News 01/2015. Fondation suisse d investissement immobilier à l étranger. Suivez-nous : nous sommes sur la bonne voie

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1 Mars 2015 News 01/2015 Fondation suisse d investissement immobilier à l étranger Zurich New York Sydney [Bild] Portland, Oregon davidgn / canstockphoto.com Suivez-nous : nous sommes sur la bonne voie Depuis un certain temps déjà, les caisses de pension suisses se voient confrontées à un environnement difficile en matière d investissement et aucune amélioration n est en vue. Depuis sa création, AFIAA table sur la diversification de son portefeuille en biens immobiliers à l étranger, tout en restant attachée à ses grandes exigences de qualité, ainsi qu à l obtention d un rendement minimum. Le succès remporté nous confirme qu avec cette stratégie, nous nous sommes engagés dans la bonne voie voici 10 ans. Les Core et Core+ sont en effet actuellement, et le seront aussi dans les prochaines années, négociés comme étant le meilleur profil rendement-risque. Au cours de l exercice écoulé, nous avons poursuivi l optimisation de notre parc immobilier en réduisant les taux de vacance et en remettant sur le marché les biens ne correspondant plus à notre stratégie. Fin janvier 2015, nous avons vendu l immeuble «Rohr Road», centre logistique situé à Columbus (Ohio) aux États-Unis, pour un prix de près de 6 % supérieur à sa valeur comptable. Presque simulta- nément, nous nous sommes encore développés en achetant les biens «Brondankulma», un immeuble de bureaux emblématique à Helsinki en Finlande, et «Arch Square», un immeuble commercial à Washington D.C., avec un volume total d investissement de près de quelque 160 millions de francs. Mais un vent nouveau souffle aussi sur la stratégie de croissance, grâce au partenariat avec Avadis. La multiplication par deux de la clientèle de base en Suisse romande, l élargissement du cercle des in vestisseurs, qui s est adjoint six nouvelles institutions de prévoyance, et des promesses de capitaux propres de près de 190 millions de francs nous rendent optimistes. Nous sommes conscients que la mise en œuvre de cette stratégie suppose la confiance de nos investisseurs, qui mettent à notre disposition les moyens nécessaires aux acquisitions. Nous nous réjouissons à l idée de consolider le partenariat avec Avadis pendant le nouvel exercice en cours et de cibler une croissance accélérée. Nous aimerions en toute priorité poursuivre le développement de notre portefeuille en Amérique du Nord, mais aussi exploiter des opportunités anticycliques dans le monde entier, dans le cadre de notre tolérance au risque. Le fil conducteur est donc tracé pour les 10 prochaines années. Je vous souhaite une intéressante lecture. Norbert Grimm, CEO AFIAA Dans ce numéro : Le Comité d investissement AFIAA 2 Les acquisitions 3 Pratique en matière d évaluation 4/5 Interview avec Jari Luoto, 6/7 ambassadeur de Finlande en Suisse Caisse de pension Manor 8 Nouveau Global Head of Asset 9 Management BigBiz C, Vienne 10 Désinvestissements 11 Gestion des actifs immobiliers 12

2 AFIAA News 01/ Le Comité d investissement AFIAA Nous sommes conscients de la responsabilité AFIAA prévoit un atelier Investisseurs au 3 e trimestre Venez vous faire une idée du marché et de la qualité de notre immobilier de placement. Merci de nous contacter si vous êtes intéressé. Le Comité d investissement (CI), qui fait partie intégrante de l organisation de direction et de contrôle d AFIAA, est responsable des achats et des ventes, ainsi que de l administration de l actif immobilier. Il met en œuvre la stratégie établie par le Conseil de fondation suivant les directives de placement, en veillant à une gestion diligente et professionnelle des biens. Composée de sept membres, cette instance compte cinq experts immobiliers indépendants, un représentant du Conseil de fondation et, désormais, une représentante d Avadis. Ordinairement, le Comité se réunit quatre fois par an pour ses séances à Zurich et une fois pour un atelier de travail sur les marchés locaux. Pour les décisions importantes touchant l acquisition et le désinvestissement, il organise en plus des conférences téléphoniques ou envoie ses membres sur place. À l exemple de notre toute dernière acquisition à Washington : Le Dr Christoph Caviezel, CEO de Mobimo et vice-président du Comité d investissement a traversé récemment l océan. Le changement d agenda au dernier moment, deux vols transatlantiques et le décalage horaire ne sont pas vraiment des parties de plaisir. Atterri en fin d après-midi à Washington, il a retrouvé peu de temps après Martin Brendel, responsable des acquisitions Global, directement devant l immeuble «Arch Square». Après une inspection de l extérieur (il faisait déjà nuit), Martin Brendel l a emmené voir le quartier, à l entrée de Chinatown. Tôt le matin du deuxième jour, une rencontre avait lieu avec l agent et opérateur immobilier pour visiter tous les locaux intérieurs, faire la connaissance des locataires et examiner à la loupe la substance du bien. Avant le vol du retour, M. Caviezel a profité du temps libre pour faire une visite de repérage du marché avec Matt Scholl, notre responsable des acquisitions pour l Amérique du Nord, afin de se faire une idée de la capitale des États-Unis. Suite à une visite de ce genre, le membre du CI concerné établit un rapport détaillé sur le bien immobilier. Conjointement à la requête de l équipe d acquisition, ce rapport joue un rôle essentiel dans le processus du Comité et pour sa décision. «Les règles de base dans la visite d un bien immobilier sont partout les mêmes», dit Christoph Caviezel qui, grâce à ses activités passées chez Intershop, connaît parfaitement le monde immobilier international. «Le premier critère est l emplacement et, à partir de là, la microsituation, autrement dit l accessibilité aux transports privés et publics. Viennent ensuite la structure et la qualité du bâtiment. L idéal, ce sont de très bonnes hauteurs sous plafond, des possibilités flexibles d utilisation ainsi que des ascenseurs et des cages d escalier bien dimensionnés. Ce qui est délicat, par contre, ce sont les bâtiments spécifiquement conçus à l avantage de locataires individuels. Enfin, il est indispensable de jeter un œil sur les locataires et leur solvabilité. La question est toujours de savoir s ils vont pouvoir aussi payer leur loyer à long terme». Il est indubitable qu AFIAA est devenue une grande société. Tout y est bien documenté et structuré de manière professionnelle. Lourd de plusieurs milliards, le portefeuille a trouvé son identité en se concentrant sur l immobilier Core ; certaines acquisitions du temps de la phase de développement en sont éjectées. AFIAA a entamé sa deuxième décennie. Les membres du CI sont tout à fait conscients que cette instance assume une grande responsabilité, soulignait récemment le Dr Thomas Wetzel, président du CI, dans le rapport annuel. AFIAA exige et offre du dynamisme, beaucoup d engagement et de flexibilité. C est le seul moyen de s imposer face à des investisseurs internationaux. Acquisition réussie à Washington D.C. Visite chez le Président Obama Pour une acquisition réussie, il est essentiel de disposer d un large pipeline d offres, mais aussi de pouvoir s appuyer sur les réseaux de relations de nos collaborateurs et partenaires locaux. Matt Scholl, notre responsable des acquisitions pour l Amérique du Nord (à droite sur la photo), a mené les négociations déterminantes pour l achat de l immeuble «Arch Square», à Washington D.C., qui a rejoint le portefeuille d AFIAA Global début février On ne saura pas si ce succès est dû à la rencontre entre Matt Scholl et le Président Barack Obama en novembre dernier. Quoi qu il en soit, nous nous félicitons de cette acquisition réussie et de la photo prise avec le chef d État, car qui peut se targuer d avoir rencontré personnellement le Président des États-Unis d Amérique?

3 AFIAA News 01/ Les acquisitions Acquisitions à Helsinki et Washington D.C. une occasion rare. AFIAA espère aussi pouvoir profiter de la nouvelle reprise économique enregistrée en Finlande. Brondankulma, Helsinki «Arch Square» à Washington D.C., États-Unis L «Arch Square» se trouve emplacement commercial de première classe, directement à l entrée de China Town. Disposant d une surface d environ m², l immeuble a été construit avant la Première Guerre mondiale et rénové de fond en comble en Il est entièrement loué, et sur le très long terme, à des locataires garants de la meilleure solvabilité. La structure bien diversifiée et équilibrée de ses occupants ainsi que l échelonnement dans le temps des contrats de location renforcent encore la qualité du bien. Arch Square, Washington D.C. Pour les investisseurs immobiliers opérant sur le long terme comme AFIAA, les efforts se concentrent encore et toujours sur le potentiel de rendement longue durée et l attractivité de leurs placements. La stratégie Core clairement définie que s est fixée AFIAA est le fil conducteur du travail d acquisition. Au cours des derniers mois, AFIAA a pu conclure deux achats avec succès. En décembre 2014, AFIAA s est imposée dans un contexte d offres concurrentielles âprement disputé, face à des investisseurs internationaux renommés, et a pu ainsi acquérir l immeuble «Brondankulma», un immeuble emblématique d Helsinki, en Finlande. Pour le bien «Arch Square», à Washington D.C. (États-Unis) un immeuble à vocation commerciale doté d un emplacement de première classe pour le commerce un contrat de vente sous conditions a déjà été signé en octobre Le transfert de propriété a eu lieu en février «Brondankulma» à Helsinki, Finlande Situé au cœur du quartier d affaires d Helsinki, l immeuble «Brondankulma» est l un des bâtiments les plus modernes à proximité immédiate du parc de l Esplanade. D une superficie de quelque m², l immeuble a été construit en 1975 et a été complètement rénové en 2013 par CBRE Global Investors. Il est presque entièrement loué à long terme à des locataires très solvables. Près de 70 % des revenus locatifs proviennent des bureaux. Le locataire principal est le fameux cabinet d avocats Hannes Snellmann. Parmi les détaillants, on compte un restaurant et deux magasins. Le restaurant «Bronda» est dirigé par Matti Wikberg, restaurateur finlandais connu, et Tomi Björk. La diversification régionale, la haute qualité de l emplacement ainsi que la durée supérieure à la moyenne des contrats de location ont été déterminants pour l achat. De plus, la possibilité d acquérir un immeuble de bureaux soigneusement rénové et idéalement situé à Helsinki était Les surfaces commerciales se trouvent au rezde-chaussée et au premier étage ; les autres étages sont utilisés pour des bureaux. Les revenus locatifs sont générés pour 80 % par les commerces de détail, les plus connus étant la chaîne de drogueries Walgreens (principal actionnaire de Galenica Suisse), Sports Zone Elite et Panera Bread Company. Toute la partie bureaux est louée à l Alliance of Automobile Manufacturers, fédération américaine des constructeurs automobiles. Ceux-ci ont également leur siège central dans l «Arch Square». L «Arch Square» se trouve à l angle 7th Street / H Street à Washington, un des emplacements les plus fréquentés de tout le District of Columbia. L environnement immédiat est animé par un très grand trafic piétonnier, commercial et touristique. Plus de personnes y travaillent dans un rayon d un mille (1.6 kilomètre). En achetant l immeuble «Arch Square», AFIAA poursuit sa stratégie de croissance et en accroissant la part américaine dans le portefeuille, elle réalise un objectif stratégique. L emplacement commercial privilégié et l occupation locative complète sur le long terme font de l «Arch Square» un placement très attractif. Le volume total de l investissement pour les deux entités s élève à environ 160 millions de CHF. Avec ces deux achats complémentaires, le portefeuille comprend désormais 32 placements directs, le volume total des placements s élève à près de 1,3 milliard de CHF.

4 AFIAA News 01/ Pascal Marazzi-de Lima, partenaire chez Wüest & Partner Évaluations de biens immobiliers à l étranger Saviez-vous qu au Japon, les surfaces locatives sont, aujourd hui encore, mesurées en Tsubo? Un Tsubo correspond au double de taille d un tatami, le tatami étant une natte en paille de riz utilisée pour recouvrir le sol dans les maisons japonaises traditionnelles. Et saviez-vous que l économie immobilière chilienne utilise une monnaie spéciale? La «Unidad de Fomento» est une unité de compte ajustée en fonction de l inflation, qui est utilisée parallèlement à la monnaie officielle du pays, le peso. Ces deux exemples illustrent bien les défis spéciaux auxquels est confrontée la gestion d investissements immobiliers multinationaux. Dans les placements immobiliers transfrontaliers, la complexité augmente fortement en raison de la présence d autres unités de mesure, de standards différents, mais aussi en raison de risques monétaires potentiels, de nouveaux systèmes juridiques et du manque d informations sur le marché. Cette complexité s applique aussi à la consolidation correcte et à l interprétation des chiffres financiers, qui constituent des éléments importants dans l évaluation des actifs, aussi bien lors de l achat que lors de l établissement de leurs bilans. Les méthodes d évaluation et de reporting sont aussi diverses que les 9 pays dans lesquels la Fondation AFIAA est actuellement engagée. Cidessous un aperçu des méthodes employées dans les différents pays et du rôle que joue Wüest & Partner dans le processus d évaluation. À la base, trois groupes de méthodes d évaluation se sont établis dans le monde : l approche fondée sur les coûts (cost approach), l approche comparative basée sur le marché (sales comparison approach), l approche basée sur les revenus (income approach). Ces trois méthodes servent à calculer la valeur de marché, qui est définie comme suit dans les normes internationales d évaluation (IVS) : «Market value the estimated amount for which an asset or liability should exchange on the valuation date between a willing buyer and a willing seller in an arm s length transaction, after proper marketing and where the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion.» Le sens de cette définition peut se traduire comme suit : «La valeur de marché est le montant estimé auquel un actif ou passif immobilier pourrait être échangé à la date d évaluation entre un acheteur et un vendeur consentants, dans le cadre d une transaction effectuée dans des conditions de concurrence normale, où chaque partie est bien informée et agit avec prudence et sans contrainte, à l issue d un processus de commercialisation approprié.» Outre la valeur de marché, il existe diverses autres définitions de la valeur, avec les méthodes d évaluation correspondantes, mais qui ne seront pas abordées ici. Approche basée sur les coûts (également appelée méthode de la valeur réelle en Suisse) Cette méthode est principalement employée quand les coûts de fabrication ou de remplacement du bien sont au premier plan. Ce n est pas le marché de l immobilier de rapport qui est alors focalisé, cette méthode vise plutôt à évaluer des biens occupés par leur propriétaire, comme des appartements en copropriété et des maisons familiales, mais aussi des immeubles commerciaux (corporate real estate). Dans l approche basée sur les coûts, on calcule les coûts de fabrication du bâtiment à estimer (valeur à l état neuf) au moyen d une évaluation comparative (coûts par partie de bâtiment, par mètre cube d espace reconstruit ou par mètre carré d étage). À l appui de courbes de vétusté, on déduit ensuite la désuétude (ou obsolescence) de la valeur à neuf pour obtenir la valeur actuelle du bien. À la valeur calculée des ouvrages, il faut ajouter la valeur du terrain (calculée en règle générale dans l approche comparative) pour obtenir la valeur du terrain construit. Approche comparative basée sur le marché Dans l approche comparative basée sur le marché, la valeur du bien immobilier est calculée à l aide d informations sur des biens comparables, connus et négociés récemment sur le marché. Étant donné que les immeubles de rapport, en particulier, sont très hétérogènes, on tente alors de normaliser les différents paramètres impactant la valeur (emplacement, qualité, état, etc.) par des majorations et des déductions pour rendre comparables les différents objets de l échantillon. La valeur de marché (ou valeur vénale) par surface (en fonction de la définition : surface locative, surface d étage, surface de terrain, etc.) est un ratio très fréquemment utilisé pour la comparaison. Tout aussi souvent et tenant mieux compte de l aspect placement, on compare les rendements. Il est toutefois déterminant de savoir quels rendements respectifs ont été calculés. Approche basée sur les revenus La méthode basée sur les revenus sert à calculer la valeur d immeubles de rapport par la capitalisation des revenus nets réalisés à long terme avec ces biens. Ce faisant, la valeur de rendement est définie comme étant la valeur actualisée des futurs excédents de produits et charges, resp. d encaissements et décaissements. On utilise cette méthode notamment pour l estimation d une entreprise ou d un bien foncier en location ou en fermage Pour simplifier, on peut distinguer deux types différents d approche basée sur les revenus : une statique et une dynamique. Dans l approche statique, appelée aussi «capitalisation directe», le loyer net après charges (NOI) est capitalisé à un taux propre (CAP rate). La méthode dynamique, appelée Discounted Cashflow (DCF) ou méthode des flux futurs de trésorerie, est surtout appropriée pour représenter et modéliser les changements intervenant dans les flux de trésorerie sur le long terme. C est ainsi qu elle permet, en particulier, de visualiser dans le détail les rénovations attendues et leurs impacts sur les prix des loyers, ainsi que les contrats de location à durée limitée. La méthode DCF est la méthode d évaluation la plus répandue pour les immeubles de rapport dans de nombreux pays, et également en Suisse. Le rôle de Wüest & Partner dans le processus d évaluation Pour l évaluation, AFIAA a opté pour une approche en deux temps. Dans une première étape, elle mandate des entreprises locales renommées pour réaliser des expertises d évaluation. Il s agit alors d évaluations complètes, incluant des visites in situ et une partie rédactionnelle détaillée, fournissant des renseignements sur le marché immobilier local. Ces expertises sont ensuite confiées à Wüest & Partner. La mission de Wüest

5 AFIAA Organisation 5 Portefeuille AFIAA : méthodes utilisées Pays Approche Approche basée sur les revenus comparative basée sur le marché Comparaison des Capitalisation directe Discounted cashflow ventes Allemagne * Autriche Finlande Royaume Uni France Espagne Portugal États-Unis Australie Suisse (pour comparaison) & Partner consiste à vérifier les hypothèses formulées dans les rapports ainsi que la méthode utilisée et de prendre position sur la question dans un rapport succinct. Ce procédé permet de répondre à différentes exigences : d une part, il facilite le travail de la société de révision (qui chaque année fait contrôler la plausibilité de différentes évaluations par ses propres spécialistes de l immobilier dans le cadre de son mandat de révision et sur la base d un plan pluriannuel), car les rapports locaux sont parfois très copieux et chargés en texte. Il est également souvent difficile de trouver les informations pertinentes concernant les hypothèses d évaluation. D autre part, ce procédé permet d identifier en temps voulu les éventuelles erreurs commises dans les hypothèses ou dans les données chiffrées et de les corriger en concertation avec les experts locaux. Et enfin, pour des raisons de gouvernance d entreprise, car la crédibilité de l évaluation ainsi que la confiance des investisseurs s accroissent lorsqu une entreprise suisse d évaluation réputée a contrôlé les expertises locales. Wüest & Partner a repris le mandat d évaluation du Credit Suisse REFI en 2003 et en rapporte donc un savoir-faire adéquat en matière d évaluations internationales. Depuis, Wüest & Partner a su développer en continu ce champ d activités. En parallèle, une volumineuse base de données a été créée. Elle contient, entre autres, des études comparatives des loyers de bureaux et de commerces, ainsi qu une vue d ensemble sur les rendements de près de 400 sites dans le monde entier. Ces données servent également de base au «rating des métropoles» qui paraît tous les six mois. L objectif de cette notation est * ImmoWertV d identifier les métropoles les plus importantes de la planète pour les investissements immobiliers. Des fiches techniques clairement articulées sont établies pour chaque métropole. Elles fournissent aux investisseurs opérant à l international des premiers points de repère sur un site et leur permettent de faire des comparaisons. Pascal Marazzi-de Lima, 45 ans, est partenaire chez Wüest & Partner depuis janvier Architecte diplômé, il a fait ses études à l ETH de Zurich et à l EPFL de Lausanne et obtenu son diplôme à Zurich en Il est Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors (MRICS). Monsieur Marazzi-de Lima dirige les évaluations de divers portefeuilles immobiliers d investisseurs institutionnels en Suisse (caisses de pension, fondations de placement, assurances et autres). En parallèle, il est partenaire responsable de l équipe internationale. Fondée en 1985, Wüest & Partner est aujourd hui un cabinet de conseil qui opère à l international, avec un effectif de plus de 100 personnes pour le marché de l immobilier et de la construction, ainsi que pour le développement territorial et urbain. Conseil de fondation Prof. Dr Peter Forstmoser, président; associé Niederer Kraft & Frey Rechts anwälte; membre CA PSP Swiss Property Prof. Dr Alfred Storck, vice-président; président d Avadis Fondation d investissement Beat Bommer, membre; responsable Placements immobiliers et responsable adjoint des placements auprès de la Caisse de pension de Bâle-Ville Carlo Garlant, membre 1 ; chef du service Gestion de fortune auprès de la Caisse de pension ASGA Christoph Oeschger, membre; directeur d Avadis Prévoyance SA Adrian Wipf, membre; responsable Placements BVK Comité d investissement Dr Thomas Wetzel, président; associé de Wenger Plattner, cabinet d avocats; vice-président de Swiss Prime Site Dr Christoph Caviezel, vice-président; CEO du Groupe Mobimo Beat Bommer, membre 2 ; responsable Placements immobiliers et responsable adjoint des placements auprès de la Caisse de pension de Bâle-Ville Thomas Frutiger, membre; Propriétaire Frutiger Bauunternehmung Dr Steffen Metzner, membre; chargé de cours à l Université de Leipzig; CEO RES Consult GmbH Ivana Reiss, membre 2 ; directrice de la Fondation de placement Avadis Stefan Schädle, membre; chef du service Real Estate Management BVK Direction Norbert Grimm, CEO Martin Brendel, Head of Acquistions Global Bardo Magel, Global Head of Asset Management Reto Schnabel, CFO Gabriele Wolfram, Head of Portfolio Management Organe de révision Ernst & Young AG, Zurich Experts suisses indépendants en estimation immobilière Wüest & Partner AG, Zurich Pascal Marazzi-de Lima Banque dépositaire Zürcher Kantonalbank, Zurich 1 Membre désigné du Conseil de fondation de la Fondation de placement Avadis et Avadis 2 (nouveau, sous réserve de l approbation de l Assemblée des investisseurs) 2 Sans droit de vote

6 AFIAA News 01/ Finlande Grande prévisibilité, bonne formation et perspectives solides Jari Luoto, ambassadeur de Finlande à Berne à propos des qualités de la Finlande, de sa culture pragmatique du consensus et des opportunités d accès à son marché immobilier. La Finlande a une langue difficile à apprendre et une excellente réputation. Sur quoi repose cette réputation? Je pense que je peux vous rassurer. Personne en Finlande n attend d un visiteur étranger qu il sache parler la langue du pays. Mon pays est bilingue : 90 % des habitants ont pour langue maternelle le finnois, 5 % grandissent à la maison avec le suédois. L anglais fait également partie intégrante du programme scolaire finlandais. L allemand et le français sont malheureusement de moins en moins appris. Lorsque la Finlande est devenue indépendante, il y a près de 100 ans, c était un pays agricole pauvre. Le système d éducation, avec ses écoles d enseignement secondaire et ses établissements supérieurs a permis de sortir de cette pauvreté. La formation des ingénieurs finlandais est très renommée. La Finlande occupe régulièrement une des places de tête dans les études PISA. Une des caractéristiques de ce système d éducation est qu il encourage aussi rigoureusement les éléments faibles. Les Finlandais sont très conscients de l importance de bénéficier de bonnes écoles, surtout à une époque qui ignore ce que c est que d être lié toute sa vie à un seul métier. La Finlande est un pays de la Communauté européenne et a adopté l euro pour monnaie. Comment vit-on entre le rouble russe et la couronne suédoise? Le pays a adopté l euro après une grave récession. Il a apporté une stabilité monétaire que l on ne connaissait pas et des taux d intérêt plus bas, ce qui était important pour l industrie, mais aussi pour les ménages privés. Avec l ancienne monnaie, les périodes difficiles et la pression de l industrie d exportation entraînaient régulièrement des dévaluations, ce qui se payait indirectement par un niveau d intérêts plus élevé. Tout cela est maintenant fini. La couronne suédoise avait autrefois tendance à se dévaluer, mais elle s est quasiment stabilisée avec l euro. Le cours du rouble se ressent moins de l économie, même si la Russie est un partenaire important de notre commerce extérieur, avec une part de 8 %. Mais le rouble est une monnaie touristique importante. Saint-Pétersbourg compte 5 millions d habitants, autant que la Finlande. S ils achètent moins en Finlande, le commerce de détail s en ressent. La Finlande est connue pour sa discipline stricte en matière de dépenses. Où en sont les perspectives démographiques à moyen et à long termes et qu en est-il du développement économique? Il est exact qu en Finlande, l endettement public n est pas sorti du cadre imposé. Il est inférieur à 60 % du PIB. La population continue de s accroître, mais à un rythme plus modéré. Mais elle vieillit aussi de plus en plus. Notre réforme territoriale au niveau des communes est l une des réponses à ces défis. Actuellement, il y en a encore 400. Les communes disposent, comme en Suisse, d une grande autonomie. Elles se financent par leurs propres impôts. Les communes pauvres reçoivent des subventions. Ensuite, il y a la réforme du système de santé, pour maintenir les dépenses sous contrôle. L un dans l autre, c est un ensemble de quelque cent modifications de lois et autres nouveautés législatives qui est actuellement en train de passer par le processus parlementaire. Cet ensemble comprend une adaptation du système de pensions à l allongement de l espérance de vie. Une formule compliquée a été mise au point à cet effet. En substance, elle revient à dire que la durée de la vie professionnelle va être prolongée de deux ans. Comment en est-on arrivé à équilibrer les différents intérêts? Les discussions ont duré entre 5 et 6 ans. En Finlande, les travailleurs ont une puissante position au niveau institutionnel et avec elle, également une grande responsabilité. Ils sont très intéressés à ce que l économie soit compétitive. La Finlande est un grand exportateur. Ils ont donc été d autant plus réceptifs aux remarques des agences de notation, de la Commission européenne et des banques, qui leur ont conseillé de revoir leurs copies sur les engagements en matière de retraites. Le fait que les Finlandais, par tradition, n entretiennent pas une culture de la confrontation, mais plutôt celle d un consensus pragmatique, a certainement été utile dans ce contexte. L image prédominante de la Finlande en Suisse est un peu diffuse. Industrie papetière, téléphonie mobile, le groupe Wärtsilä avec ses gros moteurs diesel (pour les bateaux) et les turbines à gaz, ensuite des entreprises de bâtiment et d ingénierie très compétentes, qui avaient entre autres repris en toute discrétion l ancienne Elektrowatt : où sont les forces et les chances de l économie finlandaise? Sa force est aussi sa faiblesse. Elle est très orientée vers l exportation, mais de ce fait aussi, dépendante du bon fonctionnement des marchés d exportation. Ce sont surtout la Suède et d autres marchés européens, comme l Allemagne. Vu sous un angle rétrospectif, l économie forestière aurait certainement pu réagir plus vite à la mutation structurelle de l industrie de la presse. Mais on se rattrape maintenant avec des produits innovants dans lesquels le bois remplace le plastique et où de nouvelles solutions sont mises au point pour l industrie du conditionnement. La branche des technologies informatiques s est ressaisie, après avoir subi une véritable crise. Ce sont la métallurgie, l industrie mécanique et la construction navale qui doivent le plus se battre. Actuellement, leurs produits manquent d une perspective claire de croissance sur les marchés mondiaux, mais elle a ses niches, comme celle des navires spéciaux pour l Arctique ou des paquebots de luxe pour les croisières de plaisance et elle s ouvre de nouveaux marchés en Asie et en Amérique latine. Actuellement, les entreprises de taille moyenne prospectent activement les marchés mondiaux en quête d opportunités d exportation. Le secteur du service offre également des réserves, et Wärtsilä en pousse fortement le développement en ce moment. Si de nos jours, l État est pour les entreprises un hôtelier en concurrence avec d autres hôteliers qui doit lutter pour ses clients, qu est-ce qui fait le charme spécifique du site «Finlande»? Tout d abord, la vraie hôtellerie affiche un bon taux d occupation et ses activités sont prospères. Le charme du site «Finlande» découle de la proximité aux grands marchés de la Baltique, d une population bien qualifiée grâce au système d éducation déjà évoqué, d un grand plaisir au travail et d une culture du consensus très prévisible. En Finlande, personne n est obligé de compter sur des surprises stupides. En temps de crise, on découvre aussi la Finlande de plus en plus comme un refuge. Dans quelle mesure le système juridique est-il gérable? Il est totalement gérable. Je ne connais personne non plus qui se serait plaint de la lenteur ou du manque d application de titres juridiques. Ce

7 AFIAA News 01/ La Finlande en bref Langues officielles Finnois, suédois Capitale Helsinki Forme de l État République parlamentaire Forme de l État Président Sauli Niinistö Helsinki Finlande Suisse Surface km km 2 Habitants PIB/habitant USD USD Monnaie Euro Francs suisses AFIAA Positionnement Philosophie d investissement d AFIAA Approche Core / Core+ à faibles risques avec pour objectif des dividendes raisonnables et un essor continu du capital Régions à l essor durable et important intégrées au portefeuille Diversification conjoncturelle vis-à-vis du marché suisse qu on ne devrait pas sous-estimer : les Finlandais sont encore très traditionnellement attachés à l observation rigoureuse des accords et au respect des contrats. Quelle est l importance de la proximité de Saint-Pétersbourg et des capitales des pays baltes pour Helsinki? On peut voir cette importance à la nouvelle liaison ferroviaire qui la rattache à Saint-Pétersbourg. Par le train, le voyage entre les deux villes dure encore 3 heures et demie. Il y a 4 liaisons TGV par jour. Tallin, la capitale de l Estonie, se situe en bord de mer, juste en face d Helsinki. Avec 19 services de ferry rapide par jour, elle est devenue presque comme une commune de banlieue. De toute façon, les liaisons avec l Estonie sont très intenses. Du point de vue de la géographie économique, la Finlande et l Estonie forment quasiment une unité, avec une population de 7 millions de personnes. Qui sont les grands investisseurs institutionnels en Finlande? Existe-t-il un système de prévoyance comme en Suisse? Le système de prévoyance comporte deux piliers et, en cela, il présente certaines similitudes avec celui de la Suisse, tout en disposant d une assurance de base, financée par les impôts, mais d aucune caisse de pension. Au niveau du 2e pilier, c est plutôt l Etat qui balise le cadre, mais il laisse par contre aux employeurs et aux travailleurs le soin de se chercher une compagnie d assurances qui sera intensivement surveillée. Les compagnies d assurances sont par conséquent les plus grands investisseurs sur le marché immobilier. À la différence de la Suisse, les Finlandais sont généralement propriétaires de leur maison ou de leur appartement. 70 % de la population, dont 55 % dès l âge de 25 à 36 ans, habitent dans leurs propres murs. Les investissements institutionnels dans l immobilier résidentiel restent donc dans des limites restreintes. La demande d investissement en bureaux très bien situés - notamment à Helsinki - est restée stable, même pendant la crise. Toutefois, 90 % des espaces bureaux vacants ont plus de 10 ans. On voit donc émerger peu à peu des besoins de renouvellement. De nombreuses entreprises finlandaises vendent actuellement leurs sièges commerciaux et les louent ensuite en leasing, pour créer des liquidités. Voit-on plus d argent arriver dans l immobilier? On perçoit un intérêt grandissant de la part des investisseurs internationaux. Le volume du marché a progressé cette année pour passer à plus de 4 milliards d euros. Le marché a certainement trouvé ses marques, les perspectives pour les cinq prochaines années sont bonnes et le rendement réalisable dans la région d Helsinki, donc sur le secteur de marché le plus important, se situe aux alentours de 6 à 6,5 %. Dans ce contexte, il n est que tout naturel que l intérêt grandisse. Jari Luoto, ambassadeur de Finlande en Suisse. Monsieur Jari Luoto est entré en fonction en septembre 2014 en tant qu ambassadeur de Fin lande en Suisse. Avant cela, il était ambassadeur au Brésil. Il a également été ambassadeur au Ministère des affaires étrangères pour la région de la mer Baltique à Helsinki. Entre 2003 et 2008 il a travaillé au Cabinet du Premier ministre, d abord comme sous-secrétaire d État, puis comme secrétaire d État aux affaires européennes. Pays stables aux marchés transparents, intégrité, sécurité juridique et attractivité macroéconomique Centres économiques et décisionnels de premier ordre avec des marchés immobiliers attractifs et liquides Situations centrales Biens neufs ou rénovés, si possible possédant une certification énergétique et environnementale, d une valeur comprise entre 40 et 200 millions de francs Locataires institutionnels et très solvables (bureaux, commerce de détail) liés par des contrats sur le long terme Rendements initiaux nets (après sécurisation indirecte fictive) d au moins 4,5 % actuellement Partenaires d AFIAA Affiliations La fondation de placement AFIAA est affiliée aux associations professionnelles suivantes :

8 AFIAA News 01/ Caisse de pension Manor Engagés à hauteur de 4 % Martin Roth, Directeur de la Caisse de pension Manor, à propos des alternatives à la compression des rendements, de ses attentes en matière de rendement dans l immobilier à l étranger, de l importance des coûts et de la nécessité de couvrir les risques de change. Tout le monde souffre de la compression des rendements. Que faites-vous contre cela? Nous en souffrons aussi. Le taux d intérêt sans risque est à 0,5 %, mais le rendement auquel nous aspirons est par contre de 3 %. Nous en sommes passés à ramener les obligations suisses et étrangères au minimum absolu de 15 %. Ceci représente la moitié de la quote-part que les caisses de pension détiennent en général. Nous n avons pas augmenté la quote-part en actions pour des raisons de risque. Nous avons plutôt renforcé les obligations convertibles et les hedge funds et investi dans des catégories de placements jusque-là non exploitées, comme les infrastructures ou justement, l immobilier à l étranger. Jusqu à maintenant, les caisses de pension ne semblent pas disposées à exploiter les quotes-parts de placement autorisées pour l immobilier à l étranger. Qu en est-il pour la Caisse de pension Manor? Jusqu à l année dernière, nous n avions absolument pas investi dans cette catégorie de placements. En 2007, nous avions examiné cette possibilité, mais intuitivement, nous ne trouvions pas que le moment soit idéal. Après la grande correction de 2008, nous avons reconsidéré cette catégorie d actifs. Actuellement, nos engagements sont à hauteur de 4 %. Si le niveau actuel des taux d intérêt ne change pas sensiblement, il est tout à fait concevable, en fonction des résultats, que nous augmentions ces placements et que nous exploitions la quote-part autorisée. Le profil d investissement de Manor se distingue-t-il beaucoup du profil habituel des caisses de pension comparables (donc des caisses dotées d une forte base d actifs)? Non, pas sensiblement. La Caisse de pension Manor compte aujourd hui actifs et bénéficiaires de pensions. Elle a un cashflow équilibré, gère une fortune de prévoyance de 1,6 milliard de CHF et atteint un taux de couverture de 113 %. Comment la performance annualisée a-t-elle évolué jusqu à maintenant dans les investissements immobiliers (Suisse et étranger)? La performance globale de notre portefeuille immobilier en Suisse (placements directs et collectifs) se situe à 5,4 % par an dans la moyenne des dix dernières années. En ce qui concerne l investissement dans l immobilier à l étranger, nous en attendons un rendement de 1 % supérieur à celui d un investissement en immobilier suisse, en raison du risque plus élevé. Quels ont été les motifs parlant en faveur de l investissement dans l immobilier à l étranger? Et quelles ont été les alternatives envisagées à l investissement chez AFIAA? Le bas niveau des intérêts en Suisse et le principe de la diversification maximum des risques ont été les deux motifs moteurs. Nous n avons pas seulement envisagé des alternatives à l investissement auprès d AFIAA, nous les avons pratiquées. Nous avons opté pour deux investissements Core, dont l un est AFIAA. Parallèlement, nous avons investi dans deux placements satellites, à savoir dans du Real Estate en Asie et dans un véhicule d immobilier logistique en Europe. Selon quels critères la décision du véhicule d investissement a-t-elle été prise? Chez nous, les critères sont essentiellement les quatre P (People, Performance, Pricing, Product) ainsi que la gestion du risque. Nous avons examiné différents véhicules. Les arguments en faveur d AFIAA étaient la bonne diversification des biens immobiliers, la présence locale et un pricing substantiellement inférieur à celui d une structure d un fonds de fonds. Nous avons également été séduits par le modèle de la Fondation de placement pour caisses de pension et la symétrie inhérente dans les intérêts des investisseurs. Nous avons été impressionnés par la structure professionnelle et la qualité des biens. Nous utilisons un véhicule de placement similaire pour nos investissements dans les infrastructures et le Private Equity. Quelle importance y revêt le style d investissement respectif? AFIAA est pour nous un investissement de type Core et non justement un satellite. Nous n attendons pas de grandes envolées, mais des revenus constants. Pouvez-vous concevoir d augmenter encore la quote-part? Nous sommes très satisfaits du résultat obtenu par l immobilier étranger pendant l exercice en cours. Nous sommes maintenant engagés depuis 12 mois et nous avons pu comptabiliser une réelle performance de 8 % à la fin octobre. C est très réjouissant. En règle générale, nous attendons trois ans avant d augmenter un investissement. En trois ans, on a inéluctablement traversé aussi des périodes de faiblesse et on a donc la visibilité nécessaire pour porter un jugement exhaustif. Comment la Caisse de pension gère-t-elle les risques inévitables de change? La couverture des risques de change est un sujet important. L un de nos quatre instruments d investissement pour l immobilier à l étranger est couvert contre le risque de change par rapport au franc. En général, nous contrôlons le risque de change via l ensemble du portefeuille. Nous couvrons 50 % de nos investissements en dollars et en euros. Avec les biens immobiliers à l étranger, nous sommes exposés pour la première fois à des risques plus importants en dollars australiens et en livres anglaises. Par expérience, nous savons qu il ne vaut pas la peine de prendre des risques en matière de change. Martin Roth, Directeur de la Caisse de pension Manor Caisse de pension Manor Chiffres clés au 31 décembre 2014 Nombre d assurés personnes Nombre de bénéficiaires d une pension personnes Fortune de prévoyance 1,7 milliards de CHF Degré de couverture 112 % Taux d intérêt sur l avoir de vieillesse 2 % Performance ,95 % fortune totale

9 AFIAA News 01/ Renforcement de la Direction Nouveau Global Head of Asset Management Le 1 er décembre 2014, Bardo Magel a repris la responsabilité du poste de Global Head Asset Management et rejoint parallèlement la Direction d AFIAA, dont il devient le cinquième membre. Il est chargé d exploiter les biens fonciers, de veiller à mettre en œuvre une solide stratégie de financement, mais aussi, en sa qualité de membre de la direction, de concrétiser de manière professionnelle les objectifs stratégiques du conseil de fondation. Bardo Magel gère l ensemble de l Asset Management avec des équipes à Zurich, à New York et à Sydney. Il a notamment officié en tant que Head of Transactions auprès de Corpus Sireo Investment Management au Luxembourg et a été chargé de diriger deux fonds immobiliers investis à l échelle paneuropéenne. Auparavant, il était chargé auprès de la Commerz Real AG d un portefeuille mondial comptant plus de 200 immeubles de bureau, de commerce de détail, de logistique et d hôtellerie pour un volume total de 20 milliards d euros. Il a forgé ses compétences en immobilier sur le terrain à travers sa longue expérience à l échelle internationale dans les domaines de l Asset Management, des acquisitions et du Transaction Management, mais aussi au niveau théorique par des diplômes de responsable immobilier (programme Executive Education auprès de l EBS Universität für Wirt schaft und Recht, Wiesbaden) et une formation d agent immobilier. Nous sommes convaincus d avoir trouvé en M. Bardo Magel un expert immobilier d exception qui devrait donner un nouvel élan à la mise en œuvre de la stratégie de croissance d AFIAA. Profil Bardo Magel Date de naissance 10 février 1966 Nationalité Allemand Domicilié à Zurich Etat civil marié Enfants Noah et Nicolas Les investisseurs de longue date... KPMG Fondation de prévoyance PKE Pensionskasse Energie Genossenschaft PKE Vorsorgestiftung Energie...saluent les nouveaux investisseurs!

10 AFIAA News 01/ Vienne BigBiz C notre produit de prestige en Autriche tient le bon cap L imposant ensemble de bâtiments du «BigBiz» (200 m de longueur et 45 m de largeur), qui date de 2005, se compose de trois corps de bâtiment juridiquement indépendants, mais liés les uns aux autres sur le plan architectural. AFIAA a acquis le bâtiment C en 2007, avec une surface locative d environ m². Les bâtiments A et B appartiennent à une société de fonds de placement allemande. «BigBiz C» est la plus grande des entités immobilières dans le portefeuille d AFIAA en Autriche, qui en compte huit au total. Le «BigBiz» se trouve dans le centre nord-est de Vienne, dans la Dresdner Strasse, district communal viennois de Brigittenau. Moderne et très central, ce secteur de marché pour bureaux fait figure de symbole de la mutation structurelle réussie d un site industriel et commercial devenu zone d implantation du secteur tertiaire et se distingue par des édifices remarquables (entre autres la Millennium Tower, haute de 202 m, un des emblèmes de Vienne. Au niveau des infrastructures, le «BigBiz» est très bien desservi, avec des stations de métro, de bus et de tramway accessibles à quelques minutes à pied, mais aussi par l accès rapide à l autoroute A22 qui longe le Danube. Dotées d un agencement très moderne (rafraîchissement, protection solaire extérieure, système de pilotage par BUS entièrement électronique pour l éclairage, le chauffage et le rafraîchissement, hauteur de plafond 3 m), les surfaces destinées aux bureaux sont réparties sur un total de sept étages. En 2013, après le détachement de quelques éléments vitrés en façade suite à des erreurs de conception et d exécution de l entrepreneur général, un échange complet de la façade s est avéré nécessaire dans les trois corps de bâtiment. Les travaux d échange sur la façade se sont déroulés dans les délais impartis et dans le cadre du budget convenu, tout en tenant compte le plus possible, côté chantier, des locataires occupant le bâtiment. Dans le contexte de l échange de la façade, non seulement les tout derniers standards énergétiques ont été pris en compte, mais des spots LED ont également été installés dans la partie donnant sur la Dresdner Strasse, créant une superbe attraction visuelle. Ces éléments LED sont pilotables en fonction des horaires désirés et peuvent apparaître en différentes couleurs. Locations 2014 Avec le locataire G4S, une prolongation anticipée de contrat a été négociée pour cinq autres années, jusqu en 2027 (surface louée environ m²), ainsi qu une nouvelle location de 500 m² (également jusqu à la mi-2027). Continental (entreprise cotée au DAX), déjà locataire de longue date, a prolongé son contrat de location de 7 ans (jusque fin 2021) et s est agrandi en louant une nouvelle surface supplémentaire de 665 m², portant le total loué à m². Continental est ainsi le deuxième plus gros locataire du «BigBiz C» après la Ville de Vienne (avec environ 22 % de surface louée). La société Amadeus Austria Marketing GmbH, prestataire leader de solutions IT dans le secteur des voyages, a prolongé le contrat de location d une surface de 600 m² jusqu à la mi Pour une surface principale utile d environ m², ces succès locatifs ont permis d accroître le taux de location, qui est passé d environ 90 % à la location pratiquement complète (97 %). Parallèlement, la durée résiduelle des contrats de location a nettement augmenté. Selon les dires des locataires en place, la nouvelle façade moderne en verre a contribué pour beaucoup aussi aux décisions de prolonger le contrat. Facility Management Après une nouvelle procédure d appel d offres réalisée ces derniers mois, le volumineux contrat de Facility Management a pu être à nouveau signé. Pour finir, les prestations avec le facility manager renommé PORREAL seront conservées, mais les dépenses seront réduites d environ 20 % par an. Chiffres clés BigBiz C Année de construction 2005 Surface locative m² Estimation CHF Durée rési duel le du 4.1 ans bail de location Part de valeur vénale 5,45 % dans le porte feuille Particularités Nouvelle façade dotée d éléments LED

11 AFIAA News 01/ Gestion du portefeuille Désinvestissements Nous profitons du cycle immobilier actuel pour procéder à un assainissement stratégique de notre portefeuille. Ceci étant dit, AFIAA ne se considère pas comme un trader, mais interprète le mandat que lui confie les investisseurs dans le sens où il lui revient d identifier les biens les plus conformes à sa stratégie, de les examiner d un œil critique et de se les approprier pour un placement durable. Dans cette démarche, AFIAA reste attachée à ses grandes exigences de qualité et à l obtention d un rendement minimum. Datacolor, Lüneburg (DEU) C est en 2008 qu AFIAA avait acquis les entités logistiques de Lüneburg et d Öhringen, avec Datacolor pour locataire principal. Après le dépôt de bilan de Datacolor à Öhringen fin janvier 2014, puis à Lüneburg fin mai 2014, le locataire a quitté les lieux. Cette faillite a absorbé des ressources considérables et pesé sur les ratios de vacance d AFIAA. La vente du centre logistique de Lüneburg a été réalisée en novembre Les provisions constituées en prévision de la faillite du locataire ont pu être reprises et comptabilisées dans le résultat ; l effet positif en termes de performance se chiffre à environ 1 million d euros. Sold Sold Rohr Road, Columbus Rohr Road, Columbus, Ohio (USA) Bâti en 2006/2007 et acquis par AFIAA en 2008, le «Rohr Road», bâtiment à vocation logistique (surface locative : m²), a été vendu le 30 janvier Le marché de la logistique connaît actuellement une reprise aux États-Unis ; les biens immobiliers modernes et quasi neufs y sont très recherchés par les investisseurs en ce moment. AFIAA a délibérément choisi ce moment pour vendre, car le bien ne correspondait plus à notre stratégie. Nous nous félicitons d avoir pu vendre l immeuble à un prix supérieur de près de 6 % à sa valeur comptable. FOR SALE Market Street, Philadelphie, (USA) Notre prochaine priorité a été de mettre en vente l immeuble «Market Street» à Philadelphie dans un processus d appel d offres structuré. La taille du bien, le montant atypique des charges, l accumulation des besoins de maintenance et surtout les frais de location très élevés localement, font que l immeuble ne correspond plus à nos exigences de qualité. Même si l immeuble «Market Street» ne s intègre plus à notre stratégie Core, il répond à certaines attentes, notamment à celles d investisseurs institutionnels plus petits ou privés. Plus de 100 acheteurs potentiels se sont déjà présentés à notre partenaire de vente local, nous pouvons donc compter sur une vente rapide et fructueuse. FOR SALE Datacolor, Lüneburg Datacolor, Öhringen Datacolor, Öhringen (DEU) Pour l entité d Öhringen, un acheteur sérieusement intéressé s est malheureusement retiré peu de temps avant l acte notarié. Actuellement, des négociations sont en cours avec d autres intéressés, nous avons bon espoir de parvenir à un accord pendant le présent exercice. La valeur comptable actuelle du bien d Öhringen, faillite oblige, s élève à euros. Market Street, Philadelphie