Property Market Trends FRANCE MARS

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1 Property Market Trends FRANCE MARS - 215

2 SOMMAIRE INTRODUCTION 4 Principales tendances 5 Tableau récapitulatif LE MARCHÉ LOCATIF DES BUREAUX EN ÎLE-DE-FRANCE 8 Les secteurs de marché 1 Une demande placée en hausse 17 Poursuite de la hausse des taux de vacance 22 Des valeurs locatives faciales moyennes relativement stables LE MARCHÉ DE L INVESTISSEMENT EN FRANCE se classe dans les 3 meilleures années depuis 2 ans 28 Hausse des ventes d actifs unitaires de plus de 5 millions d 3 L année des actifs commerciaux mais aussi des bureaux 32 Redressement des investissements en blanc qui restent toutefois très ciblés 33 Les foncières, SIIC ou non, et les SCPI ont été les plus dynamiques 35 Hausse généralisée des volumes investis dans tous les secteurs géographiques 37 Compression des rendements «prime» CONCLUSION Ce document a été établi par MBE Conseil pour Catella Property. Il a été fi nalisé en mars 215. Les informations ont été soigneusement vérifi ées. Catella et MBE Conseil ne peuvent être tenus pour responsables d éventuelles erreurs. Crédits photos : Jean-Marc Lavigne, Cyrille Dubreuil, Sacha Lenormand, Luc Perenom, Vincent Fillon. Responsable légal de la publication : Monique Benisty Graphisme : Pour recevoir le «Property Market Trends», contacter : angelique.horsin@catella.fr 2 Property Market Trends - France - Mars 215

3 INTRODUCTION PRINCIPALES TENDANCES > L économie française est restée dans une phase de convalescence au contraire de la phase de reprise modérée annoncée en début d année, contrastant en cela avec la Grande Bretagne mais aussi l Allemagne, qui, à l instar des Etats-Unis, affi chent des taux de croissance plus élevés. Le taux de croissance du PIB a fi nalement été de,4% pour l ensemble de l année contre,8% prévu en début 214. > La consommation des ménages, traditionnel moteur de la croissance française a été trop faible pour donner l impulsion nécessaire à un redémarrage véritable de l activité. Les investissements, pour leur part, sont toujours orientés à la baisse, signe de l attentisme des entreprises dans un contexte jugé trop fragile et d un climat de confi ance qui est resté dégradé tout au long de l année. La baisse de la demande en provenance des pays émergents a entrainé également une faiblesse de la demande extérieure globale dont l impact sur la croissance n a été que très peu positif. > 215 s annonce sous de meilleurs auspices. Les eff ets du CICE et du pacte de responsabilité devraient s intensifi er, et, conjugués à la baisse du prix du pétrole, permettre une remontée du taux de marge des entreprises françaises avec en ligne de mire un espoir de relance de l investissement productif. Plus encore c est la détente de la politique monétaire avec le recours au Quantitative Easing (QE) de la part de la BCE qui pourrait permettre le plus clairement d atténuer les effets de la crise : baisse des taux d intérêt, baisse de l Euro redonneront un peu de compétitivité aux entreprises françaises et pourraient relancer un peu l infl ation allégeant par là même le poids de la dette. Les économistes tablent alors sur une croissance plus forte en 215 de l ordre de 1% qui reste toutefois bridée par une politique budgétaire encore très restrictive. Il faudra attendre 216 pour espérer retrouver une économie plus dynamique permettant de relancer les créations d emplois. > L Ile-de-France a mieux résisté que la moyenne nationale. L emploi s y est notamment accru de,2% en 214 et atteint un niveau supérieur de 1,6% à son point le plus bas d après crise (29) d après le CROCIS, permettant un léger rebond de la demande placée de bureaux émanant notamment du secteur privé. > Sur le marché locatif, la demande placée est en hausse de 15% avec 2,15 millions de m2 placés. Si ce résultat est satisfaisant, les volumes restent encore inférieurs à la moyenne qui avait été la leur au cours des 1 dernières années. Malgré cette nuance, les composantes de la demande placée sont mieux orientées qu au cours des années 211 et 212. La demande placée de grande taille retrouve sa croissance et son rôle moteur sur le marché de l Ile-de-France. Elle est surtout animée par une très nette reprise de la demande émanant du secteur privé. La demande placée de petites et moyennes surfaces résiste mieux que le contexte économique ne l aurait laissé supposer illustrant, notamment au 4 ème trimestre, le déblocage des prises de décisions des chefs d entreprises.. > Les taux de vacance se sont légèrement accrus en 214 malgré le niveau satisfaisant de la demande placée. Cette hausse a surtout touché la périphérie à l exception de la périphérie Est et les pôles tertiaires parisiens. Elle ne devrait toutefois être que de courte durée, l offre livrable ou libérable dans l année étant orientée à la baisse (-12%). > Si l offre à 1 an de surfaces neuves et restructurées reste élevée, l offre future continue de se réduire. Le niveau élevé, depuis 3 ans, des pré-commercialisations conjugué à la faiblesse de l investissement et des fi nancements en blanc ont conduit à un assèchement progressif de l offre future qui peut se traduire par une pénurie forte d immeubles neufs notamment entre 216 et 217 dans certains secteurs, à la condition d une reprise de l activité économique. > L évolution des loyers faciaux moyens est encore une fois décorrélée du contexte global. Les loyers faciaux des immeubles neufs n évoluent que très peu depuis 28 à l exception de Paris QCA, seul secteur à s être ajusté. L ajustement s est encore une fois réalisé sur les loyers économiques, avec des mesures d accompagnement en hausse, en particulier dans les secteurs suroff reurs et sur les valeurs d off res qui reviennent progressivement, notamment à La Défense, à un niveau proche de ses valeurs traditionnelles. > Le marché de l investissement, pour sa part, a été particulièrement performant. Les volumes investis y ont été en hausse de 41% et ont atteint 25,5 milliards d. 214 est ainsi la 3 ème meilleure année pour le marché de l investissement depuis > Le marché de l investissement a été porté par un nombre exceptionnel d opérations supérieures à 2 millions d, tant en portefeuilles qu en actifs unitaires, qui a concentré plus de 4% des volumes investis en immobilier non résidentiel en France. > Ce sont les bureaux et les actifs commerciaux qui ont le plus bénéfi cié de la croissance des volumes. Ils ont concentré 87% des volumes investis en 214. > Sur le plan géographique, la répartition des investissements est restée très stable par rapport TABLEAU RÉCAPITULATIF Marché des bureaux en Île-de-France en 214 PARC m2 DEMANDE PLACÉE m2 à ce qu elle était en 213. Paris (et notamment le QCA) et les régions concentrent toujours près de 6% des montants investis. > Malgré une domination toujours forte des fonds d investissement et une hausse de leurs investissements, ce sont les foncières, SIIC ou non, les SCPI et les investisseurs privés qui ont animé le marché en 214 avec une hausse très importante de leurs engagements. > Les rendements «prime» des bureaux ont été très nettement orientés à la baisse pendant toute l année 214, baisse qui trouve toute sa justifi cation dans la chute des taux de rendement de l OAT, chute intensifi ée en fi n de période par la politique de «Quantitative Easing» menée par la Banque Centrale Européenne. Ainsi malgré la baisse des rendements, la prime de risque est de nouveau en hausse et permet à l immobilier de conserver un avantage compétitif net par rapport au marché obligataire. La poursuite pendant au moins 1 an de cet assouplissement de la politique monétaire permet d anticiper une poursuite en 215 de la baisse des rendements. TAUX DE VACANCE % LOYERS TOP /m2/an RENDEMENT «PRIME» % Paris QCA ,7% 75 3,9% Ouest QCA ,6% 55 5,% Pôles tertiaires ,6% 519 4,8% Pôle émergent Nord ,2% 35 5,25% Pôle Est ,8% 27 5,8% Pôle Sud ,3% 395 5,3% Boucle Nord du ,% 275 6,7% IDF ,3% Source : MBE Conseil /Catella Property d après CBRE/ Immostat 4 Property Market Trends - France - Mars 215 Property Market Trends - France - Mars 215 5

4 1 Le marché locatif des bureaux en Île-de-France Malgré un contexte économique toujours dégradé avec une croissance économique qui n aura pas dépassé,4% et des créations d emplois en panne, le marché locatif des bureaux en Ile-de-France a été relativement actif. La demande placée s est accrue de 15% et retrouve le niveau qu elle avait atteint en 21 à 2,15 millions de m2. La demande de grande taille a retrouvé son rôle de moteur de la croissance et s est accrue de 26% portée par une demande émanant du secteur privé en forte hausse et par le retour sur le devant de la scène de La Défense. La demande de petites et moyennes surfaces s est également bien comportée avec une hausse de 8%. Les taux de vacance ont poursuivi leur hausse entrainée par de nombreuses remises sur le marché d offres qui ont été rénovées, ou par endroit, par une hausse des libérations. Globalement, le taux de vacance francilien est en hausse, à 7,3%, mais reste proche de l équilibre. Si les loyers économiques sont toujours les seuls à enregistrer un ajustement véritable, certains secteurs, et notamment La Défense et le Quartier des Affaires de l Ouest, commencent à affi cher une baisse de la valeur moyenne faciale et un ajustement plus fort des valeurs de présentation des immeubles.

5 1 LE MARCHÉ LOCATIF LES SECTEURS DE MARCHÉ Le parc de bureaux en IDF : 55,5 millions de m2 en 214 Ligne A NANTERRE BOULOGNE BILLANCOURT ARGENTEUIL Boucle Nord du 92 La Défense Ouest QCA Paris QCA Parc : 8,6 millions de m 2 Paris Pôles tertiaires Parc : 3,8 millions de m2 Ligne C COLOMBES ISSY-LES- MOULINEAUX CLAMART A 86 Pôle Émergent Nord Paris QCA Pôle Sud ANTONY Ligne B Ouest QCA hors Défense Parc : 3,5 millions de m2 La Défense Parc : 3,3 millions de m2 VILLEJUIF Aéroport Orly PARIS Aéroport Roissy Charles de Gaulle Ligne C Pôle émergent Nord Parc : 2,4 millions de m2 Pôle Sud Parc : 1,6 million de m2 PANTIN Ligne B IVRY-SUR SEINE A 86 Pôle Est BOBIGNY VINCENNES CRÉTEIL Ligne A FONTENAY SOUS-BOIS Boucle Nord 92 Parc : 1,5 million de m2 Pôle Est Parc : 1,6 million de m2 Avec un parc total de 55,5 millions de m2, le marché des bureaux de l Ile-de-France est l un des mieux organisés et des plus lisibles d Europe mais aussi l un des plus diversifi és. Le parc reste organisé autour de la ligne A du RER, véritable épine dorsale de l organisation tertiaire francilienne. Outre les pôles principaux (Paris, Ouest QCA), la périphérie s organise essentiellement aujourd hui autour des principales voies de circulation (Périphérique, A86 pour les infrastructures routières, métros, RER et tramways pour les infrastructures de transports en commun). Les projets de transports en commun et notamment le Grand Paris Express ne devraient pas changer fondamentalement l organisation du marché au moins à court terme. Si certains projets vont renforcer la desserte des pôles existants, à l image de La Défense ou de Boulogne Issy-les-Moulineaux, les pôles émergents Nord et Sud vont également bénéfi cier d une meilleure accessibilité. Cela pourrait, une fois les nouvelles infrastructures mises en service, déplacer graduellement le centre de gravité de ces marchés soit vers des localisations plus éloignées du Boulevard Périphérique (notamment à Clichy, Saint-Ouen, ou encore Montrouge) soit vers des sites aujourd hui considérés comme secondaires (notamment Pleyel à Saint-Denis). > Paris Quartier Central des Affaires (QCA) : avec un parc de 8,6 millions de m2 soit 16% du parc total de l Ile-de-France, il reste le secteur majeur de l Ilede-France. C est le secteur qui affi che les valeurs locatives et vénales les plus élevées et les rendements les plus faibles. C est également le secteur où les fl ux sont les plus réguliers. > Le Quartier des Affaires de l Ouest, autour de La Défense, est le second marché le plus dense. Il inclut les communes de Neuilly sur Seine, Levallois-Perret, Boulogne-Billancourt, Issy les Moulineaux et bien sûr La Défense. Le parc est de plus de 6,8 millions de m2, soit près de 12% du parc total (dont plus de la moitié dans le périmètre de La Défense). Les nombreuses livraisons d immeubles neufs ou restructurés recensées en 214 notamment à La Défense et à Neuilly contribuent à l amélioration de la qualité du parc dans ce secteur. > Les Pôles Tertiaires Secondaires de Paris sont au nombre de 3. En dehors du Front de Seine et de Montparnasse, le pôle Gare de Lyon/Bercy/Paris Rive Gauche est le plus dynamique et a concentré tous les nouveaux développements de ces dernières années. Ce pôle représente aujourd hui un parc de 3,8 millions de m2 mais devrait continuer à s accroître dans les prochaines années, notamment dans les secteurs Austerlitz Sud et Tolbiac Chevaleret où plusieurs opérations devraient sortir en blanc à court et moyen terme. > Le pôle émergent Nord apparaît comme le prolongement naturel des quartiers d affaires de Paris et de l Ouest. Constitué des communes de Clichy, Saint- Ouen et Saint-Denis, le parc de bureaux y est en plein développement. Il est aujourd hui estimé aux environs de 2,4 millions de m2 et dispose encore d un potentiel d accroissement élevé, notamment dans des secteurs qui bénéfi cieront de nouvelles dessertes en transports en commun. > Le Pôle Est avec en son centre la commune de Montreuil qui a concentré depuis quelques années de nombreuses transactions et des développements conséquents, affiche en 214 un parc de 1,6 million de m2. > Le Pôle Sud qui s étend de Vanves à Ivry-sur-Seine en passant par Montrouge, déborde en réalité du simple cadre de la 1ère périphérie et englobe également des communes comme Châtillon, dont les principaux développements sont localisés à proximité de la station de métro et de tramway Chatillon-Montrouge. Il totalise aujourd hui 1,6 million de m2. > Enfi n, la Boucle Nord des Hauts-de-Seine intégrant Asnières, Colombes, Bois-Colombes, La Garenne- Colombes et Gennevilliers, a enregistré de nombreux développements et une croissance importante du parc existant qui est, en 214, de 1,5 million de m2 et qui pourrait continuer à se densifi er. Ce pôle se divise aujourd hui en 2 secteurs, l Ouest (Colombes, la Garenne Colombes, Bois-Colombes) qui fonctionne en liaison avec La Défense, et qui présente les valeurs locatives les plus élevées, et l Est (Asnières, Gennevilliers). 8 Property Market Trends - France - Mars 215 Property Market Trends - France - Mars 215 9

6 1 LE MARCHÉ LOCATIF Les transactions de petites et moyennes surfaces sont directement corrélées aux variations de la croissance de l emploi. Les deux courbes d évolution suivent historiquement la même tendance. En 214, la croissance de l emploi en Ile-de-France a été positive et a atteint,2%, faisant mieux que la moyenne nationale. Ce léger mieux a permis aux transactions de petites et moyennes surfaces de s accroître de nouveau. Toutefois là aussi, le niveau des demandes placées de surfaces inférieures à 5. m2 reste très inférieur à ce qu il a pu être dans les années de croissance économique forte, confi rmant l analyse d un niveau de transactions de sortie de crise et non signifi catif d un dynamisme important. Transactions et emplois salariés en Île-de-France 1 8 milliers de m 2 Transactions < 5 m2 Transactions > 5 m2 Croissance de l'emploi salarié en IDF % 4 UNE DEMANDE PLACÉE EN HAUSSE Une demande placée en hausse de 15 % La demande placée affi che une hausse de 15% en 214 avec un volume de m2. Si ce résultat est satisfaisant, il intervient après une année 213 fortement dégradée, limitant la portée de la reprise. La demande placée reste inférieure à sa moyenne des 1 dernières années, plus proche de 2,3 millions de m2. Elle retrouve le niveau qu elle avait atteint en 21, tendance présentant un marché en sortie de crise mais encore convalescent Source : MBE Conseil/Catella d après Immostat et Crocis pour l emploi - * : variation annuelle calculée sur le 3 ème trimestre 214 pour l emploi Demande placée en Île-de-France milliers de m 2 Tendance Les transactions de grande taille, qui s étaient effondrées en 213, retrouvent, pour leur part, leur rôle de moteur de la croissance. Elles ont globalement progressé de 28% par rapport à 213 et atteignent 86. m2. Si elles redeviennent supérieures à leur moyenne de long terme ( ), elles restent encore inférieures de 7% à leur moyenne des 1 dernières années % pour les plus de 5. m Transactions de plus de 5. m2 par taille milliers de m 2 5 à 1 m 2 1 à 2 m 2 Plus de 2 m Source : MBE Conseil d après Immostat Hausse de 8% des demandes < 5 m2 Si la hausse de la demande placée a été portée par une nette reprise des demandes de grandes surfaces, les demandes de petites et moyennes surfaces s accroissent également de 8%, résultat satisfaisant au regard de la conjoncture économique et notamment de la croissance de l emploi Source : MBE Conseil d'après CBRE Demande placée en Île-de-France par taille milliers de m 2 > 5 m2 < 5 m2 Tendance Dans le segment des 5. à 1. m2, la demande est quasiment stable par rapport à transactions pour 228. m2 ont été recensées contre 32 pour près de 222. m2 en 213. La Défense a capté, à elle seule, près de 3% de la demande sur ce segment de surfaces. + 2 % pour les 5. à 1. m La demande s accroît de manière signifi cative dans le segment des 1 à 2. m2. 18 opérations ont été recensées en 214 pour un volume de 238. m2 contre 15 pour 213. m2 en 213 soit une hausse de 12%. Dans ce segment de taille, la demande a été assurée à 1% par les entreprises du secteur privé. Elles se sont localisées pour l essentiel en 2 ème périphérie, dans le quartier des affaires de l Ouest hors La Défense et dans le pôle émergent Nord et notamment à Saint- Ouen et à Clichy % pour les 1 à 2. m2 Source : MBE Conseil/Catella - Immostat 1 Property Market Trends - France - Mars 215 Property Market Trends - France - Mars

7 1 LE MARCHÉ LOCATIF Demande placée de plus de 5. m2 selon l état des locaux Hausse de 6 % des 2 à 4. m2 Plus de transactions sur du seconde main..et sur des immeubles en construction La croissance la plus importante a été réalisée dans le segment de taille supérieur à 2. m2 grâce, notamment, au retour des transactions de plus de 4. m2 totalement absentes en 213. En 214, 3 transactions de plus de 4. m2 ont été réalisées Ce sont les transactions réalisées sur des immeubles de seconde main (en l état ou rénovés) qui ont enregistré la croissance la plus forte. Elles se sont accrues de près de 149% par rapport à 213, année durant laquelle elles avaient enregistré un recul important. La 2 ème périphérie, mais aussi La Défense et le quartier des Aff aires de Paris, enregistrent les hausses les plus marquées. La remise sur le marché d off res de grande taille rénovées a été pour beaucoup dans ce regain d attractivité. La hausse de la demande placée de grande taille a bénéfi cié également aux pré-commercialisations qui se sont accrues de 14% et ont porté sur 19 opérations pour 32. m2. Les clés en mains, en revanche, sont de nouveau orientés à la baisse après les records qui avaient été enregistrés en 211 et 212. Seulement 4 clés en main ont été recensés en 214 pour 76. m2. Ils portent tous sur des surfaces inférieures à 25. m2. pour près de 131. m2. Au total, dans ce segment de taille, 13 transactions ont été enregistrées pour un volume de 395. m2 en hausse de 6% par rapport à 213. En revanche, la commercialisation des immeubles neufs disponibles immédiatement reste diffi cile. En 214, elle est en baisse de 4% après le léger rebond qui avait été enregistré en 213. Plus encore sur les 1 opérations locatives réalisées en 214 sur des immeubles neufs livrés pour 135. m2, 6 ont concerné des tours de La Défense. En dehors de La Défense, les 4 autres opérations portent pour la plupart sur des soldes d immeubles dont une partie avait été pré-commercialisée (à l exception de Strato dans le secteur Clichy Batignolles). Alors même que l off re immédiate d immeubles neufs de plus de 5. m2 reste importante, son absorption reste encore diffi cile et très lente milliers de m Poids du secteur public dans les transactions de plus de 5. m milliers de m Secteur Privé Secteur Public Source : MBE Conseil Seconde main Neuf existant Précom Clés en main Source : MBE Conseil La hausse des demandes de grande taille a été portée en 214 par la demande émanant du secteur privé. La demande du secteur public poursuit sa baisse et ne représente plus que 13% de la demande placée supérieure à 5. m2 (2% en 213, 36% en 212). Elle a porté sur 9 transactions pour une surface totale de 18. m2. La demande émanant du secteur privé, pour sa part, augmente de manière très sensible de 37% par rapport à 213 et atteint 753. m2. Sans retrouver les niveaux très élevés qui étaient les siens en 26 et 27, la demande du secteur privé dépasse, en 214, son niveau moyen des 1 dernières années. Dans une période conjoncturelle diffi cile, cette tendance démontre à l évidence que 214 est bien une année de sortie de crise pour le marché des bureaux. Forte hausse de la demande du secteur privé 12 Property Market Trends - France - Mars 215 Property Market Trends - France - Mars

8 1 LE MARCHÉ LOCATIF Si le secteur Banque/Finance confirme son retour comme 1 er consommateur de surfaces de grande taille, retour amorcé en 213, c est le secteur des Assurances, des Autres services et de la Cosmétique/ Industrie du luxe qui ont très clairement animé les transactions de grande taille en 214. Le secteur des Assurances, après 2 années de recul, a accru de 219% sa consommation de surfaces de grande taille en 214 avec m2. Les entreprises du secteur des Assurances ont essentiellement loué des surfaces de plus de 1. m2 dont les 2 plus importantes sont le clé en main signé par SMABTP à Issy-les-Moulineaux sur 24. m2 et la location par Covéa de 22.2 m2 dans l immeuble le Tivoli dans le 9 ème arrondissement de Paris. Le secteur Autres services a été également particulièrement dynamique avec 6 transactions pour une surface totale de 19. m2, en hausse de 324% par rapport à 213. Il est vrai que 2 entreprises de ce secteur ont signé 2 des plus importantes transactions de l année : il s agit de la location par Veolia Environnement de 45. m2 dans un immeuble à Les 1 principaux secteurs consommateurs de grandes surfaces Comparaison Banque/Finances Assurances Autres services Audit/Conseil Industrie construire dans la ZAC du Canal à Aubervilliers et de la location par Solocal de 32. m2 dans les tours CityLights à Boulogne-Billancourt. Le secteur de la Cosmétique/Industrie du luxe signe également une année record avec près de 81. m2 réalisés par L Oréal en 3 opérations : la location des 38. m2 de l immeuble Ecowest et de 3. m2 dans l immeuble So Ouest Plaza à Levallois-Perret, et une extension de m2 dans le Nuovo à Clichy. Parmi les autres secteurs, les entreprises du secteur Audit/Conseil réalisent également une année en hausse significative de 37% par rapport à 213. Toutefois c est la location par KPMG de 4. m2 dans la tour Eqho à La Défense qui explique cette croissance. Les autres transactions de ce secteur sont en grande majorité comprises entre 5 et 1. m Quelques transactions signifi catives de plus de 5. m2 en IDF en 214 PRENEUR SURFACE en m 2 ADRESSE COMMUNES ZONE GÉOGRAPHIQUE ÉTAT DU BIEN Covéa Le Tivoli Paris 9 Paris QCA Seconde main Clifford Chance rue d'astorg Paris 8 Paris QCA Seconde main DLA Piper 6 26 Rue La Fayette Paris 9 Paris QCA Neuf SNI 21 9 Lot a9b Paris 13 Paris Pôles Tertiaires Neuf Région Ile de France Atlantique Montparnasse - Nord Pont Paris 15 Paris Pôles Tertiaires Neuf Ministère de l'intérieur Le Garance Paris 2 Autres Paris Neuf Mutuelle Générale Pushed Slab Paris 13 Autres Paris Neuf KPMG Tour Eqho La Défense La Défense Neuf Axa Investment Managers 26 Tour Majunga La Défense La Défense Neuf HSBC Cœur Défense La Défense La Défense Seconde main Thales Carpe Diem La Défense La Défense Neuf L'Oréal 38 Ecowest Levallois-Perret Autres Ouest QCA Neuf Solocal Citylights Boulogne-Billancourt Autres Ouest QCA Neuf L'Oréal 3 So Ouest Plaza Levallois-Perret Autres Ouest QCA Neuf Aldebaran Robotique Nouvel Air Issy-les-Moulineaux Autres Ouest QCA Seconde main Groupe M Silvergreen Neuilly-sur-Seine Autres Ouest QCA Neuf Webedia Le Libertis Levallois-Perret Autres Ouest QCA Seconde main Veolia 45 Zac du Canal Aubervilliers Pôle Nord Neuf Bel Fromagerie 16 5 Le Boma Suresnes 2 ème périphérie Seconde main Freyssinet Eko Rueil Malmaison 2 ème périphérie Seconde main Dassault Systems Vélizy Campus Velizy 2 ème périphérie Neuf Safran Parc d activité de Magny Châteaufort 2 ème périphérie Seconde main Administration Cosmétiques/ Industrie du luxe Électronique/ Informatique Communication/ Publicité Transport m 2 16 Source : MBE Conseil Sur le plan géographique, le grand retour de La Défense sur le devant de la scène, après une crise exceptionnellement longue, est incontestablement l évènement majeur de l année 214, tant en grandes surfaces que plus globalement m2 ont été placés sur le marché de La Défense en 214 en hausse de 124% par rapport à 213. La Défense retrouve une part de marché équivalente voire supérieure à sa moyenne de long terme. C est vrai sur le volume global des transactions avec une part de marché de 1,9% en 214 contre 9,6% entre 1991 et 214. C est vrai aussi sur le segment des demandes de grande taille où la part de marché de La Défense a été de 19,6% en 214 contre 14,8% en moyenne entre 1991 et 214. Source : MBE Conseil d après CBRE Outre La Défense, ce sont plus généralement tous les secteurs d aff aires qui ont bénéfi cié de la reprise de la croissance des volumes placés. Tous les secteurs de Paris Intra Muros enregistrent une hausse signifi cative de la demande placée : +12% dans Paris QCA, +31% dans les pôles tertiaires (avec une hausse non seulement dans le secteur de Paris Rive Gauche mais aussi dans le secteur de Montparnasse), +15% dans le reste de Paris (aussi bien dans les 5-6 et 7 ème arrondissements que dans le secteur de Paris Nord Est). Par ailleurs, le Quartier des Affaires de l Ouest hors La Défense, s il n a pas enregistré de hausse de la demande placée en 214, s est stabilisé à un volume élevé après une année 213 en forte croissance. Le grand retour de La Défense 14 Property Market Trends - France - Mars 215 Property Market Trends - France - Mars

9 1 LE MARCHÉ LOCATIF Transactions en Île-de-France milliers de m 2 7 Paris : +17 % Périphérie Hors Quartiers d'affaires : +6 % % + 5 % % +123 % % +25 % % % -36% % POURSUITE DE LA HAUSSE DES TAUX DE VACANCE L offre immédiate a poursuivi la hausse qu elle avait amorcée en 213 après 4 années de stabilité, hausse qui reste toutefois très mesurée. Elle s établit, à la fin 214, à m2 en progression de 2,5% par rapport à 213. Le taux de vacance s accroît en conséquence de 7,1 % à la fin 213 à 7,3% à la fin 214. Cette hausse a été engendrée, malgré le bon volume de transactions locatives, par la livraison Taux de vacance en Île-de-France d immeubles neufs, avec notamment des tours à La Défense dont certaines ont été commercialisées en partie seulement à leur livraison et par les remises sur le marché d immeubles en l état ou rénovés, conséquences des libérations liées aux pré-commercialisations importantes de 211 et 212 mais dont la remise sur le marché a été décalée en fonction de la date du livraison du nouvel immeuble. Hausse des taux de vacance globaux Paris QCA Paris Pôles tertiaires Autres Paris La Défense Autres Ouest QCA L ajustement des loyers à La Défense, et notamment des loyers économiques, mais aussi dans Paris et dans le Quartier des Affaires de l Ouest, a conduit les entreprises à se relocaliser de préférence dans les secteurs les plus établis au détriment de la périphérie qui a clairement souff ert en 214 de ce recentrage. Tous les secteurs de la périphérie affi chent une année 214 en demi teinte. Si le volume global de la demande placée s est amélioré en 2 ème périphérie par rapport à 213 avec une croissance de 11%, il reste à un niveau faible comparé à celui qui était le sien entre 27 et 212. Dans le pôle émergent Nord, la hausse sensible 1 ère Couronne Nord 1 ère Couronne Est 1 ère Couronne Sud Boucle Nord 2 ème Périphérie Source : MBE Conseil/Catella Immostat de la demande placée ne s explique que par la prise en compte de la transaction Veolia Environnement à Aubervilliers, après plusieurs années d attente de levée des conditions suspensives liées à l obtention du permis de construire défi nitif de cette opération. Les 1 ères périphéries Est et Sud ont souff ert en 214 de l absence totale de transactions supérieures à 5. m2. La Boucle Nord des Hauts-de-Seine souff re pour sa part de l ajustement des loyers à La Défense qui a limité fortement son attractivité % Paris IDF Banlieue 1,4 9,2 8,8 La croissance du taux de vacance est cependant, une fois n est pas coutume, plus élevée à Paris qu en périphérie. En périphérie, en eff et, le taux de vacance s accroit de,1 point et s établit à 8,2%. Dans Paris, en revanche, le taux de vacance s accroît de,3 point et passe de 4,8% fi n 213 à 5,1% à la fi n ,1 4,7 2,4 7,3 6,5 4, ,4 6,9 5,7 Source : MBE Conseil d après Immostat Si Paris QCA affi che une stabilité de la vacance à 5,7%, en revanche on note une forte hausse dans le 8 ème arrondissement, qui dépasse le seuil d équilibre à la fi n 214 et s établit à 6,4% pour la 1ère fois depuis 21. 8,2 7,3 5,1 Stabilité dans Paris QCA La situation dans Paris est contrastée mais refl ète presque partout un accroissement des disponibilités immédiates. 16 Property Market Trends - France - Mars 215 Property Market Trends - France - Mars

10 1 LE MARCHÉ LOCATIF Hausse de la vacance dans les pôles tertiaires Taux de vacance dans les principaux sites tertiaires % Paris QCA 5,7 Paris Pôles tertiaires 4,6 La Défense 12,4 Autres Ouest QCA 1,7 Dans les Pôles tertiaires parisiens, l offre immédiate est repartie à la hausse en raison d un accroissement très important des libérations de surfaces comprises entre 3. et 5. m2 dans les 14 ème et 15 ème arrondissements de Paris notamment. En conséquence, on assiste Pôle Nord 12,2 Pôle Est 7,8 Pôle Sud 1,3 Boucle Nord ème Périphérie Source : MBE Conseil d'après Immostat et CBRE à une hausse globale du taux de vacance qui passe de 3,7% à la fi n 213 à 4.6% à la fi n 214. Si ce taux se rapproche de l équilibre, le secteur reste encore dans une zone de pénurie d off res globales. 15 7,9 Malgré une demande placée en forte hausse qui a retrouvé ses meilleurs niveaux, le taux de vacance de La Défense ne faiblit que très légèrement et s établit à 12,4% à la fi n 214 contre 12,6% à la fi n 213. Il baisse plus fortement par rapport à son niveau du T3 214 où il avait atteint 13,1%. Il faudra attendre 215 pour voir enfi n le taux de vacance de La Défense commencer à se réduire signifi cativement à la condition que l attractivité de La Défense auprès des entreprises se confi rme. L absorption de l offre neuve pourrait être assez rapide si les valeurs locatives restent au niveau qu elles ont atteint en 214. En revanche, le retour à l équilibre du marché sera clairement conditionné par l absorption de l offre de seconde main qui représente à elle seule près de 7,5 points de la vacance à la fi n 214. Les loyers des immeubles de seconde main, et en particulier ceux des immeubles qui ont été rénovés, devront à leur tour subir une baisse afi n de permettre l écoulement de l off re excédentaire. Le taux de vacance pourra alors revenir progressivement vers la zone d équilibre. Dans le reste du Quartier des Affaires de l Ouest, le taux de vacance global s accroît encore mais très légèrement et s établit à 1,7%. S il est en baisse à Boulogne-Billancourt (passant de 13,1% à la fi n 213 à 11,5% à la fi n 214) et à Levallois-Perret (passant de 12,4% fi n 213 à 9,2% fi n 214), il s accroît à Issy-les-Moulineaux (8,4% en 213, 9,3% en 214) et surtout à Neuilly-sur-Seine où il fait plus que doubler passant de 6,4% à la fi n 213 à 13,8% à la fi n 214. Cette explosion de la vacance à Neuilly sur Seine s explique en grande partie par la livraison de 3 offres restructurées de grande taille : New Time (14.6 m2), Alegria (13.2 m2) et 164 Peretti (5.1 m2). On note également un accroissement de l off re de petites et moyennes surfaces dans le segment des 1. à 3. m2. Dans la périphérie hors quartiers d aff aires, les taux de vacance sont également légèrement orientés à la hausse à l exception de la périphérie Est où ils baissent de,8 point à 7,8%. Le taux de vacance s accroît dans le pôle émergent Nord (11,5% en 213 ; 12,2% en 214) suite à la hausse de l offre de plus de 3. m2 à Clichy et de plus de 1. à 3. m2 à Saint-Denis. Il progresse également en 1 ère périphérie Sud (9.5% en 213 ; 1,3% en 214) en raison de la forte croissance de l offre de plus de 5. m2 à Montrouge. La vacance reste relativement stable mais à un niveau élevé dans les communes les plus denses de la Boucle Nord des Hauts-de-Seine (Asnières, Gennevilliers, Colombes). Elle s accroît enfi n en 2 ème périphérie où elle passe de 7,5% fi n 213 à 7,9% fi n 214. Les taux de vacance pourraient commencer à se réduire en 215 en Ile-de-France. En eff et, l off re livrable ou libérable dans l année est en baisse de près de 12% permettant d envisager un début de réduction de la vacance. Cette baisse devrait toucher en particulier La Défense où aucune livraison d immeubles neufs ou restructurés n est attendue en 215 (et même au-delà jusqu à la fi n 217). L évolution de la vacance dépendra toutefois avant tout de la reprise de la croissance de la demande placée réalisée sur des immeubles existants, demande qui est à un niveau très bas depuis 212. Cette tendance est la même que celle qui avait été relevée à la fi n 213 et qui a conduit, faute de reprise, à la légère croissance des taux de vacance à la fi n 214. Légère baisse du taux de vacance à La Défense Stabilité dans l Ouest QCA mais hausse à Neuilly et Issy-les-Moulineaux Hausses en périphérie Les taux de vacance pourraient commencer à baisser en 215, surtout à La Défense 18 Property Market Trends - France - Mars 215 Property Market Trends - France - Mars

11 1 LE MARCHÉ LOCATIF Offre future d immeubles neufs de plus de 5 m 2 en Ile de France portés par un investisseur Offre disponible à moins d un an en Île-de-France 14 milliers de m 2 Projet PC Déposé PC Obtenu Chantier démarré Livré milliers de m 2 Immédiat Livrable ou libérable dans l'année Immédiat à 1 an Projet Source : MBE Conseil/Catella Property d'après CBRE, promoteurs et investisseurs Une offre future certaine très limitée et concentrée sur certains secteurs L off re neuve ou restructurée de plus de 5. m2 est encore importante à 1 an malgré une très légère baisse (-23. m2) par rapport à la fi n 213. Elle atteint 955. m2 (off re immédiate + à 1 an) et son niveau encore élevé pourrait encore peser sur la hausse des taux de vacance à court terme, si la demande placée sur les immeubles existants reste aussi faible qu en 213 et 214. Toutefois, le volume des chantiers démarrés pour une livraison à court terme s est très fortement réduit ; seulement 172. m2 ont d ores et déjà été Source : MBE Conseil/Catella Property d après Immostat et CBRE mis en chantier pour une livraison en 216 et moins de 5. m2 pour une livraison en 217. Si ce dernier chiffre peut encore évoluer dans le courant de l année 215, le volume des livraisons prévu pour 216 devrait rester à peu près équivalent à celui recensé à la fi n 214. Ces volumes très insuffi sants par rapport à la demande potentielle devraient permettre d écouler l off re existante à 1 an trop importante et conduire à une baisse signifi cative de la vacance en 216. Les immeubles aujourd hui en construction pour une livraison en 216 et 217 sont très concentrés sur un nombre limité de sites. Aucune livraison d immeubles neufs ou restructurés n est attendue à La Défense et très peu (19.6 m2) dans le Quartier des Affaires de l Ouest en dehors de la partie non commercialisée par L Oréal de l immeuble Ecowest à Levallois-Perret. Pour ces deux secteurs très sur-offreurs en 214, 215 et 216 devraient permettre un retour à l équilibre à la condition que les offres de seconde main s écoulent également et que la demande placée reste aussi active qu en 214. Les livraisons sont très limitées dans Paris QCA où seuls 1.4 m2 ont été mis en chantier au 121 avenue de Malakoff. L offre de 216 et 217 est très concentrée dans les secteurs Autres Paris (Ilot Bédier (16.8 m2) dans le 13 ème arrondissement, le Millénaire 4 (22.5 m2) dans le 19 ème arrondissement ou encore Cœur Marais (12.8 m2) dans le 4 ème arrondissement), dans le Pôle Sud où 2 immeubles ont été mis en chantier à Montrouge malgré la suroffre actuelle (le White, 21.6 m2 et Silvae, 15. m2) ou encore en 2 ème périphérie (Nanterre, Marne la Vallée et Bagneux). A ces chiff res, s ajoutent en 217 des projets d ores et déjà vendus à ou développés par un investisseur : 615. m2 de projets pour lesquels le permis a été obtenu et 145. m2 pour lesquels le permis a été déposé. A partir de 218, les statistiques deviennent plus incertaines encore. Aux projets connus aujourd hui peuvent s en ajouter d autres en fonction de l évolution de la conjoncture économique, de la santé du marché locatif et de l évolution des fi nancements de l immobilier. Les projets non portés par un investisseur sont également présents en quantité importante, nous en avons recensé pour plus de 2,2 millions de m2. Si ces projets peuvent être pré-commercialisés à un utilisateur, ils n ont qu une chance limitée d être lancés en blanc par un promoteur. Ils devraient être très rapidement décalés dans le temps et certains pourraient même disparaître si les permis deviennent caducs. Nous ne les avons pas pris en compte dans le graphique. 2 Property Market Trends - France - Mars 215 Property Market Trends - France - Mars

12 1 LE MARCHÉ LOCATIF Légère hausse des valeurs locatives dans Paris QCA DES VALEURS LOCATIVES FACIALES MOYENNES RELATIVEMENT STABLES L évolution des valeurs locatives faciales est toujours relativement déconnectée du contexte macroéconomique et notamment de l évolution très défavorable des marges des entreprises qui a encore baissé et a atteint un point bas historique. L ajustement s est encore fait en 214 sur les loyers économiques, avec un écart qui s agrandit en lien notamment avec l accroissement des franchises accordées et des travaux supplémentaires réalisés par les propriétaires. Cet écart s établit aujourd hui entre 25 et 3% en banlieue (notamment à La Défense) et de 15 à 2% à Paris pour les immeubles neufs. Il est plus faible mais présent quand même sur les loyers de seconde main et se place dans une fourchette allant de 1 à 15%. La valeur faciale moyenne des immeubles neufs dans le Quartier des Affaires de Paris s est accrue de 2% en 214 et s établit à 666 /m2 avec un loyer top stable par rapport à 213 à 75 /m2/an. Le loyer moyen de seconde main, pour sa part, s accroît également à 556 /m2 (+5%) avec une médiane qui reste stable à 45 /m2. Cet accroissement s explique par la réalisation de transactions de grande taille sur des immeubles rénovés loués à des valeurs supérieures à 55, l exemple le plus marquant étant la location par Covéa des m2 du Tivoli à 58 /m2. Dans le Quartier des Aff aires de l Ouest, les valeurs locatives faciales du neuf se sont stabilisées à 465 / m2 grâce aux transactions de grande taille réalisées à La Défense. Si aucun ajustement ne se lit dans cette évolution globale, il est néanmoins signifi catif d une baisse des loyers moyens du neuf à La Défense qui passent de 523 /m2/an en 213 à 477 /m2/an en 214, soit une baisse de plus de 9%. Les valeurs des immeubles de seconde main sont en très légère hausse sur le secteur et sont passées de 384 /m2/an en 213 à 392 /m2/an en 214. Là aussi, cette hausse s explique par la réalisation de quelques transactions de surfaces rénovées à La Défense à des valeurs moyennes de 415 /m2/an. En revanche dans ce secteur sur-off reur notamment sur les immeubles de seconde main, un ajustement à la baisse des loyers de seconde main semble nécessaire pour que ces marchés retrouvent le chemin de l équilibre. Evolution des valeurs locatives moyennes pondérées des immeubles de seconde main /m 2 /an 386 Paris QCA Paris Pôles tertiaires Ouest QCA Banlieue Stabilité des loyers moyens dans l Ouest QCA mais baisse à La Défense Evolution des valeurs locatives moyennes pondérées des immeubles neufs et dans les pôles tertiaires parisiens /m 2 /an Source : MBE Conseil Dans les secteurs tertiaires parisiens, les loyers se redressent par rapport à 213 pour revenir à un niveau plus cohérent avec l évolution historique des valeurs dans ce secteur. Les loyers moyens du neuf s établissent à 519 /m2, valeur correspondant aux immeubles neufs non IGH de ces secteurs. Les transactions réalisées sur Paris QCA Paris Pôles tertiaires Ouest QCA Banlieue 666 des immeubles de seconde main ont été signées sur la base de valeurs moyennes en hausse de 6% tirées vers le haut par des transactions signées sur des immeubles rénovés à 48 /m En banlieue, les valeurs moyennes des immeubles neufs s accroissent également et passent de 28 /m2 à 322 /m2 tandis que le seconde main affiche également des valeurs en hausse plus modérée à 225 /m2/an (contre 22 /m2/an en 213). Les loyers faciaux du neuf ont été tirés à la hausse par les valeurs atteintes sur la location par Veolia de 45. m2 à Aubervilliers à 35 / m2/ an, mais aussi par la location par American Express de 55 m2 dans Green Office à Rueil Malmaison à 35 / m2/ an. Les loyers moyens du neuf s échelonnent de 282 /m2/an en 2 ème périphérie à 347 /m2/an en Source : MBE Conseil 1 ère périphérie tandis que cette fourchette est de 2 à 273 /m2/an pour le seconde main. Aucune véritable tendance à la hausse des loyers n est pourtant attendue à court et moyen terme. Une hausse durable et significative des loyers ne pourra avoir lieu en Ile-de-France que lorsque les taux de marges des entreprises auront retrouvé leur niveau d avant crise. S il est très difficile de prévoir combien de temps il faudra pour retrouver des niveaux de marges plus confortables, il parait peu réaliste de penser que cela puisse être avant Hausse en périphérie 22 Property Market Trends - France - Mars 215 Property Market Trends - France - Mars

13 2 Le marché de l investissement en France Si, sur le marché locatif, 214 est une année de sortie de crise, le marché de l investissement a enregistré, pour sa part, une année exceptionnelle à plus d un titre. 25,5 milliards d ont été investis sur le marché de l immobilier non résidentiel en France, en hausse de 44% par rapport à 213, signant le 3 ème meilleur résultat depuis 2 ans. Cette dynamique a été imprimée par un nombre et un volume exceptionnels d opérations supérieures à 5 millions d. Ces grandes opérations ont été réalisées en bureaux et en actifs commerciaux, entraînant un accroissement de la part de ces produits dans l investissement total. Du côté des acteurs, si les fonds d investissement continuent d affi cher les volumes les plus élevés, ce sont les foncières SIIC ou non SIIC, les SCPI et les investisseurs privés qui ont le plus fortement contribué à la croissance des volumes. Le dernier phénomène majeur de l année 214 a été la compression généralisée des taux de rendements «prime», compression qui a touché tous les produits et toutes les localisations. Property Market Trends - France - Mars

14 2 LE MARCHÉ DE L INVESTISSEMENT 214 SE CLASSE DANS LES 3 MEILLEURES ANNÉES DEPUIS 2 ANS Répartition Ventes de portefeuilles/actifs unitaires milliards d' 3 Portefeuilles Actifs unitaires 25,5 milliards d investis en immobilier non résidentiel en France Après la stabilité affi chée des 3 dernières années, les volumes investis en immobilier non résidentiel ont enregistré une hausse de 44% par rapport à 213 et ont atteint 25,5 milliards d soit le 3 ème meilleur résultat des 2 dernières années. Plus encore, il est vraisemblable que 214 soit la meilleure année de tous les temps en terme de part de fonds propres investis dans l immobilier. Le marché français reste le 3 ème marché européen en termes de volumes mais toujours derrière la Grande Bretagne (7 milliards d ) et l Allemagne (4 milliards d ) Montants investis sur le marché de l immobilier non résidentiel en France milliards d' Tendance Source : MBE Conseil/Catella Property Excellente performance pour les ventes d actifs unitaires comme pour les ventes de portefeuilles Comme depuis le début de la crise, les investisseurs ont recherché en 214, en grande majorité des actifs sécurisés ; les actifs «core» représentent notamment Stratégies d investissement (opérations de plus de 5 millions d - actifs unitaires et ventes de portefeuille) Core Core + Opportuniste Rendement 22 % 5 % 18 % 55 % Source : MBE Conseil/Catella Property La quote part que représentent les opérations opportunistes, qui augmente régulièrement depuis 2 ans, a représenté 22% des montants investis sur des actifs de plus de 5 millions d en 214. Cet accroissement s explique par la conjonction de plusieurs facteurs : - d une part, la recrudescence d actifs tertaires mal valorisés sur le plan locatif, ne permettant pas leur positionnement sur le marché du «core». Source : MBE Conseil/Catella Property près de 55% des volumes investis sur les opérations de plus de 5 millions d (actifs unitaires et ventes de portefeuilles). - d autre part, le retour d un large fi nancement bancaire, dans des conditions de taux d intérêt très bas assortis de ratios «loan to value» également très favorables. - Enfin, un abaissement des objectifs de TRI pour la plupart des grands fonds, qui sont passés de 2/25% à 15/18%. Cette tendance devrait encore s accentuer dans les mois qui viennent surtout si les produits «core» se raréfi ent et ce d autant plus que de nombreux investisseurs ont adopté aujourd hui des stratégies alternatives en fonction des situations ou des opportunités de marché. Les ventes d actifs unitaires sont en hausse de 34% et atteignent près de 17,8 milliards d soit le 2 ème meilleur résultat des 2 dernières années après celui de l année 27, qui reste le record absolu de la série. Contrairement à 213, les ventes de portefeuilles, pour leur part, se sont accrues très fortement de 72% par rapport à 213 et concentrent 31% de l investissement total. Elles ont concerné 47 opérations pour un volume de 7,7 milliards d. Là aussi, ce résultat sans atteindre le record de 26 et 27, est l un des plus élevés jamais atteint depuis Les ventes de portefeuilles ont porté à près de 6% sur des actifs commerciaux (centres commerciaux : 24% ; commerces (pieds d immeubles, galeries commerciales ou retail parks) : 35%). La Foncière Carmila a concentré 65% des volumes investis en portefeuilles d actifs commerciaux en 3 opérations avec le rachat du portefeuille Klépierre de 8 galeries commerciales Carrefour, dont la part française atteint 1,3 milliard d, auxquels il faut ajouter l apport de Carrefour à Carmilla des hypermarchés, locomotives de ces galeries, pour 68 millions d et l acquisition d un portefeuille de 6 centres commerciaux vendu par Unibail pour un montant hors droits de près de 88 millions d. Unibail a par ailleurs vendu à Wereldhave un 2 ème portefeuille de centres commerciaux pour un montant de 85 millions d. Les portefeuilles de bureaux concentrent pour leur part 22% du total. Outre le portefeuille Risanamento, acheté Répartition par taille des ventes de portefeuilles par Olayan Group à 1,16 milliard, 5 autres portefeuilles de bureaux ont été cédés sur la France, dont le portefeuille SIIC de Paris acheté par la CNP à environ 3 millions d. La logistique a capté, pour sa part, 8% des ventes de portefeuilles parmi lesquelles l acquisition par Blackstone du portefeuille Loren vendu par Foncière des Régions, dont la part française a été estimée à 38 millions d. L un des phénomènes marquants de l année est la part très importante des opérations de grande taille tant dans les portefeuilles que dans les actifs unitaires. Concernant les ventes de portefeuilles, 76% des volumes globaux ont été réalisés sur des opérations supérieures à 2 millions d. 8 opérations ont été recensées dans ce segment de taille pour près de 5,9 milliards d, dont 5 ont une taille supérieure à 5 millions d. millions d' % < 5 M +18% 5-1 M +9% 1-2 M +9% 2-5 M +22% 5-1 M -3% 1-2 M +92% >= 2 M Source : MBE Conseil/Catella Property Hausse des ventes de portefeuilles concentrée sur le commerce et les bureaux 76% des volumes sur 8 opérations 26 Property Market Trends - France - Mars 215 Property Market Trends - France - Mars

15 2 LE MARCHÉ DE L INVESTISSEMENT La taille moyenne des portefeuilles supérieurs à 2 millions d s est accrue considérablement passant de 38 millions d en 213 à 736 millions d en 214. On note également un accroissement sensible des portefeuilles compris entre 5 et 1 millions d. 11 opérations ont été recensées sur ce segment de taille pour 85 millions d et concernent des cliniques, des entrepôts, des commerces de pieds d immeubles ou des locaux d activités. Les opérations entre 1 et 2 millions d ont également été très attractives. Les volumes investis dans ce segment de taille se sont accrus de 21% par rapport à 213 et concentrent 22% du total avec 3,93 milliards d en 29 opérations. Elles ont concerné essentiellement du bureau mais aussi des commerces et des centres commerciaux. Là aussi, les bureaux ont capté la très grande majorité (88%) des montants qui ont été investis dans ce segment de taille. Les foncières SIIC, les fonds d investissement et les compagnies d assurance ont été les plus actifs dans ce segment de taille. En revanche, les opérations de 5 à 1 millions d, segment le plus actif en 213, enregistrent une décroissance, en 214, de 13%. Le relatif manque d offres face à une demande toujours forte des investisseurs explique en grande partie cette tendance. 3,2 milliards d ont été investis dans ce segment de taille en 214 contre 3,6 en 213. Au total, les opérations de plus de 5 millions d se sont accrues de 46% par rapport à 213 et ont concentré 76% du total des acquisitions d actifs unitaires en France. Les opérations unitaires de moins de 5 millions d sont, pour leur part, faiblement orientées à la hausse en 214. Elles s accroissent de seulement 7% par rapport à 213 notamment dans les tranches 1 à 2 millions d, en hausse de 22%, et dans celle des 2 à 5 millions d, en hausse de 7%. Contrairement à 213, ce sont les bureaux et non les commerces qui ont porté la croissance de ce segment de taille en 214. Hausse de 21% des 1 à 2 millions d Baisse significative des 5 à 1 millions d Relative stabilité de moins de 5 millions d HAUSSE DES VENTES D ACTIFS UNITAIRES DE PLUS DE 5 MILLIONS D Investissements signifi catifs en France ADRESSE ZONE DE MARCHÉ VENDEUR ACQUÉREUR SURFACE en m2 PRIX DE VENTE RENT. NATURE Niveau historiquement élevé des plus de 2 millions d L affl ux très important de capitaux vers l immobilier en 214 a engendré une recherche de produits de très grande taille, supérieurs à 2 voire à 5 millions d. Sur les 17,8 milliards d investis en actifs unitaires, 36% ont porté sur des opérations supérieures à 2 millions d soit un volume de 6,4 milliards d. Là aussi, si ce chiffre ne dépasse pas le record absolu atteint en 27, il est historiquement élevé et se classe au 2 ème rang depuis opérations de plus de 2 millions d ont été enregistrées en 214 contre 8 en 213 ; parmi elles, 3 opérations de plus de 5 millions d. Ce sont les bureaux qui ont été les plus attractifs dans ce segment de taille. Ils ont concentré 76% des volumes investis. Ces opérations ont été réalisées pour l essentiel par des fonds d investissement étrangers (51% du volume des plus de 2 millions d ) et notamment par des fonds américains(45%), asiatiques (18%) et norvégiens (12%). Les compagnies d assurance ont également été actives sur ce segment de taille. Elles ont réalisé 7 opérations qui ont concentré 35% des volumes des plus de 2 millions d. Portefeuille De 86 Actifs Carrefour France Klepierre Carmila 138 M nc Commerce Cœur Défense Ouest QCA Hold Lonestar 19 m2 128 M nc Bureau Portefeuille Risanamento - 8 Actifs Paris QCA Risanamento Olayan Group/Chelsfield 7 m2 116 M nc Bureau Portefeuille De 6 Centres Commerciaux CC Beaugrenelle - Paris 15 Pôles Tertiaires Gecina Campus SFR- Saint-Denis France Unibail Rodamco Wereldhave 22 5 m2 85 M 5,5% Pôle Emergent Nord Apsys/Madar/ Financiere St James 45 m2 69 M 4,7% Centre Commercial Centre Commercial SFR/Vinci Predica/Aviva 134 m2 68 M nc Bureau Le Madeleine - Paris 1 Paris QCA Blackrock Norges Bank 32 m2 425 M 4,5% Bureau Portefeuille Loren (Part Francaise) France Foncière Des Régions Blackstone 55 m2 38 M nc Entrepôt Tours Citylights (1 Et 3) - Boulogne -Billancourt Ouest QCA Ge Real Estate/BNP Paribas Cardif 4 m2 375 M nc Bureau Répartition par taille des actifs unitaires millions d' % +171% Campus Carrefour -Massy 2 ème Périphérie Colony Capital Predica m2 35 M 6,% Bureau 32 Rue Blanche - Paris 9 Autres Paris Orosdi Oxford Property Group 2 m2 263 M 4,75% Bureau 6 Rue Condorcet - Paris 9 Autres Paris Blackstone SFL m2 23 M 4,8% Bureau Arcs De Seine - Paris 13 Pôles Tertiaires Union Investment Allianz m2 217 M 5,27% Bureau Le Season - Paris 17 Autres Paris Sefricime AG2R La Mondiale m2 25 M * En Blanc Bureau % % -13% +21% Tour La Marseillaise - Marseille Région Constructa Les Ateliers Du Parc - Clichy Pôle Emergent Nord Cdc - Caisse D'epargne Provence-Alpes-Corse 35 m2 177 M * 6,% Bureau Catalyst Capital Deka 33 m2 155 M 6,1% Bureau Pôle Tertiaire Peugeot - Poissy 2 ème Périphérie Kan Am Primonial m2 135 M 7,5% Bureau Portefeuille Monsieur Bricolage France Icade Tikehau Capital Partner 145 m2 126 M 6,8% Commerce 49 Avenue George V - Paris 8 Paris QCA Investisseur Privé Pramerica Real Estate Investors m2 12 M 4,5% Bureau +22% 1 61 Rue De Monceau - Paris 8 Paris QCA Areal Bank Immobilière Dassault m2 112 M 3,6% Bureau % 15% < 5 M 5-1 M 1-2 M 2-5 M 5-1 M Pointe Métro 1 - Gennevilliers 2 ème Périphérie Hines Northwood Investors m2 12 M 8,13% Bureau 1-2 M >= 2 M Source : MBE Conseil/ Catella Property Source : MBE Conseil/Catella * Estimation 28 Property Market Trends - France - Mars 215 Property Market Trends - France - Mars

16 2 LE MARCHÉ DE L INVESTISSEMENT Forte hausse de 45% pour les bureaux qui restent majoritaires L ANNÉE DES ACTIFS COMMERCIAUX MAIS AUSSI DES BUREAUX Les investisseurs ont très nettement privilégié les bureaux et les actifs commerciaux qui représentent à eux seuls plus de 87% des volumes investis en 214. Les investissements en établissements de santé (cliniques et maisons de retraite) ont, pour leur part, été le produit de diversification de l année pour les investisseurs institutionnels (Foncières, SCPI et OPCI) et ont enregistré une forte hausse de 73% par rapport à 213. Montants investis en immobilier non résidentiel - par produits Bureaux Activités Entrepôts Les bureaux ont, comme à leur habitude, concentré 6% des investissements (actifs unitaires et portefeuilles confondus) et ont surtout capté une grande partie de la hausse des liquidités placées dans l immobilier en ,3 milliards d ont été placés en bureaux en 214 en hausse de 45% par rapport à 213. Les bureaux ont concentré plus de la moitié des 23 opérations supérieures à 2 millions d et 82% (en nombre comme en volume) des opérations entre 1 et 2 millions d, expliquant l ampleur de la hausse. millions d' Centres commerciaux Commerces Diversification Source : MBE Conseil/Catella Property Sur le plan géographique, les différentes zones ont diversement bénéficié de la hausse des volumes. La progression est forte dans les 3 secteurs parisiens (et notamment dans les pôles tertiaires et en particulier Paris Rive Gauche) mais aussi dans le pôle émergent Nord qui a regroupé 7% des investissements en bureaux réalisés en 1ère périphérie et affiche une hausse de 54% des volumes investis. Elle est forte également dans le Quartier des Affaires de l Ouest (+46%) et en régions (+3%). Les commerces et surtout les centres commerciaux ont enregistré, pour leur part, un volume d investissement historique. Avec près de 7 milliards d, ils pulvérisent les précédents records établis notamment en 21 et 213 (entre 3 et 4 milliards d ). La mise sur le marché par des foncières spécialisées de portefeuilles de très grande taille, tant en galeries commerciales qu en centres commerciaux, a permis aux investisseurs de satisfaire une demande traditionnellement élevée pour cette catégorie d actifs immobiliers. Les produits de diversification (hôtels et cliniques pour l essentiel) affichent une baisse globale des volumes investis. Ce recul ne s explique toutefois que par l hôtellerie, en l absence de transaction de très grande taille en 214 alors qu en 213, un portefeuille de 75 millions d d hôtels de luxe avait été acquis par un fonds Qatari. Les investissements en cliniques ont, en revanche, enregistré une forte hausse de 94% en 214. Parmi eux, un portefeuille de 7 cliniques acquis par Icade pour 26 millions d ou encore 2 portefeuilles, l un de cliniques, l autre d Ehpad acquis par l OPCI Health Property Fund géré par BNP Paribas REIM pour un montant total de 98 millions d. Ce sont les SCPI, OPCI et les foncières qui ont été les plus actifs dans ce secteur ; les SCPI et les OPCI sur des actifs de petite et moyenne taille, les foncières sur les actifs de grande taille. Après une baisse de 7% en 213, les investissements en logistique sont une nouvelle fois en baisse de 9% en 214 avec 942 millions d, malgré la présence d une opération de grande taille : l acquisition par Blackstone auprès de Foncière des Régions d un portefeuille de 17 plateformes logistiques en France et en Allemagne dont la part française a été estimée à 38 millions d. La concentration des acteurs a été encore plus forte qu en 213. Les acquisitions ont été réalisées à 74% par des fonds d investissement en grande majorité américains. Les locaux d activités poursuivent, pour leur part, leur redressement. La reprise des investissements amorcée en 213 dans ce secteur s est confirmée et amplifiée en 214. Toutefois, les montants globaux restent encore marginaux par rapport aux produits phares, et ne représentent toujours que 2% des montants investis. En 214, les investissements s y sont réalisés à 75% sous forme de portefeuilles dont la valeur a été comprise à 69% entre 5 et 1 millions d et à 31% entre 2 et 5 millions d. Parmi les opérations les plus importantes, on peut noter l acquisition par M Star d un portefeuille paneuropéen vendu par Patrizia dont la part française a été estimée à 98 millions d ou encore l acquisition par Etche France et KKR d un portefeuille d actifs Orange pour 9 millions d.. Les actifs commerciaux pulvérisent tous les records Hausse des investissements en établissements de santé Baisse des investissements en logistique Reprise pour les locaux d activités mais sur des montants qui restent faibles 3 Property Market Trends - France - Mars 215 Property Market Trends - France - Mars

17 2 LE MARCHÉ DE L INVESTISSEMENT LES FONCIÈRES, SIIC OU NON, ET LES SCPI ONT ÉTÉ LES PLUS DYNAMIQUES Ce sont les foncières, qu elles soient SIIC ou non qui ont affi ché la croissance des volumes investis la plus forte en 214. Les foncières SIIC, notamment, ont accru leurs investissements en immobilier non résidentiel de 114% avec une part dans le total qui est passée de 7% en 213 à 11% en 214. Elles ont investi plus de 2,7 milliards d placés sur des bureaux (4%), des centres commerciaux (35%) et des hôtels et établissements de santé (21%). Sur le plan géographique, leur profil est plus atypique. Elles ont investi en grande majorité leurs liquidités en Régions (44%), dans le secteur Autres Paris (15%) et en 2 ème périphérie (13%). Les foncières reviennent en force Montants investis sur le marché de l immobilier non résidentiel en France par type d investisseurs REDRESSEMENT DES INVESTISSEMENTS EN BLANC QUI RESTENT TOUTEFOIS TRÈS CIBLÉS millions d Les investissements en blanc se redressent en 214. Ils affi chent une hausse de 152% par rapport à 213 et se rapprochent de la barre du milliard d avec 926 millions d. Cette reprise du blanc, malgré des fi nancements qui restent très contraints sur ce segment de marché est restée très ciblée géographiquement et n est pas généralisée. En eff et 76% des montants en blanc ont été investis dans Paris ou le Quartier des aff aires de l Ouest. Plus encore, 2 secteurs, le pôle tertiaire de Gare de Lyon/Bercy/Paris Rive Gauche et Part des opérations en blanc millions d' Les investissements en blanc restent le fait essentiellement des compagnies d assurance (44% de l investissement en blanc) et des fonds d investissement opportunistes américains (28% de l investissement en blanc). On trouve, par ailleurs, quelques opérations réalisées par des SCPI (11%) ou par des investisseurs la ZAC Clichy/Batignolles dans le 17 ème arrondissement ont capté, à eux seuls, 56% des montants investis en blanc. Quelques rares exceptions existent, à l instar de l acquisition par Tishman Speyer Properties de l immeuble Infl uences à Saint-Ouen vendu par Nexity à un prix estimé à 14 millions d, ou encore, l acquisition par La Française AM d une opération de démolition-reconstruction d un immeuble de bureaux de 14. m2 à Montrouge pour un prix de plus de 78 millions d En blanc ou vide 212 Loué en partie Loué Source : MBE Conseil/Catella Property privés (16%). Ces investissements correspondent à une volonté de la part des investisseurs concernés de retrouver un potentiel de rendement plus élevé sur des secteurs considérés comme présentant un risque relativement faible (tant sur le plan locatif que sur le plan de la liquidité). 4 2 Foncières SIIC Autres Foncières Fonds Les foncières non SIIC ont, pour leur part, investi près de 3,5 milliards d en immobilier non résidentiel en 214, volume en hausse de 255% par rapport à 213. C est essentiellement la création de la foncière Carmila, foncière dédiée aux commerces et centres commerciaux, créée par Carrefour avec de grands institutionnels internationaux, assurances françaises (AXA, Cardif, Crédit Agricole Assurance, Sogecap) et de grands fonds internationaux (Colony Capital et Pimco), qui est à l origine de ce rebond. Les investissements réalisés en France par Carmila concentrent 84% du total investi par les foncières non SIIC, soit plus de 2,9 milliards d en 3 opérations de portefeuilles commerciaux. Les SCPI ont été également très actives en 214 grâce encore une fois à une collecte nette très importante et affichent un accroissement de 4% des montants qu elles ont investis dans l immobilier non résidentiel. Plus de 3 milliards d ont été investis par les SCPI, seules ou en association avec des OPCI ou des fonds d investissement. Les SCPI ont acquis pour l essentiel des opérations entre 2 et 1 millions d, localisées en Régions (32%), en 2 ème périphérie (21%), dans l Ouest QCA (16%) ou en 1 ère périphérie (1%). Les investisseurs privés se classent également parmi les acteurs qui ont enregistré une forte croissance de leur volume d investissement en 214. Toutefois ce résultat n est dû qu à 2 opérations de très grande taille : le centre commercial Beaugrenelle acquis par 3 investisseurs privés pour près de 7 millions SCPI OPCI Assurances Privés Source : MBE Conseil/Catella Property d et le portefeuille Risanamento acquis par un investisseur privé saoudien (Olayan Group) pour près d 1,2 milliard d. En dehors de ces opérations exceptionnelles, les volumes investis par les privés sont toutefois également en hausse mais plus faiblement avec 797 millions d investis (+26%) Les fonds d investissement restent, comme depuis plusieurs années, les acquéreurs les plus importants sur le marché de l investissement non résidentiel en France en 214. Mais si les montants qu ils ont investis sur le marché français sont en hausse de 18% par rapport à 213, leur part dans les investissements totaux est en baisse et passe de 35% en 213 à 29% en 214. C est essentiellement la rareté des opérations réalisées par les fonds du Moyen-Orient (l acquéreur saoudien du portefeuille Risanamento étant un investisseur privé) qui explique cette performance moindre. Ce sont, comme en 213, les fonds américains qui ont été les plus dynamiques, confirmant leur retour sur le marché français. Ils ont investi plus de 3,4 milliards d, en hausse de 65% par rapport à 213. Parmi les opérations les plus importantes réalisées par les fonds américains, l acquisition de Cœur Défense par Lone Star à 1,28 milliard d est la plus emblématique. Les fonds d investissement américains ont acquis des bureaux (66%) et des entrepôts (15%). 76% de leurs investissements ont été opportunistes, à l image de Cœur Défense ou encore du portefeuille logistique acheté par Blackstone à Foncière des Régions. Des SCPI très actives Les fonds d investissement dominent toujours Confirmation du retour des fonds américains 32 Property Market Trends - France - Mars 215 Property Market Trends - France - Mars

18 2 LE MARCHÉ DE L INVESTISSEMENT HAUSSE GÉNÉRALISÉE DES VOLUMES INVESTIS DANS TOUS LES SECTEURS GÉOGRAPHIQUES Si la forte hausse des volumes investis en 214 a profité à tous les secteurs géographiques, elle a, malgré tout, été proportionnellement plus importante à Paris que dans les autres secteurs. En effet, les volumes investis dans Paris se sont accrus de 74% par rapport à 213 et atteignent un record absolu depuis 1995 avec 8,7 milliards, niveau supérieur de 43% à son précédent record de 27. Paris concentre ainsi 34% des volumes investis en 214 contre 28% en 213. Cette hausse a bénéficié aux 3 secteurs Parisiens. Le Quartier des Affaires de Paris a enregistré un volume d investissements proche de 4,7 milliards d en 214 en hausse de 42% par rapport à 213. Là aussi, Paris QCA dépasse son précédent record de 27 qui était à 4,2 milliards d. Sa part dans le volume global est cependant légèrement en baisse par rapport à 213 et passe de 19% à 18%. Toutefois, ce sont les commerces (acquisition du Printemps de l Homme par un investisseur qatari à 23 millions d ou encore du 51 bd Haussmann par Thor Equities pour 14 millions d ) et les hôtels (Hôtel Mariott Champs-Elysées acquis par l investisseur chinois Kai Yuan pour 344 millions d ou Hôtel Méridien acquis par Starwood Capital pour 3 millions d ) qui permettent à Paris QCA de dépasser son record de 27. Les investissements en bureaux, pour leur part, se rapprochent de leur record de 27 mais lui sont encore inférieurs de 7,5%, malgré la présence en 214 de la vente du portefeuille Risanamento pour près de 1,2 milliard d. 214 est malgré tout la 2 ème meilleure année depuis 1995 pour les investissements en bureaux dans Paris QCA. Record battu pour Paris Record battu également pour Paris QCA Montants investis en France - par zones géographiques Arrivée des fonds asiatiques encore timide Des compagnies d assurance encore très présentes Les fonds asiatiques ont été également plus présents, même si les montants qu ils ont investis en 214 restent encore faibles par rapport à l importance des liquidités qu ils détiennent. Avec 922 millions d, leurs investissements sont en hausse de 382% par rapport à 213. Les fonds d investissement français ont également été plus actifs en 214 avec des volumes investis en hausse de 54% par rapport à 213 mais sur des opérations de plus petit gabarit, inférieures à 2 millions d dont la plus importante est l acquisition par la Caisse des Dépôts en association avec la Caisse d Epargne Provence Alpes Corse de la tour La Marseillaise à Marseille pour un volume de 177 millions d. Les compagnies d assurance et caisses de retraite sont en apparence en retrait en 214 avec 4,5 milliards investis, en baisse de 4% par rapport à 213 malgré la hausse de la collecte nette de l assurance-vie. En réalité, l exposition des compagnies d assurance à l immobilier est restée stable à 3% mais les compagnies d assurance ont investi plus fortement en 214 dans l immobilier indirect (part de sociétés cotées notamment) tandis qu elles ont réduit légèrement leurs investissements directs. Malgré cela les compagnies d assurance ont été très présentes en direct sur les opérations supérieures à 1 millions d pour lesquelles leurs volumes d investissement se sont accrus de 13%, notamment avec l acquisition par Crédit Agricole Assurances et Aviva du Campus SFR à Saint-Denis à 68 millions d, ou encore avec l acquisition par Cardif des tours CityLights 1 et 3 à Boulogne pour environ 375 millions d. En revanche, les volumes investis par les compagnies d assurance dans les segments de taille inférieurs à 1 millions d sont en baisse de 32% par rapport à 213. Là encore, c est la rareté des offres correspondant aux critères d investissement des compagnies d assurance qui explique cette tendance décroissante. Les compagnies d assurance, et notamment AG2R La Mondiale ou encore ACM ont également été parmi les rares investisseurs à acquérir des immeubles en blanc en 214 avec 2 opérations pour AG2R La Mondiale dans les ZAC Paris Rive Gauche (le Panorama) et Clichy Batignolles (le Season) et une opération pour ACM dans Paris Rive Gauche (Be Open). Les OPCI, pour leur part, ont eu une activité stable en 214 avec un volume investi de près de 1,8 milliard d (+1,5%). Ils se sont concentrés en 214 sur des opérations comprises entre 2 et 2 millions d et n ont réalisé aucun investissement de plus de 2 millions d. Leurs investissements ont porté pour l essentiel, sur des bureaux, des actifs commerciaux et dans une moindre mesure sur des établissements de santé, et se sont localisés pour 78% des volumes sur 4 secteurs : les Régions (22%), la 2ème périphérie (13%), le Quartier des Affaires de l Ouest (12%) et les pôles tertiaires parisiens (11%) millions d Paris QCA Régions ème périphérie 3 29 Autres Paris Les pôles tertiaires parisiens font également preuve en 214 d une attractivité historique pour les investisseurs. 1,95 milliard d y ont été investis. Là aussi, une opération de commerce de grande taille est pour beaucoup dans ce résultat (la vente par Gecina à des privés du centre commercial Beaugrenelle à près de 7 millions d ). Toutefois, les investissements en bureaux atteignent également un record absolu avec 1,26 milliard d. La part des pôles tertiaires parisiens dans le total des investissements passe ainsi de 3% en 213 à 8% en 214. Ouest QCA Pôles tertiaires Autres 1 ère périphérie Portefeuilles France non répartis Source : MBE Conseil/Catella Property Dans le secteur Autres Paris, les volumes sont également en forte hausse de 77% et atteignent près de 2,1 milliards d, dépassant, là aussi, tous les volumes jamais enregistrés dans le secteur. Depuis 4 ans, le secteur «Autres Paris» se montre ainsi beaucoup plus attractif que dans les années phares En 214, tant les bureaux que les commerces ont permis d atteindre ce résultat. Par rapport à 213, il gagne 1 point de part de marché avec 8% des volumes totaux investis en 214. Attractivité historique des pôles tertiaires parisiens et du secteur «autres Paris» 34 Property Market Trends - France - Mars 215 Property Market Trends - France - Mars

19 2 LE MARCHÉ DE L INVESTISSEMENT Record battu également en Régions Redressement pour l Ouest QCA Croissance faible en 2 e périphérie Les Régions sont dans le même cas que Paris. Les volumes d investissement totaux sont en forte croissance de 43% par rapport à 213 et atteignent avec 5,2 milliards d un niveau record pour la période Par rapport à 213, leur part de marché reste stable. Toutefois, ce résultat est atteint grâce à la part régionale des méga deals de portefeuilles de commerces et de centres commerciaux. Les investissements en bureaux réalisés en 214 ne retrouvent pas encore le niveau record qui avait été le leur en 27 mais s en rapprochent. On note par ailleurs une tendance croissante des investissements de bureaux en Régions depuis 211. En dehors des portefeuilles régionaux globaux qui ont représenté près de 5% des volumes investis dans ce secteur, c est Lyon qui comme en 213, tire profit de ce regain d attractivité. L agglomération lyonnaise a concentré 24% des volumes investis en actifs unitaires en 214 avec un volume en hausse de 9% par rapport à 213. Marseille suscite de nouveau l intérêt des investisseurs après une année noire en 213 avec notamment 6 opérations de bureaux dont une des plus importantes transactions régionales de l année, l acquisition par la Caisse des Dépôts et la Caisse d Epargne Provence Alpes Corse de la Tour La Marseillaise à une valeur de 177 millions d. A l inverse, la périphérie parisienne a des résultats en demi-teinte. Si les résultats de 214 sont bien orientés par rapport à 213, ils restent très loin de leurs meilleurs niveaux. La 1 ère périphérie est le seul secteur de la banlieue parisienne à se rapprocher de ses volumes les plus hauts de 27. Avec plus de 2 milliards en 214, les investissements y sont en hausse de 25% par rapport à 213 mais restent inférieurs de 1% à leur record de se classe toutefois au 2 ème rang des années les plus attractives depuis La quote-part de la 1 ère périphérie sur le marché de l investissement est pourtant en recul de 1 point et s établit à 8%. C est la 1 ère périphérie Nord, grâce notamment à l acquisition par Crédit Agricole Assurances et Aviva du Campus SFR pour 68 millions d, qui bénéficie le plus de la croissance des volumes en 214. Le Quartier des Affaires de l Ouest enregistre une croissance de 42% des volumes investis en 214 et, avec plus de 3,2 milliards d, regroupe 13% des volumes totaux, chiffre stable par rapport à 213. Si ce résultat semble satisfaisant, il est encore inférieur de 52% à son meilleur niveau de 27 où il avait atteint 6,7 milliards d. En 214, l acquisition de Cœur Défense par Lone Star a 1,28 millions d explique à elle seule la croissance des volumes investis, mais c était encore plus le cas en 27 où Lehman Brothers avait acquis le même immeuble à 2,1 milliards d. Le Quartier des Affaires de l Ouest (notamment La Défense) peine à retrouver son attractivité auprès des investisseurs. Ce secteur a souffert plus que d autres des effets de la crise financière de 28, tout d abord jusqu en 211, en raison de la taille des actifs difficiles à acheter sans financements conséquents et par la suite depuis 213 en raison de la sur-offre constatée sur le marché locatif. La montée des risques locatifs limite l appétit des investisseurs sur le secteur sauf quand, comme en 213, les valeurs vénales sont sensiblement revues à la baisse. La 2 ème périphérie est le secteur qui pâtit le plus fortement des changements de stratégie géographique des investisseurs mais aussi des banques. Les volumes d investissement s y sont accrus mais faiblement en 214 (+16%) et la part de marché de la 2 ème périphérie a baissé de 3 points en passant de 15% en 213 à 12% en 214. Comme le Quartier des Affaires de l Ouest, la 2 ème périphérie est très loin d avoir retrouvé les niveaux d investissement les plus élevés qui avaient été atteint en 26 où plus de 4 milliards d avaient été investis dans les communes de 2 ème périphérie. La 2 ème périphérie n a attiré qu une seule opération supérieure à 2 millions d, avec l acquisition par Crédit Agricole Assurances du Campus Carrefour à Massy, et n a pas profité de la très forte hausse des bureaux et des actifs commerciaux (hors portefeuilles). La 2 ème périphérie attire aujourd hui essentiellement des investisseurs en fonds propres (SCPI ou compagnies d assurance) qui ont concentré 57% des montants investis dans le secteur. Ce constat est l une des explications majeures de la perte d attractivité de la 2 ème périphérie par rapport aux années En effet, il est très difficile d obtenir des financements, malgré leur desserrement depuis 2 ans, pour une acquisition d un immeuble localisé en 2 ème périphérie. Les banques comme les sources alternatives de financement sont très frileuses à accorder des prêts pour des actifs dont les chances de relocation en cas de libération par le locataire actuel sont considérées comme minces et en tous cas trop risquées. La répartition géographique des investissements est probablement l indicateur qui a été le plus modifié par la crise financière de 28 en tout cas jusqu à 214. Les investisseurs se sont concentrés sur des localisations considérées comme «core», sans risques locatifs de long terme majeurs c est-à-dire sur Paris au détriment probablement du Quartier des Affaires de l Ouest, trop risqué au moins à court terme, et sur les Régions (au moins sur les 3 ou 4 grandes villes de Région que sont Lyon, Marseille, Lille et Toulouse, concernant les bureaux), au détriment de la 2 ème périphérie. COMPRESSION DES RENDEMENTS «PRIME» Les taux de rendements «prime», relevés sur des immeubles de bureaux purs loués avec des baux d au moins 6 ans ferme, ont baissé de manière sensible dans toutes les localisations. Dans Paris QCA, les rendements «prime» ont baissé de 35 points de base entre 213 et 214 et sont passés de 4,25% en 213 à 3,9% à la fin 214. Des taux inférieurs ont toutefois été recensés pour des immeubles mixtes bureaux et commerces. La valeur top a été recensée sur le 61 rue de Monceau, acquis par Immobilière Dassault à 3,6%. Cette forte baisse des rendements a été entraînée tant par l accroissement de la concurrence entre les acquéreurs, stimulée par l afflux massif de capitaux sur le marché français en 214, que par la forte baisse du taux de rendement de l OAT qui a généré un accroissement important de la prime de risque de l immobilier. Cette prime de risque, sans atteindre son niveau record de la fi n 212, a été de 364 points de base en 214 redonnant tout son sens à un investissement immobilier. Dans les autres secteurs, la baisse des rendements «prime» a été également la règle : de 3 points de base en Régions (Lyon quartier Part Dieu à 5,4%) à 1 points de base en 1 ère périphérie (Malakoff, Saint Denis à 5,25%). La baisse des taux de rendement «prime» en Taux de rendement des bureaux La prime de risque a été fortement orientée à la hausse et passe de 246 points de base à la fin 213 à 364 points de base au 4 ème trimestre 214, baisse expliquée par l effondrement de l OAT qui est passée de 2,49% à la fin 213 à,86% à la fin 214. L assouplissement de la politique monétaire, qui se traduit notamment par la décision de rachats massifs d obligations par la Banque Centrale Européenne, a entraîné une nouvelle baisse forte de l OAT depuis le début de l année 215. Évolution comparée des taux de rendement «prime» bureaux et des taux des obligations à long terme périphérie a concerné des immeubles neufs ou récents, loués avec des baux de long terme (au moins 9 ans fermes) et loués à un utilisateur unique. La très forte concurrence que se sont livrés les investisseurs sur les actifs «core» de Paris QCA a rendu ce secteur trop cher pour une partie des acteurs. Ils se sont reportés sur les secteurs de 1 ère périphérie offrant des immeubles d un gabarit plus petit correspondant aux stratégies d investissement des SCPI ou des petites compagnies d assurance et off rant des rendements encore supérieurs à 5%. Plus encore on note en Régions une baisse des rendements de l ordre de 35 points de base sur des secteurs secondaires de l agglomération et notamment sur le «Carré de Soie» à Villeurbanne-Vaux en Velin, là aussi baisse concernant des immeubles neufs loués à un utilisateur unique. Cette baisse étonne d autant plus qu elle se traduit par un accroissement de la valeur vénale au m2 de l ordre de 12 /m2, dans un secteur totalement émergent et en construction de l agglomération. FIN 29 FIN 21 FIN 211 FIN 212 FIN 213 FIN 214 Paris QCA 5,5 5,75% 4,75-5,5% 4,5 5% 4,25 5% 4,25 5,5% 3,9-5% Paris Pôles tertiaires 5,5-5,75% 6,, - 6,5% 5,7 6,% 5,35 5,75% 5,2 5,75% 4,8-5,75% La Défense-Neuilly 6,5-8% 5,7-7% 5,7 6.2% 5,2 6.2% 6-6,5% 5,6-7,5% Autres Ouest QCA 6,75-9% 6-7% 5,6 6,8% 5,5 6,2% 5,5 6,5% 5, 6,5% Autres Banlieues 6,75-9% 6-8% 5,85 7% 6,25-7% 6,25 8% 5,25 8% Régions 6,5-9% 6,2-8,25% 6 8% 5,8-8% 5,7 8% 5,4 8% Source : MBE Conseil/Catella Property Cette politique de «Quantitative Easing» devrait durer au moins jusqu en septembre 216 et conduit à supprimer toute anticipation de remontée à court terme des taux. Cela devrait entraîner une nouvelle baisse des rendements «prime» de l immobilier et notamment des bureaux qui pourraient ainsi à la fi n 215 se rapprocher de leur plus bas niveau atteint en 26 c est-à-dire du seuil des 3,5%. 36 Property Market Trends - France - Mars 215 Property Market Trends - France - Mars % Paris QCA OAT déflatée OAT 1 ans Source : MBE Conseil/Catella Property

20 CONCLUSION CONCLUSION La croissance économique a été plus faible que prévue en 214. Le PIB n a augmenté que de,4% loin de la prévision à,8% du début d année. L économie française a manqué de ressort : la consommation des ménages, traditionnel moteur de la croissance a été trop faible pour jouer son rôle, affectée par les craintes du chômage et les conséquences d une politique budgétaire encore très restrictive. L investissement productif des entreprises, pour sa part, a encore été orienté à la baisse, illustrant la dégradation de la confi ance et l attentisme des chefs d entreprises. Enfi n le commerce extérieur s est affaibli en raison du ralentissement généralisé de la croissance dans les pays émergents. 215 devrait marquer une certaine rupture par rapport à 214 et les économistes s attendent à une reprise de l activité, reprise qui se confi rme depuis le début 215. La croissance française a été très clairement stimulée en début d année par la baisse des prix du pétrole qui a eu des conséquences presque immédiates sur le pouvoir d achat des ménages et sur les marges des entreprises. Par ailleurs, la dépréciation de l Euro, engendrée par un assouplissement de la politique monétaire européenne mais aussi par les très bons résultats économiques des Etats-Unis pourrait permettre de favoriser les exportations grâce à une amélioration de la compétitivité/prix des produits français. Enfin la faiblesse des taux d intérêt et l absence d anticipation à court terme de remontée de ces taux, en raison de l annonce de la mise en œuvre du «Quantitative Easing» par la BCE, avec son programme de rachat massif de 6 milliards d d obligations d Etat par mois, qui devrait durer de mars 215 à mars 216, va permettre une relance du crédit et pourrait avoir ainsi un effet favorable sur l investissement des entreprises. L objectif réel du QE est, avant tout, de réduire le risque défl ationniste existant à l heure actuelle en Europe et de ramener l infl ation sur une tendance proche de 2%. Le retour de l infl ation aura pour effet d alléger le coût de la dette et de permettre une poursuite de la baisse de l Euro. Toutefois, cette croissance devrait rester bridée pendant toute l année 215 en raison des effets encore négatifs d une politique budgétaire qui va rester restrictive, avec comme objectif de ramener le poids du défi cit public à 3% du PIB et d un chômage qui reste élevé malgré les premiers effets escomptés du Pacte de Responsabilité et du CICE. Elle devrait se situer selon les économistes entre,9 et 1%. Il faudra attendre 216 pour espérer une croissance un peu plus forte de 1,2%. Dans ce contexte, le marché locatif ne devrait pas trouver les ressorts nécessaires à une reprise forte. La croissance de l emploi devrait rester faible, au niveau de ce que l on a pu enregistrer l an dernier, ce qui ne devrait pas générer de changement majeur sur les demandes de petites et moyennes surfaces qui resteraient stables par rapport à 214. Comme en 214, le volume de la demande placée dépendra essentiellement des transactions de grande taille. Si la demande exprimée de grande taille est en baisse en fin d année 214, elle reste toutefois encore à un niveau élevé et est surtout composée de demandes à plus court terme que ce qui avait été constaté les années précédentes. Le niveau de la demande de grande taille va rester conditionné en 215 par l évolution des valeurs locatives. C est la baisse des loyers, et notamment des loyers économiques, qui a expliqué en grande partie la croissance des transactions de grande taille en 214. Ce mouvement devrait se poursuivre en 215 et soutenir les volumes de demandes de plus de 5. m2. Au total, la demande placée globale devrait rester relativement stable par rapport à 214 et se situer entre 2,1 et 2,2 millions de m2. En revanche, le raccourcissement des délais de réalisation des projets de relocalisation tels qu ils sont exprimés dans les demandes (cf étude Odessa de décembre 214 publiée par DTZ) pourrait avoir un effet positif sur les taux de vacance en favorisant les transactions sur des immeubles existants au détriment des pré-commercialisations. Le ralentissement constaté des libérations et le recul des mises en chantier, qui se lit notamment dans l évolution de l offre à 1 an, mais aussi dans celle de l offre future, pourrait ainsi permettre le début d une baisse généralisée des taux de vacance qui se traduira tout d abord par un rééquilibrage des marchés, notamment des plus sur-offreurs comme La Défense ou le reste du Quartier des Affaires de l Ouest. En revanche, la baisse des loyers économiques dans les quartiers les plus tertiaires devrait continuer de limiter l attractivité des secteurs périphériques si ces derniers ne subissent pas d ajustement des valeurs plus significatifs. Toutefois, il faudra rester très attentif à l évolution de l offre de petites et moyennes surfaces qui a eu tendance à s accroître fortement en 214 dans de nombreux secteurs y compris les quartiers d affaires et notamment Paris QCA. Une poursuite de cette hausse pourrait ralentir le retour à l équilibre de certains marchés. Les pressions à la baisse des valeurs locatives resteront fortes au moins tant que les marges des entreprises ne s accroîtront pas sensiblement, laissant augurer le maintien d un écart important entre loyer économique et loyer facial. Il faudra probablement attendre la fi n 216 ou 217 pour espérer voir cet écart se réduire grâce à la pénurie inéluctable d immeubles neufs qui se profi le à cet horizon. Le marché de l investissement devrait rester, pour sa part, très bien orienté. Très peu de changement sont à noter par rapport à ce que nous disions dans les derniers «Property Market Trends». Les liquidités disponibles pour l immobilier restent très importantes et peuvent même s accroître en raison des effets de la politique de Quantitative Easing de la Banque Centrale Européenne tant sur les taux de change que sur les niveaux de taux d intérêt. Tous les acteurs devraient accroître leurs investissements en immobilier non résidentiel : Les compagnies d assurance-vie, tout d abord, ont bénéficié d une collecte nette qui a doublé en 214 et a atteint 21 milliards d. Leur stratégie d allocation d actifs reste toujours orientée vers un accroissement de la part de l immobilier et ce d autant plus que l entrée en vigueur des nouvelles règles prudentielles de Solvency 2 a été fi xée au 1 er janvier 216. L immobilier reste privilégié par rapport à d autres actifs avec une exigence en fonds propre de couverture fi xée à 25% contre 4% pour les actions et 5% pour le «private equity». Les fonds d investissement, surtout étrangers, fonds souverains, notamment asiatiques dont les volumes d investissements en France commencent à être significatifs, ou norvégiens, fonds opportunistes américains ou fonds de pension canadiens devraient également poursuivre, voire accroître leurs investissements en immobilier aidés en cela par la baisse de l Euro par rapport au dollar et le desserrement des fi nancements bancaires. De nombreuses études réalisées auprès de grands gestionnaires d actifs et fonds de pension concluent à la volonté de ces acteurs d accroître d environ 2% leur exposition à l immobilier et notamment à l immobilier européen (Royaume-Uni, Allemagne et France pour l essentiel). La collecte des SCPI devrait continuer à rester élevée, en raison de la faiblesse des rendements obligataires, des médiocres performances de la bourse et de la décollecte massive enregistrée sur le livret A en raison d un rendement historiquement bas. Les foncières cotées dont les acquisitions se sont fortement accrues en 214, suite aux efforts de désendettement réalisés en 211 et 212, devraient continuer à être très présentes sur le marché de l immobilier français. Parallèlement, les banques sont revenues sur le marché du fi nancement immobilier après avoir reconstitué leur ratio de fonds propres. Ce desserrement des fi nancements a très certainement contribué à l accroissement des volumes investis en 214. Sur ce plan aussi, le «Quantitative Easing» devrait conforter ce retour du crédit en redonnant aux banques des liquidités qui leur permettraient d accroître le fi nancement des entreprises ou des particuliers. Si l afflux de liquidités ne va pas se tarir, en revanche, le doute reste de mise sur le renouvellement de l offre de produits à l investissement. Sur les grandes offres, toutefois, les tendances de début d année permettent de lever les craintes. Plusieurs très grandes offres de portefeuilles d actifs commerciaux (on parle notamment d un portefeuille de 1 centres commerciaux de près d 1,2 milliard d mis en vente par CBRE Global Investors), de bureaux, dont des tours à La Défense, auraient été mis sur le marché en début d année. Par ailleurs, on attend également la finalisation de l acquisition annoncée au 3ème trimestre 214 du groupe Louvre Hôtels par un investisseur chinois. En revanche, l inquiétude persiste sur les offres de taille inférieure, pour lesquelles l année démarre mollement. Toutefois, sur ce point, les tendances actuelles de baisse des taux de rendement de l immobilier et d accroissement des valeurs vénales pourraient conduire certains investisseurs à prendre la décision d accroître leurs arbitrages pour profiter des bonnes conditions actuelles du marché et réaliser ainsi des plus-values signifi catives. La véritable question reste toutefois, pour ces investisseurs, le réemploi de liquidités ainsi récupérées qui peut leur poser problème. Les volumes investis en immobilier non résidentiel devraient ainsi rester élevés et se situer entre 23 milliards d (si l offre reste contrainte) et 25 milliards d (si les conditions actuelles du marché poussent les propriétaires à accroître leurs arbitrages). Sur le plan des rendements, la forte baisse du taux de rendement de l OAT depuis le début de l année et surtout l absence totale d anticipation de hausse à court terme, nous conduit à anticiper une poursuite de la baisse des rendements en 215 et en 216. Il n est pas impossible de prévoir un repositionnement du rendement «prime» parisien vers son niveau le plus bas enregistré sur le long terme à savoir 3,5%. 38 Property Market Trends - France - Mars 215 Property Market Trends - France - Mars