GUIDE DU PROPRIÉTAIRE 2015/2016 BAILLEUR

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2 Vous êtes propriétaire bailleur et souhaitez louer votre logement. ImmoJeune.com vous accompagne dans vos démarches grâce à son guide du propriétaire bailleur. Pour réussir votre première location, sachez que vous devrez répondre à certaines obligations auprès de votre logement et de votre futur locataire. SOMMAIRE S ASSURER DE LA DÉCENCE DU LOGEMENT COMMENT FIXER LE MONTANT DU LOYER? DÉFINIR LE TYPE DE LOCATION TROUVER UN LOCATAIRE RÉDIGER UN BAIL DE LOCATION ÉTABLIR UN ÉTAT DES LIEUX EN BREF : LES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE ET DU LOCATAIRE PENDANT LE BAIL GUIDE DU PROPRIÉTAIRE BAILLEUR 2015/2016

3 S ASSURER DE LA DÉCENCE DU LOGEMENT Afin d accueillir au mieux votre locataire, le propriétaire doit fournir au locataire un logement décent. Par définition, un logement décent «ne laisse pas apparaître de risques manifestes pour la sécurité physique et la santé des occupants et est doté des éléments d'équipements le rendant conforme à l'usage d'habitation» (décret du 30 janvier 2002). De facto, le logement doit être sain, ne doit pas nuire à la sécurité du locataire et doit comporter : des dispositifs de retenue du locataire (escaliers, garde-corps aux fenêtres) des installations électriques, de gaz, de chauffage et de production d'eau chaude conformes aux normes de sécurité en vigueur, et en état de fonctionnement des dispositifs d'ouverture et de ventilation des canalisations et des revêtements du logement sans risque pour la santé et la sécurité physique du locataire des pièces principales bénéficiant d'un éclairement naturel A défaut, il sera obligatoire de mettre le logement aux normes et d effectuer des travaux. Pour être louable en tant qu habitation principale, le logement doit comporter au moins une pièce principale d une surface habitable de 9 m², avec une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres, ou un volume habitable de 20 m³. S ASSURER DE LA DÉCENCE DU LOGEMENT 2

4 E Si le logement n est pas aux normes, le tribunal d instance pourra être saisi. En cas d accident, la responsabilité du propriétaire pourra être engagée. Afin d assurer au locataire la décence et la consommation énergétique de son logement, le propriétaire devra obligatoirement remettre à ce dernier : un diagnostic de performance énergétique, un constat de risque d'exposition au plomb pour un logement datant d'avant janvier 1949 un état des risques naturels et technologiques si le logement est situé dans une zone à risque ImmoJeune.com vous accompagne dans la réalisation des diagnostics obligatoires pour votre location et à des prix adaptés ici! S ASSURER DE LA DÉCENCE DU LOGEMENT 3

5 COMMENT FIXER LE MONTANT DU LOYER? Votre logement étant décent, il vous faut fixer le montant de votre premier loyer. Sachez que le montant du loyer initial est complètement libre qu il s agisse d un logement vide ou meublé sauf dans les communes où les loyers sont encadrés, comme à Paris où ceux-ci ne doivent pas dépasser le montant du loyer de référence majoré. Dans une commune où les loyers ne sont pas encadrés, le loyer peut être révisé chaque année à la date anniversaire du bail. Dans une commune où les loyers sont encadrés, le propriétaire peut réclamer un «complément de loyer» si le logement présente des atouts particuliers : terrasse, jardin, vue exceptionnelle etc. À noter tout de même que dans certaines grandes agglomérations non encadrées, le propriétaire peut être obligé de payer la taxe annuelle sur les loyers élevés, uniquement pour les logements dont les surfaces sont inférieures ou égales à 14m² et dont le loyer a été fixé au-dessus du loyer de référence (de 41,37 par m² de surface habitable en 2014). COMMENT FIXER LE MONTANT DU LOYER 4

6 - LES CHARGES RÉCUPÉRABLES Entant que propriétaire d un logement en copropriété, vous devrez vous acquitter de différentes charges à votre syndic liées à : l'administration de l'immeuble l'entretien de l'immeuble la conservation de l'immeuble aux services collectifs aux équipements communs Du côté du locataire, vous pourrez vous faire rembourser les charges locatives ou récupérables. La liste de ces charges ci-dessous s applique aux locations meublées et vides du secteur privé et social : les dépenses relatives à l eau chaude, au chauffage dans les parties privatives les menues réparations les dépenses relatives à l entretien des parties communes et des espaces extérieurs la taxe des ordures ménagères Concernant le paiement, le locataire verse tous les mois une provision de charges, à régulariser une fois par an, mais vous pourrez fixer le montant des charges forfaitairement, uniquement pour la location meublée. - LE DEPÔT DE GARANTIE Afin de combler de possibles manquements de la part du locataire, vous pourrez réclamer un dépôt de garantie au moment de la signature du bail. Son montant est plafonné par la loi : pour une location vide : d un mois de loyer hors charges maximum pour une location meublée dont le bail est signé après le 27 mars 2014 : de deux mois de loyer hors charges maximum Ce dépôt de garantie devra être restitué dans un délai maximal d un mois si l état des lieux de sortie ne présente aucune différence avec celui d entrée et de deux mois, dans le cas contraire. COMMENT FIXER LE MONTANT DU LOYER 5

7 DÉFINIR LE TYPE DE LOCATION Votre logement décent, il vous faudra définir quel type de location sera le mieux approprié. La location vide et la location meublée présentent toutes deux des avantages et des inconvénients. - LA LOCATION VIDE Pendant le bail Le régime fiscal et la rentabilité Avantages Durée de bail de 3 ans renouvelable Préavis à donner 6 mois avant la date échéance du bail Pas de mise à disposition de meubles au locataire Frais d entretien et de réparation moindres Loyers perçus régulièrement car peu de vacance grâce à des locations constantes Les revenus s ajoutent aux revenus fonciers : Micro-foncier : si les revenus fonciers ne dépassent pas , vous bénéficiez d un abattement de 30% sur les loyers Régime réel : si les revenus fonciers dépassent , toutes les charges sont déductibles des revenus fonciers Inconvénients Impossibilité de résilier le bail avant la fin des 3 ans Préavis à donner pour 3 raisons : habiter dans le logement ou y faire habiter un proche, vendre le logement, défaut de paiement du loyer Loyer moins élevé (10 à 30% moins qu un logement meublé) Encadrement des loyers à Paris DÉFINIR LE TYPE DE LOCATION 6

8 - LA LOCATION MEUBLÉE Pendant le bail Le régime fiscal et la rentabilité Avantages Durée de bail d un an (minimum 9 mois pour les étudiants) Préavis à donner 3 mois avant la date de rupture du bail Rentabilité brute supérieure à celle d un logement vide avec un loyer de 10 à 30% plus élevé Statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) : Micro BIC : si les revenus locatifs ne dépassent pas par an, vous bénéficiez d un abattement de 50% sur vos recettes. Régime réel : si les revenus locatifs dépassent par an, vos charges sont déduites des revenus locatifs et vous pourrez pratiquer un amortissement de la valeur de votre logement Inconvénients Préavis du locataire à donner 1 mois avant la date de rupture du bail Mise à disposition d une liste de meubles obligatoire : literie, four ou four à microondes, plaques de cuisson, réfrigérateur, compartiment à congélation, vaisselle, table, chaises, luminaires, matériel d entretien ménager Frais d entretien et de réparation plus élevés Loyers perçus moins réguliers car plus de risque de turn-over Encadrement des loyers à Paris Déposez gratuitement votre annonce de location vide ou meublée sur et trouvez votre locataire! DÉFINIR LE TYPE DE LOCATION 7

9 TROUVER UN LOCATAIRE Trouver le bon locataire qui prendra soin de votre logement et paiera en temps et en heure le loyer n est pas une tâche des plus simples. D abord, il est indispensable que vous sachiez si vous recherchez un locataire seul, en couple, en colocation, avec enfant(s), dans quelle tranche d âge, étudiant, salarié, fonctionnaire ou indépendant. Il est évidemment conseillé de vous diriger vers un profil stable financièrement, sérieux et entretenu. Avant de louer votre appartement, vous devez donc vous assurer de l identité et de la solvabilité de votre locataire ainsi que de son ou ses garants. Pour se faire, vous devrez demander un dossier de location aux potentiels locataires. TROUVER UN LOCATAIRE 8

10 Si le locataire est salarié : - une pièce d identité - les derniers bulletins de salaire (originaux et copies) - un contrat de travail (original et copie) - les dernier avis d imposition (original et copie) - un relevé d identité bancaire (RIB) - les dernières quittances de loyer du logement occupé (originales et copies) Si le locataire est étudiant : - une fiche de renseignement - une carte d identité - une carte étudiante - une convention de stage - une attestation d inscription Et du côté du ou des garants : - une pièce d identité - une attestation employeur mentionnant la date d embauche, le type de contrat (CDD, CDI ), la rémunération annuelle nette (si salarié) - les trois derniers bulletins de salaires - le dernier avis d'imposition - la taxe foncière (si propriétaire) - les trois dernières quittances de loyer (si locataire) - une carte professionnelle ou extrait KBIS (datant de moins de 3 mois si chef d entreprise/artisan/commerçant) + dernier bilan comptable Par ailleurs, il vous sera complètement interdit de demander : des documents bancaires : copie de relevé de compte bancaire ou postal par exemple des documents relatifs à la vie privée : extrait de casier judiciaire, dossier médical... etc. des documents justifiant de la situation financière TROUVER UN LOCATAIRE 9

11 Et pour vous accompagner dans votre recherche de locataire, ImmoJeune.com vous a dressé une infographie pour vous aider à définir votre locataire idéal avec son profil, comment être sûr de votre choix et où le trouver. TROUVER UN LOCATAIRE 10

12 RÉDIGER UN BAIL DE LOCATION Après avoir fixé le montant du loyer, des charges, du dépôt de garantie et trouvé le locataire de votre choix, il vous faudra établir un bail de location. Par définition, le bail de location ou contrat de location inscrit les obligations du propriétaire et du locataire ainsi que les conditions d occupation dans le logement. Il doit être écrit et signé par le propriétaire et le ou les locataires. Tous les baux signés à partir du 15 août 2015 devront répondre à un modèle de contrat type sur lequel devront être inscrits : la désignation des parties, l objet du contrat (description du logement et destination des locaux) la date de prise d effet et durée du contrat les conditions financières (loyer, charges, modalités de paiement) les travaux les garanties les annexes (dossier de diagnostic technique, notice d information sur les droits et les obligations des locataires et des bailleurs) RÉDIGER UN BAIL DE LOCATION 11

13 ÉTABLIR UN ÉTAT DES LIEUX Afin d éviter tout litige avec votre locataire dès son arrivée dans le logement et à sa sortie, un état des lieux doit être réalisé à la remise des clés. Il doit être rédigé et signé par les deux parties. Celui-ci décrit en détail et pièce par pièce l état du logement. L état des lieux d entrée et de sortie a une valeur juridique, il est donc indispensable et obligatoire, et nécessite la présence des deux parties. Pour réussir au mieux votre état des lieux, il sera indispensable de montrer la même vigilance lors de l état des lieux d entrée et de sortie afin d éviter les litiges avec votre locataire. Par ailleurs, vous pourrez déterminer au mieux les dégradations en matière d entretien ou de réparation qui seront imputables au locataire. L état des lieux n engage aucun frais sauf si un professionnel de l immobilier a été mandaté. En cas de désaccord, le propriétaire comme le locataire pourra faire appel à un huissier qui convoquera les deux parties 7 jours à l avance. Les frais d huissier seront partagés de moitié entre le propriétaire et le locataire sauf si le locataire n a pas été informé 7 jours à l avance d une convocation. Les frais d honoraires sont fixés par décret : entre 155 et 256 TTC. ÉTABLIR UN ÉTAT DES LIEUX 12

14 EN BREF En bref et en conclusion, le propriétaire, tout comme le locataire, doit répondre à certaines de ces obligations ci-dessous : louer un logement décent ne pas s opposer aux aménagements que le locataire souhaite effectuer (sauf dans le cas de travaux de transformation) fournir des documents et informations : diagnostics, quittances de loyer entretenir le logement en dehors des réparations locatives : réparations urgentes, travaux des parties communes, travaux pour l entretien du logement engager des démarches en cas de troubles du voisinage de la part du locataire Le locataire doit lui s acquitter de ces obligations : payer le loyer et les charges entretenir le logement et répondre aux dégradations : rebouchage des trous dans les murs, nettoyage des sols, tâches, brûlures etc. ne pas transformer le logement ne pas s opposer à des travaux (sauf les week-ends et jours fériés) souscrire à une assurance habitation EN BREF 13

15 FAQ COMMENT RÉDIGER MON ANNONCE DE LOCATION? Pour rédiger votre annonce au mieux et trouver dès que possible, un locataire au profil intéressant, il est indispensable de vous mettre à la place de celui ou celle qui recherche un bien. Pour se faire, il vous faut préciser : la nature de logement et le nombre de pièces : maison la surface du logement la description brève du logement avec parking, cave, jardin, balcon, terrasse à mettre en avant la localisation du logement ainsi que les intérêts à proximité : centre-ville, proche écoles, transports en commun, commerces etc. le montant du loyer et des charges le montant du dépôt de garantie le montant d autres frais vos coordonnées (mail et téléphone) Votre annonce doit être informative, concise, sans faute d orthographe et de syntaxe et idéalement accompagnée de photos du logement, afin d attirer le plus de candidatures. Publiez-la ensuite sur le portail de logements étudiants c est gratuit! SI LE LOCATAIRE NE PAIE PAS LE LOYER? Lors de la location, le locataire peut montrer des difficultés du paiement du loyer et des charges. Dès le premier impayé, vous pourrez vous adresser à l assureur du locataire, ou à son ou à ses garants. Dans le cas où ce recours serait insuffisant, vous pourrez envoyer un commandement de payer ce qu il vous doit par acte d huissier au locataire. Le locataire dispose de 2 mois pour régulariser ses paiements et peut demander un délai de paiement en saisissant le tribunal d instance ou demander une aide financière à un fond de solidarité pour le logement (FSL). Dans le cas où ce dernier recours serait insuffisant, vous pourrez saisir le tribunal d instance afin de résilier le bail et de procéder à l expulsion du locataire. À QUEL MOMENT DOIS-JE RESTITUER LE DEPÔT DE GARANTIE? Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal d un mois si l état des lieux de sortie ne présente aucune différence avec celui d entrée et de deux mois, dans le cas contraire. FAQ 14

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