Edmond de Rothschild Real Estate SICAV

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1 Edmond de Rothschild Real Estate SICAV Avril 2013 ASSET MANAGEMENT

2 Introduction BANQUE PRIVÉE EDMOND DE ROTHSCHILD S.A. 2

3 Organisation Banque Privée Edmond de Rothschild S.A. Gérant Conseil d Administration CACEIS (Switzerland) Société de Direction Compartiment entrepreneur Edmond de Rothschild Real Estate SICAV KPMG Auditeur Banque Cantonale Vaudoise Banque Dépositaire Compartiment Swiss Compartiment Helvetia BANQUE PRIVÉE EDMOND DE ROTHSCHILD S.A. 3

4 Conseil d Administration Alexandre Col Président Banque Privée Edmond de Rothschild Membre du Comité Exécutif Responsable Multigestion groupe Sylvain Roditi RJ Management Président Charles Spierer Vice Président CB Richard Ellis Président du Conseil d Administration Jean Golinelli CB Richard Ellis CEO François Moser Régie Moser, Vernet & Cie, Genève Associé François Rayroux Lenz & Staehelin Avocat Associé Max Zollinger KM&P, société de conseil en immobilier, Zurich Associé et membre du Conseil d administration BANQUE PRIVÉE EDMOND DE ROTHSCHILD S.A. 4

5 Historique» Mars 2011: Lancement de la SICAV avec le compartiment Swiss, avec un montant de 300 Mio Chf» Février 2012: Approbation par la FINMA pour le lancement d une 2 ème compartiment investisseur» Mars 2012: Augmentation de capital pour le compartiment Swiss d un montant de 102 Mio Chf» Avril 2012: Lancement du 2 ème compartiment, Helvetia, avec un montant de 200 Mio Chf BANQUE PRIVÉE EDMOND DE ROTHSCHILD S.A. 5

6 ERRES Swiss Philosophie Localisation Mise en valeur Approche long terme Qualité Flexibilité Pérennité BANQUE PRIVÉE EDMOND DE ROTHSCHILD S.A. 6

7 ERRES - SWISS BANQUE PRIVÉE EDMOND DE ROTHSCHILD S.A. 7

8 ERRES Swiss stratégie» Acquisition d immeubles individuels» Localisations centrales et péri-urbaines avec une concentration dans les grands centres urbains» Pérennité du rendement locatif sur le long terme via:»résidentiel:»commercial: loyers modérés baux à long terme et implication des locataires sur les aménagements» Travail de mise en valeur via:» Projets de construction» Programmes de rénovations avec objectif de mise à niveau énergétique et économies de coûts propriétaires» Changements d affectations BANQUE PRIVÉE EDMOND DE ROTHSCHILD S.A. 8

9 ERRES Swiss éléments clés» 33 immeubles (dont 2 en construction et 1 à transformer)» Fortune immobilière: 454 Mio CHF» Immeubles en construction: 66 Mio CHF (dont 42 Mio CHF dépensés)» Dettes: 106 Mio CHF 1» Fortune nette: 414 Mio CHF» EL/ Valeur vénale: 5.4% 1: dont 18 Mio prêtés par le compartiment Helvetia BANQUE PRIVÉE EDMOND DE ROTHSCHILD S.A. 9

10 ERRES Swiss évolution de la fortune immobilière Rothschild Brugg Capite Lavaux en Mio CHF Dietikon Feldmeilen Gachoud Veyrot Adrien Lachenal Belvedere Projet Cologny Margarethenstr. transformation Portefeuille OROX (incl. Projets Agora & Biopole IV) Philosophes Pisciculture St GallerRing Margarethenstr. BANQUE PRIVÉE EDMOND DE ROTHSCHILD S.A. 10

11 ERRES Swiss répartitions actuelles BANQUE PRIVÉE EDMOND DE ROTHSCHILD S.A. 11

12 Exemples d immeubles détenus: Immeuble résidentiel Dietikon (ZH)» 70 appartements» Surface locative: m2» Etat locatif: 1.1 Mio CHF» Rendement brut: 5.2% Commentaires:» Proche de la gare CFF» Aucun vacant» Excellent état d entretien BANQUE PRIVÉE EDMOND DE ROTHSCHILD S.A. 12

13 Exemples d immeubles détenus: Immeuble mixte AGORA- Av. Louis d Affry 4 (FR)» Mix appartements bureaux - surfaces commerciales» m2 de surface locative» Etat locatif: 4.1 mio CHF» Rendement brut: 5.8% Commentaires:» Immeuble neuf livré en 2012» Accès direct à la gare CFF et routière de Fribourg» Principaux locataires: Alcon, Inditex, Coop, Activ Fitness» Concept duplex urbains au 2 derniers étages» Standard Minergie BANQUE PRIVÉE EDMOND DE ROTHSCHILD S.A. 13

14 Exemples d immeubles détenus: Immeuble commercial Biopole III, Épalinges (VD)» Immeuble de bureaux et laboratoires» m2 de surface locative» Etat locatif: 1.7 mio CHF» Rendement brut: 5.3% Commentaires:» Bail de 20 ans avec Biopole SA» Label Minergie» Proche autouroute et terminus métro BANQUE PRIVÉE EDMOND DE ROTHSCHILD S.A. 14

15 Exemples d immeubles détenus: Développement Projet «Les Cèdres» Cologny (GE)» 2 immeubles en construction (livraison été 2014)» Complexe de 10 immeubles (dont 7 en PPE)» 68 appartements du 3 au 5 pièces» Régime contrôlé HM» Etat locatif approuvé: 1.5 mio CHF» Coût estimé: 28 mio CHF» Rendement brut: 5.3 % Commentaires:» Situé dans un parc au sein d une commune prisée en bordure de Genève»Excellente dessert en transports publics»standard Minergie BANQUE PRIVÉE EDMOND DE ROTHSCHILD S.A. 15

16 Exemples d immeubles détenus: Réaffectation Margarethenstrasse 87 (BS)» Immeuble mixte Commercial (75%) / Résidentiel (25%)» 35 nouveaux appartements à construire remplaçant les surfaces commerciales» Rénovation des 12 appartements existants» Etat locatif projeté: 1.37 mio CHF» Coût de la transformation: 10 mio CHF» Rendement brut cible: 5.15% Commentaires:» Situé proximité de la gare dans une future rue piétonne»gestion du processus de planification et construction»plusieurs variantes étudiées et négociations avec les locataires commerciaux existants BANQUE PRIVÉE EDMOND DE ROTHSCHILD S.A.

17 ERRES Swiss structure de baux Etat locatif par m2 par canton 1» Surfaces locatives m 2»dont en construction m 2» Etat locatif total 24.7Mio CHF» L état locatif se situe à 213 CHF / m 2 / an»résidentiel»mixte»commercial 202 CHF / m 2 / an 237 CHF / m 2 / an 206 CHF / m 2 / an 1: Les minimum et maximum représentent l état locatif par m2 des immeubles sans prise en compte des revenus des parkings. N inclus pas les données des immeubles en construction BANQUE PRIVÉE EDMOND DE ROTHSCHILD S.A. 17

18 ERRES Swiss structure de baux (suite) Structure des échéances de baux non résidentiels» 77.8% des baux non résidentiels sont à plus de 5 ans BANQUE PRIVÉE EDMOND DE ROTHSCHILD S.A. 18

19 ERRES Swiss Projections de résultats - revenus Affectation Immeuble Ville Canton DCF 1 Revenus Revenus Revenus Résidentiel Kreuzstr./ Überlandstr. / Gjuchstr. Dietikon Zürich 22'148'000 1'119'208 1'144'000 1'150'000 Sommerhaldenstrasse Brugg Argovie 30'644' '528 1'614'000 1'614'000 Rte Belvédère 2-4 Villars s/glâne Fribourg 12'228' ' ' '000 Rue Rothschild 60&64 Genève Genève 21'930' '500 1'065'000 1'070'000 Adrien Lachenal Versoix Genève 11'170' ' ' '000 St Galler Ring 80, 82, 84 Bâle Bâle 11'140' ' ' '000 Rue Jacques-Gachoud 4 Fribourg Fribourg 9'069' ' ' '000 Rte de la Pisciculture 4 Fribourg Fribourg 5'969' ' ' '000 Rte de la Capite 180 Vesenaz Genève 5'145'000 19' ' '000 Rte de Lavaux 36 Pully Vaud 5'578'000 24' ' '000 Mixte General Wille Strasse 65 Feldmeilen Zürich 41'861'000 1'627'903 1'630'000 1'700'000 Margarethenstrasse 87 Bâle Bâle 15'900' ' '000 1'370'000 Agora Fribourg Fribourg 72'510'000 1'906'219 4'115'000 4'357'000 Commercial Bvd des Philosophes 20 Genève Genève 57'242'000 2'548'500 2'550'000 2'550'000 Biopole III Epalinges Vaud 31'930'000 1'624'998 1'700'000 1'700'000 Champ Colin Nyon Vaud 27'984'000 1'542'025 1'680'000 1'810'000 Bois des Frères Vernier Genève 14'460'000 1'243'505 1'400'000 1'500'000 Rue de Veyrot 11 Meyrin Genève 11'243' ' ' '000 Maladière Neuchâtel Neuchâtel 10'550' ' ' '900 Tuillières Gland Vaud 10'610' ' ' '000 BaslerRing Olten Soleure 11'210' ' ' '000 Bachstrasse Obfelden Zürich 6'213' ' ' '000 Grand Montfleury Versoix Genève 4'300' ' '000 - Général Guisan Sierre Valais 3'541' ' '000-1: Valeurs au : Constructions prévues sans revenu durant la période revue Immeuble Ville Canton Coût de construction 454'575'000 18'264'979 23'716'000 25'025'900 En construction Biopole IV Epalinges Vaud 39'033' '103 1'320'388 Les Cèdres Cologny Genève 27'070' '520'000 Nouvelles acquisitions et futures constructions 2 Les données indiquées sont des projections qui peuvent être sujettes à des variations 120'000'000-1'912'500 3'060'000 18'264'979 25'980'603 30'926'288 BANQUE PRIVÉE EDMOND DE ROTHSCHILD S.A. 19

20 ERRES Swiss Projections de résultats distributions Poste Revenus 18'264'979 25'980'603 Coûts opérationnels 2'300'000 3'630'000 Régies 500' '000 Frais du fonds 4'500'000 3'800'000 Imposition 3'500'000 4'850'000 Intérêts 1'300'000 1'600'000 Total charges 12'100'000 14'580'000 Revenu net 6'164'979 11'400'603 Revenu net par part » Revenus inférieurs à l état locatif :»commercialisation de nouvelles surfaces importantes»détention partielle d une partie du parc immobilier»impact double structure OROX:»Coûts administratifs dupliqués jusqu en juillet 2012»Dette à l intérieur de la structure OROX en même temps que du cash dans Swiss pendant l année 2012 Les données indiquées sont des projections qui peuvent être sujettes à des variations BANQUE PRIVÉE EDMOND DE ROTHSCHILD S.A. 20

21 ERRES Swiss Objectifs » Déploiement du capital avec levier: entre 100 et 120 Mio CHF (inclus projets)» endettement avec une duration longue et un minimum d amortissement» Augmentation substantielle de la part résidentielle par:»nouvelles acquisitions»développements et transformations de surfaces»vente sélective d objets commerciaux» Réduction des coûts pour atteindre un TER maximal de 0.85%:» Par la réduction des coûts de la structure, notamment au niveau des frais de gestion» Optimisation des coûts opérationnels des immeubles BANQUE PRIVÉE EDMOND DE ROTHSCHILD S.A. 21

22 ERRES - HELVETIA BANQUE PRIVÉE EDMOND DE ROTHSCHILD S.A. 22

23 ERRES Helvetia stratégie» Acquisition de portefeuilles d immeubles» Localisations centrales et péri-urbaines avec une concentration dans les grands centres urbains»travail de mise en valeur via:» Revente d immeubles non stratégiques» Restructuration des portefeuilles acquis» Développements pouvant inclure de la PPE BANQUE PRIVÉE EDMOND DE ROTHSCHILD S.A. 23

24 ERRES Helvetia éléments clés» 16 immeubles»fortune immobilière: 150 Mio CHF» Dettes: 17.5 Mio CHF» Prêts: 18 Mio CHF» Fortune nette: 200 Mio CHF» EL/ Valeur vénale: 5.5% BANQUE PRIVÉE EDMOND DE ROTHSCHILD S.A. 24

25 ERRES Helvetia répartitions actuelles Hôtellerie 5.6% Berne 7.1% Vaud 11.6% Fribourg 14.8% Genève 50.9% Commercial 36.3% Résidentiel 58.1% Valais 15.5% BANQUE PRIVÉE EDMOND DE ROTHSCHILD S.A. 25

26 Exemples d immeubles détenus: Immeuble résidentiel Ch. Mouille Galand, Vernier (GE)» 4 immeubles de 150 appartements» Surface locative: m2» Etat locatif: 2.4 Mio CHF» EL /prix de revient: 4.9%» EL/Expertise: 4.6% Commentaires:» Importantes rénovations sur les dernières années» Aucun vacant» Stratégie de mise en valeur via:» Obtention label Minergie via des travaux additionnels sur l isolation et les installations techniques» Rénovations des appartements au changement de locataire BANQUE PRIVÉE EDMOND DE ROTHSCHILD S.A. 26

27 Exemples d immeubles détenus: Immeuble commercial Freiburgstrasse 555,556 Niederwangen (BE)» Immeuble commercial» m2 de surface locative» Etat locatif: 0.67 mio CHF» Rendement brut : 6.1% Commentaires:» Situé à l entrée Sud-Ouest de Berne» Proximité immédiate de l autoroute» Locataires principaux:» Coop» La Poste BANQUE PRIVÉE EDMOND DE ROTHSCHILD S.A. 27

28 ERRES Helvetia structure de baux Etat locatif par m2 par canton 1» Surfaces locatives m 2»Etat locatif total 8.1 Mio CHF» L état locatif se situe à 214 CHF / m 2 / an»résidentiel»commercial 238 CHF / m 2 / an 200 CHF / m 2 / an 1: Les minimum et maximum représentent l état locatif par m2 des immeubles sans prise en compte des revenus des parkings. N inclus pas les données des immeubles en construction BANQUE PRIVÉE EDMOND DE ROTHSCHILD S.A. 28

29 ERRES Helvetia Projections de résultats revenus Affectation Immeuble Ville Canton DCF 1 Revenus Revenus Résidentiel Rte de Prulay 37 Meyrin Genève 10'590' ' '000 Bv Pont d'arve 46 Genève Genève 9'509' ' '000 Rte de Bugnon 15 Villars s/glâne Fribourg 4'470' ' '000 Rte de Peney 14 Vernier Genève 4'328' ' '000 Rue Jacques Gachoud 2 Fribourg Fribourg 3'415' ' '000 Impasse du Castel 10 Fribourg Fribourg 3'140' ' '000 Hotellerie Route du Lac 21 Granges Paccot Fribourg 8'572' ' '000 Commercial Rte Cantonale 18 Conthey Valais 20'690'000 1'089'051 1'160'000 Freiburgstrasse Niederwangen Berne 10'841' ' '000 Ch. Petit-Flon Mont s/lausann Vaud 10'400' ' '000 Av. des Boveresses 44 Lausanne Vaud 7'345' ' '000 Rte André Piller 43 Corminboeuf Fribourg 3'055' ' '000 Ch. De Mouille Galand 2 Vernier Genève 47'705' '415 2'470' '060'700 4'565'871 8'132'000 Acquisitions et développements 145'000'000-3'825'000 1: Valeurs au Les données indiquées sont des projections qui peuvent être sujettes à des variations BANQUE PRIVÉE EDMOND DE ROTHSCHILD S.A. 29

30 ERRES Helvetia Projections de résultats distributions Revenus 4'565'871 11'957'000 Coûts opérationnels 680'000 2'000'000 Régies 160' '000 Frais du fonds 1'100'000 1'820'000 Imposition 1'050'000 2'400'000 Intérêts 150' '000 Total charges 3'140'000 7'380'000 Revenu net 1'425'871 4'577'000 Revenu net par part » :»Faibles revenus du au déploiement du capital» Proposition de non distribution du revenu pour augmenter le revenu Les données indiquées sont des projections qui peuvent être sujettes à des variations BANQUE PRIVÉE EDMOND DE ROTHSCHILD S.A. 30

31 ERRES Helvetia Objectifs » Finaliser le déploiement du capital : entre 130 et 140 Mio CHF» Augmentation de la part en développements» Amélioration des conditions de la dette récupérée lors des acquisitions des portefeuilles» Amélioration des coûts opérationnels» Rationalisation des régies» Travaux de rénovations et mise à niveau BANQUE PRIVÉE EDMOND DE ROTHSCHILD S.A. 31

32 Négociations en cours BANQUE PRIVÉE EDMOND DE ROTHSCHILD S.A. 32

33 Négociations exclusives en cours Canton Type Affectation Coût estimé Rdt brut Vaud A développer Résidentiel - 54 Appartements 24'000' % Vaud Existant Résidentiel - 46 Appartements 11'300' % Fribourg Existant Résidentiel - 43 Appartements 8'300' % Genève Existant Résidentiel appartements 41'500' % Fribourg En construction Mixte - 26 appartements 15'730' % Berne A développer Résidentiel appartements 54'300' % Vaud A développer Mixte - 39 appartements 37'000' % Total 192'130' % BANQUE PRIVÉE EDMOND DE ROTHSCHILD S.A. 33

34 Disclaimer Edmond de Rothschild Real Estate SICAV (la «SICAV»), Genève, est une société d investissement à capital variable à gestion externe de droit suisse de la catégorie «fonds immobiliers» au sens de la Loi fédérale sur les placements collectifs de capitaux (LPCC). La SICAV a délégué son administration, sa gestion et sa distribution à CACEIS (Switzerland) SA, Nyon, en tant que direction de fonds. Celle-ci a délégué la gestion en investissement de la SICAV ainsi que la distribution exclusive avec pouvoir de sous-distribution des actions de la SICAV à Banque Privée Edmond de Rothschild SA à Genève. La Banque Cantonale Vaudoise, à Lausanne, agit en tant que banque dépositaire de la SICAV. Les souscriptions ne sont valables que sur la base du prospectus en vigueur avec règlement de placement et statuts intégrés, du prospectus simplifié et du dernier rapport annuel (ou, le cas échéant, semestriel si celui-ci est plus récent). Ces documents sont disponibles gratuitement au siège de la SICAV, Banque Privée Edmond de Rothschild SA, rue de Hesse 18, 1204 Genève, ainsi qu auprès de CACEIS (Switzerland) SA, chemin de Précossy 7-9, 1260 Nyon, et d éventuels sous-distributeurs. Les informations contenues dans ce document ont un but exclusivement informatif. Elles ne constituent ni un conseil en placement, ni une recommandation d effectuer ou de liquider un investissement ou d effectuer toutes autres transactions en relation avec la SICAV. Ces informations ne constituent pas non plus un appel au public ou une offre ou une invitation à souscrire à des actions de la SICAV. La SICAV, CACEIS (Switzerland) SA et Banque Privée Edmond de Rothschild SA ne fournissent aucune garantie quant à l exactitude et l exhaustivité du présent document et déclinent toute responsabilité pour les pertes qui pourraient résulter de l utilisation de ces informations. Le présent document reflète les opinions de la SICAV. Il est recommandé d examiner avec un conseiller financier indépendant le contenu des informations fournies dans ce document afin que chaque investisseur puisse s assurer de leur adéquation avec sa situation personnelle, compte tenu de ses objectifs d investissement, de son profil de risque, de sa situation personnelle et financière, règlementaire et fiscale. Tout placement comporte des risques, en particulier des risques de fluctuation des valeurs et des rendements. Les performances historiques et les scénarios de marché financier ne constituent aucune garantie de résultats courants ou futurs. Les éventuelles données de performance mentionnées dans le présent document ne tiennent pas compte des commissions et frais perçus lors de l'émission et du rachat des actions de la SICAV. La reproduction intégrale ou partielle du présent document, sans l'accord écrit préalable de la SICAV, est interdite. Pour chaque compartiment, l'objectif de placement consiste principalement à préserver la substance du capital investi à long terme et à distribuer des revenus appropriés. Le Conseil d'administration de la SICAV immobilière et le Gestionnaire en investissement veilleront à poursuivre, dans la mesure du possible, la stratégie de placement spécifique établie pour chaque compartiment sur la base des Fiches Signalétiques afférentes au règlement de placement. Il est toutefois précisé que la réalisation des stratégies peut être sujette à des contraintes et procédures règlementaires et légales, telles que le régime d'autorisation en Suisse pour toute acquisition d'immeuble destiné à un usage résidentiel. Aucune assurance ne peut être donnée par la SICAV immobilière, son Conseil d'administration, la Direction de fonds et le Gestionnaire en investissement quant à la confirmation par les autorités cantonales et/ou fédérales compétentes du non-assujettissement des immeubles à usage résidentiel dont l'acquisition serait envisagée par la SICAV immobilière. Ce document ne s adresse pas aux personnes soumises à une législation leur interdisant l accès du fait de leur nationalité, de leur statut ou de leur domicile. En particulier, la SICAV n a pas déposé et ne déposera pas aux Etats-Unis, auprès de la Securities and Exchange Commission, une demande d autorisation d offre ou de vente au public de ses actions aux termes du "Securities Act of 1933". La SICAV n est pas et ne sera pas enregistrée aux termes du "Investment Company Act of 1940" tel que modifié. Ce document ne peut pas être distribué et les actions de la SICAV ne peuvent pas être offertes aux Etats-Unis d Amérique ou dans l un quelconque de ses territoires ou l une quelconque de ses possessions ou régions soumises à sa juridiction. BANQUE PRIVÉE EDMOND DE ROTHSCHILD S.A. 34