Appel à Projets Hôtel 4*/5* de charme

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1 Appel à Projets Hôtel 4*/5* de charme Maison DUSSAC, Roches Noires, Saint-Gilles-les Bains REGLEMENT DE L APPEL A PROJETS Source : coll. D. Reydellet. DR Date et heure limites de remise des propositions : vendredi 10 juillet 2015 à 12h00 Page 1

2 1. Contexte général de l appel à projets 1.1 Les chiffres de la Réunion L ile de la Réunion est dotée d atouts indéniables en termes de patrimoines culturels, naturels et gastronomiques qui permettent une identité forte de territoire. Les Pitons, Cirques et Remparts, ainsi que le Maloya sont classés au patrimoine mondial par l UNESCO. Grâce à son climat tropical, elle est en capacité d accueillir des touristes tout au long de l année. En 2014, la région a généré près de nuitées dans l hôtellerie, dont plus de la moitié ( ) sur la seule zone Ouest de l île. Le taux d occupation des hôtels a atteint 60 % (total Réunion) avec un taux d occupation de 64 % sur la zone Ouest où se situe Saint-Paul. 1.2 Les orientations stratégiques touristiques Plusieurs orientations stratégiques encadrent le développement touristique de l île et celui de Saint- Paul : Au niveau de l Océan Indien : Les Iles Vanille La Réunion appartient désormais à l ensemble régional «Iles Vanille». L association Iles Vanille récemment créée vise à démarcher de nouveaux marchés et à faire la promotion de l ensemble de ses îles membres : les Comores, La Réunion, Madagascar, les Maldives, Mayotte, Maurice et les Seychelles. Au niveau de la Région Réunion : le développement de la qualité et de l offre d hébergement touristique Avec comme objectif l augmentation de la fréquentation touristique de l ile, la collectivité régionale a souhaité placer le développement touristique de l île - lié en même temps à la valorisation du territoire parmi ses priorités majeures et au cœur des politiques de développement économique de la Réunion. Elle souhaite notamment diversifier ses marchés et développer l accueil de la clientèle chinoise, avec l annonce de vols directs avec la Chine à partir de septembre Au regard de ces objectifs de développement de flux touristiques, l offre d hébergement actuellement disponible s avère insuffisante. Aussi la Région a amorcé une politique volontariste en accompagnant financièrement la création d hébergements hôteliers haut de gamme de qualité. Paul Au niveau de la Commune de Saint-Paul : les éléments de la politique touristique de Saint- La Ville de Saint-Paul a inscrit le développement touristique comme une de ses priorités. Ses ambitions touristiques sont structurées autour de trois polarités : La requalification et l embellissement des espaces publics de la station balnéaire Saint-Gilles-les Bains à travers un programme d investissements d envergure ; Page 2

3 L aménagement et notamment la dynamisation du front de mer de la Ville de Saint- Paul, haut lieu patrimonial labellisé Ville d Art et d Histoire La Route du Maïdo avec son étape Villages Créoles à Petite France La Commune s est appropriée son rôle de moteur du développement touristique et a réalisé récemment de multiples opérations de requalification des espaces publics ayant un attrait touristique, telles que l aménagement et la piétonisation de l esplanade de la plage Roches Noires, la piétonisation de l esplanade de Boucan Canot, l aménagement d une partie du front de mer de Saint- Paul, la réhabilitation du restaurant le Choka bleu au bord du lagon. D autres sont en cours de réalisation sur la Commune, notamment : - La requalification des espaces publics du centre-ville de Saint-Gilles-les Bains ; - la réorganisation de la ZAC ST Gilles et l aménagement du sous bois de l Ermitage- les- Bains ; - l installation de rondavelles en zone balnéaire ; - le sentier Histoires et Légendes de la Ravine Saint-Gilles ; - la réhabilitation du site historique de la grotte des Premiers Français ; - la mise en valeur touristique des abords de la Ravine Bernica ; - le sentier littoral ouest. Du point de vue des investisseurs privés, on peut noter les projets suivants en cours de réalisation: - Hotel Akoya 5*, 110 chambres à Trou d eau ; - Hôtel Dina Morgabine 3*, 76 chambres à Vert Lagon ; - Parc Hôtel du Maïdo, 4*, 68 chambres au Maïdo ; - Villas du Soleil, 4*, 18 chambres, à Boucan Canot. 2. Objectifs de l appel à projets La Commune de Saint-Paul lance un appel à projets sur une parcelle dont elle est propriétaire afin de répondre aux objectifs suivants : - redynamiser et développer une offre d hébergement touristique de qualité créatrice d emplois ; - valoriser un terrain situé au bord de la mer, sur lequel est édifié un bâtiment d intérêt architectural, au cœur de la station balnéaire Saint-Gilles-les Bains disposant d une vue exceptionnelle; - faire appel à et miser sur le dynamisme et le savoir-faire d opérateurs privés et leur capacité d investissement. Le présent document constitue le règlement de l appel à projets : il établit les orientations du programme et fournit des informations juridiques, administratives et techniques relatives au terrain concerné. La présente procédure n est pas une procédure de marché public. Il s agit d une consultation ouverte ciblant les candidats ayant une expérience reconnue sur ce type d opération et présentant de solides garanties quant à la gestion future de la structure touristique. Page 3

4 3. Site proposé La commune de Saint Paul a identifié le site ci-dessous, matérialisé en bleu, référencé CZ 206 au cadastre, en bord de mer, d une superficie totale de 1601 m2. La parcelle CZ 206 est classée pour partie en zone U2d (constructibilité faible) et U2a (constructibilité maximale possible type immeuble avec R+3+c) au PLU de Saint-Paul approuvé par délibération le 27 septembre Zonage inscrit au Plan U2d U2a Superficie 840 m2 761 m2 Formes urbaines attendues R+Combles R+3+Combles Page 4

5 4. Atouts touristiques et patrimoniaux du site Le terrain, sur lequel se trouve une ancienne maison de villégiature patrimoniale de grand intérêt architectural, la «Maison Joseph Dussac» est l un des rares fonciers situé en bord de mer appartenant à la commune. Il est à la fois situé dans une impasse très calme et au cœur de la station balnéaire Saint-Gilles-les Bains, et à quelques minutes à pied de l esplanade des roches noires, où de nombreux restaurants proposent des animations, du Port de Saint-Gilles-les Bains et des commerces du centre-ville. Aujourd hui il est à noter qu il n existe pas d hôtel classé dans cette zone fortement touristique, d où l opportunité de créer un établissement de ce type. La station balnéaire fait actuellement l objet d un programme de requalification et d embellissement des espaces publics dont les travaux devraient débuter prochainement. La Maison Joseph DUSSAC D après certaines sources, la maison date de la fin XVIIIème / début XIXème siècle. Elle aurait été construite à Saint-Benoît et aurait par la suite été démontée et transportée à Saint-Gilles-les Bains (par la voie de chemin de fer), en pièces détachées et numérotées. La voie ferrée passait sur le chemin, entre la villa et la plage. On peut encore voir des vestiges de rails à certains endroits. Extrait de Bernard Leveneur, «Saint-Gilles-les Bains, les jours d avant» Epsilon éditions «Maisons des Roches Noires, Saint-Gilles-les Bains, Premier Village» Source : coll. D. Reydellet. DR A partir des années 1850, la mode des bains de mer transforme le modeste village de pêcheurs en la principale station balnéaire de l île : de Saint-Denis ou de Saint-Paul, parfois de Saint-Pierre, la bourgeoisie créole vient en «changement d air» en juillet août. Les familles habitent des maisons construites entre la plage et la gare inaugurée en Les demeures ressemblent à celles des «terrains d emplacement» des villes, l ostentation en moins. L art des jardins y est réduit à sa plus simple expression : des filaos et du sable blanc soigneusement ratissé.» Source : coll. privée DR Page 5

6 5. Programme demandé Le terrain, situé dans un quartier résidentiel, dispose d une vue imprenable sur la mer et le Port de Saint-Gilles-les Bains. Il sera important de développer un hôtel de qualité, de type «boutique hôtel» (en termes de services et d architecture) s insérant dans son environnement, en respectant les prescriptions suivantes : 5.1 Orientations d aménagement Les orientations d aménagement telles que définies ci-dessous, notamment la réhabilitation/reconstruction de la maison Dussac, «maison de grand intérêt architectural» et l intégration d une liaison piétonne en bordure de terrain telle que définie dans le schéma cidessous, devront être respectées et intégrées au projet : Page 6

7 L > 10,00m Rue du G al De Gaulle Appel à projet pour un hôtel de charme 4*/5* Légendes Cap Noir Zone U2a : Urbanisme du centre balnéaire qualifié par une mixité de fonctions dont commerces et activités touristiques ; densification de parcelle équilibrée avec des jardins verdoyants et tropicaux. Zone U2d : Frange du littoral qualifiée par une préservation du milieu dans sa configuration actuelle (tissu urbain résidentiel et verdoyant) ; préservation d architectures typiques de la villégiature Saint-Gilloise. Zone N : espace naturel du bord de mer et inconstructible. Maison Foucque 2 6 Maison Dussac (1) Bâtiment d intérêt architectural, à restaurer ou reconstruire* Longère (2) Bâtiment annexe à la maison, à conserver ou démolir, 1 5 Zone U2a Alignement de filaos (3) Végétaux à conserver Pied du Cap Noir (4) - Massif rocheux à conserver ou araser Zone N 6 3 Zone U2d Recul obligatoire (5) par rapport à la limite sud + création de jardins à favoriser Orientation des vues exploitables à l Ouest et au Sud (6) Entrée à qualifier côté rue (7) 8 Chemin piéton obligatoire à créer entre la rue et le boulevard (env 3 m de largeur) (8) Plage et rivage Boulevard Roland Garros Voie carrossable à créer depuis la rue pour la desserte de l établissement et des stationnements (9); entrées et sorties uniquement côté rue, débouché sur le boulevard Roland Garros à proscrire. * un diagnostic devra déterminer l état de conservation de la construction pour envisager soit : o o une restauration dans ses dispositions d origines avec des extensions possibles, une démolition partielle ou complète avec reconstruction d un bâtiment équivalent. Page 7

8 5. 2 Hôtel de charme / «Boutique hôtel» Le projet devra respecter les préconisations suivantes : - Type de produit : petite hôtellerie classée de charme de qualité, de type «Boutique hôtel» - Nombres de chambres : entre une dizaine et une vingtaine de chambres - Classement : hôtel 4 *ou 5* - Prescription en termes de labels : Qualité tourisme Réunion 5.3 Restaurant/accueil Pour des motifs réglementaires impactant la constructibilité de la limite sud de la parcelle (risque lié au retrait de côte), il est préconisé de transformer la villa actuelle en espace de restauration et/ou accueil. Il s agira de proposer une restauration de qualité en lien avec le positionnement de l hôtel de charme, et également, autant que possible, de valoriser des produits de la Réunion, privilégier l approvisionnement local notamment en travaillant dans la mesure du possible avec les producteurs locaux. 5.4 Autres équipements D autres équipements peuvent être prévus : - Centre de spa, bien-être - Espace salle de réunion /séminaire - Piscine (s) - Salle de sport 6. Prescriptions architecturales et environnementales 6.1 Prescription architecturales Dans le cadre du développement touristique de Saint-Paul, les attentes de la commune portent, en particulier, sur une qualité architecturale et paysagère originale pour Saint-Gilles-les Bains ; c est-àdire pourquoi choisir Saint-Gilles-les Bains à La Réunion, plus que Grand Baie à Maurice ou que Mahé aux Seychelles. Le paysage tropical de Saint-Gilles-les Bains, sa mise en valeur par l architecture sont une des pistes de réponse. Page 8

9 C est pourquoi, dans cet appel à projets touristiques, il est demandé une attention particulière à la conception des bâtiments et de leurs abords, tant dans leur implantation dans le site des Roches Noires que dans leur architecture. A cette fin, il sera fait application du règlement du PLU (zonages U2a et U2d) notamment l article 11 et l article 13 (voire annexes) pour évaluer la qualité architecturale d un projet. Recommandations générales: - Développer une ambiance végétalisée tropicale et favoriser l insertion dans la ville comme dans le paysage de bord de mer, - Concevoir une architecture tropicale locale qui exprime une image valorisante de l art de vivre aujourd hui sous les tropiques. Pour cela, l architecture contemporaine doit être bien inspirée en évitant le pastiche ou la caricature voir les stéréotypes d architecture créole. La note technique architecturale en annexe 8 est à consulter et pourra servir de source d inspiration. 6.2 Prescriptions environnementales La Commune de Saint-Paul souhaite que l hôtel s inscrive dans une démarche d intégration d objectifs environnementaux, par la prise en compte du site, des conditions climatiques (exposition au vent, au soleil ), l intégration paysagère des bâtiments au site: travail sur les perspectives visuelles, le traitement des abords, intégration d espèces végétales endémiques, minimisation des surfaces imperméabilisées ; - l économie des ressources: appréhension à minima de la gestion économe de la ressource en eau (récupération des eaux pluviales, dispositifs économes en eau ) ;le choix de matériaux bruts et durables - la maintenance, la durabilité, la résistance aux conditions cycloniques ; la valorisation des déchets d activité et l organisation du tri sélectif etc. 7. Modalités de mise à disposition 7.1 Mise à disposition La mise à disposition du terrain se fera par le biais de la conclusion d un bail à construction d une durée maximale de 50 ans. 7.2 Modalités financières Le montant du loyer sera composé d une part fixe comprise entre et par an et d une part variable indexée sur le chiffre d affaires qui sera déterminée ultérieurement. Page 9

10 8. Visite sur site Les candidats intéressés par une visite des lieux devront en informer la Mairie, contact Carole LALLEMAND, référente administrative, ou Contenu des dossiers remis aux candidats Le dossier est remis gratuitement à chaque candidat en un seul exemplaire. Ce dossier est constitué par : - Le présent règlement de l appel à projets - Les annexes: o Localisation du site et images (Annexes 1 et 2) o Présentation synthétique du site (Annexe 3) o Orientations d aménagement (Annexe 4) o Cartographie et règlement PLU - zone U2a et U2d (Annexes 5,6) o Cartographies PPR (Annexe 7) o Note technique architecturale (Annexe 8) Le dossier peut être retiré à l adresse suivante aux heures de bureau : Mairie de Saint-Paul Pôle Aménagement et Economie Rue Evariste de Parny Saint-Paul Contact : Carole Lallemand Téléphone : Il peut être également transmis par mail sur demande à l adresse suivante : carole.lallemand@mairie-saintpaul.fr 10. Mise en publicité La publicité est assurée par : - La publication dans la presse locale - Le site internet de la ville Page 10

11 11. Remise des dossiers de candidature 11.1 Modalités de remise des dossiers de candidature Les plis contenant les candidatures seront : - Soit remis dans une enveloppe cachetée et marquée : «Confidentiel, ne pas ouvrir, Appel à projet Hôtel Maison Dussac, Pôle Aménagement et Economie, Commune de Saint-Paul» contre récépissé au service et à l adresse ci-dessous précisée aux horaires d ouverture au public : Mairie de Saint-Paul, Pôle Aménagement et Economie, Rue Evariste de Parny, Saint- Paul, Ile de la Réunion, Contact : Carole Lallemand - Soit remise sous forme dématérialisée à l adresse mail suivante : carole.lallemand@mairiesaintpaul.fr 11.2 Date limite de réception des candidatures Les candidatures devront parvenir avant le vendredi 10 juillet 2015 à 12h Durée de validité des offres Les offres doivent être valables pendant une période de 180 jours à compter de la date limite de remise des offres fixée au présent cahier des charges. 12. Contenu des dossiers à remettre par les candidats Les dossiers des candidats seront entièrement rédigés en langue française ainsi que les documents de présentation associés. Tous les éléments financiers seront exprimés en Euros, et toutes taxes comprises. Ils seront remis en trois exemplaires papier et copie des documents en version numérique (format *.pdf, *.doc, *.xls) sur CDrom ou clé USB à l adresse suivante : Le dossier de candidature comprendra, dans des dossiers séparés, les pièces suivantes : La présentation du candidat ou du groupement, comprenant au minimum - le nom, le prénom et la fonction du candidat - le numéro de téléphone et de télécopie, l adresse , l adresse - la raison sociale, la forme juridique, le siège social du ou des société(s) /groupement (copie de carte d identité ou du K bis ou des Statuts, curriculum vitae) Page 11

12 - la présentation de l activité du candidat ou des membres du groupement, notamment la présentation de l équipe de maîtrise d œuvre et de leurs compétences et expériences en matière hôtelière (architectes, ingénieurs paysagistes, décorateurs etc.) - les effectifs de la structure (nombre total de salariés) dans le cas d une personne morale - le compte de résultat et bilan des trois dernières années ou revenus des trois dernières années pour les personnes physiques - les références et les expériences de nature similaire, tant à la Réunion qu au niveau international Une présentation du projet comprenant: Dossier descriptif de l activité envisagée et son fonctionnement : - le descriptif du projet (concept, positionnement, capacité, équipements et services ) - la présentation des investisseurs et gestionnaires de la structure - une présentation des clientèles visées, des potentialités et des contraintes du site au regard de l activité envisagée - les principes de fonctionnement et les modalités de gestion (enseigne...) envisagées, effectifs et types d emplois prévus - la stratégie marketing et démarche de commercialisation. Dossier technique: - une présentation des principes architecturaux, techniques et environnementaux envisagés (y inclus un plan de masse permettant une bonne perception du projet dans son environnement et fonctionnement) - une proposition des surfaces prévues - des croquis ou des esquisses d intention, sans oublier la mise en valeur du parc - un phasage prévisionnel des travaux explicitant les délais de réalisation - toute remarque éventuelle sur le programme et les prescriptions mentionnés dans le présent règlement - tout élément d appréciation permettant d évaluer la qualité du projet : équipements, matériaux, décoration, aménagement Dossier économique et financier : - l estimatif du coût prévisionnel des travaux - le compte d exploitation et bilan prévisionnel sur 3 ans - le plan de financement (autofinancement, emprunts, subventions, défiscalisation etc.) - nombre de création d emplois envisagé Un phasage / calendrier : - Planning prévisionnel réaliste du projet (date approximative de fin de chantier) Le candidat reste libre d ajouter à son offre toute pièce qu il juge nécessaire à une meilleure compréhension du projet proposé. Page 12

13 13. Critères de sélection et d analyse des candidatures - Critère de sélection : Les dossiers devront impérativement être complets. En cas de dossier incomplet, le candidat sera invité à produire les pièces manquantes sous 5 jours. En l absence de compléments, le dossier ne sera pas examiné. - Critères d analyse : Les candidatures non conformes aux exigences du dossier de règlement d appels à projets seront éliminées. Chaque candidature sera étudiée selon les critères suivants : Nature et pertinence du projet o Respect du programme demandé et des prescriptions architecturales et environnementales o Aspects techniques, (produit touristique envisagé, qualité architecturale du projet, et pertinence du projet par rapport à la stratégie touristique régionale) o Marketing (clientèle(s) visées et fréquentation, capacité et stratégie de commercialisation) o Aspects économiques et financiers (capacité d investissement, faisabilité financière du projet etc.) Références et expériences dans la conception architecturale hôtelière, le développement et la gestion d hébergements hôteliers Si la commune de Saint-Paul est intéressée par une ou plusieurs candidatures, elle sera amenée à contacter le ou les candidats pour présenter son / leur projet lors d une audition et éventuellement affiner certains points de son / leur dossier. Au cas où la commune de Saint-Paul serait amenée à ne pas donner suite à une candidature, aucune indemnité, aucun remboursement, ne pourra être réclamé par son auteur, au titre des frais et charges engagées par lui pour remettre une candidature. 14. Informations générales sur le tourisme Office de Tourisme de l ouest Site du Comité du Tourisme Ile de la Réunion Tourisme Subventions régionales et européennes rubrique «aides» Observatoire du Tourisme de la Réunion observatoire.reunion.fr et Agence Régionale d Investissement et d Innovation NEXA Page 13