MONTRÉAL PERFORMANCES ET PERSPECTIVES

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1 MONTRÉAL I M M O B I L I E R PERFORMANCES ET PERSPECTIVES

2 TABLE DES MATIÈRES Mot du maire...3 Montréal en chiffres...4 Montréal innovation urbaine...5 Présentation du Canada et de Montréal...6 Exemple récent de réussite en investissement immobilier...11 Aperçu des marchés financiers...12 Aperçu du marché de l investissement immobilier montréalais...14 Montréal, bureaux...18 Montréal, résidentiel...28 Montréal, commerces de détail...35 Montréal, industriel...45 Renseignements utiles...54

3 Gérald Tremblay Maire de Montréal Offrant un accès direct à un marché de près de 450 millions de consommateurs ainsi qu un système immobilier et financier sécuritaire, Montréal constitue une base solide en Amérique du Nord. MOT DU MAIRE Dans un souci de favoriser le développement harmonieux de son territoire, la Ville de Montréal a élaboré son plan de match «Montréal 2025» pour créer une métropole à la hauteur de son potentiel. Et nous sommes à pied d œuvre pour la bâtir activement. Avec des projets innovants, avec des investisseurs, avec des promoteurs, avec les citoyens. Ainsi, les entrepreneurs visionnaires et les industries à forte intensité technologique, comme celles de l aérospatiale, des sciences de la vie et des jeux vidéos, trouveront à Montréal des talents audacieux et un environnement d affaires dynamique qui stimulent la créativité et favorisent la réussite. De plus, la qualité et la diversité des projets en cours de réalisation ou d élaboration à Montréal combleront les attentes des investisseurs et des promoteurs immobiliers qui aspirent à des occasions d affaires inédites dans une ville nord-américaine aux forts accents européens. Offrant un accès direct à un marché de près de 450 millions de consommateurs ainsi qu un système immobilier et financier sécuritaire, Montréal constitue une base solide en Amérique du Nord. Montréal, c est aussi une ville aux lieux empreints d authenticité, des lieux qui offrent l ouverture d esprit, l espace social et l inspiration dont les citoyens ont besoin pour se réaliser pleinement. Montréal, c est un mode de vie qui conjugue services de proximité et réduction des déplacements, effervescence culturelle et qualité des milieux de vie. Montréal, c est une ville où convergent ceux qui partagent le désir de créer et d entreprendre pour contribuer à la richesse collective. Investir à Montréal, c est donc sortir des sentiers battus, c est laisser libre cours à son imagination et à sa créativité. Montréal, on vous y attend! MARS 2011 MONTRÉAL IMMOBILIER 3

4 MONTRÉAL EN CHIFFRES habitants 210 centres de recherche 73 institutions universitaires et collèges 2 aéroports internationaux étudiants universitaires visiteurs par année 20 centres hospitaliers étudiants étrangers chambres d hôtel 4 MONTRÉAL IMMOBILIER MARS 2011

5 MONTRÉAL INNOVATION URBAINE Un ensemble de projets publics et privés prennent forme actuellement à Montréal. Parmi les projets d importance, quatre grandes initiatives stratégiques viendront, à terme, renforcer le mode de vie urbain d avant-garde qui caractérise Montréal. Photo : Claudio Calligaris Montréal Technopole Une grande initiative économique qui vise à construire une ville de savoir, de créativité et d innovation. Investissements : 10 G$ Photo : Claudio Calligaris Le Quartier des spectacles Une grande initiative culturelle qui vise à accroître le rayonnement culturel et international de Montréal. Investissements : 1,9 G$ Le Havre de Montréal Une grande initiative urbaine qui vise à ramener la ville vers son fleuve. Investissements : 6,4 G$ Photo : Claudio Calligaris L Espace pour la vie Une grande initiative scientifique et citoyenne qui vise à créer un vaste laboratoire où se réinvente la relation entre l être humain et la nature. Investissements : 200 M$ Ces projets offrent à Montréal l occasion de se dépasser, d innover et de se démarquer comme métropole créative. Désignée Ville UNESCO de design, Montréal doit tirer profit de ces projets pour devenir un grand laboratoire d innovation. Les défis urbains d aujourd hui doivent trouver réponse dans une nouvelle façon de concevoir et de planifier l espace, une façon axée sur l intégration du design. MARS 2011 MONTRÉAL IMMOBILIER 5

6 PRÉSENTATION DU CANADA ET DE MONTRÉAL Près de 60 % du PIB du Canada est lié au commerce international, ce qui fait de l économie canadienne l une des plus ouvertes au monde. CANADA Le Canada fait bon accueil aux investissements étrangers ; il offre la stabilité, un faible taux d imposition, une infrastructure de tout premier ordre en matière de recherche, d innovation et de transport, une main-d œuvre diversifiée et talentueuse ainsi que des coûts compétitifs. Bref, tout ce dont les entreprises ont besoin pour innover, croître et réussir au sein de l économie mondiale. Le Canada en chiffres Superficie : 10 millions de km 2 10 provinces et 3 territoires 17 des 20 plus grandes villes du Canada sont à moins d une heure et demie de route des États-Unis Population totale en 2010 : 34 millions d habitants Croissance annuelle moyenne de la population : 1,1 %* PIB du Canada en 2010 : milliard $** Croissance annuelle du PIB du Canada pour la période : 3 %* 17,1 millions d emplois Croissance annuelle de l emploi : 1,8 %* Taux de chômage en 2010 : 8,0 % Taux de chômage moyen : 6,8 %* La croissance économique du Canada est la plus rapide parmi les pays du G7 et, selon le Fonds monétaire international (FMI), elle continuera de devancer celle de ces pays jusqu en Revenu personnel en 2010 : $** Croissance annuelle moyenne du revenu personnel : 3,5 %* mises en chantier résidentielles en 2010 Ventes au détail : 444 milliards $** Croissance annuelle moyenne des ventes au détail : 4,6 %* Indice des prix à la consommation en 2010 : 2,2 % * Source : Prévisions économiques du Conference Board du Canada (2010) ** À moins d avis contraire, tous les montants sont en dollars canadiens Selon l Economist Intelligence Unit, le Canada sera le meilleur endroit parmi les pays du G7 pour faire des affaires au cours des quatre prochaines années, soit de 2011 à MONTRÉAL IMMOBILIER MARS 2011

7 Pourquoi choisir le Canada? La plus forte croissance économique des pays du G7 - Le Canada se classe au 1 er rang des pays du G7 en matière de croissance économique. Selon le Fonds monétaire international (2010), cette tendance se poursuivra pour une période de deux ans. Le marché le plus propice aux affaires parmi les pays du G7 - Selon l Economist Intelligence Unit (2010), le Canada occupe le 1 er rang des pays du G7 et le 4 e rang mondial des pays les plus propices aux affaires au cours des cinq prochaines années ( ). Le système bancaire le plus solide au monde - Selon le Forum économique mondial (2010), le Canada dispose du système bancaire le plus sain au monde, suivi par la Nouvelle-Zélande et l Australie. Les finances publiques les plus saines des pays du G7 - Selon le Fonds monétaire international (2010), le Canada présente le ratio de la dette nette par rapport au PIB le plus faible des pays du G7. Le prix de revient le plus concurrentiel des pays du G7 - Selon KPMG (2010), les entreprises du Canada jouissent des coûts totaux d exploitation les plus compétitifs parmi les pays du G7. Honda, Microsoft, Research in Motion et Sanofi-Pasteur connaissent du succès au Canada. LE GRAND MONTRÉAL La région métropolitaine de Montréal offre un environnement économique dynamique et constitue une destination de premier choix pour l investissement en raison de : Son emplacement stratégique en Amérique du Nord, à une heure de vol des grands centres économiques comme New York, Boston et Toronto, et à moins d une heure de route de la frontière américaine La qualité de ses infrastructures Son vaste bassin de main-d œuvre qualifiée Des multiples occasions d affaires qu offre son marché dans le contexte de l Accord de libre-échange nord-américain (ALÉNA) Chaque année, la région montréalaise reçoit plusieurs milliards de dollars d investissements du secteur privé. En 2009, les investissements étrangers représentaient 33 % de tous les investissements privés non résidentiels en immobilisation du Grand Montréal. C est près d un dollar d investissement privé sur trois. Montréal métropolitain en chiffres Superficie : km 2 82 municipalités Population totale en 2010 : près de 3,9 millions d habitants, soit près de la moitié de la population du Québec Ville de Montréal : 1,7 million d habitants Montréal occupe la première place parmi les régions métropolitaines du Canada pour sa diversité industrielle. Le Grand Montréal connaît un dynamisme économique remarquable en raison d une économie tournée vers les services et, plus particulièrement, de la croissance de ses secteurs de haute technologie. Croissance annuelle moyenne de la population : 1,1 %* PIB de Montréal en 2010 : 126 milliards $ Croissance annuelle du PIB de Montréal pour la période : 2,6 %* 1,9 million d emplois Croissance annuelle de l emploi : 1,2 %* Taux de chômage en 2010 : 8,4 % Taux de chômage moyen : 7,7 %* Revenu personnel en 2010 : $ Croissance annuelle moyenne du revenu personnel : 3,4 %* mises en chantier résidentielles en 2010 Ventes au détail : 43,6 milliards $ Croissance annuelle moyenne des ventes au détail : 4,3 %* Indice des prix à la consommation en 2010 : 1,5 %* *Source : Prévisions économiques du Conference Board du Canada (2010) Une main-d œuvre bilingue, voire trilingue. Métropole multiculturelle, Montréal est une véritable mosaïque linguistique. Plus de la moitié de sa population est bilingue, parlant aisément le français et l anglais, et près du cinquième parle au minimum une 3 e langue. MARS 2011 MONTRÉAL IMMOBILIER 7

8 Une structure industrielle articulée autour des grappes / clusters de haute technologie telles que l aérospatiale, les sciences de la vie et les technologies de l information et des communications (TIC) Un régime de protection de la propriété intellectuelle stricte, renforcé par les traités internationaux en la matière MONTRÉAL : source de compétitivité et de rentabilité Main-d œuvre Onze établissements universitaires, dont quatre grandes universités à vocation générale et de nombreux collèges et écoles spécialisées Près de étudiants universitaires, auxquels s ajoutent un effectif de plus de étudiants collégiaux et de plus de étudiants en formation professionnelle ainsi que étudiants étrangers Le plus important bassin de nouveaux diplômés universitaires au Canada La population la plus multilingue au Canada : plus de 50 % de la population totale est bilingue et 20 % maîtrise au moins trois langues Innovation Un pôle majeur de R-D au Canada Un grand nombre de centres de recherche à but non lucratif et de chercheurs universitaires au Canada D importantes sommes dédiées à la recherche universitaire au Canada Coûts Des coûts d exploitation concurrentiels (voir étude de KPMG qui classe Montréal en 2 e position en Amérique du Nord) Un faible fardeau fiscal pour les entreprises Une importante gamme d incitations ciblées et hautement concurrentielles pour les entreprises technologiques Qualité de la vie L avantage concurrentiel de Montréal : un excellent rapport qualité de vie / coût de la vie Une personnalité unique, faisant le pont entre l Amérique du Nord et l Europe : cosmopolite, bilingue et ouverte sur le monde Une métropole sécuritaire misant sur des infrastructures de santé et de transport concurrentielles Une offre culturelle dont les talents rayonnent à l international (ex : Cirque du Soleil) Un éventail d activités sportives et de plein air, été comme hiver Bombardier, Pratt & Whitney, CAE Electronics et Ubisoft connaissent du succès à Montréal. 8 MONTRÉAL IMMOBILIER MARS 2011

9 LE GRAND MONTRÉAL : des infrastructures de transport stratégiques Le Grand Montréal, par sa situation géographique stratégique, constitue une plate-forme commerciale de premier choix pour l expédition de marchandises par voie terrestre, ferroviaire, maritime et aérienne. Deux aéroports internationaux majeurs L Aéroport international Pierre-Elliott-Trudeau de Montréal est le principal aéroport canadien à l est des Grands Lacs. Une quarantaine de sociétés aériennes, dont la presque totalité des grands transporteurs nord-américains et européens, y offrent un service sans escale vers quelque 130 destinations au Canada, aux États-Unis et à l étranger. Après une baisse de 4,6 % du nombre de passagers en 2009, le trafic passager à Montréal-Trudeau en 2010 est revenu à son niveau historique de 2007 et 2008 avec plus de 12,8 millions de passagers. L Aéroport international de Montréal-Mirabel est, quant à lui, un aéroport industriel tout cargo accessible 24 heures par jour offrant aux transporteurs des installations modernes à des prix hautement compétitifs. En 2009, le volume de fret aérien qui a transité par les aéroports de Montréal a atteint les tonnes métriques. Port de Montréal : porte d entrée privilégiée de l Amérique du Nord Montréal possède l un des ports intérieurs les plus achalandés au monde et constitue une plaque tournante pour le transport transatlantique de marchandises. Relié à plus de 100 pays dans le monde, le port de Montréal est un chef de file de la côte est nordaméricaine dans le domaine du transport par conteneur. Il offre notamment l accès maritime le plus rapide à la côte est de l Amérique du Nord et au Midwest américain à partir de l Europe du Nord. La diversification des marchés du port de Montréal a limité l impact du ralentissement économique mondial sur les résultats de ses trafics en Le volume manutentionné a atteint 24,5 M de tonnes comparativement à près de 28 M en Au cours de la dernière décennie, le trafic portuaire à Montréal a néanmoins augmenté en moyenne de 1,5 % par année. Réseau ferroviaire intégré au marché nord-américain Un réseau ferroviaire intégré relie le Grand Montréal à l ensemble du réseau de chemins de fer du Canada, des États-Unis et du Mexique. Les voies ferrées du Canadien National et du Canadien Pacifique s étendent sur des milliers de kilomètres entre Montréal et Vancouver et vers les grandes villes américaines. Quotidiennement, les trains de conteneurs se dirigent vers Toronto, Vancouver, Détroit, Chicago, New York et Philadelphie, grâce à un réseau de 36 terminaux intermodaux spécialisés. Aéroport international Montréal-Mirabel Aéroport international Montréal-Trudeau Port de Montréal ÎLE DE MONTRÉAL Superficie : 500 m 2 Longueur : 50 km Largeur : 16 km Centre des affaires 1 Métro Train de banlieue MARS 2011 MONTRÉAL IMMOBILIER 9

10 LE GRAND MONTRÉAL : chef de file de l économie du savoir Aérospatiale emplois 236 entreprises Un chiffre d affaires annuel de plus de 12 G $ Montréal figure parmi les plus grands centres aérospatiaux au monde avec Seattle et Toulouse Montréal, c est près de 60 % de l activité aérospatiale canadienne Montréal est le seul endroit où l on peut obtenir toutes les pièces requises pour la fabrication d un avion dans un rayon de 30 km Technologies de l information emplois entreprises emplois (plus de 20 %) au sein de 200 sociétés étrangères postes dans des activités de R-D chercheurs dans des centres privés chercheurs dans plus de 100 centres de recherche universitaires 5 G $ en exportations 70 % de l industrie québécoise des TIC Sciences de la vie emplois dans le Grand Montréal 620 organisations, dont 150 centres de recherche et 80 filiales d entreprises étrangères Montréal est devenue l un des rares endroits dans le monde à pouvoir soutenir chaque phase du développement d un produit, de la recherche jusqu à la commercialisation. 11 établissements d enseignement supérieur 1 ère au Canada pour le nombre de centres de recherche Industrie du jeu vidéo Montréal est l une des villes les plus attrayantes au monde pour la création d entreprises de développement de jeux Croissance de plus de 400 % depuis cinq ans personnes employées dans des entreprises de pointe comme Ubisoft, Eidos Interactive, Electronic Arts et Activision Plus de 50 entreprises de développement (3 650 emplois) 14 entreprises de logiciels (600 emplois) 18 entreprises de services (800 emplois) Grâce à des frais d exploitation peu élevés et un appui généreux de la part de l État, Montréal est un leader de l industrie du jeu au Canada Secteur financier Tous les secteurs de la finance sont représentés à Montréal : les banques et autres intermédiaires financiers, les assurances, les valeurs mobilières, les caisses de retraite et les conseils et gestions de fonds emplois entreprises spécialistes financiers étudiants en finance dont à la maîtrise et au doctorat et plus de finissants par année Nanotechnologies et nouveaux matériaux Capitale de l innovation au Canada, la région de Montréal compte sur la présence de nombreux centres de recherche dans le secteur des nanotechnologies qui bénéficient d un important réseau d infrastructures et de transfert technologique Quelque 150 chercheurs universitaires Plus de 10 groupes de recherche hautement spécialisés Près de 500 étudiants diplômés et stagiaires postdoctoraux Plus de 30 entreprises innovantes 10 MONTRÉAL IMMOBILIER MARS 2011

11 EXEMPLE RÉCENT DE RÉUSSITE EN INVESTISSEMENT IMMOBILIER CAMPUS BELL : une vision inspirée, un vaste projet, une grande réalisation Situé à quelques minutes du centre-ville de Montréal, sur l Île-des-Sœurs, le nouveau siège social de Bell Canada, la plus importante entreprise de communications au pays, a été construit selon le modèle des campus de grandes entreprises américaines, telles que Microsoft, Nike et Google. Réalisé en 24 mois (au total pour ses deux phases) au coût de 250 M $, le campus, certifié LEED, compte plus de m 2. En plus d être un projet de classe mondiale incorporant les plus récentes innovations techniques, notamment pour réduire la consommation d énergie et d eau, il offre un environnement de travail exceptionnel pour les quelque employés qui y ont été regroupés : aires communes, garderie, cafétéria pouvant accueillir 900 personnes, cafés, centre de conditionnement physique, services bancaires, toits écologiques et environ trois acres d espaces verts dans une cour privée, le tout en bordure du fleuve Saint-Laurent. L implantation du géant des télécommunications dans ce secteur de Montréal a, de plus, eu un véritable effet de levier dans le quartier où plusieurs projets résidentiels ont vu ou verront le jour. Alors que la Ville de Montréal a investi 27 M $ pour faciliter l accessibilité routière au site, les investissements privés sont à ce jour évalués à 600 M $. L idée est de recréer l esprit d un village urbain, offrant un milieu de vie agréable avec des services de proximité de qualité, le tout dans une zone d emplois dynamique. L Institut de développement urbain du Québec (IDU) a d ailleurs décerné son Prix d excellence à caractère commercial au Campus Bell. Le prix a été octroyé en raison de l emplacement du site et de son aménagement paysager, de la rapidité de construction du projet, des caractéristiques environnementales et des impacts positifs pour la métropole. Une réussite immobilière sur toute la ligne! MARS 2011 MONTRÉAL IMMOBILIER 11

12 APERÇU DES MARCHÉS FINANCIERS Les actions les plus performantes (TSX Composite) et les parts de fiducies de placement immobilier (Capped REIT) ont généré de très bons rendements au cours de la dernière année, soit 14 et 32 % respectivement. Cependant, comme l indique le graphique suivant, ces rendements sont plutôt volatiles. Entre 2000 et 2009, les rendements du TSE (TSX Composite) ont fluctué entre -25 et +48 % et affiché une moyenne annuelle de 8,5 %. Pour la même période, les rendements des FPI (Capped Reit) ont fluctué entre -21 et +25 % et affiché une moyenne sur 10 ans de 10,3 % par année. Taux de rendement Sources : Banque du Canada, ICREIM / IPD Canadian Property InceX et RBC Daily Market Indicator DERNIERS RENSEIGNEMENTS Date Genre de placement Rendement Commentaire Immobilier IPD 5,60 % Rendement de -0,3 % en 2009, 3,7 % en 2008 et 16,1 % en TSE, gains+div. 13,80 % Indice de ,8 vs ,9 12 mois auparavant plus dividende actuel de 2,55 % Oblig. Canada 10 ans 3,16 % La moyenne était 4,28 % en 2007, 3,58 % en 2008 et 3,29 % en FPI, gains+rend. 30,68 % Indice de 134,61 vs 108,00 12 mois auparavant rendement anticipé de 6,04 % vs 7,39 % 12 mois auparavant Toujours entre 2000 et 2009, les rendements sur les Obligations du Canada de 10 ans ont oscillé entre 3,3 et 5,9 %, pour une moyenne de 4,5 % par année. Si les rendements sur les obligations sont beaucoup plus stables, ils offrent par contre des performances très modestes. Certains investisseurs se basent sur le taux de rendement sur obligation pour établir, en ajoutant une prime ou un écart, le taux de rendement jugé acceptable pour un prêt hypothécaire ou un placement direct. Les rendements sur obligations, à 3,2 % aujourd hui, n ont jamais été aussi bas depuis dix ans. 12 MONTRÉAL IMMOBILIER MARS 2011

13 Ces modestes rendements peuvent inciter les investisseurs à chercher des alternatives de placement plus intéressantes telles que, par exemple, l immobilier. Les rendements sur un investissement immobilier peuvent être mesurés de différentes façons. Les évaluateurs préfèrent se baser sur les taux globaux d actualisation (TGA) et les taux de rendement interne (TRI), lesquels s appuient sur les revenus actuels ou anticipés et la valeur intrinsèque d un actif. Or, pour discerner l évolution historique des rendements dans le temps, un indice tel que l IPD (Investment Property Databank, est plus utile. Un tel indice se fera ainsi le reflet de l ensemble des propriétés composant l échantillonnage qui aura été utilisé. Dans le cas de l indice IPD, il représente surtout des propriétés détenues par des fonds de pension et autres institutions comparables. L échantillonnage comprend donc un bon nombre de propriétés de calibre supérieur, qui sont le reflet des préférences de ce type d investisseurs. L échantillonnage compte aussi des propriétés dont la valeur n est que peu affectée par les conditions du marché, en raison de montage financier dont elles ont fait l objet, tel que dans le cas de transactions où le vendeur signe un bail à long terme et reste sur les lieux à titre de locataire possédant une excellente cote de crédit. Si l indice IPD est plus volatile que les rendements sur obligations du Canada, il l est moins que ceux du TSE et des Capped REIT. De 2000 à 2009, les rendements annuels de l indice IPD canadien de toutes les propriétés ont varié entre un sommet de 18,7 % à un creux de -0,3 %, avec une moyenne de 10 ans de 10,7 % par an. Les rendements à long terme du IPD canadien ont surpassé de 620 points de base ceux des obligations et de 220 points ceux des actions. De plus, ils ont dépassé les rendements des FPI de 40 points de base en moyenne, tout en étant moins volatiles. La conjoncture aux États-Unis est toutefois très différente : l indice IPD canadien affichait un rendement global de -0,3 % au 4 e trimestre 2009, celui des États-Unis affichait -17,1 %. Au 3 e trimestre 2010, l indice IPD canadien était en territoire positif avec un rendement moyen de 5,6 % tandis que l indice américain se trouvait à 8,8 %, récupérant ainsi une partie des pertes de l année précédente. Les perspectives d investissement pour le marché de l investissement immobilier au Canada sont généralement positives. Les résultats du sondage Altus InSite sur les tendances du marché de l investissement du 3 e trimestre 2010, pour huit catégories d actifs, révèlent que 41 % des investisseurs sondés anticipent des hausses de valeurs pour les prochains 12 mois, par rapport à seulement 16 % au même trimestre l an dernier. Aussi 53 % des répondants anticipent des valeurs stables (par rapport à 55 % l an dernier) et 6 % prévoient d autres baisses de valeurs au cours de la prochaine année (par rapport à 29 % au 3 e trimestre 2009 tel qu illustré par le graphique ci-dessous). Bien qu une hausse des taux d intérêt risque de mettre un bémol sur l optimisme ambiant, les perspectives demeurent somme toute positives pour le marché de l investissement immobilier au Canada. Lorsque questionnés, au 2 e trimestre, quant à l impact qu aurait une hausse de 1,0 % des taux d intérêt sur les TGA, 81 % des répondants au sondage prévoyaient une hausse de seulement 25 à 50 points de base. Perspectives d investissement Moyenne canadienne des répondants concernant les édifices de bureaux de centre-ville de catégorie AA, les centres commerciaux de niveau 1, les mégacentres, les centres commerciaux de quartier, les commerces uniques, les immeubles industriels à locataire unique et à plusieurs locataires ainsi que les immeubles multifamiliaux de banlieue MARS 2011 MONTRÉAL IMMOBILIER 13

14 APERÇU DU MARCHÉ DE L INVESTISSEMENT IMMOBILIER MONTRÉALAIS Les sondages d opinion auprès des intervenants les plus actifs sur le marché de l investissement immobilier peuvent fournir un bon aperçu de l évolution des taux de rendement à travers le temps. Sans remplacer l analyse en profondeur de vraies transactions immobilières, les sondages permettent néanmoins de cerner certaines tendances de marché à l intérieur d un contexte prédéfini : on peut ainsi les interpréter comme les résultats provenant d un test de laboratoire. L objectif premier du sondage sur les tendances du marché de l investissement d Altus InSite est d analyser les perceptions des décideurs du marché immobilier et de cerner les tendances qui influenceront ce marché. Catégories de répondants, Canada - T Le sondage porte sur 17 genres de propriétés dans huit principaux marchés immobiliers canadiens, soit Vancouver, Edmonton, Calgary, Toronto, Ottawa, Montréal, Québec et Halifax. D autres segments de marchés plus pointus peuvent, à l occasion, faire l objet d un sondage. Les 17 genres de propriétés (si on inclut les unités de fonds de placement immobilier ou «FPI») figurant au sondage Altus InSite sont représentés au 2 e tableau suivant, selon les préférences exprimées par les répondants. 14 MONTRÉAL IMMOBILIER MARS 2011

15 Préférences par ville : vente vs achat - T Variation depuis le dernier trimestre : amélioration aucun changement recul Parmi les grandes villes canadiennes, Montréal occupe présentement la 4 e position sur 8, avec 1,6 acheteur par vendeur. C est une bonne position, juste derrière Toronto, qui affiche 1,7 acheteur par vendeur. En fait, toutes les grandes villes canadiennes affichent un climat positif, mais Montréal, par sa taille offre une plus grande diversité de produits immobiliers, d acheteurs et de vendeurs tout en offrant des rendements élevés. Préférences par genre de propriété : vente vs achat, Montréal - T Variation depuis le dernier trimestre : amélioration aucun changement recul MARS 2011 MONTRÉAL IMMOBILIER 15

16 Le tableau qui précède place les divers types de propriétés par ordre de popularité en commençant à gauche par les investissements où il y a plus d acheteurs par vendeur. La droite se termine par des placements où on préfère vendre plutôt qu acheter. Dans la plupart des cas, il y a eu une amélioration de l intérêt depuis le dernier trimestre, c est-à-dire plus d acheteurs et moins de vendeurs. Tendances des taux de rendement Source : Sondages Altus InSite, Montréal, moyenne de dix types de propriétés dont bureaux centre-ville A, bureaux périphérie A, bureaux banlieue A, centre commercial régional, centre commercial communautaire, centre commercial de quartier, industriel à locataire unique, industriel à plusieurs locataires, multifamilial au centre-ville et multifamilial en banlieue Après s être stabilisé à 6,8 % au 1 er trimestre 2008 (08-04), le TGA montréalais moyen pour les dix catégories de propriété a augmenté à 6,9 % au 2 e et au 3 e trimestre 2008, pour ensuite atteindre 7,4 % au 4 e trimestre 2008 et 7,7 % pour les quatre trimestres Le 4 e trimestre 2009 marquait la fin de cette tendance à la hausse. En 2010, la tendance à la baisse revient, la moyenne des TGA s établissant à 7,5 % au 1 er trimestre 2010, à 7,4 % au 2 e trimestre et 7,2 % au trimestre suivant. Les taux de rendement interne (TRI) ont suivi une tendance semblable, passant de 9,0 % au 4 e trimestre 2009, à 8,8 % au 1 er trimestre 2010, à 8,7 % au 2 e trimestre et à 8,6 % au 3 e trimestre. 16 MONTRÉAL IMMOBILIER MARS 2011

17 Les rendements montréalais sont comparés ci-contre à la moyenne canadienne. La comparaison repose sur la moyenne pour quatre types de propriétés dont : bureaux centre-ville classe A, centres régionaux de niveau 1, immeubles industriels à locataire unique et tours multifamiliales de banlieue. Montréal affiche un comportement similaire à la moyenne canadienne, mais avec des rendements plus élevés. Même si les tendances dégagées par le biais d un sondage aident à mieux comprendre l évolution des taux dans l ensemble, le choix d un TGA fait dans le cadre d une propriété spécifique se doit de prendre en considération plusieurs autres facteurs pertinents. Les taux d intérêt sont demeurés bas au cours de Dès 2011, les gouvernements devraient graduellement retirer ces mesures de soutien à l économie et augmenter les taux. Il est possible que ces nouvelles politiques monétaires entraînent dans leur sillon une hausse éventuelle des rendements exigés sur les investissements immobiliers. L appréciation des valeurs immobilières et l augmentation des revenus de loyers pourraient toutefois contrecarrer l impact négatif d une telle hausse. Canada vs Montréal - Taux de rendement immobilier Conclusion Un placement immobilier à Montréal s insère très bien dans le cadre d un placement immobilier national ou international diversifié. Montréal fait partie des quatre grands centres urbains les plus recherchés au Canada. Certains types de propriétés y sont présentement plus populaires que d autres, dont les centres commerciaux. Lorsqu interrogés sur cette question, les investisseurs les plus actifs dans cette ville disent s attendre à des rendements de 20 à 40 points de base (+0,2 à 0,4 %) plus élevés que la moyenne canadienne pour les meilleures propriétés. MARS 2011 MONTRÉAL IMMOBILIER 17

18 MONTRÉAL BUREAUX Par sa taille, Montréal est la 2 e métropole du Canada et son 2 e centre d affaires. En termes d espaces de bureaux, la 1 ère place revient à Toronto, dont les immeubles de bureaux de m² et plus renferment m². Montréal compte 772 immeubles offrant m². La 3 e place revient à Calgary, qui devance Vancouver à ce chapitre, avec 761 immeubles d une superficie locative de bureaux totale de m². Sur le registre LEED du Conseil du bâtiment durable du Canada, il y a très peu d immeubles de bureaux verts certifiés LEED. Il n y en a que 28 à Montréal, ce qui peut créer une opportunité de développement pour répondre aux besoins des gouvernements, agences et sociétés publiques ou privées soucieux de leur empreinte écologique. Le marché des édifices de bureaux de Montréal a affronté avec succès une récession économique qui occasionne encore quelques séquelles car le marché des immeubles de bureaux prend souvent 12 à 24 mois avant de réagir aux événements économiques. C est donc l occasion de se préparer dès maintenant à rechercher les bonnes occasions. Contrairement à Calgary et Toronto, il n y a pas beaucoup de projets de construction en chantier à Montréal, ce qui réduit les risques d un surplus d inventaire. Taux d inoccupation des édifices de bureaux du Canada Source : Altus InSite, prévisions en fonction de l absorption annuelle des derniers deux et dix ans et des dates de livraison des édifices en construction Au niveau de l inoccupation, Montréal occupe une position intermédiaire avec des fluctuations cycliques moins prononcées. C est le marché le plus prévisible et un de ceux qui ont le mieux résisté à la crise économique. Le taux d inoccupation montréalais semble continuer de poursuivre une tendance lourde à la baisse. 18 MONTRÉAL IMMOBILIER MARS 2011

19 Paramètres de rendement et de valeur (terrain et bâtiment) MONTRÉAL, TORONTO ET CALGARY Montréal se compare avantageusement aux deux autres villes présentées en offrant des rendements plus élevés, et des prix plus abordables et plus stables. Le taux global d actualisation moyen est, au 3 e trimestre 2010, 7,0 % à Montréal, comparativement à 6,5 % à Toronto et 6,8 % à Calgary. Le taux interne de rendement moyen à la même date s élevait à 8,3 % à Montréal, 7,8 % à Toronto et 8,1 % à Calgary. La récession a mis fin à une tendance à la baisse des taux de rendement qui s était exprimée principalement entre le 4 e trimestre 2001 et le 3 e trimestre La récession a fait augmenter les taux, mais, dès le 1 er trimestre 2010, cette hausse a plafonné et a été suivie d une légère baisse. Cette dernière tendance à la baisse pourrait cependant être remise en question si les taux d intérêts augmentent. Historique - Montréal Historique - Toronto MARS 2011 MONTRÉAL IMMOBILIER 19

20 Historique - Calgary Un édifice de bureaux de classe A est un édifice comportant une très bonne qualité de conception, matériaux, assortiment de locataires, âge, taille, emplacement et services tandis qu un édifice de bureaux de classe B en est un de qualité raisonnable en termes de conception, matériaux, assortiment de locataires, âge, taille, emplacement et services. Un édifice de bureaux de classe AA compte parmi les meilleurs de la classe A. Plus particulièrement, les modèles d édifice de bureaux utilisés par le sondage Altus InSite comportent les caractéristiques suivantes : Édifice de bureaux, classe AA au centre-ville à m 2 Construction d excellente qualité, très bien située et moderne Taux d inoccupation de 5 %, taux annuel de roulement des locataires de 10 % Loué à des locataires de qualité, à des taux de location du marché Édifice de bureaux, classe A en banlieue à m 2 Construction de très bonne qualité, très bien située et moderne Taux d inoccupation de 5 %, taux annuel de roulement des locataires de 10 % Loué à des locataires de qualité, à des taux de location du marché 20 MONTRÉAL IMMOBILIER MARS 2011

21 Loyers et frais d exploitation par m 2, bureaux de classe A Les loyers nets effectifs montréalais, lorsque comparés aux autres grandes villes du pays, sont très abordables, ce qui peut accorder un avantage concurrentiel aux entreprises qui s y installent. Le graphique de la page suivante présente cette comparaison interurbaine. Comme les données proviennent d une source différente, les montants diffèrent quelque peu de ceux présentés aux tableaux précédents. Montréal centre-ville Montréal hors centre-ville BRUT : Loyer incluant les frais d exploitation et les taxes foncières T.I. : Total des incitations incluant les périodes de loyer gratuit, les concessions spéciales et les aménagements locatifs hors de l ordinaire L.N.E. : Loyer net effectif ; le loyer net effectif est le loyer net, exclusion faite du T.I. NET : Loyer net ; loyer excluant les frais d exploitation et les taxes foncières Source : Loyer représentatif, Altus Montréal MARS 2011 MONTRÉAL IMMOBILIER 21

22 Loyers nets effectifs par m 2 A : AA : Hors centre-ville Centre-ville Source : Altus InSite, sondage sur les tendances du marché de l investissement, 2 e et 3 e trimestres 2010 Préférences vente vs achat Les bureaux du centre-ville de Montréal ont la cote et attirent les investisseurs institutionnels. Ils se placent au 3 e rang en termes de préférence parmi les huit grandes villes canadiennes. On y trouve toujours plus d acheteurs que de vendeurs. Proportionnellement, le marché de banlieue montréalais est moins important que dans les autres villes du Canada car il n y a que 0,45 m² en banlieue pour chaque m² au centre-ville, comparativement à une moyenne canadienne de 0,86 m² en banlieue par m² au centre-ville selon Colliers International, Q2 2010, Office. En banlieue, Montréal se situe au 4 e (classe B) ou 5 e rang (classe A). Pour les immeubles de classe B en banlieue, on y trouve plus de vendeurs (2,3) que d acheteurs (1). Le marché de banlieue reste un marché intéressant en raison de ses prix et loyers abordables en pourtour des bouchons de circulation, mais le centre-ville domine toujours et reste actif 24 heures sur MONTRÉAL IMMOBILIER MARS 2011

23 Baromètre Produit / Marché - T Baromètre Produit / Marché - T Baromètre Produit / Marché - T MARS 2011 MONTRÉAL IMMOBILIER 23

24 Nouvelles constructions d édifices de bureaux Il y a moins de mises en chantier à Montréal qu à Toronto ou Calgary. Présentement, c est un avantage car ceci limite les surplus d inventaire dans un marché encore fragile. À plus long terme le marché montréalais se prêtera davantage à des constructions sur demande qu à des projets spéculatifs. Les graphiques suivants illustrent les caractéristiques des trois villes mentionnées. 24 MONTRÉAL IMMOBILIER MARS 2011

25 MARS 2011 MONTRÉAL IMMOBILIER 25

26 Coût représentatif, immeuble de bureaux du centre-ville montréalais À l exception de quelques édifices subventionnés, il n y a pas eu beaucoup de constructions au centre-ville, l écart des coûts favorisant les banlieues. Le centreville est plus dispendieux mais il conserve son avantage comme centre des affaires au cœur des axes routiers et du transport en commun. COÛT REPRÉSENTATIF, IMMEUBLE DE BUREAUX DU CENTRE-VILLE MONTRÉALAIS Par m 2 de superficie locative Actuel 2000A 2001A 2002A 2003A 2004A 2005A 2006A 2007A 2008A 2009A 2010A Montréal, terrain 201,82 $ 224,21 $ 246,71 $ 246,71 $ 246,71 $ 269,10 $ 278,03 $ 282,55 $ 282,55 $ 349,83 $ 381,26 $ Montréal, bâtiment 2 366,12 $ 2 502,29 $ 2 630,59 $ 2 796,14 $ 2 748,56 $ 2 701,42 $ 2 922,83 $ 2 946,94 $ 2 951,14 $ 3 039,73 $ 2 693,19 $ Prévisions 2011P 2012P 2013P 2014P 2015P Montréal, terrain 388,12 $ 395,88 $ 404,59 $ 413,49 $ 423,00 $ Montréal, bâtiment 2 741,67 $ 2 796,50 $ 2 858,03 $ 2 920,90 $ 2 988,08 $ COÛT REPRÉSENTATIF, IMMEUBLE DE BUREAUX DE BANLIEUE DE MONTRÉAL Par m 2 de superficie locative Actuel 2000A 2001A 2002A 2003A 2004A 2005A 2006A 2007A 2008A 2009A 2010A Montréal, terrain 89,66 $ 179,43 $ 161,46 $ 136,38 $ 150,69 $ 150,69 $ 172,22 $ 86,11 $ 161,46 $ 107,64 $ 161,46 $ Montréal, bâtiment 1 393,71 $ 1 592,31 $ 1 415,78 $ 1 528,48 $ 1 604,25 $ 1 778,09 $ 1 931,69 $ 1 855,59 $ 1 873,24 $ 1 773,78 $ 1 772,38 $ Prévisions 2011P 2012P 2013P 2014P 2015P Montréal, terrain 164,36 $ 167,65 $ 171,34 $ 175,11 $ 179,14 $ Montréal, bâtiment 1 804,29 $ 1 840,37 $ 1 880,86 $ 1 922,24 $ 1 966,45 $ Source : Groupe Altus, avec l aide de ventes de terrains et du répertoire de coût Marshall & Swift Prévision en fonction d un consensus pour l inflation lequel est majoré de 30 % 26 MONTRÉAL IMMOBILIER MARS 2011

27 EXEMPLE DE VENTE RÉCENTE Place Innovation Catégorie d immeuble : Complexe de bureaux de quatre étages de classe A construit de 1999 à 2002 dans un parc de haute technologie Adresse : 2311, boul. Alfred-Nobel 7055, rue Alexandre-Flemming Arrondissement de Saint-Laurent, Montréal Prix : $ Date de vente : Aire locative : m 2 Prix unitaire : $ par m 2 Taux global d actualisation : 7 à 8 % Taux de rendement interne : 8 à 9 % Conclusion, Montréal bureaux Montréal, 2 e métropole du Canada et son 2 e centre d affaires, est bien positionnée pour profiter de la reprise. Son marché des édifices de bureaux est robuste et n a pas été trop touché par la récente crise économique mondiale. C est le marché canadien le plus prévisible et un de ceux qui ont le mieux résisté à la crise économique. Il est avantagé par une grande tendance à la baisse du niveau de l inoccupation et par un nombre limité de projets de construction en chantier. C est donc le meilleur moment pour rechercher les bonnes occasions car le marché de Montréal offre des rendements plus élevés et des prix plus abordables et plus stables. Contrairement à Calgary et Toronto, il n y a pas beaucoup de projets de construction en chantier à Montréal, ce qui réduit les risques d un surplus d inventaire. Le marché de banlieue reste un marché intéressant en raison de ses prix et loyers abordables en pourtour des bouchons de circulation, mais le centre-ville domine toujours dans la préférence des grands investisseurs et reste actif 24 heures sur 24. MARS 2011 MONTRÉAL IMMOBILIER 27

28 MONTRÉAL RÉSIDENTIEL Montréal ne se mesure pas seulement en chiffres, car c est une ville accueillante où il fait bon vivre. Néanmoins, les renseignements suivants comparent l immobilier résidentiel de cette ville avec d autres grandes villes du Canada et présentent l évolution tendancielle de certains critères de référence. Le lecteur y trouvera des données et des prévisions en fonction du comportement historique (2000 à 2009) et des tendances économiques à prévoir (2010 à 2015) bien que ces prévisions ne soient nullement garanties. ABORDABILITÉ, PRIX ET LOYERS À MONTRÉAL ET AU CANADA Maison de ville ordinaire Loyer ordinaire, logement de deux chambres Royal LePage Var. % vs Indice RBC Revenu SCHL Var. % vs (2) SCHL SCHL prix moyen l an passé d abordabilité requis avril 2010 l an passé abordabilité revenu Ville 2010T2 % RBC (1) 2010T2 par mois % loyers-2009 requis Vancouver $ 12,1 53,6 % $ $ -0,3 30,6 % $ Edmonton $ -3,9 22,8 % $ 994 $ -6,1 28,9 % $ Calgary $ 8,4 31,3 % $ $ -2,2 25,4 % $ Toronto $ 8,9 42,2 % $ $ 3,8 33,0 % $ Ottawa $ 10,3 32,7 % $ $ 6,6 30,6 % $ Montréal $ 9,6 37,8 % $ 680 $ 3,7 21,1 % $ Prov. de Québec $ 8,4 30,2 % $ 650 $ 3,3 25 % (e) $ Atlantique $ 7,0 28,1 % $ 842 $ 4,2 29 % (e) $ Canada $ 8,6 34,1 % $ 823 $ 2,4 27 % (e) $ (1) (Principal+intérêt (prêt à 75 %), taxes et utilités (chauffage) par année) divisé par le revenu médian avant impôts par ménage Un index de 32 % ou moins est recherché Source : (2) Loyer annuel divisé par la moyenne mobile de trois ans du revenu médian d un ménage de locataires Un index de 30 % ou moins est recherché Source : SCHL, Rapports sur le marché locatif 28 MONTRÉAL IMMOBILIER MARS 2011

29 À Montréal, on remarque des prix et des loyers inférieurs à la moyenne canadienne, ce qui peut représenter une bonne opportunité d affaires. MISES EN CHANTIER, PROPRIÉTÉ RÉSIDENTIELLES Montréal 2007A 2008A 2009A 2010P 2011P 2012P 2013P 2014P 2015P Mises en chantiers, en milliers 23,2 21,9 19,3 21,3 18,6 19,9 19,3 20,9 19,4 Unifamilial 8,0 6,6 5,4 6,2 5,9 7,0 7,0 8,6 7,0 Jumelé et en rangée 2,0 2,2 2,0 2,6 1,7 1,9 1,8 1,9 1,9 Multifamilial 13,3 13,1 11,8 12,5 11,0 11,0 10,5 10,5 10,5 Canada 2007A 2008A 2009A 2010P 2011P 2012P 2013P 2014P 2015P Mises en chantiers, en milliers 228,3 211,1 149,1 180,8 168,6 182,3 189,0 190,8 192,6 Unifamilial 118,9 93,2 75,7 89,1 82,2 85,7 90,5 93,1 95,6 Jumelé et en rangée 37,7 33,5 25,0 32,2 31,1 32,8 35,0 36,2 37,4 Multifamilial 71,7 84,3 48,4 59,5 55,3 63,8 63,5 61,5 59,6 Copropriétés seulement 2007A 2008A 2009A 2010P 2011P 2012P 2013P 2014P 2015P Mises en chantiers, en milliers Montréal 7,4 8,3 7,7 8,8 7,0 7,0 6,7 6,7 6,7 Canada 64,4 75,6 36,1 53,6 49,8 57,4 57,2 55,4 53,6 Sources : SCHL, Bulletin mensuel d information sur le logement, Conference Board du Canada et Groupe Altus, août 2010 On remarque une reprise des mises en chantier résidentielles en 2010 par rapport à 2009 mais à un rythme plus lent qu en 2007 et 2008 pour les années à venir causé par le vieillissement de la population et par le coût plus élevé d accession à la propriété (indice d abordabilité supérieur à 32 % pour certains types de propriété). Le total des mises en chantiers à Montréal représente environ 10 % du total canadien. Montréal a cependant mieux traversé la crise que l ensemble du pays. MARS 2011 MONTRÉAL IMMOBILIER 29

30 Immeubles d appartements locatifs L historique et les prévisions concernant les prix par logement et les taux de rendement sont présentés cidessous. L immeuble de référence en est un constitué de 150 à 300 logements locatifs, bien situé en banlieue, âgé d environ 25 ans. La mise de fonds représenterait 25 % de la valeur totale. Le logement type aurait normalement quatre pièces et demie et inclurait deux chambres à coucher, un salon, une cuisine et une salle de bain. Prix par logement - au 1 er juillet Source : Sondage Altus InSite sur les tendances du marché de l investissement (sauf prévisions) Les villes de Toronto, Ottawa, Montréal et Québec sont soumises à des lois contrôlant les loyers et leur fluctuation y est généralement moins extrême. Les prévisions 2011 à 2015 utilisent généralement une indexation de 2 à 4 % par année selon la tendance historique s appliquant à chaque ville. Les tendances sont assez similaires d une ville à l autre mais sont plus volatiles et prononcées dans l Ouest canadien. Taux de rendement interne - au 1 er juillet Source : Sondage Altus InSite sur les tendances du marché de l investissement (sauf prévisions) 30 MONTRÉAL IMMOBILIER MARS 2011

31 Taux globaux d actualisation - au 1 er juillet Source : Sondage Altus InSite sur les tendances du marché de l investissement (sauf prévisions) Toutes autres choses restant égales, lorsque les rendements baissent, les valeurs augmentent et viceversa. Pour qui a déjà investi, un rendement plus bas augmente la valeur de son placement. Pour celui qui cherche à investir, un rendement plus élevé est préférable et Montréal, en 3 e place après Québec et Halifax, offre de très bons rendements sans mettre en péril la sécurité du placement. Les prévisions concernant les taux de rendement internes sont influencées par l augmentation prévue des rendements sur les Obligations d épargne 10 ans du gouvernement canadien, selon les analyses économiques des grandes banques canadiennes. En avril 2010, le consensus prévoyait des rendements sur ces obligations de 4,4 %, 4,6 %, 4,8 %, 5,0 % et 5,0 % pour 2011, 2012, 2013, 2014 et 2015 respectivement. Pour Montréal, les prévisions des taux de rendement interne utilisent ces rendements plus une prime d environ 508 points de base. Pour les autres villes, les prévisions sont en fonction de chaque taux en 2009 multiplié par l indexation prévue pour Montréal. Dans le cas des taux globaux d actualisation, les prévisions représentent le taux de rendement interne prévu pour l année correspondante moins la moyenne 2006 à 2010, dans chaque ville, des écarts entre les taux de rendement interne et les taux globaux d actualisation. Baromètre Produit / Marché - T À cinq acheteurs pour un vendeur, Montréal se situe au 4 e rang et dans la première moitié du peloton de préférence par ville concernant l achat ou la vente de l immeuble multifamilial en banlieue de référence. Au 3 e trimestre 2010, 54 % des investisseurs canadiens s attendaient à une hausse des valeurs au cours des prochains 12 mois et 46 %, à un maintien. MARS 2011 MONTRÉAL IMMOBILIER 31

32 Résidences unifamiliales et copropriétés - T2 Source : Étude sur le prix des maisons de Royal LePage sauf copropriété de luxe centre-ville où le prix représente une moyenne des prix MLS, pour copropriétés vendues de 120 à 140 m 2 ayant plus de 5 pièces et plus ou 2 salle de bains et plus Royal LePage décrit ses modèles de référence de la façon suivante : BUNGALOW INDIVIDUEL Il s agit d un bungalow individuel qui compte trois chambres à coucher, une salle de bain et demie et un garage pour une voiture. Il comprend un sous-sol pleine hauteur ; par contre, il n a ni salle de jeux, ni foyer, ni appareils électroménagers. Sa superficie totale, selon les dimensions extérieures, sans compter le garage, est de 111 m 2. Il est érigé sur un terrain de 511 m 2 muni de tous les services. Selon le secteur, la finition extérieure peut être en brique, en bois, en parement à clin ou en stuc. HABITATION EN COPROPRIÉTÉ DE CATÉGORIE STANDARD (COPROPRIÉTÉ ORDINAIRE) Il s agit d un appartement situé dans une tour d habitation. Sa superficie intérieure est de 84 m 2. Il compte deux chambres à coucher, un salon, une salle à manger (parfois regroupés), une cuisine, une salle de bain et demie, de la moquette de qualité standard, deux appareils électroménagers, un petit balcon et un espace de stationnement au sous-sol. Les parties communes comprennent une piscine et quelques installations de loisirs. 32 MONTRÉAL IMMOBILIER MARS 2011

33 MAISON EN RANGÉE DE CATÉGORIE STANDARD Il s agit d une maison en rangée qui compte trois chambres à coucher, un salon, une salle à manger (parfois regroupés) et une cuisine. Il peut s agir d une maison en copropriété ou en propriété simple. Elle comprend aussi une salle de bain et demie, de la moquette de qualité standard, un garage pour une voiture, un sous-sol pleine hauteur non aménagé et deux appareils électroménagers. Sa superficie intérieure totale est de 92 m 2. Selon le secteur, la finition extérieure peut être en brique, en bois en parement à clin ou en stuc. HABITATION EN COPROPRIÉTÉ DE CATÉGORIE LUXE Il s agit d un appartement situé dans une tour d habitation. Sa superficie intérieure est de 130 m 2. Il comprend deux chambres à coucher, un salon et une salle à manger (parfois regroupés), une cuisine, une salle familiale ou un bureau, deux salles de bain complètes, une buanderie et un espace de rangement, cinq appareils électroménagers, de la moquette de qualité supérieure, un grand balcon et un espace de stationnement au sous-sol. Les parties communes comprennent une piscine, un sauna et plusieurs installations de loisirs. Du 2 e trimestre 2009 au 2 e de 2010, les prix des résidences unifamiliales ont augmenté de façon assez marquée ; ils pourraient connaître un léger (inférieur à 15 %) rajustement à la baisse. Présentement, l indice d abordabilité RBC pour une maison de ville ordinaire devrait se situer à 32 % ou moins mais il s élève plutôt à 37,8 % et pourrait augmenter davantage si les taux d intérêts sont à la hausse. Un indice d abordabilité trop élevé peut exercer une pression à la baisse sur les valeurs. L immobilier résidentiel canadien n a pas connu la déflation des valeurs qui s est produite aux États-Unis et dans certains pays de l Europe et il devrait continuer à montrer une meilleure résilience au cours des prochains cinq ans. D ailleurs, juste pour défier les prévisions, les prix continuaient d augmenter en septembre 2010 et les nombreux projets de construction témoignaient d un bon optimisme de la part des développeurs. COÛT REPRÉSENTATIF, BUNGALOW, JUILLET 2010 Lachine La Salle Ahuntsic Terrain, 370 à 557 m $ à 592 $ / m $ * $ ** $ *** Bungalow, 111 m $ à 2000 $ / m $ $ $ Total, sans garage $ $ $ * Terrain de 557 m 2 ** Terrain de 370 m 2 *** Terrain de 464 m 2 Source : Groupe Altus INDEXATION DES COÛTS DE CONSTRUCTION (maison neuve, juillet à juillet, 1997=100) Actuel 2000A 2001A 2002A 2003A 2004A 2005A 2006A 2007A 2008A 2009A 2010A Montréal, terrain 104,4 108,3 115,5 122,1 129,2 136,0 143,0 146,0 153,2 154,9 164,2 Montréal, bâtiment 106,3 113,1 118,8 127,1 136,5 143,5 149,4 155,9 165,2 168,8 172,0 Prévisions 2011P 2012P 2013P 2014P 2015P Montréal, terrain 172,4 181,0 190,1 199,6 209,6 Montréal, bâtiment 180,6 189,6 199,1 209,1 219,5 Source : Statistique Canada, sauf prévisions Pour les prévisions de l indexation des coûts, nous avons utilisé une augmentation de 5 % par année qui est conforme à la moyenne 2000 à 2010 et qui sous-entend une inflation générale au Canada de 2 % par année, conformément aussi à la moyenne 2000 à L augmentation des coûts aide à maintenir ou à soulever la valeur des propriétés existantes. MARS 2011 MONTRÉAL IMMOBILIER 33

34 EXEMPLE DE VENTE RÉCENTE Le 1009 de Bleury Catégorie d immeuble : Immeuble de 20 étages d appartements de luxe construit en 2005 au centre-ville de Montréal Adresse : 1009, rue de Bleury Arrondissement Ville-Marie, Montréal Prix : $ Date de vente : Aire locative : 197 logements de 3,57 pièces chacun en moyenne Prix unitaire : $ par logement Taux global d actualisation : 5,5 à 6,5 % Taux de rendement interne : n.d. Conclusion, Montréal résidentiel Parmi ses rivales canadiennes, le marché des immeubles locatifs multifamiliaux montréalais offre un très bon rapport «rendements / sécurité de placement». Le marché résidentiel unifamilial canadien n a pas connu de crise et le risque, à ce stade du cycle économique, d une crise similaire à celle survenue aux États-Unis et dans quelques pays européens est très minime. Les prix montréalais sont parmi les plus raisonnables du pays et ils ont connu une augmentation soutenue au cours des derniers dix ans. 34 MONTRÉAL IMMOBILIER MARS 2011

35 MONTRÉAL COMMERCES DE DÉTAIL Restaurants, cafés, bistros, boutiques et galeries marchandes en grand nombre. Faire les courses ou flâner dans ces endroits à Montréal est un vrai plaisir. Malgré cette abondance, le nombre de m 2 par personne d espaces commerciaux organisés en centre commercial est inférieur aux moyennes canadiennes et américaines. Plusieurs commerçants américains et européens regardent étroitement ce marché malgré les efforts supplémentaires requis pour installer un premier piedà-terre. Certains comme HMV, H&M, Louis Vuitton, Lacoste, Benetton, Diesel et Zara ont déjà franchi cette étape au centre-ville de Montréal avec succès. Suite à la récession économique en 2008 et 2009, la corne d abondance est un peu dégarnie et les consommateurs se font prier un peu plus avant de dépenser, mais Montréal a néanmoins très bien traversé cette période difficile. Elle a récupéré les emplois perdus lors de cette crise et les revenus à Montréal étant quelque peu inférieurs à la moyenne canadienne, les consommateurs n ont pas coupé autant dans les dépenses discrétionnaires et ils doivent continuer de dépenser pour subvenir à leurs besoins et loisirs. Inoccupation au Canada En termes d inoccupation, Montréal suit la grande tendance canadienne. Selon Colliers et Canadian Directory of Shopping Centres, le taux d inoccupation à Montréal, pour toutes les catégories de centres commerciaux, se situait à près de 6 % en 2000, 5 % en 2005 et 6 % en Malgré la crise économique, les niveaux d inoccupation sont restés très peu élevés et devraient se maintenir ou baisser. Innoccupation en % des centres commerciaux au Canada Source : et IPD MARS 2011 MONTRÉAL IMMOBILIER 35

36 VENTES AU DÉTAIL ET REVENUS PERSONNELS (par personne) Ventes au détail Revenus personnels Prov. de Prov. de Canada Québec Montréal Canada Québec Montréal $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ 2010P $ $ $ $ $ $ 2011P $ $ $ $ $ $ 2012P $ $ $ $ $ $ 2013P $ $ $ $ $ $ 2014P $ $ $ $ $ $ 2015P $ $ $ $ $ $ Population, Note : Les ventes au tableau ci-dessus incluent les ventes du secteur de l automobile Ventes dans les centres commerciaux de la province de Québec Unités de commerce au détail (UCD) - $ / M.CA. Source : ICSC.org, les unités de commerce au détail représentent les magasins d un centre commercial autres que les grands magasins et les supermarchés 36 MONTRÉAL IMMOBILIER MARS 2011

37 Ventes et revenus se sont maintenus durant la crise économique de Pour la région métropolitaine de recensement de Montréal, le Conference Board du Canada prévoit une croissance des revenus personnels de l ordre de 3,3 % par année en moyenne de et une croissance des ventes au détail de 2,9 %. PERMIS DE CONSTRUCTION - SECTEUR COMMERCIAL (commerces et bureaux) Millions de dollars Actuel 2000A 2001A 2002A 2003A 2004A 2005A 2006A 2007A 2008A 2009A 2010A Montréal 784 $ $ $ $ 991 $ 949 $ $ $ $ $ $ Prévisions 2011P 2012P 2013P 2014P 2015P Montréal $ $ $ $ $ Source : Conference Board du Canada, automne 2010 (sauf prévisions) INVENTAIRE DES CENTRES COMMERCIAUX Milliers de m 2 de superficie locative Actuel 2000A 2001A 2002A 2003A 2004A 2005A 2006A 2007A 2008A 2009A 2010A Québec Canada Prévisions 2011P 2012P 2013P 2014P 2015P Québec Canada Centres de m 2 et plus, le total canadien inclut les territoires Source : Ivanhoe Cambridge et ICSC Research (International Council of Shopping Centres) (sauf prévisions) La valeur des permis de construction commerciaux du Grand Montréal a été relativement stable au cours des dernières années (2005 à 2009) et a atteint une moyenne annuelle que l on peut arrondir à millions. L inventaire des centres commerciaux de m 2 et plus du Québec a connu une croissance stable et soutenable d environ 2,8 % par année pour atteindre milliers de m 2, soit 1,07 m 2 par personne comparativement à une moyenne canadienne de 1,36 m 2 par personne et à une moyenne américaine de 2,21. Les statistiques indiquent une dynamique intéressante en termes de centres commerciaux à Montréal et au Québec, mais il faut dire aussi que la ville et la province possèdent beaucoup de boutiques et commerces indépendants qui ne sont pas organisés en centres commerciaux mais qui favorisent la vie de quartier. MARS 2011 MONTRÉAL IMMOBILIER 37

38 COÛT REPRÉSENTATIF - CENTRES COMMERCIAUX - JUILLET 2010 Genre de centre commercial Mail fermé Quartier Terrain, par m 2 de terrain 110 à 275 $ 275 à 375 $ Bâtiment, par m 2 de bâtiment à $ 650 à $ Aménagement du terrain, 38 à 63 $ 38 à 63 $ par m 2 de terrain aménagé Source : Groupe Altus INDEXATION DES COÛTS DE CONSTRUCTION (centre commercial - juillet à juillet =100) Actuel 2000A 2001A 2002A 2003A 2004A 2005A 2006A 2007A 2008A 2009A 2010A Montréal, bâtiment 107,2 108,1 110,8 114,1 119,9 126,1 131,2 135,8 145,2 149,3 151,7 Prévisions 2011P 2012P 2013P 2014P 2015P Montréal, bâtiment 157,0 162,5 168,2 174,1 180,2 Source : Statistique Canada, sauf prévisions Pour les prévisions de l indexation des coûts, nous avons utilisé une augmentation de 3,5 % par année qui est conforme à la moyenne 2000 à 2010 et qui sous-entend une inflation générale au Canada de 2 % par année, conformément aussi à la moyenne 2000 à L augmentation des coûts aide à maintenir ou à soulever la valeur des propriétés existantes. Taux de rendement, Montréal, Toronto et Vancouver Les critères de rendement présentés ci-après concernent quatre genres de commerces de détail qui peuvent sommairement être décrits de la façon suivante. Le centre commercial régional (dominateur) de référence est défini comme suit : Plus grand que m 2 Centre dominateur dans son marché Centre rénové au cours des derniers cinq ans 2 à 3 magasins piliers représentant 50 % de l aire locative Le potentiel d expansion ne doit pas être considéré Les ventes des boutiques sont en croissance, elles excèdent $ / m² et proviennent à 85 % de chaînes nationales ou provinciales Le mégacentre commercial de référence est défini comme suit : Plus grand que m 2 Centre dominateur dans son marché Cinq à dix ans d âge Position stratégique par rapport aux grandes routes d accès Bons locataires d envergure nationale Baux de 10 à 15 ans Le centre commercial communautaire de référence est défini comme suit : à m 2 avec galerie intérieure À l intersection de deux artères principales Mélange de chaînes et de marchands indépendants Appuyé par un marché d alimentation et au moins un grand magasin / magasin de rabais Construction moins récente, ayant à peu près 20 ans, dans un secteur mature Le centre commercial de quartier qui sert de référence est défini comme suit : 10 à 15 ans d âge à m 2 À l intersection de deux artères Position sur le marché local bien définie Secteur résidentiel mature Appuyé par un marché d alimentation de m 2 soutenant des ventes de $ / m² avec bail de 10 ans Bon mélange de chaînes et de marchands indépendants 38 MONTRÉAL IMMOBILIER MARS 2011

39 Historique - Montréal Historique - Montréal Historique - Montréal Historique - Montréal Historique - Toronto Historique - Toronto Historique - Toronto Historique - Toronto MARS 2011 MONTRÉAL IMMOBILIER 39

40 Historique - Vancouver Historique - Vancouver Peu importe la ville ou le genre de centre commercial, les grandes tendances sont sensiblement les mêmes : baisse des taux de rendement jusqu au milieu de 2007, remontée par la suite en réaction à la crise financière jusqu au milieu de 2009 et reprise d une tendance à la baisse corrélée à de bas taux d intérêt et à une reprise économique. La région de Montréal suit ces tendances mais elle offre des rendements un peu plus élevés. Historique - Vancouver Loyers et frais d exploitation par m 2 Historique - Vancouver Rappelons que d un centre commercial à l autre et à l intérieur même d un centre commercial, les loyers et autres paramètres locatifs vont varier selon le genre de commerce, sa grandeur et sa localisation.* Lorsqu interrogés sur l orientation future des loyers et des frais d exploitation incluant taxes foncières, les investisseurs familiers avec le marché montréalais ont donné des réponses produisant les moyennes suivantes. PROGRESSION NORMALE DES LOYERS ET DES FRAIS D EXPLOITATION - MONTRÉAL Genre de centre Loyers Frais d exploitation Régional classe 1 (T1) 1,7 % 2,1 % Mégacentre (T1) 1,9 % 2,1 % Communautaire (T2) 1,6 % 2,1 % Quartier (T1) 1,7 % 2,1 % Source : Sondage sur les tendances du marché de l investissement 1 er (T1) ou 2 e (T2) trimestre 2010 * Les renseignements qui suivent sont fournis à titre indicatif seulement et sous toutes réserves 40 MONTRÉAL IMMOBILIER MARS 2011

41 Les investisseurs prévoient que les loyers marchands vont augmenter à un rythme peut-être un peu plus lent que l inflation tandis que les frais d exploitation pourraient augmenter un peu plus vite que celle-ci. Dans le cas des centres commerciaux régionaux de classe I, les investisseurs sont interrogés également sur l indexation des ventes au détail. Pour cette question, les réponses ressemblent plus à celles de l indexation des frais d exploitation. Exemples de progression des valeurs de propriétés de commerce de détail Le tableau suivant donne deux exemples de progression des valeurs de 2000 à 2009 Commerces de détails - Indexation des valeurs =1,00 Sources : IPD ( et Groupe Altus Montréal Dans un cas, celui de la ligne rouge du tableau qui précède, l augmentation de la valeur d un centre commercial (CC) de quartier de la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal, est à peu près équivalente au taux général de l inflation au Canada. Dans l autre cas, l augmentation est environ 50 % du taux d inflation. L indice IPD (Industrial Property Databank, ligne bleue) exclut systématiquement tout réinvestissement en capital et, pour les centres commerciaux du Canada, dépend beaucoup de grands centres commerciaux dont jusqu à la moitié de la superficie peut être louée à long terme à des locataires majeurs, à des loyers préétablis qui peuvent évoluer différemment des conditions d un marché libre. L évolution de la valeur d un centre commercial peut différer d une propriété à l autre selon leurs caractéristiques respectives et peut suivre une ligne plus ou moins haute que le tracé des deux lignes présentées dans le graphique. Si on se fie aux anticipations des investisseurs quant aux valeurs locatives, on pourrait s attendre à une augmentation normale des valeurs de 1,7 à 1,9 % par année. MARS 2011 MONTRÉAL IMMOBILIER 41

42 Baromètre Produit / Marché - T PRÉFÉRENCES VENTE VS ACHAT Baromètre Produit / Marché - T Baromètre Produit / Marché - T MONTRÉAL IMMOBILIER MARS 2011

43 Baromètre Produit / Marché - T La région de Montréal est assez bien représentée en termes de centres régionaux. D après le dernier sondage Altus InSite, il s agit d un marché en équilibre où il y a autant d acheteurs que de vendeurs. Montréal occupe, en termes de préférence, la 8 e place sur 8, indiquant qu il y a peut-être plus d occasions de reprise ou d expansion dans les autres villes dont Ottawa (22 acheteurs pour un vendeur). Lorsqu il s agit des mégacentres commerciaux, Montréal occupe la 3 e position indiquant que la région est encore convoitée même si elle a connu de nombreuses constructions de mégacentres au cours des dernières années. Le groupe des centres commerciaux communautaires à mail fermé est le seul groupe des commerces de détail où on trouve plus de vendeurs que d acheteurs. Montréal n y fait pas exception car on y trouve 1,8 vendeur par acheteur, ce qui la place en 4 e position. Par contre, dans la catégorie des centres de quartier, elle est en première position avec 26 acheteurs par vendeur. Cette catégorie est très populaire même si on doit évaluer chaque placement selon son propre mérite et se méfier des surenchères. MARS 2011 MONTRÉAL IMMOBILIER 43

44 EXEMPLE DE VENTE RÉCENTE Maison Ogilvy Catégorie d immeuble : Grand magasin à rayons de cinq étages au centre-ville, construit en 1908 et rénové en 2005 Adresse : 1307, rue Sainte-Catherine Ouest et 1426, rue de la Montagne Arrondissement Ville-Marie, Montréal Prix : $ Date de vente : Aire locative : m 2 Prix unitaire : $ par m 2 Taux global d actualisation : n.d. Taux de rendement interne : n.d. Conclusion, Montréal, commerces de détail Le nombre de m 2 par personne d espaces commerciaux organisés en centre commercial à Montréal est inférieur aux moyennes canadiennes et américaines. Plusieurs commerçants américains et européens regardent étroitement ce marché. Montréal a très bien traversé la récession de 2008 et Elle a récupéré les emplois perdus lors de cette crise, les consommateurs n ont pas réduit autant les dépenses discrétionnaires et ils continuent à dépenser pour subvenir à leurs besoins et loisirs. En ce qui concerne l augmentation des loyers et des valeurs, les investisseurs s attendent à une augmentation égale ou légèrement inférieure au taux général de l inflation. 44 MONTRÉAL IMMOBILIER MARS 2011

45 MONTRÉAL INDUSTRIEL La région métropolitaine de recensement de Montréal (RMR) possède le 2 e plus grand parc industriel au Canada. Il contient plus de immeubles comprenant près de 29 millions de m 2. C est un parc dynamique qui effectue présentement la transition des secteurs traditionnels vers les industries de pointe. Montréal est un point de pivot en termes de transport et distribution où se rencontrent transport maritime (à l année longue), chemins de fer et grandes routes (diffusion à 360 degrés). Il y a présentement un surplus d espaces industriels disponibles qui rend les prix et les loyers très abordables. Ceci n a pas empêché la construction d immeubles d envergure ultra modernes pour répondre à des besoins particuliers et on s attend à une reprise éventuelle du marché, même s il faut se montrer patient. Les bonnes occasions dans le marché peuvent prendre la forme d un bâtiment à transformer pour répondre à des besoins très précis d un locataire déjà identifié. PARCS INDUSTRIELS (millions de m 2 ) Occupant unique Occupants multiples Nombre Superficie de Nombre Superficie de Ville d immeubles bâtiments (m 2 ) d immeubles bâtiments (m 2 ) Vancouver ,2 M ,2 M Edmonton ,8 M 463 3,1 M Calgary ,4 M 833 4,0 M Toronto ,5 M ,5 M Ottawa ,0 M 247 0,9 M Montréal ,6 M ,9 M MARS 2011 MONTRÉAL IMMOBILIER 45

46 Inoccupation (ou disponibilités) MONTRÉAL, TORONTO ET VANCOUVER Les taux d inoccupation industrielle peuvent varier énormément selon le genre de propriété, l inventaire de référence et la source des renseignements. De plus, les espaces qui sont rapportés disponibles ne sont pas toujours inoccupés et on se sert souvent des disponibilités pour estimer l inoccupation : le taux d inoccupation est souvent un à deux points de pourcentage plus bas que le taux des disponibilités. Le taux des disponibilités tend à être plus élevé dans les cas suivants : immeubles à plusieurs locataires, vieux bâtiments, bâtiments offrant une hauteur de plafond inférieure à 7,3 mètres et bâtiments industriels à plusieurs étages (lofts). Les taux des disponibilités récents pour les immeubles de Montréal seraient les suivants, comparés à d autres villes (voir ci-contre). DISPONIBILITÉS ( %) Immeubles à locataires multiples Trimestre Toronto Montréal Vancouver T ,6 20,4 13,0 T ,7 21,9 17,4 T ,4 21,6 10,4 T ,7 21,3 9,4 T ,3 22,9 8,2 Immeubles à locataires unique T ,2 3,8 5,9 T ,9 5,1 7,4 T ,4 5,0 6,1 T ,7 5,4 4,0 T ,6 5,7 3,6 Immeubles à locataires unique ou multiples T ,0 9,0 8,1 T ,9 10,4 10,5 T ,4 10,1 7,4 T ,7 10,4 5,7 T ,8 11,1 5,0 Source : Altus Insite Selon Colliers.com, pour un inventaire industriel de 32 millions de m 2 en 2010 à Montréal, le taux d inoccupation global (locataires uniques et multiples) aurait les caractéristiques suivantes : Nouvel inventaire, absorption et inoccupation Source : Colliers International, Rapport du marché, Montréal, Québec, automne MONTRÉAL IMMOBILIER MARS 2011

47 Tel que mentionné précédemment, le groupe des immeubles industriels à plusieurs locataires, surtout dans le cas des bâtiments de plus de 25 ans, ne suit pas nécessairement les grandes tendances générales. Le profil des disponibilités au cours des dernières années serait plutôt le suivant, selon l échantillonnage du Groupe Altus Montréal, qui comprend 350 bâtiments détenus par les plus grands propriétaires de portefeuilles locatifs. Inoccupation industrielle à Montréal Source : Groupe Altus avec la collaboration du magasine Espace Montréal et des divers propriétaires Loyers et frais d exploitation par m 2 Les statistiques d Altus InSite sont récentes et n offrent pas suffisamment de recul pour faire des prévisions. Les statistiques de Colliers suggèrent un marché industriel global à Montréal qui serait plutôt stable en termes d inoccupation. Celles du Groupe Altus Montréal indiquent qu un investissement dans les immeubles à plusieurs locataires mérite un examen un peu plus approfondi quant aux risques d inoccupation. Il est fort probable, cependant, que le taux d inoccupation ait plafonné et qu il suive une diminution comme dans les années 1997 et suivantes. L édifice industriel à locataire unique de référence est défini comme suit : Entrepôt à locataire unique de m² Matériaux préfabriqués avec 10 % d espaces de bureaux et 8,5 m de hauteur libre Construction récente (± 5 ans) Localisation en banlieue, accès très facile aux grandes routes 45 % d implantation au sol avec amplement d espace de manœuvre pour tourner et stationnement adéquat 10 à 15 quais de chargement Bail de 10 ans Loyer des années 1 à 5 au marché avec 15 % d augmentation à la 6 e année Locataire avec cote de crédit adéquate (ex. Standard & Poor s BBB et +) MARS 2011 MONTRÉAL IMMOBILIER 47

48 L édifice industriel à plusieurs locataires qui sert de modèle de référence est défini comme suit : à m² avec 15 à 25 % d espace de bureaux et hauteur libre de 5,5 m Construction récente (± 10 ans) Locaux de 275 à 750 m² pour un total de 15 à 25 locataires Localisation en banlieue 40 % de couverture de site avec amplement d espace de manœuvre pour tourner, un quai de chargement par local et du bon stationnement Loyer de la première année au marché avec indexation annuelle Industries locales avec peut-être quelques grands noms nationaux Loué au complet sans locataires mensuels Roulement des baux d environ 20 à 30 % par année au cours des prochains 3 ans Loyers nets industriels par m 2 - Bâtiment à locataire unique - Montréal Prévision des loyers d après le sondage Altus InSite 2010T2 Pourcentages d indexation pour les années 1, 2, 3 et 4 : -0,8%, 0,4%, 1,4% et 2,1% Loyers nets industriels par m 2 - Bâtiment à plusieurs locataires - Montréal Prévision des loyers d après le sondage Altus InSite 2010T2 Pourcentages d indexation pour les années 1, 2, 3 et 4 : -0,3%, 0,7%, 1,5% et 1,9% Frais d exploitation par m 2 demandés aux locataires - Industriel léger - Grand Montréal Source : Magasine Espace Montréal, Space4Lease, Altus InSite et divers propriétaires 48 MONTRÉAL IMMOBILIER MARS 2011

49 La baisse des loyers durant 2008 et 2009 est nettement illustrée par les résultats des sondages trimestriels Altus InSite. Toujours selon ces mêmes sondages, les investisseurs prévoient un progrès net au cours des prochains cinq ans qui ne suffirait pas cependant à rattraper le terrain perdu. En 2010, le loyer peut normalement varier de 37,50 $ à 75 $ le m 2, la partie inférieure s appliquant à des immeubles plus vieux avec des plafonds relativement bas et la partie supérieure représentant un immeuble neuf à hauteur libre d au moins 8,5 mètres. Les frais d exploitation prélevés par les propriétaires ont été stéréotypés pour éliminer les petites variations sans conséquence. La prochaine augmentation significative est prévue pour 2012 alors que le marché devrait s être raffermi. Les frais d exploitation, qui comprennent les taxes foncières, vont varier selon le secteur. Normalement, les locataires assument directement leur propre consommation d énergie car elle peut varier d un usager à l autre. On peut s attendre à une variation de plus ou moins 11 $ le m 2 dans les frais d exploitation selon les circonstances particulières à chaque immeuble et locataire. PRÉFÉRENCES VENTE VS ACHAT Baromètre Produit / Marché - T Baromètre Produit / Marché - T MARS 2011 MONTRÉAL IMMOBILIER 49

50 Les bâtiments industriels à locataire unique montréalais sont recherchés par les investisseurs. Ils se placent au 2 e rang en termes de préférence parmi les huit grandes villes canadiennes. On y trouve toujours 3,2 acheteurs par vendeur. En ce qui concerne les bâtiments à plusieurs locataires, Montréal se place au 4 e rang, devant Toronto avec un respectable 3,0 acheteurs par vendeur. Le taux élevé des disponibilités pour cette catégorie d actif ne semble pas effrayer les investisseurs. COÛT REPRÉSENTATIF, IMMEUBLE INDUSTRIEL À LOCATAIRE UNIQUE Par m 2 de superficie locative, Arrondissement Saint-Laurent, Ville de Montréal Actuel 2000A 2001A 2002A 2003A 2004A 2005A 2006A 2007A 2008A 2009A 2010A Montréal, terrain 80,73 $ 107,64 $ 107,64 $ 107,64 $ 107,64 $ 134,55 $ 134,55 $ 134,55 $ 148,00 $ 121,09 $ 121,09 $ Montréal, bâtiment 466,51 $ 478,89 $ 507,20 $ 521,62 $ 537,23 $ 566,72 $ 610,31 $ 624,31 $ 645,83 $ 656,60 $ 792,47 $ Prévisions 2011P 2012P 2013P 2014P 2015P Montréal, terrain 123,27 $ 125,74 $ 128,51 $ 131,33 $ 134,35 $ Montréal, bâtiment 806,73 $ 822,87 $ 840,97 $ 859,47 $ 879,24 $ COÛT REPRÉSENTATIF, IMMEUBLE INDUSTRIEL À PLUSIEURS LOCATAIRES Par m 2 de superficie locative, Arrondissement Saint-Laurent, Ville de Montréal Actuel 2000A 2001A 2002A 2003A 2004A 2005A 2006A 2007A 2008A 2009A 2010A Montréal, terrain 134,55 $ 148,00 $ 148,00 $ 148,00 $ 148,00 $ 201,82 $ 215,28 $ 242,19 $ 242,19 $ 228,73 $ 228,73 $ Montréal, bâtiment 541,86 $ 556,60 $ 589,86 $ 605,79 $ 623,12 $ 655,95 $ 704,39 $ 714,29 $ 747,45 $ 762,52 $ 781,35 $ Prévisions 2011P 2012P 2013P 2014P 2015P Montréal, terrain 232,85 $ 237,51 $ 242,73 $ 248,07 $ 253,78 $ Montréal, bâtiment 795,41 $ 811,32 $ 829,17 $ 847,41 $ 866,90 $ Source : Groupe Altus, avec l aide de ventes de terrains et du répertoire de coût Marshall & Swift Prévision en fonction d un consensus pour l inflation lequel est majoré de 30 % 50 MONTRÉAL IMMOBILIER MARS 2011

51 Paramètres de rendement et de valeur (terrain et bâtiment) MONTRÉAL, TORONTO ET VANCOUVER Les coûts totaux de 914 $ le m 2 pour locataire unique et $ pour locataires multiples se comparent à des valeurs de 717 $ et 689 $ telles qu illustrées ci-après. Historique - Montréal Historique - Montréal Historique - Toronto Historique - Toronto Historique - Vancouver Historique - Vancouver Montréal se compare avantageusement aux deux autres villes présentées en offrant des rendements plus élevés et des prix plus abordables. Vancouver en particulier souffre d une rareté de produits qui fait augmenter les prix et pousse certains usagers à s installer vers des banlieues plus éloignées. Plus que toute autre région, Toronto et la province de l Ontario ont souffert de la crise économique de 2008 et 2009 et de la restructuration de l industrie automobile. À Montréal, on voit déjà certains signes d une reprise (rendements et arrêt de la baisse des valeurs). MARS 2011 MONTRÉAL IMMOBILIER 51

52 EMPLOIS ET PRODUCTION Emplois industriels (en milliers) PIB, Fabrication seulement (en millions) RMR de Prov. de RMR de Prov. de Montréal Québec Canada Montréal Québec Canada $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ 2010P $ $ $ 2011P $ $ $ 2012P $ $ $ 2013P $ $ $ 2014P $ $ $ 2015P $ $ $ Source : ISQ (Institut de la statistique du Québec), Conference Board Metropolitan Outlooks et Statistique Canada Prévisions du Conference Board du Canada pour l emploi à Montréal et PIB Canada Facteurs similaires dans les autres cas Pour la région métropolitaine de Montréal, le Conference Board du Canada prévoit une croissance des emplois industriels (agriculture, ressources naturelles, services d utilité, construction et fabrication) de 0,7 % par année de 2010 à 2014, mais il est à noter que les emplois ont diminué de 2000 à De 2004 à 2009, la production d entreprises de fabrication a diminué de 9 % à Montréal, 8 % au Québec et 16 % au Canada. Montréal et le Québec ont mieux résisté à la crise que l ensemble du Canada. Pour l ensemble du pays, le Conference Board prévoit un gain moyen de 3,7 % par année de 2011 à 2014 qui se répartirait sans doute comme suit : croissance des emplois - 0,7 %, inflation - 2,0 % et gains de productivité - 1,0 %. Ce cadre économique permet d entrevoir une reprise lente et graduelle du secteur immobilier industriel. Il faut souligner que les statistiques industrielles (agriculture, ressources naturelles, services d utilité, construction et fabrication) et les statistiques sur la fabrication ne couvrent pas le commerce en gros, le transport, la distribution et l entreposage, ni toutes les activités de recherche et développement. Beaucoup d immeubles industriels servent, en tout ou en partie, à des fins autres que celles de fabrication ou celles qui sont purement industrielles. 52 MONTRÉAL IMMOBILIER MARS 2011

53 EXEMPLE DE VENTE RÉCENTE Everest Cold Storage Catégorie d immeuble : Entrepôt industriel réfrigéré d un étage construit en 2009 près de l aéroport international de Montréal-Trudeau Adresse : , boulevard Ryan Dorval, Île de Montréal Prix : $ Date de vente : Aire locative : m 2 Prix unitaire : $ par m 2 Taux global d actualisation : n.d. Taux de rendement interne : n.d. Conclusion, Montréal industriel Le marché industriel de Montréal effectue présentement la transition des secteurs traditionnels vers les industries de pointe. Montréal est un point de pivot en termes de transport et distribution où se rencontrent transport maritime (à l année longue), chemins de fer et grandes routes (diffusion à 360 degrés). Il y a présentement un surplus d espaces industriels disponibles qui rend les prix et les loyers très abordables. Ceci n a pas empêché la construction d immeubles d envergure ultra modernes pour répondre à des besoins particuliers du marché. Les bonnes occasions dans le marché peuvent prendre la forme d un bâtiment à transformer pour répondre à des besoins très précis d un locataire déjà identifié. MARS 2011 MONTRÉAL IMMOBILIER 53

54 RENSEIGNEMENTS UTILES Taxation municipale, Ville de Montréal La taxation des immeubles s effectue sur une base foncière uniquement (en fonction de la valeur de l immeuble) sauf quelques rares cas d exception. Aucune taxation n est directement émise par la Ville de Montréal aux occupants des immeubles. Le compte de taxes est adressé au propriétaire de l immeuble*. À chaque trois ans, un rôle d évaluation est préparé par la Ville de Montréal. Ce rôle établit, pour chaque immeuble vacant ou construit, une valeur marchande à une date déterminée. Un compte de taxes est émis au début mars et généralement payable en mars et juin. Différents taux de taxation sont appliqués à la valeur foncière de l immeuble selon qu il s agit d un immeuble vacant ou construit, résidentiel ou commercial. De façon générale, le taux est quatre fois plus élevé pour un immeuble commercial qu il ne l est pour un immeuble résidentiel, alors qu il est du double pour un terrain vague par rapport à un terrain construit. De façon générale, la majorité des baux commerciaux comportent des clauses permettant au propriétaire de l immeuble (bailleur) de refacturer au locataire, la portion de taxes qu il lui est attribuable en fonction de la superficie locative de leur local par rapport à la superficie locative de l ensemble de l immeuble. Cette façon de faire permet de comparer facilement d une ville à l autre ce qu il en coûte, aux occupants d un immeuble, et ce pour chaque m 2 d occupation. Pour de plus amples détails, veuillez consulter les sites suivants : Taux de taxes : http ://ville.montreal.qc.ca/portal/ page? - pageid=43, & - dad=portal& - schema=portal Autres informations sur les taxes municipales : http ://ville.montreal.qc.ca/portal/page? - pageid =43,60226& - dad=portal& - schema=portal *Sous toutes réserves, les équipements présents dans l immeuble ne sont pas considérés dans le calcul de la valeur de l immeuble Les permis de construction ou de transformation À Montréal, toute construction ou modification d un bâtiment nécessite l obtention d un permis préalable. Celui-ci est émis en vertu de la réglementation d urbanisme en vigueur par l administration de l arrondissement municipal où se situe l immeuble concerné. La Direction du développement économique et urbain est en mesure de guider l investisseur dans ses démarches de demande de permis. Il arrive aussi que le projet prévu par un investisseur ne respecte pas parfaitement la réglementation d urbanisme. S il estime impossible d apporter les ajustements requis pour le rendre conforme à celle-ci, l investisseur peut, selon le cas, demander à l administration de l arrondissement une dérogation mineure ou une modification réglementaire. Dans toutes les situations, la Direction du développement économique et urbain peut éclairer l investisseur quant à la marche à suivre. ou téléphone : CONTACT : Martine Primeau Chef de division promotion et soutien à l investissement Direction du développement économique et urbain Téléphone : Courriel : [email protected] youtube.com/montreal2025tv facebook.com/montreal2025 ISBN : MONTRÉAL IMMOBILIER MARS 2011

55 Sites de référence GOUVERNEMENTS ET AGENCES Statistique Canada : Société canadienne d hypothèques et de logement (SCHL, statistiques résidentielles) : Institut de la statistique du Québec : Atlas du Canada : - political - e/map.pdf Banque du Canada : Régie du bâtiment du Québec : VILLE DE MONTRÉAL Ville : Direction du développement économique et urbain : Montréal International : Tourisme Montréal : Statistiques : - dad=portal& - pageid=6897, & - schema=portal Cartes géographiques : - pageid=5798, & - dad=portal& - schema=portal Regroupement Montréal au Marché international des professionnels de l immobilier (MIPIM) : ASSOCIATIONS COMMERCIALES Association canadienne de l immeuble - public/news - stats/statistics.htm Fédération des chambres immobilières du Québec : Chambre immobilière du Grand Montréal : ACCHA (Association canadienne des courtiers hypothécaires accrédités) : Chambre des notaires du Québec : Ordre des évaluateurs agréés du Québec : AUTRES SOURCES Altus InSite (immeubles de bureaux, immeubles industriels et sondages sur le marché de l investissement (services cotisés) : Institut du développement urbain du Québec : Banque Royale du Canada, abordabilité des maisons (anglais) : Royal LePage, Étude sur le prix des maisons : Morguard, nouvelles du marché de l investissement canadien (anglais) : IPD, index de l évolution annuel de certaines propriétés canadiennes : ICSC (International Council of Shopping Centres : Conference Board du Canada, statistiques (services à forfaits) : - confidence.aspx Colliers International, recherches et services immobiliers : Espace Montréal, magazine dédié aux espaces immobiliers de Montréal et de la ville de Québec : Ce document a été réalisé avec l appui financier du ministère des Affaires municipales, des Régions et Occupation du territoire du Québec Ce document a été préparé par le Groupe Altus MARS 2011 MONTRÉAL IMMOBILIER 55

56 IMPRIMÉ AU CANADA