Benchmarking des formes urbaines pour l'accueil d'activités

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1 NOVEMBRE 2011 / Benchmarking des formes urbaines pour l'accueil d'activités Enseignements généraux INTRODUCTION L étude Cette étude vise à alimenter la définition des perspectives d évolution des implantations économiques dans le cadre de l élaboration conjointe du SCOT de MPM et de la révision générale du PLU de Marseille. Les résultats attendus sont un benchmarking des formes économiques urbaines développées actuellement sur d autres territoires de configurations urbaines voisines de celles de Marseille pour l accueil d activités (artisanat, PMI, petite logistique, bureau ), ceci selon des logiques : de fonctionnalité (réponse aux besoins des entreprises) ; de densité ; de mixité, notamment avec les fonctions d habitat et de services. L identification et caractérisation des projets se décline : selon le type de produits immobiliers ; selon deux types d échelles : le bâtiment, et le site (opérations d aménagement, îlot ) ; et en fonction du contexte urbain. Le benchmarking est ciblé sur les produits suivants : Hôtels d activité ; Hôtels industriels ; Locaux mixtes (bureaux/activités) ; Bâtiments mixtes (habitat/activités) ; Hôtels technologiques ; Hôtels logistiques ; Zones d activité en tissu urbain : - nouvelles zones d activité ; - densification de zones existantes ; - friches et territoires industriels en reconversion.

2 Benchmarking des formes urbaines pour l'accueil d'activités novembre Les villes "benchmarkées" comprennent en priorité Paris, les premières couronnes parisiennes, Lyon, Lille, d autres grandes villes de province et Barcelone. Le benchmark porte sur des territoires de ces villes soumis à des problématiques comparables à celles des différents secteurs d études de Marseille ; par exemple pour le territoire Nord Littoral on a recherché parmi des territoires arrières portuaires, des faubourgs anciennement industriels (en voie de mutation ou en renouvellement urbain) et/ou avec des projets de requalification de zones d activité. FORMES URBAINES 1. Hôtels d activité Les hôtels d activités sont fréquents en zone urbaine dense et dans les quartiers industriels et portuaires en mutation. Ces hôtels d activité permettent de concilier densité et maintien des activités dans la ville dense. Ces produits peuvent être de simples remises à niveau de friches industrielles (valorisation conjointe du patrimoine industriel) ou bien des locaux neufs. Ils ont été particulièrement développés à Paris et à Montreuil dans les années 1980 à 2000, s accompagnant de l affirmation de principes clairs en faveur du maintien de l activité en ville, et plus récemment à Lille, mais aussi dans la petite et la grande couronne parisienne, et dans les villes moyennes, où ces formes urbaines sont communes, avec des produits précis (par exemple à Tulle). Ils sont considérés avec intérêt dans les études économiques lyonnaises. Les hôtels d activité fonctionnent et s intègrent bien dans la ville dense (centre-ville, quartiers industriels et portuaires en mutation), avec des fonctionnalités adaptées en particulier aux activités d artisanat et de petite production, et aux activités un peu plus tertiaires et à plus forte valeur ajoutée comme les industries créatives. Ils accueillent souvent une grande diversité d activités, comme les services aux entreprises (gestion, informatique), industries créatives, haute technologie, petite production Ce sont des produits denses (entre R+3 et R+6 à Paris). Ils peuvent s insérer dans différents types de tissus urbains denses : tissu ancien très dense (où ces activités peuvent être regroupées dans un seul îlot voire un seul immeuble), boulevards urbains, quartiers industriels et portuaires en mutation et se décliner de l hôtel artisanal à l immeuble d activité de "standing". Ils présentent des fonctionnalités adaptées aux entreprises (plateaux, monte charges, hauteurs de plafond, charges au sol, entrées séparées personnel et livraisons, etc.). Ils peuvent le cas échéant s insérer dans des îlots présentant une

3 Enseignements généraux 3 mixité de fonctions activités-habitat-commerces. Ils fonctionnent généralement avec des loyers plafonnés pendant un certain temps (comme c est le cas à Paris). Les limites Ils sont généralement moins adaptés pour des activités présentant des contraintes fonctionnelles fortes (activités industrielles et logistiques), et pour les PMI ayant des besoins en surfaces annexes (stockage, etc.). Leur mise en œuvre demande une politique volontariste des collectivités et des montages intégrant des aides publiques ou en foncier, permettant notamment de plafonner les loyers. Ces produits tendent à s opposer aux tendances lourdes du marché foncier et immobilier dans les villes comme Paris et sa proche banlieue, ils peuvent aussi permettre d anticiper des mutations économiques (exemple de la filière multimédia à Montreuil). Houplines, communauté urbaine de Lille Impasse Bouvier, Paris Cité Aubry, Paris Ils constituent des outils prometteurs pour le maintien, l organisation, voire le développement de l activité dans la ville très dense. Ils présentent des performances intéressantes : immeubles entre R+ 3 et R+6 en zone dense, COS entre 2 et 3, fonctionnalités adaptées pour les entreprises, etc. Mais leur mise en œuvre exige une politique volontariste des collectivités et des montages financiers intégrant des aides publiques. CAP Fleurus, Montreuil CAP 2, Montreuil Tulle Tulle

4 Benchmarking des formes urbaines pour l'accueil d'activités 4 novembre 2011 TYPE DE PRODUIT BÂTIMENTS 1. Hôtels d activité (produits standards) LOCALISATION / TYPE DE TISSU Tissu urbain très dense : centre de Paris. EXEMPLES ACTIVITÉS FORMES FONCTIONNALITÉS Hôtels pour artisans (3) : Cité Aubry, Allée verte, Beauharnais. Artisans, artisanat d art. R+3 à R+4, COS : 2 à 3. Densité d emploi variable. Monte-charges intégrés, parkings en surface, entrées livraisons. Tissu urbain dense : proximité du boulevard périphérique parisien. Hôtels non spécialisés (10) : Le Dorian, Bisson. Hôtels non spécialisés (8). Exemples : Bastion Masséna. Petite production, recherche hospitalière, quelques services. Immeubles peu adaptés pour de l activité extensive. Activités diverses, un peu plus tertiaires et High Tech / avec petite production. Immeubles peu adaptés pour de l activité extensive. R+3 à R+4, COS : 2 à 3. Densité d emploi : variable de (7 à 29,5 m² pour 1 emploi) Entre R+4 et R+6 Monte-charges intégrés, hauteur de plafond élevée, plateaux, entrée pour les livraisons avec quai sur cours ou sur la rue, aires de livraison (le +souvent). Monte-charges, hauteur de plafond élevée, plateaux, entrée pour les livraisons avec quai sur cours ou sur la rue, aires de livraison (le + souvent). Petite couronne parisienne. Montreuil : 35 CAP. Exemples : CAP Fleurus, Chapal, CAP Kléber, CAP 1 et CAP 2, CAP Rousseau / CAP Valmy, CAP Gaillard, Friche Dumas. Activités diverses avec filières dominantes : industries créatives et urbaines, services aux entreprises, commerce de gros. Activités productives et extensives très minoritaires. Entre R+1 et R+6. Un COS moyen de 1,5 des CAP du bas-montreuil, Densité d emploi : la moyenne est de 43 m² par emploi. Réflexion poussée sur l intégration physique des activités : accès, stationnements, livraisons en cœur d îlot. Plateaux pour les activités. Saint-Ouen : réhabilitation ancienne usine. R+2 Montrouge Industries créatives, activités de service et de conseil. R+6 Aulnay R+1 à R+2, 16 ateliers avec mezzanine de 95 à 220 m² 2. Hôtels industriels (rares) Petite couronne parisienne. Pantin : centre d activité de l Ourcq. Activités mixtes : logistique, commerce de gros, services aux entreprises. R+2. SHON m². Entre 15 et m² d emprise au sol. Locaux d activité de grande hauteur. Forte charge au sol, Cour intérieure à deux niveaux permettant la desserte en véhicules lourds. Montreuil : Mozinor. Clichy, entreprise Béchet Montreuil OCE. Imprimerie, métallurgie, ateliers d artistes Peinture intérieure. Fabrication de matériel de plomberie -zinguerie. R+3, lots de 531 à m², m² de planchers industriels m² d espaces verts. Hauteur de plafond : 6,30 m. R m². Parkings, aires de déchargement m 2 de voirie intérieure. 2 rampes d accès pour les camions, plateaux articulés autour d une zone centrale. La parcelle traversante trouve un accès de service direct pour ses entreprises situées en cœur d îlot. Pantin : ateliers Hermès. Ateliers de fabrication : production de sellerie et maroquinerie de la firme. 5 bâtiments en R+5, total de m².

5 Enseignements généraux 5 MIXITÉ INTÉGRATION URBAINE PRIX MODE DE PRODUCTION Compatible avec tissu mixte (logements /activités) et très dense. Compatible avec tissu mixte /très dense. Activités diverses, plusieurs cas de mixité équipements/activités et de mixité commerces/ activités à l îlot. Cohérence totale avec les immeubles résidentiels alentour. Permet de regrouper ces activités dans des îlots spécifiques. Architecture cohérente avec les immeubles de logement situés à proximité. 130 à 180 euros HT HC pair /an. 100 à 260 euros le m 2. Loyers généralement plus élevés que les précédents. Loyers plafonnés pendant 7 ans. La ville a acheté et cédé les terrains. Loyers plafonnés. Gestionnaires divers. Activités diverses, locaux indifférenciés. Profil un peu plus tertiaire que les précédents. Immeubles semblables aux immeubles d habitation. Offre de grande qualité esthétique. 150 à 190 euros le m 2. La ville continue à construire de nouveaux immeubles d activité. Une majorité d opérations mixtes à l îlot : bureaux-activités-logements-commerces (ex : ZAC Beaumarchais). Rôle prescriptif du PLU en matière de densité et de mixité urbaine. Politique volontariste en faveur de la mixité urbaine (soutien à l activité) à l échelle d un quartier dans un contexte de tertiarisation rapide. Reconquête des friches industrielles et mise en valeur du patrimoine industriel. Loyer entre 50 et 190 euros en seconde main (Mozinor). Ville à l initiative des premières opérations. À partir de 1995, partenariat entre commercialisateurs, demandeurs et promoteurs investisseurs. Arrêt récent des préemptions. Grande mixité d activités extensives + services. Bâtiment en ossature d acier d un seul tenant au droit d un boulevard urbain. Grande qualité architecturale. Loyer de 220 à 290 euros en neuf, et 50 euros en seconde main. Gestion publique par SADEMO depuis 1973.

6 Benchmarking des formes urbaines pour l'accueil d'activités 6 novembre Hôtels industriels (activités extensives) Les hôtels industriels sont des produits rares en ville dense. Cependant des tentatives ont eu lieu de conception d immeubles d activité avec accès des poids lourds en étage, comme à Montreuil (le Mozinor), mais ils ne sont pas forcément utilisés aujourd hui par un type d activités lié à ces fonctionnalités (le Mozinor accueille ainsi des ateliers d artistes). Mozinor, Montreuil Certains produits existent aux portes de Paris ; c est le cas du centre d activité de l Ourcq-Pantin qui fonctionne bien, à des coûts raisonnables. D un seul tenant, ils se rapprochent de la catégorie des espaces d activité (surface minimum). Des réflexions en cours dans la logistique, avec les produits Sogaris, proposent une mixité bureaux-entrepôts-quais de messageries dans un seul bâtiment.. Enfin, plusieurs cas intéressants ont été observés concernant la relocalisation et l intégration urbaine de PMI d activités de fabrication en proximité immédiate de Paris. Mais il s agit alors d une seule entreprise. Centre d activité de l Ourcq, Pantin Les limites Le produit étudié à Pantin date des années quatrevingt dix et demeure plutôt exceptionnel en proximité de Paris. Les hôtels industriels nécessitent des emprises au sol importantes et devenues rares dans la ville dense. Hôtel industriel Béchet, Clichy Cf. tableau page précédente Les hôtels industriels constituent un produit peu développé pour le maintien ou pour le regroupement d activités industrielles ou logistiques dans la ville dense ou en mutation. Parmi les rares exemples on citera le cas de Pantin (R+3 proposant une mixité bureaux-entrepôts-quais de messagerie sur à m² d emprise au sol). Ateliers Hermès, Pantin

7 Enseignements généraux 7 3. Locaux mixtes (bureaux-activités) Les locaux mixtes constituent une réponse intéressante à l évolution du secteur productif du fait de l augmentation de la part des bureaux dans certaines entreprises, de la mixité bureaux/activités dans les quartiers en mutation, de la polyvalence des locaux et de l'essor des activités créatives. La Tossée/l Union, Lille communauté urbaine Les professionnels distinguent généralement : Le local d activité PMI, avec un accès en rez-de-chaussée ou en étage avec rampe d accès, une hauteur sous plafond de 3,5 à 7 mètres, une charge au sol de 1,5 tonne/m² à 3 tonnes/m², un quai de déchargement pour camionnettes, une polyvalence des surfaces et une plus ou moins grande mixité activités-bureaux. Les locaux PME-PMI, composés d un local d activité d une hauteur de 4 à 6 mètres et d une proportion de bureaux inférieure à 30%. Enfin, les locaux mixtes, d une hauteur de plafond de 3,5 à 5 mètres, en R+1 ou R+2, d apparence tertiaire, associant des bureaux (au moins 40% contre moins de 30% pour les locaux PME-PMI) et des locaux d activité destinés à des activités légères avec des contraintes fonctionnelles (livraison, stockage) plus réduites. Aucun cas de locaux mixtes n a pu être observé dans les tissus de type centre-ville. Ces locaux se développent dans les quartiers de type périphériques de grandes villes. Parc des portes de Paris, 287 Avenue des magasins généraux, Aubervilliers Parc des portes de Paris, 521 rue Waldeck Rochet, Aubervilliers TYPE DE PRODUIT 3. Locaux mixtes (bureaux-activités). LOCALISATION / TYPE DE TISSU EXEMPLES ACTIVITÉS FORMES FONCTIONNALITÉS Paris : périphérique. Porte des Lilas RDC activités, bureaux en étage. Petite couronne parisienne. Grande couronne parisienne. Grandes agglomérations de province. Saint-Denis Aubervilliers Choisy-le-Roi RdC activités, bureaux en étage. RdC activités bureaux en étage. R+8 R+6 SHON m² R+3 SHON m² De à m² de SHON. Modulable. Les Mureaux Modulable. Accès poids lourds. Portes sectionnelles permettent la desserte des véhicules utilitaires. Hauteur sous plafond 6,09 m. Lille Bordeaux Rdc : petite production étages : services. R+3

8 Benchmarking des formes urbaines pour l'accueil d'activités 8 novembre 2011 Les locaux mixtes "classiques" abritent le plus souvent des activités en rez-de-chaussée et des bureaux dans les niveaux supérieurs et sont réalisés en neuf ou par réhabilitation (Lille, Bordeaux, Marseille). Ces opérations de réhabilitation contribuent à la fois au traitement des friches industrielles ou portuaires et à la valorisation du patrimoine industriel et portuaire. On trouve à présent des formes plus denses, comme à Lille avec un immeuble R+3, voire récemment un R+8 comme à la Porte des Lilas, à Paris (dans le cadre d une ZAC intégrant un programme de logements et des locaux d activités inclus dans des immeubles mixtes industrie/ tertiaire, combinant ainsi densité et mixité fonctionnelle à destination d entreprises artisanales et de PME variées. Les produits modulaires se développent. La modularité des locaux est devenue un argument essentiel et beaucoup de nouveaux programmes essaient de développer cette dimension, qui favorise la multifonctionnalité des locaux. Ce type de produit est développé en grande couronne parisienne (par exemple aux Mureaux). Certaines opérations, plus rares, proposent également une modularité complète, pouvant intégrer des activités plus extensives : bureaux, locaux d activité, parkings souterrains ou stockage en sous-sol, avec accès poids lourds (Choisy-le-Roi) dans un concept assez novateur. Les limites Certains produits modulaires trop audacieux ou mixtes ont échoué par le passé. Il y a donc une réelle nécessité de concevoir des produits plus ciblés par rapport à la demande et au marché. Les produits modulaires adoptent des formes très diverses, il n y a donc pas de produits standards. Ils constituent des produits risqués pour les investisseurs compte tenu de la difficulté fonctionnelle à faire cohabiter bureaux et activités, mais le développement de produits modulaires peut être une solution par rapport à un marché urbain caractérisé par une grande mixité des activités. Les produits rencontrés vont de R+1 à R+8 avec des SHON comprises entre et m 2. Modul air, Choisy-le-Roi Modul air, Choisy-le-Roi

9 Enseignements généraux 9 4. Bâtiments mixtes logements-activités Les nouvelles opérations "communicantes" récentes sur ce sujet sont des produits le plus souvent "haut de gamme", comme l opération Mac Donald (un ancien entrepôt de m²) ou celle de Brûlon-Cîteaux. Les pistes de réflexion plus fécondes concernent souvent des projets au niveau de l îlot. On citera à titre d'exemples la ZAC Beaumarchais et le CAP (Centre d Activités de Pointe) de Montreuil qui relèvent de projets plus élaborés d intégration dans un même îlot d activité et de logements. Ces opérations relèvent toutefois davantage du contexte des années que d opérations récentes. Ces opérations restent assez rares, a fortiori lorsqu elles concernent des activités de fabrication, de logistique ou d artisanat. ZAC Beaumarchais TYPE DE PRODUIT 4. Bâtiments mixtes (habitat / activités) LOCALISATION / TYPE DE TISSU EXEMPLES ACTIVITÉS FORMES MIXITÉ INTÉGRATION URBAINE Paris Mac Donald Bureaux-commerceéquipements. Logements. Activités (un peu). Montreuil Brûlon-Cîteaux Beauharnais ZAC Beaumarchais / cap 89 Artisanat d art et nouvelles technologies. Artisanat intégré dans une opération d ensemble. Service aux entreprises, BTP, services. R+ 3 Un ancien entrepôt de m² transformé en une opération mixte. R+ 3 R+5 bâtiment 1 étage pour activités plus logistiques. Une opération mixte emblématique, mais dans laquelle la place à l activité est réduite. Mixité des activités + centre commercial à l échelle de l îlot. R+3 Îlot Opération intégrée dans le cadre d une grande opération d aménagement (Paris Nord-Est). Site conçu comme un cœur d îlot, avec différenciation des fonctions et des activités. Opération Macdonald, Paris

10 Benchmarking des formes urbaines pour l'accueil d'activités 10 novembre Hôtels technologiques Les hôtels technologiques sont développés depuis une quinzaine d années dans les sites technopolitains de la plupart des grandes agglomérations (Lyon, Montpellier, Bordeaux, Marseille, grande couronne parisienne ). Certains quartiers industriels et portuaires en mutation (à Barcelone ou à Lille) et certains anciens bâtiments industriels remarquables font ainsi l objet de transformations en pôles technologiques. Le cas d Euratechnologies à Lille est sans doute le plus emblématique. Les limites Les prix encore trop élevés en tissu dense. La politique des hôtels d activités à Paris comporte aussi une offre haut de gamme pour les activités innovantes en tissu urbain dense, activités qui ne relèvent donc pas seulement des espaces technopolitains et peuvent être amenées à requérir des équipements spécifiques nécessitant de grands volumes (animalerie, salles blanches, etc.). L immobilier pour l innovation se développe même en tissu urbain dense (en région parisienne). Les bâtiments sont des R+ 3 à R+4 avec des surfaces variables (entre m² et m²). Mais la question des coûts de sortie demeure parfois un obstacle en tissu dense, nécessitant une intervention publique. Immeuble Losserand, Paris Immeuble Losserand, Paris Projet d hôtel Technoptic à Marseille, Château Gombert

11 Enseignements généraux 11 TYPE DE PRODUIT 5. Hôtels technologiques LOCALISATION / TYPE DE TISSU EXEMPLES ACTIVITÉS FORMES FONCTIONNALITÉ Paris Biopark Biotech R+4, m² Laboratoires, plateaux privatifs Plug and Play, salles techniques Vauvenargues Image-création R+ 3 Losserand TIC R+4, m² Brûlon-Cîteaux Artisanat d art R+5, m² Belleville Numérique Espace livraisons en rez-de-chaussée. Lille Euratechnologies TIC R+ 3 Barcelone Poble Nou TIC R+ 3 Grandes villes de province Montpellier Marseille Lyon Bordeaux Biotech-TIC Optique-photonique Biotech Divers 6. Hôtels logistiques Il existe un contraste fort entre la prise de conscience d une nécessité de maintenir (voire de faire revenir dans certains cas) la logistique d approvisionnement en proximité et dans les villes, et la faiblesse de l offre en matière de nouveaux produits logistiques. Des réflexions existent par exemple sur l entrepôt à étages mais sont peu appliquées. Les produits les plus intéressants sont ceux proposés par Sogaris, qui décline aujourd hui une gamme de produits entre la plate-forme de logistique urbaine mutualisant différentes fonctions logistiques (messagerie, e-commerce, bureaux, etc.) et l espace logistique urbain (moins de m²) en passant par l hôtel logistique (entre 5 et m²). Les seuls produits réellement existants sont la plateforme Sogaris de Marseille et le quai de messagerie Sogaris à Créteil. Le seul produit réellement réalisé est la plate-forme Sogaris de Marseille et Créteil. Des préoccupations nouvelles, avec notamment l esthétique d intégration de la logistique urbaine, du commerce de gros et du BTP, apparaissent néanmoins et se traduisent par plusieurs opérations intéressantes (l opération Métro à Paris, les Marchés d Intérêts Nationaux à Rungis et Corbas, Lafarge à La Capelette). Les limites Les terrains concernés par des projets d hôtels logistiques sont souvent concurrencés par d'autres vocations plus rentables (logement notamment). Le nouvel immobilier logistique est encore trop cher et n a pas encore trouvé son marché en tissu dense. Le nouvel immobilier logistique reste embryonnaire. Le nouveau quai de messagerie de Créteil (5 000 m² dont m² de Bureaux m² d entrepôts) donne une tendance. La plate-forme de Sogaris à Marseille en est également une illustration. L esthétique des bâtiments logistiques (entrepôts, etc.) constitue aussi une piste importante pour renouveler les zones logistiques urbaines. TYPE DE PRODUIT LOCALISATION / TYPE DE TISSU EXEMPLES ACTIVITÉS FORMES 6. Hôtels logistiques Petite Couronne Créteil Hôtel logistique m². Province Bordeaux Stockage Entrepôt à étages Prologis. Étranger Hôtel Sogaris, Bruxelles

12 Benchmarking des formes urbaines pour l'accueil d'activités 12 novembre 2011 Hôtel logistique proposé par Sogaris pour Paris et les grandes villes régionales Quai de messagerie Sogaris à Créteil Entrée du MIN à Rungis (projet Franck Hammoutène)

13 Enseignements généraux Nouvelles zones d activité en tissu urbain Les professionnels de l immobilier constatent régulièrement que la demande immobilière des PME ne faiblit pas, mais ils s aventurent peu sur ce type de produit dans le tissu urbain, si ce n est sous la forme de parcs d activité en proche périphérie. Selon CBRE en Ile-de- France, trois quarts des locaux d activité mixtes mis sur le marché en 2007 l ont été dans ce cadre. Zone d activité CAP 18, Paris Paris est plus fluide que sur le périphérique). 45 zones de ce type ont été produites depuis Le type d activité qui s y localise est très majoritairement constitué par des activités dévolues au fonctionnement urbain : distribution et logistique urbaine et services techniques rendus en flux tendus. La majorité de ces opérations se situent entre et m², avec des bâtiments en R+1 et des COS autour de 0,5. Les prix varient entre 80 et 110 euros le m² pour l activité. Les opérations ont été généralement réalisées par des promoteurs qui ont acheté les terrains. La zone CAP 18 à Paris (15 ha, m² de SHON et un COS de 0,4) regroupe notamment sur un même site des activités de distribution urbaine, un hôtel industriel et des services techniques de la ville, mais sa création date d une vingtaine d années (1983). La tendance la plus intéressante observée est l apparition d une nouvelle génération de parcs d activités dans la zone métropolitaine dense de Paris, en petite couronne parisienne, à proximité de l A 86 (à partir de laquelle l accessibilité à Le succès de ces opérations semble reposer sur : une taille suffisante (5 000 m² au moins) pour susciter l intérêt des investisseurs, avec des coûts contrôlés par la standardisation d une offre destinée à des besoins sur mesure ; une attention à la bonne gestion du site, avec des services (sécurité, entretien, restauration) que la taille des opérations permet de mutualiser ; une accessibilité autoroutière, stratégique pour l activité de ces PME ; la recherche par les entreprises de locaux polyvalents (avec une part du bureau qui augmente), et d une image qualitative (architecture du bâti, insertion paysagère, haute qualité environnementale). Ces produits ne sont pas orientés en priorité sur des densités très élevées (COS de 0,5) ou sur une grande variété d activités (standardisation de l offre), mais ils TYPE DE PRODUIT LOCALISATION / TYPE DE TISSU EXEMPLES ACTIVITÉS FORMES FONCTIONNALITÉ INTÉGRATION URBAINE PRIX MODES DE PRODUCTION 7. Nouvelles zones d activité Paris Cap 18 Distribution urbaine, services techniques, PME. 15 ha m² de SHON COS de 0,4 Terrains cédés aux investisseurs. Petite et moyenne couronnes parisiennes. 11 exemples dont 9 parcs d activité pour PME classiques Distribution et logistique urbaine, services techniques rendus en flux tendus. R+1 Opérations entre et m² COS de 0,5. Locaux polyvalents. Accessibilité autoroutière. Bonne image des sites : architecture du bâti, insertion paysagère. Haute qualité environnementale. Entre 80 et 110 euros

14 Benchmarking des formes urbaines pour l'accueil d'activités 14 novembre 2011 Péripark, Gennevilliers prennent place dans la zone dense, proposant un immobilier polyvalent, multi-fonctionnel, multi-usage, évolutif, sur des tènements relativement restreints (12 à m² en moyenne). ou de "quasi -bureau" pour des TPE, que d un produit adapté pour des PME variées. Les limites Aucun nouveau produit particulièrement dense n'a été rencontré. On citera deux cas spécifiques : La zone des Bonnettes à Arras, construite entièrement en R+2, mais pour des activités tertiaires (parc d affaires), pour lesquelles la construction en étage est commune ; Une zone d activité très contemporaine dans l ancienne zone arrière portuaire d Amsterdam, qui relève plus d un type atelier (espace très réduit), de bureau Il existe une forte demande des entreprises de nature à permettre la construction de nouveaux parcs d activité par le privé en proche périphérie des villes. Certains produits offrent une certaine compacité prometteuse pour le maintien d activités en zones urbaines. D une emprise au sol de 12 à m², ils présentent un COS autour de 0,5 avec des bâtiments en R+1. Parc d activité de l Étoile, Villeneuve-la-Garenne

15 Enseignements généraux 15 Parc d activité de l Étoile, Villeneuve-la-Garenne 8. Densification des zones d activité existantes en ville dense Les zones d activité situées dans les quartiers industriels ou portuaires sont souvent peu denses, déqualifiées, obsolètes et peu ouvertes sur la ville. Elles offrent en revanche des conditions de loyer soutenables permettant le maintien d un tissu de PMI-PME dans la ville dense, mais dans des espaces sans qualité. Le benchmarking réalisé ici renseigne sur les tentatives de requalification et de densification des zones urbaines. La densification Les études de Lyon et de Saint-Nazaire sur la densification des zones d activité ouvrent des pistes intéressantes en la matière. La densification passe néanmoins le plus souvent par une modification des produits. Augmenter les densités grâce au bâti Il y a tout d abord la possibilité d élever les bâtiments sur plusieurs niveaux : avec la réalisation de systèmes de rampe pour les activités de production ou plus simplement de monte-charges tels qu ils existent dans les hôtels d activité parisiens, avec l assouplissement des limitations des hauteurs de bâti dans certaines zones. Cette solution est préconisée pour : les zones d activités mixtes, dans l optique de ne construire que des produits à étage ; les zones d activité industrielles pour implanter des surfaces de stockage sur deux niveaux ; les zones d activité artisanales pour implanter des produits indépendants mitoyens ou collectifs de type hôtels d activité ; les parcs technologiques où les écrins de verdure, qui participent à l attrait des sites, peuvent être conservés mais en visant une densité (et donc une hauteur) doublée, ce qui n est pas forcément préjudiciable à leur concept. Pour les zones d activité logistiques en revanche, proposer des bâtiments à étages ne semble pas encore envisageable aujourd hui. D autres options envisagées dans ces études sont : harmoniser les densités vers 1,5 pour les zones d activité mixtes en ville (cette solution est envisagée pour Lyon, mais reste ambitieuse pour Marseille) ; de doubler voire tripler les densités des parcs d affaires et des parcs technologiques, en supprimant les règles de densité, mais sans changer la conception paysagère ; enfin, il est possible d augmenter l emprise au sol des bâtiments sur une même parcelle, notamment grâce à l imposition de Coefficient d Emprise au Sol minimum, avec par exemple la proposition d un CES minimum de 0,5 pour les zones d activité logistiques ou industrielles.

16 Benchmarking des formes urbaines pour l'accueil d'activités 16 novembre 2011 TYPE DE PRODUIT 8. Zones d activité existantes. LOCALISATION / TYPE DE TISSU Grandes agglomérations. EXEMPLES ACTIVITÉS FORMES Lyon : préconisations. Toutes zones. Préconisations de densité 0,5. Zones d activité économiques mixtes. Ne construire que des produits à étages. Harmoniser la densité vers 1,5 en ville. Zones d activité industrielles. Implanter des surfaces de stockage sur 2 niveaux. CES min : 0,5. Zones d activité artisanales. Parcs technologiques. Implanter des produits collectifs de type hôtels d activité. Garder les "écrins de verdure" mais doubler la densité par la hauteur. Rationaliser les stationnements Il est possible de limiter l emprise au sol des stationnements des salariés à l échelle de la parcelle ou de la zone avec des parkings en silo ou intégrés aux bâtiments. Pour les zones d activité économiques mixtes, une des solutions est de supprimer au maximum les stationnements de surface pour les produits autres que logistiques. Les deux études ci-dessus donnent des indications intéressantes pour la densification et le renouvellement urbain des zones d activité des grandes agglomérations. On citera l exemple des préconisations générales pour les zones d activité lyonnaises (qui prévoient notamment systématiquement un COS supérieur ou égal à 0,5). peut être mise en place en regroupant les espaces bâtis des différents établissements ou en privilégiant les espaces de stockage en fond de parcelle. Dans l optique d une meilleure mixité urbaine, les principaux enjeux portent sur l intégration urbaine, l ouverture sur la ville, une plus grande porosité entre la zone d activités et la ville. L autre question est celle de la mixité interne à la zone d activités : mixité des activités (bureau/activités notamment), voire mixité logements/ habitat. Ce dernier aspect apparaît très prématuré pour les zones d activités existantes, qui sont par ailleurs le plus souvent classées en UE. Aucun cas probant de requalification ou renouvellement urbain de zones d activités avec un objectif principal de maintien des activités sur place n a pu être rencontré. La requalification La requalification des parcs d activités se limite souvent aujourd hui aux enjeux d accessibilité et de desserte, d offre de services aux entreprises et aux salariés, de sécurité, d environnement, et de signalétique. La question du renouvellement urbain et économique des espaces d activité existants (hors le sujet des friches industrielles) a été moins explorée. Sans se prononcer sur le fond (le maintien de PME-PMI en ville), le benchmark s est intéressé aux processus de réflexion sur deux zones d activités. Ces deux cas sont ceux de la zone Cartier Bresson, à Pantin, en proximité immédiate de Paris, et plusieurs zones d activités de Gennevilliers, dans la petite couronne parisienne, dans un secteur marqué par la présence des infrastructures de transport fluviales, ferroviaires et autoroutières. Concernant l esthétique et la mutualisation du stationnement des parcs d activités, une des solutions consiste à changer la disposition des parcelles. Cette solution Le premier de ces deux cas illustre bien la problématique de l intégration urbaine de la ZA à travers le maillage proposé, et les questions de densification, de connexion

17 Enseignements généraux 17 aux nouveaux pôles de transport, et de valorisation des franges et du patrimoine industriel. La ville entend à moyen terme faire muter ce site vers un "éco-pôle" en limitant notamment les activités génératrices de nuisances, consommatrices d espaces, ou faiblement créatrices d emploi. À Gennevilliers l objectif est d avantage orienté vers la "renaturation" d un secteur industriel sans qualité urbaine (incluant à la fois zone industrielle et zone résidentielle) dans la logique de l aménagement paysager du Grand Paris. L objectif de densité est assuré par la création "d hôtels industriels" et de structures de parkings plus économes en espace. La proposition d un COS de 1 a été retenue en jouant sur la nature des activités proposées : l hypothèse retenue est celle d une mixité organisée avec 50% de bureaux et 50% d activités. Les exemples présentés ci-avant portent sur la place des zones d activités dans la ville et leur intégration. Cette intégration se fait avant tout grâce à la recommandation de COS élevés (supérieurs à 0,5) et grâce à une plus grande mixité fonctionnelle (et surtout une mixité activités tertiaires/secondaires). La requalification ne pouvant être effectuée sous la forme d un produit standardisé, les exemples examinés conduisent à préconiser la réalisation de diagnostics économiques et urbains des zones d activités intégrées au projet d aménagement global de la commune. Zone d activité de Cartier Bresson, Pantin

18 Benchmarking des formes urbaines pour l'accueil d'activités 18 novembre Reconversion de friches et de territoires industriels Au niveau de l îlot : le cas de Greenopolis La reconversion d îlots anciennement industriels en opérations à vocation économique est particulièrement bien illustrée par le cas de Greenopolis à Lyon. Cette opération de reconversion, en cours, vise l évolution d une vocation industrielle vers une vocation plus tertiaire, en intégrant une réelle mixité économique : négoce, bureaux (R+ 3), activités (un hôtel d activité est notamment prévu), village d entreprises pour les petites structures ( m²). Cette opération prévoit notamment une mixité de programmes avec un panel de surfaces et de produits complémentaires (dans le cadre de 8 bâtiments) dont m² d activités et de négoce et m² de bureaux). Située en zone franche urbaine dans un quartier industriel en plein renouvellement urbain, elle est innovante sur le plan de la conception environnementale, de la mise en valeur du patrimoine industriel (conservation de 3 bâtiments et d une façade emblématique du patrimoine), et de l insertion et ouverture du site sur la ville (création d une respiration urbaine, aménagement végétal des espaces extérieurs, etc.). Ilot Greenopolis, Lyon Ilot Greenopolis, Lyon Cet exemple illustre la possibilité de conduire des opérations de renouvellement urbain dans des anciens quartiers industriels, en maintenant des vocations productives avec une mixité d activités très variées dans des programmes mixtes (TPE, activités, bureaux ). TYPE DE PRODUIT 9. Friches et territoires industriels LOCALISATION/ TYPE DE TISSU EXEMPLES ACTIVITÉS FORMES FONCTIONNALITÉS MIXITÉ Ilot Greenopolis Négoce, bureaux, activités, village d entreprises pour les petites structures. Reconversion d un ancien site industriel en plusieurs types de bâtiments. SHON : m² COS prévu : 0,97 Activités et négoce : m² Bureaux : m² 277 Places de stationnement. Activités mixtes. Mise en valeur du patrimoine industriel. Quartier Poble Nou TIC Requalification d un ancien quartier industriel de 200 ha sur des principes de densité urbaine et l accueil de TIC. COS de 0,5 pour les activités de TIC COS de 2,2

19 Enseignements généraux 19 Au niveau d un quartier industriel : cas de Montreuil et de Poble Nou Les cas de Montreuil et de Poble Nou relèvent d une problématique de quartiers industriels en mutation. Ils ont toutefois fait émerger des politiques globales de reconversion économique à l échelle d un quartier : à Montreuil, la politique de traitement des friches industrielles a d abord fait l objet d une démarche de projets de quartier. La politique des CAP et les autres opérations d immobilier d entreprises ont mobilisées entre 85 et 1998 environ 11 ha, soit 8% du quartier. Le PLU de Montreuil est d autre part fortement mobilisé pour défendre la mixité urbaine dans le bas-montreuil (voir plus bas). Le cas de Poble Nou est un autre cas intéressant de réhabilitation d un ancien quartier industriel de 200 ha caractérisé par la réhabilitation de l ancienne aire industrielle de la ville et la transformation de ses activités productives en activités technologiques et TIC, mais également par l application de principes ambitieux en matière de densité urbaine, de mixité activités-habitat-équipements. Poble Nou Montreuil Les exemples illustrent la nécessité de mettre en œuvre : INTÉGRATION URBAINE PRIX MODE DE PRODUCTION Intégration du plan masse dans le tissu environnant. Accès et voies réservées aux déplacements doux. Accès et voies réservés aux déplacements doux. Aménagement des espaces extérieurs. une politique globale de quartier de traitement des friches et de l immobilier d entreprises ; une stratégie globale d intervention à l échelle d un quartier industriel ; le maintien d une vocation productive tout en assurant une mutation vers des activités à forte valeur ajoutée ; un rôle prescripteur pour le PLU sur les questions de densité, de mixité urbaine, de maintien des activités en ville, dans un contexte de tertiairisation accrue (Montreuil, Paris).

20 Benchmarking des formes urbaines pour l'accueil d'activités 20 novembre 2011 Les grands projets urbains de reconversion économique Deux opérations emblématiques sont apparues intéressantes pour traiter de la prise en compte des questions de mixité urbaine et de place de l activité dans les grandes opérations d aménagement (*) : (*) Plusieurs opérations emblématiques d éco-quartiers ont été examinées (ZAC de bonne Grenoble, ZAC andromède de Toulouse, l île Saint Denis.). Il a été constaté que la mixité fonctionnelle s y limitait à une mixité logements/ commerces/bureaux/équipements. Paris Nord-Est, qui constitue une opération de renouvellement urbain ambitieuse au nord de Paris, dans un secteur marqué par les grandes infrastructures ferroviaires et par une ancienne activité industrielle. Avec l opération Mac Donalds, CAP 18 et le projet de halle ferroviaire de Paris, ce projet constitue une source d enseignement sur le maintien de la mixité habitat/activités dans les grands projets de renouvellement urbain. L impératif de mixité urbaine dans les grands projets d aménagement doit être pris en compte dès l amont. La plaine Saint-Denis a constitué un des plus grands projets de reconversion économique d un secteur industriel majeur de la région parisienne (794 ha). La mixité a été le fil conducteur du cahier des charges de cette opération. Paris Nord-Est Plaine Saint-Denis

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