SCHEMA DE DEVELOPPEMENT COMMERCIAL. Elaboration des matrices Accompagnement

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1 SCHEMA DE DEVELOPPEMENT COMMERCIAL Elaboration des matrices Accompagnement Janvier 2006

2 2 SOMMAIRE PARTIE I AVANT PROPOS MÉTHODOLOGIQUE 3 PARTIE II L ANALYSE DES PÔLES 20 I. POLE RÉGIONAL : BMO* 25 BREST METROPOLE OCEANE 26 II. POLE DEPARTEMENTAL : QUIMPER 34 QUIMPER 35 III. PÔLE MAJEUR : MORLAIX 40 MORLAIX 41 IV. PÔLES RELAIS 45 CARHAIX 46 QUIMPERLE/MELLAC 49 CONCARNEAU CORNOUAILLE 53 LANDERNEAU-DAOULAS 58 PONT L ABBÉ 62 DOUARNENEZ 66 LESNEVEN 70 V. PÔLES SECONDAIRES 74 SAINT RENAN 75 LANDIVISIAU 78 SAINT POL DE LEON 82 CHATEAULIN 86 VI. PÔLES DE PROXIMITE 90 AUDIERNE/PLOUHINEC 91 FOUESNANT 95 PLABENNEC ET LANNILIS/PLOUGUERNEAU (PAYS DES ABERS) 99 CROZON 102 CHATEAUNEUF-DU-FAOU 106 PLOUESCAT 109 PLOUDALMEZEAU 112 SYNTHÈSE DES INDICATEURS PAR POLE 115 PARTIE III L ANALYSE DU SECTEUR HOTELIER 117 I. LA DESSERTE HOTELIÈRE EN FINISTERE 118 II. LE POIDS D HÔTELLERIE DANS L HÉBERGEMENT MARCHAND 120 III. OPPORTUNITÉS DE DÉVELOPPEMENT DE L OFFRE HÔTELIÈRE 121 Schéma départemental d urbanisme et de développement commercial Finistère

3 3 PARTIE I AVANT PROPOS MÉTHODOLOGIQUE Schéma départemental d urbanisme et de développement commercial Finistère

4 4 I. LES OBJECTIFS DE L'ETUDE Le cadre de la réflexion Dans le cadre de l ODEC, la réflexion que nous vous proposons vise à visualiser les potentialités et les besoins de croissance du tissu commercial du Finistère. Après une analyse fine des données fournies par la DDCCRF (Tissu commercial de plus de 300 m ² ), les Chambres de Commerce et d Industrie (Observatoire de la consommation) et l intégration des potentiels de marché, nous vous proposons de bâtir pour chaque pôle commercial finistérien une matrice synoptique de lecture et d analyse des projets. Il s agit ici de décliner sur l ensemble des territoires, la méthode conceptualisée sur le territoire de la CCI de Quimper Cornouaille. Cette méthode permet de définir l armature commerciale optimale à 5 ans en respectant quatre principes : Améliorer le service commercial de proximité et mieux répondre aux besoins des consommateurs. Maîtriser les équilibres entre le développement des périphéries et le maintien de cœur de ville attractifs sur les pôles structurants du territoire. Maîtriser les équilibres entre les pôles majeurs, les pôles importants ou intermédiaires, les pôles relais et les pôles de proximité. Conforter les entreprises commerciales du territoire dans leur développement en leur donnant une vraie lisibilité quant aux mutations commerciales du territoire. Le territoire d analyse A l image du travail mené en Cornouaille, l étude va concerner d abord les pôles commerciaux structurants du Finistère et par extension leur territoire communautaire. Notre analyse portera ainsi les pôles majeurs, les pôles importants ou intermédiaires, les pôles relais et les pôles de proximité finistériens tels qu ils peuvent être envisagés ci-après : Schéma départemental d urbanisme et de développement commercial Finistère

5 5 Pour l arrondissement de Brest Pôle régional "Unité urbaine de Brest", Pôles intermédiaires de Lesneven et Landerneau, Pôles secondaires de Châteaulin, Saint Renan et Crozon, Pôles de proximité de Plabennec, Lannilis- Plouguerneau et Ploudalmézeau. Pour l arrondissement de Morlaix Pôle majeur de "Morlaix-Saint Martin des Champs- Plourin les Morlaix", Pôle important de Carhaix, Pôles relais de Landivisiau et Saint Pol de Léon, Pôles de proximité de Châteauneuf du Faou, Plougasnou et Plouescat. Pour l arrondissement de Quimper Pôle majeur de Quimper, Pôles relais de Quimperlé, Concarneau, Pont l Abbé, Douarnenez, Pôles de proximité de Audierne-Plouhinec et Fouesnant. A ce titre, la démarche permettra aussi d uniformiser l appellation des pôles entre les arrondissement en fonction de leur vocation commerciale. Les objectifs de l étude Pour chacun de ces pôles et leur territoire communautaire, nous renseignerons une série d indicateurs permettant d apprécier les marges de croissance de l offre commerciale de plus de 300 m² et les équilibres à préserver au regard d une réflexion prospective. Pour les pôles du Pays de Cornouaille, notre mission consistera en une mise à jour simple des matrices déjà renseignées en 2003 afin de tenir compte des autorisations récemment accordées en CDEC. Schéma départemental d urbanisme et de développement commercial Finistère

6 6 Pour les pôles du Nord faisant l objet d une charte actuelle ou en cours de signature (CU de Brest, Morlaix, Carhaix, Lesneven, Landerneau, Saint Renan, Ploudalmézeau, Plabennec, Lannilis- Plouguerneau), notre intervention visera à s intégrer dans cette logique tout en complétant les informations disponibles par des investigation complémentaires. Pour les pôles ne disposant pas de charte et ayant fait l objet d une analyse dans le cadre de l Odesca (Plouescat, Saint Pol de Léon, Landivisiau, Châteauneuf du Faou) permettant de ressortir les indicateurs-clé nécessaires, notre mission consistera à un travail de synthèse et d agrégation des informations. Pour le pôle de Crozon (n entrant dans aucune des catégories précédentes), nous proposerons une analyse plus approfondie afin de cerner précisément la situation commerciale du pôle et du territoire communautaire environnant. L objectif final réside dans la proposition d axes de développement permettant l adaptation quantitative de l offre au potentiel de consommation et de mesures de rééquilibrage nécessaires entre les pôles. Schéma départemental d urbanisme et de développement commercial Finistère

7 7 II. SOURCES D INFORMATION Les données statistiques utilisées pour l'analyse préalable et la constitution des matrices sont issues : Pour l'analyse de l'offre commerciale de plus de 300 m² Du recensement DDCCRF 29 en date de mai 2004 et validé par l'odec le 218 mai 2004 pour les surfaces ouvertes. D'un complément d'informations fourni par la DDCCRF 29 concernant les surfaces autorisées par la CDEC et non réalisées arrêté entre novembre 2002 et novembre 2004 (chiffres arrêtés au 8 novembre 2004). Pour l'analyse de l'offre commerciale de moins de 300 m² Fichiers consulaires fournis par les Chambres de Commerce et d'industrie de Brest, Morlaix, Quimper-Cornouaille et la Chambre de Métiers du Finistère. Pour l'analyse de l'hôtellerie Statistiques issues du recensement DDCCRF 29 pour les hôtels de 30 chambres et plus complétés par le recensement CDT Finistère et Syndicat de l'hôtellerie (saison 2004). Pour l'analyse des flux de consommation Résultats de l'observatoire du Commerce et de la consommation de la Chambre de Commerce et d'industrie 29 - édition Il est à noter que l'influence des points de vente ouverts depuis le printemps 2001 sur la consommation n'a pas pu être mesurée. C'est pourquoi les commentaires accompagnant les matrices d'analyses soulignent, le cas échéant, les précautions d'usage. Schéma départemental d urbanisme et de développement commercial Finistère

8 8 III. METHODOLOGIE DE LECTURE DES MATRICES L analyse de la structuration commerciale actuelle de chaque pôle en GMS ainsi que les perspectives d évolutions sont synthétisées dans une matrice qu il conviendra de lire en tenant compte des préalables suivants : 1. Les secteurs de consommation (en colonne) Les GMS sont étudiées en fonctions de 8 grands secteurs de consommation regroupant les activités suivantes : L alimentaire : l ensemble des grandes surfaces alimentaires (hypermarché, supermarché, supérette, hard discount, cave à vin, produits surgelés, produits biologiques, produits spécialisés alimentaires). Par souci d objectivité, toutes les surfaces au seuil des 299 m² (principalement présentes dans le secteur du discount alimentaire) ont été intégrées dans l analyse. L équipement de la personne : vêtements, chaussures, puériculture, dépôt vente de vêtement, grands magasins (Printemps, Galerie Lafayette ). Sport : équipements et vêtements de sport. Bricolage : magasins de bricolage, bricolage lourds, revêtements murs et sols, quincailleries. Jardinage : jardineries, libre service agricole. Electroménager : magasins spécialisés en électroménager, hifi, vidéo. Meubles décoration : magasins de l équipement du foyer, luminaires, meubles, dépôt vente, biens d occasion, équipement ménager, décoration. Culture-loisirs : magasins de jeux, jouets, livres, disques, DVD, informatique, articles de bureaux, nautisme-pêche, chasse, animalerie, instruments de musique, motoculture de plaisance, motos, caravanes, camping-cars. Schéma départemental d urbanisme et de développement commercial Finistère

9 9 2. Les zones de chalandise Elles sont définies à partir des résultats de l'observatoire du Commerce et de la Consommation réalisés par la Chambre de Commerce et d'industrie 29. Le poids en population de la zone de chalandise indiquée en haut à gauche de chaque matrice est calculé sur les zones primaire, secondaire et tertiaire (voire quaternaire dans certains cas). Nous avons retenu ici les zones de chalandise tous produits selon le principe suivant : Zone primaire Toute commune dont les habitants réalisent plus de 74% des achats sur le pôle analysé Zone secondaire Toute commune dont les habitants réalisent entre plus de 34% et moins de 74% de leurs achats sur le pôle analysé Zone tertiaire Toute commune dont les habitants réalisent entre 5% et moins de 34% de leurs achats sur le pôle analysé 3. Evolutions de population et consommation La réflexion conduisant à l'élaboration du schéma départemental porte sur la vision prospective de l'avenir du tissu commercial à 3, voire 5 ans. Sur cette période, les scénarii INSEE sur les évolutions de population tablent sur une croissance maximale sur le département de moins de 2% sur la période de référence pour l'analyse prospective. Cette évolution démographique ne représente pas les caractéristiques d'un phénomène structurant pouvant modifier lourdement l'état de la demande locale. De ce fait, l'analyse porte sur un équivalent-population constant. Par contre, quatre mutations durables de consommation sont intégrées à la réflexion et influent sur la structure commerciale : La tendance à la rurbanisation de l'habitat des ménages finistériens. Elle se traduit par la croissance forte des potentiels de marché des pôles secondaires et de proximité situés à moins de 20 minutes d'un pôle régional ou départemental (Plabennec, Saint Renan pour Brest, Fouesnant pour Quimper, Landivisiau pour Morlaix). Cette tendance se traduit par une nécessaire adaptation quantitative (surface et diversité) et qualitative de l'offre commerciale sur ces pôles. Schéma départemental d urbanisme et de développement commercial Finistère

10 10 La croissance des dépenses liées à l'habitat. A ce titre même si la demande quantitative reste stable (nombre de ménages), la propension à consommer croit (dépenses moyennes par foyer) se traduisant par des besoins de structuration accrues de l'offre commerciale. Les secteurs du bricolage, du jardin et à un degré moindre meubles-décorations nécessitent ainsi des marges de développement plus larges. Dans le même temps, une nouvelle segmentation apparaît entre bricolage-jardinage de proximité (petits travaux) et le bricolage-jardinage impliquant (gros travaux et décoration). Cette nouvelle tendance fait apparaître des opportunités de développement d'offre de proximité sur les pôles les moins structurés en complément d'une offre d'enseigne plus innovante sur les pôles relais, majeurs, départementaux et régionaux. Cette croissance est aussi stimulée par l'augmentation, à population constante, du nombre de foyers liée à la fois à la mono-parentalité, à l'allongement de la durée de vie A population constante les dépenses d'équipement augmentent en rapport avec le nombre de foyers ou unité de consommation. Le renforcement du commerce de flux stimulé par la mobilité forte des ménages (accélération des migrations journalières) qui accélère la tendance à la périphérisation des activités en plaçant le triptyque "visibilité-accessibilité-stationnement" comme clé de la réussite commerciale. Cette tendance naturelle souligne l'importance d'une démarche volontariste pour continuer à positionner les pôles de centralité comme lieux commerciaux incontournables. Les mutations de l'offre pour soutenir des développements sur des marchés à maturité. L'ensemble des marchés étudiés dans ce schéma se situent dans une phase de maturité, c'est à dire avec des croissances réduites. Aujourd'hui, penser le commerce de demain ne réside pas uniquement dans la proposition de nouvelles offres ou de nouveaux produits mais plus dans la proposition de nouveaux concepts marchands. Des concepts conçus pour associer shoppingplaisir, détente-découverte. Cette nouvelle tendance va faire évoluer les besoins d'espace des enseignes et nécessiter de repenser les zones commerciales dans une dynamique qualitative plus marquée (confort d'achat, intégration environnementale). Les pôles régionaux et départementaux sont aujourd'hui directement concernés par cette mutation. Schéma départemental d urbanisme et de développement commercial Finistère

11 11 L'efficacité de la spécialisation sur les évasions Si les hypermarchés ont un rôle important sur les flux de consommateurs, ils ne constituent pas, pour un pôle, les seuls remparts contre les évasions. La stratégie de généraliste représentée par les hypermarchés trouve aujourd'hui ses limites. Ainsi pour un pôle, la structuration d'une enseigne spécialisée sur les secteurs des biens culturels, de l'électroménager, de la décoration ou du prêt-à-porter aura toujours plus d'effet sur les évasions que la même surface intégrée à un hypermarché. Les raisons : légitimité de l'enseigne, puissance de marque. Outre cet effet sur les consommateurs, la stratégie de spécialiste permet une meilleure connaissance et maîtrise des mètres carrés accordés. 4. Les densités en GMS Les densités en GMS pour chaque secteur d activité sont calculées sur la population présente sur les zones primaire et secondaire du pôle en intégrant l offre de toutes les communes appartenant à la zone étudiée. L objectif suivi est ici de rapporter l offre présente à la population la plus captive à l offre du pôle en limitant les phénomènes de superposition des zones de chalandises. Ainsi la population des zones primaire et secondaire peut variée de la population totale de la zone de chalandise (indiquée en haut du tableau de la matrice) lorsque le pôle dispose d une troisième zone de chalandise (cas plus rare pour les pôles de proximité). Schéma départemental d urbanisme et de développement commercial Finistère

12 12 5. Achats et évasions Les données des comportements d achat sont extraites de l Observatoire du Commerce de la CCI réalisé en mars 2001 auprès de ménages. L objectif pour chaque pôle commercial étudié est d apprécier l adéquation de l offre commerciale avec les comportements d achat de la clientèle locale et de définir les potentiels de croissance des GMS en fonction du poids des évasions. Trois indicateurs sont ainsi présentés : Achats sur le pôle : part des achats des habitants de la zone de chalandise effectués auprès des commerces du pôle étudié. Achats sur la zone de chalandise : part des achats des habitants de la zone de chalandise effectués auprès des commerces des communes de la zone de chalandise. Achats hors zone de chalandise : part des achats des habitants de la zone de chalandise effectués auprès de commerces situés sur des communes en dehors de la zone de chalandise. 6. Marché touristique L objectif est d ici d analyser l incidence de la fréquentation touristique de la zone de chalandise étudiée sur l offre commerciale. Pour cela nous rapportons le marché touristique de la clientèle en hébergement marchand et non marchand (résidences saisonnières), sur le marché de la population permanente. Le poids exprimé en pourcentage peut s'appliquer sur la densité commerciale calculée sur la population permanente pour évaluer la véritable adaptation quantitative de l'offre. Les étapes suivantes ont été respectées : Calcul du marché théorique Le marché théorique a été évalué en fonction du nombre de ménages en 1999, des dépenses commercialisables de 2002 et des indices de consommation Dépenses commercialisables Ces données sont fournies par l'acfci (Assemblée des Chambres Françaises de Commerce et d'industrie) à partir des données de l'insee sur la consommation des ménages en Huit principaux postes sont ici étudiés. Schéma départemental d urbanisme et de développement commercial Finistère

13 13 Les indices de disparité de consommation L'application des indices de disparité de consommation (IDC) permet d'affiner les dépenses nationales aux particularités locales. Ils sont définis selon l'habitat, le degré d'urbanisation, la catégorie socioprofessionnelle et la région d'appartenance. Calcul du marché touristique L'objectif est ici d'analyser l'incidence de la fréquentation touristique du Pays de Cornouaille sur l'offre commerciale. Pour cela, nous vous proposons une méthode de calcul permettant d'évaluer le marché touristique en distinguant : La consommation des touristes en hébergement marchand (hôtels, meublés, campings, auberges de jeunesse, centres de vacances) La consommation des ménages des résidences secondaires Consommation des touristes en hébergement marchand Le calcul du marché des touristes en hébergement marchand est issu de trois sources d'information : Le nombre de nuitées sur le territoire (source : CDT du Finistère) La capacité d'accueil en hébergement marchand (source : inventaire communal, INSEE 1998) Les dépenses moyennes par personne et par jour (sources : enquêtes Cordon 1997) Pour répartir les achats de biens durables, nous sommes partis de l'hypothèse qu'ils se répartissaient de façon équitable entre : L'équipement de la personne (vêtements, chaussures ) : 33% La décoration (souvenirs, bibelots ) intégrée en équipement de la maison : 33% Le secteur culture loisirs (équipements sportifs, presse, livres ) : 33% Schéma départemental d urbanisme et de développement commercial Finistère

14 14 Marché des ménages en résidences secondaires A la différence d'un touriste dont les achats se limitent principalement à l'hébergement et à la nourriture, les dépenses d'un ménage en résidence secondaire se rapprochent de ceux d'un résident permanent. La principale différence se limite à sa durée de présence sur le territoire. Nous avons ainsi repris les dépenses commercialisables définies par l'acfci auxquelles nous avons appliqué un ratio représentant la durée moyenne de séjour annuel d'un résident secondaire. Ce ratio a été fixé à 1/12 en faisant l'hypothèse que toutes les résidences secondaires étaient occupées en moyenne un mois par an. Seules les dépenses en bricolage et en jardinage ont été calculées en fonction de données spécifiques (Promojardin pour le jardinage et Unibal pour le bricolage). En effet, les ménages possédant une résidence secondaire ont une dépense deux fois plus importante qu'un ménage habituel, en ayant des achats pratiquement équivalents pour leur résidence principale et pour leur résidence secondaire. Schéma départemental d urbanisme et de développement commercial Finistère

15 15 IV. LES INDICATEURS DE DÉVELOPPEMENT Chaque matrice fait apparaître une ligne «indicateur» quantitatif de développement. Elle a pour objectif de fournir à l ODEC un outil d appréciation des besoins en structuration commerciale de chaque pôle dans un contexte de complémentarité. Les indicateurs doivent se lire de la façon suivante : Adaptation quantitative suffisante du tissu actuel aux potentiels de marché. Pas de besoin de structuration prioritaire au risque de déstabilisation de l offre existante traditionnelle (commerces de moins de 300 m²) ou des pôles environnants. Développement possible pour conforter le pôle dans ses vocations légitimes (cf. vocation des pôles p 16), dans la limite des potentiels de la zone de chalandise et des densités moyennes constatées. Développement possible en respectant des conditions précises détaillées dans le tableau accompagnant chaque matrice (conditions pouvant concerner un lieu d implantation, un type de commerce ou un positionnement de gamme pour compléter idéalement l offre existante). Schéma départemental d urbanisme et de développement commercial Finistère

16 16 V. LA CLASSIFICATION DES POLES 1. Référentiel de vocation des pôles L analyse des perspectives de développement des pôles commerciaux a été menée dans l objectif d offrir à chacun des pôles des perspectives de croissances concertées. A ce titre la classification des pôles selon leur vocation commerciale est un préalable primordial. Elle permet de faire en sorte que chaque pôle joue son rôle dans un esprit de complémentarité et sans volonté hégémonique sur les pôles voisins. Cette classification devra permettre de maintenir l équilibre et de favoriser l adaptation du tissu aux besoins des consommateurs. A ce titre les matrices suivantes portent prioritairement sur l adaptation commerciale au potentiel des zones de chalandise primaire ou secondaire. Classification Pôle Vocation Taille de zone de chalandise Pôle Régional Brest Pôle référent multi activités avec un rayonnement régional pour des achats impliquants habitants et plus Pôle Départemental Quimper Pôle référent multi activités avec un rayonnement à caractère départemental privilégié pour des achats impliquants. Pôle Majeur Morlaix Pôle multi activités à rayonnement multi cantonal pour des achats impliquant Entre habitants et habitants Entre et habitants Pôles Relais Pôles Secondaires Carhaix Quimperlé Concarneau Landerneau Pont-l'Abbé Douarnenez Lesneven Saint Renan Landivisiau Saint Pol-de- Léon Châteaulin Pôle multi activités avec un rayonnement multi cantonal Pôle multi activités alimentaire et non alimentaire de proximité avec un rayonnement cantonal Entre habitants et habitants 30 à habitants Schéma départemental d urbanisme et de développement commercial Finistère

17 17 Pôle de Proximité Fouesnant Plabennec Audierne- Plouhinec Crozon Lannilis- Plouguerneau Ploudalmézeau Châteauneuf-du- Faou Plouescat Pôle avec un rayonnement cantonal privilégié pour l alimentaire et le non alimentaire de proximité (bricolage, jardinage, électroménager). Entre et habitants 2. Les objectifs de couverture des besoins Chacun de ces pôles dispose d une vocation commerciale spécifique favorisant la présence d une diversité commerciale plus ou moins importante. En fonction des comportements d achat, nous préconisons pour chacun d entre eux une emprise «maximum». En effet, quelle que soit l évolution de l offre sur le pôle, plusieurs facteurs maintiendront une part d évasion incompressible (présence de pôles plus attractifs, migrations quotidiennes domicile-travail, habitude de consommation ). Objectifs de couverture en fonction des pôles commerciaux Alim. Pers. Sport Bricolage Jardinage Electro Meuble déco Culture Loisirs Pôle régional 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% Pôle 95% 90% 90% 95% 95% 90% 90% 90% départemental Pôle majeur 90% 80% 80% 90% 90% 80% 80% 80% Pôles relais 85% 60% 60% 80% 80% 50% 70% 50% Pôles 80% 50% 50% 60% 60% 40% 40% 40% secondaires Pôles de proximité 80% 40% 40% 60% 60% 30% 30% 30% La réalité de ces objectifs de couverture des besoins a été validée depuis 1986 régulièrement par notre cabinet. Un travail d'observation de 18 ans a permis de fixer ces objectifs au regard de situations réellement analysées. Schéma départemental d urbanisme et de développement commercial Finistère

18 18 Potentiels des principaux pôles commerciaux Marché potentiel sur l ensemble de la zone de chalandise Marché potentiel sur la zone primaire et secondaire Schéma départemental d urbanisme et de développement commercial Finistère

19 19 Classification des principaux pôles commerciaux Pôle régional Pôle départemental Pôle majeur Pôles relais Nota : BMO composée de trois pôles d agglomération, d'un pôle relais (Plougastel), de pôles de proximité (Guilers, Plouzané, Le Relecq-Kerhuon, Guipavas) et de pôles de quartier (ne faisant pas partie du champ contractuel d'analyse). Pôles secondaires Pôles de proximité Schéma départemental d urbanisme et de développement commercial Finistère

20 20 PARTIE II L ANALYSE DES PÔLES Schéma départemental d urbanisme et de développement commercial Finistère

21 21 II. DONNÉES DE CADRAGE Avant l analyse territoriale, des données de cadrage sont à prendre en compte pour comprendre la structuration commerciale du territoire finistérien. Deux indicateurs sont ici analysés : La desserte commerciale de première nécessité La densité moyenne en grandes et moyennes surfaces sur le Finistère comparativement à d autres départements. 1. Le tissu commercial de base Cette carte permet de visualiser la capacité de chaque commune à proposer une offre alimentaire de première nécessité et d analyser le niveau de la desserte commerciale de proximité. On distingue quatre types de communes : Les communes disposant d un supermarché ou de 3 commerces de base (boucherie-charcuterie, boulangerie-pâtisserie, alimentation générale), Les communes disposant d un ou de deux commerces de base, Les communes sans commerce de base, mais disposant d un café ou d un restaurant, Les communes sans aucun commerce de base, ni café ou restaurant. Schéma départemental d urbanisme et de développement commercial Finistère

22 22 Etat du tissu commercial de première nécessité Schéma départemental d urbanisme et de développement commercial Finistère

23 23 Ce travail cartographique met aussi en évidence la capacité ou non de l offre commerciale à répondre aux besoins «premiers» de la population communale. Une desserte commerciale de base équilibrée et dense : 40% des communes finistériennes disposent d un tissu commercial de première nécessité complet. Cette situation est particulièrement favorable par rapport à celle observée sur d autres territoires où ce taux ne passe pas généralement les 34% à 35%. La part des communes disposant d un tissu incomplet (39%) est en revanche comparable à d autres territoires. Seules 8 communes ne disposent d aucun commerce. 8 habitants sur 10 bénéficient d un tissu complet Cette analyse met en évidence un tissu commercial de base très bien représenté avec 81% des habitants du département disposant d un tissu complet. La structuration de l ensemble du Pays est assez homogène malgré une situation plus délicate sur le centre du département. Le maintien de cet excellent niveau de desserte en offre alimentaire de proximité doit s établir comme un objectif prioritaire en terme de développement commercial. Schéma départemental d urbanisme et de développement commercial Finistère

24 24 2. Densité en grandes et moyennes surfaces Nombre de m² pour habitants Finistère Morbihan Ille et Vilaine Côtes d'armor France hors Paris RP Textile/ chaussures Solderie Alimentation Bricolage Jardinage Meubles/ électroménager Cultureloisirs Une structuration spécifique à la configuration de l habitat breton Avec 1106 m² pour 1000 habitants, la densité totale de GMS sur le département est supérieur aux département d Ille et Vilaine (914 m²) mais juste en dessous du Morbihan (1135 m²) et des Côtes d Armor (1 202 m²) Toutes ces densités bretonnes se positionnent très au dessus de la situation nationale (879 m²). Cette situation s explique par la spécificité bretonne disposant d un habitats diffus avec la présence importante de villes moyennes qui bénéficient d un positionnement commercial fort. Cette structuration se différencie de nombreuses autres régions françaises qui fonctionnent davantage autour d un pôle ultra structuré avec un tissu rural avec un peu de niveau intermédiaire d offre. S ajoute à cela l influence touristique majeure (2 e région touristique française) qui justifie une offre commerciale capable de répondre à la clientèle saisonnière. Cette situation s observe ainsi sur le Finistère avec un maillage particulièrement important des GMS. 91 communes sur 283 disposent ainsi d un supermarché, signe d un aménagement cohérent sans effet de sur-concentration. Schéma départemental d urbanisme et de développement commercial Finistère

25 25 I. POLE RÉGIONAL : BMO* Vocation apporter un service commercial complet (offre large et profonde) par : Une offre diversifiée en équipement de la personne et de la maison, décoration, sport et culture-loisirs. Une proposition d enseignes à notoriété nationale avec des concepts innovants (image métropolitaine). Une offre en bricolage, jardinage et électroménager basée sur les enseignes à notoriété forte dont le dimensionnement respecte la légitimité des pôles relais et secondaires sur ces thématiques. Une offre alimentaire en lien avec son potentiel d agglomération en prenant appui sur des grands hypermarchés ( m²) complétée par une offre de proximité (pôles communes ou pôles quartiers) Objectif de couverture (explication page 16) Alim. Pers. Sport Bricolage Jardinage Electro. Meubles Culture/ déco Loisirs 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% * Brest Métropole Océane Schéma départemental d urbanisme et de développement commercial Finistère

26 26 BREST METROPOLE OCEANE 1. Evolution récente des surfaces de vente Brest Métropole Océane compte 203 magasins de plus de 300 m² représentant, tous secteurs confondus, m² soit 27% des GMS du département et jusqu à 30% en équipement de la maison, 37% en équipement de la personne et 38% en cultureloisirs. Les décisions CDEC les plus récentes sont les suivantes : Litrimarché (Brest) Création de 550 m² (mars 2003) Super (Brest) Création de 2000 m² par transfert de 1300 m² (mars 2003) Antiquité Chinoise (Plougastel Création de 855 m² (mai 2003) Daoulas) Joueclub (Brest) Création de 757 m² (juin 2003) Monsieur Meuble (Brest) Extension de 900 m² à 1332 m² (juin 2003) Leclerc (Le Relecq Kerhuon) Extension de 2489 m² à 3200 m² (septembre 2003) Bureau Vallée (Brest) Création de 1200 m² (juin 2003) Kerbio Bio Coop (Brest) Création de 400 m² (octobre 2003) Intermarché (Guipavas) Extension de 2300 m² à 3200 m² (octobre 2003) Rue de Siam (Plougastel- Daoulas) Extension de 1020 m² à 1875 m² (novembre 2003) Baobab (Brest) Extension de 4167 m ² à 5987 m² (mars 2004) Cuisine Schmidt (Brest) Extension de 296 m² à 529 m² (mars 2004) Intersport (Brest) Extension de 500 m² à m² (mai 2004) Maxauto (Brest) Création de 390 m² (juin 2004) Auto 3000 (Guilers) Création de 363 m² (août 2004) Darty (Brest) Extension de 1135 m² à 1581 m² (octobre 2004) Jardinerie Stervinou (Gouesnou) Extension de m² à 5932 m² (octobre 2004) Schéma départemental d urbanisme et de développement commercial Finistère

27 27 3. Répartition de l offre par pôle Surfaces de vente en alimentaire et en non alimentaire par pôle de la CU de Brest Kergaradec/Hermitage Centre-ville CC Géant Plougastel-Daoulas Quartiers Iroise Guipavas Non alimentaire Alimentaire Le Relecq-Kerhuon Plouzané Conquet Guilers % de l offre non alimentaire concentrée sur le pôle Kergaradec/l Hermitage L offre en GMS de BMO reste majoritairement concentrée sur la route de Gouesnou (zone de Kergaradec/l Hermitage) avec 27% des surfaces de vente et jusqu à 34% en non alimentaire. Le centre-ville représente le second pôle avec 17% des surfaces de vente dont seulement 16% en alimentaire. La ville de Plougastel-Daoulas se positionne en troisième position juste devant les quartiers de Brest. Ces derniers ont davantage une vocation de proximité et sont constitués à 80% des surfaces de vente alimentaire. Au-delà de l influence globale de l agglomération, il est possible de dégager 5 niveaux de pôles : Le centre-ville 3 pôles d agglomération : Kergadarec/Hermitage, CC Géant, CC Iroise, Un pôle relais : Plougastel-Daoulas 4 pôles de proximité : Guipavas, Le Relecq-Kerhuon, Plouzané et Guilers. Les pôles de quartiers Schéma départemental d urbanisme et de développement commercial Finistère

28 28 Répartition des surfaces de vente (en m²) suivant les pôles de Brest Métropole Océane Secteur Centreville Géant Guilers Guipavas Iroise Kergarad ec/hermitage Le Relecq- Kerhuon Plougaste l-daoulas Plouzané Quartiers Total Alimentation Auto Bricolage Culture-loisirs Electroménager Hygiène Jardinage Solderie Sport Meublesdécoration Textilechaussures Galerie commerciale Total Schéma départemental d urbanisme et de développement commercial Finistère

29 29 4. Enjeux stratégiques Zdc : habitants Alim. Pers. Sport Jardi Brico Electro. M/Déco Cult./L. Densité GMS* 352 /382 Évolution Achats sur le pôle +4% 44% 101/89-61% 48/39 +10% 75% 115/ % 39% 160/193-55% 10/15 +24% 63% 152/160 +6% 65% 47/40 +10% 67% Achats sur la ZDC 96% 85% 90% 89% 92% 91% 86% 89% Evasions hors ZDC 4% 15% 10% 11% 8% 9% 14% 11% Marché touristique 8% 2% 6% 5% 4% 1% 4% 3% Surfaces actuelles (m²) Indicateurs de surfaces * en m² pour habitants Schéma départemental d urbanisme et de développement commercial Finistère

30 30 5. Pôles spécifiques de l agglomération Zdc : habitants Alim. Pers. Sport Jardi Brico Pôles d agglomération* 352/ /89 48/39 98/ /193 Zdc : habitants Alim. Pers. Sport Jardi Brico Plougastel-Daoulas 346/382 43/89 -/39 222/ /193 Zdc : habitants Alim. Pers. Sport Jardi Brico Plouzané 269/382 -/89 -/39 -/ /193 Zdc : habitants Alim. Pers. Sport Jardi Brico Guipavas 220/382 16/89 -/39 368/ /193 Zdc : habitants Alim. Pers. Sport Jardi Brico Guilers 273/382 -/89 -/39 154/147 92/193 Zdc : habitants Alim. Pers. Sport Jardi Brico Le Relecq-Kerhuon 304/382 -/89 121/39 -/ /193 *Centre-ville, zone de Kergaradec/L Hermitage, CC Géant, CC Iroise Schéma départemental d urbanisme et de développement commercial Finistère Electro. 10/15 Electro. -/15 Electro. -/15 Electro. -/15 Electro. -/15 Electro. -/15 M/Déco 152/160 M/Déco 218/160 M/Déco -/160 M/Déco -/160 M/Déco -/160 M/Déco -/160 Cult./L. 47/40 Cult./L. 41/40 Cult./L. 28/40 Cult./L. 92/40 Cult./L. -/40 Cult./L. -/40

31 31 6. Modalités de développement BMO Alimentaire La couverture optimale des besoins justifie le statu quo préconisé par la charte du territoire pour ce qui concerne l évolution des hypermarchés. Néanmoins, il convient de ne pas exclure la création localisée de nouvelles surfaces sur des pôles de proximité ou des quartiers de l agglomération en accompagnement de la croissance démographique et dans le respect du format d un petit supermarché (moins de m²). Equipement de la personne Croissance envisageable au regard de l évasion importante pour un pôle régional. Il semble s agir ici plus d un besoin d évolution qualitative (notoriété d enseigne, puissance de concept) plus qu un besoin de croissance quantitative des surfaces. Cette stratégie doit s opérer prioritairement vers le centre-ville, voire les pôles d agglomération faiblement équipés, tout en veillant à maintenir la prédominance du centre-ville sur ce type d'activité, telle qu elle s exprime aujourd hui (40% des surfaces de la BMO). La réussite de cette stratégie passe aussi par une politique d aménagement permettant la création de nouveaux espaces commerciaux en centre-ville. Sport Pas de besoin de structuration prioritaire par les 5 années à venir compte tenu de la création du magasin Go Sport en centre-ville et de l extension de l Intersport. Nous préconisons d attendre la publication des résultats de l Observatoire 2005 avant de faire évoluer cette position et pour analyser l impact des nouvelles surfaces. Néanmoins une réflexion sur des surfaces liées au sport nautique peut s envisager sur Plougastel-Daoulas compte tenu de la vocation de ce pôle. Schéma départemental d urbanisme et de développement commercial Finistère

32 32 Bricolage Ce secteur offre des opportunités d évolution. Si le pôle relais et les pôles de proximité disposent d un niveau d offre adapté à leur potentiel, les évolutions sont à envisager sur les pôles d agglomération. Plus qu un besoin de croissance des surfaces, il convient certainement d accompagner les enseignes existantes dans l évolution de leur concept de vente afin d affirmer une image métropolitaine plus marquée et de capitaliser sur les tendances de croissance des dépenses liées à l habitat. Jardinage Pas de besoin de structuration prioritaire compte tenu des autorisations récentes (Baobab, Stervinou, Jardiland). Il s agit maintenant de maîtriser l offre pour conforter les marges de développement des pôles du Pays de Brest (hors BMO) dans le cadre de la tendance à la rurbanisation de l habitat. Nota : Si le pôle de Plouzané apparaît non équipé en jardinerie, nous considérons que le magasin Baobab joue un rôle essentiel auprès de la clientèle de cette commune. Electroménager L offre est actuellement concentrée sur deux pôles d agglomération (centre-ville et Kergardec). Une stratégie de rééquilibrage de l offre est envisageable au profit du pôle relais de Plougastel et de deux pôles d agglomération (Iroise et centre commercial Géant). A noter qu une structuration du pôle d Iroise couvrira l absence d offre sur les pôles de Plouzané et Guilers. Même constat pour Kergaradec vis à vis du pôle de Guipavas. Schéma départemental d urbanisme et de développement commercial Finistère

33 33 Meubles-décoration Marges de développement envisageables compte tenu de la forte légitimité du pôle majeur sur ces activités par rapport aux pôles relais. Cette position a pour objet de renforcer l attractivité de Brest dans le cadre de l affirmation d une image urbaine par une stratégie de développement basée sur une stratégie d enseigne (positionnement jeune habitat et habitat contemporain) apportant une véritable différenciation d image par rapport aux enseignes du pôle ou présentent sur les pôles relais. Il s agit ici comme pour le bricolage, d affirmer une image métropolitaine. Dans ce cadre une réflexion sur une meilleure visibilité de l offre dans l esprit d une zone d activité thématique pourrait être envisagée. Culture-Loisirs Pour les activités culturelles et jeux-jouets, la structuration récente de l offre va permettre d atteindre les objectifs de couverture des besoins et de maintenir le leadership légitime du centre-ville sur ces activités. Néanmoins des besoins peuvent apparaître sur des activités liées aux loisirs nautiques qu il conviendra de savoir accompagner sur des espaces thématiques. Schéma départemental d urbanisme et de développement commercial Finistère

34 34 II. POLE DEPARTEMENTAL : QUIMPER Vocation : apporter un service commercial complet (offre large et moyennement profonde) par : Une attractivité complémentaire aux pôles relais sur les activités culturelles, prêt à porter, mobilier et décoration par une politique d enseigne à forte image. Une offre en bricolage, jardinage et électroménager basée sur les enseignes à notoriété forte dont le dimensionnement respecte la légitimité des pôles relais et secondaires sur ces thématiques. Une offre alimentaire dimensionnée prioritairement pour ses zones primaire et secondaire Objectif de couverture (explication page 16) Alim. Pers. Sport Bricolage Jardinage Electro. Meubles Culture/ déco Loisirs 95% 90% 90% 95% 95% 90% 90% 90% Schéma départemental d urbanisme et de développement commercial Finistère

35 35 QUIMPER 1. Evolution récente des surfaces de vente Quimper Communauté compte 140 magasins de plus de 300 m² représentant, tous secteurs confondus, m² soit 18% des GMS du département. Les décisions CDEC les plus récentes sont les suivantes : Magasin Iroise remorque Création de 950 m² (janvier 2002) (Quimper) Décathlon (Quimper) Création de 2990 m² (janvier 2002) Feu Vert (Quimper) Extension de 350 m² à 412 m² (avril 2002) Joueclub (Quimper) Création de 990 m² (juin 2002) Myrtille Tissus (Quimper) Création de 575 m² (décembre 2002) A Chacun sa Détente (Quimper) Extension de 220 m² à 350 m² (Septembre 2002) Aquafaune (Quimper) Extension de 600 m² à 990 m² (Octobre 2002) L Aiglon (Quimper) Extension de 242 m² à 400 m² (décembre 2002) Espace Mag (Quimper) Création de 900 m² (septembre 2003) Armor Lux (Quimper) Création de m² (juin 2003) Netto (Quimper) Création de 900 m² (septembre 2003) Lidl (Quimper) Création de 900 m² (octobre 2003) Logimarché (Pluguffan) Création de 600 m² (octobre 2003) Carrefour (Quimper) Extension de m² à 9393 m² (mars 2004) Auto Performance (Quimper) Extension de 1920 m² à m² (avril 2004) But (Quimper) Création par transfert de 4000 m² (juin 2004) Biocop (Quimper) Création de 400 m² (juin 2004) Espace Emeraude (Briec) Extension de 600 m² à m² (août 2004) Espace Auto (Quimper) Extension de 3837 m² à m² (octobre 2004) Schéma départemental d urbanisme et de développement commercial Finistère

36 36 2. Matrice de développement Zdc : habitants Alim. Pers. Sport Jardi Brico Electro. M/Déco Cult./L. Densité GMS* 356 /382 Achats sur le pôle 27% 103/89 46% 37/39 41% 178/147 31% 169/193 46% 20/15 56% 293/160 55% 76/40 52% Achats sur la ZDC 94% 80% 75% 89% 91% 87% 80% 83% Evasions hors ZDC 6% 20% 25% 11% 9% 13% 20% 17% Marché touristique 10% 8% 15% 14% 14% 2% 10% 12% Surfaces actuelles (m²) Indicateurs * en m² pour habitants Schéma départemental d urbanisme et de développement commercial Finistère

37 37 3. Modalités de développement Quimper Alimentaire Maîtrise des surfaces compte tenu de faibles évasions hors zone de chalandise et des autorisations récentes permettant de conclure à la bonne adaptation quantitative du tissu. Cette position pourrait se traduire par une analyse au cas par cas des projets dans le cadre suivant : Le maintien de trois hypermarchés maximum, La priorité donnée aux projets liés à la modernisation des magasins avec une croissance réduite des surfaces. La possibilité de créations localisées de nouvelles surfaces sur des pôles de proximité de l agglomération ou quartiers de la ville en accompagnement de la croissance démographique et dans le respect du format «supermarché» (et jusqu à 1000 m²). Equipement de la personne Renforcement de l offre pour renforcer l attractivité de Quimper dans le cadre de l affirmation d une image urbaine selon les conditions suivantes : Priorité aux implantations en centre-ville pour conforter cet espace dans ses fonctions les plus légitimes et favoriser l attraction de l offre existante par le renforcement de l effet de pôle. Stratégie de développement basée sur une stratégie d enseigne apportant une véritable différenciation d image par rapport aux enseignes du pôle ou présentent sur les pôles relais. Schéma départemental d urbanisme et de développement commercial Finistère

38 38 Sport Pause dans la croissance ou la création de surfaces de vente en périphérie dans l attente de la mesure des effets de l ouverture du magasin Décathlon sur les évasions hors pays lors de la prochaine édition de l Observatoire du Commerce CCI 29. Possibilité de création ou d agrandissement au profit du centre-ville dans le cadre de projets de restructuration. Jardinage Pause dans la croissance ou la création de surfaces de vente compte tenu : d une tendance à la saturation de l offre mesurée par les densités, d évasions hors pays maîtrisées (chiffres 2001) n incluant pas les effets de l ouverture de la surface Truffaut, de la nécessité de conserver des marges de développement sur cette activité de proximité pour les pôles relais moins équipés à ce jour. Bricolage Pause dans l évolution des surfaces compte tenu de faibles évasions hors zone de chalandise permettant de conclure à la bonne adaptation quantitative du tissu et compte tenu de l émergence sur l agglomération de l enseigne Brico-dépôt. Cette position se traduit par un développement centré sur une modernisation de l offre destinée à affirmer une politique d enseigne forte et attractive, complémentaire à l offre de proximité disponible sur les pôles relais. Schéma départemental d urbanisme et de développement commercial Finistère

39 39 Electroménager Pause dans la croissance ou la création de surfaces de vente compte tenu : d une tendance à la saturation de l offre mesurée par les densités. Des densités sous évaluées n incluant que les spécialistes et non les rayons brun/blanc des hypermarchés, d évasions hors zone de chalandise maîtrisées, de la nécessité de conserver des marges de développement sur cette activité de proximité pour les pôles relais moins équipés à ce jour. Meubles-décoration Renforcement de l offre compte tenu d évasions fortes hors Pays et de la légitimité du pôle majeur sur ces activités par rapport aux pôles relais. Cette position a pour objet de renforcer l attractivité de Quimper dans le cadre de l affirmation d une image urbaine par une stratégie de développement basée sur une stratégie d enseigne (positionnement jeune habitat et habitat contemporain) apportant une véritable différenciation d image par rapport aux enseignes du pôle ou présentent sur les pôles relais. Culture-Loisirs Renforcement de l offre compte tenu d évasions assez importantes hors Pays et de la légitimité du pôle majeur sur ces activités par rapport aux pôles relais. La réalisation de cette stratégie s accompagne d une priorité aux implantations en centreville. Schéma départemental d urbanisme et de développement commercial Finistère

40 40 III. PÔLE MAJEUR : MORLAIX Vocation : apporter un service commercial diversifié (offre large et peu profonde) avec : Des activités culturelles, prêt à porter, mobilier et décoration avec ou non une politique d enseigne à notoriété nationale. Une offre en bricolage, jardinage et électroménager basée sur les enseignes à notoriété forte dont le dimensionnement respecte la légitimité des pôles relais et secondaires sur ces thématiques. Une offre alimentaire dimensionnée prioritairement pour ses zones primaire et secondaire. Objectif de couverture (explication page 16) Alim. Pers. Sport Bricolage Jardinage Electro. Meubles Culture/ déco Loisirs 90% 80% 80% 90% 90% 80% 80% 80% Schéma départemental d urbanisme et de développement commercial Finistère

41 41 MORLAIX 1. Evolution récente des surfaces de vente La Communauté d Agglomération du Pays de Morlaix compte 80 magasins de plus de 300 m² représentant, tous secteurs confondus, m² soit 9,5% des GMS du département. Les décisions CDEC les plus récentes sont les suivantes : La jardinerie Le Bot (Saint Martin-des-Champs) Décathlon (Saint Martin-des- Champs) Intermarché (Plourin les Morlaix) Espace Revêtement (Saint Martin des Champs) Magasin Vert (Saint Martin des Champs) Cash Affaires (Plourin-les- Morlaix) Troc de l Ile (Saint Martin des Champs) Création de 4 152,5 m² Extension de 1200 m² à 2084 m² (octobre 2003) Extension de à m² par transfert du magasin de Saint Martin des Champs (novembre 2003). Extension de 675 m² à 967 m² (juin 2004) Extension de 1700 m² à 2200 m² (juin 2004) Création de 900 m² (juin 2004) Création de 1110 m² (août 2004) Schéma départemental d urbanisme et de développement commercial Finistère

42 42 2. Matrice de développement Zdc : habitants Densité GMS* Achats sur le pôle Alim. 463 /382 57% Pers. 89/89 64% Sport 52/39 69% Bricolagejardinage B 255/193 J 207/147 62% Electro, Meuble E 34/15 M 217/161 62% Cult./L. 29/40 69% Achats sur la ZDC 88% 72% 78% 74% 74% 78% Evasions hors ZDC 12% 28% 17% 26% 26% 17% Marché touristique 13% 4% 11% 7% 1% 6% Surfaces actuelles (m²) Indicateurs * en m² pour habitants Schéma départemental d urbanisme et de développement commercial Finistère

43 43 3. Modalités de développement Morlaix Alimentaire Pas de besoin de structuration de l offre en GSA compte tenu de la densité particulièrement forte et d un marché touristique modeste (13%). L autorisation récente (Intermarché de Plourin-les-Morlaix) devraient permettre de gagner les points nécessaires pour atteindre le taux de couverture fixé pour un pôle majeur. Equipement de la personne Croissance envisageable de grandes surfaces spécialisées compte tenu des carences et des évasions constatées avec certaine priorité à donner au centre-ville pour le conforter sur ses activités les plus légitimes. A ce titre il conviendra de mettre en place une stratégie foncière pour permettre l implantation de nouvelle surface de vente sur cette espace et de gérer ainsi les équilibres avec la périphérie. Sport Pas de besoin de structuration prioritaire au regard des densités particulièrement fortes intégrant les autorisations récentes (Décathlon) non traduites dans les comportements d achat. Il conviendra de mesurer l effet de cette structuration importante sur les comportements d achat avant de se prononcer sur ces nouvelles évolutions de l offre. Jardinage Bricolage Pas de besoin de structuration prioritaire compte tenu des densités fortes et des autorisations récentes et la nécessité de conserver de réelles marges de développement pour les pôles relais à proximité. Electroménager Pas de besoin de structuration prioritaire pour maintenir les équilibres GSS / commerces traditionnels au regard des densités fortes. Schéma départemental d urbanisme et de développement commercial Finistère

44 44 Meubles-décoration Croissance de l offre envisageable malgré des densités fortes, afin de générer une meilleure adaptation qualitative de l offre aux besoins des consommateurs et ainsi limiter les évasions pour atteindre l objectif de couverture. Culture-Loisirs Pas de besoin de structuration prioritaire dans l attente de la mesure des effets de l implantation de la Sonothèque au centre-ville et d un taux d évasion réduit. Schéma départemental d urbanisme et de développement commercial Finistère