Plan de Sauvegarde du Petit Bard OPAH Copropriété Dégradée Apollinaire

Transcription

1 Plan de Sauvegarde du Petit Bard OPAH Copropriété Dégradée Apollinaire

2 Plan de Sauvegarde du Petit Bard Présentation à la journée sur les copropriétés

3 La SERM intervient dans le cadre d une CA avec la Ville depuis le 4 mai 2007 Avec pour programme sur une période de 7 ans Acquisition-démolition de 456 logements privés + parkings (DUP1, DPU2) pour lesquels 600 relogements doivent être assurés Reconstruction sur site de 327 logements sociaux et 156 libres Suivi-animation PdS, OPAH CD pour la réhabilitation de 390 logements, Requalification d espaces publics/création de voiries Accueil, information du public, GUP, accompagnement technique, économique et social Le Plan de Sauvegarde avec objectifs : solder la dette de l ancienne copropriété, prévenir les impayés dans les copropriétés créées après scission et réaliser des travaux de : déconstruction de 3 copropriétés après relogement, réhabilitation de 7 copropriétés avec objectif 355 logements en parties communes et 230 parties privatives dont 60 SERM, résidentialisation de 7 copropriétés en PdS et 1 en OPAH, L OPAH C.D Apollinaire pour 1 copropriété avec objectif : travaux parties communes (35 logements) et travaux parties privatives (19 logements).

4 la CTRU posait comme préalable : la scission de la copropriété Le Petit Bard En mars 2006, la scission est effective par la création de 9 copropriétés et d une USL

5 PLAN D AMENAGEMENT Été 2009 : déconstruction Bts A1, A2 73 logements sociaux à livrer en 2014 Objectif 2013 : finalisation relogement ménages H-G1-G2 et lancement désamiantagedéconstruction 40 logements sociaux livrés en 2013

6 Les études menées sur le parc privé à réhabiliter Etude de diagnostics thermique et énergétique des neuf copropriétés : isolation, maîtrise de l énergie, devenir du chauffage collectif. Etude sur les capacités contributives des copropriétaires : dette, impayés, travaux réhabilitation et résidentialisation. Etude de diagnostic de la structure des bâtiments Etude pré opérationnelle pour l OPAH Copropriété dégradée G. Apollinaire Etude de faisabilité sur l implantation des commerces sur le quartier du Petit Bard Etude de faisabilité sur la déconstruction de la tour H-G1-G2 Etude phytosanitaires sur les essences du quartier Petit Bard

7 La réhabilitation : étape 1 Arrêté préfectoral du 22 août 2007 et convention financière décembre 2007 Vote en AG des premiers travaux Bt C2 (déc 2008) pour un montant maximum, Engagement des subventions La réhabilitation : étape 2 Arrêté préfectoral du 23 Avril 2009 portant par l avenant N 1 :intégration Bt D2 et Convention OPAH CD Apollinaire signée en novembre 2009 : Avenant 2 au Pds : intégration du Bt G3 à G7 initialement à démolir et prorogation de 2 ans du PdS, Engagements des aides publiques pour C1 C3 E I D et G. La réhabilitation : étape 3 Début et fin travaux Bt C2 entre 2010 et Les Bt C1,C3, E et I ont suivi selon la même démarche entre 2010 et 2013 Le Bt D est en cours (avancement à 80%) Le Bt G3-G7 est en cours jusqu à mi 2014.

8 DIAGNOSTIC et PRESCRIPTIONS - Bt E - Copropriété n 3 Petit Bard - Montpellier KV 299 Antenne à déposer. A remplacer par branchement / antenne collective sur le toit. Menuiseries en bois vétuste peint. A déposer. A changer en menuiserie PVC blanc. Reproduire le dessin de la fenêtre. Volets métalliques peints vétustes oxydés. A déposer et remplacer en Volets roulants mécaniques en PVC blanc. Bandeau béton peint très sale. A gratter; Enduit semi épais+ peinture. Local ordures sur façade. Très sale. Non entretenu. Bayant. Risque santé. A condamner. Prévoir local ordures ou conteneurs éloignés. Fermeture séchoir créée en matériau de récupération. A déposer. Restaurer le garde corps en Fer d origine. Soubassement en béton peint. Peinture craquelée, graffitis. A gratter. Enduit semi épais à poser finition fin. Peinture à refaire selon palette. Façade d aspect très salissant. Eléments en béton peint à gratter et repeindre après pose enduit semi épais. Pierre+enduit à nettoyer/pression adaptée. Reprise enduit ponctuelle. Entrée immeuble en béton peint salissant à gratter. Enduit semi épais à poser, finition fin. Peinture à refaire selon palette. Façade sur Square Henri de Régnier Porte immeuble métallique avec imposte oxydée à déposer. A remplacer par porte en ferronnerie sécurisée. Vitrage armé. Dessin porte à reproduire.

9 Réhabilitation de la «Résidence Les Saxifrages, Bâtiment C2» : Lancée en septembre 2010, les travaux se sont achevés en janvier Avant Après

10 Réhabilitation de la «Résidence Les Alisiers, Bâtiment C1» : Lancée fin décembre 2010, les travaux sont réceptionnés en juin Avant Travaux réalisés : Etanchéité toit terrasse et isolation Mise aux normes électrique et gaz Menuiseries extérieures (fenêtres et volets) Remplacement portes palières Serrurerie (gardes corps, portes d entrées d immeuble ) Réfection façade Courants faibles : antennes collectives, ouvre portes, interphonie Carrelage halls d entrée Peinture montées d escaliers Chauffage individuel (réseaux, chaudières) Après

11 Réhabilitation de 60 logements patrimoine SERM. Objectif les céder à 24 PO, 36 PB dont 12 LC

12 Le partenariat avec le syndic de copropriété Les diagnostics -prescriptions élaborés par la SERM pour chaque Bt ont permis d identifier la consistance des travaux, Les études de faisabilité élaborées par la SERM ont permis d organiser le vote des AG par rapport à des montants de travaux maximum et un programme de travaux, Ces études ont également permis l estimation des honoraires de maîtrise d œuvre et donc la consultation puis le choix du maître d œuvre lors de chaque AG de copropriété, Un travail de collaboration est fait par la SERM avec le syndic, le maître d œuvre et les conseils syndicaux autour des APS, APD, PRO et DCE, ACT. Les dossiers de subvention et de paiement sont élaborés, présentés et suivis par la SERM, La SERM en tant que copropriétaire fait partie des Conseils syndicaux et à ce titre, elle joue son rôle de catalyseur par rapport aux copropriétaires, La SERM par le biais des acquisitions ( par expropriation ou à l amiable) permet au syndic de recouvrer les impayés de charges. La gestion locative d une centaine de logements permet à la SERM propriétaire de garder le lien avec le syndic pour le suivi des charges et des appels de fonds et notamment anticiper les points de crispation des copropriétaires pour mieux les gérer

13 Le partenariat SERM-CG-CAF-SACICAP Le partenariat avec la SACICAP permet le préfinancement des subventions et le financement du reste à charge par des Prêtes Mission Sociale. Le partenariat avec la CAF Les mensualités de paiement du PMS ( financement reste à charge) ouvre droit à l aide au logement de la CAF en fonction de la situation du ménage. Le partenariat avec le syndic judiciaire Outre la dette de copropriété arrêtée en 2006, le syndic judiciaire gère le patrimoine commun à l ensemble des 9 copropriétés du Petit Bard: le réseau de chauffage collectif, le réseau de voierie, divers foncier ( locaux : poubelle, suppresseur AEP, chaufferie) Le partenariat permet notamment au syndic judicaire le recouvrement de la dette par propriétaire lors des acquisitions faite par la SERM par expropriation ou vente amiable.

14 Les mécanismes mis en place pour la solvabilisation des copropriétés Une démarche adaptée à chaque type de copropriétaire: 1- Recouvrement des impayés par voie de procédure -échelonnement du paiement - relances par courrier, - consignation de l indemnité lors des ventes amiables si impayés, - assignation devant le tribunal, - mise en vente judiciaire par le syndic (après accord de l AG de copropriété) 2- Dispositif de préfinancement des subventions publiques pour la copropriété, 3- prêts pour le reste à charge pour les catégories ciblées PB impécunieux et surtout PO simples, 4-possibilité de prêts pour paiement de la quotepart travaux pour les copropriétaires qui le souhaitent.

15 Présentation de la copropriété «les Saxifrages, Bt C2» Sur les 40 logements que compte le Bt C2, on distingue 2 sous ensembles de copropriétaires A- 24 logts relèvent de multipropriétaires qui ont les moyens de payer ( soit 60%) dont : Propriétaires institutionnels : SERM, ACM, SOCADAL 12 logements, soit 30%. SCI et PB multipropriétaires : 12 logements B- 16 logts relèvent de propriétaires susceptibles d être aidés pour le reste à charge dont : PBX2 : 7 logts PBX1 : 6 logts PO simples : 3 logts Une enveloppe de est réservée dans le cadre de la convention SERMSACICAP aux PO et PB impécunieux nécessitant un prêt pour le paiement du reste à charge. Ce prêt est accessible aux propriétaires à jour de leurs charges. Pour pérenniser les investissements et consolider la copropriété, 3 logements SERM