OPÉRATION D'AMÉNAGEMENT DOMAINE DES BRISES

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1 OPÉRATION D'AMÉNAGEMENT DOMAINE DES BRISES - Concertation préalable / Février La SHLMR est propriétaire d'une vaste parcelle (EH 44), implantée en partie basse du quartier résidentiel de La Montagne à SAINT-DENIS. En concertation avec les services de la Ville et de la DEAL, elle souhaite engager les études nécessaires à la définition d'un projet d'aménagement cohérent et harmonieux sur ce site exceptionnel et son environnement. L'équipe pluridisciplinaire retenue pour la conduite des études préopérationnelles de l'opération "le Domaine des Brises" s'engage à inscrire le projet d'aménagement dans une démarche respectueuse des principes du développement durable. Aujourd'hui libres de toute occupation physique, les terrains sont couverts par une friche herbacée et divers boisements de filaos. Sur les 17 hectares classés en zone à urbaniser au PLU, seuls 13,5 hectares sont réellement aménageables au regard des risques naturels et fortes pentes : 6,0 ha en AUm et 7,5 ha en AUh. Photo Hervé DOURIS

2 LE QUARTIER DE LA MONTAGNE Le quartier de La Montagne (hors St Bernard) est implanté à l'extrême Ouest de la commune de SAINT-DENIS. Encadré à l'est et au Sud par le grand rempart de la rivière Saint-Denis et à l'ouest par la Grande Ravine, il surplombe de plus de 200m la falaise littorale au Nord. Il se compose aujourd'hui de cinq sousquartiers : - Le Centre, - La Vigie, - Les Brises, - Moulin Cader, - Ruisseau Blanc. Le Domaine des Brises s'implantera entre les quartiers des Brises et de Moulin Cader. Domaine des Brises La Montagne (hors St Bernard) compte aujourd'hui plus de habitants correspondant à environ 6,2% de la population de Saint-Denis.

3 LES ÉQUIPEMENTS PUBLICS Le quartier de La Montagne regroupe un grand nombre d'équipements publics principalement situés sur le centre, en bordure de la RD 41 ou en aval sur les chemins Hautbois et Bailly. Trois écoles sont présentes sur le centre : - L'école maternelle Philippe Vinson, - L'école élémentaires Philippe Vinson, - L'école primaire privée Saint-Gabriel; Un second pôle d'équipements est implanté en amont de la RD 41, autour du collège et des grands équipements sportifs : piscine, gymnase, stade et plateau noir. Le quartier de La Montagne est doté d'une offre satisfaisante de commerces et services de proximité avec une forte présence de professions médicales. Les commerces et services du quartier sont organisés en petites poches de regroupement, principalement en bordure de la RD 41.

4 LE CADRE REGLEMENTAIRE Au Schéma d'aménagement Régional, le Quartier de La Montagne est référencé comme "ville-relais" avec un objectif de densité de 30 log/ha. Extrait de la cartographie du PLU Sur la cartographie de la "destination générale des sols" le Domaine des Brises est classé en "espace d'urbanisation prioritaire" et inclus dans la zone préférentielle d'urbanisation. Le document graphique du Plan Local de l'urbanisme de la ville de Saint-Denis fait apparaître sur les terrains du Domaine des Brises : - 2 zonages AU "dont lʼurbanisation est conditionnée par la réalisation des équipements dʼinfrastructure" : AUm : Zone à urbaniser de moyenne densité (40 logements/ha), AUh : Zone à urbaniser des hauts (20 logements/ha), - un zonage N "zone naturelle dʼintérêt paysager, forestier et écologique" sur le reste des terrains (partie aval et ravines), - le report des zones à risques du PPR, avec une zone d'interdiction (Zone R2) impactant une partie des zones constructibles AU, - un emplacement réservé n 119 correspondant au "Désenclavement des terrains Mas" avec une emprise de voirie de 10m.

5 Enclavé à l'arrière de l'urbanisation bordant le Chemin Neuf, le site est aujourd'hui accessible en deux points : - le premier est uniquement piéton. Il donne accès au sentier des cordistes qui relie Moulin Cader par le bord de la falaise du littoral. - le deuxième est une piste carrossable (depuis la déchetterie) qui s'avance sur le site sur environ 300 m. Elle dessert deux zones de trial. LA TOPOGRAPHIE DU SITE Implanté entre 150 m et 340 m NGR, le site se présente sous la forme d'une vaste planèze orientée au Nord-Ouest, en pente vers l'océan. Sur les bordures, les pentes s'orientent en direction des ravines Mas (Nord-Est) et Bailly (Sud-Ouest). Le site présente toutefois une topographie mouvementée avec : - en partie haute (zone 1), une topographie très mouvementée alternant de petites zones peu pentues ceintes de fortes, voire très fortes pentes. - en partie basse (zone 2), une topographie assez homogène avec des pentes plus faibles sur une grande partie et un petit piton central. En aval de la zone constructible, le site présente des pentes fortes à très fortes jusqu'en bordure de la falaise du littoral.

6 LA SENSIBILITÉ DES HABITATS & LES ENJEUX ÉCOLOGIQUES La sensibilité des habitats est un croisement entre : - la patrimonialité intrinsèque des types de végétation recensés et cartographiés, modulé par leur état sanitaire (bon ou dégradé), - la présence dʼespèces végétales patrimoniales, - lʼintérêt des habitats pour la faune, - lʼintérêt des milieux vis-à-vis des continuités écologiques. Sur le site, les sensibilités sont : - modérée : habitat naturel dégradé ou semi-naturel abritant des espèces végétales indigènes et/ou favorable à la reproduction de lʼoiseau blanc. - faible : habitat secondaire utilisé comme territoire de chasse.

7 LES ATOUTS & POTENTIALITÉS D'AMÉNAGEMENT Les principaux atouts et potentialités du site, sont : -> un environnement naturel de qualité sur l'ensemble du pourtour du site, -> un zonage constructible au PLU : zones AUm en partie haute et AUh en partie basse, -> quelques replats de terrains, principalement en partie basse, -> des vues dégagées vers l'horizon en de nombreux points du site, -> des lignes de forces paysagères constituées par les crêtes boisées, -> des liaisons urbaines structurantes et secondaires possibles.

8 LES CONTRAINTES D'AMÉNAGEMENT Les principales contraintes d'aménagement à l'échelle du site, sont : -> les fortes pentes (pentes supérieures à 25%) affectant les zones constructibles, notamment sur la partie haute, -> la zone rouge d'aléa moyen du PPR (zonage R2) couvrant 4,8 hectares sur les 17 hectares de la zone constructible du PLU, -> les différentes lignes d'eau naturelles parcourant le site, -> l'impact visuel négatif des abords de la déchetterie, -> la présence du sentier des Cordistes sur le site, en bordure Est du site, -> la présence de différentes stations écologiques (constituées d'espèces indigènes communes : Bois d'arnette, Bois d'olive blanc), -> la nécessaire conservation d'un corridor écologique en partie centrale du site.

9 LA DÉFINITION DES ZONES AMÉNAGEABLES La définition des zones aménageables de l'opération Domaine des Brises a été réalisé à partir de l'interprétation et du croisement : -> des limites graphiques des différents zonages du PLU, -> des nouvelles limites graphiques d'aléa "mouvements de terrain" (issues de l'étude géotechnique), -> des limites d'emprises des principales données des enjeux d'aménagement, à savoir la création d'un corridor écologique et la mise en valeur des lignes dʼeau existantes. Elle permet le calcul de la superficie des futures zones aménageables, à savoir : -> 6,0 hectares en partie haute et médiane du site (zone AUm au PLU), -> 7,5 hectares en partie basse du site (zone AUh au PLU).

10 LA DÉFINITION DE LA PROGRAMMATION La définition de la programmation de l'opération Domaine des Brises a été réalisée à partir des contraintes de densité imposées par la PLU et du choix commun de la Ville et de la SHLMR de réaliser 50 % de logements aidés et 50 % de logements libres. Calcul des besoins en nombre de logements : Zone AUm : 6,0 Ha Zone AUh : 7,5 Ha 40 logts / Ha 20 logts / Ha -> 240 logements -> 150 logements Les besoins sont donc estimés (et arrondis) à 400 logements pour l'ensemble de l'opération Domaine des Brises. Calcul des besoins selon la nature des logements : Logements aidés : Logements libres : 50 % 50 % -> 200 logements -> 200 logements Calcul des besoins selon la typologie des logements : Logements collectifs : Logements individuels : 50 % 50 % -> 200 logements -> 200 logements

11 LES ESQUISSES D'AMÉNAGEMENT Les trois esquisses d'aménagement ci-après présentent et intègrent des principes d'aménagement communs, définis précédemment. L'esquisse d'aménagement n 3 compile et intègre des éléments issus des deux esquisses précédentes, et prend en compte les avis de l'environnementaliste et du bureau d'études déplacements. Plus nuancée et mieux adaptée à la topographie contraignante des terrains, l'esquisse d'aménagement n 3 a été retenue fin 2014 par la maîtrise d'ouvrage, pour la suite des études. En 2015, la SHLMR doit affiner la programmation et le projet d'aménagement.