ORIENTATIONS ET PLAN D ACTIONS

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1 Communauté de Communes de l Est Lyonnais Programme Local de l Habitat ORIENTATIONS ET PLAN D ACTIONS rue Marcel Aymé BP DOLE cedex Tel Fax contact.aceif@wanadoo.fr

2 S O M M A I R E INTRODUCTION p. 3 I. LE CONTEXTE LOCAL DE L HABITAT p Un contexte territorial particulier p Une organisation urbaine peu lisible p La situation locale de l habitat p. 6 II. LES ENJEUX DU PLH p. 9 III. LES ORIENTATIONS ET PROPOSITIONS D ACTIONS DU PLH p. 10 Orientation 1 : Organiser les conditions pour développer des opérations urbaines maîtrisées et durables p Fiche 1 : Accompagner les stratégies urbaines des communes p Fiche 2 : Créer un dispositif d intervention foncière et immobilière p. 15 Orientation 2 : Mettre en oeuvre un plan de développement d une filière de logements accessibles p Fiche 3 : Produire du logement locatif social p Fiche 4 : Développer l offre en accession sociale p. 22 Orientation 3 : Répondre aux besoins spécifiques de logements p Fiche 5 : Répondre aux besoins des personnes âgées p Fiche 6 : Orienter les demandes des jeunes vers l offre existante p Fiche 7 : Répondre aux publics en difficulté vis-à-vis du logement p Fiche 8 : Poursuivre les investigations sur l accueil et la gestion des gens du voyage p. 35 Moyens d intervention complémentaires p Fiche 9 : Créer un tableau de bord p Fiche 10 : Assurer la mise en oeuvre opérationnelle et le pilotage du PLH p. 41 Récapitulatif financier p. 43 2

3 INTRODUCTION La communauté de communes de l Est Lyonnais et l ensemble des acteurs locaux de l habitat ont décidé d associer leurs efforts pour réviser la politique locale de l habitat mise en œuvre depuis Cette révision est l aboutissement d une démarche engagée sur plusieurs mois et constitue la ligne directrice de l action à poursuivre, à réorganiser pour les années à venir. Le Programme Local de l Habitat est le document qui présente les objectifs, les cohérences en matière de développement et les dynamiques nécessaires à l action. 3

4 I. LE CONTEXTE LOCAL DE L HABITAT Les éléments sur les évolutions socio-économiques actualisées dans le porter à connaissance de l Etat montrent que la physionomie de la définie dans le premier PLH a peu évolué Un contexte territorial particulier Un territoire toujours attractif a. En termes de pôle d emplois Des communautés de communes appartenant à la grande couronne périurbaine de l agglomération de Lyon, la présente le plus fort rapport emplois/ménages (1,53). En 2003, emplois étaient recensés sur le territoire de la avec une progression de 18 % entre 1999 et Ce développement est dû à la dynamique de l aéroport mais également à l importance de l offre d accueil d activités économiques sur l ensemble des communes et notamment Genas (Espace Mi-Plaine), St Bonnet de Mure et St Laurent de Mure. En 1999, le ratio entre le nombre d emplois et le nombre d actifs était de 2,03 contre 1,1 pour le département. Cependant, il apparaît que le territoire de la attire de nombreux actifs dont beaucoup ne résident pas sur place faute de pouvoir y trouver un logement. b. Au niveau résidentiel Entre 1999 et 2005, la population de la a augmenté d environ 2000 habitants. La population est passée de habitants en 1982 à environ en Le tableau suivant montre que cette croissance s atténue quelque peu passant de 50 % d habitants en plus de 1982 à 1990, à 16 % sur la période et 8 % sur la période la plus récente. Mais le rythme reste néanmoins important à l échelle du département et il concerne toutes les communes. L'ˇvolution de la population de la communautˇ de communes de l'est Lyonnais de Nombre d'habitants Evolution Communes * 1982/ / /2005 (estimˇ) Nb % Nb % Nb % Colombier-Saugnieu Genas Jons Pusignan Saint-Bonnet-de-Mure Saint-Laurent-de-Mure CC de l'est Lyonnais Source INSEE-DDE

5 Malgré cette diminution de la croissance démographique, la a connu sur cette période une croissance du nombre de ménages donc du besoin de logements. Ainsi, entre 1990 et 1999, le nombre de ménages (donc de logements) de la avait augmenté de 25 % (soit 1829 ménages). Selon les données FILOCOM de la DDE, le nombre de ménages serait passé de 9152 en 1999 à en 2005, soit une évolution de 12,5 %. Cependant, le rythme de construction est passé de unités par an entre 1990 et 1999 à unités par an dans les années Ce qui laisse penser que l accès à un logement s effectue également par la reprise d anciens logements vacants (qui sont de moins en moins nombreux sur la ). c. Facilement accessible et bien desservi Le territoire de la est aujourd hui très accessible. Il est quadrillé, traversé par un réseau autoroutier et routier qui s est développé ces dernières années (autoroute à l est de l aéroport, déviations de Pusignan, Colombier Saugnieu). Au vu de l encombrement des infrastructures présentes, des améliorations des liaisons routières sont encore prévues (notamment les traversées urbaines, la déviation sur la RN6, les échanges nord-sud ). De plus, l alternative proposée par les transports en commun va se renforcer. Aujourd hui le territoire est desservi par le réseau TCL et les lignes départementales. Mais, il n y a pas de service de desserte permanente entre les communes et avec l agglomération proche. Demain la ligne de tramway LEA (Lyon Part Dieu/Meyzieu) sera prolongée par la ligne Leslys (jusqu à St Exupéry ) et apportera une première réponse. Ces projets vont continuer de renforcer l attractivité de ce territoire Une population caractérisée Plusieurs éléments permettent de caractériser la population de l Est Lyonnais : - la taille moyenne des ménages est élevée ( 3 personnes par ménage contre 2,5 au niveau national en 1999 ; 2,9 contre 2,3 en 2005).Cette situation met en évidence les besoins à venir pour répondre au phénomène de desserrement des ménages. - la se caractérise par un niveau moyen de revenus des ménages particulièrement élevé. La part des ménages non imposés est faible (31 % contre 42,3 % pour le département en 2003). Le revenu moyen par foyer fiscal est élevé ( contre pour le département). De ce fait, la est la communauté de communes où la part des ménages dont les ressources sont inférieures au plafond HLM est la plus faible du Département (45 % contre 55 % pour le département). Néanmoins, presque la moitié des ménages de la pourrait bénéficier d un logement social. Mais il faut noter que la comprend également : - une population jeune. En 1999, l indice de jeunesse (part des moins de 20 ans par rapport au plus de 60 ans) était de 2,1 contre 1,34 pour le département. Mais la part des jeunes ménages continue à diminuer (du fait de la difficulté de s implanter sur le territoire de la au vu des niveaux de prix du foncier et de l immobilier). 5

6 - une population qui vieillit quelque peu. En 1999, la population de plus de 60 ans, représentait 15 % de la population totale. En 10 ans, elle avait évolué de 4 points. Selon les données de la DDE, les plus de 60 ans représenteraient entre 18 et 20 % de la population en une présence de ménages aux revenus modestes non négligeable (rappelons qu en 1999, 34 % des actifs étaient des ouvriers et 24 % des employés) qui trouvent eux aussi de réelles difficultés à accéder à un logement. D ailleurs, si le développement de l emploi concerne à la fois les cadres, les employés et les ouvriers, seuls les premiers peuvent se loger localement. Et de ménages précaires : en 2005, la recensait 111 allocataires de la caisse d allocations familiales bénéficiaires du RMI et 362 allocataires à bas revenus Une organisation urbaine peu lisible Le territoire de la ne se caractérise pas par une organisation urbaine propre. Celle-ci est fortement influencée par la présence de l agglomération lyonnaise. La ville de Genas, sous l effet direct de l extension urbaine de l agglomération et du dynamisme économique de la plaine de l Est avec ses zones d emplois et l aéroport, joue son rôle de ville importante de la. Avec ses habitants, son nombre d emplois, de commerces et de services, son potentiel foncier, le rôle de GENAS va encore se conforter. Mais la commune rayonne peu sur le territoire de la. St Bonnet de Mure ( 6300 habitants) et St Laurent de Mure (4900 habitants) constituent deux pôles secondaires où l offre d emplois, de commerces et services s est fortement développée. Le développement à venir semble plus limité. Seul Saint Laurent de Mure dispose encore d un petit potentiel foncier pour poursuivre sa croissance. Les trois autres communes (Colombier Saugnieu, Jons et Pusignan) sont plus rurales et leur développement est plus limité du fait de la proximité de l aéroport et des contraintes liées au PIG et au PEB pour les deux premières. Toutes les trois ont développé une offre de commerces et services de proximité La situation locale de l habitat a. Un niveau de construction encore important mais en baisse Le rythme de construction pour la période s élevait à environ logements par an. Les objectifs estimés du premier PLH de production de logements pour la communauté de communes de l Est Lyonnais prévoyaient environ 700 logements en 5 ans, soit 140 par an. Selon les données de la DDE relatives aux cinq dernières années ( ), 714 logements ont été commencés soit 143 par an. Néanmoins, il faut relever le ralentissement du rythme de construction neuve au cours de ces dernières années. 6

7 Cette tendance à la baisse s explique en partie par l application des contraintes du PEB dans certaines communes. b. Une inflation foncière continue La forte demande de logements et la forte tension entre les opérateurs privés et sociaux ont une influence directe sur les prix du foncier et de l immobilier de ce territoire. De ce fait, le prix moyen des terrains est en forte progression. Le territoire de la apparaît selon les acteurs de l habitat comme l un des territoires les plus chers de l agglomération lyonnaise. En moyenne, le coût du foncier pour une parcelle en lotissement atteint les 250 à 300 /m2 dans une opération privée (voir /m2 à Genas). Le coût du m2 d un appartement neuf atteint 2500 à Cette surévaluation des prix débouche sur des opérations d habitat de moins en moins accessibles pour la population de la ayant des niveaux de revenus modestes. c. Des spécificités d accueil en matière d habitat Aujourd hui, la part des propriétaires est toujours importante ( 80 % des résidences principales en 2005, selon les données de la DDE). Le parc locatif reste faiblement développé. En 2005, le parc locatif social comprenait 363 logements soit 3,5 % des résidences principales. Le parc locatif privé comprenait 1548 logements soit 15 % des résidences principales. De 1990 à 2004, selon les données de la DDE, sur les 2787 logements construits, 2075 (73 %) sont occupés par leur propriétaire, 523 sont en locatif privé (19 %) et 188 sont des logements sociaux (7 %). La se caractérise par sa difficulté à produire du logement locatif tant social que privé. L intérêt d intervenir sur ce segment du marché du logement est important dans les années à venir. La maison individuelle domine ( 80 %) et voit même sa part croître dans la construction neuve entre et (+ 5 %). Il en va de même pour la taille moyenne du terrain (1040 m2 par logement commencé entre contre 930 m2 pour la période précédente selon les données de la DDE). La vacance est très faible (4 %) et le parc peu confortable peu important (en 2003, le parc potentiellement indigne représentait 3 % du parc privé). d. Des déséquilibres qualitatifs qui s accentuent * Une faiblesse du parc locatif accessible Le parc locatif accessible est insuffisant. Rappelons qu environ 1 ménage sur 2 habitant la peut prétendre à un logement locatif social au regard de son revenu. Mais le parc locatif social ne représentait que 362 logements au 1 er janvier 2006 sur la, soit environ 3,5 % des résidences principales. Au cours des six dernières années, environ 170 logements (dont 144 sur les trois dernières), ont été programmés mais tous ne sont pas encore construits. 7

8 Par conséquent, le parc social représentera environ 430 unités dans les deux ans à venir mais il ne représentera toujours que 4 à 5 % des résidences principales. Dans la commune de GENAS où il devrait atteindre 20 % des résidences principales pour répondre aux contraintes de la loi SRU (article 55), le parc ne représente que 249 logements en 2005 (soit 6 % des résidences principales). Ainsi, depuis 2002, pour répondre aux prérogatives de la loi SRU, GENAS devait compenser un retard de 580 logements en 20 ans. La commune pour assurer le rattrapage du déficit de logements sociaux s est engagée avec l Etat sur une première programmation triennale portant sur 28 logements par an. Par ailleurs, elle impose dans toute nouvelle opération, la réalisation de 20 % de logements sociaux afin de ne pas voir ce déficit s accroître. * Des niveaux de prix en accession et en locatif qui empêchent les ménages ayant des revenus modestes de s installer dans une commune de la Au cours des cinq dernières années, la production de produits logements s est faite par les privés principalement. Comme vu précédemment, les niveaux de prix pour accéder à la propriété sont devenus peu abordables pour les populations aux revenus modestes. Mais, il en est de même pour les produits en locatif. En effet, l écart entre les produits du parc HLM ( 4 à 5 /m2) et du privé ( 10 à 12 /m2) sont devenus importants. De ce fait, les mouvements résidentiels sont rendus difficiles. Les locataires du parc HLM peuvent difficilement accéder localement à la propriété, ni aller dans le parc privé * Une prédominance de la maison individuelle L habitat individuel reste fortement prédominant sur la. En 2005, selon les données de la DDE, le parc de maisons individuelles représente plus de 80 % des résidences principales de toutes les communes. Entre 2001 et 2005, 75 % des logements commencés sont en individuel. Néanmoins, les communes voient dans leur centre se développer des petits programmes en collectif. Globalement, il apparaît que les tendances du marché de l habitat du début des années 2000 se retrouvent aujourd hui de manière encore plus marquées. Les difficultés à trouver une réponse en matière de logements se sont encore accrues, notamment pour les publics ayant des niveaux de revenus modestes. 8

9 II. LES ENJEUX DU PLH La définition d une politique communautaire de l habitat devra répondre à 3 défis : Permettre la croissance de la population globale en développant un espace de l habitat de qualité mettant en cohérence l offre d emploi, l offre urbaine et l offre de logement. Dans un territoire fortement contraint, il s agira sur les secteurs de développement de l habitat des PLU, de définir les conditions d une urbanisation maîtrisée et durable. Renforcer la diversité de l habitat pour permettre à tous les habitants de trouver des réponses à leur demande de logement. Dans ce sens, la production d une offre de logements locatifs et en accession à prix modéré sera nécessaire. Assurer le droit au logement pour tous en prenant en compte à la fois les besoins : - d amélioration et d adaptation des logements pour personnes âgées et/ou à mobilité réduite - d accueil des jeunes - de traitement des situations d habitat précaire - de sédentarisation de quelques familles de gens du voyage Ces enjeux sont communs à l ensemble des communes. Néanmoins, des actions seront mises en œuvre à la fois par les communes et par la communauté de communes. 9

10 III. LES ORIENTATIONS ET PROPOSITIONS D ACTIONS DU PLH ORIENTATION 1 : ORGANISER LES CONDITIONS POUR DEVELOPPER DES OPERATIONS URBAINES MAITRISEES ET DURABLES 1.1 Rappel : Les objectifs territorialisés de croissance de l habitat a. Les réponses actuelles aux besoins de logements Pour les années à venir, les besoins en logement vont dépendre de plusieurs paramètres : Le contexte économique Au cours de la période , l évolution de l emploi a encore été significative (+ 18 %). L hypothèse d une évolution encore soutenue dans les années à venir peut être retenue. D une part, les capacités foncières et les projets de développement notamment avec l aéroport vont encore influer sur l emploi. Cette situation continuera d avoir un effet sur le besoin en logements, atténué par le fait que de nombreux actifs ne résident pas sur la du fait de la difficulté de pourvoir y trouver un logement accessible. Les besoins liés à l évolution démographique La connaît depuis ces 20 dernières années une évolution continue de sa population ( habitants entre 1990 et 1999 et environ entre 1999 et 2005, soit environ 300 à 350 par an). Sous l effet du desserrement des ménages (décohabitation, vieillissement, séparation, diminution du nombre d enfants), le nombre de logements a augmenté d environ 1500 unités entre 1990 et 2005, soit 53 % des résidences principales. Ainsi, entre 1990 et 1999, le nombre de ménages d une personne s est accru de 475 (56 %), celui de deux personnes de 850. Mais la taille des ménages a peu diminué passant de 3 personnes par ménage en 1990 à 2,9 en Entre 1999 et 2005, le nombre de ménages a augmenté de 12 %. Les besoins de renouvellement du parc sont moindres D une part, aucune démolition ou déclassement d immeubles n a été réalisée ces dernières années. Le peu de logements vacants à mobiliser est récupéré par des privés pour développer l offre nouvelle. Le besoin de renouvellement du parc de logement est donc peu significatif (entre 1990 à 1999, il correspondait à 2 % du parc seulement). 10

11 La souhaite augmenter ce mouvement de construction pour répondre à la fois au desserrement des ménages et à l accueil de nouveaux ménages répondant ainsi à la dynamique économique et démographique du territoire. Elle souhaite assurer un développement estimé à environ logements pour les 6 ans à venir, principalement sur la commune de Genas, en fonction des projets prévus sur la période et au vu de son potentiel foncier encore important. b. La proposition de développement de l offre de logements par commune pour les 6 ans à venir La projection du besoin en logements à 6 ans est faite à partir : - de la prise en compte de l hypothèse de volume global de logements à produire : environ 1296 à 1326 en 6 ans. - des perspectives de développement prévues dans le programme de construction prévisionnel de la commune de Genas - d une déclinaison du développement de l offre plus limitée dans les autres communes au vu des capacités foncières mobilisables du fait des contraintes en termes de développement du PIG et du PEB. LA PROPOSITION D'OBJECTIFS DE LOGEMENTS PAR TERRITOIRE SUR 6 ANS Evolution des Mouvement de la Scénario proposé Résidences principales construction (log commencés) pour les 6 ans à venir Nombre % Nombre % Colombier Saugnieu Genas Jons Pusignan St Bonnet de Mûre à 150 St Laurent de Mûre Sous total c. Une mise en place progressive des stratégies urbaines de développement Les rencontres avec les communes ont permis de mettre en avant leur potentiel de développement et les contraintes à prendre en compte pour les 6 années à venir. Pour la commune de St Bonnet de Mure, les contraintes liées au PIB et au PEB ne permettront pas de poursuivre le même rythme de développement par la suite. Pour la commune de Jons, le développement pourra se continuer au même rythme par la suite. Puis il sera très limité. Pour les communes de Pusignan, Colombier Saugnieu et St Laurent de Mure, leurs PLU prévoient la poursuite du développement actuel pour les 6 ans à venir. Pour aller au-delà, il sera nécessaire de réviser leur document d urbanisme. 11

12 Genas a prévu dans son PLU, l organisation de la commune pour atteindre une population de habitants. Son programme de développement de l habitat est prévu pour les années à venir, au vu de ses capacités actuelles. La commune pourra encore se développer par la suite au vu de ses capacités foncières. d. Une adaptation de l offre urbaine nécessaire pour assurer l accueil de nouveaux ménages Le développement prévu de l offre nouvelle de logements va permettre de répondre aux besoins de déssèrement des ménages, de renouvellement du parc (très limité au vu du faible nombre de logements anciens vacants, dégradés) mais surtout assurer l accueil d une population nouvelle. Au cours des 6 prochaines années, la population nouvelle est estimé à personnes, principalement sur Genas. Pour ce faire, la commune de Genas, au delà de la disponibilité foncière prévoit l adaptation nécessaire de ses équipements et services. Elle a prévu notamment : - l ouverture depuis septembre 2007 d un quatrième groupe scolaire, - L ouverture depuis décembre 2007 d une crèche, - La mise à l étude d une voie de desserte du centre bourg de Vurey afin de soulager la rue de la République, - amélioration des réseaux de transports en commun en lien avec le terminal de L.E.A., - La mise à l étude d un schéma directeur des aires de jeux de proximité, - La réflexion sur l implantation de nouveaux équipements sportifs, - La troisième tranche de la Maison des Associations, - Le renforcement du linéaire commercial en lien avec une étude commerciale réalisée par la CCI, 1.2. Les actions à mettre en oeuvre 12

13 Fiche 1 Accompagner les stratégies urbaines des communes Constats Aujourd hui, les communes, dans le cadre de leur PLU ont défini (ou disposent encore) des secteurs de développement de l habitat. Elles ont également défini les conditions de développement urbain, environnemental et paysager de ces secteurs. Souvent elles laissent le montage opérationnel à l initiative des privés. En application de la loi ENL, elles leur imposent dans certains cas de réaliser 20 % de logements sociaux. Dans d autres cas, elles destinent du foncier pour le logement social et souhaitent de plus en plus accompagner le montage de l opération. L élaboration d un PLU n est pas toujours la garantie d une réalisation d opérations de qualité. Les projets actuels débouchent souvent sur des lotissements ou des opérations en collectif standard. Dans un contexte contraint et dans un souci de développement de qualité et durable, ne serait-il pas important d inciter les communes à produire des opérations de plus grande qualité. Sur la base des secteurs habitat retenus dans les communes, il serait important de les accompagner pour définir les conditions de leur développement. Objectifs - Définir les conditions de développement d opérations de qualité et durables dans les zones stratégiques - Aider les communes à réaliser des opérations en matière d habitat répondant aux besoins de la population Moyens 1. Engager une étude de faisabilité sur le contenu habitat des zones de développement définies. Cette étude permettrait de : - définir la forme urbaine de l opération en privilégiant des formes plus denses, alternatives à la maison individuelle (en petits collectifs, individuel groupé, intermédiaire, besoin et type d aménagement et équipements publics), - définir le type d opération (opération simple d un programme de logements, opération d ensemble de type ZAC ou lotissement), - définir des servitudes en matière d habitat (ex : emplacements réservés à la réalisation de logements sociaux, secteurs sur lesquels appliquer des pourcentages de logements accessibles ) - définir le type de produits logements à développer (petits et grands logements, logements adaptés, maisons individuelles, en bande, maisons de ville, petit collectif ), 13

14 - définir le statut des logements souhaités (logements sociaux, accession sociale, accession et locatif libre), - définir les besoins d équipements, de services - définir les critères de développement durable tant en termes d aménagement que d habitat de qualité à intégrer dans l opération Ces études peuvent être intégrées dans le PADD de leur PLU. 2. Mettre en œuvre une mission d assistance technique et de soutien aux communes. Aujourd hui, le développement se fait à l échelle de chaque commune qui ne dispose pas toujours de services en matière d urbanisme, d habitat, capables de définir les enjeux de développement et les conditions d organisation d une croissance urbaine cohérente, à leur échelle. La mission d accompagnement permettrait de : - soutenir les communes dans leur politique de développement urbain et de l habitat dans ce territoire très contraint, - aider les communes à organiser les cahiers des charges des études de définition. Dans ce sens, un travail préalable pourra être mené avec la commune sur les formes d habitat susceptibles de répondre de manière satisfaisante aux besoins de croissance (densification urbaine, extension, ZAC), les formes urbaines (habitat intermédiaire ou groupé permettant de mixer la taille des logements, d économiser le foncier et de réduire les charges foncières ), les types de produits à développer en adéquation avec les objectifs du PLH - aider les communes à introduire dans le mode opératoire des projets les démarches exigeantes du développement durable (qualité environnementale pour les constructions, approche environnementale de l urbanisme pour les opérations d ensemble, économie d énergie et utilisation des énergies renouvelables, démarche HQE ), - accompagner les communes dans le suivi des études puis dans le montage d opérations, la mobilisation d opérateurs Coût Mission assistance méthodologique (à lier avec fiche 10) Etudes de faisabilité : par étude Maîtrise d ouvrage Partenariat - Communes pour les études - pour la mission d assistance méthodologique - Etat - Etablissement public foncier de Rhône Alpes (EPORA), qui peut être mobilisé sur le pilotage d études de définition sur les secteurs stratégiques (convention de partenariat à prévoir) - 14

15 Fiche 2 Créer un dispositif d intervention foncière et immobilière pour du logement accessible Constats Peu de communes disposent de foncier pour monter une opération en direct et les prix de vente du foncier sont de plus en plus élevés. Néanmoins, au cours de ces trois dernières années, la a aidé la commune de GENAS, en acquérant du foncier pour réaliser des opérations de logements sociaux (opération Jacques Brel et l EHPAD). L efficacité de la mobilisation du foncier et de l immobilier dépend de plusieurs facteurs dont la réalité du potentiel local et des conditions de sa mobilisation. Elle dépend aussi de la volonté des communes à aller plus loin dans l utilisation de certains outils (droit de préemption urbain, emplacement réservé, ZAC ). Objectifs - Mobiliser du foncier pour réaliser les objectifs de développement d une offre d habitat plus accessible - Accompagner les communes à mettre du foncier à disposition des opérateurs pour qu ils réalisent des logements accessibles Moyens 1. Premier temps : mettre en place un dispositif avec le Conseil Régional pour : * Faire des acquisitions foncières préalables à la réalisation d opérations de logements accessibles. Illustration La pourrait acquérir du foncier à un coût maximum de 100 /m2 Besoin d environ 5000 m2 de terrain par an pour réaliser 50 logements en collectif (100 m2 par logement) Coût d acquisition par an : x 100 = * Assurer la prise en charge des intérêts liés au prêt contracté destiné au financement de l acquisition foncière ou immobilière réalisé au bénéfice d une opération de logement social et ce, le temps nécessaire à la réalisation de l opération c est-à-dire dès l acquisition du bien jusqu à l obtention des autorisations de programme. 15

16 L aide porte sur les intérêts du coût d acquisition, des frais financiers et des coûts éventuels de démolition ou remise en état du terrain. Illustration Besoin d environ m2 de terrain par an pour réaliser 50 logements à un coût maximum de 100 /m2. Intérêts à 5 %. Coût du portage par an : x 100 x 5 % = Le Conseil Régional pourrait intervenir à hauteur de 30 % du montant du fonds d acquisition créé par la et permettre de constituer des réserves foncières à coût minoré pour la réalisation des objectifs du PLH. L aide régionale correspondait à : - une subvention d investissement représentant 60 % de l aide régionale - une subvention de fonctionnement correspondant à la bonification des intérêts sur les prêts fonciers représentant 40 % de l aide régionale Soit environ 100 à 150 K. Une convention de partenariat sur le soutien au PLH de la sera élaborée dans ce sens. 2. Deuxième temps : adapter le dispositif avec l Etablissement Public Foncier de Rhône Alpes (EPORA). L EPORA vient d élargir son territoire d intervention et son cadre d aides aux collectivités locales. Il pourra, en lien avec les communes et la Communauté de Communes élargir la nature de ses interventions (ex : repérage foncier et immobilier, dispositif d acquisition de friches industrielles ou urbaines, mais également, au cas par cas, mobilisation d opportunités foncières, sur des secteurs stratégiques, en vue de faire du logement social ). L intervention d EPORA permet de faire des acquisitions et d assurer le portage foncier sur 3 ans. La revente du foncier se fait à prix coûtant plus les frais de portage avec une décote possible si la commune réalise du logement social et est concernée par les contraintes de la Loi SRU. Il n y a pas de décote si la commune revend le foncier à un opérateur privé, au prix du marché. Maîtrise d ouvrage Partenariat financier Conseil Régional EPORA 16

17 ORIENTATION 2 : METTRE EN OEUVRE UN PLAN DE DEVELOPPEMENT DE LOGEMENTS ACCESSIBLES Les objectifs de production de logements a. Une politique volontariste de production de 341 à 347 logements locatifs accessibles Principe : La commune de Genas s engage à répondre aux contraintes de la loi «Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU - article 55)» et de la loi «Engagement National pour le Logement (ENL)». Elle s engage à produire 246 logements sociaux, soit 30 % de l offre nouvelle réalisée sur la commune (821 logements) Les autres communes s engagent à réaliser 20 % de logements locatifs sociaux dans l offre nouvelle. OFFRE NOUVELLE SUR 6 ANS NOMBRE DE LOGEMENTS SOCIAUX COLOMBIER SAUGNIEU JONS GENAS PUSIGNAN ST BONNET DE MURE ST LAURENT DE MURE Ce qui nécessite de réaliser 246 logements sociaux à l échelle de la commune de Genas en 6 ans. 100 logements seront réalisés sur les autres communes de la Communauté de Communes. 17

18 Fiche 3 Produire du logement locatif social Constats - Un parc locatif social encore insuffisamment développé (environ 3 % des résidences principales) - Le cas spécifique de la commune de Genas qui doit à la fois assurer le rattrapage de son déficit de logements sociaux (cadre loi SRU) et produire une offre complémentaire de logements sociaux dans l offre nouvelle - Un parc qui se développe peu au cours de ces dernières années (rythme d environ 30 logements par an) - Un niveau de demandes important mais encore mal cerné - Un dispositif communautaire mobilisé mais peu lisible Objectifs Réaliser le plan de développement de l offre locative sociale qui prévoit la réalisation d environ 341 à 347 logements sociaux en 6 ans dont environ 246 sur GENAS qui doit répondre aux contraintes de la loi «Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU - article 55)» et de la loi «Engagement National pour le Logement (ENL)». Répartition proposée par type de logement : - PLUS (dont le niveau de loyer est compris entre 5,05 /m2 et 5,25 /m2) : 70 % - PLAI (loyer compris entre 4,40 à 4,66 /m2) : 10 % - PLS (loyer environ 7,04 /m2) : 20 % La territorialisation des projets prévus Communes Scénario proposé Locatif social Projets définis A définir Offre globale/6 ans COLOMBIER SAUGNIEU JONS GENAS PUSIGNAN ST BONNET DE MURE ST LAURENT DE MURE Pour Genas : 30 % de l'offre nouvelle 18

19 Moyens 1. Organiser le système d observation de la demande Il s agit, sur la base fichier organisé par la, de : - Saisir les données des communes - Analyser les données - Mesurer l adéquation entre la demande et les attributions Cela permettra à la fois : - alimenter les communes sur la connaissance des besoins et notamment suivre les attributions - déterminer les publics qui rencontrent des difficultés d accès au logement - - proposer des objectifs en matière d accès au logement - servir de support chaque année à l adéquation entre les produits à développer et la réalité de la demande. A faire : Organisation et gestion du fichier par la mission d assistance technique Analyse des données 2. Aider les opérateurs à réaliser les objectifs Le dispositif d aide actuel 3 niveaux d aides : la prise en compte de déficit d opérations selon : - une aide au cas par cas, en neuf, en ancien, en VEFA, - une aide selon le type de financement : PLUS, PLAI, PLS, accession sociale, - une aide adaptée au besoin d équilibre Moyenne par logement : , soit 122 /m2/su en moyenne (entre 50 et 200 ) Pas de règlement d intervention l acquisition foncière (80 au m2 sur un cas) les garanties d emprunt a. Produire un règlement d intervention sur les aides à la réalisation de logements locatifs sociaux La nature des produits aidés Les produits en PLUS (5,05 à 5,25 /m2) et en PLAI (4,40 à 4,66 /m2) Les produits relevant d opération en collectif, individuel ou individuel groupé, en acquisition - amélioration, en VEFA Les produits relevant d opérations intégrant les exigences en termes de prise en compte d enjeux urbains, environnementaux et paysagers et les exigences en termes de qualité de bâti, d habitat de qualité, de réduction des charges, d économies d énergie, d énergies renouvelables : niveau d exigence du référentiel régional. Typologie de logements à produire dans chaque opération : 20 % de T1 et T2, 10 % logements adaptés pour personnes âgées, 10 % de PLAI. 19

20 Les données de références Le prix de revient d un logement neuf : 140 à Les bases maximales d acquisition pour réaliser une opération pour les bailleurs, en étant aidé - Acquisition en VEFA > coût acquisition maximum : 2 à 2200 /m2 (TTC avec TVA à 5,5 %) avec une aide communautaire - Acquisition foncière > coût acquisition maximum : 250 /m2 (TTC avec TVA à 5,5 %) avec une aide communautaire Les aides existantes à mobiliser Financements mobilisables actuellement : Etat : PLUS neuf : 2,5 % - PLUS AA : 4 % - PLAI neuf : 15 % - PLAI AA : 15 % Possibilité d une aide à la surcharge foncière Région (cadre convention en cours) : % de la production annuelle / Aide égale à 7 % du prix de revient plafonnée à 130 /m2 de SU A négocier : possibilité d être aidé sur 100 % de la programmation. Aide plafonnée à 52 le m2 de SU 2. Dispositif qualité environnement - si très performant si basse consommation 35 % du surinvestissement : 40 % Plafond : 35 /m2 SU : Plafond : 70 /m2/su (dont 35 % ADEME) Possibilité d une aide du Département pour les opérations réalisées par l OPAC du Rhône. Possibilité d une aide d un collecteur pour devenir réservataire : par réservation. L aide complémentaire : un montant forfaitaire par logement : Aide au m2 pour s adapter à l aide régionale? Illustration Système d aide proposé (selon dispositif fonctionnant sur la COURLY où les niveaux de coût de foncier sont sensiblement identiques à ceux de la ) : 340 /m2 de SU répartie selon : Avec aide régionale : 253 /m2 Financement : PLUS et PLAI uniquement 52 /m2 Région Possibilité aide complémentaire si intégration critères liés au référentiel environnemental 35 commune Typologie : en adéquation avec demande 20

21 Coût : sur exemple : le coût à la charge de la : 253 * 50 logements * 70 m2 = par an Bénéficiaires : les opérateurs sociaux Maîtrise d ouvrage : La Partenariat : Etat pour l instruction des demandes d aides et l organisation des plans de financement des opérations Région : cadre de la convention de partenariat sur le soutien au PLH. b. La garantie d emprunt : Aujourd hui, les opérateurs sociaux pour contracter un emprunt auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC), doivent apporter une garantie financière des prêts pour les opérations de logements accessibles. Dans le Département du Rhône, le Conseil Général apporte sa garantie d emprunt à l organisme départemental. Les autres organismes, pour réaliser une opération de logements sociaux sollicitent la garantie d emprunt de la collectivité support de l opération. Modalités : la apportera sa garantie d emprunt aux opérateurs sociaux intervenant sur son territoire, qui en feraient la demande. 21

22 b. Accompagner le développement d une offre en accession à prix modéré Fiche 4 Développer l offre en accession sociale Constats Le territoire de la est très marqué par le développement de l offre en accession tant dans des petits collectifs qu en lotissement de maisons individuelles. L offre ainsi réalisée relève principalement de l initiative privée et propose des niveaux de prix peu accessibles ( /m2 pouvant atteindre 400 /m2 à GENAS). L objectif est de pouvoir développer dans l offre nouvelle des produits plus accessibles pour répondre aux besoins de la population ayant de nivaux de revenus plus modestes. L octroi d une centaine de prêts à taux zéro sur la période à des ménages accédants (soit 20 % des logements autorisés sur cette période) est l illustration du besoin. Parallèlement, l accession dans l ancien apparaît également très dynamique mais au vu des niveaux de demandes, les prix d acquisition sont de moins en moins accessibles. Objectifs Inciter les communes, lors de la mise en œuvre d opérations d ensemble, à prévoir des produits en accession moins chers pour les ménages locaux ayant des niveaux de revenus modestes Organiser un dispositif de sécurisation de l accession dans l ancien pour les ménages locaux ayant des niveaux de revenus modestes Moyens 1. Diminuer le coût du foncier Prévoir dans le cadre de lotissements ou de ZAC, du foncier à prix différencié. Ainsi, il pourrait être envisagé une diversité de taille de parcelles ou des prix de foncier différentiés plus accessibles aux ménages modestes en prenant en compte, par exemple, la référence du niveau de ressources pour l obtention d un prêt à taux zéro. 22

23 2. Développer des produits en location-accession Il s agirait, en lien avec un opérateur social, de réaliser quelques petits programmes permettant d offrir un produit à un futur acquéreur pour lequel il s engagerait sur une période de 4 à 5 ans à payer une redevance (comprenant un loyer et/ou un apport personnel). A la fin de cette période, le ménage pourrait décider de devenir propriétaire (ou non : dans ce cas, il pourra relever son option d achat et être relogé). Sa redevance devient alors une mensualité d emprunt qu il continue à rembourser selon la durée et les conditions négociées initialement par le bailleur avec un organisme de crédit. La charge mensuelle de remboursement ne devra pas dépasser la redevance fixée lors des mois précédents le transfert de propriété. Le futur acquéreur continue de bénéficier de l APL. Pour cela, il s agit de mobiliser des prêts sociaux à la location-accession (PSLA) complétés éventuellement par des prêts du 1 % logement et d assurer le bon fonctionnement du dispositif (location, transfert de propriété, garantie de relogement si besoin et gestion de la copropriété). 3. Expérimenter le dispositif du «Pass Foncier» Le «pass foncier» est un nouveau dispositif conçu par l Etat, le 1 % logement et la Caisse des Dépôts et Consignations. Ce nouveau dispositif est un système qui permet la location du terrain sur une durée de ans, date à laquelle le coût du terrain initial majoré du coût du portage foncier sera remboursé. Sur cette période le ménage rembourse le coût de la construction. Ce dispositif de portage foncier permet un différé, maximum 25 ans et un prix de vente égal au prix d origine indexé du coût de l inflation. Un opérateur, désigné par un collecteur du 1% du logement se porte acquéreur du foncier et signe un bail à construction avec un ménage accédant qui peut l acquérir au bout de la période définie. 4. Sécuriser l accession dans l ancien Il s agit de mettre en place une mission de conseil aux ménages locaux primo - acquéreurs dans l ancien. Ce conseil permettrait un accompagnement pour : a. lors de l achat d un logement ou d une maison Le dispositif proposé vise à apporter à l acquéreur un conseil technique et financier. 2 types de prestations complémentaires lui seront proposés : - une évaluation technique et économique des biens qu il souhaite acquérir dans un double objectif : * de déterminer la valeur réelle du bien (comparaison du marché local) * de déterminer la nature et le montant des travaux nécessaires à la réhabilitation du logement - une évaluation financière permettant de comparer la capacité financière du ménage avec l investissement nécessaire (achat + travaux), conseil pouvant être obtenu auprès de l ADIL. 23

24 b. Au moment des travaux de réhabilitation Il s agit de mettre en place un dispositif de conseil aux propriétaires (modestes) souhaitant réhabiliter leur logement. Ces conseils seraient de trois ordres : - sur la nature des travaux à réaliser - sur la chronologie - sur le mode d intervention (professionnel ou auto -réhabilitation) Bénéficiaires Les personnes et ménages dont le revenu fiscal de référence et celui du PTZ et du PSLA - personne seule personnes personnes personnes Maîtrise d ouvrage Communes et opérateurs sur la mise en œuvre d opérations. sur le dispositif accession sociale (ex : Pass Foncier ) et le dispositif de sécurisation dans l ancien Coût Dispositif aide accession sociale (ex : Pass Foncier) : 30 réalisations x 3 à 4000 = 90 à par an Dispositif de sécurisation : interventions par an : 8 à (à lier avec l action sur le parc privé) > cadre mission globale habitat > recours à un prestataire Partenariats financiers : - Conseil général : souhaite, dans le cadre de sa convention avec l OPAC du Rhône la mise en œuvre de programmes en accession sociale pour développer des parcours résidentiels - - Ménages 24

25 ORIENTATION 3 : REPONDRE AUX BESOINS SPECIFIQUES D ACCUEIL ET DE LOGEMENTS Aujourd hui, certains ménages de la sont confrontés à des besoins spécifiques en termes de logements : - les personnes âgées et/ou à mobilité réduite confrontées à des besoins d amélioration et d adaptation de leur logement tant dans le parc public que privé et au besoin d anticipation d une offre nouvelle localisée à proximité des services, - les jeunes qui rencontrent des difficultés d accès à un logement accessible, - les personnes vivant des situations d habitat précaire ou d habitat indigne pour lesquelles il s agit à la fois d organiser les conditions d accueil d urgence et temporaire et l amélioration de leur logement, - les gens du voyage pour lesquels la communauté de communes doit continuer de mettre en œuvre les préconisations du schéma départemental. 25

26 Fiche 5 Répondre aux besoins des personnes âgées et/ou à mobilité réduite Constats La population de l Est Lyonnais se caractérisait en 1999 par sa jeunesse. En effet, les personnes âgées de plus de 60 ans ne représentaient que 14 % de la population (contre 20 % au niveau national). Sur les 3888 personnes âgées de plus de 60 ans en 1999, 75 % avaient moins de 75 ans. Il est également important de souligner que la part des personnes âgées de plus de 60 ans en 1999 représentait que 4 points de plus qu en Mais, la part des 60 ans au cours des années 2000 a dû évoluer. Si l on prend en compte l ensemble de la population âgée de ans en 1999 et si l on ajoute les ans de 1999, les 60 ans et plus représenteraient aujourd hui, environ 18 à 20 % de la population totale. Des structures d accueil pour les personnes âgées sont présentes sur l Est Lyonnais à Genas, St Bonnet et Jons.De plus les personnes âgées du territoire bénéficient également des structures d accueil proches (Décines, Meyzieu, Bron, Mions ). L anticipation des besoins de logements adaptés pour les personnes âgées et ou à mobilité réduite va être nécessaire dans les années à venir. La réalisation de l EHPAD à Genas, les projets de développement d une offre adaptée à Pusignan et sur St Bonnet de Mure, vont apporter de premières réponses. Il est important de poursuivre les actions dans ce sens. Objectifs Maintenir les personnes âgées et/ou à mobilité réduite dans leur logement. Il est donc nécessaire d améliorer leurs conditions d habiter tout en cherchant à leur proposer une offre de services adaptée et de qualité. Assurer le développement d une petite offre de logements adaptés aux besoins des personnes âgées et/ou à mobilité réduite. 26

27 Moyens 1. Produire une offre de logements adaptés aux besoins des personnes âgées et/ou à mobilité réduite dans le parc social a : Dans l offre nouvelle de logements sociaux : Moyens : Prévoir dans les opérations nouvelles localisées à proximité des services, la réalisation : de logements adaptés pour les personnes âgées et/ou à mobilité réduite situés plutôt en rez-de-chaussée ou dans des immeubles avec ascenseur. Ces logements devront être adaptés en termes d accès et d équipement (exemples : rampe pour handicapés, rampe de maintien, porte élargie, sanitaires et salle d eau pour handicapés) de logements adaptés regroupés liés à une offre de services Objectifs : 10 % de logements adaptés dans l offre nouvelle b. Dans le parc existant Objectifs : 10 logements par an Moyens : - Faire un recensement en lien avec les opérateurs, des besoins d adaptation et des logements intéressants à adapter du fait de la proximité de l offre de commerces et de services, et de leur accessibilité - Proposer une aide à la prise en charges d une partie des travaux d adaptation complémentaires aux aides existantes (si besoin). Coût : - Coût d adaptation : à /logement Aide : 30 % par logement Base objectif : 10 logements par an - Aide : 3000 à x 10 = 30 à

28 2. Poursuivre l amélioration et l adaptation du parc privé ancien Certaines personnes âgées vivent encore dans des situations d habitat inconfortables ou inadaptées, notamment dans les centres anciens. La mobilisation des différentes aides existantes permet de traiter de certaines situations en termes d adaptation et d amélioration des logements. Il convient de continuer à sensibiliser les propriétaires afin de les inciter à faire des travaux dans leur logement. Objectifs : 10 logements par an Moyens : Coût : Faire connaître les dispositifs d aide à l amélioration et l adaptation de logements Organiser un dispositif d aide communautaire complémentaire (si nécessaire) pour prendre en charge les coûts supplémentaires d adaptation (en plus des aides existantes : ANAH, caisse de retraite, Conseil Général) Possibilité d une aide complémentaire de la, si besoin. Coût d adaptation : à /logement Aide : 30 % par logement Base objectif : 10 logements par an Aide : à x 10 = 30 à Financements potentiels : ANAH : aide à l amélioration et adaptation de logements Conseil Général : via dispositif Pact : aide complémentaire à l ANAH à hauteur de 160 par logement Caisses de retraite 28

29 Fiche 6 Orienter les demandes des jeunes vers l offre existante Constats Etaient prévus dans le précédent PLH, le développement d une offre de petits logements accessibles dans le parc social, le renforcement de l accès aux structures d hébergement proches et de l accompagnement social. Force est de constater que la n a pas engagé d investigations dans ce sens. De plus, elle ne peut s appuyer sur aucun dispositif d accueil et d orientation de la demande des jeunes, ni sur la présence de structures spécifiques locales. Aujourd hui, il apparaît que la demande des jeunes et jeunes ménages reste insatisfaite. Le nombre de demandes n est pas négligeable dans le fichier de la demande sociale (25 % des demandeurs ont moins de 30 ans). L accès au parc social et privé reste encore difficile pour ce public, faute d une offre suffisante et adaptée (les petits logements dans le parc social représentent à peine 20 % de l offre totale). Une cinquantaine de jeunes, soit le tiers du public inscrit sur la liste des personnes prioritaires en matière de logement du SIAL, sont des jeunes de moins de 30 ans. Les jeunes en situation précaire sont dirigés sur les structures d accueil (FJT, résidences sociales et CHRS) proches. Selon les acteurs sociaux, les besoins de décohabitation des jeunes sont de plus en plus nombreux. Faute de possibilités d accès à un logement accessible, les jeunes restent plus longtemps chez leurs parents, ou quittent la pour accéder à un logement locatif sur une commune de l agglomération lyonnaise. Modalités : Diriger les jeunes à la recherche d un logement sur les services de la Mission Locale (cadre de ses permanences sur les communes de Genas, St Bonnet et St Laurent) qui assure la prise en compte et l organisation de la démarche de recherche d un logement. Dans ce cadre, son rôle pourrait être conforter pour : a. Informer et orienter : accueillir les jeunes quelle que soit leur situation familiale ou professionnelle, recenser leur situation vis-à-vis du logement et le besoin de réponse informer les jeunes sur les conditions d accès à un logement temporaire ou autonome tant privé que public et de leurs droits et obligations auxquels ils seront confrontés (caution, sous-location, élaboration d un budget logement, mobilisation des aides, locataires, APL ) b. Organiser les réponses Organiser l offre en incitant les gestionnaires du logement à faire connaître leurs disponibilités afin d orienter la demande des jeunes Prévoir de créer une offre de petits logements dans la production de logements sociaux 29