres et plantations», est complété par une mention spécifique au secteur de zone UB13a, afin que les futurs espaces verts soient réalisés sur des sols recouverts de 30 cm de terre saine. La culture de fruits, de légumes et de baies en pleine terre y est interdite. L usage de bacs ou autres équipements similaires pourrait permettre ces cultures. Modification n 6 Dossier d enquête publique 8 / 13

9 Incidence de la modification sur l environnement du POS Le reclassement du secteur de zone UX 4, à vocation d activité, en un secteur de zone UB 13a à vocation principale d habitation ne remet pas en cause la vocation du site, qui est d être urbanisé. Les droits à construire sont similaires aux secteurs de zone limitrophes, mais des restrictions d occupation et d utilisation des sols tiennent comptent du passé industriel du site. En outre, le changement de vocation de ce secteur permet à la commune de répondre en partie à ses besoins en logements et de valoriser ce site qui est accessible, bien desservie par les réseaux, qui dispose d un bon niveau d équipements scolaires ainsi qu un bon niveau des commerces et de services de proximité. Pièces modifiées du POS Le rapport de présentation Le règlement Le plan de zonage n 2 Modification n 6 Dossier d enquête publique 9 / 13

10 2) Suppression des emplacements réservés A29, A25 et C12 L emplacement réservé A29 du plan de zonage n 3, d une superficie de 7 ares environ, destiné à l aménagement d une place de retournement dans le prolongement de la rue de l Atome, dont le bénéficiaire est la CUS, est supprimé puisque la rue de l atome ne se termine plus en impasse. La rue de l atome a été prolongé jusqu à la rue des 3 maires. Suppression de l emplacement réservé A29 Extrait du plan de zonage n 3 du POS de Bischheim Suppression de l emplacement réservé A29 Modification n 6 Dossier d enquête publique 10 / 13

11 L emplacement réservé A25 du plan de zonage n 2, d une superficie de 8 ares environ, pour la desserte de la zone UK10 à partir de la rue du Marais, dont le bénéficiaire est la CUS est supprimé puisque l accès est assuré au nord de la zone UK10. Suppression de l emplacement réservé A 25 Extrait du plan de zonage n 2 du POS de Bischheim Suppression de l emplacement réservé A 25 Modification n 6 Dossier d enquête publique 11 / 13

12 L emplacement réservé C12 du plan de zonage n 2, d une superficie de 16 ares environ, situé rue de la Zorn : en pied de talus Nord - Est du pont sur le canal, qui constituait une réserve terrain pour l aménagement d un espace vert et l extension de terrain de tennis, dont le bénéficiaire est la CUS est supprimé. La commune de Bischheim souhaite répondre à une partie de ses besoins en logement en partie sur l espace qui était dédié aux terrains de tennis. Suppression de l emplacement réservé C12 Extrait du plan de zonage n 2 du POS de Bischheim Suppression de l emplacement réservé C12 Modification n 6 Dossier d enquête publique 12 / 13

13 II. Pièces du PLU à modifier L ensemble des modifications proposées porte sur les pièces suivantes du POS : - le rapport de présentation - le règlement - le plan de zonage n 2 et 3 - la liste des emplacements réservés 1) Le rapport de présentation Le rapport de présentation est complété par la présente note. Le tableau des surfaces de zone (pages 84 et 85) évolue de manière à prendre en compte le reclassement de la zone UX4 en un secteur de zone UB13a. 2) Les plans de zonage Les plans de zonage n 2 au 1/2000 est modifié pour tenir compte de la suppression des emplacements réservés et du reclassement de la zone UX4 en un secteur de zone UB13a. Le plan de zonage n 3 pour tenir compte de la suppression de l emplacement réservé A29. 3) Le règlement Pour prendre en compte l ensemble des modifications des dispositions réglementaires présentées ci-dessus, il est proposé de modifier les pages suivantes du règlement : - page 29 : l article 1 : Occupations et utilisations du sol admises article 1 de la zone UB, - page 32 : l article 4 UB : Desserte par les réseaux - page 39 : l article 13 : Espaces libres et plantations 4) La liste des emplacements réservés Les emplacements réservés A25, A29 et C12 sont supprimés. Modification n 6 Dossier d enquête publique 13 / 13