NOUVEAU RÉGIME DES PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES : DE NOUVELLES STRATÉGIES POUR L IMMOBILIER? Biens vendus avant le 1 er février 2012

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1 Patrimoine infos ORCOM L équipe Patrimoine vous informe! NOUVEAU RÉGIME DES PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES : DE NOUVELLES STRATÉGIES POUR L IMMOBILIER? SOMMAIRE Tableau de synthèse p1 Quelques exemples chiffrés p3 Présentation du nouveau régime des plus-values immobilières p2 De nouvelles stratégies pour optimiser la gestion de l immobilier d entreprise? p4 Tableau de synthèse Nouvelle fiscalité des plus-values immobilières Calcul de l abattement sur la plus-value avant le 1 er février 2012 après le 1 er février 2012 Taux d abattement applicable chaque année au-delà de la 5 ème année de détention du bien 10% par an 2% par an entre 6 et 17 ans 4% par an entre 18 et 24 ans 8% par an entre 25 et 30 ans Exonération acquise après 15 ans après 30 ans Imposition Forfaitaire avant le 1 er février 2012 après le 1 er février 2012 Taux 19% 19% Prélèvements sociaux avant le 1 er octobre 2011 après le 1 er octobre 2011 Taux 12,30% 13,50% Claire COQUILLAT p1

2 Présentation du nouveau régime des plus-values immobilières Quelles sont les plus-values concernées? Il s agit des plus-values réalisées : en cas de cession à titre onéreux (vente, échange, apport en société) de biens immobiliers (immeubles bâtis non bâtis), de droits immobiliers (usufruit, nue propriété, ) ou de titres de société non cotées à prépondérance immobilière. Le régime des plus-values immobilières concerne notamment la vente d immeuble par un particulier ou par une société civile immobilière (SCI) à l impôt sur le revenu, l apport d immeuble à une SCI, la cession de parts de SCI à l impôt sur le revenu. Quelles sont les nouvelles modalités de calcul des plus-values? Les modalités de calcul des plus-values immobilières sont modifiées : l abattement pour durée de détention devient progressif (2 % pour chaque année détention au-delà de la 5 ème année; 4 % pour chaque année détention au-delà de la 17 ème année; 8 % pour chaque année détention au-delà de la 24 ème année) et permet donc une exonération totale de la plusvalue au terme d un délai de 30 ans, l abattement fixe de 1000 est supprimé et ce dès le 21 septembre Quelle est la date d entrée en vigueur des nouvelles dispositions? depuis le 25 août 2011 en cas d apport en société de biens immobiliers ou de droits sociaux à une SCI familiale, à compter du 1 er février 2012 pour les cessions d immeubles ou de parts sociales. Quelles sont les exonérations possibles? en cas de cession de la résidence principale et de ses dépendances immédiates et nécessaires, pour les biens dont le prix de cession est inférieur ou égal à Aude DUVERGER p2

3 Quelques exemples chiffrés Monsieur Y vend le 30 juin 2012, un appartement acquis le 1 er décembre 2004, au prix de pour un prix d achat de Avant le 1 er février 2012 Après le 1 er février 2012 Prix de cession Prix d acquisition Frais d acquisition (1) Majoration du prix d acquisition pour travaux (2) Prix d acquisition corrigé Plus- value Abattement pour durée de détention : la durée de détention est de 7 ans et 7 mois ( x 10 % x 2 ans) ( x 4%) Abattement fixe N/A Plus-value imposable Impôt forfaitaire Prélèvement sociaux ( x 19 %) ( X 13,5 %) ( x 19 %) ( x 13,5 %) IMPOSITION GLOBALE NET DISPONIBLE (1) Déduction des frais réels ou d un forfait de 7,5 % sans justificatifs (2) Déduction des frais réels ou si les locaux sont acquis depuis plus de 5 ans d un forfait de 15% sans justificatifs L imposition de la plus-value qui représentait 6,7 % du prix de vente, s élève à 8,2 % à compter de février Madame Y cède le 30 juin 2012, 100 parts de SCI soumise à l impôt sur le revenu, au prix de Ces parts avaient été acquises le 2 janvier 1994 au prix de francs. Les frais réels d acquisition s étaient élevés francs. Avant le 1 er février 2012 Après le 1 er février 2012 Prix de cession Prix d acquisition Frais d acquisition (montant réel) Majoration du prix d acquisition pour travaux Prix d acquisition corrigé Plus- value Abattement pour durée de détention : la durée de détention est de 14 ans et 6 mois N/A ( x10 % x 9 ans) N/A (soit x 18 %) Abattement fixe N/A Plus-value imposable Impôt forfaitaire Prélèvement sociaux ( x 19 %) ( x 13,5 %) ( x 19 %) ( x 13,5 %) IMPOSITION GLOBALE NET DISPONIBLE L imposition de la plus-value qui représentait 2 % du prix de vente, s élève à 17 % à compter de février Joëlle PIAUD p3

4 De nouvelles stratégies pour optimiser la gestion de l immobilier d entreprise? L option à l impôt sur les sociétés (IS)? Faire opter la société civile immobilière (SCI) pour l IS avant le 1 er février 2012 permet de taxer les plus-values immobilières latentes selon l ancien dispositif fiscal en bénéficiant de l exonération totale au terme d un délai de 15 ans. L option étant irrévocable, il convient d en mesurer les conséquences et les opportunités. En effet, l option à l IS permet la comptabilisation d un amortissement de l immeuble à compter du changement de régime fiscal. Si le capital social est entièrement libéré, il est possible de bénéficier du taux réduit de l IS à 15 %. L inscription à l actif de l entreprise individuelle? Lors de l acquisition d un immeuble, l entrepreneur individuel a le choix entre : - inscrire l immeuble au bilan de son entreprise individuelle ; - ou le conserver dans son patrimoine privé. Ce choix doit se faire pour tout immeuble même s il n est pas nécessaire à l activité de l entreprise et relève d une utilisation non professionnelle. Les conséquences de ce choix sont essentiellement fiscales : - amortir ou non l immeuble ; - déduire ou non des frais liés à l acquisition de l immeuble ; - le régime d imposition des plus-values en cas de cessation d activité : régime des plus-values professionnelles ou des plus-values privées. La décision d inscription d un immeuble à l actif d une entreprise individuelle doit se faire au cas par cas, afin d apprécier les conséquences à court terme et à long terme pour l entreprise et l immobilier d entreprise. La donation avant cession? La donation d un bien immobilier ne génère pas de plus-value imposable. En cas de donation d un bien immobilier, seuls les droits de donation sont dus après l application d un abattement déterminé en fonction du lien de parenté. Suite à la donation, le donataire revend l immeuble en limitant le montant de l imposition de la plus-value. En effet, le montant de la plus-value étant égal au prix de cession diminué du prix d acquisition (c est-à-dire la valeur retenue pour la liquidation des droits de donation) et si la vente se fait peu de temps après la donation, le montant de la plus-value sera limité voir quasi nul. Toutefois, il convient de respecter certaines conditions pour éviter la requalification de l opération en abus de droit par l administration fiscale. p4

5 Le démembrement de propriété? Le démembrement de propriété peut permettre d améliorer la gestion du patrimoine immobilier professionnel et sa fiscalité. Ainsi à titre d exemple, la société civile peut céder temporairement l usufruit du bien immobilier à la société d exploitation, celle-ci supportera le coût de l utilisation du bien et la fiscalité y afférente. La société d exploitation pourra amortir chaque année le prix d achat de l usufruit et diminuer ainsi le résultat imposable. Par ailleurs, la société civile ne louera plus le bien diminuant ainsi sa fiscalité et celle de ses associés et pourra placer le prix de cession de l usufruit. Au terme du démembrement, l usufruit rejoint la nue-propriété sans fiscalité et la société civile de nouveau plein propriétaire pourra à nouveau bénéficier des revenus de location et permettre à ses associés d avoir des revenus complémentaires. Les stratégies relatives à l immobilier d entreprise fondées sur le démembrement de propriété doivent être donc abordées avec le chef d entreprise afin d optimiser la gestion de son patrimoine tout en bénéficiant d avantages fiscaux attractifs. La vente du bien avant le 1 er février 2012? Dans le régime actuellement applicable, le fait générateur de l imposition est constitué par la cession à titre onéreux. En général la plus-value est taxée à la date de l acte notarié constatant la vente (ou la promesse synallagmatique de vente). Le nouveau régime des plus-values s applique pour les actes notariés signés à compter du 1 er février 2012 quelles que soient les modalités de paiement. En cas de cession envisagée avant le 1 er février 2012, il convient de rappeler que la vente d un bien immobilier nécessite des vérifications et de nombreuses formalités et qu un délai de 3 mois est généralement observé entre la signature de l avant-contrat de vente et celle de l acte définitif de vente. sur ORCOM vous accompagne dans la mise en oeuvre de ces nouvelles stratégies. Elodie DUMAS et Aude DUVERGER Retrouvez votre Patrimoine Infos ORCOM tous les trimestres en cliquant sur «Recevez l info» et consultez les actualités fiscales, juridiques via notre Banque d infos! A bientôt! ORCOM Expertise Comptable, Audit & Conseil à Orléans, Paris, Blois, Tours, Montargis, Villemandeur, Sully-sur-Loire, Fontainebleau, Melun, Besançon, Dijon Siège au 2 avenue de Paris ORLEANS Cedex 1 - Tél. : Fax : orcom@orcom.fr Direction de la publication : S. Aubailly - Conception, réalisation : L. Montech, A. Jasselin p5